huizenmarkt-zeepbel.nl

Om de kans op een nieuwe financiële crisis en het risico dat staatssteun nodig is te verkleinen, zullen banken meer reserves moeten aanhouden om als buffer te dienen bij mogelijke tegenslagen. In Basel III zijn daarom nieuwe liquiditeitseisen voor banken opgenomen.

Lees ook: Rutte niet blij met hypotheekvoorstel Rabobank

Deze liquiditeitseisen zijn ten aanzien van securitisaties inmiddels alweer versoepeld. Maximaal 15% van de verplichte liquiditeitsbuffer van banken mag uit securitisaties bestaan. Dit maakt het op het eerste gezicht eenvoudiger voor banken om bij andere banken funding te vinden voor de hypotheekportefeuille via securitisering. Maar de aanpassing  geldt alleen voor securitisaties met een maximum Loan to Value (LTV) van 80%. Aangezien Nederland veel tophypotheken heeft, kan dit percentage alleen worden bereikt door oude hypotheken met een lage LTV in de securitisatiepakketten op te nemen. Een andere mogelijkheid is te wachten met securitiseren totdat er voldoende is afgelost op nieuw uitgegeven hypotheken. Dat laatste alternatief vereist veel geduld, ook al geldt er vanaf 1 januari een aflossingsverplichting op nieuwe hypotheken. Nu begrijpt u ook waarom Rabobank de annuïteitenhypotheek verplicht wilde stellen.

Er blijft dus een herfinancieringsrisico bestaan omdat bij dalende huizenprijzen nieuwe financiering moet worden aangetrokken. Dit risico kan worden beperkt door LTV’s via aflossing snel beneden de 80% te brengen. Verder dient de kans op grote correcties in prijzen beperkt te worden door de woningmarkt stabieler te maken. Ook daarbij helpen lagere LTV’s. Daarnaast verdient het in navolging van Duitsland aanbeveling om in een opgaande markt de woningwaarde te gaan baseren op een voortschrijdend gemiddelde van huizenprijzen gedurende de afgelopen 10 jaar. Dit introduceert een anticyclisch element in het toezicht en maakt de woningmarkt een stuk stabieler omdat sterk stijgende woningprijzen zichzelf niet versterken door een onmiddellijke verhoging van de leencapaciteit. bron: Lans Bovenberg

Lans denkt nu dat het erg helpt als het lukt om pensioenfondsen meer te interesseren om hypotheken te financieren. Niet zo heel lang geleden (3 feb 2012) was hij echter nog vol lof over het ‘stabiele’ Deense model. Het risico/rendementsprofiel van Nederlandse subpribe-hypotheken was toen nog te hoog voor pensioenfondsen :

Gezien het langetermijn karakter van hypotheekfinanciering ligt het meer voor de hand om hypotheken te laten financieren door langetermijn beleggers zoals pensioenfondsen. De structuur van traditionele hypotheeksecuritisaties en gedekte obligaties blijkt echter onvoldoende aan te sluiten bij het gewenste risico/rendementsprofiel van Nederlandse pensioenfondsen waardoor slechts 5% van het pensioenvermogen is geïnvesteerd in Nederlandse hypotheken. Belangrijke tekortkomingen van de traditionele instrumenten zijn de complexe structuren, geringe liquiditeit en beperkte transparantie over de onderliggende hypotheekleningen

In het Deense hypotheekmodel mag maximaal 80% van de marktwaarde van een woning worden gefinancierd. Dit gaat dus voor Nederland niet werken. De pensioenfondsen moeten dus toch maar de Nederlandse hypotheken gaan opkopen, omdat niemand anders ze wil hebben. Dit alles natuurlijk om de banken te redden de starters te helpen… Dag pensioentje…..

Verkochte bestaande koopwoningen waren in januari 9,6 procent goedkoper dan in januari 2012. De prijsdaling ten opzichte van een jaar eerder is de grootste sinds het begin van de prijsindex bestaande koopwoningen in 1995. Dit hangt mogelijk samen met de verandering van de hypotheekregels per 1 januari. De index van het CBS en het Kadaster geeft de prijsontwikkeling weer van geregistreerde bestaande koopwoningen in Nederland, die aan particulieren verkocht zijn.

