Feb 9

Door : Jos Koets

Het leek mij eens leuk om een aantal “onprettige” situaties voor te leggen waarin een hypotheekadviseur terecht kan komen. Aangezien u als lezer altijd een mening heeft, bent u deze keer zelf de hypotheekadviseur. U heeft een eigen bedrijf en krijgt met onderstaande situaties te maken. Wat doet u?

Casus 1 (lening ouders)
Een klant van u heeft zijn droomhuis gevonden. De koopprijs is al rond, alleen moet de hypotheek nog geregeld worden. Met het huidige inkomen, is de benodigde hypotheek net mogelijk. Echter in het gesprek geeft de klant aan dat hij nog een lening heeft lopen bij zijn ouders. Deze lening staat nergens genoteerd, waardoor niemand op de hoogte is. Indien u de lening meeneemt in de berekening voor de maximale hypotheek, kan de klant de woning niet kopen.  Wat doet u?

1: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld niets over de lening in het klantdossier
2: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld in het klantdossier dat de klant een lening heeft bij zijn ouders (bij controle van de AFM zult u waarschijnlijk een boete krijgen)
3: u sluit de hypotheek niet af
4: anders namelijk…

Casus 2 (IB-aangifte)
Uw klant heeft een hypotheek van 160.000 euro die hij graag wilt oversluiten naar een hypotheek met NHG. De oversluitkosten bedragen 5.000 euro waardoor de nieuwe hypotheek 165.000 euro moet worden. Het oversluiten van de hypotheek is mogelijk omdat de waarde van de woning hoger is dan 160.000 euro en er een klein bedrag aan verbouwen wordt meegefinancierd. Er wordt dus netjes aan de voorwaarden van NHG voldaan. Bij navraag over het inkomen bedraagt deze bruto per jaar 38.700 euro. Bij een toetsrente van 5% (10 jaar vast) is de maximale hypotheek 165.209 euro. Helaas blijkt uit de IB-aangifte dat van het hypotheekbedrag van 160.000 euro er een bedrag van 30.000 euro box 3 schuld is. Door deze daadwerkelijk te toetsen als box 3 wordt de maximale hypotheek nog 151.787 euro. Wat doet u.

  1. U sluit de hypotheek met NHG niet af
  2. U sluit de hypotheek met NHG wel af door een geldgever te kiezen die niet naar de IB-aangifte vraagt
  3. U adviseert de klant te wachten in de hoop dat de rente daalt naar 4,10% (bij deze rente is de maximale hypotheek inclusief 30.000 euro box 3, 165.793 euro).

Casus 3 (verkeerde IB)
Zie casus 2 alleen nu wordt netjes in de IB-aangifte vermeld dat het gehele hypotheekbedrag van 160.000 euro in box 1 valt. U weet echter dat dit niet het geval is. U heeft namelijk de hypotheek in het verleden geregeld waarbij u een box 3 schuld van 30.000 euro in de hypotheek heeft meegenomen. Uw klant heeft echter dit bedrag niet opgegeven als box 3 aan de fiscus.

  1. U sluit de hypotheek met NHG niet af.
  2. U sluit de hypotheek met NHG wel af (en levert als bewijs netjes een kopie van de IB-aangifte aan).
  3. U adviseert de klant te wachten in de hoop dat de rente daalt naar 4,10% (bij deze rente is de maximale hypotheek incl. 30.000 euro box 3, 165.793 euro)

Casus 4 (ontslag)
De hypotheekstukken zijn goedgekeurd door de geldgever en worden naar de notaris gestuurd. Om dit goede nieuws door te geven, belt u persoonlijk uw klant. In het gesprek komt naar voren dat uw klant volgende maand wordt ontslagen. U weet dat de ontbindende voorwaarden zijn verlopen.

1: u doet niets
2: u geeft het ontslag door aan de geldgever met als gevolg dat de hypotheek niet doorgaat
3: anders namelijk…

Casus 5 (een bank)
Uw klant is zelfstandige en heeft zijn droomhuis gevonden. Helaas is een hypotheek met NHG niet mogelijk omdat uw klant slechts twee jaar en twee maanden zelfstandige is. Voor een hypotheek van NHG is het vereiste dat een zelfstandige minimaal drie kalanderjaren jaarrapporten moet overleggen. U adviseert hem dan ook een hypotheek zonder NHG te nemen of nog een klein jaartje te wachten zodat er drie jaarrapporten overlegd kunnen worden. Twee weken later krijgt u een telefoontje van uw klant. Deze deelt u mede dat een bank die rechtstreeks met uw klant aan tafel heeft gezeten een hypotheek met NHG gaat regelen.

