Nov 19

De Rabobank ziet de gouden tijden op de woningmarkt in 2015 weer terugkomen.  Woningmarktnieuws en Das Kapital hebben er al vol op geschoten. Is hier nog iemand die het wel met Rabobank woningmarkt-expert Pieter van Dalen eens is?

Lees ook: Nieuwe klap voor woningmarkt. Gemiddeld daalt het maximale hypotheekbedrag met zo’n 5% | Het Financieele Dagblad

Pieter van Dalen Rabobank

nhg-leencapaciteit

(Lenen met NHG-garantie: verschillen 2015 en 2014, Bron: Hypotheekshop)

Nov 15

Peter Boelhouwer en Stef Blok geloofden in de maakbaarheid van de woningmarkt. Maartje Martens had ze anderhalf jaar geleden al gewaarschuwd dat het niet zo werkt.. Omdat het ‘huizentreintje‘ gecrasht is zullen de huizenprijzen vanaf volgend jaar gewoon weer verder dalen. “Er is met de startersleningen en de verruimde schenkingsvrijstelling een voorschot genomen op de verkooptransacties die later zouden plaatsvinden.”

Lees ook: Martens vs. Boelhouwer – wel of geen huizenzeepbel?De implosie van een woningmarkt

Peter Boelhouwer - OTB - Bouwend Nederland - Eigen Huis

Peter Boelhouwer – OTB – Bouwend Nederland – Eigen Huis

De roze lobbybril van Peter Boelhouwer

Waar is Peter Boelhouwer mee bezig?Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

NVM huizentreintje

Einde huizentreintje: je piepkleine startersappartement raak je niet meer kwijt. De veel te dure Vinex wordt het volgende slachtoffer..

Nov 12

nibudVanaf januari 2015 zijn de financieringslastpercentages voor hypotheken gemiddeld genomen lager dan in 2014. Voor inkomens tot 28.000 euro liggen de percentages 3 tot 6,5 procentpunt lager. Voor de inkomens daarboven liggen de percentages ongeveer 0,5 tot 3 procentpunt lager.

Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet

Dit blijkt uit de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet die het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft gepubliceerd met daarin de tabellen met financieringslastpercentages die het Nibud heeft opgesteld. De financieringslastpercentages geven weer welk deel van het inkomen er maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed. Hypotheekverstrekkers zijn bij wet verplicht deze percentages als basis te nemen bij het berekenen van hypotheken.

Betere bescherming tegen persoonlijk onvermijdbare uitgaven

Het Nibud heeft voor 2015 de systematiek bij de berekeningen aangepast. Bij de nieuwe berekening wordt beter rekening gehouden met mogelijke persoonlijk onvermijdbare uitgaven. Denk aan bijvoorbeeld hogere zorgkosten of de komst van kinderen. Het Nibud heeft een extra buffer ingesteld omdat gebleken is dat er veel situaties mogelijk zijn waarbij er hogere persoonlijk onvermijdbare uitgaven zijn te verwachten. Hogere inkomens hebben meer ruimte in hun budget om dit te betalen. Voor aantoonbaar niet-kwetsbare situaties mag een uitzondering worden gemaakt. Dit geldt voor alleenstaanden en voor tweeverdieners met een inkomen tot 30.000 euro.

Nieuwe tabellen 2015

Het Nibud houdt bij het bepalen van de hypotheeknormen rekening met de koopkracht van huishoudens en met de hypotheekrente. De koopkracht laat een wisselend beeld zien wat ook is terug te zien in de tabellen. Daarnaast speelt de daling van de gemiddelde hypotheekrente een rol bij wat er volgend jaar kan worden geleend.

Dit jaar is de rente van een hypotheek waarvan de rente 10 jaar vaststaat, gedaald van rond de 4,25% naar rond de 3,25%. Bij een lage rente kan er in principe meer geleend worden. De lagere rente zorgt er echter voor dat er minder hypotheekrente kan worden afgetrokken waardoor de leencapaciteit beperkt wordt. Het Nibud heeft de tabellen aangepast zodat er beter kan worden ingespeeld op deze renteschommelingen.

lenen

bron: Nibud

Nov 4

Op Nu.nl las ik:”Minister Stef Blok (Wonen) vindt dat het belang van de huurder in een herzien corporatiebestel expliciet het begin- en eindpunt moet zijn. “. Toen moest ik even terugdenken aan  Betty de Boer…

Niet alle mensen zijn zoals VVD-ers Betty…

  Linda Voortman @lindavoortman en Magda Berndsen @magdaberndsen vallen aan..

Nov 4

Het Kadaster heeft onderzoek gedaan naar het gedrag van koopstarters en werking van woningmarkt. Hieruit bleek dat starters minder vaak voor doorstroming zorgen.

Ze hebben bij Het Kadaster een routine ontwikkeld om koopstarters indicatief te onderscheiden binnen de registraties. Omdat personen in de tijd in wisselende huishoudens voorkomen, wordt het huishouden als eenheid van analyse gebruikt. Het onderzoek richt zich op de periode 2005 t/m augustus 2014 en betreft alle transacties van bestaande woningen en nieuwbouwgrond die verkregen zijn door natuurlijke personen.

De belangrijkste bevindingen zijn:

  •  Starters zijn verantwoordelijk voor bijna de helft van de woningtransacties
    In tegenstelling tot het beeld dat starters het moeilijk hebben op de woningmarkt, blijkt dat sinds de crisis
    bijna één op de twee woningen door een starter is gekocht. Daarmee zijn starters van groot belang voor
    de koopwoningmarkt.
  •  Starters hebben hun koopsommen redelijk op peil gehouden
    Starters hebben, in tegenstelling tot doorstromers, hun koopsommen tijdens de crisis redelijk op peil
    kunnen houden. De crisis heeft geleid tot een groot aanbod van beter betaalbare woningen. Starters zijn
    dus relatief ‘meer’ woning gaan kopen.
  •  Starters zijn groter gaan wonen en kopen minder vaak een appartement
    Starters zijn sinds de crisis gemiddeld 5% groter gaan wonen. Twee derde van de starters koopt een
    tussenwoning of een appartement. Sinds de crisis kopen starters echter minder vaak een appartement en
    vaker een luxe woningtype.
  •  Starters kopen minder vaak in het stedelijk gebied
    De afgelopen jaren vestigen starters zich minder vaak in sterk stedelijke buurten en juist vaker in buurten
    met een dorps karakter. De helft van de starters vestigt zich al jaren in de Randstad. Ze vertonen geen
    tekenen van een verhoogde trek naar de stad.
  •  Starters zorgen minder vaak voor doorstroming
    Slechts één op de drie starters koopt een woning van een doorstromer. Starters betrekken steeds vaker
    een woning van een uitstromer, waarmee geen verhuisketen op gang wordt gebracht.
  • Starters kopen bijna de helft van de nieuwbouwwoningen
    In de periode vóór 2008 kochten voornamelijk doorstromers nieuwbouwwoningen. Inmiddels wordt bijna
    de helft van de nieuwbouwwoningen door een starter gekocht.
  •  Woningvoorraad: we gaan steeds kleiner bouwen
    Nieuwbouwwoningen worden de laatste jaren relatief kleiner en daarmee beter betaalbaar voor starters.
    Op korte termijn betekent dit dat nieuwbouw niet bijdraagt aan doorstroming op de woningmarkt.

 

Het begint er dus steeds meer op te lijken dat Maartje Martens gelijk gaat krijgen… Boelhouwer zag het natuurlijk helemaal niet aankomen

bron: Kadaster

Nov 4

Het lijkt er veel op dat de VVD-ers door de Rabobank worden aangestuurd. Dit kan toch niet de bedoeling zijn in een democratie?

Trek…. in de schoorsteen.

Nov 3

Tijdens het rondetafelgesprek Bouwsparen werd duidelijk dat Roald van der Linde van de VVD eigenlijk weer terug wil naar tophypotheken voor starters. Dat is volgens hem veel makkelijker dan bouwsparen.

De rest van de polderlobby was overigens minder negatief over bouwsparen. Alleen de pensioenlobby en Eigen Huis deden hun best om bouwsparen zwart te maken. Bouwend Nederland en Bas Millenaar van de hypotheker gaven zelfs nog eens aan hoe idioot de tophypotheken uit het begin van deze eeuw eigenlijk zijn..  Dirk Sturz van de Hohenheim University deed nog zijn best om de polderlobby uit te leggen dat sparen voor de Nederlandse starters zelf toch echt beter is…

Het waren niet de starters maar de scheefleners die in de problemen kwamen Roald..

 

restschuld

Aandeel eigenaren – bewoners met potentiële restschuld naar inkomensklassen uit het rapport Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten – Financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt

Oct 22

ewald-engelenDe loan to value – de hoogte van de lening afgezet tegen de waarde van het onderpand – is de crux van het Nederlandse schuldenverhaal. Taco van Hoek noemt dit begrip maar één keer in zijn boek, constateert financieel geograaf Ewald Engelen.

Volgens de auteur van ‘De risicomijdende samenleving’, bouweconoom Taco van Hoek, heeft Nederland geen huizenzeepbel. Volgens Van Hoek is er niets mis met de hoge Nederlandse hypotheekschulden. En volgens Van Hoek is er geen reden om tobberig te doen over de economische toekomst van Nederland. Al lezende vraag je je onherroepelijk af op welke planeet Van Hoek leeft.

Ga maar na: sinds midden jaren negentig zijn zowel de bankbalansen, de hypotheekschulden, de huizenprijzen als de woonlasten geëxplodeerd. De eerste met een factor twee, de tweede met een factor vijf, de derde met een factor drie tot vier en de laatste met een factor twee: volgens Eurostat heeft Nederland na Griekenland en Denemarken de hoogste woonlasten van de EU.

Lees verder op de site van cobouw.nl

Ewald Engelen, financieel geograaf, werkzaam aan de Universiteit van Amsterdam. 

Oct 16

Uit de cijfers van de Eigen Huis marktindicator blijkt dat op dit moment slechts een op de drie personen de voorkeur heeft voor een koopwoning. Dit is minder dan de helft van het aantal mensen dat in februari 2008 aangaf de voorkeur te geven aan een eigen woning boven een huurwoning. Hiermee is een voorlopig dieptepunt bereikt in de geneigdheid om te kopen.

De voorkeur voor huren bereikt overigens geen hoogtepunt, omdat het aantal mensen dat ‘het even niet weet’ is toegenomen. Zowel het niveau van de huren als de rechten van huurders zijn afgelopen jaren verslechterd in de hoop mensen terug te bewegen richting een koopwoning. Dit lijkt dus beperkt effect te sorteren.

Sinds het begin van de crisis willen veel minder mensen een koopwoning dan er koopwoningen zijn. Uit onderstaande grafiek kun je concluderen dat er veel mensen nu in een koopwoning wonen, die geen voorkeur hebben voor een koopwoning. De krapte op de huurmarkt lijkt daarmee dus alleen maar te gaan toenemen de komende jaren (klik voor groot).

vkkoop

 

 

 

 

 

 

bron: WoON2012 en VEH/OTB

Oct 4

In het derde kwartaal werden er 1.336 verliesdeclaraties ingediend bij stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, de uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Dit is zestien procent meer dan een jaar geleden in het derde kwartaal (1.149) en het hoogste aantal sinds de start van NHG in 1995.

Dat dit in absolute aantallen het slechtste kwartaal ooit was voor de NHG vertelt echter niet het hele verhaal. Dat in de eerste drie kwartalen van dit jaar 5% meer declaraties werden ingediend dan in dezelfde periode van vorig jaar -zoals het persbericht meldt- is ook niet het volledige verhaal.

Samenhang met aantal verkopen

Om een verliesdeclaratie in te dienen moet eerst een woning zijn verkocht. En dit jaar werden in de eerste acht maanden (cijfers september zijn nog niet beschikbaar) bijna 38% meer woningverkopen geregistreerd door het kadaster. Omdat huizenprijzen vrij vlak waren in die periode staan er nu niet veel minder mensen onder water dan een jaar geleden. De werkloosheid verschilt ook niet significant van vorig jaar en ik heb geen berichten gehoord dat mensen ineens niet meer zouden scheiden, wat de belangrijkste reden van gedwongen verkoop is.

Dat betekent dat er in plaats van de 3.603 declaraties in de eerste negen maanden er ongeveer 4.750 hadden moeten zijn, een verschil van bijna 1.150, of 24%

Bij een gelijkblijvend beleid van NHG zou je dus verwachten dat er in de eerste drie kwartaal van dit jaar ongeveer 38 procent meer verliesdeclaraties zouden zijn ingediend bij WEW, niet slechts 5 procent. Dat betekent dat er in plaats van de 3.603 declaraties in de eerste negen maanden er ongeveer 4.750 hadden moeten zijn, een verschil van bijna 1.150, of 24%.

Stichting WEW maakte vorig jaar een aantal maatregelen bekend die de verliezen uit gedwongen verkopen moesten terug dringen. Zo is onder andere  de definitie van wat een maximaal verantwoorde lening is, wanneer na een scheiding de hypotheek door 1 persoon moet worden gedragen enorm opgerekt. Ook stelde WEW 20 miljoen uit eigen middelen beschikbaar om leningen deels af te schrijven zodat er niet tot verkoop hoeft te worden over gegaan. Deze maatregelen lijken dus effect te sorteren, want het aantal gedwongen verkopen ligt inmiddels bijna een kwart lager dan ik zou verwachten op basis van de ontwikkelingen in de markt.

De wonderbaarlijke trendbreuk in het fondsvermogen waar ik vorig kwartaal al vrij uitgebreid vraagtekens bij had zet in het derde kwartaal door. Stichting WEW benadrukt in haar persbericht zelf ook meermaals dat het ondanks deze stijging van het vermogen verwacht dat er nog een daling in het verschiet licht. De grafiek met een prognose voor de komende jaren is flink aangepast ten opzichte van die in het bericht over het eerste kwartaal van dit jaar. In onderstaande grafiek heb ik beide prognoses naast elkaar gezet.

In deze grafiek kun je zien dat de stichting inmiddels een minder snelle daling van het vermogen verwacht, maar ook een minder snel herstel. Waar in april nog werd gedacht aan een fondsvermogen van zo’n 900 miljoen euro in 2023, is dat inmiddels bijgesteld naar zo’n 800 miljoen in 2024. Dit is overigens niet hoe FTM de toekomst van het fondsvermogen ziet.

herzieningNHG

 

Kleiner deel schade uitgekeerd

Van de gehonoreerde verliesdeclaraties werd afgelopen kwartaal gemiddeld 92,2% van de geleden schade vergoed, ruim lager dan de 95,7 procent van voorgaand kwartaal. Door deze lagere uitbetaling daalde het gemiddelde uitgekeerde verliesbedrag vrij fors van 38.747 naar 36.699 euro. De gemiddelde ingediende (gehonoreerde) verliesdeclaratie bedroeg echter 39.803 euro tegen 40.541 vorig kwartaal, wat een aanzienlijk kleinere daling betekent.

bron: Woningmarktcijfers