Feb 8

 Op verzoek van zijn lezers heeft Jos Koets cijfers over de huizenmarkt opgevraagd bij het CBS en hierover een blog geschreven. Deze blog is zeer interessant!

Hij schrijft over :

  • hypotheek per huishouden – deze is enorm gestegen.
  • onderwaterhypotheek – het aantal mensen dat ‘onder water’ staat groeit enorm.
  • hoge inkomens – wie profiteren van de hypotheekrenteaftrek?
  • overdrachtsbelasting – wat levert de overdrachtsbelasting nog op voor de staat?

Jos ziet net als ik dat de huizenmarkt er heel slecht voor staat en verwacht geen verbetering voor de komende jaren. Het aantal onderwaterhypotheken zal verder stijgen. Jos schrijft ‘Dit scenario is – behalve voor de huiseigenaren – ook niet goed voor politiek Den Haag en ook niet voor de banken. Het is beter voor de banken als de huizenprijzen juist weer gaan stijgen. Bovendien mag de hypotheekrente niet teveel stijgen. Ik verwacht de komende maanden dus vooral positieve berichten vanuit Den Haag over de huizenmarkt. U weet waarom.’

Klik hier om zijn blog te lezen

Feb 2

Vandaag kwam Michiel Bijlsma (CPB) met een tweet waarin hij de persberichten van de NVM vergeleek met de harde cijfers van het CBS. Zelf heb ik daarbij de uitzendingen van het NOS journaal gezocht waarin de jubelverhalen van de NVM werden overgenomen.

nvm-cbs

Op YouTube kun je zien uit welke Journaal uitzending de fragmenten komen

NVM_kakelaars_klein

Door: Bubbbelonia

Jan 30

Nederlandse gemeenten hebben de afgelopen jaren miljarden euro’s in bouwgrond geïnvesteerd, maar het is de vraag of dat geld ooit nog wordt terugverdiend. Het Financieele Dagblad onderzocht hoeveel geld individuele gemeenten hebben uitgetrokken voor bouwgrond en maakte een ranglijst.

Miljoenen

Ook na aftrek van voorzieningen voor tegenvallende opbrengsten, staat er nog voor miljoenen in de boeken. Almere voert de lijst aan met een bedrag van 477 miljoen euro aan bouwgrond. Daarna volgt Nijmegen met 352 miljoen euro, gevolgd door de gemeente Westland met 210 miljoen euro. Kijk voor de volledige lijst op de website van Het Financieele Dagblad.

Grondprijzen

Al deze miljoenen moeten de komende jaren worden terugverdiend met de verkoop van grond om huizen op te bouwen. Maar door de dalende huizenprijzen staan ook de grondprijzen onder druk. Als de grondprijzen nog verder dalen moet er nog meer worden afgeboekt. En als gemeenten dat niet kunnen opvangen met reserves kunnen ze flink in de financiële problemen komen.

Volgens onderzoek van accountantskantoor Deloitte in opdracht van de Rijksoverheid moeten de Nederlandse gemeenten samen nog tot 2,7 miljard euro afboeken als de prijzen nog eens met 12,5 procent dalen.

Verlies nemen

De voorzitter van branchevereniging Bouwend Nederland, Maxime Verhagen, wil zelfs dat de grondprijzen met 40 tot 50 procent worden verlaagd, om de woningmarkt vlot te trekken. Volgens Verhagen moeten gemeenten nu hun verlies nemen, nadat ze jarenlang winst hebben gemaakt met de grond. Het is volgens hem de enige manier om nieuwbouwwoningen betaalbaar te maken.

Almere

De wethouder Ruimtelijke Ordening van Almere, Henk Mulder, denkt dat hij in zijn gemeente de prijzen niet fors hoeft te verlagen. Almere heeft weliswaar voor bijna een half miljard euro aan grond gekocht, maar de gemeente gaat de komende jaren nog flink groeien en er moeten nog 60.000 huizen worden bijgebouwd. Mulder verwacht dat de huizenmarkt zal aantrekken en Almere dus geen verliezen zal lijden op de grond.

