Jun 14

Global Property Guide becijferde dat de huizenprijzen in Nederland onafgebroken zijn gestegen sinds de forse correctie in de jaren tachtig. Een belangrijke aanjager van de huizenprijs was de toename van het besteedbaar inkomen van de Nederlander, dat tussen 1990 en 2000 gemiddeld steeg met 6% per jaar, terwijl de gemiddelde inflatie beperkt bleef tot 2%.

De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz komt tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. Eichholtz hanteerde hierbij een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht zouden een goede indicatie zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijs in het algemeen, aangezien de grachtenpanden altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad. Voor een gemiddeld huis aan de Herengracht moet momenteel circa € 2,6 miljoen worden neergeteld.

Wie de huizenprijzen in Nederland over de afgelopen driehonderd jaar bekijkt, zal tot de conclusie komen dat deze aan sterke fluctuaties onderhevig zijn. De gestage stijging die we in de afgelopen jaren hebben meegemaakt, hoeft dan ook niet te betekenen dat een crisis op de Nederlandse huizenmarkt zich niet opnieuw kan voordoen. Eichholtz meent dat de nog immer toenemende vraag naar huizen in Nederland onder meer te danken is aan de stijgende inkomens. Hiermee bevestigt hij de rol van het bestedingsvermogen als aanjager van de huizenprijs, zoals die ook door Global Property werd vastgesteld. Een recessie echter zou in ons land een neerwaartse impuls kunnen geven aan de prijzen van huizen.

Dat ons land in economisch opzicht minder florissante tijden tegemoet gaat, wordt inmiddels algemeen aanvaard. Lange tijd werden huizen gekocht vanuit een soort common sense gedachte. Een koophuis was het ultieme beleggingsobject en men was een dief van de eigen portemonnee indien men de voorkeur gaf aan een huurwoning. We kunnen in ieder geval stellen dat deze vanzelfsprekendheid inmiddels passé is.
huizenprijzen afgelopen 300 jaar
Bron: Harm van Wijk

Jun 14

In het NRC (NRC Handelsblad, 28 april) geeft R.G.C. van den Brink, oud-bestuurder van ABN amro en hoogleraar Financials Institutions zijn visie over de Nederlandse huizenmarkt. Een korte samenvatting:

  • huizenprijs NL keldert onvermijdelijk, net als in de jaren ’70.
  • hij verwacht tevens een zeer hoge inflatie.
  • hij beschrijft hoe dit (vergelijkbaar) in de jaren ’70 ging: aanvankelijk hielden de monetaire autoriteiten de de rente relatief laag, tot en met een negatieve reële rente aan toe. Daarna was er nog maar 1 remedie: korte rente sterk verhogen,en een recessie voor lief nemen. Dat scenario leidt dan onvermijdelijk tot een daling van de huizenprijzen.
  • hij verwacht een correctie van minstens 30%.

Hieronder een stukje uit het archief van het journaal uit 1981. Hieruit kunt u opmaken hoe het er toen aan toe ging.

De economische situatie in Nederland was niet rooskleurig. De werkloosheid was hoog, vooral ook onder schoolverlaters en arbeiders afkomstig uit Turkije en Marokko. Deze laatste groep kende tevens nog veel aanpassingsproblemen. Veel bedrijven moesten sluiten en zelfs gemeenteambtenaren werden ontslagen. Dit leidde tot veel stakingen en acties van het personeel, zoals bij het openbaar vervoer in Den Haag, waar drie weken geen trams of bussen reden. Ook de huizenmarkt stortte in. De rente was hoog en voor velen was een nieuw huis daardoor onbetaalbaar, ondanks kelderende huizenprijzen.

Jun 1

De ontwikkeling van de hypotheekrente toont vanaf het begin van de jaren zestig tot het begin van de jaren tachtig een stijgende tendens. Sinds 1981 is deze tendens dalend. We zien binnen deze perioden krachtige pieken. Begin zeventiger jaren schoot de rente omhoog door de eerste wereldwijde oliecrisis. Prijzen en inflatie stegen toen snel door de gestegen olieprijzen.

Een tweede grote piek was van 1978 tot en met 1981. De tweede oliecrisis brak uit en Nederland had ook nog eens last had van hardnekkige inflatie, stijgende overheidstekorten en een ververhitte huizenmarkt. De hypotheekrente beleefde zijn hoogtepunt in september 1981. De gemiddelde rente bedroeg toen 13,4%. Gelukkig wist de overheid vervolgens haar begrotingstekorten onder controle te krijgen, waarmee de inflatie kon worden bedwongen en de rente terugliep.

Tegen het einde van de jaren tachtig steeg de kapitaalmarktrente opnieuw aanzienlijk. Dit kwam voor een belangrijk deel door het beroep op de kapitaalmarkten voor de wederopbouw van de voormalige Oostbloklanden na de val van de Berlijnse Muur in 1989. Een hernieuwde periode van daling deed zijn intrede in de aanloop naar de invoering van de euro. Het risico en de inflatieverwachting dallden en zo kon de kapitaalmarktrente opnieuw omlaag.

Stijging van de rente

Medio 2005 stond de rente op het historisch lage pijl van 3,4%. Vanaf dat moment zien we echter dat er een ommekeer heeft plaatsgevonden en dat de rentes stapje voor stapje omhoog zijn gekropen tot gemiddeld 5%. Historisch gezien is dit natuurlijk nog steeds laag, maar voor een groep mensen kan het wel degelijk impact hebben op de maandlasten, zowel in positieve als in negatieve zin. Sloot u in 1993 een hypotheek af met een rentevaste periode van 15 jaar tegen een rentepercentage van ruim 7%, dan gaat u nu maandelijks fors minder betalen. Maar koos u in 2003 voor een korte rentevaste periode van 5 jaar (gemiddelde rente bedroeg toen 3,8%), dan krijgt u nu te te maken met een rentestijging van meer dan 1% en dus ook met een stijging van de maandlasten.

historie hypotheekrente

May 30

De site huizenhype.nl is met de Funda-indicator gekomen. Hierop kunt u het aantal huizen dat in Nederland te koop staan zien stijgen. Er is een grote vraag en een groot aanbod. Toch stijgt het aantal te koop staande huizen in Nederland!!!

funda

May 28

Verzekeringsmaatschappijen moeten de krankzinnig hoge kosten die ze afgelopen jaren stiekem in rekening brachten bij beleggingsverzekeringen, teruggeven aan hun klanten. Compensatie van deze zogeheten ’woekerpolissen’ kost de verzekeraars naar schatting niet meer dan twee miljard euro.

Wat is een woekeraar?

-aflegger -Beroepen -bloedzuiger -faiseur -geldschieter -Persoonsbenamingen -vampier -uitzuiger -sjacheraar -iemand die veel te hoge rente eist -iemand die met geld geld verdient -bloedhond -afzetter

Pure diefstal in mijn ogen. Helaas wordt er bij witte boorden criminaliteit vaak een oogje dichtgeknepen.

Hieronder kunt u een aflevering van Tros Radar over dit onderwerp bekijken.

This text will be replaced

May 28

De oorzaak volgens professor Boelhouwer:

De overheid probeert al een jaar of tien meer marktwerking in de woningbouw te krijgen. Boelhouwer: ,,Begin jaren negentig liet de politiek de teugels meer vieren. Voor die tijd bepaalde de overheid jaarlijks het aantal nieuwbouwhuizen en het percentage koop- en huurwoningen.”

Dat die marktwerking totaal mislukt lijkt, komt volgens Boelhouwer doordat de overheid tegelijkertijd allerlei bouwregels aanscherpte. ,,Neem het nieuwe Bouwbesluit – hogere plafonds, luie trappen, enzovoorts – waardoor de bouwkosten met zo’n zes procent stegen. Of de nieuwe Energie Prestatie Normering: goed voor de duurzaamheid, maar de bouwkosten gaan omhoog.” Ook op het gebied van ruimtelijke ordening zijn de regels volgens Boelhouwer fors aangescherpt. ,,Dorpen mogen nog zelden uitbreiden; alleen in stedelijke gebieden mag nog gebouwd worden. Ook moeten aannemers meer geld steken in verfraaiing van de directe omgeving. Dat milieubewegingen veel vaker dan vroeger naar de rechter stappen om bouwplannen te frustreren, komt de bouwproductie ook niet ten goede.”

