Mar 11

De woningmarkt is in shock door de kredietcrisis. Er is sprake van een vertrouwenscrisis. Consumenten durven niet meer te kopen. Een forse productiedaling dreigt. En het dieptepunt is nog niet bereikt, althans als maatregelen uitblijven.

Aanbevelingen

Wat is er nodig voor een herstel? De NVB, de Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers, heeft tien aanbevelingen voor het kabinet.

  • Ontwikkelaars betalen graag mee aan verruiming NHG-garantie.
    De NHG-garantie wordt voor wat betreft de woningnieuwbouw verruimd tot àlle nieuwbouwwoningen. Nu ligt die NHG-grens net als bij bestaande koopwoningen bij 265.000 euro. NVB-leden zijn bereid voor die uitbreiding extra geld in het NHG-fonds te storten, zodat het de huizenkoper niets extra’s hoeft te kosten. Recent heeft NVB dit voorstel al aan het kabinet gepresenteerd. Zo neemt de sector ook zelf verantwoordelijkheid om de crisis te lijf te gaan en de economie te helpen. Kenmerk .. effectief, zeer snel uitvoerbaar en kost geen overheidsgeld.
  • Ontwikkelaars zetten graag samen met overheid een Inkoopfonds Bestaande Woningen op.
    Uit recent onderzoek is gebleken dat zekerheid de allerbelangrijkste factor is voordat mensen verhuizen naar een koopwoning. En omgekeerd is het gebrek aan zekerheid en vooral het gebrek aan zekerheid ten aanzien van het oude huis de grootste bottleneck voor een verhuizing. Tot voor kort waren velen bereid een nieuw huis te verkopen zonder dat het oude was verkocht. Nu durft niemand dat avontuur nog aan te gaan. Dus ligt hier de sleutel waarmee de markt weer in beweging is te krijgen. Er moet dus een fonds komen dat de oude, niet verkochte, woningen inkoopt. Er ligt reeds een voorstel hiertoe bij het kabinet, maar ook op regionaal niveau liggen hier kansen. En welke gemeente of provincie durft samen met ontwikkelaars de handschoen op te nemen? Kenmerk .. zeer effectief, uitvoerbaar en kost weinig overheidsgeld.
  • Ook grondeigenaren zullen hun bijdrage moeten leveren.
    Van ontwikkelaars wordt terecht verlangd dat zij nog meer dan anders hard zullen werken aan een betere prijs-kwaliteitverhouding van hun woningen. Van iedereen in de keten zullen dus stevige concessies verlangd worden. Een bijzondere uitdaging vormen daarbij de huidige hoge grondprijzen. Maar ook die zullen fors omlaag moeten. In de afgelopen 10 jaar is de gemiddelde grondprijs onder een nieuwbouwwoning maar liefst verviervoudigd. Dat dit kon gebeuren, had te maken met de zogeheten residuele kostenbenadering. Maar die zelfde residuele benadering zorgt er nu voor dat de grondprijs even hard omlaag moet als die in het verleden omhoog ging. Volgens NVB moet de gemiddelde grondprijs in Nederland minimaal 30.000 euro zakken, wil er niet een totale onbalans komen tussen de ‘stenen’ en de grond. Uiteraard zal dit stevige onderhandelingen vergen tussen vooral gemeenten (die vaak de grond hebben) en marktpartijen. Soms beschikken marktpartijen over de grond. In dat geval geldt voor hen hetzelfde als voor gemeenten. Kenmerk .. zeer delicaat, kostbaar voor grondeigenaren, maar wel noodzakelijk.
  • Makelaars brengen veel beter dan nu de potentiële doorstroomketen in beeld.
    Doordat de woningmarkt zo compleet veranderd is en mensen pas durven doorstromen (kopen) als het oude huis is verkocht, zullen ook de makelaars zich moeten aanpassen. Nu bieden de makelaars o.a. op hun sites nog hoofdzakelijk informatie over te koop staande panden, terwijl er door de gewijzigde omstandigheden juist ook behoefte is aan informatie over mensen met verhuiswensen. Een eerste stap hiertoe is een knop op de website van de makelaars (zoals Funda), waarbij mensen hun interesse in een specifiek pand kunnen aangeven, ongeacht of deze huizen te koop staan of niet. Kortom, een digitale vorm van het ‘klassieke’ briefje in de brievenbus van het huis van je dromen, in de hoop de bewoners ervan te motiveren het te verkopen. Vervolgens brengt de makelaar de volledige doorstroomketen in kaart en brengt hij ook de betreffende gezinnen met elkaar in contact. Kenmerk .. zeer effectief, uitvoerbaar en kost geen overheidsgeld.
  • Overheid geeft kopers van nieuwe huizen een eenmalige energiebonus.