  1. U feliciteert uw klant met de hypotheek.
  2. U geeft uw mening dat deze werkwijze niet klopt en vertelt uw klant wat de gevolgen kunnen zijn.
  3. U bent zo boos dat u de naam van de bank en adviseur wilt weten om deze door te kunnen geven aan de AFM.

Casus 6 (gedeeltelijk aflossen)
Uw klant heeft een hypotheek zonder NHG van 270.000 euro. De waarde van de woning is 300.000 euro. Het is mogelijk de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek met NHG als de klant voor het oversluiten 5000 euro inlost op zijn hypotheek. Het hypotheekbedrag wordt dan 265.000 euro. Bij oversluiting is de klant dan wel verplicht de oversluitkosten zelf te betalen. De maximale hypotheek met NHG bij oversluiting mag niet meer bedragen dan 265.000 euro. Uw klant heeft echter geen eigen middelen maar “kan” wel wat regelen met een familielid.

  1. U sluit de hypotheek met NHG niet af.
  2. U sluit de hypotheek met NHG wel af.
  3. U adviseert de klant de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek zonder NHG (nadeel is een flink hogere rente en dus ook hogere maandlasten)

Casus 7 (minder werken)
Een echtpaar heeft een woning gekocht en komt bij u om de hypotheek af te sluiten. Het gezamenlijke inkomen is net voldoende voor de hypotheek. De vrouw geeft echter aan dat zij twee maanden zwanger is en dat zij na de geboorte minder wilt gaan werken. De werkgever is nog niet ingelicht, waardoor het minder werken nog niet daadwerkelijk van toepassing is. Wat doet u?

1: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld niets over het minder werken in het klantdossier
2: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld in het klantdossier dat de klant minder wilt gaan werken, maar dat dit nu nog niet van toepassing is
3: u overlegt eerst met de bank en volgt dan hun antwoord op
4: u sluit de hypotheek niet af
5: anders namelijk…

Feb 8

 Op verzoek van zijn lezers heeft Jos Koets cijfers over de huizenmarkt opgevraagd bij het CBS en hierover een blog geschreven. Deze blog is zeer interessant!

Hij schrijft over :

  • hypotheek per huishouden – deze is enorm gestegen.
  • onderwaterhypotheek – het aantal mensen dat ‘onder water’ staat groeit enorm.
  • hoge inkomens – wie profiteren van de hypotheekrenteaftrek?
  • overdrachtsbelasting – wat levert de overdrachtsbelasting nog op voor de staat?

Jos ziet net als ik dat de huizenmarkt er heel slecht voor staat en verwacht geen verbetering voor de komende jaren. Het aantal onderwaterhypotheken zal verder stijgen. Jos schrijft ‘Dit scenario is – behalve voor de huiseigenaren – ook niet goed voor politiek Den Haag en ook niet voor de banken. Het is beter voor de banken als de huizenprijzen juist weer gaan stijgen. Bovendien mag de hypotheekrente niet teveel stijgen. Ik verwacht de komende maanden dus vooral positieve berichten vanuit Den Haag over de huizenmarkt. U weet waarom.’

Klik hier om zijn blog te lezen

Feb 2

Vandaag kwam Michiel Bijlsma (CPB) met een tweet waarin hij de persberichten van de NVM vergeleek met de harde cijfers van het CBS. Zelf heb ik daarbij de uitzendingen van het NOS journaal gezocht waarin de jubelverhalen van de NVM werden overgenomen.

nvm-cbs

Op YouTube kun je zien uit welke Journaal uitzending de fragmenten komen

NVM_kakelaars_klein

Door: Bubbbelonia

Jan 30

Nederlandse gemeenten hebben de afgelopen jaren miljarden euro’s in bouwgrond geïnvesteerd, maar het is de vraag of dat geld ooit nog wordt terugverdiend. Het Financieele Dagblad onderzocht hoeveel geld individuele gemeenten hebben uitgetrokken voor bouwgrond en maakte een ranglijst.