Hausse

Een andere rem vormen de fors gestegen grondprijzen. ,,Gemeenten hebben die de afgelopen jaren soms wel verdrievoudigd om mee te profiteren van de huizenprijzenhausse”, zegt Boelhouwer. Die grondprijzen moeten zo snel mogelijk weer naar beneden, zegt de volkshuisvestingsprof. ,,Maar overheden hebben de neiging prijzen wel te verhogen in geval van economische voorspoed, maar niet te verlagen als het slecht gaat.” Daarnaast is versoepeling van de regels hoog nodig, vindt Boelhouwer. En er moet meer ruimte komen voor bouwen in het groen. ,,Want dat willen mensen.”

Dat iedere balans in de woningmarkt zoek is, komt ook doordat de politiek de vraag naar woningen veel te veel stimuleert. Een ‘subsidiecarrousel’, noemt Boelhouwer het. De hypotheekrenteaftrekis volgens hem de grootste boosdoener. ,,Een uiterst merkwaardige subsidie, waarmee de overheid feitelijk de inkomensverschillen in Nederland vergroot en tegelijk de huizenprijzen kunstmatig hoog houdt. Terwijl het doel van overheidsingrijpen zou moeten zijn: garanderen dat ook de economisch zwakkeren een dak boven hun hoofd hebben.”

In de rest van Europa is de hypotheekrenteaftrek de laatste jaren fors ingeperkt volgens Boelhouwer, waardoor grote verschillen zijn ontstaan tussen huizenprijzen hier en in het buitenland. Een steeds grotere trek van bemiddelde Nederlanders naar de Belgische en Duitse grensstreek is het gevolg. ,,Zeker nu je tegenwoordig de hypotheekrenteaftrek mag ‘meenemen’ naar het buitenland.”

hypotheekschuld

Toch moet de overheid op dit moment nog even afblijven van de hypotheekrente, waarschuwt Boelhouwer. ,,Vanwege de economische crisis is dat spelen met vuur.” De hypotheeklasten zijn zo enorm – in totaal 587 miljard euro, per inwoner veruit het hoogst ter wereld – moet nu côute que côute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert. ,,Het is zonde dat de politiek halverwege de jaren negentig niet begonnen is met geleidelijke beperking van de renteaftrek. Dat had de oververhitte markt kunnen afkoelen.”

hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland

hypotheekschuld in verhouding tot het net “national income” in Nederland en de USA

De banken krijgen van Boelhouwer ook een veeg uit de pan. Dat de huizenprijzen zo torenhoog zijn opgelopen, komt doordat zij met allerlei fancy hypotheekconstructies de renteaftrek maximaal uitmolken. Boelhouwer: ,,Het beleid van banken werkt vaak contra-productief. In de jaren tachtig waren ze zeer streng bij hypotheekverstrekkingen, waardoor de economische crisis extra lang aanhield. In de jaren negentig waren ze veel te coulant, waardoor de huizenmarkt en economie oververhit raakten.”

Hypotheekschuld in relatie tot inkomen en waarde eigen woning

Inmiddels heeft Nederland de eerste plaats overgenomen van Denemarken.

May 25

Hoe staat het met de betaalbaarheid van de Nederlandse koopwoning? In 2007 zijn de huizenprijzen en de financieringskosten van een hypotheek weer hoger dan in 2006. De inkomensstijging is onvoldoende om de toegenomen kosten te compensenen, waardoor de betaalbaarheid van koopwoningen verder af is genomen. Voor starters blijft het lastig om hun woonwensen te vervullen.

De betaalbaarheid van een gemiddelde koopwoning voor een gezin met een gemiddeld huishoudinkomen in Nederland wordt door de Rabobank gemeten aan de hand van de Rabobank-betaalbaarheidindex. Een indexwaarde van meer dan 100 wil zeggen dat de bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen bedragen, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddeld gezinsinkomen en een gemiddeld geprijsde woning. Bij een waarde minder dan 100 is de woning zonder inzet van eigenvermogen slecht betaalbaar.

Betaalbaarheidsindex

  • 2004 = 105
  • 2005 = 108
  • 2006 = 95
  • 2007 = 91

De Rabobank verwacht voor 2008 een betaalbaarheidindex van 81.

