Jan 17

Nederlandse banken voeren een keihard beleid tegen huiseigenaren met een hypotheekachterstand. “Het drukmiddel van de onherroepelijke volmacht wordt steeds vaker ingezet”, stellen experts vandaag in De Telegraaf. Daarmee krijgt de bank volledige zeggenschap over verkoop van een huis.

zie ook: De onherroepelijke volmacht

De bewoners staan aan de zijlijn. De hypotheekverstrekker bepaalt de prijs, alle andere voorwaarden en neemt een eigen makelaar in de arm die de onderhandelingen voert. “De negatieve financiële gevolgen voor de schuldenaar kunnen zeer groot zijn.”

Hetty Schuring van schuld- en maatschappelijk adviesbureau Sociale Raadsvrouw zegt dat deze volmachten worden gebruikt om huiseigenaren met betalingsachterstanden onder druk te zetten. “Mensen die hun hypotheek niet meer kunnen opbrengen mogen kiezen: een executieverkoop en de schuldsanering in of een betalingsregeling treffen met hun bank. Banken willen een regeling treffen als klanten een volmacht tekenen.”

zie ook: Banken weten met nieuwe truc executies te vermijden

Schuldenaren denken dat ze beter af zijn als de bank alles regelt met de makelaar, er geen ‘gênante’ executieveiling hoeft plaats te vinden en de hypotheekbetalingen tijdelijk worden opgeschort, zegt Schuring. “Maar wat de bewoners niet weten is dat ze alle zeggenschap overdragen aan de bank.”

De rente en aflossing worden maandelijks bij de hypotheekschuld opgeteld, die daarmee oploopt. “Bovendien leggen de hypotheekverstrekkers vaak ook loonbeslag en/of beslag op de inboedel, zodat bewoners niet het antieke kastje van oma kunnen verkopen om andere schuldeisers te betalen”, aldus een makelaar die voor banken werkt.

bron: NVM

May 10

Woningcorporatie Dudok Wonen gaat mensen die een huis willen kopen in ‘t Gooi, financieel helpen. Zij betaalt voor vijftig huizenkopers tot maximaal de helft van de prijs van de woning. Als die de woning verkopen, moeten ze dat geld terugbetalen.

Dat heeft Dudok Wonen dinsdag bekendgemaakt. De maatregel is bedoeld voor mensen met een laag inkomen of een middeninkomen die hooguit 44 jaar oud zijn. Zij hoeven geen huurder van de corporatie te zijn.

De maatregel is nodig, omdat de woningmarkt in ‘t Gooi verstopt is, zegt directeur-bestuurder Leon Bobbe. „Jonge mensen vinden geen woning en trekken weg. En met hen een groot deel van de beroepsbevolking die juist zo hard nodig is in een omgeving die vergrijst.”

bron:  De Telegraaf

Naar Amerikaans voorbeeld

Mar 1

Duizenden huizenbezitters die gebukt gaan onder dubbele maandlasten, omdat zich geen koper meldt voor de oude woning, krijgen hulp van een stichting die huurders gaat opsporen om die tijdelijk onder te brengen in de leegstaande woningen.

Het gaat naar schatting om 2000 tot 3000 gezinnen die het water aan de lippen staat.

Banken gaan hun in betalingsnood verkerende klanten doorverwijzen naar de Stichting Tijdelijk Twee Woningen, die zij financieel ondersteunen.

“Het belang van de huizenbezitter staat voorop. Niemand is er gebaat bij dat deze mensen nog verder in de problemen komen en hun huis worden uitgezet. Met de stichting willen we een stukje pijn wegnemen bij de ‘dubbeleigenaren’. Daarnaast hopen we een bijdrage te leveren aan het op gang krijgen van de woningmarkt”, aldus Luke Liplijn, de voorzitter van de stichting.

De stichting grijpt de leegstandswet aan om een koopwoning tijdelijk te kunnen verhuren. Het huis kan dan minimaal een halfjaar tot maximaal twee jaar worden verhuurd, met een verlenging tot maximaal vijf jaar. In de tussentijd blijft het huis te koop staan. Omdat de leegstandswet een opzegtermijn van drie maanden hanteert, kan de huur betrekkelijk snel weer worden beëindigd.