Miljoenen

Ook na aftrek van voorzieningen voor tegenvallende opbrengsten, staat er nog voor miljoenen in de boeken. Almere voert de lijst aan met een bedrag van 477 miljoen euro aan bouwgrond. Daarna volgt Nijmegen met 352 miljoen euro, gevolgd door de gemeente Westland met 210 miljoen euro. Kijk voor de volledige lijst op de website van Het Financieele Dagblad.

Grondprijzen

Al deze miljoenen moeten de komende jaren worden terugverdiend met de verkoop van grond om huizen op te bouwen. Maar door de dalende huizenprijzen staan ook de grondprijzen onder druk. Als de grondprijzen nog verder dalen moet er nog meer worden afgeboekt. En als gemeenten dat niet kunnen opvangen met reserves kunnen ze flink in de financiële problemen komen.

Volgens onderzoek van accountantskantoor Deloitte in opdracht van de Rijksoverheid moeten de Nederlandse gemeenten samen nog tot 2,7 miljard euro afboeken als de prijzen nog eens met 12,5 procent dalen.

Verlies nemen

De voorzitter van branchevereniging Bouwend Nederland, Maxime Verhagen, wil zelfs dat de grondprijzen met 40 tot 50 procent worden verlaagd, om de woningmarkt vlot te trekken. Volgens Verhagen moeten gemeenten nu hun verlies nemen, nadat ze jarenlang winst hebben gemaakt met de grond. Het is volgens hem de enige manier om nieuwbouwwoningen betaalbaar te maken.

Almere

De wethouder Ruimtelijke Ordening van Almere, Henk Mulder, denkt dat hij in zijn gemeente de prijzen niet fors hoeft te verlagen. Almere heeft weliswaar voor bijna een half miljard euro aan grond gekocht, maar de gemeente gaat de komende jaren nog flink groeien en er moeten nog 60.000 huizen worden bijgebouwd. Mulder verwacht dat de huizenmarkt zal aantrekken en Almere dus geen verliezen zal lijden op de grond.

Apeldoorn

In Apeldoorn heeft de gemeente juist wel verlies genomen op de bouwgronden, ongeveer 200 miljoen euro is er daar afgeboekt. En dat deed pijn: bouwprojecten werden geschrapt, ambtenaren ontslagen en de OZB verhoogd. Volgens Desirée Uitzetter van adviesbureau STEC Groep is het verstandig om als gemeente op tijd je verlies te nemen. “Daarmee voorkom je nog meer ellende.”

Uitzetter adviseert gemeenten hun grondaankopen kritisch tegen het licht te houden en grondprojecten die nu kansloos zijn geworden gewoon de bestemming terug te geven die het ooit had: als landbouwgrond, om koeien op te laten grazen.

bron: Nieuwsuur.nl

Jan 26

Fred van Raaij, professor economische psychologie, vindt dat de media consumenten het gevoel moet geven dat het nu weer veel beter gaat. Hij ziet dit als een belangrijke taak voor de media. Afgelopen vrijdag in een uitzending van de Kijker aan Z kreeg hij overigens al wat tegengas van Hans de Geus. Volgens Hans leiden mooie praatjes niet tot koopkrachtherstel.

In het begin van de crisis vond de professor ook al dat Nederlanders veel te somber waren en hij is duidelijk goede vrienden met de fin. sector: “De eerste generatie klanten met een beleggingsverzekering heeft daar veel plezier van gehad. In die tijd was dit een goed product.”  volgens van Raaij

Fred van Raaij (24 sep 2008): “Eigenlijk moeten we dit niet uitzenden”

Dit deed mij weer denken aan de Pinokkio award. In 2009 schreef ik al:

‘Iedereen kent ze wel, de ‘experts’ die de burgers opzettelijk voorliegen of echt een hele dikke plaat voor hun hoofd hebben. Tijdens hun studie hebben zij iets gehoord over een self-fulfilling prophecy. Nu zij weten ‘hoe gevaarlijk’ dit kan zijn willen zij de burgers met desinformatie Beïnvloeden. Zie het maar als een laatste poging om de bestaande status quo te handhaven.’

Fred heeft verder blijkbaar goede contacten met de economieredactie van de NOS. Dat verklaart dan weer dat het NOS Staatsjournaal al meer dan een jaar één grote goed nieuwsshow is.. Je zal er als journalist maar aan meewerken…

Jan 23

Sinds 1 januari geldt de nieuwe Wet Maatregelen Woningmarkt. Corporaties kunnen een aftrek van de verhuurdersheffing krijgen als zij investeren in sloop in de krimpregio’s Zuid-Limburg, Noordoost Groningen en Zeeuws-Vlaanderen. Per gesloopte woning levert dat 15.000 euro op. Limburg is naar eigen zegggen de eerste krimpregio die van deze mogelijkheid gebruik maakt.