Volgens de Rabo is het ‘bijzonder slecht nieuws’ dat de kosten van nieuwbouwwoningen flink zijn toegenomen en de investeringsbereidheid bij ontwikkelaars afneemt.

Rabobank-betaalbaarheidindex

U ziet dat eind jaren 70 voor het laatst dit lage niveau behaald is.

Zie ook: Het instorten van de huizenprijzen / huizenmarkt begin jaren 80

May 24

De ontwikkelingen op de huizenmarkt volgen elkaar in een razendsnel tempo op. Helaas, in negatieve zin. De opgeklopte prijsstijgingen hebben wereldwijd tot een zeepbel geleid. In Nederland is wat mij betreft de discussie beëindigd nadat het IMF de alarmbel luidde. Het kwaad was al geschied. De poging van het IMF om op verzoek van Wouter Bos en Nout Willink, de mening te herzien heeft in mijn ogen geen zin meer. Ook Harm van Wijk, zoals u verderop kunt lezen, bevestigt dat er sprake is van een gevaarlijke ontwikkeling op de Nederlandse woningmarkt.

1. Inleiding
Het lijkt wel alsof de Westerse wereldeconomie niet meer kan draaien zonder een steeds verder uit de hand lopend schuldencarrousel. Het is een ratrace geworden. Als de prijzen dalen heeft dit gevolgen voor de overheid, het bankwezen en de consumenten. De overheid loopt belastinggeld mis. Het bankwezen ziet de inkomsten opdrogen en wordt min of meer gedwongen om meer geld te reserveren voor de post oninbare leningen. Consumenten kunnen minder uitgeven waardoor er zelfs een recessie kan ontstaan.

Om dit te voorkomen heeft men in Amerika een gigantisch bedrag aan de bevolking uitgedeeld. Men hoopt op deze manier het uitgavenpatroon van de Amerikanen weer aan de praat te krijgen, zodat de (plaatselijke) overheidsinkomsten weer toenemen en waarmee de beleidsmakers de tendens van langzaam maar zeker oplopende werkloosheid probeert te keren.

In Nederland denken we dat het allemaal wel meevalt met onze huizenprijzen, maar vergis u niet. In Het Financieele Dagblad waarschuwt Harm van Wijk ons voor een duizelingwekkende toename van ons leengedrag. ‘Zorgwekend is ook dat de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het nationaal inkomen in Nederland -120 procent – beduidend hoger is dan in Amerika, nog geen 90 procent. De schuldenlast is in Nederland steeds zwaarder geworden. Eind jaren tachtig bedroegen de schulden van Nederlanders 80 procent van de uitstaande spaartegoeden. Ofwel de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Intussen zijn de schulden opgelopen tot 200 procent ten opzichte van de spaartegoeden (Het Financieele Dagblad, 22/04/2008).’

Hoe heeft het zover kunnen komen? Het wel lijkt alsof we in het ‘Westen’ massaal verslaafd zijn geraakt aan het maken van schulden. Om deze vraag te beantwoorden verdiepen we ons in het ontstaan van speculaties, factoren die het einde van speculaties kunnen bewerkstelligen en tot slot kijken we naar de actuele wereldwijde ontwikkelingen.

Lees hier verder

May 23

Langzaam maar zeker moeten de banken toch toe gaan geven dat huizenprijzen ook kunnen dalen.
Dat doen ze natuurlijk liever niet, want dat schaadt het vertrouwen in de woningmarkt. Maar stel dat hun klanten staks zeggen dat ze voorgelogen zijn, dat kunnen de financiële instellingen na de woekerpolis-affaire natuurlijk echt niet meer hebben.

Lex Hoogduin is de directeur van IRIS, het gezamenlijke onderzoeksinstituut van Rabobank en Robeco. Hij combineert deze functie met zijn functie als Chief Economist van Robeco.

May 20
  • waarom zegt men vaak hypotheekrenteaftrek een subsidie op schuld is?
  • waarom zegt men dat banken dieven of parasieten zijn?
  • waarom blijft het kapitalistische systeem alleen doordraaien als er steeds meer schulden worden gemaakt?
  • waarom?Zie het onderstaande filmpje voor een duidelijke uitleg: