huizenmarkt-zeepbel.nl

De Nederlandse woningmarkt ligt onder vuur van internationale regelgevers, waardoor de hypotheekverstrekking kan vastlopen en de rentes nog verder kunnen oplopen, zo bericht De Telegraaf vandaag. Het ministerie van Financiën en DNB moeten meer hun best doen om de Nederlandse belangen te beschermen, vinden directievoorzitter Joost Melis en financieel topman Gilbert Pluym van Delta Lloyd Bankengroep.

Volgens hen trekken investeerders zich terug van de Nederlandse hypotheekmarkt, die voor zo’n € 300 mld wordt gefund door onder meer securitisering. Stokt dat proces, dan loopt de hypotheekmarkt op een drempel, stellen Melis en Pluym. Opmerkelijk is de interesse die Delta Lloyd laat zien voor het verstrekken van hypotheken: waar andere banken zich terugtrekken heeft Delta Lloyd met een volume van € 1,4 mld in de eerste negen maanden van 2011 43% meer hypotheken verkocht ten opzichte van het jaar ervoor. Naast spaargeld en verzekeringspremies is securitisatie daarvoor een onmisbaar fundinginstrument. Sinds 2000 heeft Delta Lloyd voor € 12,5 mld aan woninghypotheken gesecuritiseerd.

De dreiging komt van Europese (financiële) regelgevers, het Basel Committee voor banken (Basel3) en vanuit het Europees Parlement voor verzekeraars (Solvency2). Door die nieuwe regels, die nog niet definitief zijn maar waarop beleggers en investeerders al wel anticiperen, worden securitisaties veel minder interessant voor investeerders, merkt Delta Lloyd. Melis: “We zien nu al een terugtrekkende beweging. En als er minder vraag is, dan zal de prijs van geld voor ons omhoog gaan. En ieder bedrijf zal uiteindelijk zijn kostprijs doorberekenen aan zijn consument.” Nederlanders dreigen daardoor straks dubbel de consequenties te moeten verduren van de slechte naam die securitisaties inmiddels hebben gekregen. “Voor mij staat het vast als de voorgestelde regelgeving doorgaat, de hypotheekrente verder zal oplopen. Met hoeveel kan ik niet zeggen. Ik kan alleen maar vaststellen dat de prijs van securitisaties nu 1,5% hoger is dan voor de kredietcrisis.”

(De Telegraaf, pag. 23)

 AssurantieMagazine

Nederlandse banken voeren een keihard beleid tegen huiseigenaren met een hypotheekachterstand. “Het drukmiddel van de onherroepelijke volmacht wordt steeds vaker ingezet”, stellen experts vandaag in De Telegraaf. Daarmee krijgt de bank volledige zeggenschap over verkoop van een huis.

zie ook: De onherroepelijke volmacht

De bewoners staan aan de zijlijn. De hypotheekverstrekker bepaalt de prijs, alle andere voorwaarden en neemt een eigen makelaar in de arm die de onderhandelingen voert. “De negatieve financiële gevolgen voor de schuldenaar kunnen zeer groot zijn.”

Hetty Schuring van schuld- en maatschappelijk adviesbureau Sociale Raadsvrouw zegt dat deze volmachten worden gebruikt om huiseigenaren met betalingsachterstanden onder druk te zetten. “Mensen die hun hypotheek niet meer kunnen opbrengen mogen kiezen: een executieverkoop en de schuldsanering in of een betalingsregeling treffen met hun bank. Banken willen een regeling treffen als klanten een volmacht tekenen.”

zie ook: Banken weten met nieuwe truc executies te vermijden

Schuldenaren denken dat ze beter af zijn als de bank alles regelt met de makelaar, er geen ‘gênante’ executieveiling hoeft plaats te vinden en de hypotheekbetalingen tijdelijk worden opgeschort, zegt Schuring. “Maar wat de bewoners niet weten is dat ze alle zeggenschap overdragen aan de bank.”

De rente en aflossing worden maandelijks bij de hypotheekschuld opgeteld, die daarmee oploopt. “Bovendien leggen de hypotheekverstrekkers vaak ook loonbeslag en/of beslag op de inboedel, zodat bewoners niet het antieke kastje van oma kunnen verkopen om andere schuldeisers te betalen”, aldus een makelaar die voor banken werkt.

bron: NVM

Het staat iedereen vrij om na te denken over de toekomst van hypotheekrenteaftrek, maar aan onnodige onrust hebben we niets. Dat zei minister Jan Kees de Jager (Financiën) dinsdag in reactie op berichten dat grote banken als ING en Rabobank concrete voorstellen hebben hoe de hypotheekrenteaftrek in de toekomst is af te bouwen.

