Mar 11

Minister De Jager (Financiën) wil dat iedere hypotheek in zeven jaren wordt teruggebracht tot 100 procent van de vrije verkoopwaarde.

Doelstelling van deze maatregel is het voorkomen van een restschuld bij (gedwongen) verkoop. De maximale hypotheek (112 procent van de vrije verkoopwaarde) wordt volgens de huidige norm berekend op basis van een hypotheek die wordt afgelost in dertig jaar (annuïteitenhypotheek). Na zeven jaar regulier aflossen zit je dan inderdaad op ongeveer 100 procent van de vrije verkoopwaarde.

Het probleem in de hypothekenmarkt is echter dat niemand een dergelijke hypotheek afsluit. Er worden bijna alleen maar hypotheken afgesloten waarbij naast een lening vermogen wordt opgebouwd. Hiermee kan na dertig jaar een deel van de hypotheek worden afgelost. Extra aflossen van 112 procent van de vrije verkoopwaarde naar 100 procent in zeven jaar betekent dus een flink hogere maandlast. Een voorbeeld: een woning van 180.000 euro mag gefinancierd worden tot maximaal 201.600 euro. Hiervan moet 21.600 euro na zeven jaar afgelost zijn. Een hypotheek met volledige annuïtaire aflossing is na zeven jaar voor ruim 12 procent afgelost (22.905 euro). Bij een volledige bankspaarhypotheek met gelijkblijvende inleg is na zeven jaar ook ongeveer 12 procent opgebouwd (22.890 bij 5,2 procent rente).

Maar vaak wordt een deel van de hypotheek aflossingvrij afgesloten. Vooral bedoeld om de maandlast laag te houden. Wil je dan de minimale aflossing van 12 procent halen dan moet je sneller aflossen of meer inleggen. Gevolg: de maandlasten gaan flink omhoog. Gemiddeld zo’n 255 euro per maand extra bovenop de gewone maandlasten van ruim 630 euro.

Het aflossen van de top van de hypotheek zorgt in de toekomst voor een stabiele verhouding tussen hypotheekschuld en de waarde van de woning. De pijn ligt vooral in de verplichte aflossing in de eerste jaren. Hoe meer verplicht afgelost moet worden, hoe hoger de maandlasten. Dit heeft negatieve gevolgen voor de leencapaciteit en is dus slecht voor de woningmarkt.

Het voornemen van De Jager verdient aandacht. Het nieuwe systeem heeft voors en tegens. De nadelen wegen op het moment van aankoop zwaar voor met name starters. Goed advies is dan ook onontbeerlijk. Starters zouden bijvoorbeeld al ruim vóór aankoop van de eerste woning moeten beginnen met opbouwen van vermogen. Daarvoor zijn zelfs fiscaalvriendelijke spaarvormen denkbaar. Zo vreemd is dat niet. In Duitsland bestaat zoiets al heel lang. Het heet ‘bausparen’. Al op jonge leeftijd wordt begonnen met sparen. Dat kan tegen een voordelige rente, want het geld staat langere tijd vast en heeft maar één bestedingsdoel: de woning. Daarnaast weet de bank wanneer een woning gekocht gaat worden en kan zij daarop inspelen. Ouders zouden op zo’n rekening kunnen schenken, omdat ze weten dat het geld goed gebruikt wordt voor de die eerste woning. Mogelijk zelfs door gebruik te maken van de verhoogde schenkingsvrijstelling voor kinderen tussen de 18 en 35 jaar (eenmalig 50.000 euro indien gebruikt voor eigen woning).

De overheid heeft ook voordeel. De toekomstige hypothecaire lening wordt lager doordat een startkapitaal wordt ingebracht en dus wordt hypotheekrenteaftrek ingeperkt. Als de overheid een fiscaal voordeeltje biedt door deze ‘bouwspaarrekening’ buiten box 3 te houden wordt het extra interessant. Een win-winsituatie voor alle partijen!

bron: ED.nl