Apr 2

Steeds meer mensen lossen extra af op hun hypotheek. Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis waarschuwt: ‘geld dat je in je hypotheek stopt kan je nooit meer gebruiken voor leuke dingen.’  Het is nu echt tijd voor een naamsverandering.

Een aantal alternatieven:

Passende nieuwe naam voor Vereniging Eigen Huis

View Results

Loading ... Loading ...

Apr 1

BelastingenDen Haag, 1 april 2014 – Op een in allerlijl georganiseerde perconferentie is vanochtend door Minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst, VVD) bekend gemaakt dat er een nieuwe fiscale aftrekpost komt voor mensen die een woning huren in de geliberaliseerde sector. De nieuwe aftrekpost gaat HuurSom Aftrek (HSA) heten en gaat al in het jaar 2014 in. Huurders van geliberaliseerde woningen kunnen dus het totaal aan betaalde woninghuur in 2014 in mindering brengen op hun belastbaar inkomen over dat jaar.

kermit

Marktpartijen
Minister Blok “Nu de resultaten van het ingezet beleid op de woningmarkt beginnen duidelijk te worden is het zo belangrijk dat we op de ingezette weg doorgaan. Net zoals de hypotheekrenteaftrek heeft gezorgd voor betaalbaarder wonen, meer bezitsvorming en minder noodzaak voor sociale huur, willen we door de huursomaftrek nu de huurmarkt uit het slop trekken. We weten dat verscheidene marktpartijen een veel grotere rol voor geliberaliseerde huur op de Nederlandse woningmarkt zien. De Rabobank geeft dit aan in haar woningvisie en ook vanuit De Nederlandse Bank en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten komt dit signaal. Naar aanleidng van het recent uitgekomen investeringsrapport horen we ook de reacties van buitenlandse investeerders dat zij best bereid zijn te investeren in de Nederlandse huursector, maar dat ze bezorgd zijn over de fiscale bevoordeling van kopers. Zij geven duidelijk aan dat door de oneerlijke bevoorrechting van kopers als gevolg van de HRA zij moeite hebben te concurreren op de woningmarkt. Het voorstel om particuliere huurders ook een dergelijk voordeel te geven heeft, als liberaal in hart en nieren, dan ook mijn warme sympathie. Ik heb daarom besloten om spijkers met koppen te slaan, want we willen niet dat dit plan lang boven de markt blijft hangen. De woningmarkt heeft nu de duidelijkheid en rust die nodig is voor een robuust herstel en daarom zeg ik: Dit is het.”

Read the rest of this entry »

Mar 30

DNB verwacht geen negatieve verrassingen meer bij de Nederlandse banken. Alle 60.000 vastgoedposities zijn doorgenomen en de nodige miljardenvoorzieningen zijn genomen. Maar vraagt Hans de Geus zich vertwijfeld af: wie koopt toch al dat leegstaande vastgoed, niemand toch?

bron: RTL Z

Mar 29

De Rabobank wil volgens Reuters haar hypotheekportefeuille de komende 30 jaar halveren.  Dit zal naar verwachting de concurrentie in de markt voor echte investeringen in het midden- en kleinbedrijf aanwakkeren.

Rabobank, a mutual lender and the country’s No 2 bank, says it expects its stock of mortgage loans to halve within 30 years. As a result, banks will be competing fiercely for a small pool of business from small and medium-sized enterprises – larger firms are increasingly financing themselves through debt markets – and counting every fee and commission.

Bert Bruggink, chief financial officer at Rabobank, which relies on the Netherlands for 75 percent of its earnings, says balance sheet growth will be “limited” in the coming years.

Rabobank hypotheken

Hans de Geus van RTL Z heeft al uitgezocht of de Rabo de nieuwe stresstest van de ECB wel gaat overleven. De ECB noemt een hypotheek die hoger is dan de waarde van het huis is namelijk een “indicator voor financiële problemen”.