Apeldoorn

In Apeldoorn heeft de gemeente juist wel verlies genomen op de bouwgronden, ongeveer 200 miljoen euro is er daar afgeboekt. En dat deed pijn: bouwprojecten werden geschrapt, ambtenaren ontslagen en de OZB verhoogd. Volgens Desirée Uitzetter van adviesbureau STEC Groep is het verstandig om als gemeente op tijd je verlies te nemen. “Daarmee voorkom je nog meer ellende.”

Uitzetter adviseert gemeenten hun grondaankopen kritisch tegen het licht te houden en grondprojecten die nu kansloos zijn geworden gewoon de bestemming terug te geven die het ooit had: als landbouwgrond, om koeien op te laten grazen.

bron: Nieuwsuur.nl

Jan 26

Fred van Raaij, professor economische psychologie, vindt dat de media consumenten het gevoel moet geven dat het nu weer veel beter gaat. Hij ziet dit als een belangrijke taak voor de media. Afgelopen vrijdag in een uitzending van de Kijker aan Z kreeg hij overigens al wat tegengas van Hans de Geus. Volgens Hans leiden mooie praatjes niet tot koopkrachtherstel.

In het begin van de crisis vond de professor ook al dat Nederlanders veel te somber waren en hij is duidelijk goede vrienden met de fin. sector: “De eerste generatie klanten met een beleggingsverzekering heeft daar veel plezier van gehad. In die tijd was dit een goed product.”  volgens van Raaij

Fred van Raaij (24 sep 2008): “Eigenlijk moeten we dit niet uitzenden”

Dit deed mij weer denken aan de Pinokkio award. In 2009 schreef ik al:

‘Iedereen kent ze wel, de ‘experts’ die de burgers opzettelijk voorliegen of echt een hele dikke plaat voor hun hoofd hebben. Tijdens hun studie hebben zij iets gehoord over een self-fulfilling prophecy. Nu zij weten ‘hoe gevaarlijk’ dit kan zijn willen zij de burgers met desinformatie Beïnvloeden. Zie het maar als een laatste poging om de bestaande status quo te handhaven.’

Fred heeft verder blijkbaar goede contacten met de economieredactie van de NOS. Dat verklaart dan weer dat het NOS Staatsjournaal al meer dan een jaar één grote goed nieuwsshow is.. Je zal er als journalist maar aan meewerken…

Jan 23

Sinds 1 januari geldt de nieuwe Wet Maatregelen Woningmarkt. Corporaties kunnen een aftrek van de verhuurdersheffing krijgen als zij investeren in sloop in de krimpregio’s Zuid-Limburg, Noordoost Groningen en Zeeuws-Vlaanderen. Per gesloopte woning levert dat 15.000 euro op. Limburg is naar eigen zegggen de eerste krimpregio die van deze mogelijkheid gebruik maakt.

Bron: binnenlands bestuur

Wat ik in meeste persberichten niet terug zag is de volgende passage uit de brief (pdf) van VVD gedeputeerde E.J. Koppe:

marktspanning

Ik heb er geen studie van gemaakt, maar de paar jaarverslagen van woningcorporaties die ik bekeek maakten geen melding van grote leegstand. De woningen lijken zelfs bovengemiddeld vaak aan de doelgroep te worden toegewezen:

passend

Met een krimpende en vergrijzende bevolking de voorraad sociale huurwoningen verkleinen om ‘de marktspanning’ te herstellen lijkt me een interessant experiment. Immers verschuift de voorkeur van Nederlanders van kopen naar huren en is ‘de marktspanning’ misschien goed voor de huidige eigenaars van woningen in Limburg, maar het lijkt me minder gunstig voor (toekomstige)starters. Ik zou denken dat je bij vergrijzing en krimp juist de starter gunstig gezind zou moeten zijn, maar wie ben ik.

In ieder geval krijgen nu goedverdienende huurders in Limburg extra huurverhogingen ‘om scheefwonen tegen te gaan’ en hoeven corporaties deze extra inkomsten niet af te dragen aan het rijk onder voorwaarde dat ze sociale huurwoningen slopen zodat koopwoningen minder in prijs dalen. De maakbare samenleving, VVD-stijl.

