Apr 4

Nadat de toezichthouders Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) vorige week aandrongen op hervormingen op de woningmarkt sluit het IMF zich nu bij hen aan. Volgens het IMF moet de maximale ‘loan-to-value-ratio’ in Nederland terug naar 90% van de waarde van een woning. Verder moet de hypotheekrenteaftrek met minstens 1 procentpunt per jaar omlaag. Door de hypotheekrenteaftrek zijn huizenprijzen veel te hoog opgelopen, waardoor er steeds meer geleend wordt om die prijzen te kunnen betalen.     

Het nieuwe regeerakkoord zal nog veel VVD stemmers gaan verrassen. 😉

Apr 2

Miljoenen huiseigenaren met aflossingsvrije hypotheken moeten worden aangespoord om af te lossen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) vindt dit nodig om problemen te voorkomen. Gelijktijdig komt de president-directeur van De Nederlandsche Centrale Bank, Klaas Knot in de media omdat hij vindt dat er nog altijd te veel geleend en te veel gespaard wordt in Nederland.

De AFM onderzoekt samen met twee hypotheekverstrekkers hoe de huiseigenaren tot aflossing te bewegen zijn. Een groot deel van de Nederlanders heeft een hypotheek die helemaal of voor een deel aflossingsvrij is. De AFM is bang dat veel van die huiseigenaren na dertig jaar, als de renteaftrek vervalt, de woonlasten niet meer kunnen opbrengen en onder dwang hun huis moeten verkopen. Het aflossen van de schuld aan het einde van de looptijd kunnen veel huiseigenaren echter vaak niet opbrengen. Het bedrag is dan vaak meer dan een ton.

DNB pleit voor een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek en van de maximale omvang van een lening ten opzichte van de waarde van een huis. Ook vindt De Nederlandsche Bank (DNB). net als het Centraal Planbureau dat er een nieuwe belasting op het eigen huis moet komen.

 

Bron: BNR, Volkskrant, Parool.nl

Oct 25

Tijdens het Rondetafelgesprek Geldstelsel gaven Reinier Pollmann (Autoriteit Financiële Markten) en Dirk Bezemer (Rijksuniversiteit Groningen)  de VVD een lesje over de Nederlandse huizenmarkt. De VVD krijgt tevens de opdracht om de huizenmarkt nu eens echt aan te pakken omdat deze de stabiliteit van Nederland bedreigt.

VVD: Wir haben es nicht gewusst

AFM: Jonge generaties worden gedwongen veel te lenen

bron:

 

 

 

May 28

Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) adviseert aan volgende kabinetten om de Loan-to-Value (LTV)-limiet geleidelijk verder af te bouwen tot een niveau van 90% in 2028. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) maakt zich al langer zorgen over de risico’s van de schuldenproblematiek voor Nederlandse huishoudens en is voorstander om de LTV-limiet na 2018 verder te verlagen.

In het FSC zitten vertegenwoordigers van het ministerie van Financiën, de Nederlandsche Bank en de AFM. De AFM maakt zich sinds enige jaren sterk voor verantwoorde kredietverlening. Met een verdere stapsgewijze verlaging van de LTV-limiet, conform het FSC advies, zal het restschuldrisico’s voor Nederlandse huishoudens verder worden beperkt.

Hoge schuldenlast Nederlandse huishoudens

Nederland doet het internationaal gezien slecht als we naar de gemiddelde schulden per huishouden kijken. Het grootste deel van deze schulden is gerelateerd aan hypotheken. De relatief hoge hypotheekschuld maakt Nederlandse huishoudens erg kwetsbaar voor sterke huizenprijsdalingen en financiële tegenslagen. Een terugval in het inkomen, bijvoorbeeld bij werkloosheid of scheiding, kan dan al snel leiden tot betalingsproblemen. Als die problemen structureel van aard zijn, dan is verkoop van de woning soms onvermijdelijk. Dit kan dan leiden tot een hoge restschuld die consumenten nog lang in hun greep kan houden.