Volgens Liplijn werpt dit echter geen barrière op. “De groep huurders waar wij ons op richten, is al flexibel. Denk daarbij aan studenten, mensen die in echtscheiding liggen of gescheiden zijn, forenzen, expats of verbouwers. Bovendien kan er met de huurder een afspraak worden gemaakt, zodat het ook hem uitkomt.” De stichting vermoedt dat er veel vraag bestaat naar tijdelijke en betaalbare huurhuizen.

bron: Telegraaf.nl

Apr 17

Pand DSBWoningbezitters die door een torenhoge hypotheek in de problemen komen, kunnen hun bank of tussenpersoon met succes voor de rechter slepen.
Dat stellen juridische experts naar aanleiding van berichten dat een groeiend aantal Nederlanders door hoge woonlasten in betalingsproblemen komt.

Advocaten zien mogelijkheden om hypotheekverstrekkers voor de rechter aan te spreken op hun zorgplicht. Die schrijft voor dat zij het belang van de klant voorop moeten stellen.

“Dat er vaak sprake is van overkreditering, is een feit”, stelt advocaat Adriaan de Gier. “Dat is niet alleen de klant aan te rekenen die om de lening vraagt, maar ook de bank die het krediet verstrekt. De wet schrijft voor dat banken zorgvuldig moeten handelen.” Toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwt al jaren tegen overmatige hypotheekverstrekking. Nederland is kampioen ‘tophypotheken’: een relatief groot aantal hypotheken is hoger dan wat de woning bij gedwongen verkoop opbrengt.

Sinds 2007 geldt de vuistregel – vastgelegd in een gedragscode – dat banken in beginsel niet meer dan 4,5 keer het bruto jaarinkomen mogen uitlenen. Volgens DNB wordt die code nog steeds onvoldoende nageleefd.

“Als ik advocaat was, dan zou ik die code er nog eens bij pakken”, zegt Jaap Koelewijn, hoogleraar Finance aan de universiteit Nyenrode. “Ongetwijfeld zijn er gevallen waarin de bank heel wat heeft uit te leggen. Als zonneklaar blijkt dat er sprake is van overkreditering, dan kan een gedupeerde de bank of tussenpersoon daar op aanspreken.” Uit een rondgang langs advocatenkantoren blijkt dat zich nog geen gedupeerde woningbezitters hebben gemeld, maar dat die wel binnenkort worden verwacht.

“Huizenkopers die in problemen zitten of nog komen, zullen proberen een ander als schuldige aan te wijzen om een deel van de schade te verhalen”, voorspelt Sanjeev Loilargosain van Bartels Advocaten.

Volgens de experts is de gedragscode weliswaar geen wet, maar wel normgevend als moet worden vastgesteld of de hypotheekverstrekker onverantwoord heeft gehandeld.

bron: bndestem.nl

Jan 18

Te huur: koophuisEen half jaar geleden kocht ik een nieuwe woning, helaas lukt het maar niet mijn oude huis kwijt te raken. Nu wil ik om dubbele lasten te vermijden deze verhuren. Alleen hoor ik dat daarvoor toestemming van de bank nodig is. Klopt dat?

Inderdaad eisen vrijwel alle hypotheekverstrekkers vooraf toestemming van de huiseigenaar als hij zijn oude woning wil verhuren. Dat valt na te lezen in uw hypotheekakte. Reden daarvoor is dat een woning met huurders erin het pand minder waard maakt voor de bank.

Doorgaans gaan huurders minder zorgvuldig om met een woning dan eigenaren, bovendien genieten huurders in ons land uitgebreide bescherming. Aangezien het huurrecht geen tijdelijke contracten mogelijk maakt (verhuurders kunnen die wel opstellen, maar rechtsgeldig zijn ze niet), is het in praktijk heel moeilijk om onwillige huurders te verwijderen. Dat is nadelig voor de hypotheekverstrekker voor wie de woning immers onderpand is voor het geval u in financiële problemen raakt.
Zelden toestemming

Uit een rondgang van AD Geld & Recht blijkt dat geen van de grote hypotheekverstrekkers die toestemming verleent of slechts in uitzonderingsgevallen. Dat zeggen grootste hypotheekverlener Rabobank (26 procent martkaandeel), ING/Postbank (16 procent), ABN AMRO (circa 15 procent), SNS Bank (8 procent) en Aegon. Zo’n uitzondering maakt ABN alleen bij tijdelijk verblijf in het buitenland of ter korte overbrugging. De kredietcrisis is voor geen van de geldverstrekkers reden om soepeler te zijn.

Geen hypotheekrenteaftrek

Behalve dat banken niet of zelden meewerken, is er nog een nadelige factor: de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrente van het verhuurde huis mag niet worden afgetrokken voor de inkomensbelasting. Dat maakt verhuur minder aantrekkelijk.

Deze complicaties ten spijt kunt u uiteraard proberen uw huis te verhuren. Weliswaar wijzen verhuurbemiddelaars als Direct Wonen en Rots-Vast huiseigenaren op de verplichting bij de bank toestemming te vragen, zij controleren niet of dit ook gebeurt. ,,Dat is de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar,” laten bemiddelaars weten.

Expats

Volgens de verhuurbemiddelaars is de kans zeer gering dat huurders aan het einde van de looptijd het huis niet uitwillen. Dat is mogelijk door voor tijdelijke woonruimte ook tijdelijke huurders te zoeken. ,,Dat doen we door tijdelijke woonruimte zoveel mogelijk aan tijdelijke huurders, bijvoorbeeld expats, te slijten”, zegt Valérie Bakker van Rots-Vast Groep.

Garanties dat huurders niet moeilijk doen zijn er echter niet. Gebruik verhuur van uw woning dan ook alleen als noodoplossing. Volgens Direct Wonen zijn er wel degelijk een aantal hypotheekverstrekkers, zei het niet de grote, die soepel omgaan met de toestemmingsverplichting.

bron: AD.nl

Dec 12

Jingle mailJingle Mail: where homeowners have mailed in the keys because they can’t make the payments and no longer have any equity in their homes.

U koopt een huis, in Amerika bijvoorbeeld, voor $ 500.000. Tegen de tijd dat u een hypotheek rond hebt is het al $ 520.000 waard. Dan maar een hypotheek voor dat bedrag. Nu is uw huis nog maar $ 380.000 waard en de prijzen zakken. Maar uw hypotheek is duurder geworden en heeft weinig meer te maken met de verkoopwaarde van uw huis. De meest rationele beslissing is dan de bank het maar terug te laten nemen. U verhuist discreet en u doet de sleutels in een envelop, naar de bank. Een een puur rationele beslissing dus.

Kan dit ook in Nederland?

In Nederland is dit niet mogelijk. Wij kennen een schuldsaneringstraject met gedwongen verkoop van de woning. Dit zorgt ervoor dat in de VS de daling van de huizenprijzen veel moeilijker te stoppen is dan in Europa.

Nov 25

Youp van 't Hek - 'Man vermist'In man vermist – 1983 – speelt Youp van ‘t Hek een kredietbewaker. Youp laat tijdens deze voorstelling zien hoe ons fantastische financiële systeem werkt.

De sketch heeft helaas niet veel geholpen, heel Nederland zit diep in de schuld. Pak ‘t dan, pak ‘t dan. Je bent veel rijker dan je denkt. Laat die welvaart nou niet aan je voorbijgaan! Huizenprijzen stijgen altijd met de inflatie mee!!! Als je gaat huren ben je dief van je eigen portemonnee……

Ik verwacht dat de huizenprijzen de komende jaren sneller zullen dalen dan de deflatie. Huishoudens met een hoge hypotheek zullen dan in problemen komen.

