Risico’s van schulden huishoudens

loan-to-value Nederlandse hypotheken

In de afgelopen kwartalen bleef de hypothecaire kredietverlening met circa 12% op jaarbasis sterk stijgen. De kredietgroei wordt gevoed door de hevige concurrentie tussen banken (zie hoofdstuk 3), na-ijleffecten van de huizenprijsstijgingen in de achterliggende jaren en de in historisch perspectief nog lage hypotheekrente, die door druk op de marges achterblijft bij de gestegen kapitaalmarktrente. Mede tegen de achtergrond van de fiscale behandeling van hypotheekrente in Nederland heeft de snelle kredietgroei zich vertaald in een verdere toename van de verhouding tussen hypotheekschulden en de waarde van het woningonderpand (loan-to-value (ltv) ratio, grafiek 5). Een hoge ltv- en loan-to-income (lti-) ratio maakt huiseigenaren kwetsbaar voor dalende huizenprijzen, een stijgende rente of inkomensderving. Na eerder ook door dnb uitgesproken zorgen over het aanhoudend oplopen van de ltv- en lti-ratio’s is de Gedragscode Hypothecaire Financieringen aangescherpt, in overleg tussen de Minister van Financiën en de hypothecaire financiers. De aangepaste code is deze zomer officieel in werking getreden. Het is van belang dat deze door de instellingen in de praktijk wordt nageleefd. In het vorige ofs werd gesignaleerd dat de Nationale Hypotheek Garantie (nhg) kan leiden tot een inefficiënte middelenallocatie in de hypotheek- en huizenmarkt.

Hypotheekrente en huizenprijs

Renteperiode woninghypotheken

Een welkome ontwikkeling is de herijking van de premiestelling voor de nhg op basis van een nieuw risicomodel. Ondanks de recent oplopende hypotheekrente stegen de huizenprijzen in de eerste helft van 2006 met bijna 5% sneller dan de inflatie (grafiek 6). Een eventueel scherp oplopende rente kan, zoals in het verleden is gebleken, echter aanleiding geven tot een forse correctie op de huizenmarkt4 (de combinatie van een rentestijging en dalende huizenprijzen is onderdeel van het mondiale correctie-scenario). In een dergelijke situatie zullen vertrouwens- en vermogenseffecten de consumptie van gezinnen negatief beïnvloeden. Zelfs een afnemende stijging van huizenprijzen kan al ten koste gaan van de economische groei, zoals de afgelopen jaren bleek toen vermogenseffecten vanuit de huizenmarkt – in tegenstelling tot voorgaande jaren – geen wezenlijke positieve bijdrage leverden aan de groei.

De risico’s van ontwikkelingen in de huizenmarkt zijn geconcentreerd bij specifieke groepen van huishoudens. Zo vormt de betaalbaarheid van woningen voor starters, tegen de achtergrond van gestaag stijgende huizenprijzen, een punt van zorg. Tevens neemt het aantal gedwongen verkopen de afgelopen jaren toe, hoewel het niveau zeer gering blijft in verhouding tot de uitstaande hypotheken in Nederland (minder dan 0,1%). Huishoudens verminderen echter hun gevoeligheid voor renteschommelingen. Onder invloed van de reeds enige tijd oplopende rentes is het aandeel van hypotheken met een lange renteperiode gestegen en het aandeel van hypotheken met variabele en korte rentes aanmerkelijk gedaald (grafiek 7). Hoewel het geaggregeerde beeld niet alles zegt, zullen de gevolgen van een rentestijging voor de hypotheekschuld over het algemeen na langere tijd voelbaar worden. Voor consumptieve schulden, hoewel slechts 4,5% van de totale schuldenlast van huishoudens, wordt in de regel wel een variabele rente gehanteerd. De (rente)risico’s met betrekking tot dit schuldtype concentreren zich voor een belangrijk deel bij huishoudens met een laag inkomen, geen of weinig bezit, of een huurwoning. In de praktijk hangen deze factoren vaak samen, waardoor sprake is van een kwetsbare groep huishoudens. Bij een kredietaanvraag is een goede inschatting van de financiële huishouding van de kredietnemer dan ook van belang.

bron: dnb.nl

Share Button