Jan 22

Kees legt in anderhalve minuut uit waarom de huizenmarkt niet gaat ‘herstellen’ in 2014

Het Bureau Kredietregistratie krijgt steeds meer meldingen van consumenten die hun rekeningen niet meer betalen en hun schulden niet meer aflossen.

Het afgelopen halfjaar zijn er ruim 20.000 consumenten bijgekomen met betalingsachterstanden. In totaal zitten er nu bijna 740.000 consumenten in de financiële problemen. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse BKR Kredietbarometer.

Peter Hermsen van het BKR, “de problematiek wordt alleen maar groter naar ons idee.”

De grootste achterstanden vindt je bij de belastingdienst, zorgverzekeraars, telecombedrijven en bij het betalen van de huur en energie. “Die schulden zijn allemaal niet inzichtelijk voor het BKR”

Jan 21

In 2013 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 6,4 procent goedkoper dan een jaar eerder. De prijsafname ten opzichte van een jaar eerder was in de tweede helft van het jaar minder dan in de eerste helft. Na het tweede kwartaal stabiliseerde het prijsniveau. Van vrijstaande woningen was de prijsdaling het sterkst. In Zeeland daalden de prijzen het minst.

Minder forse prijsdaling in de tweede helft 2013

De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in 2013 gemiddeld 6,4 procent lager dan in 2012. In de eerste twee kwartalen van 2013 namen de prijzen met ruim 8 procent af ten opzichte van dezelfde periode in 2012. Bestaande koopwoningen waren in het derde en vierde kwartaal ruim 4 procent goedkoper dan een jaar eerder.

In de tweede helft van 2013 stabiliseerden de prijzen: het prijsniveau lag in het vierde kwartaal 0,1 procent hoger dan in het tweede kwartaal.

Prijzen van duurdere woningen het meest gedaald

De prijsdaling verschilt per woningtype. Bij de duurdere woningtypen was de prijsdaling het sterkst. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen waren in 2013 rond 7 à 8 procent goedkoper dan een jaar eerder. De prijzen van tussenwoningen zijn, met 5,6 procent, het minst gedaald.

Prijsdaling in Zeeland het minst sterk

De prijsdaling verschilt ook sterk per provincie. In Friesland, Drenthe, Noord-Holland, Gelderland en Noord-Brabant was de prijsdaling het sterkst, rond 7 procent. In Groningen en Flevoland lagen de prijzen ruim 5 procent lager dan in 2012. De prijzen daalden het minst in Zeeland (bijna 3 procent).

bron: CBS

Jan 16

door De starter

Vandaag kwamen de voorlopige NHG cijfers uit voor 2013. In het bijgaande persbericht was te lezen dat het toegenomen aantal verliesdeclaraties conform verwachting was. Ik vind het echter nog wel opvallend. In mei dit jaar werd namelijk bekend dat huizen met NHG garantie alleen nog verkocht mochten worden wanneer ze 95% of meer van de getaxeerde waarde opbrachten. Daarbij werden minder huizen op een veiling gebracht en ontstond voor de NHG de mogelijkheid de meestverdienend partner te laten blijven wonen in een woning als hij na een scheiding (bijna) genoeg verdient voor de hypotheek.

Ondanks al die maatregelen die onherroepelijk in eerste instantie (!) tot relatief MINDER verkochte woningen met NHG leiden is het totaal aantal declaraties dus met 27% gestegen. Ter info: om te kunnen declareren moet je eerst je huis verkopen.

Maar goed, conform voorspelling die toename dus geen reden tot paniek. Niet conform voorspelling was het feit dat ‘de pot’ leeg zou lopen. Begin vorig jaar meldde de NHG immers het volgende:

Per saldo is de prognose dat, mede door de verhoging van de premie voor nieuwe garanties (van 0,70% naar 0,85%), ook in 2013 sprake zal zijn van een positief resultaat voor het waarborgfonds.

Niets is minder waar; het vermogen liep terug van 786 naar 778 miljoen euro. Echter staan de inkomsten van de 85.200 nieuwe ‘instappers’ al in de boeken en is 8% van de declaraties nog niet afgehandeld. Als die een vergelijkbaar beeld vertonen als de andere 92% zal de NHG over 2013 zo’n 163 miljoen euro uitkeren. Daarmee loopt het vermogen terug van 786 naar 766 miljoen. In de uitgekeerde 163 miljoen tel ik dan wel de declaraties mee die van 2012 waren blijven liggen, maar bij verliezen is mij altijd geleerd deze gelijk in de boeken te zetten.