Sinds 1 januari 2013 zijn de hypotheekregels veranderd. Kopers hebben mogelijk eind vorig jaar nog willen profiteren van de oude hypotheekregels. Dit zorgde eind 2012 voor een grotere vraag naar koopwoningen, wat tot een toename leidde van het aantal transacties. In de laatste vier maanden van 2012 lagen de prijzen nagenoeg op hetzelfde niveau.

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen lagen in januari 2013 op ongeveer hetzelfde niveau als in het voorjaar van 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de prijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling ruim 19 procent.

In de eerste maand van 2013 wisselden 6 260 woningen van eigenaar. Ten opzichte van een jaar geleden is de teruggang in transacties bijna 12 procent.

bron: CBS

Het duurt zeker nog zeker enkele maanden voordat banken de nieuwe startershypotheek uit het Woonakkoord kunnen aanbieden. De banken vinden de nieuwe variant technisch complex en hebben een aanlooptijd nodig.

Peter Boelhouwer van de TU Delft. “Dit is een heel bijzonder product, ik ken het ook internationaal nergens. Het wordt gepresenteerd als dé oplossing voor de starters. Dat is natuurlijk volstrekte kolder.” Het kabinet lijkt verstrikt te raken in zijn eigen brij van regeltjes om de woningmarkt vlot te trekken.

Boelhouwer : “Als ik starter zou zijn en ze zouden zeggen: ‘dit is de oplossing voor de woningmarkt’, dan zou ik als starter nog even wachten.”

Lees verder bij BNR

Sweder van Wijnbergen legt uit dat Duitse en Nederlandse hypotheken niet te vergelijken zijn. Dit komt voornamelijk door de  loan-to-value (LTV) ratio en de manier waarop de hypotheken gestructureerd zijn.

Gert Middelkoop is tevens erg kritisch over het grondbeleid in Nederland.

De PvdA in Amsterdam wil een gemeentelijk hypotheekfonds in het leven roepen dat de woningmarkt uit het slop moet trekken. Gemeenteraadslid Michiel Mulder is een van de initiatiefnemers van dit plan. Volgens hem moet het een alternatief bieden voor huizenkopers die geen hypotheek kunnen krijgen bij banken

“Hypotheekrente in Nederland is de hoogste in heel Europa, terwijl de wanbetalingen het laagst zijn. Dat gaat dus niet goed, de banken laten daar wat liggen. Mensen die een huis willen kopen staan met de rug tegen de muur, er zijn geen andere manieren om een hypotheek te krijgen. Dat vinden we onacceptabel omdat het de woningmarkt in het  houdt en daarom moet je daar als gemeente een rol in pakken.”

Hugo Priemus, Hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft, ziet vooral financiële risico’s en is bepaald geen voorstander van het plan. Wat hem betreft is er voor gemeenten geen enkele rol weggelegd bij het verstrekken van hypotheken. “Ik had begrepen dat gemeenten overal in Nederland moeten bezuinigen. Bovendien mag je in Nederland niet zomaar een bank beginnen, dus het oordeel van De Nederlandsche Bank lijkt me zeer de moeite waard.”

De PvdA in Amsterdam wil starters laten opdraaien voor het gepruts van de gemeente…

“Er worden allerlei verhalen verteld, ook in diverse media, over de schuldenbergen enzo…”

Het hele debat bij  Pauw & Witteman.

bron: BNR

De Rabobank wil niet dat gemeenten de grondprijzen verlagen, want dan komen steeds meer huishoudens onder water te staan. Dit vertelde Wethouder Leon Litjes de tijdelijke commissie huizenprijzen.

De commissie heeft de opdracht om een parlementair onderzoek in te stellen naar de kostenontwikkeling en prijsvorming op de huizenmarkt.Voorzitter van de commissie is Kees Verhoeven (D66). De overige leden zijn @bgdeboer, @raymondknops en Ed Groot.