Bron: binnenlands bestuur

Wat ik in meeste persberichten niet terug zag is de volgende passage uit de brief (pdf) van VVD gedeputeerde E.J. Koppe:

marktspanning

Ik heb er geen studie van gemaakt, maar de paar jaarverslagen van woningcorporaties die ik bekeek maakten geen melding van grote leegstand. De woningen lijken zelfs bovengemiddeld vaak aan de doelgroep te worden toegewezen:

passend

Met een krimpende en vergrijzende bevolking de voorraad sociale huurwoningen verkleinen om ‘de marktspanning’ te herstellen lijkt me een interessant experiment. Immers verschuift de voorkeur van Nederlanders van kopen naar huren en is ‘de marktspanning’ misschien goed voor de huidige eigenaars van woningen in Limburg, maar het lijkt me minder gunstig voor (toekomstige)starters. Ik zou denken dat je bij vergrijzing en krimp juist de starter gunstig gezind zou moeten zijn, maar wie ben ik.

In ieder geval krijgen nu goedverdienende huurders in Limburg extra huurverhogingen ‘om scheefwonen tegen te gaan’ en hoeven corporaties deze extra inkomsten niet af te dragen aan het rijk onder voorwaarde dat ze sociale huurwoningen slopen zodat koopwoningen minder in prijs dalen. De maakbare samenleving, VVD-stijl.

Jan 22

Kees legt in anderhalve minuut uit waarom de huizenmarkt niet gaat ‘herstellen’ in 2014

Het Bureau Kredietregistratie krijgt steeds meer meldingen van consumenten die hun rekeningen niet meer betalen en hun schulden niet meer aflossen.

Het afgelopen halfjaar zijn er ruim 20.000 consumenten bijgekomen met betalingsachterstanden. In totaal zitten er nu bijna 740.000 consumenten in de financiële problemen. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse BKR Kredietbarometer.

Peter Hermsen van het BKR, “de problematiek wordt alleen maar groter naar ons idee.”

De grootste achterstanden vindt je bij de belastingdienst, zorgverzekeraars, telecombedrijven en bij het betalen van de huur en energie. “Die schulden zijn allemaal niet inzichtelijk voor het BKR”

Jan 21

In 2013 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 6,4 procent goedkoper dan een jaar eerder. De prijsafname ten opzichte van een jaar eerder was in de tweede helft van het jaar minder dan in de eerste helft. Na het tweede kwartaal stabiliseerde het prijsniveau. Van vrijstaande woningen was de prijsdaling het sterkst. In Zeeland daalden de prijzen het minst.

Minder forse prijsdaling in de tweede helft 2013

De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in 2013 gemiddeld 6,4 procent lager dan in 2012. In de eerste twee kwartalen van 2013 namen de prijzen met ruim 8 procent af ten opzichte van dezelfde periode in 2012. Bestaande koopwoningen waren in het derde en vierde kwartaal ruim 4 procent goedkoper dan een jaar eerder.

In de tweede helft van 2013 stabiliseerden de prijzen: het prijsniveau lag in het vierde kwartaal 0,1 procent hoger dan in het tweede kwartaal.

Prijzen van duurdere woningen het meest gedaald

De prijsdaling verschilt per woningtype. Bij de duurdere woningtypen was de prijsdaling het sterkst. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen waren in 2013 rond 7 à 8 procent goedkoper dan een jaar eerder. De prijzen van tussenwoningen zijn, met 5,6 procent, het minst gedaald.

Prijsdaling in Zeeland het minst sterk

De prijsdaling verschilt ook sterk per provincie. In Friesland, Drenthe, Noord-Holland, Gelderland en Noord-Brabant was de prijsdaling het sterkst, rond 7 procent. In Groningen en Flevoland lagen de prijzen ruim 5 procent lager dan in 2012. De prijzen daalden het minst in Zeeland (bijna 3 procent).

bron: CBS

Jan 16

door De starter

Vandaag kwamen de voorlopige NHG cijfers uit voor 2013. In het bijgaande persbericht was te lezen dat het toegenomen aantal verliesdeclaraties conform verwachting was. Ik vind het echter nog wel opvallend. In mei dit jaar werd namelijk bekend dat huizen met NHG garantie alleen nog verkocht mochten worden wanneer ze 95% of meer van de getaxeerde waarde opbrachten. Daarbij werden minder huizen op een veiling gebracht en ontstond voor de NHG de mogelijkheid de meestverdienend partner te laten blijven wonen in een woning als hij na een scheiding (bijna) genoeg verdient voor de hypotheek.