In andere woorden waren 85.000 nieuwe premies niet genoeg om 3.900 declaraties te dekken. Nu zeker een kwart van de huizenbezitters onder water staat geeft dat te denken. Om een nieuwe NHG-instapper te krijgen moet er immers ook een woning worden verkocht. Daarbij is de vraag hoeveel mensen in de toekomst voor NHG kiezen. De maximale hypotheek die onder NHG valt loopt steeds verder terug, net als de nagekomen garanties en beloften. Met een steeds lagere maximale Loan-to-value en een Nederlandse staat die geen AAA meer is zou de rentekorting ook kunnen teruglopen. Maar het belangrijkste is dat de NHG als je deze lijn doortrekt in een paar jaar failliet gaat zonder nieuwe instappers. Van een systeem dat puur op nieuwe instappers drijft krijg ik sowieso een wat ongemakkelijk gevoel.

Zelf voorziet men vanaf 2018 in ieder geval een snel herstel. Staat genoteerd.

Jan 14

Door: Jos Koets

Ieder jaar worden de normen voor  de maximale hypotheek berekening aangepast. Ook in  2014 zijn er weer nieuwe normen gaan gelden. Zoals wij in november 2013 al berichtten, kan er in 2014 aanzienlijk minder geleend worden. Hoeveel minder kan nu op HomeFinance.nl bekeken worden, want de maximale hypotheek berekening is per vandaag aangepast naar de normen van 2014.

Vooral huizenkopers of hypotheekoversluiters die van de lage hypotheekrente willen profiteren, zullen bemerken dat de maximale hypotheek in 2014 flink is gedaald:

Inkomen Maximale hypotheek (hypotheekrente 4%)
2013 2014 Daling
€ 10.000 € 32.292 € 28.801 -10,81%
€ 15.000 € 48.438 € 43.201 -10,81%
€ 20.000 € 75.057 € 61.093 -18,6%
€ 25.000 € 117.822 € 106.913 -9,26%
€ 30.000 € 144.005 € 133.532 -7,27%
€ 35.000 € 168.005 € 155.787 -7,27%
€ 40.000 € 192.006 € 178.042 -7,27%
€ 50.000 € 244.371 € 222.553 -8,93%
€ 60.000 € 308.955 € 277.536 -10,17%
€ 80.000 € 460.815 € 418.922 -9,09%
€ 100.000 € 593.474 € 541.108 -8,82%
€ 120.000 € 712.168 € 659.803 -7,35%

Lees verder op homefinance.nl

luister ook:

Jan 13

ECB-president Mario Draghi is voorzichtig als hij praat over de stand van zaken van de economie in de eurozone. Vanuit andere hoeken komen (Bundesbank-president Jens Weidmann) komen berichten dat het goed gaat met economie. Maar dat is het bekende verhaal van de überhopers, vindt Kees de Kort.

“Stel je hebt tien nieuwsberichten met vijf kleine plusjes en vijf kleine minnetjes. Wat doen de überhopers? Die praten over de vijf plusjes. Maar over vijf minnetjes praten ze niet. Het beeld wordt dus geschetst dat het alleen maar goed gaat. En het is natuurlijk de taak van de journalisten om te vragen aan de überhopers hoe het dat zit met de arbeidsmarkt. Dat weten ze wel maar ze beginnen er uit zichzelf niet over.

“‘Heren überhopers; hoe zit het met de kredietverlening?’. Dat weten  ze ook wel maar daar praten ze niet over. ‘Heren überhopers; hoe zit het met de banken?’. Dat weten ze ook maar ook daar praten ze niet over. Het is de taak van journalisten om, als ze iemand vragen stellen, diegene niet vrij baan te geven en de vragen te stellen die misschien niet in het straatje passen.”

Paul van Liempt: Ik weet dat u het zonnetje in huis bent

bron: OBA Live