Commissielid Raymond Knops (CDA) was tussen 1999-2005 zelf wethouder in Horst aan de Maas. De kans is dus zeer groot dat het eindrapport niets gaat melden over de relatie Rabobank, grondprijs en de gemeente Horst aan de Maas.

@LeonLitjens, CDA wethouder in de gemeente Horst aan de Maas, vertelt hoe het werkt.

Litjes vertelt vol trots over zijn contacten met de top van de Rabobank. Compensatie krijgen omdat je eigenlijk de grond te duur koopt en de Rabobank niet wil dat de grondprijs wordt verlaagd.

Kabinet moet nu markt vlot trekken en investeren#banenRT @fdlaatstenieuws Woonplannen kabinet verder onder vuur. bit.ly/Xrcyf9 #fd

— Raymond Knops (@RaymondKnops) 7 februari 2013

“De BRICs, dat waren een paar jaar gelden een aantal landen die een grote toekomst werd toegedicht. Twee tot drie jaar geleden had je de PIGS, dat waren landen die in grote problemen zouden de komen.” Maar daar zijn nu ook de FISH-landen bijgekomen, legt Kees de Kort uit.

“Landen waarvan grote Amerikaanse institutionele beleggers zeggen dat het er wel aardig uit ziet, maar toch denken dat er grote structurele problemen in die economie zitten.”

“De F staat voor Frankrijk, de I staat voor Italië, de S staat voor Spanje en de H staat voor Holland. Dat zijn wij. Grote institutionele Amerikaanse beleggers denken blijkbaar dat er in Nederland een aantal grote structurele onevenwichtigheden zijn. En dan doelen ze met name op de huizenmarkt en de schuldenposities. Dat lijkt allemaal wel ok te zijn. Maar iedereen kan zien dat daar ieder moment hele grote problemen kunnen komen. Dus dat zou voor grote Amerikaanse institutionele beleggers reden kunnen zijn om heel voorzichtig om te gaan met beleggen in Nederland.”

“Het lijkt allemaal nog rustig te zijn; het ziet er wel aardig uit. Maar onderliggend zijn er grote structurele onevenwichtigheden. En die moeten op een bepaald moment rechtgetrokken worden. Dat is niets nieuws, maar het is blijkbaar toch ook doorgedrongen in Amerika bij echt grote spelers. Het is opmerkelijk hoe lang het heeft geduurd totdat mensen zich dat gingen realiseren. Want het probleem ligt natuurlijk al jarenlang op tafel.”

Jaap van Duijn maakte vandaag bij de tijdelijke commissie Huizenprijzen gehakt van hoge prijzen minnend Nederland.  Eerder vandaag werd er vooral gepraat over te hoge rentes en hulp voor starters. Jaap kwam met zijn eigen verhaal.

Lees ook : Jaap van Duijn: schuldenberg van € 769 miljard rust op ongeveer drieënhalf miljoen Nederlandse gezinnen

De hypotheekrenteaftrek, in combinatie met het uiterst royale leengedrag van banken, heeft drie perverse effecten. Het eerste is dat we in Nederland een overgewaardeerde huizenmarkt hebben. Omdat huizen veel te duur zijn, wordt de toetreding tot de koopmarkt ernstig belemmerd, terwijl de hypotheekrenteaftrek het kopen van een eigen huis juist moest bevorderen. Dat is het tweede perverse effect. Het derde is dat nergens ter wereld gezinnen zulke hoge schulden hebben als in Nederland.

Het schuldenprobleem wordt nog groter als wordt bedacht dat de gezinsschulden geconcentreerd zijn bij de helft van de ruim zeven miljoen huishoudens die Nederland telt. Gezinnen die in een huurhuis wonen hebben geen of lage schulden. Sommige gezinnen met een koopwoning hebben geen hypotheek (meer). De schuldenberg van € 769 miljard rust dus op ongeveer drieënhalf miljoen gezinnen. Dat is een last van ruim twee ton per gezin.

