Nov 2

De Nederlandsche Bank wil dat er een eind komt aan aflossingsvrije hypotheken. We blijven te lang met te hoge schulden zitten. Aflossingsvrije hypotheken zijn al jarenlang aantrekkelijk omdat de maandelijkse lasten ervan lager zijn omdat je niks aflost. In feite is de bank dus de eigenaar. En door de schuldencrisis en de problemen op de huizenmarkt wordt dit een steeds groter risico voor zowel huishoudens als banken. Zorgelijk vindt bankpresident Klaas Knot.

zie ook: Prof. Arno van der Vlist: ‘Housing market still stagnant, households need to reserve for write-off and depreciation’

Nout Wellink waarschuwde ook al jaren

bron: NOS

Apr 1

De lokker van de Rabobank: met de Aflossingsvrije Hypotheek betaalt u alleen rente. Hierdoor blijven uw maandlasten laag. U houdt dus geld over om andere leuke dingen te doen.

De voorstanders van deze hypotheekvorm wijzen er altijd op dat de huizenprijzen op de lange termijn stijgen en dat uw schuld dus steeds lager wordt in vergelijking met de waarde van de woning en dat de inflatie ervoor zorgt dat uw maandelijkse rentelasten een steeds kleiner deel van uw inkomen vormen. Over de afgelopen 25 jaar is dat ook helemaal juist maar in de historie zijn er ook lange periodes dat woningen niet in waarde gestegen zijn. De kans is groot dat de huizenprijzen ook de komende jaren  weer fors gaan dalen. Wat heeft dat voor gevolgen?

Consumenten blijken zich slecht bewust van de risico’s die gepaard gaan met het niet opbouwen van vermogen. Uit de AFM Consumentenmonitor 2008Q3 blijkt dat 44% van recente sluiters van een (deels) aflossingsvrije hypotheek zich niet realiseert dat ze aan het eind van de looptijd van hun hypotheek nog een schuld hebben. Deze onwetendheid suggereert dat er gedurende de looptijd niet anderszins vermogen wordt opgebouwd om de hypotheek mee af te lossen.

Volgens DNB zijn dit de meest voorkomende hypotheken van de huishoudens met eigen huis in 2008:

  • 47% Volledig aflossingsvrij
  • 21% Spaarhypotheek
  • 10% Beleggingshypotheek
  • 9% gekoppeld aan levensverzekering
  • 5% annuiteit
  • 3% lineair

Hypotheekvormen

NB: telt niet op tot 100 omdat niet iedereen met een huis ook een hypotheek heeft en sommige huishoudens meerdere hypotheken hebben.

Verder blijkt uit het driejaarlijkse woononderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat 15 procent van de woningeigenaren in 2009 een hypotheekschuld had die groter was dan de WOZ-waarde van de woning.  De kans is dus extreem groot dat vele duizenden mensen in grote financiële problemen gaan komen. Helaas komen de strengere hypotheekregels voor hun weer veel te laat. Maar niet voor de starter van morgen. Die waarschijnlijk maar beter (tijdelijk) kan gaan huren, al lijkt dat nu nog erg duur!

bron:  DNB – Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers

ervoor
Mar 21

De volledig aflossingsvrije hypotheek verdwijnt. Huizenkopers moeten in de toekomst minimaal de helft van de waarde van hun woning aflossen op de hypotheek.

Ook kan een huizenkoper in de toekomst minder lenen. Een hypotheek mag niet hoger zijn dan 110 procent van de waarde van de woning. Die tien procent extra is voor het overgrote deel bedoeld voor de Kosten Koper.

Gedragscode banken

Minister De Jager van Financiën neemt hiermee de gedragscode over die banken in februari opstelden. De Jager pleitte aanvankelijk voor strengere normen die door de Autoriteit Financiele Markten, de AFM, waren opgesteld.

Van de AFM mochten kopers dan wel maximaal 112 procent van de waarde van hun huis lenen, maar ze zouden alle schuld boven de 100 procent in de eerste zeven jaar moeten aflossen. De banken vreesden dat de kosten in die eerste jaren dan te veel zouden oplopen, waardoor de woningmarkt nog verder op slot zou komen te zitten.

Vrijwillig

De Jager kiest voor een vrijwillige regeling. Omdat de AFM constateerde dat banken in het verleden regelmatig van de eigen regeling afweken, zal de AFM controleren of de banken zich aan de nieuwe code houden.

Voor woningen tot 350.000 euro waarvoor een hypotheek met NHG-garantie wordt afgesloten, gelden al soortgelijke eisen. 80 procent van alle woningen wordt op dit moment verkocht met een NHG-garantie.

Volgens de Jager ligt hier “al met al een pakket van maatregelen dat recht doet aan de door mij gestelde eisen en voldoende recht doet aan consumentenbescherming”.

Tevreden

Ook de AFM is tevreden met de nieuwe regeling. Volgens de toezichthouder wordt er nu bij het afsluiten van de hypotheek wel gekeken naar het salaris van de koper, maar veel te weinig naar de waarde van de woning. “We zijn blij dat de normen worden aangescherpt”, aldus een woordvoerder.

bron: NOS

Dec 30

De aflossingsvrije hypotheek is binnenkort mogelijk verleden tijd. PvdA en ChristenUnie willen het belastingvoordeel van zo’n aflossingsvrije hypotheek mogelijk beperken.

Definitief
Bij verreweg het grootste gedeelte van de hypotheken wordt de lening niet afgelost tijdens de looptijd. Hierdoor wordt maximaal gebruik gemaakt van hypotheekrenteaftrek. Nu het kabinet 35 miljard euro wil bezuinigen, moet ook gekeken worden naar de hypotheekrenteaftrek. Volgens ChristenUnie voorman Slob is de aflossingsvrije hypotheek dan het eerste aan de beurt. Hij benadrukt wel dat er nog geen definitieve conclusies zijn getrokken.

Volgens DNB zijn dit de meest voorkomende hypotheken van de huishoudens met eigen huis in 2008:

  • 47% Volledig aflossingsvrij
  • 21% Spaarhypotheek
  • 10% Beleggingshypotheek
  • 9% gekoppeld aan levensverzekering
  • 5% annuiteit
  • 3% lineair

NB: telt niet op tot 100 omdat niet iedereen met een huis ook een hypotheek heeft en sommige huishoudens meerdere hypotheken hebben.

bron: RTLZ.nl

Volgens DNB zijn dit de meest voorkomende hypotheken van de huishoudens met eigen huis in 2008:

47% Volledig aflossingsvrij
21% Spaarhypotheek
10% Beleggingshypotheek
9% gekoppeld aan levensverzekering
5% annuiteit
3% lineair

NB: telt niet op tot 100 omdat niet iedereen met een huis ook een hypotheek heeft en sommige huishoudens meerdere hypotheken hebben.

May 16

ChristenUnie-fractieleider Arie Slob stelt de aflossingsvrije hypotheek ter discussie. Hij vindt het logischer om hypotheken gedurende de looptijd al af te lossen.

Dat zei Slob gisteren in Amersfoort, tijdens een rondetafelgesprek over de kredietcrisis, georganiseerd door het Wetenschappelijk Instituut van zijn partij. Hoge kredieten zijn een van de oorzaken van de kredietcrisis. Slob zou daarom graag zien dat het bedrijfsleven en huishoudens zich aanwennen om grote schulden waar nodig te voorkomen, en die anders zo snel mogelijk terug te betalen.

