Mar 26

kiezen uit 16 woningenHet aantal te koop staande woningen in Nederland is gisteren gestegen naar 186.618. Een dergelijk groot aantal woningen stond nimmer in de geschiedenis tegelijk te koop. Nu het aantal kooptransacties in het vorige kwartaal op een gemiddelde van 11.462 per maand blijft steken, kan worden geconstateerd dat . Dat is ruim zeven maal zoveel als tien jaar geleden. De huidige marktsituatie kan binnen een paar jaar bovendien leiden tot een sterke stijging van de hypotheekrente.

Op de woningmarktbarometer van Wegwijs, die per dag wordt bijgehouden en eens per maand wordt gecorrigeerd als de cijfers van CBS/Kadaster bekend worden, maakt de wijzer vandaag een sprong van 14,65 naar 16,28 woningen per koper. Vorige maand zakte de wijzer van de barometer al door haar bodem van 14 woningen per koper, een situatie die als de meest ideale kopersmarkt ooit werd beschouwd.

Forse prijsverlagingen verwacht
Nu het aantal koopwoningen verder toeneemt en het aantal kooptransacties in de praktijk tot een minimaal aantal is gereduceerd, zakt de barometer tot extreme waarden. Op basis van standaard economische wetten kan het niet anders dan dat deze zwaar overspannen situatie op termijn zal moeten leiden tot forse prijsverlagingen.

In het jaar 1998/1999, toen gemiddeld slechts 2,3 koopwoningen per koper ter beschikking stonden, spoot de huizenprijs omhoog met bijna twintig procent in één jaar. Makelaars gaan ervan uit dat bij een gemiddelde aantal van 7 woningen per koper een balanssituatie aanwezig is tussen de belangen van koper en verkoper.

Medio 2008 werd al een toename van het aantal beschikbare woningen per koper geteld van ongeveer tien. De gigantische prijsstijgingen van eind vorige eeuw en begin deze eeuw reduceerden vorig jaar tot nog slechts een plusje van 1,2 procent. Dat plusje werd vorige maand plotseling vervangen door een gemiddelde prijsdaling op jaarbasis van 3,5 procent. Een dergelijke grote daling was niet meer voorgekomen sinds 1980, toen als indirect gevolg van de oliecrisis.

Geschiedenis herhaalt zich
Opvallend aan dit patroon van bijna dertig jaar geleden was het uitgestelde effect van de prijsdaling. Pas anderhalf tot twee jaar na de top van de crisis kwam de prijsdaling in een stroomversnelling. Het aantal verkopen zakte voor het eerst in april 1978 fors in. In september 1978, meteen na de grote vakantie, was er een eenmalige sterke opleving, waardoor de crisis op de woningmarkt slechts een kortstondig leek.

Deze korte opleving zette analisten op de woningmarkt echter op het verkeerde been. Vanaf oktober 2008 dook de woningmarkt een angstwekkend diep gat in om daar pas medio 1984 schoorvoetend bovenuit te komen. Eerst in 1980, anderhalf jaar na de start van de toenmalige crisis op de woningmarkt, begonnen de prijzen echt fors te dalen. Tussen het voorjaar van 1980 en het voorjaar van 1982 kreunde de woningmarkt in haar voegen met een prijsdaling van bijna dertig procent tot gevolg. Het prijsniveau van 1978 werd pas in 1993 weer bereikt.

Stijging hypotheekrente komt eraan
De prijzen begonnen bijna dertig jaar geleden pas echt te dalen toen als gevolg van de crisis de rente begon te stijgen. De rente steeg als gevolg van het extreme uitgavenpatroon van vele overheden dat zij juist in gang hadden gezet ter bestrijding van de crisis. In maart 1981 bereikte de rente van bepaalde hypotheken voor het eerst een niveau van meer dan 13 procent (tien jaar vast).

Dat de hypotheekrente als gevolg van de huidige extreme overheidsuitgaven in de wereld binnen zeer korte tijd zal stijgen, is een zekerheid. De vraag door overheden naar geld zal binnen niet al te lange termijn hard toenemen. Of dit ook weer zal leiden tot dergelijke extreme verhogingen als toen is momenteel nog de vraag. De parallellen met het begin van de tachtiger jaren worden echter steeds duidelijker.

De huidige situatie is zeer gevaarlijk voor mensen van wie de rentevaste termijn van de hypotheek in de komende drie jaar zal aflopen. Niets is honderd procent zeker, maar de kans dat juist bij verlenging van de hypotheek de hypotheekrente in aanzienlijk hogere sferen terecht zal zijn gekomen, is erg groot.

bron: Wegwijs