Feb 22

Om de kans op een nieuwe financiële crisis en het risico dat staatssteun nodig is te verkleinen, zullen banken meer reserves moeten aanhouden om als buffer te dienen bij mogelijke tegenslagen. In Basel III zijn daarom nieuwe liquiditeitseisen voor banken opgenomen.

Lees ook: Rutte niet blij met hypotheekvoorstel Rabobank

Deze liquiditeitseisen zijn ten aanzien van securitisaties inmiddels alweer versoepeld. Maximaal 15% van de verplichte liquiditeitsbuffer van banken mag uit securitisaties bestaan. Dit maakt het op het eerste gezicht eenvoudiger voor banken om bij andere banken funding te vinden voor de hypotheekportefeuille via securitisering. Maar de aanpassing  geldt alleen voor securitisaties met een maximum Loan to Value (LTV) van 80%. Aangezien Nederland veel tophypotheken heeft, kan dit percentage alleen worden bereikt door oude hypotheken met een lage LTV in de securitisatiepakketten op te nemen. Een andere mogelijkheid is te wachten met securitiseren totdat er voldoende is afgelost op nieuw uitgegeven hypotheken. Dat laatste alternatief vereist veel geduld, ook al geldt er vanaf 1 januari een aflossingsverplichting op nieuwe hypotheken. Nu begrijpt u ook waarom Rabobank de annuïteitenhypotheek verplicht wilde stellen.

Er blijft dus een herfinancieringsrisico bestaan omdat bij dalende huizenprijzen nieuwe financiering moet worden aangetrokken. Dit risico kan worden beperkt door LTV’s via aflossing snel beneden de 80% te brengen. Verder dient de kans op grote correcties in prijzen beperkt te worden door de woningmarkt stabieler te maken. Ook daarbij helpen lagere LTV’s. Daarnaast verdient het in navolging van Duitsland aanbeveling om in een opgaande markt de woningwaarde te gaan baseren op een voortschrijdend gemiddelde van huizenprijzen gedurende de afgelopen 10 jaar. Dit introduceert een anticyclisch element in het toezicht en maakt de woningmarkt een stuk stabieler omdat sterk stijgende woningprijzen zichzelf niet versterken door een onmiddellijke verhoging van de leencapaciteit. bron: Lans Bovenberg

Lans denkt nu dat het erg helpt als het lukt om pensioenfondsen meer te interesseren om hypotheken te financieren. Niet zo heel lang geleden (3 feb 2012) was hij echter nog vol lof over het ‘stabiele’ Deense model. Het risico/rendementsprofiel van Nederlandse subpribe-hypotheken was toen nog te hoog voor pensioenfondsen :

Gezien het langetermijn karakter van hypotheekfinanciering ligt het meer voor de hand om hypotheken te laten financieren door langetermijn beleggers zoals pensioenfondsen. De structuur van traditionele hypotheeksecuritisaties en gedekte obligaties blijkt echter onvoldoende aan te sluiten bij het gewenste risico/rendementsprofiel van Nederlandse pensioenfondsen waardoor slechts 5% van het pensioenvermogen is geïnvesteerd in Nederlandse hypotheken. Belangrijke tekortkomingen van de traditionele instrumenten zijn de complexe structuren, geringe liquiditeit en beperkte transparantie over de onderliggende hypotheekleningen

In het Deense hypotheekmodel mag maximaal 80% van de marktwaarde van een woning worden gefinancierd. Dit gaat dus voor Nederland niet werken. De pensioenfondsen moeten dus toch maar de Nederlandse hypotheken gaan opkopen, omdat niemand anders ze wil hebben. Dit alles natuurlijk om de banken te redden de starters te helpen… Dag pensioentje…..