In dat licht pleit hij voor een bezinning op de toekomst van de aflossingsvrije hypotheek. Die houdt in dat mensen die een huis kopen pas na dertig jaar in één keer hun volledige hypotheek hoeven af te lossen. Op deze manier kunnen zij gedurende de volledige looptijd gebruik maken van de – fiscaal aantrekkelijke – hypotheekrenteaftrek. ,,Met een huis schaf je iets aan dat je niet in één keer kunt betalen. Natuurlijk ga je daarvoor een lening aan. Maar ergens is het best vreemd om zo’n lening tussentijds helemaal niet af te lossen. Is het wel goed om zo lang zo veel te lenen? Daar wil ik graag een gesprek over”, aldus Slob.

Een annuïteitenhypotheek, waarbij gedurende de looptijd al gedeelten van het leenbedrag worden terugbetaald, vindt Slob een aantrekkelijk alternatief voor de aflossingsvrije lening, die de meeste mensen nu hebben.

In de huidige coalitie met het CDA is het ter discussie stellen van de hypotheekrenteaftrek voor dure huizen – wat Slob het liefst zou doen – niet mogelijk, legt hij uit. ,,Maar dat betekent niet dat we niet naar bepaalde hypotheekvormen zouden kunnen kijken, die misschien kunnen worden veranderd.”

bron: Nederlands Dagblad

Apr 21

In de media wordt de laatste tijd regelmatig iets geroepen over ‘risicohypotheken’. Misschien denk je daarbij aan de hypotheekproblemen in de Verenigde Staten – immers de start van de huidige wereldwijde crisis – of aan hypotheken op basis van beleggingen. Het gaat echter over de aflossingsvrije hypotheek. Is het inderdaad een risico om niet op je hypotheek af te lossen?

De naam geeft het al duidelijk aan: op de aflossingsvrije hypotheek wordt niet afgelost. Er wordt iedere maand alleen rente betaald en dat was het. Dat zorgt ervoor dat de maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek erg laag zijn. In deze hypotheekvorm is ook geen aflossing in de toekomst gepland.

Dat is wel het geval bij bijvoorbeeld een spaarhypotheek: daar los je tijdens de looptijd ook niets af, maar aan het eind betaal je het gehele hypotheekbedrag in één keer terug. Dan komt immers de spaarverzekering tot uitkering. Zo zijn er nog heel veel hypotheekvormen waarbij het hypotheekbedrag tijdens de looptijd onaangeroerd blijft – en aflossing aan het eind ineens plaatsvindt. Deze constructie is ingegeven door ons systeem van hypotheekrenteaftrek: die maakt het voordeliger om de lening zo lang mogelijk open te laten staan en over het gehele bedrag rente te betalen – en daarnaast kapitaal op te bouwen voor aflossing ineens.

Terug naar de aflossingsvrije hypotheek, waarop dus niet afgelost wordt. Veel mensen hebben in hun hypotheek een aflossingsvrij deel opgenomen. Dat is meestal ingegeven door de maandlasten: het volledig aflossen van een hypotheek bij de huidige huizenprijzen is doorgaans niet haalbaar.

Uiteindelijk wordt de aflossingsvrije hypotheek natuurlijk wel afgelost: bij verkoop van de woning. Dan wordt immers de openstaande schuld verrekend met de verkoopprijs, het verschil krijg je van de notaris op je rekening. Als dit een positief verschil is tenminste. Want daarin zit één van de risico’s van de aflossingsvrije hypotheek – het verschil kan ook negatief zijn. Dat is aan de orde wanneer de verkoopprijs van de woning lager ligt dan het openstaande hypotheekbedrag. Dan houd je een restschuld over na verkoop van de woning. Het nare is dat verkoop niet altijd een vrije keuze is. Soms moet er verkocht worden, bijvoorbeeld in een situatie van echtscheiding of overlijden. Of bij een fikse teruggang in inkomen door arbeidsongeschiktheid of werkloosheid.

Een ander risico zit in de maandlast. Zolang de hypotheekrente aftrekbaar is zijn de netto maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek natuurlijk lekker laag. Die aftrekbaarheid is echter beperkt tot een periode van 30 jaar (vanaf 2001). Na het vervallen van de hypotheekrenteaftrek worden de bruto maandlasten (het bedrag dat je aan de bank betaalt) ineens ook je netto maandlast. Dat kan behoorlijk tegenvallen, helemaal als je daarmee geen rekening hebt gehouden in je financiële toekomstplaatje.

Er zijn veel mensen die gepland hebben om hun hypotheekbedrag op een andere manier af te lossen, los van de hypotheekconstructie. Ze sparen een grote som geld bij elkaar, of weten dat ze in de toekomst een behoorlijk bedrag zullen erven.

Zo zie je: een aflossingsvrije hypotheek brengt inderdaad risico’s met zich mee. Je moet het alleen ook weer niet overdrijven. Belangrijk is dat je beseft hoe je hypotheek eruit ziet en welke gevolgen dat heeft in verschillende mogelijke situaties in de toekomst.

bron: Mister Money

Jan 28

Een oud gezegde is: “Wat je leent moet je ook terugbetalen”. Dat geldt ook voor een hypotheek. Toch wordt er steeds vaker een steeds een groter deel van de hypotheek aflossingsvrij afgesloten.

De reden hier achter is dat een woning relatief waardevast is, zodat bij verkoop van de woning minimaal een deel van de hypotheek kan worden afgelost. De alsmaar stijgende huizenprijzen van de laatste jaren hebben er toe geleid dat er een steeds groter deel van de hypotheek aflossingsvrij mag worden afgesloten. Was zo’n 5 jaar geleden nog 75 % van de executiewaarde het maximum (Executiewaarde is de waarde van de woning indien deze gedwongen verkocht moet worden; Meestal 85 tot 90 % van de koopsom). Tegenwoordig wordt 100 % van de executiewaarde aflossingsvrij door veel banken, (lees: alle grootbanken), aangeboden. En in geval van een nieuwbouwwoning, zie we vaak volledig aflossingsvrije hypotheken. Steeds meer banken stellen de totale bouwprijs inclusief financieringskosten gelijk aan de executiewaarde, zodat de woning, inclusief alle bijkomende kosten volledig aflossingsvrij gefinancierd kan worden. Waarom zou men een hypotheek aflossingsvrij afsluiten? Er is maar één reden te bedenken en dat is om de maandlasten te verlagen met als afgeleide hiervan dat sommige banken bij een volledig aflossingsvrije hypotheek bereid zijn een hogere hypotheek te verstrekken dan bij een niet volledig aflossingsvrije hypotheek. Ondanks het voordeel van lagere maandlasten, kleven er aan een hypotheek met een groot aflossingsvrijdeel wel een aantal risico’s. De AFM heeft inmiddels ook haar zorgen uitgesproken over aflossingsvrije hypotheken, zeker wanneer de aflossingsvrije verstrekking meer bedraagt dan de waarde van de woning.

Vergrote kans op verkoopverlies

De kans dat een woning over een periode van 20 of 30 jaar minder waard is, dan op het moment van aankoop is relatief klein. Door inflatie zal de woning uiteindelijk deels naar u toe komen. Op korte termijn kan dit anders uitpakken. Met name indien de woning op korte termijn verkocht moet worden door echtscheiding, door werkeloosheid of anderszins. Door een groot aflossingsvrij deel in de hypotheek, wordt de kans op een verkoopverlies, of onverkoopbare woning vergroot. Laten we dit toelichten aan de hand van een voorbeeld.

We gaan uit van een koopprijs van een woning van 200.000,-. De executiewaarde van de woning bedraagt 180.000,-. Rekening houdend met de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, bank-, taxatie- en notariskosten is een hypotheek benodigd van zo’n 220.000,-. Er wordt een combinatiehypotheek afgesloten van 180.000,- aflossingsvrij (100 % executiewaarde) en 40.000,- middels een, op dit moment zeer populaire variant, bankspaarhypotheek. De hypotheekrente bedraagt 5,6 %. De spaarpremie voor de aflossing bedraagt dan 43,- per maand.

Stel dat de woning na 5 jaar (verplicht) verkocht moet worden. Op dat moment is er slechts zo’n 3.000,- gespaard. De bedrag is ruim lager dan de meegefinancierde kosten koper. Bij een waardestijging van de woning met minder dan 8,5 % over deze periode, blijft u met een restschuld over. Pas na 20 jaar is er voldoende opgebouwd op de kosten koper minimaal af te kunnen lossen.

Zonder waardestijging van de woning duurt het dus 20 jaar voordat u uit de gevarenzone bent. In de huidige markt wordt menigmaal gesteld dat de woningprijzen aan het dalen zijn. Als deze ontwikkeling doorzet, wordt het effect nog meer versterkt!

Ter vergelijk: Zou een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie worden afgesloten, dan mag het aflossingsvrije gedeelte maximaal de helft van de waarde van woning bedragen. In dat geval zou het aflossingsdeel minimaal 120.000,- bedragen. De spaarpremie wordt dan weliswaar hoger, 129,- per maand, maar binnen 10 jaar zijn de kosten koper bijeen zijn gespaard. En zou de woning na 5 jaar verkocht moeten worden, dan is er reeds 9.000,- gespaard. De kans dat er dan een eventuele restschuld overblijft bij een kleiner deel aflossingsvrij is een stuk kleiner.

Hogere hypotheeklasten na verdwijning renteaftrek

Een ander aspect van een aflossingsvrije hypotheek is dat na 30 jaar nog steeds rente verschuldigd is, terwijl de hypotheekrenteaftrek verdwijnt. De bruto lasten van de resterende hypotheek worden dan netto hypotheeklasten.

Laten we dit aspect eens meenemen in het bovenstaande voorbeeld:

Uitgaande van een rente van 5,6 % bedraagt de bruto hypotheeklast 1.070,- per maand en de netto hypotheeklasten zo’n 660,-. Als na 30 jaar 40.000,- wordt afgelost, blijft er een aflossingsvrije lening over van 180.000,-. Zonder renteaftrek! De bruto, maar ook netto, maandlasten bedragen dan 840,- per maand. Een verhoging van de maandlasten met 25 %. Ongetwijfeld zal de woning op dat moment meer waard zijn dan 180.000,-, maar overwaarde maakt de lening niet betaalbaarder!

Ongetwijfeld denkt u nu; “Maar er bestaat toch ook nog zoiets als inkomensstijging veroorzaakt door inflatiecorrectie?”. Natuurlijk heeft u dan een goed punt. Maar ondanks een streven naar een pensioeninkomen van minimaal 70 % van het laatste inkomen, komen de meeste burgers niet verder dan maximaal zo’n 50 % van het laatst verdiende inkomen. Een inflatie van 2,5% per jaar heeft u dan minimaal nodig om deze terugval te compenseren, maar dan blijft de maandlastenstijging nog overeind.

Aflossingsvrij; Doel of middel?

In de basis is er met een aflossingsvrijdeel in de hypotheek niets mis. Maar voor wat betreft de hoogte van het aflossingsvrije deel zou u zich niet enkel moeten laten leiden door het maximaal toegestane aflossingsvrije percentage en de daarbij behorende laagste maandlast. Beter is om het aflossingsvrije deel af te stemmen op uw eigen financiële situatie, ideeën, wensen, doelen etc. Een goede adviseur kan u hierbij helpen! En ondanks dat mensen in uw omgeving u mogelijk anders willen doen laten geloven; Er is niets mis met aflossen! De goedkoopste hypotheek is nog altijd géén hypotheek en niet de aflossingsvrije hypotheek!

bron: De Telegraaf