Jan 18

“spectaculaire groei woningmarkt“”! Londense toestanden in Amsterdam!” Dat zijn koppen van het nieuws gisteren. De berichten komen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) die de cijfers over het laatste kwartaal van 2015 bekend maakte. De koopwoningmarkt heeft de wind goed in de rug zei Ger Hukker, voorzitter van deze vereniging. Transactieaantallen overtreffen alle verwachtingen, tot vreugde van de makelaars want veel woningen verkopen is hun verdienmodel. Maar weten we nu wat er aan de hand is op de koopwoningmarkt? De NVM overspoelt de media met data over wat er is verkocht, waar en voor welke gemiddelde prijzen. Helaas houdt men niet bij wie de kopers zijn.

En juist daar is er veel veranderd, met grote gevolgen voor de koop woningmarkt. Er is namelijk een belangrijke nieuwe concurrent bij gekomen, de particuliere belegger (niet te verwarren met de institutionele belegger). Mijn stelling is: niet de koopwoningmarkt maar de particuliere verhuursector (buy-to-let) is momenteel booming. Dat geldt met name voor Amsterdam (vooral binnen de ring) en in mindere mate voor de andere universiteitssteden. Maar ook in andere Nederlandse steden zien we vaker particulieren die woningen kopen voor verhuur aan de groeiende groep huishoudens die niet kunnen of willen kopen.

De oorzaak van deze herleving van de particuliere huursector ligt bij de extreem lage rente die vermogende personen ertoe doet besluiten geld van spaar- en beleggingsrekeningen te halen en te investeren in het veel beter renderende vastgoed. Daarbij groeit de vraag naar huurwoningen gestaag, vooral in de universiteitssteden. Uit verkoopdata van NVM of CBS/Kadaster is deze toename van de particuliere huursector helaas niet af te leiden. Dit kan wel uit WOZ data- die maken namelijk een onderscheid tussen adres van eigendom en eigenaar -maar lopen te ver achter om deze recente omslag in kaart te brengen.

De gevolgen van de nieuwe concurrentie op de koopwoningmarkt zijn nog moeilijk te voorspellen omdat nu andere marktwetten mede een rol gaan spelen dan wanneer het enkel om de traditionele koopwoningen voor eigen gebruik gaat. Particulieren willen investeren in koopwoningen omdat deze leeg staan en zij vrij zijn de huurprijzen te bepalen. Appartementsplitsing, kamergewijze verhuur, verhuur aan expatsen toeristen (airbnb), de mogelijkheden zijn legio en de opbrengsten vaak aanzienlijk. Huizenkopers voor eigen gebruik kunnen meestal niet concurreren met deze particuliere beleggers. Zeker niet als zij forse hypotheken moeten afsluiten terwijl beleggers voornamelijk met eigen geld financieren.

Een gevolg van deze nieuw concurrentie is een snel dalend woningaanbod, waardoor huizenprijzen blijven stijgen, ook de huurprijzen weer omhoog gaan, hetgeen weer huizenprijzen opstuwt en zo voort. Een nieuwe bubbel in de dop, maar ditmaal aangejaagd door de particuliere verhuurders. Deze invloed lees je echter niet af aan het aantal transacties. Zelfs in Londen, waar de buy-to-let sector al veel langere tijd van grote invloed is op de prijsontwikkeling in de koopsector, betreft het hooguit 20% van de transacties.

Het gevolg is echter wel dat vooral (zeer) koopkrachtige eigenaar bewoners kunnen meedingen in deze koopwoningmarkt. In Amsterdam lijkt daarvan een steeds grotere groep uit het buitenland te komen. Voor de goed verdienende expat is, dankzij onze riante hypotheekrenteaftrek, kopen aanzienlijk goedkoper dan het steeds duurdere huren. Het overgrote deel van degenen die een woning willen kopen of huren zien zich vaker gedwongen om op grotere afstand van stedelijke centra te gaan zoeken. Of zelfs nog veel verder: zo gaan steeds meer jonge Amsterdammers in Rotterdam op zoek naar een huis!

*Dit is de oorspronkelijke versie van: Belegger drijft huizenprijs op

Door: Maartje Martens

Jan 16

Minder afhankelijk van de banken, dat klinkt goed. Maar hoe doe je dat? Dat was de centrale vraag van het eerste Radar College. Presentator Antoinette Hertsenberg ging in gesprek met econoom Dirk Bezemer, hoogleraar Klaas van Egmond, journalist Gerhard Hormann én de kijker/bezoeker.

Bron: Tros Radar

Jan 12

Wat gaan de huizenprijzen doen in 2016? Gaan ze echt weer volop stijgen zoals de massa blijkbaar geloofd?

Wat gaan de huizenprijzen doen in 2016?