Lees verder op de site van RTL Z

Nederland is niet bepaald een toonbeeld van politieke stabiliteit. Ook de woningmarkt lijdt daaronder, meent voorzitter Boele Staal van de NVB.

Zo’n 516 duizend Nederlandse huishoudens hebben een hypotheekschuld die hoger is dat de waarde van de woning. Volgend jaar gaat dat aantal met ongeveer 20 procent omhoog, als de prijzen blijven dalen.

zie ook: Overwaarde wordt onderwaarde

Het aantal Nederlanders waarvan het huis ‘onder water staat’, bedraagt inmiddels 516 duizend. Dat aantal zal komende jaren fors stijgen door de prijsdalingen op de huizenmarkt, stelde Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) donderdag.

Als de huizenprijs in 2012, zoals nu wordt verwacht, met vijf procent daalt, stijgt het aantal huishoudens waarvan de hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde tot 630 duizend. Dalen de huizenprijzen met tien procent, dan loopt dit aantal op tot 730 duizend.

Zolang huiseigenaren hun huis niet hoeven te verkopen, is er weinig aan de hand. Maar als iemand zijn baan verliest of wil scheiden, vormt het feit dat het huis niet genoeg opbrengt om de hypotheek af te lossen een groot probleem

Lees verder op Z24.nl

De gemiddelde prijs van verkochte woning is het afgelopen jaar met ruim 4 procent gedaald. In het vierde kwartaal ging er 1,7 procent van de prijs af, meldde de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag.

In totaal werden er 118.000 huizen verkocht in 2011, een daling van 7 procent ten opzichte van 2010. Ook in het vierde kwartaal werden er minder huizen verkocht. Het aantal verkochte woningen bedroeg in totaal 29.400. Dat betekent een daling van 13 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2010.

Volgens NVM-voorzitter Ger Hukker is er sprake van een dalende trend in het aantal transacties.

bron: De Telegraaf

Regeringspartij CDA maakt zich op voor een ruk naar links. Aanpassing van de hypotheekrente is onvermijdbaar, er moet minder aandacht komen voor ‘culturele verschillen’ tussen allochtonen en autochtonen. En de partij wil duurzaamheid hoger op de agenda zetten.

Dat blijkt uit conceptstukken van de nieuwe toekomstvisie van de partij, zo bevestigen diverse bronnen. Het CDA wil op cruciale punten afstand nemen van het huidige kabinetsbeleid.

De definitieve versie van het zogenoemde Strategisch Beraad onder leiding van ex-minister Aart Jan de Geus zal worden gepresenteerd op het CDA-partijcongres. Die is op zaterdag 21 januari

Lees verder op ad.nl

Banken en verzekeraars weigeren hogere hypotheken te verstrekken aan tweeverdieners met een modaal inkomen. De Vereniging Eigen Huis is razend en heeft minister Spies van Binnenlandse Zaken gevraagd in te grijpen.

Tweeverdieners met een vrij laag inkomen die een huis willen kopen hebben vermoedelijk reikhalzend uitgezien naar 2012. Zij zouden dit jaar namelijk tot wel 30.000 euro meer hypotheek kunnen krijgen.
Het expertisecentrum voor huishoudfinanciën Nibud, dat leidend is in het vaststellen van de normen voor kredietverlening aan huishoudens, besloot begin november de normen op te rekken.  Een stel met twee inkomens van 20.000 euro kon in 2011 maximaal 148.000 euro hypotheek krijgen. Dit jaar zou dat bedrag ruim 30.000 euro hoger kunnen zijn, berekende het centrum.

Teleurstelling
Maar de koppels die na 1 januari vol goede moed naar een hypotheek­adviseur zijn gestapt, wacht een teleurstelling: de kredietverleners gaan er niet in mee. De grootbanken ABN Amro, Rabobank en ING passen de nieuwe norm niet toe, bevestigden zij gisteren tegenover de Volkskrant. Ook hun dochterondernemingen die op de hypotheekmarkt actief zijn, zoals Obvion, Nationale Nederlanden en Moneyou, houden vast aan de oude kredietnorm.

Royal Bank of Scotland en Woonfonds van verzekeraar Achmea: idem dito. De beoogde versoepeling van de normen is daarmee in feite van de baan.