Hoe kon het zo fout gaan? Banken hebben een heel belangrijk aandeel in de schuldenexplosie gehad. Vroeger was het normaal dat een gezin bij de aankoop van een eigen huis 30% eigen geld inbracht. Nu wordt in Nederland ruzie gezocht over de vraag of de verstrekking van een lening tot 112%, of toch maar tot 110% van de aankoopsom mag gaan. Daar hoef je buiten Nederland niet mee aan te komen. In Zweden is het maximum leenbedrag bepaald op 85%, in Duitsland en de VS is het 80%, in Canada 75%. In Italië kun je niet meer dan 50 à 60% van de koopsom lenen.

Gezinnen leenden, en banken leenden uit op een veronderstelling die onjuist bleek te zijn. Namelijk de veronderstelling dat huizen alleen maar meer waard konden worden. Oudere bankiers, die van voor de bonussen, wisten al dat dit niet klopte, want in 1985 was het gemiddelde huis 30% goedkoper dan in 1978. Jongere bankiers ontdekken nu ook dat huizen, net als aandelen, overgewaardeerd kunnen zijn. Met dank aan henzelf en de hypotheekrenteaftrek.

Rutte komt binnenkort weer met nieuwe plannen omdat de hypotheekrenteaftrek onbetaalbaar is geworden

Minister Stef Blok heeft gemeld dat er een principe-akkoord is over de woningmarkt. Starters moeten vooral meer, en gedurende langere tijd gaan lenen om het ‘huizensprookje’ nieuw leven in te blazen. Dit onder de noemer: ‘Het de mensen makkelijker maken om de woningmarkt op te gaan’ .

De maatregelen uit het akkoord zijn als volgt:

• De huren gaan minder hard omhoog. En stijgen met maximaal 6,5 procent ipv 9 procent
• Voor middengroepen wordt de huurstijging verzacht
• Wie in inkomen daalt, kan ook weer in huur zakken
• De aflossingstermijn voor nieuwe gevallen wordt verlengd van 30 naar 35 jaar
• Als starter kun je er voor kiezen om aan het begin van de looptijd iets minder betalen en aan het eind iets meer
• Er komt een fonds voor startersleningen van 50 miljoen euro
• Aflossing van 50% van je hypotheek ipv 100% wordt mogelijk, maar dan heb je wel geleidelijk minder hypotheekrenteaftrek
• Om de bouw een flinke impuls te geven gaat de btw op renovatie en verbouwingen één jaar lang omlaag van 21 naar 6 procent
• Er komt een energiebesparingsfonds van 150 miljoen euro. Verder wordt samenwerking gezocht met de marktsector, zodat het fonds nog enkele honderden miljoenen euro’s groter kan uitvallen
• De verhuurdersheffing voor woningcorporaties wordt niet 2 miljard, maar 1,75 miljard

Nu als starter instappen financiële zelfmoord? In het land der grijzen is eenoog koning.

De Nederlandse woningmarkt zal de eerste maanden van dit jaar naar verwachting nog geen herstel laten zien. De weinig rooskleurige economische vooruitzichten, dalende koopkracht en oplopende werkloosheid en de daarmee gepaard gaande onzekerheid zorgen ervoor dat de prijzen in 2013 nog onder druk blijven staan.

zie ook: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch , Rabobank: daling huizenprijs tot dertig procent , Risico’s Rabobank Ledencertificaten

Maar voor de middellange termijn ligt een gematigd herstel in de lijn der verwachting. Als de beleidsonrust is verdwenen, zal de structurele krapte op de Nederlandse koopwoningmarkt zorgen voor het loskomen van de latente vraag met een opwaartse druk op de huizenprijzen. Dat en meer staat in ons vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