Ondanks al die maatregelen die onherroepelijk in eerste instantie (!) tot relatief MINDER verkochte woningen met NHG leiden is het totaal aantal declaraties dus met 27% gestegen. Ter info: om te kunnen declareren moet je eerst je huis verkopen.

Maar goed, conform voorspelling die toename dus geen reden tot paniek. Niet conform voorspelling was het feit dat ‘de pot’ leeg zou lopen. Begin vorig jaar meldde de NHG immers het volgende:

Per saldo is de prognose dat, mede door de verhoging van de premie voor nieuwe garanties (van 0,70% naar 0,85%), ook in 2013 sprake zal zijn van een positief resultaat voor het waarborgfonds.

Niets is minder waar; het vermogen liep terug van 786 naar 778 miljoen euro. Echter staan de inkomsten van de 85.200 nieuwe ‘instappers’ al in de boeken en is 8% van de declaraties nog niet afgehandeld. Als die een vergelijkbaar beeld vertonen als de andere 92% zal de NHG over 2013 zo’n 163 miljoen euro uitkeren. Daarmee loopt het vermogen terug van 786 naar 766 miljoen. In de uitgekeerde 163 miljoen tel ik dan wel de declaraties mee die van 2012 waren blijven liggen, maar bij verliezen is mij altijd geleerd deze gelijk in de boeken te zetten.

In andere woorden waren 85.000 nieuwe premies niet genoeg om 3.900 declaraties te dekken. Nu zeker een kwart van de huizenbezitters onder water staat geeft dat te denken. Om een nieuwe NHG-instapper te krijgen moet er immers ook een woning worden verkocht. Daarbij is de vraag hoeveel mensen in de toekomst voor NHG kiezen. De maximale hypotheek die onder NHG valt loopt steeds verder terug, net als de nagekomen garanties en beloften. Met een steeds lagere maximale Loan-to-value en een Nederlandse staat die geen AAA meer is zou de rentekorting ook kunnen teruglopen. Maar het belangrijkste is dat de NHG als je deze lijn doortrekt in een paar jaar failliet gaat zonder nieuwe instappers. Van een systeem dat puur op nieuwe instappers drijft krijg ik sowieso een wat ongemakkelijk gevoel.

Zelf voorziet men vanaf 2018 in ieder geval een snel herstel. Staat genoteerd.

Jan 14

Door: Jos Koets

Ieder jaar worden de normen voor  de maximale hypotheek berekening aangepast. Ook in  2014 zijn er weer nieuwe normen gaan gelden. Zoals wij in november 2013 al berichtten, kan er in 2014 aanzienlijk minder geleend worden. Hoeveel minder kan nu op HomeFinance.nl bekeken worden, want de maximale hypotheek berekening is per vandaag aangepast naar de normen van 2014.

Vooral huizenkopers of hypotheekoversluiters die van de lage hypotheekrente willen profiteren, zullen bemerken dat de maximale hypotheek in 2014 flink is gedaald:

Inkomen Maximale hypotheek (hypotheekrente 4%)
2013 2014 Daling
€ 10.000 € 32.292 € 28.801 -10,81%
€ 15.000 € 48.438 € 43.201 -10,81%
€ 20.000 € 75.057 € 61.093 -18,6%
€ 25.000 € 117.822 € 106.913 -9,26%
€ 30.000 € 144.005 € 133.532 -7,27%
€ 35.000 € 168.005 € 155.787 -7,27%
€ 40.000 € 192.006 € 178.042 -7,27%
€ 50.000 € 244.371 € 222.553 -8,93%
€ 60.000 € 308.955 € 277.536 -10,17%
€ 80.000 € 460.815 € 418.922 -9,09%
€ 100.000 € 593.474 € 541.108 -8,82%
€ 120.000 € 712.168 € 659.803 -7,35%

Lees verder op homefinance.nl

luister ook: