Na inflatie volgt onherroepelijk deflatie

Wat jammer genoeg niet wordt verteld op onze hersenspoelingsinstituten (beter bekend als faculteiten economie en economische hogescholen) is dat inflatie altijd nadelige gevolgen kent. Degenen die de inflatie creëren zijn ook degenen die als eerste profijt hebben van dit geldbeleid. Deze kunnen producten en diensten afnemen alvorens de prijzen onvermijdelijk naar boven zijn bijgesteld als gevolg van deze gecreëerde inflatie. Daarentegen, degenen die het minste of helemaal geen profijt hebben van deze inflatie zijn de mensen die afhankelijk zijn van de jaarlijks geïndexeerde salarisrondes en van uitkeringen moeten rondkomen. Zij zijn gedwongen om deze prijsstijgingen te ondergaan zonder dat ze zich er tegen kunnen wapenen. U begrijpt uit het voorafgaande dat de overheid en de bancaire sector hiervan daarom het meeste profijt trekken en de grote meerderheid van het volk aan het kortste eind trekken.

De inflatie in de vorm van prijsstijgingen die in de aandelen-, huizen- en obligatiemarkten is gaan zitten gaf de gewone man het gevoel dat ook hij kon profiteren van deze hausses. Niet wetende dat na inflatie er ook onherroepelijk deflatie volgt. Dit is nu aan de hand met de mondiale huizenmarkt. In een aantal landen, waaronder Nederland, zijn de huizenprijzen gestagneerd en zullen de komende jaren behoorlijk dalen. Voor veel Nederlanders is dit een nachtmerriescenario, want deze huizen zijn gefinancierd met (top)hypotheken, waarvan een groot aantal via zogenaamde beleggingsconstructies opgedrongen door financiële adviesbureaus en bankinstellingen. Wanneer zowel de huizenprijzen als de aandelenprijzen omlaag gaan dan komen honderdduizenden gezinnen in de problemen, iets wat nu al langzaam op gang komt. Een behoorlijk aantal zal hun huizen (en beleggingen) moeten verkopen (ver) beneden de marktwaarde, waardoor er extra neerwaartse druk komt te staan op de onroerend-goedmarkt. Deflatie is namelijk een inkrimping van het krediet, omdat banken niet meer kunnen of willen lenen aan particulieren en bedrijven met een slechte kredietwaarde.

En dat is dan ook de essentie van een economische crisis, iets wat onze generaties geheel niet kennen, omdat de laatste crisis (deflatie) meer dan 70 jaar geleden heeft plaatsgevonden en degenen die ons er voor konden waarschuwen er helaas niet meer zijn.

bron : vrijspreker.nl

Tagged with: , , ,

Dubbele hypotheek nekt overmoedige huiseigenaren

Huizenbezitters raken steeds vaker in grote financiële problemen. Ze moeten een dubbele hypotheek opbrengen omdat ze hun huidige woning vanwege het negatieve consumentenvertrouwen niet kwijtraken en ze intussen al een ander huis hebben gekocht.

Dat stelt de Vereniging Eigen Huis (VEH) nu de woningmarkt met de dag onzekerder wordt. De doorlooptijd van woningen die te koop staan blijkt nu al flink op te lopen tot ruim zes maanden. De NVM enkele dagen geleden nog over drie maanden. Duurdere en incourante woningen staan soms meer dan een jaar te koop. Veel huizenbezitters gaan voor zekerheid en stellen vanwege het tegenvallende consumentenvertrouwen de verkoop uit. Dat melden verschillende makelaars en de VEH. Vooral incourante woningen staan soms langer dan een jaar te koop. Duurdere huizen zijn nauwelijks nog in trek.

Het langer te koop staan van woningen is een bekende voorbode van dalende prijzen.

