Paul van Liempt in gesprek met woningmarktexpert Maartje Martens over de coronacrisis en de woningmarkt. Ze betoogt: “Niet huisvesting als investering, maar huisvesting als dienst.” Martens zet een aantal verschillen tussen de woningmarkt tijdens de coronacrisis en tijdens de financiële crisis van 2008 uiteen.

Lees ook: Corona als katalysator voor de woningmarktcrisis anno 2020 – Maartje Martens

Ten eerste zijn er nu veel meer eigenaren die verhuren, het zogenaamde ‘buy to let’. “Dat heeft de woningmarkt veranderd [..] het is gecombineerd met een verhuursector.” Ten tweede werd de woningmarkt tot 2008 vooral gestimuleerd door schuld door hoge hypotheken, terwijl er nu veel meer eigen vermogen van beleggers, pensioenfondsen en particulieren in zit. Martens verwacht dat niet zozeer banken last gaan hebben van de coronacrisis, maar vooral het vermogen dat de markt in is gestroomd. Ten derde is nu het woningtekort zeer groot. “Maar daardoor gaan de prijzen niet gelijk stijgen. Dat heeft bijvoorbeeld ook te maken met de koopkracht van mensen.” Volgens Martens is eerder te verwachten dat de prijzen naar beneden zullen gaan. Al langere tijd stelt Martens dat het huidige systeem, dat gebaseerd is op doorstroming naar duurdere huizen, problematisch is. “Je kan daar niet op bouwen, dat kan geen lange termijn ontwikkeling zijn” Wat is volgens Martens een beter systeem? “Het normale systeem van de eigen woningsector is [..] dat je een woning koopt voor permanent gebruik. Dus dat je niet eerst een klein huis koopt en als de prijzen hoger zijn dan ga je groter worden etc. Dan is het eigenlijk een woningcarrièremarkt.” Daarnaast pleit ze ervoor dat er meer aandacht moet komen voor bestaande woningen. “Er is vooral een tekort aan betaalbare woningen.” Daar kan volgens Martens met concrete maatregelen wat aan gedaan worden. Suggestie: “Je zou de inkomensgrens voor sociale huurwoningen flink omhoog kunnen brengen.” Martens schetst dat de sociale sector is gericht op de allerlaagste inkomens en de probleemgevallen, en de particulieren kijken voornamelijk naar de grote portemonnee. “Daartussen zit natuurlijk heel veel.” Vooral voor die groep is het de komende tijd zeer lastig, zoals jongeren. Wat zou de politiek of andere partijen hieraan doen? “Het probleem is: wij weten niet wat de woningbehoefte wordt in de toekomst.” Daarom stelt Martens: “Ik denk dat het aanbod flexibel moet zijn en dat je moet nadenken over woningontwerpen en wijken met een flexibel aanbod.” Dat betekent ook anders nadenken over financiering. Dit kan door bijvoorbeeld duurzaamheid van een gebouw mee te nemen in de plannen, of bouwonderdelen opnieuw te gebruiken. Martens: “Dan is het niet huisvesting als investering, maar huisvesting als dienst. [..] Dan kunnen we flexibel inspelen op toekomstige onzekerheden.” —

0:25 Nu in deze crisis, is de woningmarkt al ingrijpend veranderd?
1:30 Welke richtingen zou het op kunnen gaan in deze tijd?
5:01 Verwacht je dat de woningprijzen gaan dalen?
6:07 Sommige mensen zeggen: dit is het moment om te gaan bouwen!
9:12 Over ‘buy to let’, mensen die een huis kopen om te verhuren: dat doen vooral mensen die tussen de 3 en 50 huizen hebben?
14:05 Wat is een beter systeem dan doorstroming?
15:26 “Ik denk dat er goed nagedacht moet worden over hoe de huursector er in Nederland uit moet zien”
18:41 Hoe staan jonge starters er nu en de komende jaren voor op de woningmarkt?
23:39 Wat zou de rol van de politiek kunnen zijn?
30:44 Wat zou je over de financiering kunnen zeggen?
35:40 Hoe staat het ervoor met de huizenmarktzeepbel?