View Results

Loading ... Loading ...

Jan 12

Er zijn wat problemen geweest met deze website. Ongeveer een maand was het niet mogelijk reacties te geven. Nu zou alles weer normaal moeten werken.

Gaat het wel echt zo goed op de woningmarkt als de overheid en de mainstream media beweren?

Bekijkt u deze tweets van @Woningnieuws maar eens:

Nov 27

Ondanks aantrekkende economische groei is voor vele Nederlandse huishoudens de crisis nog niet voorbij wanneer het gaat om de houdbaarheid van in het verleden opgebouwde schulden. De arbeidsmarktpositie en het inkomenspotentieel van velen is verslechterd. Dat stellen onderzoekers van Tilburg University in een onderzoek dat in opdracht van Bureau Krediet Registratie (BKR) is uitgevoerd. Dit resulteert in betalingsachterstanden die aanzienlijk zijn toegenomen. Er lijkt een stuwmeer van onhoudbare schulden te zijn dat groter is dan gedacht.

Uit een ander onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid blijk dat één op de vijf huishoudens schulden heeft die risicovol zijn en gezinnen in de problemen kunnen brengen.

Van de mensen die voor 2008 een lening hebben afgesloten, zegt 64 procent dat ze dat nu niet meer zouden doen. Voor bijna een derde geldt dat ze dat het nu weer zouden doen. Hypotheken zijn hier buiten beschouwing gelaten.

Voor ruim 40 procent van de ondervraagden geldt dat hun uitgaven in de afgelopen twaalf maanden ongeveer even hoog waren als hun inkomsten. Bijna 20 procent gaf meer uit dan dat er binnen kwam. Tegelijkertijd was 38 procent in staat om minder uit te geven dan ze binnen kregen.

Het percentage met hogere uitgaven dan inkomsten is sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 niet meer zo hoog geweest. De onderzoekers pleiten voor een reset van de schuldenproblematiek waarbij de gemeentelijke schuldhulpverlening actiever in kaart gaat brengen wat er zich afspeelt bij de huishoudens met problematische schulden. Zo’n investering in het oplossen van dat deel van de schuldenproblematiek die onhoudbaar en onoplosbaar is, kost geld. Maar niets doen kost ook geld.

 

Oct 29

Van de 4,3 miljoen huishoudens met een eigen woning staat nu zo’n 32 procent onder water. Sinds het begin van de economische crisis in 2008 is het aantal huishoudens met een huis onder water alleen maar gestegen. Tot vorig jaar, toen het tij langzaam keerde. Deze kentering is het vooral het gevolg van de voorzichtige stijging van de huizenprijzen.

Als het  opgebouwde vermogen  in spaar- en beleggingshypotheken verrekend wordt, komt het aantal huizen dat onder water staat lager uit. Bij de fiscale hypotheekschuld is geen rekening gehouden met deze opgebouwde tegoeden. Om de hoogte van spaar- en beleggingstegoeden in hypotheken te kunnen bepalen loopt momenteel een onderzoek bij CBS.

Vooral jongere huishoudens met onderwaarde

Van alle eigenwoningbezitters onder de 45 jaar heeft 65 procent een woning met onderwaarde. Vaak is de woning vlak voor de crisis gekocht en is nog niet veel van de hypotheekschuld afgelost. Bij huishoudens tussen 30 en 35 jaar is de waarde van de eigen woning zelfs in 75 procent van de gevallen lager dan de hypotheekschuld. Het zijn voornamelijk deze jongere huishoudens die bij (gedwongen) verkoop van de woning het risico lopen met een restschuld te blijven zitten.

Bij oudere huishoudens speelt dit nauwelijks. Begin 2015 had 45 procent van de 65-plussers met een eigen woning geen hypotheekschuld, had 51 procent overwaarde en was slechts bij 3 procent sprake van onderwaarde.

onderwaarde

bron: CBS

Oct 25

Tijdens het Rondetafelgesprek Geldstelsel gaven Reinier Pollmann (Autoriteit Financiële Markten) en Dirk Bezemer (Rijksuniversiteit Groningen)  de VVD een lesje over de Nederlandse huizenmarkt. De VVD krijgt tevens de opdracht om de huizenmarkt nu eens echt aan te pakken omdat deze de stabiliteit van Nederland bedreigt.

VVD: Wir haben es nicht gewusst

AFM: Jonge generaties worden gedwongen veel te lenen

bron:

 

 

 

Oct 14

Sinds het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is begonnen met het geven van ‘meer duiding‘ bij hun berichtgeving lijkt ze steeds meer op een politieke partij. Ruim een jaar geleden maakte directeur-generaal Tjark Tjin-A-Tsoi bekent dat het CBS de eigen informatie beter gaat duiden om te voorkomen dat de cijfers worden verdraaid.

