Mar 17

beneden PeilVroeger stond op de verkeerstoren van Schiphol: terreinhoogte vier meter onder de zeespiegel. Buitenlandse toeristen konden zo bij aankomst al de eigenaardigheid van ons land vernemen. In de toeristengidsen konden ze er meer over te weten komen: dat Nederland zonder dijken voor meer dan de helft onder water zou staan, en dat uitgerekend in dat gevaarlijke gebied meer dan twee derde van de bevolking woont.

Dat een groot deel van de bevolking onder de zeespiegel woont is al opmerkelijk genoeg. Voor een andere eigenaardigheid tonen toeristen doorgaans minder interesse, namelijk dat Nederlanders ook in financieel opzicht hun huis graag onder water zetten, zelfs bij springtij. Dat heet tophypotheek.

Banken lopen met dit gegeven niet te koop. Wel publiceren ze de gemiddelde ‘loan to value’ van hun hypotheken – 80% bij ING, minder dan 60% bij Rabo- maar ze zeggen niet hoeveel hypotheken hoger zijn dan de waarde van de woning. Met andere woorden, hoeveel procent financieel onder water staat.

Dat zou interessante informatie zijn in de huidige kredietstorm. Want als de economie in elkaar stort en de werkeloosheid snel oploopt, kan ook in Nederland het moment aanbreken dat mensen gedwongen hun huis moeten verlaten omdat ze niet meer aan hun financiële verpichtngen kunnen voldoen. Vraag is dan: hoeveel schade leiden de banken?

Alleen Delta Lloyd, of liever gezegd: moederbedrijf Aviva, heeft onlangs een inkijkje gegeven. Daaruit blijkt dat maar liefst 40% van de hypotheken in Nederland hoger is dan de executiewaarde van het huis. Let wel: dat is inclusief oude hypotheken waarvan de executiewaarde is geïndexeerd tot het hogere niveau van eind 2008. Onduidelijk is of de cijfrs van Delta Lloyd, een relatief kleine speler op de hypotheekmarkt, exemplarisch zijn voor de sector.

Iets meer duidelijkheid geven de cijfers van het kadaster. Banken leenden vorig jaar gemiddeld 114% van de koopsom van een woning. In de omringende landen is een tophypotheek nogal ongebruikelijk, maar in Nederland, waar de hele financiële dienstverlening erop gericht is om optimaal gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek, is het een usance.

Lange tijd was het voor banken niet gevaarlijk, omdat de huizenprijs bleef stijgen. Opmerkelijk is dat ze ook tijdens de kredietcrisis zo veel tophypotheken zijn blijven verstrekken.

Hoeveel schade banken mogelijk lijden, hangt vooral af van de vraag wie de grootste slachtoffers van de recessie worden. Als het de oudere werknemers zijn, is er niets aan de hand. Zij hebben hun lening grotendeels afgelost. Maar als juist jongeren worden ontslagen die afgelopen jaren een hypotheek hebben genomen, in de helft van de gevallen aflossingsvrij, kan de schade snel oplopen.

Zeker als de huizenprijs serieus gaat dalen. Analisten van RBS rekenen met 24%. De recent gekochte woningen zijn dan nog maar twee derde waard van de hypotheeksom. Dat is beneden alle peil.