    In Duitsland is de auto-industrie de belangrijkste bedrijfstak. Niet verwonderlijk dat de Duitse overheid deze bedrijfstak steunt met o.a. een milieubonus van 2500 euro voor iedere nieuwe milieuzuinige auto. Nederland heeft geen auto-industrie, maar wel een bedrijfstak bouw die eveneens wezenlijk is voor de economie. In navolging van de Duitse steun krijgt iedere koper van een milieuzuinig nieuwbouwhuis een milieubonus van 25.000 euro. Zo worden drie vliegen in één klap geslagen. Het helpt de woningmarkt en het milieu èn het verdient zichzelf terug via hogere btw-opbrengsten, meer bouwleges en ozb voor gemeenten en minder tekorten op gemeentelijke grondexploitaties. Behalve het Rijk zou ook de provincie de milieubonus kunnen geven. Kenmerk .. prikkelt investeringen in een schoon milieu, effectief en uitvoerbaar. Weliswaar kost het overheidsgeld, maar dit verdient zich snel terug.
  • Hypotheekbanken komen met meer eigentijdse hypotheekproducten.
    Banken houden nu veel te weinig rekening met de verschillen in exploitatielasten van hun hypotheeknemers. Dat is niet terecht, want nieuwe woningen hebben veel lagere exploitatielasten (minder onderhoud en minder energie) dan oude huizen. In de toekomst, wanneer de energielasten opnieuw stijgen, wordt dit aspect alleen maar belangrijker. Hier zouden banken bij de toetsing van de hypotheekaanvragen veel meer dan nu rekening mee moeten houden. Kenmerk .. prikkelt investeringen in een schoon milieu, effectief en uitvoerbaar. Het kost geen geld.
  • De overheid helpt starters met een premie bij aankoop nieuwbouwhuis.
    Van de huidige crisis is vooral de starter de dupe, omdat de doorstroming stagneert. Immers de ‘comfortkopers’ durven niet meer te verhuizen en laten daarom op de bestaande markt onvoldoende starterswoningen achter. Starters zijn daardoor aangewezen op nieuwbouwwoningen, maar vaak zijn deze woningen weer te duur. Daarom zou het een idee zijn als de overheid starters helpt met een eenmalige premie. In de jaren tachtig stond dit bekend als de zogeheten premie-C woningen. Kenmerk .. helpt starters, effectief en uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld maar verdient zich terug.
  • Provincies en gemeenten bevorderen de doorstroming met een premie.
    Elke regio is anders. Dus dè woningmarkt bestaat niet. En niet overal zal de woningmarkt gediend zijn met meer starterswoningen. In dat geval zou een welkom alternatief zijn: een premie voor doorstromers, die niet perse doorstromers naar een nieuwbouwhuis hoeven te zijn. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld maar het verdient zich terug.
  • Marktpartijen pakken samen met corporaties stedelijke vernieuwing aan.
    Corporaties zullen versneld moeten gaan saneren in slechte wijken. Nu doen ze dat niet of te weinig, omdat ze kampen met liquiditeitsproblemen. Bovendien is hun animo om te investeren vaak beperkt door de optelsom van vennootschapsbelasting, heffingen door het Rijk en het inflatievolgend huurbeleid. Het Rijk zou de corporaties dus meer moeten faciliteren, zodat
    corporaties samen met marktpartijen de stedelijke vernieuwing voortvarend ter hand kunnen nemen. Uitbreiding van de zogeheten WSW-borging is een eerste noodzakelijke stap. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld, maar verdient zich terug.
  • Corporaties zoeken samen met marktpartijen en overheden naar mogelijkheden om onverkochte koopwoningen om te zetten in huurwoningen.
    Dertig jaar geleden heeft de toenmalige staatssecretaris van VROM, Gerrit Brokx, in de toenmalige huizencrisis de omzetting van onverkochte koopwoningen naar premiehuurwoningen mogelijk gemaakt. Daarmee is de sector veel leed bespaard gebleven. Ook nu zouden corporaties, marktpartijen en overheden de samenwerking moeten zoeken. En wie kan dat beter organiseren dan de provincie. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar en kan eventueel overheidsgeld kosten.

Bijdrage van iedereen

Duidelijkheid, snelheid en herstel van vertrouwen, daar draait het om, zegt de NVB. Uiteraard zijn er nog veel meer ‘wegen die naar Rome leiden’. Maar het belangrijkste is dat iedereen zijn bijdrage aan het herstel levert. Dit geldt voor marktpartijen, overheden en corporaties. Juist op regionaal niveau is er qua samenwerking veel mogelijk. Even cruciaal is dat mensen snel weten waar ze aan toe zijn. Dit om te voorkomen dat iedereen op elkaar gaat zitten wachten. Dat laatste zou pas echt rampzalig zijn.