De AFM maakt zich zorgen om de risico’s van de schuldenproblematiek voor Nederlandse huishoudens. Om huishoudens bij financiële tegenvallers meer weerbaar te maken is een verdere stapsgewijze verlaging van de LTV-limiet noodzakelijk. Huishoudens zouden zodoende in 2028 een hypotheek moeten kunnen krijgen die maximaal 90% van de woningwaarde bedraagt.

Noodzaak verdere verlaging LTV-ratio

Nederland kent vergeleken met de ons omringende landen een hoge gemiddelde LTV-ratio. Dit terwijl de afgelopen jaren nog eens hebben aangetoond dat de huizenmarkt kwetsbaar is. In Nederland hebben momenteel bijna een miljoen huishoudens een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning. De regering heeft in de afgelopen jaren een aantal hervormingen doorgevoerd om de consumentenrisico’s op de hypotheekmarkt te verkleinen. De daarbij ingezette verlaging van de LTV-ratio naar 100% maakt huishoudens – met name starters – echter nog altijd kwetsbaar gedurende de eerste jaren van de hypotheek. In die periode is er namelijk nog weinig afgelost en is het risico op een restschuld bij een huisprijsdaling groot. Een lagere LTV limiet biedt betere bescherming tegen restschuldrisico’s.

Consumptief krediet als alternatieve financiering onwenselijk

Bij een verdere verlaging van de LTV-limiet is het onwenselijk dat huishoudens consumptief krediet als alternatief voor hypothecaire krediet voor de aanschaf van een woning gaan gebruiken. Wanneer de LTV-limiet na 2018 verder zou worden verlaagd dan is van belang dat de huidige lijn van de (VFN) gedragscode wordt gevolgd. De AFM zal hier via haar toezicht richting aan geven en op toezien.

Het Financieel Stabiliteitscomité

De vergadering van het Financieel Stabiliteitscomité vond plaats op dinsdag 12 mei 2015. In dit comité spreken vertegenwoordigers van DNB, de AFM en het ministerie van Financiën ten minste twee keer per jaar onder leiding van de president van DNB over ontwikkelingen op het gebied van de stabiliteit van het Nederlandse financiële stelsel. Het CPB en het ministerie van BZK hebben als externe deskundigen aan de beraadslagingen deelgenomen.

bron: AFM: verdere afbouw LTV-limiet naar 90% noodzakelijk | Mei | AFM

Mar 24

Geachte heer, mevrouw,

Hierbij een open brief betreffende de nieuwe regels van NHG bij scheiding. Het is u algemeen bekend dat de regels van NHG met betrekking tot scheiding drastisch zijn gewijzigd. Vanaf 1 januari 2014 hanteert NHG de werkelijke last toets als mensen gaan scheiden. Deze toets zorgt ervoor dat mensen gemakkelijker in hun woning kunnen blijven wonen omdat zij simpelweg een hogere hypotheek kunnen dragen op hun inkomen.

Waar op het ogenblik bij aankoop van een woning gemiddeld 4,5 keer het inkomen aan hypotheek verkregen kan worden, wordt bij de werkelijke last toets deze verruimd naar zelfs 6 keer of meer van het inkomen. Hierbij kijkt NHG niet alleen naar het inkomen maar ook naar het vermogen. Zij hebben zelfs de mogelijkheid om bestaande hypotheekvormen om te zetten (naar een andere hypotheekvorm) om daar de maandlasten mee te verlagen. Hierbij wordt ook de duur van de hypotheekvorm verlengd naar weer 30 jaar terwijl er al diverse jaren renteaftrek is genoten. Bovendien worden eigen middelen (het vermogen) meegenomen in de toets. Dit betekent dat iemand die wat gespaard heeft eerder positief uit de toets komt dan iemand die “lekker heeft geleefd”. De toets zorgt er dus voor dat het beter is om niet te sparen!! Ik vind dit persoonlijk een verkeerde denkwijze dat huizenbezitters die gespaard hebben gestraft worden.