Lees verder op de site van De Volkskrant

Door: Jan-Hein Strop

De Nederlandse hypotheekrente is een stuk hoger dan in de landen om ons heen. Is er te weinig concurrentie of is er wat anders aan de hand?

Kijk eens naar de hypotheekrente in Duitsland. Daar sluit je een tienjarige lening (100 procent financiering) af voor iets van 3,7 procent. Kom daar eens om in Nederland: hier betaal je minimaal een procent meer.

Officiële cijfers bevestigen dat: onze hypotheekrente behoort tot de hoogste van de eurozone – we betalen ruim 0,8 procent meer dan het gemiddelde, zo blijkt uit onlangs gepubliceerde cijfers van de Europese Centrale Bank. Dit verschil is veel groter dan een paar geleden.

Voor de Vereniging Eigen Huis is dat reden om de laatste tijd flink tegen de banken aan te schoppen. Er zou te weinig concurrentie zijn, waardoor de banken ons in een hoek kunnen drijven.

Nee hoor, zeggen de banken, dat is niet het probleem. Zij wijzen op het ‘financieringsgat’, waar ze sinds de kredietcrisis zo veel last van hebben.   Dit gat zou ontstaan zijn omdat Nederlandse huishoudens in vergelijking met het buitenland te weinig sparen, waardoor banken aangewezen zijn op andere (duurdere) bronnen van financiering voor het uitzetten van hypotheken. Spaargeld is een relatief goedkope financiering.

Sparen we inderdaad zo weinig? Eind derde kwartaal hadden we 358 miljard op onze bankrekeningen staan, een kleine 24.000 euro persoon. Dat is flink, want in Duitsland en Frankrijk sparen huishoudens minder, zo blijkt uit cijfers van de centrale banken. Een Duitsers heeft gemiddeld een kleine 21.000 euro weggezet, een Fransman 22.000.

Risico

Kul dus, zou je zeggen dat spaargeldargument. Maar wie kijkt naar de omvang van onze nationale hypotheekschuld – 639 miljard euro eind derde kwartaal 2011 – ziet dat dit bedrag lang niet gedekt kan worden door ons spaargeld. Voorlopige ?conclusie is dus niet dat we weinig sparen, maar dat we alleen te weinig sparen in verhouding tot onze hypotheekschuld.

Lees ver op DePers.nl

Lenen bij de overheid. Het is “gunstig, veilig en flexibel”. Dat staat letterlijk in de Beleidsnotitie Studiefinanciering, waarin de plannen van het kabinet staan voor de studiefinanciering waarover de Tweede Kamer binnenkort beslist.

Voor studenten is de drempel dan ook laag om te lenen bij de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO), de oude IB-Groep. Een lening kun je ‘snel en makkelijk’ regelen, staat op de website van DUO en het levert geen BKR-registratie op. Maar wat veel studenten niet weten, is dat zo’n ‘makkelijke’ lening wel degelijk consequenties heeft. Het wordt voor starters met een studieschuld steeds lastiger om een hypotheek te krijgen.

Steeds meer

Op dit moment leent ongeveer de helft van alle studenten gemiddeld zo’n 400 euro per maand. En dit worden er elk jaar steeds meer. Klopten er in 2004 nog 40.000 studenten bij de overheid aan voor een lening, in 2011 waren dit er al 80.000.

Op dit moment zijn zo’n half miljoen Nederlanders bezig hun studieschuld af te betalen. De gemiddelde schuld verdubbelde bijna in 7 jaar tijd: van bijna 8.000 tot 14.657 euro. Maatregelen als de langstudeerboete en het omzetten van de studiebeurs in de masterfase naar een sociaal leenstelsel, zullen de schuld alleen maar opdrijven.

‘t Echte leven

Maar, aan het einde van de studietijd begint het echte leven. En dan komen ook de echte problemen. Hypotheekverstrekkers zijn streng geworden en willen nu ook weten wat je studieschuld is. “Er is altijd gevraagd of er nog extra schulden zijn”, zegt een woordvoerder van de Hypotheker. “Maar wat wij het afgelopen jaar zien is dat de studieschuld zwaarder wordt meegeteld. En dat is vooral voor starters een probleem.”

Lees verder bij de NOS

Het beroep op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is vorig jaar fors toegenomen. Dat blijkt uit vrijdag gepubliceerde cijfers van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).