Mar 28

 

Apeldoorn, 28 maart 2014 – Een verrassende wending op de huizenmarkt. Vandaag werd bekend dat twee spelers de krachten voortaan zullen bundelen. De Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zullen fuseren tot één nieuwe marktpartij voor belanghebbenden op de Nederlandse huizenmarkt. Beide verenigingen hebben al langer te kampen met een verslechterende financiële positie, als gevolg van de aanhoudende wereldwijde economische schuldencrisis waardoor VEH veel leden verloor, die makelaars veel klanten koste en een ware kaalslag onder NVM-leden veroorzaakte.

kermit

Fokke en Sukke

 

Gezamenlijke belangen

Voorlichter Hans André la Porte van VEH licht telefonisch toe: “Onlangs startten VEH en NVM samen het meldpunt tegen marktwerking op de huizenmarkt. Maar de gesprekken over de fusie lopen in het geheim al langere tijd. We merkten dat wij vaak naar de cijfers van de NVM verwezen [zoals de voorlopige transactievolumes per kwartaal wanneer deze stijgen, red.] en zij naar de onze [zoals de contraproductieve Eigen Huis Marktindicator wanneer deze stijgt, red]. Dan creëer je natuurlijk op een gegeven moment een zichzelfversterkende spiraal van geloof in eeuwig stijgende huizenprijzen. Read the rest of this entry »

Mar 24

Nog steeds komen meer en meer mensen in Nederland met hun hypotheek onder water te staan, zegt BNR’s Kees de Kort. “Dat wil zeggen dat de waarde van de hypotheek hoger is dan de waarde van het pand. Logisch ook, want de huizenprijzen blijven toch langzaam maar zeker dalen.”

We praten nu over meer dan 1 miljoen huishoudens. Dat begint zwaar aan te tikken. Dus ik heb zomaar het idee dat dat voor het vertrouwen van de consumenten in het economisch herstel nou niet echt goed nieuws is. Dat wil niet zeggen dat mensen het niet kunnen betalen, het wil alleen zeggen dat de waarde van de hypotheek groter is dan de waarde van het huis. Dan is het animo om er lekker tegen aan te gaan, wat minder is.”

Maar eigenlijk is het nog erger, vervolgt De Kort. “In leeftijd zie je enorme verschillen. Van de eigenaren van boven de 55 jaar is eigenlijk niemand in de problemen. Onder de 45 zitten heel veel mensen in de problemen. Hoe je het ook wendt of keert: economische groei komt meestal niet van de bejaarden. Die moet echt komen van mensen die wat jonger zijn. Uitgerekend de mensen bij wie de groei vandaan moet komen, hebben de meeste problemen met hun huizen.”

bron: BNR Nieuwsradio

Mar 24

Geachte heer, mevrouw,

Hierbij een open brief betreffende de nieuwe regels van NHG bij scheiding. Het is u algemeen bekend dat de regels van NHG met betrekking tot scheiding drastisch zijn gewijzigd. Vanaf 1 januari 2014 hanteert NHG de werkelijke last toets als mensen gaan scheiden. Deze toets zorgt ervoor dat mensen gemakkelijker in hun woning kunnen blijven wonen omdat zij simpelweg een hogere hypotheek kunnen dragen op hun inkomen.

Waar op het ogenblik bij aankoop van een woning gemiddeld 4,5 keer het inkomen aan hypotheek verkregen kan worden, wordt bij de werkelijke last toets deze verruimd naar zelfs 6 keer of meer van het inkomen. Hierbij kijkt NHG niet alleen naar het inkomen maar ook naar het vermogen. Zij hebben zelfs de mogelijkheid om bestaande hypotheekvormen om te zetten (naar een andere hypotheekvorm) om daar de maandlasten mee te verlagen. Hierbij wordt ook de duur van de hypotheekvorm verlengd naar weer 30 jaar terwijl er al diverse jaren renteaftrek is genoten. Bovendien worden eigen middelen (het vermogen) meegenomen in de toets. Dit betekent dat iemand die wat gespaard heeft eerder positief uit de toets komt dan iemand die “lekker heeft geleefd”. De toets zorgt er dus voor dat het beter is om niet te sparen!! Ik vind dit persoonlijk een verkeerde denkwijze dat huizenbezitters die gespaard hebben gestraft worden.

In het kort komt het erop neer dat NHG er alles aan doet om de woning te kunnen behouden. In veel situaties geeft de huizenbezitter aan de nieuwe maandlasten van zijn omgezette hypotheek niet te kunnen betalen. In dit geval ontstaat er een discussie tussen NHG en de huizenbezitter waarbij NHG aangeeft dat de toets leidend is. De huizenbezitter moet dus genoegen nemen met de berekening van NHG. Indien deze een klacht wil indienen dan is dit niet mogelijk. Er is geen instantie waar de klacht kan worden ingediend behalve bij de rechter. U begrijpt dit zullen veel huizenbezitters niet doen. Het gevolg is dat deze de “opgedrongen” situatie accepteert en gaat proberen iedere maand de hypotheeklasten netjes te betalen. Indien dit toch niet lukt, ontstaat er een groot probleem. NHG staat namelijk niet meer borg waardoor de restschuld door gedwongen verkoop en gemaakte incassokosten door achterstandsbetalingen op het boordje bij de huizenbezitter komt. Deze zal zijn hele leven hier mee te maken krijgen terwijl NHG iets opgedrongen heeft.

In de diverse gesprekken die ik heb gehad met NHG blijven zij van mening dat hun werkelijke last toets leidend is. Natuurlijk moet eerst de bank de situatie beoordelen. Deze moet met een goed argument komen als de huizenbezitter binnen de toets valt en toch de maandlasten niet kan betalen. Vanwege het leidende karakter van de NHG toets zullen banken de toets ook daadwerkelijk 100% volgen. Het gevolg is dat de huizenbezitter bij zijn bank en  bij NHG tegen een dichte deur aan loopt.

De werkelijke last toets wordt in de media gebracht als een hulpmiddel voor scheidende huizenbezitters. In werkelijkheid blijkt dit een strop te zijn voor veel huizenbezitters. Ik vind het onbegrijpelijk dat instanties zoals de NVB, Nibud en de AFM hun goedkeuring hebben gegeven aan deze toets. NHG geeft op hun website en in hun voorwaarden aan dat de AFM de beheercriteria heeft onderschreven. Hiermee zeggen zij dus dat de AFM 100% achter de berekening staat. U komt echter op twitter met de volgende reactie:

Alleen op hoofdlijnen uitgangspunten met NHG besproken. Geen akkoord beheernormen. Verantwoorde toepassing per klant belangrijk

Met deze reactie geeft u aan het niet 100% eens te zijn met NHG. Iedere situatie kan anders zijn en deze moet ook zo worden beoordeeld, is uw mening. Echter wie gaat dit beoordelen. Het antwoord is simpel dit is NHG. Wat moet een huizenbezitter dan doen als deze het niet eens is met de uitspraak van NHG. De AFM beoordeelt namelijk geen persoonlijke situaties. U begrijpt de cirkel is weer rond en de huizenbezitter is weer eens de dupe.

Ik ben van mening dat u als toezichthouder meer kan doen voor de huizenbezitters in Nederland. Er is nu een situatie ontstaan die tot grote chaos gaat leiden in Nederland. Ik heb daarom de volgende vragen / voorstellen:

  • Er moet een instantie komen waar huizenbezitters hun klacht over NHG kunnen indienen. Ik ben van mening dat de AFM daarin het voortouw moet nemen en het is zelfs mogelijk dat zij dit gaan controleren. Gaat de AFM dit doen?
  • Een duidelijk standpunt van de AFM zelf betreffende de nieuwe regels van NHG. Staan zij 100% achter de werkelijke last toets van NHG die leidend is of niet.
  • Gaat de AFM het initiatief nemen (loket worden) om huizenbezitters die het niet eens zijn met NHG te helpen. Kunnen zij hun persoonlijke situatie aan hen voorleggen.

Indien u de afgelopen drie maanden terug kijkt, begrijpt u ook dat de ontstane situatie zo snel mogelijk moet veranderen. Hoe langer deze situatie blijft, hoe meer “slachtoffers” er zullen vallen. Het gevolg is een mediagekte waar we niet op zitten te wachten.

Ik verneem graag uw schriftelijke reactie op deze openbrief die ook op internet wordt geplaatst.

Met vriendelijke groeten.
Jos Koets (columnist en hypotheekadviseur)

Mar 22

Het is verstandig dat je voor je eerste huis iets aan eigen geld meebrengt en we moeten dus af van het idee dat je als starter direct een huis moet kopen. Dat zei president van de centrale bank Klaas Knot in het NTR-programma College Tour.

“Niet voor iedereen geldt dat de eerste baan meteen de juiste baan is, dus in het begin van je carrière wil je flexibel zijn.  Het probleem van te vroeg jezelf in de schulden steken, te vroeg een huis kopen is dat je gewoon minder flexibel bent. Op het moment dat je een hypotheek en een huis hebt betekent dat je veel minder makkelijk kunt verhuizen, maar dat betekent dus ook dat je minder makkelijk een baan kunt accepteren  die een bepaalde afstand ligt van waar je nu woont.” Aldus Knot.

Dat de Nederlandse economie het nu zoveel slechter doet dan die van Duitsland en België heeft volgens Knot ook alles met de huizenmarkt te maken. Achteraf bezien hadden we die al in de jaren 90 al moeten hervormen. Knot benadrukte dat DNB ook al vanaf 1999 waarschuwde dat de situatie rond de hypothecaire kredietverlening niet houdbaar was en zorgwekkende vormen begon aan te nemen.

Positief noemt Klaas Knot het dat de leenvoorwaarden zijn aangescherpt, dat de aflossingsvrije hypotheek is ten grave gedragen en dat er een begin is gemaakt met de afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

bron: College Tour

Mar 21

Ruim 1,4 miljoen huishoudens hadden begin 2013 een fiscale hypotheekschuld die hoger was dan de waarde van de eigen woning. Een jaar eerder waren dit er nog 1,1 miljoen. Sinds het begin van de economische crisis eind 2008 is het aandeel huiseigenaren met onderwaarde bijna verdriedubbeld.

Een op de drie woningbezitters heeft onderwaarde

Op 1 januari 2013 bezaten bijna 4,3 miljoen huishoudens een eigen woning. Van hen had het merendeel -83 procent- een hypotheekschuld. Bij een groeiende groep huishoudens overstijgt de fiscale hypotheekschuld de waarde van de eigen woning. Bij deze fiscale hypotheekschuld is geen rekening gehouden met opgebouwde tegoeden bij spaar- en beleggingshypotheken.

Begin 2008 was nog bij 13 procent van de eigenwoningbezitters sprake van onderwaarde, begin 2013 was dat 34 procent. Ook het bedrag van de  onderwaarde is gestegen: begin 2013 ging het gemiddeld om 61 duizend euro per huishouden, tegen 52 duizend euro begin 2012.

4044g1Huishoudens met fiscale hypotheekschuld ten opzichte van waarde eigen woning, 1 januari

Aandeel huishoudens met overwaarde afgenomen

Bij 2,1 miljoen huishoudens was de waarde van de eigen woning begin 2013 hoger dan de fiscale hypotheekschuld. Dit komt neer op bijna de helft van de huishoudens met een eigen huis. Dit aandeel is de afgelopen zes jaar fors teruggelopen. Op 1 januari 2008 ging het nog om bijna driekwart -73 procent- van de eigenwoningbezitters.

Van de huishoudens met een eigen woning hadden 720 duizend geen hypotheekschuld. Dit aantal is van 2008 tot 2011 met ongeveer 170 duizend toegenomen en is sindsdien stabiel.

Vooral jongere huishoudens hebben onderwaarde

Bij ruim twee derde van de huishoudens met een woning met onderwaarde is de eigenaar jonger dan 45 jaar. Vaak is de woning vlak voor de crisis gekocht en is nog niet veel van de hypotheekschuld afgelost. Het zijn voornamelijk deze jongere huishoudens die bij (gedwongen) verkoop van de woning het risico lopen met een restschuld te blijven zitten.

Bij oudere huishoudens speelt dit nauwelijks. Begin 2013 had bijna 45 procent van de 65-plussers met een eigen woning geen hypotheekschuld en was slechts bij 3 procent sprake van onderwaarde.

4044g2

Huishoudens met fiscale hypotheekschuld ten opzichte van waarde eigen woning, naar leeftijd hoofdkostwinner, 1 januari 2013*

Bron: StatLine, Financieel risico hypotheekschuld; eigenwoningbezitters

De komende stresstest voor Europese banken gaat nog spannend worden.

asset

Mar 17
Miljoenen mensen hebben een koophuis met Nationale Hypotheek Garantie voor als ze onverhoopt de hypotheek niet meer kunnen betalen. Een vangnet voor echtscheiding, ziekte en werkeloosheid. Maar hoe betrouwbaar is dit vangnet nog?

De NHG heeft namelijk nieuwe regels ingevoerd waardoor het steeds lastiger wordt om de restschuld op je huis bij verkoop kwijtgescholden te krijgen. Radar zoekt het uit.De Nationale Hypotheek Garantie zou een beetje houvast in onzekere tijden moeten geven. Je weet immers nooit of een huwelijk inderdaad voor eeuwig is en hetzelfde geldt voor je baan of gezondheid. De vraag is alleen of de NHG die garantie nog wel biedt sinds begin dit jaar de leennormen zijn bijgesteld.

De leennormen zijn veranderd omdat er de afgelopen jaren steeds meer mensen een beroep moesten doen op de NHG en het potje met geld dus harder leegloopt dan ooit. NHG stuurt aan op woningbehoud maar gaat daarin erg ver. Ze hanteren veel ruimere regels voor mensen met een lopende hypotheek.

Rekenvoorbeeld
Stel, Jan Jansen verdient 30.000 euro per jaar en heeft een hypotheek met NHG. Zijn relatie loopt stuk en het gescheiden stel wil het huis daarom verkopen. Als hij een nieuwe woning wil kopen, kan hij bij de bank zo’n 120.000 euro lenen.

Volgens de nieuwe (verruimde) NHG-normen kan hij echter een last dragen van 170.000 euro: een verschil van 50.000 euro. Dit kan ervoor zorgen dat de NHG niet garant staat voor de restschuld bij de verkoop van hun oude huis en Jan Jansen gedwongen wordt in de te dure woning moet blijven wonen.

Meer informatie over NHG.

Haircut methode
Niet alleen zijn er ruimere rekenregels voor woningbehoud opgesteld, de NHG biedt ook de zogenoemde ‘haircut methode’ aan. Als zij de hypotheek te hoog vinden voor een inkomen, dan kunnen ze het topje van de hypotheek kwijtschelden, zodat de hypotheek wel betaalbaar is op een salaris in plaats van twee. Maar ook deze methode is erop gericht de mensen in het huis te laten blijven wonen. Ook als je dat zelf niet geoorloofd vindt.

Testpanel enquête
We hebben het Radar Testpanel gevraagd naar hun ervaring met NHG. Zo’n 51.580 testpanelleden deden mee, waarvan ruim 14.000 respondenten een hypotheek met NHG hebben (gehad). ??De meeste mensen sloten NHG af op advies van een tussenpersoon (34%) en omdat het afsluiten ervan een extra korting op de hypotheekrente oplevert (31%). Bijna de helft (45%) beschouwt NHG als vangnet tegen een restschuld. 70 procent van de woningbezitters weet niet dat de voorwaarden recent zijn gewijzigd. Van de ondervraagden weet 83 procent sowieso niet dat het Waarborgfonds de voorwaarden tussentijds kan aanpassen.

De normen voor NHG zijn een jaar geleden via een pilot geïntroduceerd. Vóór die datum kreeg 49 procent de restschuld vergoed, 10 procent gedeeltelijk en 40 procent werd afgewezen. Sinds de normen zijn aangescherpt is dat percentage afwijzingen met 10% gestegen, waarbij een te hoog inkomen van één van de partners bij 32 procent als reden wordt opgegeven. Voor maart 2013 was dit maar liefst de helft minder.

Van de mensen die na maart 2013 zijn afgewezen voor kwijtschelding, geeft 64% aan niet genoeg inkomen te hebben om de hypotheek voort te zetten. Voor maart 2013 is dat 11% minder. De groep die na 2013 is afgewezen geeft in driekwart van de gevallen aan nog altijd in de te dure woning te wonen.

Meer Testpanel-uitslagen.

Datum Ma 17 maart 2014

Tijd 20:30 tot 21:10
Officiële Twitter @trosradar
bron: Trosradar.nl