In het kort komt het erop neer dat NHG er alles aan doet om de woning te kunnen behouden. In veel situaties geeft de huizenbezitter aan de nieuwe maandlasten van zijn omgezette hypotheek niet te kunnen betalen. In dit geval ontstaat er een discussie tussen NHG en de huizenbezitter waarbij NHG aangeeft dat de toets leidend is. De huizenbezitter moet dus genoegen nemen met de berekening van NHG. Indien deze een klacht wil indienen dan is dit niet mogelijk. Er is geen instantie waar de klacht kan worden ingediend behalve bij de rechter. U begrijpt dit zullen veel huizenbezitters niet doen. Het gevolg is dat deze de “opgedrongen” situatie accepteert en gaat proberen iedere maand de hypotheeklasten netjes te betalen. Indien dit toch niet lukt, ontstaat er een groot probleem. NHG staat namelijk niet meer borg waardoor de restschuld door gedwongen verkoop en gemaakte incassokosten door achterstandsbetalingen op het boordje bij de huizenbezitter komt. Deze zal zijn hele leven hier mee te maken krijgen terwijl NHG iets opgedrongen heeft.

In de diverse gesprekken die ik heb gehad met NHG blijven zij van mening dat hun werkelijke last toets leidend is. Natuurlijk moet eerst de bank de situatie beoordelen. Deze moet met een goed argument komen als de huizenbezitter binnen de toets valt en toch de maandlasten niet kan betalen. Vanwege het leidende karakter van de NHG toets zullen banken de toets ook daadwerkelijk 100% volgen. Het gevolg is dat de huizenbezitter bij zijn bank en  bij NHG tegen een dichte deur aan loopt.

De werkelijke last toets wordt in de media gebracht als een hulpmiddel voor scheidende huizenbezitters. In werkelijkheid blijkt dit een strop te zijn voor veel huizenbezitters. Ik vind het onbegrijpelijk dat instanties zoals de NVB, Nibud en de AFM hun goedkeuring hebben gegeven aan deze toets. NHG geeft op hun website en in hun voorwaarden aan dat de AFM de beheercriteria heeft onderschreven. Hiermee zeggen zij dus dat de AFM 100% achter de berekening staat. U komt echter op twitter met de volgende reactie:

Alleen op hoofdlijnen uitgangspunten met NHG besproken. Geen akkoord beheernormen. Verantwoorde toepassing per klant belangrijk

Met deze reactie geeft u aan het niet 100% eens te zijn met NHG. Iedere situatie kan anders zijn en deze moet ook zo worden beoordeeld, is uw mening. Echter wie gaat dit beoordelen. Het antwoord is simpel dit is NHG. Wat moet een huizenbezitter dan doen als deze het niet eens is met de uitspraak van NHG. De AFM beoordeelt namelijk geen persoonlijke situaties. U begrijpt de cirkel is weer rond en de huizenbezitter is weer eens de dupe.

Ik ben van mening dat u als toezichthouder meer kan doen voor de huizenbezitters in Nederland. Er is nu een situatie ontstaan die tot grote chaos gaat leiden in Nederland. Ik heb daarom de volgende vragen / voorstellen:

  • Er moet een instantie komen waar huizenbezitters hun klacht over NHG kunnen indienen. Ik ben van mening dat de AFM daarin het voortouw moet nemen en het is zelfs mogelijk dat zij dit gaan controleren. Gaat de AFM dit doen?
  • Een duidelijk standpunt van de AFM zelf betreffende de nieuwe regels van NHG. Staan zij 100% achter de werkelijke last toets van NHG die leidend is of niet.
  • Gaat de AFM het initiatief nemen (loket worden) om huizenbezitters die het niet eens zijn met NHG te helpen. Kunnen zij hun persoonlijke situatie aan hen voorleggen.

Indien u de afgelopen drie maanden terug kijkt, begrijpt u ook dat de ontstane situatie zo snel mogelijk moet veranderen. Hoe langer deze situatie blijft, hoe meer “slachtoffers” er zullen vallen. Het gevolg is een mediagekte waar we niet op zitten te wachten.

Ik verneem graag uw schriftelijke reactie op deze openbrief die ook op internet wordt geplaatst.

Met vriendelijke groeten.
Jos Koets (columnist en hypotheekadviseur)

Jan 28

In het rondetafelgesprek bij de Commissie huizenprijzen mocht Wijnand van de Beek van de AFM vandaag zijn verhaal komen doen.

Een goed verhaal…?

Jan 4

Het Waarborgfonds Eigen Woningen heeft onlangs gecommuniceerd dat voor NHG-hypotheken (d.w.z. voor de hypotheken onder overheidsgarantie) een verruiming van de leencapaciteit voor tweeverdieners plaatsvindt per 1 januari 2012. Omdat de systematiek voor het bepalen van de maximale leencapaciteit binnen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen hier op aansluit, heeft de Nederlandse Vereniging van Banken aangegeven dit te volgen.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is – overigens met de Nederlandsche Bank (DNB) – van oordeel dat de verruiming van de leencapaciteit op dit moment onwenselijk is, zowel in het licht van de huidige economische situatie, als gezien de mogelijke gevolgen voor sommige inkomensgroepen. Daarom heeft de AFM het volgende onder de aandacht gebracht van de hypotheekverstrekkers.

De AFM is van oordeel dat mensen, in tijden van onzekerheid, zoals de huidige, er goed aan doen zich te wapenen tegen risico’s en onzekerheden in plaats van meer schulden aan te gaan. Financiële weerbaarheid dient voorop te staan. Daarin past een beleid ten aanzien van hypotheekverstrekking dat voldoende buffers in het inkomen laat. De grote impact van de verruiming op in het bijzonder de inkomensgroepen van modaal tot anderhalf keer modaal (tussen circa € 30.000 en € 40.000) is daarbij zorgelijk. Deze inkomensgroepen hebben relatief al de minste ruimte om een onverwachte stijging in kosten of een daling in inkomen op te vangen. De verruiming van de leencapaciteit voor tweeverdieners met een modaal tot anderhalf keer modaal gezinsinkomen kan in veel gevallen leiden tot een onacceptabele vermindering van de financiële reserves voor deze huishoudens.

De AFM beschouwt de GHF op zich als een goede invulling van de open norm voor verantwoorde kredietverlening. Een hypothecair krediet is verantwoord verstrekt als de hypotheekverstrekker de normen uit de GHF op een adequate wijze heeft toegepast. Hypotheekverstrekkers zijn wettelijk verplicht overkreditering te voorkomen. De passendheid van het hypotheekadvies bij de financiële positie van de consument wordt op dezelfde wijze door de AFM beoordeeld.

De AFM is echter wel van oordeel dat voor consumenten met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen de nu vastgestelde verruiming van de leencapaciteit onder de NHG en daarmee het beperken van inkomensbuffers in die individuele situaties, tot de conclusie kan leiden dat desondanks onverantwoord krediet is verstrekt. Hypotheekverstrekkers en adviseurs kunnen er dus niet op voorhand van uitgaan, dat een verruiming van de leencapaciteit van deze inkomensgroepen door de AFM als verantwoorde kredietverlening zal worden gezien. Door de oorspronkelijke systematiek toe te passen voor deze inkomensgroepen lopen zij dit risico niet. Overigens is er altijd de mogelijkheid dat het in individuele gevallen toch verantwoord lijkt de geldende ruimere norm te hanteren. In die gevallen zouden de uitzonderingsvoorwaarden (‘explain’ in plaats van ‘comply’) in de GHF toepasbaar kunnen zijn.

De AFM zal de komende tijd bij de beoordeling in hoeverre verantwoord krediet is geadviseerd en verstrekt zwaar meewegen in hoeverre adviseurs en aanbieders van hypothecair krediet in voldoende mate oog hebben voor de financiële weerbaarheid van consumenten.

bron: AFM

Dec 15

De hypotheekrente-aftrek moet op de schop. Dat zegt de nieuwe baas van de AFM, Ronald Gerritse, op RTL Z.

Gerritse is het roerend eens met de baas van de Nederlandsche Bank, Klaas Knot. Die zei vorige maand ook al dat er iets moet veranderen aan de hypotheekrenteaftrek.

‘Het argument is vaak praat er niet over, dat maakt de markt onrustig. Ik denk dat het een illusie is door te denkend dat je bijdraagt aan rust door een probleem maar te verzwijgen. Daardoor gaat het probleem niet weg’, aldus Gerritse.

Volgens de topman is er ‘behoefte aan helderheid’. ‘Dit probleem moet getackeld worden. De politiek moet nu duidelijke besluiten gaan nemen. Dat is van het grootste belang.’

bron:  RTL Z

May 31

Het nieuwe aangescherpte toetskader voor hypotheken is nodig om grotere risico´s in de toekomst te voorkomen. Zowel grotere macro-economische risico’s als betalings- en restschuldrisico’s voor individuele huishoudens. Hiermee zijn de risico’s op de hypotheekmarkt niet verdwenen.

Dit is de boodschap in de speech die Theodor Kockelkoren hield tijdens het jaarlijkse congres van de Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH) op 31 mei 2011.

Hieronder een deel van zijn toespraak:

Risico’s voor de Nederlandse economie
6. In veel westerse economieën fungeerde in de afgelopen decennia het huis als versneller voor economische groei. Hoe kon dat? Banken werden makkelijker in het verstrekken van hypotheken. Hierdoor konden huishoudens de prijsstijging van hun woning verzilveren. Dit geld consumeerden huishoudens, waardoor de economie harder kon groeien. Een vermogensversneller in feite.

7. Omgekeerd werkt dit proces helaas ook: Bij tegenwind dalen de huizenprijzen, de consumptie loopt extra terug, economie krimpt verder, banken worden nog strenger, wat de daling van de huizenprijzen verder stimuleert. De versneller werkt harder als consumenten eenvoudig toegang kunnen krijgen tot krediet. Als consumenten vooral hypotheken met variabele rente hebben werkt de versneller ook harder. In beide gevallen worden immers economische omstandigheden sneller doorvertaald naar geld in de hand van de consument.

8. In Nederland heeft bovengenoemde versneller de afgelopen twintig jaar hard gewerkt. De reële huisprijzen zijn sinds begin jaren negentig bijna verdubbeld. De nationale hypotheekschuld is verdrievoudigd en vergelijkbaar met de omvang van onze economie. Dat kon omdat banken steeds meer krediet zijn gaan verstrekken mede omdat ze de voorwaarden versoepeld hadden. Zo kunnen we sinds de jaren negentig op twee inkomens een hypotheek nemen. Mensen konden volop gebruik maken van de overwaarde in hun huis. Ook hebben steeds meer mensen een variabele rente genomen en zijn daarmee gevoeliger geworden voor de rentestand.

9. Dat Nederland optimaal heeft geprofiteerd is bijvoorbeeld af te lezen aan de verhouding tussen de omvang van de schuld en de aanschafwaarde van het huis. Deze lag ver onder de 100% begin jaren negentig, maar ligt inmiddels rond de 110%. We zijn dus nationaal flink “opgetopt”. De keerzijde is dat niet alleen huishoudens zelf, maar ook onze banken en onze economie gevoeliger zijn geworden voor negatieve ontwikkelingen op de huizenmarkt. Anders gezegd: we hebben een hypotheek op de toekomst genomen.

10. Is dit erg? Dat is lastig om nauwkeurig aan te geven. Verschillende onderzoeken van zowel de OECD als het IMF suggereren dat er lucht zit in de huizenprijs in Nederland. Of de prijsdalingen van de afgelopen paar jaar deze lucht eruit gehaald hebben is onzeker. Het IMF bijvoorbeeld rapporteerde in april 2008 een overwaardering van 30% van Nederlandse huizenprijzen. De IMF bleek gevoelig voor nogal wat forse reacties en rapporteerde in oktober 2008 een overwaardering van zo‟n 15%. De OECD becijferde de overwaardering in Nederland in december 2005 op zo‟n 20%.

Specifieke risico’s voor huishoudens: de beleggingshypotheek

22. Met name huishoudens die een hypotheek geheel of deels gekoppeld hebben aan een beleggingsverzekering kunnen een aanmerkelijk restschuldrisico lopen. De idee van deze zogenoemde beleggingshypotheken is dat de hypotheek aan het eind van de looptijd wordt afgelost door het opgebouwde vermogen via de beleggingen. Deze beleggingen zijn natuurlijk onzeker qua omvang. Het gevolg is dat er een aanzienlijke kans is dat een gezin de hypotheek niet geheel kan aflossen en met een restschuld blijft zitten. Een ruwe inschatting geeft aan dat er ruim 300 duizend van dergelijke hypotheken momenteel nog lopen.

23. In 2003 publiceerde de toen net opgerichte AFM een rapport over deze zogenoemde beleggingshypotheken en liet zien dat in typische gevallen de kans dat de hypotheek helemaal afgelost kan worden lager ligt dan 50%. De producten hadden een 10% kans dat klanten met een restschuld van omstreeks de helft van de hypotheek bleven zitten en er was een kans van 1 op 3 dat meer dan een kwart van de hypotheek niet afgelost kon worden. Deze berekeningen gingen uit van historisch langjarige gemiddelde rendementen. De afgelopen 10 jaar lagen de rendementen duidelijk lager. De kans op een aanzienlijke restschuld zal dus nog groter zijn.

Specifieke risico’s voor huishoudens: de ‘aflossingsvrije’ hypotheek

27. Een tweede belangrijke specifieke risico betreft de zogenoemde aflossingsvrije hypotheek. Bijna de helft van de hypotheken (bijna twee miljoen) is een aflossingsvrije hypotheek. Veel mensen houden zo hun maandlasten laag. De indruk is dat veel mensen geen maatregelen nemen om deze hypotheek af te lossen. Immers de term ´aflossingsvrij´ blijkt mensen in enige mate op het verkeerde been te zetten: Uit de consumentenmonitor van de AFM uit 2008 blijkt dat zo´n 40% van de mensen zich niet realiseert dat ze aan het eind van de looptijd een restschuld hebben.
Overigens zouden veel mensen beter vermogen kunnen opbouwen via een fiscaal vriendelijke spaarhypotheek dan zelf geld opzij leggen ter aflossing van hun aflossingsvrije hypotheek.

De volledige toespraak kunt u hier downloaden in PDF-formaat.

Apr 8

Als bestaande aflossingsvrije hypotheken niet worden omgezet in een of andere variant, waarbij een deel van de schuld wordt afgelost, dan komen zeer veel gezinnen in financiële problemen. Om die reden moeten banken en woningbezitters met elkaar om de tafel gaan zitten om hun hypotheken om te zetten.

Dat zegt voorzitter Hans Hoogervorst van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Hij wil nu al veel verder gaan dan minister De Jager, die kortgeleden aankondigde dat per 1 augustus er geen nieuwe volledig aflossingsvrije hypotheken meer mogen worden afgesloten. Het aflossingsvrije deel mag dan maximaal de helft van de marktwaarde zijn.

Hoogervorst maakt zich grote zorgen over het enorme aantal aflossingsvrije leningen dat de afgelopen decennia is afgesloten. Bij deze hypotheekvorm betalen huizenkopers weliswaar maandelijks rente, maar geven ze geen cent uit aan aflossing. Zij hebben zo een optimaal fiscaal voordeel.„Heel veel woningeigenaren beseffen helemaal niet dat ze zo’n hypotheek hebben”, zegt de vertrekkende AFM-voorzitter in een afscheidsinterview met deze krant. Hij benadrukt dat na de looptijd de hypotheekschuld nog helemaal openstaat. „Die som moet echt wel afgelost worden.” De vraag is af men daartoe dan in staat is. Als grote groepen huizenbezitters in problemen komen en er gedwongen verkopen volgen, zou dit op termijn een bom onder de huizenmarkt betekenen.

bron: Telegraaf.nl

Aflossingsvrij helemaal weg - Binnenland | Het laatste nieuws uit Nederland leest u op Telegraaf.nl [binnenland]
  • Pagina 1 van 3
  • 1
  • 2
  • 3
  • >