zie ook:  Rabobank durft geen voorspellingen over de huizenprijzen meer te doen

Ook de veronderstelling bij een deel van de huishoudens dat de woningprijzen verder zullen dalen, speelt een belangrijke rol. Potentiële kopers stellen de aankoop van een woning uit met het idee dat zij eenzelfde woning in de toekomst goedkoper kunnen kopen. Bij starters is deze prikkel groter dan bij doorstromers, aangezien doorstromers bij zowel de huidige als de toekomstige woning te maken krijgen met de verwachte prijsdaling. Daarnaast is door de verwachting van een voortdurende daling de periode toegenomen waarin de eenmalige kosten voor de aanschaf van een woning worden ‘terugverdiend’. Huishoudens willen daarom een stap in de woonladder overslaan. Starters willen geen woning waar ze binnen drie tot vijf jaar alweer ‘uitgegroeid’ zijn, bijvoorbeeld door gezinsuitbreiding. Dit heeft als gevolg dat de vraag naar koopwoningen momenteel afneemt. Starters en doorstromers zullen de aankoop van een woning echter niet uit blijven stellen. Als de huidige woning niet meer voldoet –door bijvoorbeeld gezinsuitbreiding of verandering van baan- zullen deze huishoudens toetreden tot de woningmarkt.

Meer oudere alleenstaanden

Hans Hoogervorst, voormalig bestuursvoorzitter van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), praatte bij Pauw & Witteman over het falende toezichtsysteem bij banken en de grote fouten van de politiek.

Veel corporaties maken veel te veel kosten. Ze doen te veel werk dat buiten hun kerntaken ligt en ze betalen hun PvdA-bestuurders veel te veel. Dat kan veel goedkoper.

bron: De Slag om Nederland

In 2008 stond er op hypotheken.blog.nl een artikel met de titel ‘Vastgoedzeepbel of niet?’. Deze blog ging over een stel zwartkijkers die verwachtten dat de huizenmarkt op instorten stond. Hypotheken blog schreef:

Niet dat iedereen er zo over denkt, maar het houdt de gemoederen wel bezig. En ieder bericht over afnemende verkoopprijzen of -aantallen is natuurlijk koren op de molen van de zwartkijkers. Moet je de huizenmarkt nou zwart of roze bekijken?

Er is een mooie term voor: de vastgoedzeepbel. Wist je dat er zelfs een startpagina is over dit onderwerp? En een verzameling filmpjes op Youtube over de zeepbel die op springen zou staan. Grappig is overigens dat vastgoedzeepbel.nl je gewoon leidt naar Funda! Op de site van de Vereniging Eigen Huis heb je een marktindicator – die ziet er niet erg rooskleurig uit.

Ondertussen proberen de NVM en de banken er ons natuurlijk van te overtuigen dat er niets aan de hand is. Want die zitten niet te wachten op een selffulfilling prophecy die juist hen flink omzet zal kosten.

Bij Funda had men dit bericht ook gelezen en binnen een week kwamen ze met een dreigbrief. Er was geen toestemming gegeven voor de koppeling tussen vastgoedzeepbel.nl en het IP-adres 212.72.56.185 Een leuk detail was ook nog dat er geen enkele link naar vastgoedzeepbel.nl op het internet te vinden was.

We hebben nooit op deze brief gereageerd en ook nooit meer wat van Funda (Joep) gehoord…..

Vrijwel overal in Europa stijgt de huurprijs ieder jaar met een percentage. De logica hierachter lijkt: hoe lager de woningwaarde des te hoger de huurprijs.;-) Echte marktwerking..

EU en EZ woningwaarde/huurprijs index, 2005-2012

@bertrobbe Maar nu de koopprijzen dalen (evenals de aanbestedingsprijzen) verhogen we de huren nog steeds fors.luxetveritas.nl/blog/?p=684

— Merijn Knibbe (@MerijnKnibbe) 1 februari 2013

bron: europa.eu

De huizenprijzen zijn sinds de crisis in 2008 al met 16% gedaald. Is de bodem bijna in zicht, of moeten we rekening houden met nog een forse daling van de huizenprijzen?

zie ook: De implosie van een woningmarkt en Een ding is zeker: woningprijzen in Nederland zullen scherp dalen

In 2009 sprak EenVandaag met woningmarkt-adviseur Maartje Martens en oud Robeco-topman Jaap van Duijn, die destijds al waarschuwden dat de huizenprijzen nog flink zouden dalen. Hoe kijken ze er nu tegen aan?

bron: EenVandaag