Eigen Huis adviseert geen overhaaste beslissingen te nemen. “Huizenkopers moeten doordacht te werk gaan. Vooral nu is het belangrijk dat je je heel goed gaat oriënteren. De overdrachtsbelasting (kosten koper) is in elk geval een extra last. Blijf dan de eerste zes jaren zitten, anders haal je die kosten er ook niet uit”

Tagged with: , ,

De Eigen Huis Marktindicator staat op een niet eerder gemeten dieptepunt

EIGEN-HUIS-MARKTINDICATOR

De Eigen Huis Marktindicator die maandelijks het consumentenvertrouwen voor de woningmarkt meet, staat op een niet eerder gemeten dieptepunt. Sinds de start van de Marktindicator in april 2004 is de stand met een waarde van 82 niet zo laag geweest (waarbij 100 de neutraalwaarde is). De sombere berichten over de woningmarkt worden hiermee bevestigd. De Eigen Huis Marktindicator geeft de bereidheid van mensen aan om een (volgende) woning te kopen. Het huidige hoge prijsniveau van woningen, gecombineerd met een hogere hypotheekrente en een krapper besteedbaar budget stemt de consument negatiever over het kopen van een huis. De gevolgen zijn in veel regio’s zichtbaar: er staan meer huizen te koop, ze staan langer te koop en op verschillende plaatsen doet zich een lichte prijsdaling voor. Vooral de ontwikkeling van de hypotheekrente en de overige lasten van huishoudens zal in de komende tijd bepalend zijn voor de verdere ontwikkelingen op de woningmarkt.

De stemming onder consumenten geeft uiteindelijk de doorslag op de woningmarkt. De ontwikkelingen die zich op de woningmarkt voordoen kunnen onvoldoende worden verklaard op grond van de consumentenvertrouwensindex die door het CBS wordt gemeten. Vereniging Eigen Huis heeft daarom – in samenwerking met het onderzoeksinstituut OTB van de TU-Delft – de Eigen Huis Marktindicator ontwikkeld die specifiek voor de woningmarkt het consumentenvertrouwen meet.

Het onderzoek voor de Eigen Huis Marktindicator geschiedt op basis van de maandelijkse peilingen die gehouden worden door het onderzoeksbureau Intomart GfK. Het onderzoek wordt uitgevoerd onder een representatief aantal Nederlanders. De inschattingen en verwachtingen worden gemeten met betrekking tot de volgende aspecten:

  • de huizenprijzen
  • de hypotheekrente
  • de omstandigheden om een huis te kopen in het algemeen

Marktindicator en Conjunctuurindicator

bron: Vereniging Eigen Huis

Tagged with: ,

Economische crisis wordt dieper dan verwacht

De Bank voor Internationale Betalingen (BIS) waarschuwt voor een internationale economische crisis, die dieper zal zijn dan algemeen gedacht wordt.

Opkomende economieën redden wereldeconomie niet

Volgens de BIS zullen de opkomende economieën de wereldeconomie niet van een teruggang kunnen redden. Hiervoor zijn ze teveel afhankelijk van de internationale vraag naar hun goederen, vooral uit de Verenigde Staten. ‘De export van opkomende economieën kan hard geraakt worden als de Amerikaanse economie verder afkoelt.’

De oorzaak van de internationale economische crisis ligt in de visie van de BIS in het gemak waarmee de afgelopen jaren krediet werd verleend. De organisatie roept de aangesloten centrale banken dan ook op altijd ‘waakzaam’ te zijn bij het vaststellen van de rentetarieven. Ook in goede tijden moeten ze zien te voorkomen dat er teveel wordt geleend.

Centrale banken staan voor een dilemma

De BIS onderkent in zijn rapport dat de centrale banken voor een dilemma staan. Aan de ene kant moet de inflatie worden bestreden met een hogere rente, aan de andere kant kan dit de toch al kwetsbare economische groei verder afremmen.

Volgens de bank moet de nadruk nu echter liggen op de bestrijding van de inflatie. ‘De inflatie neemt daadwerkelijk toe, terwijl een significant lagere groei in heel veel delen van de wereld nog altijd slechts een mogelijkheid is’.

Tagged with: , , , ,

The Economist 2003: huizenprijzen gaan de komende jaren dramatisch dalen

Cover The EconomistDe prijzen van woonhuizen zakken de komende jaren dramatisch in de VS, Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland, Australië en Nederland. Dat schreef het invloedrijke opinieblad Economist al in 2003. Het blad wordt vooral gelezen door hoogopgeleide mensen en staat bekend als liberaal. Het wordt uitgegeven door The Economist Group in Londen.

 

 

 

Bubble
Het Engelse vakblad stelt dat de huizenmarkt in de zes genoemde landen een typisch geval van een bubble is. De huizen in ondermeer Nederland zijn serieus overgewaardeerd. Het magazine heeft een onderzoek gedaan dat begint in 1975. Vooral de al lange tijd historisch lage rente heeft de prijzen van huizen opgestuwd.

Slechte tijden: “verkoop uw huis”
Pam Woodwall, de schrijver van het stuk, stelt: “Op enig moment in de komende jaren gaan de prijzen hard naar beneden. De consequenties voor het land en de economie zullen veel erger zijn dan de crisis op de aandelenbeurzen”.

Door de huidige lage rentestand, in Amerika staat de korte rente op 1,25 procent, kunnen de Centrale Banken de rente niet veel meer verder verlagen. De banken kunnen de huizenmarkt dus niet meer effectief stimuleren.

De Economist adviseert inwoners van de zes genoemde landen, waaronder dus Nederland, om hun huizen te verkopen en te gaan huren totdat de huizen in prijs zijn gezakt.

Dit is een advies uit 2003. Voor de huidige huiseigenaren is het waarschijnlijk al te laat…

bronnen RTL , The Economist

Verwachte daling huizenprijzen

Tagged with: , , , , , ,

Dalende huizenprijzen economische ramp

Voor de gemiddelde huiseigenaar hoeft het geen groot probleem te zijn. Maar voor de Nederlandse economie als geheel kan een forse daling van de huizenprijs rampzalig uitpakken.

Natuurlijk, leuk is het niet als de waarde van je woning daalt, maar zolang je niet verkoopt merk je er weinig van. Het huurwaardeforfait en de onroerendezaakbelasting gaan zelfs omlaag. Totdat de belastingdienst het doorkrijgt en de belastingpercentages verhoogt, natuurlijk.

Voor starters op de huizenmarkt is een lagere huizenprijs een zegen. Zo kunnen zij eindelijk weer meedoen met het spel.

Mensen die hun huis verkopen voelen de lagere prijs wel in de portemonnee. Maar omdat veel van hen ook weer een ander huis kopen, vallen de financiële gevolgen per saldo toch mee.

luxe goederen

De meeste Nederlanders zullen individueel dus niet zoveel last hebben van lagere huizenprijzen. Maar voor alle Nederlanders samen kan het toch voor grote ellende zorgen. Dalende huizenprijzen zijn een macro-economische ramp.

Volgens modelsimulaties van het CPB kan een tien procent lagere huizenprijs zorgen voor een daling van de consumptie met 1,7 procent.

Nederlanders zijn de afgelopen tien jaar gewend geraakt om de overwaarde van de eigen woning bij de bank te verzilveren en vervolgens uit te geven. Vroeger werd de hogere waarde van het huis omgezet in bijvoorbeeld consumptiegoederen en vakanties. Sinds 2004 geldt de bijleenregeling en is alleen de rente voor leningen voor verbouwingen nog aftrekbaar.

De afgelopen jaren gaat de verzilverde overwaarde daarom vooral naar nieuwe badkamers (met jacuzzi en infrarood sauna), luxe keukens (met een ingebouwde espressomachine en minimaal twee stoomovens) en grote serres (met vloerverwarming en automatische zonwering).

Hoe dan ook, de Nederlandse woningbezitter is gewend geraakt zijn huis als pinautomaat te gebruiken. Hoe duurder de huizen, hoe hoger de consumptie.

Als de prijzen dalen, moeten we dus flink bezuinigen. Woningonderhoud moet weer uit het salaris worden betaald. Voor andere uitspattingen blijft minder geld over.

Hoe hard een afkoelende woningmarkt de economie kan raken, bleek aan het begin van deze eeuw. In 2000 steeg de gemiddelde huizenprijs nog met twintig procent. Een jaar later was dit tien procent. En in 2002 werden woningen “nog maar” vijf procent duurder.

Het gevolg was dat er ieder jaar een lager bedrag aan overwaarde viel te verzilveren en de consumptie instortte.

De Nederlandsche Bank becijferde dat de minder snel stijgende huizenprijs zowel in 2001 als 2002 zorgde voor een vol procent minder groei. Zonder de afkoelende woningmarkt was de recessie van begin deze eeuw veel minder diep en pijnlijk geweest.

En dat alleen door een wat minder enthousiast stijgende huizenprijs. Als de prijzen echt gaan dalen, kunnen de economische gevolgen nog veel heftiger zijn.

Tagged with: , , , ,

Het IMF in 2004: de Nederlandse huizenprijzen zijn fors overgewaardeerd

Logo IMF

Het IMF beweerde jaren geleden ook al dat de Nederlandse huizenprijzen mogelijk fors waren overgewaardeerd! Toen bleef het in Nederland na deze constatering echter stil. Dezelfde boodschap leidt een paar maanden later wel tot een golf van kritiek.

,,Het IMF houdt geen rekening met de hypotheekrenteaftrek, de bevolkingsgroei en de structurele krapte op de woningmarkt door de al jaren achterblijvende nieuwbouwproductie”, zei Ger Hukker, voorzitter van de NVM

‘Het IMF staat bekend om rapporten van een hoge kwaliteit. Dit rapport was echter een misser, er is geen enkele reden om het serieus te nemen’ aldus Bos

‘De president van De Nederlandsche Bank Nout Wellink is ziedend op het Internationaal Monetair Fonds vanwege het misleidende rapport over de Nederlandse huizenmarkt’

“Er klopt niets van, en het komt midden in de internationale kredietcrisis op een wel heel slecht moment”

Het lijkt er op dat de angst zeer groot is bij de banken en de politiek, door hard te ‘schreeuwen’ dat er niets aan de hand is het proberen ze het vertrouwen hoog te houden. Het begint er steeds meer op te lijken dat het niet veel helpt. Het vertrouwen van de consument in de woningmarkt staat op een niet eerder gemeten dieptepunt meldt de Vereniging Eigen Huis (VEH).

bron: mejudice.nl
en dit artikel van beurs.nl uit 2007

zie ook: IMF bezorgd over nederlandse huizenmarkt

Tagged with: , , ,

Consumentenvertrouwen huizenmarkt op dieptepunt

Onderzoek van Vereniging Eigen Huis bevestigt de sombere berichten over de woningmarkt. De Eigen Huis Marktindicator, die maandelijks het consumentenvertrouwen voor de woningmarkt meet, staat op een niet eerder gemeten dieptepunt. Sinds de start van de Marktindicator in april 2004 is de stand met een waarde van 82 niet zo laag geweest (waarbij 100 de neutraalwaarde is).

 

 

Tagged with: , , , ,

Inflatie of deflatie en de huizenprijzen

Er valt tegenwoordig vaak het woord ‘deflatie’. Wat betekent deflatie? Volgens de definitie is dit het tegengestelde van inflatie, dat wil zeggen: bij inflatie gaan de prijzen van goederen t.a.v. geld omhoog, dus alles wordt duurder. Bij deflatie is dit het tegenovergestelde en gaan de prijzen van goederen t.a.v. geld omlaag, alles wordt dus goedkoper. Zoals elke economische student leert wordt inflatie veroorzaakt door een verhoging van de hoeveelheid geld in de economie, waarvoor tegenwoordig de centrale bank primair verantwoordelijk is. Maar wat veroorzaakt deflatie?

Er zijn in feite twee soorten deflatie:

Er is deflatie veroorzaakt door marktwerking, wat betekent dat de hoeveelheidproductie van goederen toeneemt en de vraag achterblijft, waardoor er een prijsdaling ontstaat van deze goederen. We hebben dat kunnen zien over de laatste twee decennia in de computer- en software-industrie. De hoeveelheid computers en software breidden zich enorm uit in die periode, waardoor de prijzen aanzienlijk daalden. Zo ook met enig ander product. Dit kunnen we samenvatten onder de noemer vrije-marktconcurrentie en is een zeer gezonde ontwikkeling, waardoor bedrijven komen en gaan. Josef Schumpeter noemde dit al ‘creatieve vernietiging’. In de jaren 90 van de 19e eeuw bestond er ook al een dergelijke deflatie, maar dan op elk productieniveau, alhoewel de economische groei niet werd aangetast, omdat toen nog de traditionele goudstandaard van kracht was, wat resulteerde in een stabiele geldhoeveelheid.

Helaas bestaat er nog een ander soort en dat heeft een geheel andere oorzaak. Er bestaat ook een deflatie als de economie ongezonde trekken begint te vertonen, wanneer de productie afneemt terwijl ook de prijzen zakken. In tegenstelling tot de normale deflatoire toestand heeft dit soort deflatie wel degelijk een sinistere oorsprong. Deze deflatie is veroorzaakt door de voorafgaande periode, toen de geldhoeveelheid aanzienlijk werd uitgebreid waardoor alle facetten van het economische leven tot een zeepbel uitgroeiden. We kunnen dit bijvoorbeeld zien in de enorme groei in de aandelenmarkt, de huizenmarkt, de goederenmarkt, de obligatiemarkt etc. De oorsprong van deze groei is de enorme liquiditeit, die beschikbaar werd gesteld door de bancaire sector met actieve hulp en medeweten van de centrale bank. De bancaire sector is gemachtigd door de centrale bank om liquiditeit (geld) ter beschikking te stellen op het gebied van leningen en hypotheken. De uitgifte daarvan gebeurt door de diverse banken met ondersteuning van de centrale bank.

Men zal zich afvragen waar deze liquiditeit vandaan komt. Die komt feitelijk uit het niets. Als een bank een lening of hypotheek beschikbaar stelt aan de lener, dan creëert deze bank geld uit het niets om deze te financieren. Wanneer de lening of de hypotheek geheel wordt terugbetaald, dan verdwijnt dit geld weer in het niets. De bank ontleent zijn bestaansrecht aan de rente, die men ontvangt, want van het geld uit het niets kan men niet bestaan omdat daarover weer rente moet worden betaald aan de centrale bank (interbancaire rente) – die ook wordt vastgesteld door de laatste. Het verschil in de rentes, die de bank aan de centrale bank moet betalen en de rente die men ontvangt betreft dus de ‘winst’ van de bank. Dit is bekend onder naam fiatgeld, want er staat geen enkele tegenwaarde ten opzichte van dit ‘geld’, het is in feite gebakken lucht.

Er bestaat ook een andere mogelijkheid om geld uit te lenen en dat is via deposito (spaarrekeningen), die de bank ontvangt van de lener, dientengevolge de bank dit weer kan uitlenen door middel van leningen of hypotheken, maar ook hier is er een gigantische adder onder het gras, want de bank leent dit niet een keer uit, maar een meervoud daarvan. In het geval van Nederland is dit doorgaans zes maal. Dit staat bekend als fractioneel bankieren, oftewel er is maar een klein deel gedekt door echte waarde (deposito) en het meeste van dit ‘geld’ is ook gebakken lucht.

U begrijpt, dat dit voor enorme problemen kan zorgen, als

a. de lening of hypotheek wordt terugbetaald, of
b. als de lener of hypotheekgever failliet gaat en niet wordt terugbetaald.

In beide gevallen verdwijnt de lening en hypotheek in het niets, omdat deze liquiditeit geen enkele waarde vertegenwoordigt, zodoende verdwijnt dit geld voorgoed uit de economie, dus de liquiditeit in de economie gaat omlaag als er geen andere leners zijn om deze leningen weer aan te gaan.

bron: Albert Spits

Tagged with: , , ,

Rabobank OpMaat Hypotheek

WoekerpolisDe Rabobank introduceerde ongeveer 10 jaar geleden de OpMaat Hypotheek. Ideaal voor mensen die best wat risico willen nemen door gedeeltelijk te beleggen, maar daarnaast ook een gedeelte te sparen. Zo bent u er in ieder geval zeker van dat een deel van de hypotheek wordt afgelost aan het einde van de looptijd.

Sparen is sparen. De Rabobank heeft het in de folder over ‘optimale zekerheid’. Maar eind 2006 begint de Rabobank haar OpMaat Hypotheek klanten actief te benaderen. Per brief en per telefoon. Door tegenvallende beleggingen zouden de klanten niet hun beoogde eindkapitaal behalen, dus konden ze hun hypotheek beter omzetten in 100% sparen in plaats van een gedeelte sparen en een gedeelte beleggen. Dit tot grote verbazing van de klanten die opeens te horen kregen dat ze verlies hadden geleden en dat maar voor lief moeten nemen.

Want wat blijkt: niet alleen het beleggingsgedeelte, maar ook het spaargedeelte is aangetast. Dat gedeelte waarvan was voorgespiegeld dat daar niks mee gebeurd is ook geslonken.

De constructie zit zo in elkaar:
De hypotheek bestaat uit 2 delen:

De hypothecaire geldlening, in feite dus gewoon de hypotheek, zonder aflossing. Kan kiezen tussen variabele tot vaste rente. Kan tussentijds aflossen. Looptijd is onbeperkt.

De Opmaat Verzekering, met deze verzekering spaar en/of beleg je, deze verzekering gaat via Interpolis. Over deze verzekering betaal je maandelijks premie (7% kosten worden ingehouden).
In de meeste gevallen hebben klanten ook een verplichte overlijdensrisicoverzekering, omdat de financiering 100% van de executiewaarde is of omdat financiering met de Nationale Hypotheek Garantie boven 80% van de vrije verkoopwaarde is.
De looptijd is 30 jaar. Je kan naar eigen wensen sparen en beleggen in Robecofondsen

Naarmate de beleggingen slecht gaan blijft de vermogensopbouw achter. Het verschil tussen het verzekerde kapitaal en het al opgebouwde vermogen wordt hierdoor groter. Daarom moet er een groter bedrag verzekerd worden. Hier komt de overlijdensrisicoverzekering in beeld. Omdat er een groter bedrag verzekerd moet worden, wordt je maandelijkse premie hoger. De premie vullen ze aan vanuit je spaarkapitaal. Kortom; verlies in beleggingen EN verlies van spaartegoed!

En dit heeft de Rabobank NIET uitgelegd ten tijde van het afsluiten van de hypotheken. Naar schatting hebben rond de 100.000 mensen een OpMaat Hypotheek, met elk hun eigen op maat gemaakte hypotheek.

Voorbeeld:
Zo ook meneer Root en mevrouw Patist. Zij beleggen 60% en sparen 40%. Er wordt belegd in Robeco-producten, ook weer onderdeel van de Rabobank groep. Inmiddels zou het spaargedeelte tegen de afgesproken rente van 6,5% op €9.779,58 moeten staan, maar helaas, het waardeoverzicht van de Rabobank geeft maar €7.458,68. Ook hier is blijkbaar weer geld ontrokken om het tegenvallende beleggingsdeel te compenseren. En dat valt tegen.
In totaal zal de familie aan het einde van de looptijd €30.734,88 aan premie hebben ingelegd. Inclusief rente zou de familie dan aan het einde van de looptijd uit moeten komen op een bedrag van €47.141,57. Maar niks blijkt minder waar. Nadat de familie doorheeft dat er iets niet klopt krijgen ze na lang aandringen een overzicht van Rabobank dochter Interpolis. Zowel de historische, als de pessimistische, als ook de standaard verwachtingen geven €0,00 als eindkapitaal. Kortom, de betaalde premie is dan helemaal verdwenen. En dan te bedenken dat ze gedurende de hele looptijd premie moeten blijven betalen waar dus niks van overblijft.

Guido Kruithof, financieel deskundige constateert ook dat de Rabobank de tegenvallende beleggingen compenseert door geld te ontrekken uit het spaargedeelte. Bovendien ziet hij, zoals dat bij andere woekerpolissen ook vaak het geval is, dat ook de kosten van de overlijdensdekking ontrokken worden uit het beleggingsdeel. Zo slinkt in feite je beleggingsdeel nog eens extra. Beter was het geweest om de premie voor de overlijdensdekking apart in rekening te brengen. Dan zijn de kosten die je betaald in ieder geval transparant en wordt er niet ingeteerd op je opgebouwde vermogen. Iets waar je dus later pas achter komt. Kruithof vindt dat Rabobank de geleden verliezen van klanten moet compenseren.
Rode cijfers
bron: trosradar.nl

Tagged with: , , ,
Top