‘Man vermist’

Overdrijft Youp van ‘t Hek in zijn sketch Lenen lenen, betalen betalen niet? Volgens het ministerie van Sociale Zaken zit hij er niet ver naast. Een derde van de Nederlanders staat rood of heeft een (doorlopend) krediet, hypotheekschulden niet meegerekend.

Aug 2

Het IMF waarschuwde autoriteiten wereldwijd om plannen op te stellen voor het geval ‘het ondenkbare” werkelijkheid wordt. Landen moeten zich volgens het IMF voorbereiden op een situatie waarbij een uit de hand gelopen kredietcrisis uitmondt in een mondiale financiële systeemcrisis.

Ook de chefeconoom Han de Jongh van ABN Amro waarschuwde er in het Financieele Dagblad ook al voor, dat het risico op een systeemcrash niet meer verwaarloosbaar klein is.

Wat is een systeemcrisis?

Als er ergens in de wereld een grote bank omvalt is het zeer goed mogelijk dat er veel meer banken omvallen door het domino-effect dat dan optreedt.

Als er daadwerkelijk een bank omvalt (mensen kunnen daar dan dus concreet gewoon geen geld meer opnemen) kan er paniek ontstaan. Door deze paniek kunnen te veel mensen het zekere voor het onzekere willen nemen door hun tegoeden (uiteindelijk) bij de banken op te vragen. Zoveel contant geld is er helemaal niet beschikbaar.

Door het omvallen van die ene bank kan er daardoor alleen al een kettingreactie ontstaan, wat een wereldwijde meltdown van het financiële systeem tot gevolg kan hebben.

zie ook: financialarmageddon.com

Apr 30

Een Nederlandse bank, die failliet gaat, dat gebeurt niet zo snel. En als het al gebeurt, denken velen meteen aan hun spaargeld, maar wat betekent een failliete bank voor spaargeld en lening?

Depositogarantiestelsel

Kleinere spaarbanken zijn er vaak als de kippen bij, om te melden dat ze vallen onder het depositogarantiestelsel van de Nederlandsche Bank. Denk aan nieuwe prijsvechters als de Anadolubank, Yapi Kredi en zo verder. Spaarbanken met een relatief hoge rente, die spaarders over de streep willen trekken door op de garantiestelling van de Nederlandse bank te wijzen. Kortweg betekent de garantie, dat per persoon, per bank, bij faillissement van een spaarbank door de Nederlandsche Bank 20.000 euro wordt volledig vergoed, en van de 20.000 euro daarboven nog eens 90%. Het is dus zeker de moeite waard, om goed na te gaan of een bank wel onder het Nederlandsche depositogarantiestelsel valt. De Belgische Argenta Bank, bekend om zijn goedkope betaalrekening, valt bijvoorbeeld onder Belgisch recht. Bij Argenta is daarom maximaal 20.000 euro verzekerd, de rest dus niet. Bovendien zijn anonieme rekeningen uitgesloten.

Spaardeposito bij spaarbank

Ten aanzien van de spaardeposito geldt, dat die gelijk is geschakeld met een spaarrekening, tenzij het een achtergestelde spaardeposito betreft. In dat geval loopt u twee extra risico’s:

  • achtergestelde deposito’s vallen niet onder het depositogarantiestelsel,
  • achtergestelde deposito’s staan bij een failliete bank volledig achter in de rij, om eventueel uitbetaald te worden. Ze heten niet voor niets achtergesteld. Niet voor niets ook zijn de rentevergoedingen op achtergestelde deposito’s aanmerkelijk hoger dan op gewone spaardeposito’s

Bank failliet, en dan

Dat een bank failliet gaat blijft natuurlijk nooit onopgemerkt. Media en pers zullen meteen op het item springen en de Nederlandsche bank zal advertenties plaatsen. Zodra de Nederlandsche Bank zijn advertenties heeft geplaatst is het oppassen geblazen: u heeft dan vijf maanden de tijd om bij DNB een schadeformulier op te vragen en deze zo spoedig mogelijk in te vullen. Vooral als u in het buitenland vertoeft kan dit nog wel eens tricky zijn.

Een lening

Eenmaal failliet zal per aanvrager de situatie worden bekeken. Normaliter zullen schulden en spaartegoeden eerst worden gesaldeerd. Als er een positief spaarsaldo overblijft, geldt daarvoor het depositogarantiestelsel. Is de lening groter dan het spaarbedrag, dan zal door de curator worden bekeken hoe de rest van de lening bij een andere bank kan worden geplaatst.

Tips

Enkele tips zijn er wel te geven:

  • plaats nooit al uw spaargeld bij één bank, maar spreidt uw geld over enkele banken,
  • vraag u af of het wel verstandig is om zowel de lening als uw spaargeld bij dezelfde bank te hebben. Hebt u uw lening bij bank Y en het spaargeld bij bank Z dan zal bij faillissement van Y of Z niet worden gesaldeerd. Heeft u alles bij een failliete bank, dan worden lening en spaartegoed wel gesaldeerd, voordat het eventueel tot een vergoeding komt,
  • maak gebruik van een en/of rekening wanneer u met zijn tweeën bent. De vergoeding is dan maximaal het dubbele,
  • open eventueel ook rekeningen op naam van uw kinderen. Ook die hebben recht op uitkering volgens het depositogarantiestelsel,
  • let er op of banknamen niet onder hetzelfde moederbedrijf vallen, want die worden dan als één bank gezien. Stel banken X en Y vallen onder moederbank Z, die failliet gaat. Dan worden de saldi van X en Y samengeteld, en geldt het depositogarantiestelsel dus slechts eenmaal. Interessante voorbeelden zijn Fortis en ABN AMRO, na de overname ABN AMRO, en de ING en de Postbank.

Slot

Niemand hoeft, ook in onzekere tijden echt in paniek te raken waar het liquidaties van banken betreft. Maar zeg nooit nooit, en be prepared. Dat laatste is namelijk zeer eenvoudig.

update oktober 2008:

Op dinsdag 7 oktober heeft minister Bos na afloop van de Raad van de Europese ministers van Financiën bekend gemaakt, dat Nederland de garantie voor deposito’s voor een periode van 1 jaar wordt verhoogd naar 100.000 euro zonder eigen risico. Dat is dus te weinig, om een spaardeposito te nemen van 1 jaar of meer.

Depositogarantiestelsel

De deposito garantie regeling is niet aangepast op 7 oktober 2008, maar het garantiebedrag. Die is namelijk verhoogd naar 100.000 euro. Voor particulieren, en de kleinere ondernemingen met een zakelijke rekening, die een verkorte balans mogen voeren. Maar is daarmee alle kou uit de lucht. Ik denk het niet.

Garantietermijn spaarbank

Wat namelijk minder de pers heeft gehaald, is dat de garantie voor 1 jaar geldt, en daarna verlengd kan worden. Dat is dus mooi voor dit moment, en voor de ongelukkige spaarders van Icesave, maar een jaar is zo voorbij. Sterker nog: nu een spaardeposito of termijndeposito nemen met een looptijd van één jaar of meer, is alleen maar veilig als u rekening houdt met de garanties vóór de actie van minister Bos:

* 20.000 euro volledig gegarandeerd,
* de volgende 20.000 euro is gegarandeerd voor 90%,
* het geldt per persoon en per instelling voor de banken die onder het depositogarantiestelsel vallen. Ook bij de juiste buitenlandse bank

De actie tot verhoging van de garantie lijkt dan ook meer een poging om voor de komende maanden de onrust wat weg te nemen. Maar wat zal er gebeuren als het weer wat beter gaat met de banken?

Deposito of spaarrekening

Dat betekent eigenlijk dat de deposito’s met een looptijd van 1 jaar of langer al uit den boze zijn, tenzij u onder 40.000 euro blijft. Sterker nog: hoe dichterbij we bij 7 oktober 2009 komen, hoe aantrekkelijker het wordt, om een spaarrekening zonder voorwaarden te nemen en uw geld verder te spreiden.