Zie ook:  Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

In 2011 hebben in totaal ongeveer 2.000 huishoudens, vanwege een gedwongen verkoop met verlies, een beroep gedaan op NHG. Dat is ongeveer de helft meer dan in 2010 (1.331). (Echt)scheiding (50%) en werkloosheid (20%) zijn de belangrijkste oorzaken. Het toenemende beroep op NHG is grotendeels toe te rekenen aan de prijsdaling van woningen. Dit verhoogt immers de kans dat bij verkoop de opbrengst van een woning lager is dan de resterende hypothecaire lening. Daarnaast is voor een deel sprake van een volume-effect, vanwege het feit dat de afgelopen jaren meer leningen met NHG zijn verstrekt.

Ondanks de gedaalde huizenprijzen ligt in 2011 het gemiddelde verlies per woning met circa € 34.000 op hetzelfde niveau als vorig jaar. Dit is mede het gevolg van het met de geldgevers gevoerde beleid gericht op het zo veel mogelijk beperken van de omvang van de restschuld. Hieronder valt ook het bevorderen van onderhandse verkoop in plaats van verkoop via de veiling. Zo vond in 2011 nog slechts 25% van de verkopen plaats via de veiling. In 2008 was dat nog 50%.

bron: NHG

Kopers van een huis zouden in de toekomst 10% van het aankoopbedrag uit eigen geld moeten financieren.

Daarvoor heeft president Klaas Knot van de Nederlandsche Bank (DNB) donderdag gepleit in het programma Nieuwsuur.

Nu kunnen huizenkopers 106% van het aankoopbedrag financieren via een hypotheek. ‘Dat vind ik nog te veel’, aldus Knot. Een hypotheek van maximaal 90% bij aankoop geeft volgens Knot meer stabiliteit. Deze stap zou in zijn visie niet van de ene op de andere dag moeten worden ingevoerd, maar over een langere termijn.

Schuld veel te hoog

De DNB-president benadrukte donderdagavond nog eens dat de totale Nederlandse hypotheekschuld momenteel veel te hoog is. Hij pleitte nogmaals voor het stapsgewijs afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Per jaar zou de aftrekbaarheid van de hypotheek met een dertigste moeten worden verlaagd. Bij een hypotheek van €300.000 zou in het tweede jaar de renteaftrek dan nog gelden over €290.000, in het derde jaar over €280.000. Na dertig jaar is de aftrekbaarheid nul.

bron: Het Financieele Dagblad

DNB promo op het staatskanaal

Het kan wel: de hypotheekrenteaftrek fier overeind houden en deze tegelijkertijd vrijwel geheel uitkleden. Wie een beetje ruimdenkend is, verzint in minder dan geen tijd een handvol maatregelen daartoe.

Wat denkt u dat er gaat gebeuren?:

Hoe gaat men de hypotheekrenteaftrek beperken? Het verhogen van het eigenwoningforfait De aftrek beperken tot 70 procent van de hypotheek slechts een maximumpercentage van de rente kan worden afgetrokken Verplicht lineair aflossen (elk jaar 3,33 procent aflossen) HRA blijft onaangetast View Results  Loading ...

Het Waarborgfonds Eigen Woningen heeft onlangs gecommuniceerd dat voor NHG-hypotheken (d.w.z. voor de hypotheken onder overheidsgarantie) een verruiming van de leencapaciteit voor tweeverdieners plaatsvindt per 1 januari 2012. Omdat de systematiek voor het bepalen van de maximale leencapaciteit binnen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen hier op aansluit, heeft de Nederlandse Vereniging van Banken aangegeven dit te volgen.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is – overigens met de Nederlandsche Bank (DNB) – van oordeel dat de verruiming van de leencapaciteit op dit moment onwenselijk is, zowel in het licht van de huidige economische situatie, als gezien de mogelijke gevolgen voor sommige inkomensgroepen. Daarom heeft de AFM het volgende onder de aandacht gebracht van de hypotheekverstrekkers.

De AFM is van oordeel dat mensen, in tijden van onzekerheid, zoals de huidige, er goed aan doen zich te wapenen tegen risico’s en onzekerheden in plaats van meer schulden aan te gaan. Financiële weerbaarheid dient voorop te staan. Daarin past een beleid ten aanzien van hypotheekverstrekking dat voldoende buffers in het inkomen laat. De grote impact van de verruiming op in het bijzonder de inkomensgroepen van modaal tot anderhalf keer modaal (tussen circa € 30.000 en € 40.000) is daarbij zorgelijk. Deze inkomensgroepen hebben relatief al de minste ruimte om een onverwachte stijging in kosten of een daling in inkomen op te vangen. De verruiming van de leencapaciteit voor tweeverdieners met een modaal tot anderhalf keer modaal gezinsinkomen kan in veel gevallen leiden tot een onacceptabele vermindering van de financiële reserves voor deze huishoudens.

