Feb 9

Door : Jos Koets

Het leek mij eens leuk om een aantal “onprettige” situaties voor te leggen waarin een hypotheekadviseur terecht kan komen. Aangezien u als lezer altijd een mening heeft, bent u deze keer zelf de hypotheekadviseur. U heeft een eigen bedrijf en krijgt met onderstaande situaties te maken. Wat doet u?

Casus 1 (lening ouders)
Een klant van u heeft zijn droomhuis gevonden. De koopprijs is al rond, alleen moet de hypotheek nog geregeld worden. Met het huidige inkomen, is de benodigde hypotheek net mogelijk. Echter in het gesprek geeft de klant aan dat hij nog een lening heeft lopen bij zijn ouders. Deze lening staat nergens genoteerd, waardoor niemand op de hoogte is. Indien u de lening meeneemt in de berekening voor de maximale hypotheek, kan de klant de woning niet kopen.  Wat doet u?

1: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld niets over de lening in het klantdossier
2: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld in het klantdossier dat de klant een lening heeft bij zijn ouders (bij controle van de AFM zult u waarschijnlijk een boete krijgen)
3: u sluit de hypotheek niet af
4: anders namelijk…

Casus 2 (IB-aangifte)
Uw klant heeft een hypotheek van 160.000 euro die hij graag wilt oversluiten naar een hypotheek met NHG. De oversluitkosten bedragen 5.000 euro waardoor de nieuwe hypotheek 165.000 euro moet worden. Het oversluiten van de hypotheek is mogelijk omdat de waarde van de woning hoger is dan 160.000 euro en er een klein bedrag aan verbouwen wordt meegefinancierd. Er wordt dus netjes aan de voorwaarden van NHG voldaan. Bij navraag over het inkomen bedraagt deze bruto per jaar 38.700 euro. Bij een toetsrente van 5% (10 jaar vast) is de maximale hypotheek 165.209 euro. Helaas blijkt uit de IB-aangifte dat van het hypotheekbedrag van 160.000 euro er een bedrag van 30.000 euro box 3 schuld is. Door deze daadwerkelijk te toetsen als box 3 wordt de maximale hypotheek nog 151.787 euro. Wat doet u.

  1. U sluit de hypotheek met NHG niet af
  2. U sluit de hypotheek met NHG wel af door een geldgever te kiezen die niet naar de IB-aangifte vraagt
  3. U adviseert de klant te wachten in de hoop dat de rente daalt naar 4,10% (bij deze rente is de maximale hypotheek inclusief 30.000 euro box 3, 165.793 euro).

Casus 3 (verkeerde IB)
Zie casus 2 alleen nu wordt netjes in de IB-aangifte vermeld dat het gehele hypotheekbedrag van 160.000 euro in box 1 valt. U weet echter dat dit niet het geval is. U heeft namelijk de hypotheek in het verleden geregeld waarbij u een box 3 schuld van 30.000 euro in de hypotheek heeft meegenomen. Uw klant heeft echter dit bedrag niet opgegeven als box 3 aan de fiscus.

  1. U sluit de hypotheek met NHG niet af.
  2. U sluit de hypotheek met NHG wel af (en levert als bewijs netjes een kopie van de IB-aangifte aan).
  3. U adviseert de klant te wachten in de hoop dat de rente daalt naar 4,10% (bij deze rente is de maximale hypotheek incl. 30.000 euro box 3, 165.793 euro)

Casus 4 (ontslag)
De hypotheekstukken zijn goedgekeurd door de geldgever en worden naar de notaris gestuurd. Om dit goede nieuws door te geven, belt u persoonlijk uw klant. In het gesprek komt naar voren dat uw klant volgende maand wordt ontslagen. U weet dat de ontbindende voorwaarden zijn verlopen.

1: u doet niets
2: u geeft het ontslag door aan de geldgever met als gevolg dat de hypotheek niet doorgaat
3: anders namelijk…

Casus 5 (een bank)
Uw klant is zelfstandige en heeft zijn droomhuis gevonden. Helaas is een hypotheek met NHG niet mogelijk omdat uw klant slechts twee jaar en twee maanden zelfstandige is. Voor een hypotheek van NHG is het vereiste dat een zelfstandige minimaal drie kalanderjaren jaarrapporten moet overleggen. U adviseert hem dan ook een hypotheek zonder NHG te nemen of nog een klein jaartje te wachten zodat er drie jaarrapporten overlegd kunnen worden. Twee weken later krijgt u een telefoontje van uw klant. Deze deelt u mede dat een bank die rechtstreeks met uw klant aan tafel heeft gezeten een hypotheek met NHG gaat regelen.

  1. U feliciteert uw klant met de hypotheek.
  2. U geeft uw mening dat deze werkwijze niet klopt en vertelt uw klant wat de gevolgen kunnen zijn.
  3. U bent zo boos dat u de naam van de bank en adviseur wilt weten om deze door te kunnen geven aan de AFM.

Casus 6 (gedeeltelijk aflossen)
Uw klant heeft een hypotheek zonder NHG van 270.000 euro. De waarde van de woning is 300.000 euro. Het is mogelijk de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek met NHG als de klant voor het oversluiten 5000 euro inlost op zijn hypotheek. Het hypotheekbedrag wordt dan 265.000 euro. Bij oversluiting is de klant dan wel verplicht de oversluitkosten zelf te betalen. De maximale hypotheek met NHG bij oversluiting mag niet meer bedragen dan 265.000 euro. Uw klant heeft echter geen eigen middelen maar “kan” wel wat regelen met een familielid.

  1. U sluit de hypotheek met NHG niet af.
  2. U sluit de hypotheek met NHG wel af.
  3. U adviseert de klant de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek zonder NHG (nadeel is een flink hogere rente en dus ook hogere maandlasten)

Casus 7 (minder werken)
Een echtpaar heeft een woning gekocht en komt bij u om de hypotheek af te sluiten. Het gezamenlijke inkomen is net voldoende voor de hypotheek. De vrouw geeft echter aan dat zij twee maanden zwanger is en dat zij na de geboorte minder wilt gaan werken. De werkgever is nog niet ingelicht, waardoor het minder werken nog niet daadwerkelijk van toepassing is. Wat doet u?

1: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld niets over het minder werken in het klantdossier
2: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld in het klantdossier dat de klant minder wilt gaan werken, maar dat dit nu nog niet van toepassing is
3: u overlegt eerst met de bank en volgt dan hun antwoord op
4: u sluit de hypotheek niet af
5: anders namelijk…