“We moeten in ieder geval proberen te voorkomen dat mensen gaan cherrypicken uit onze data om hun eigen gelijk te bevestigen”, zegt hij. “Wij moeten ervoor zorgen dat het niet zo ontzettend gemakkelijk meer is om te liegen met onze cijfers.”

cbsmisleidtEen goed voorbeeld is de tweet “huren duur”. Hierin stelt het CBS dat huren veel duurder is dan kopen omdat huurders 35% van hun inkomen kwijt zijn en kopers maar 25%. Bij het CBS is bekend dat kopers gemiddeld veel meer verdienen dan huurders. Daarom is deze vergelijk dus al niet goed.

Verder bleek dat de kosten voor onderhoud voor het gemak maar even waren weggelaten. Dat werd wat te lastig. Volgens Bob Maas beleidsadviseur Vereniging Eigen Huis, betreft dit gemiddeld 200 tot 300 euro per maand. De twee onderstaande excuus tweets volgde:

De woonquote bij eigenaren zal iets te positief zijn vergeleken met huurders. Trendcijfers zijn wel vergelijkbaar.

Vaststellen van onderhoudskosten is moeilijk. Het is en blijft een aandachtspunt.

Op de timeline van het CBS regent het de laatste tijd negatieve berichtgeving over huren/huurders. Dit kan natuurlijk gewoon toeval zijn. Toch ben ik het dit keer met Bob maas eens:

 

Oct 13

De Belgische website Express.be verzamelde afgelopen week een aantal verontrustende berichten over de globale economische toestand en het risico op een nieuwe crisis.

De Britse krant The Telegraph besteedde een artikel aan het Internationaal Monetair Fonds (IMF), dat aangaf voor een wereldwijde golf van credit defaults te vrezen als gevolg van een te hoge schuldenlast bij bedrijven. “Bedrijven in ontwikkelende markten hebben het voorbije decennium 3 triljoen dollar teveel geleend, wat wordt weerspiegeld in een verviervoudiging de voorbije tien jaar van de schulden in de privésector,” aldus The Telegraph.

lees ook: Goldman Sachs: Dit is de 3e golf van de Financiële Crisis

Volgens een artikel uit The Guardian stuurden de Verenigde Naties, de Bank voor Internationale Betalingen en de Bank of Engeland gelijkaardige waarschuwingen uit. Ook Willem Buiter, econoom van Citigroup. Buiter waarschuwt voor een globale recessie volgend jaar.

Ten slotte is er nog de economieblog van Wolf Richter, die in één van zijn recentste bijdragen schrijft dat vijf grote kopers van Amerikaanse obligaties – China, Rusland, Noorwegen, Brazilië en Taiwan – van mening zijn veranderd. “Deze partijen dumpen hun obligaties, elk om eigen individuele redenen die nu toevallig samenkomen,” aldus Richter. “Bovendien gaat dat proces aan het snelste tempo dat ooit werd opgemerkt.”

Willem Buiter in het NOS Journaal (februari 2008)

bron: express.be

Oct 11

George van Houts was weer eens op tv. Elke keer met hetzelfde verhaal:  ‘Als banken geld creëren, staat daar altijd een schuld tegenover. Aan dat door en door rotte systeem moet iets gebeuren.’ In linkse kringen ligt de oplossing dan natuurlijk al snel bij de overheid. George gaf overigens wel toe dat hij zelf ook dik in de woekerpolissen zit.

‘Een veelvoorkomende misvatting is dat banken simpelweg tussenpersonen zijn die geld uitlenen dat spaarders bij de hen hebben gestald.’ Maar de realiteit is dat banken geen spaargeld uitlenen, maar simpelweg nieuw geld uit het niets creëren wanneer zij bijvoorbeeld een hypotheek verstrekken.

Ik ben van mening dat dit geen probleem hoeft te zijn. De geldgroei in Nederland loopt voornamelijk via hypotheken. Dat banken zoveel nieuw geld konden scheppen is dus voornamelijk de schuld van de politiek die telkens de hypotheekregels versoepelde. Natuurlijk speelt de lage rente ook een rol.

heermaDe verstandige acties van voormalig staatssecretaris Enneüs Heerma (CDA) bijvoorbeeld. Hij besloot in 1993 dat het inkomen van de vrouw volledig mocht worden meegeteld bij de berekening van de maximale hypotheekgarantie.

kredietheer

Zie de ‘tijdgeest pagina’ van woningmarktcijfers.staanhier.nl

Lex hoogduin geeft in de onderstaande video aan hoe de enorme geldgroei is ontstaan. De problemen mede zijn mede veroorzaakt doordat de huizenprijzen niet werden meegenomen in de CPI. Misschien kan George er nog wat van leren..