De AFM beschouwt de GHF op zich als een goede invulling van de open norm voor verantwoorde kredietverlening. Een hypothecair krediet is verantwoord verstrekt als de hypotheekverstrekker de normen uit de GHF op een adequate wijze heeft toegepast. Hypotheekverstrekkers zijn wettelijk verplicht overkreditering te voorkomen. De passendheid van het hypotheekadvies bij de financiële positie van de consument wordt op dezelfde wijze door de AFM beoordeeld.

De AFM is echter wel van oordeel dat voor consumenten met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen de nu vastgestelde verruiming van de leencapaciteit onder de NHG en daarmee het beperken van inkomensbuffers in die individuele situaties, tot de conclusie kan leiden dat desondanks onverantwoord krediet is verstrekt. Hypotheekverstrekkers en adviseurs kunnen er dus niet op voorhand van uitgaan, dat een verruiming van de leencapaciteit van deze inkomensgroepen door de AFM als verantwoorde kredietverlening zal worden gezien. Door de oorspronkelijke systematiek toe te passen voor deze inkomensgroepen lopen zij dit risico niet. Overigens is er altijd de mogelijkheid dat het in individuele gevallen toch verantwoord lijkt de geldende ruimere norm te hanteren. In die gevallen zouden de uitzonderingsvoorwaarden (‘explain’ in plaats van ‘comply’) in de GHF toepasbaar kunnen zijn.

De AFM zal de komende tijd bij de beoordeling in hoeverre verantwoord krediet is geadviseerd en verstrekt zwaar meewegen in hoeverre adviseurs en aanbieders van hypothecair krediet in voldoende mate oog hebben voor de financiële weerbaarheid van consumenten.

bron: AFM

De Raad van State is zeer kritisch over een onlangs voorgestelde wijziging van de huurprijzenwet. De maatregel houdt in dat sociale huurders met een inkomen boven de 43.000 een extra huurverhoging krijgen. Het kabinet laat daarmee een structurele hervorming van het woonbeleid achterwege, aldus de Afdeling.

Het wetsvoorstel is nog ingediend door Piet Hein Donner, destijds Minister van Binnenlandse Zaken maar inmiddels benoemd tot vice-president van de Raad van State.

De Afdeling advisering van de Raad van State constateert dat het wetsvoorstel slechts een deelprobleem van het bredere probleem van het disfunctioneren van de woningmarkt aanpakt. De Raad wijst erop dat de problemen in de woningmarkt niet aan één bepaalde partij of aan één bepaalde factor kunnen worden toegerekend.

De raad adviseert dan ook:

het probleem van het scheefwonen te plaatsen in de context van het bredere disfunctioneren van de woningmarkt en in de toelichting te motiveren hoe de voorgestelde aanpak van de problematiek van scheefwonen past in een aanpak van die meeromvattende problematiek. Daarbij dient aangegeven te worden welke redenen er zijn om prioriteit te geven aan de aanpak van het scheefwonen en op welke wijze deze aanpak bijdraagt aan de oplossing van die problematiek. Gegeven het vereiste van een evenwichtige verdeling van de lusten en lasten dient daarbij gemotiveerd te worden, waarom de regering alleen dit deelprobleem in de huursector aanpakt en niet andere problemen in de woningmarkt, onder meer in de koopsector.

Ook heeft de de Raad van State voorgesteld het wetsvoorstel aan te passen zodat het inkomen van minder-of meerderjarige kinderen bij het berekenen van dat inkomen buiten beschouwing kan worden gelaten. De Minister stelt in antwoord daarop dat het niet meer dan redelijk is dat dit inkomen juist wel meetelt.

Een door de Raad voorgestelde hardheidsclausule is volgens de Minister eveneens niet wenselijk. “Om vast te kunnen stellen of de voorgestelde huurverhoging wel of niet redelijk is moet er zo min mogelijk discussie zijn over het gehanteerde huishoudinkomen, en moet het vooraf voor huurder en verhuurder duidelijk zijn welk jaarinkomen bepalend is voor de maximale huurverhoging.”

bron: Vrom Totaal