May 25

Hoe staat het met de betaalbaarheid van de Nederlandse koopwoning? In 2007 zijn de huizenprijzen en de financieringskosten van een hypotheek weer hoger dan in 2006. De inkomensstijging is onvoldoende om de toegenomen kosten te compensenen, waardoor de betaalbaarheid van koopwoningen verder af is genomen. Voor starters blijft het lastig om hun woonwensen te vervullen.

De betaalbaarheid van een gemiddelde koopwoning voor een gezin met een gemiddeld huishoudinkomen in Nederland wordt door de Rabobank gemeten aan de hand van de Rabobank-betaalbaarheidindex. Een indexwaarde van meer dan 100 wil zeggen dat de bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen bedragen, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddeld gezinsinkomen en een gemiddeld geprijsde woning. Bij een waarde minder dan 100 is de woning zonder inzet van eigenvermogen slecht betaalbaar.

Betaalbaarheidsindex

  • 2004 = 105
  • 2005 = 108
  • 2006 = 95
  • 2007 = 91

De Rabobank verwacht voor 2008 een betaalbaarheidindex van 81.

Volgens de Rabo is het ‘bijzonder slecht nieuws’ dat de kosten van nieuwbouwwoningen flink zijn toegenomen en de investeringsbereidheid bij ontwikkelaars afneemt.

Rabobank-betaalbaarheidindex

U ziet dat eind jaren 70 voor het laatst dit lage niveau behaald is.

Zie ook: Het instorten van de huizenprijzen / huizenmarkt begin jaren 80

May 24

De ontwikkelingen op de huizenmarkt volgen elkaar in een razendsnel tempo op. Helaas, in negatieve zin. De opgeklopte prijsstijgingen hebben wereldwijd tot een zeepbel geleid. In Nederland is wat mij betreft de discussie beëindigd nadat het IMF de alarmbel luidde. Het kwaad was al geschied. De poging van het IMF om op verzoek van Wouter Bos en Nout Willink, de mening te herzien heeft in mijn ogen geen zin meer. Ook Harm van Wijk, zoals u verderop kunt lezen, bevestigt dat er sprake is van een gevaarlijke ontwikkeling op de Nederlandse woningmarkt.

1. Inleiding
Het lijkt wel alsof de Westerse wereldeconomie niet meer kan draaien zonder een steeds verder uit de hand lopend schuldencarrousel. Het is een ratrace geworden. Als de prijzen dalen heeft dit gevolgen voor de overheid, het bankwezen en de consumenten. De overheid loopt belastinggeld mis. Het bankwezen ziet de inkomsten opdrogen en wordt min of meer gedwongen om meer geld te reserveren voor de post oninbare leningen. Consumenten kunnen minder uitgeven waardoor er zelfs een recessie kan ontstaan.

Om dit te voorkomen heeft men in Amerika een gigantisch bedrag aan de bevolking uitgedeeld. Men hoopt op deze manier het uitgavenpatroon van de Amerikanen weer aan de praat te krijgen, zodat de (plaatselijke) overheidsinkomsten weer toenemen en waarmee de beleidsmakers de tendens van langzaam maar zeker oplopende werkloosheid probeert te keren.

In Nederland denken we dat het allemaal wel meevalt met onze huizenprijzen, maar vergis u niet. In Het Financieele Dagblad waarschuwt Harm van Wijk ons voor een duizelingwekkende toename van ons leengedrag. ‘Zorgwekend is ook dat de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het nationaal inkomen in Nederland -120 procent – beduidend hoger is dan in Amerika, nog geen 90 procent. De schuldenlast is in Nederland steeds zwaarder geworden. Eind jaren tachtig bedroegen de schulden van Nederlanders 80 procent van de uitstaande spaartegoeden. Ofwel de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Intussen zijn de schulden opgelopen tot 200 procent ten opzichte van de spaartegoeden (Het Financieele Dagblad, 22/04/2008).’

Hoe heeft het zover kunnen komen? Het wel lijkt alsof we in het ‘Westen’ massaal verslaafd zijn geraakt aan het maken van schulden. Om deze vraag te beantwoorden verdiepen we ons in het ontstaan van speculaties, factoren die het einde van speculaties kunnen bewerkstelligen en tot slot kijken we naar de actuele wereldwijde ontwikkelingen.

Lees hier verder

May 23

Langzaam maar zeker moeten de banken toch toe gaan geven dat huizenprijzen ook kunnen dalen.
Dat doen ze natuurlijk liever niet, want dat schaadt het vertrouwen in de woningmarkt. Maar stel dat hun klanten staks zeggen dat ze voorgelogen zijn, dat kunnen de financiële instellingen na de woekerpolis-affaire natuurlijk echt niet meer hebben.

Lex Hoogduin is de directeur van IRIS, het gezamenlijke onderzoeksinstituut van Rabobank en Robeco. Hij combineert deze functie met zijn functie als Chief Economist van Robeco.

May 20
  • waarom zegt men vaak hypotheekrenteaftrek een subsidie op schuld is?
  • waarom zegt men dat banken dieven of parasieten zijn?
  • waarom blijft het kapitalistische systeem alleen doordraaien als er steeds meer schulden worden gemaakt?
  • waarom?Zie het onderstaande filmpje voor een duidelijke uitleg:

May 14

Wat verrassend, de Rabobank verwacht net als de ING groep, minister Bos en de makelaars dat de huizenprijzen altijd blijven stijgen. Dit zegt men om het vertrouwen in de woningmarkt hoog te houden.

Vertrouwen is een toverwoord voor de banken en een leugentje om bestwil kan dan geen kwaad.

Men vergeet wel te vermelden dat de cijfers van het kadaster een heel ander beeld laten zien. In maart zijn de huizenprijzen gedaald. Wanneer de woningmarkt in Nederland ook maar een lichte crisis mee zou maken, zal Rabobank haar Triple-A status verliezen. Dit zou vervelende gevolgen hebben die door de kredietscrisis alleen maar versterkt zouden worden.

De Rabobank ziet bij licht stijgende rente de huizenprijzen stijgen met 3%. Dit komt overeen met de inflatie. De Nederlandse woningmarkt heeft de afgelopen periode al te kampen met een flinke daling van het aantal verkochte woningen en deze problemen zullen niet zomaar verdwijnen. Verder is er ook nog het probleem van de betaalbaarheid. De betaalbaarheidsindex staat nu op het niveau van vlak voor de laatste crash.

Mocht nu nog vragen hebben of u leest dit als de huizenprijzen al flink gedaald zijn dan kun u verhaal halen bij: Martijn de Jong-Tennekes (030 – 2164490), D.M.Jong@rn.rabobank.nl, de Rabo-econoom die dit soort mooie berichten in opdracht van zijn werkgever naar buiten brengt.

Daling huizenprijzen

May 12

De laatste keer dat sprake was van een snelle prijsontwikkeling zoals de afgelopen jaren, was midden jaren 70. De prijzen waren eind jaren 70 zo ver doorgestegen dat de betaalbaarheid onder druk kwam te staan. De economie verslechterde daarnaast en de werkeloosheid steeg aanzienlijk vanwege de recessie waar Nederland zich in bevond.

Huishoudens kwamen hierdoor in betalingsproblemen terecht, waardoor zij genoodzaakt waren hun huis te verkopen. Aangezien vele gezinnen tegelijk in de problemen kwamen ontstond een overaanbod van woningen wat begin jaren 80 een forse prijsdaling tot gevolg had. Men sprak van een zogeheten ‘luchtbel’ in de woningmarkt die was doorgeprikt.

Huizenprijzen 1970 - 2002

Overzicht gebeurtenissen:
De jaren 1973-1982, waarin het prijsverloop in twee perioden uiteenvalt, die echter sterk met elkaar samenhangen. De eerste periode loopt van 1972 tot aan de tweede helft van 1978 en wordt in alle jaren gekenmerkt door een zeer forse gemiddelde prijsstijging. Zo bedroeg de gemiddelde jaarlijkse nominale prijsstijging in deze periode maar liefst 20%, met uitschieters van 29% in 1976 en 40% in 1977.

Op het hoogtepunt van de nominale prijsontwikkeling in de tweede helft van 1978 wordt uiteindelijk een gemiddelde nominale prijs bereikt van ƒ 201.800,-; een niveau dat pas in de eerste helft van 1993 geëvenaard zou worden. In reële termen bedraagt de gemiddelde verkoopprijs ƒ 292.700. Dit bedrag is nog altijd 15% hoger dan de prijs die eind 1998 bereikt werd. In de daaropvolgende periode uit de tweede fase die in de tweede helft van 1978 aanvangt en doorloopt tot aan 1983, nemen de nominale prijzen jaarlijks weer af met gemiddeld 31%, waarbij een dieptepunt wordt bereikt van ƒ 137.300,- in de tweede helft van 1982. Ook in deze periode is de afname gelijkmatig. De recessie op de markt vankoopwoningen duurt in totaal vier jaar.

De derde fase in het prijsverloop van koopwoningen betreft een korte periode van drie jaar en bestrijkt de jaren 1983-1985. In deze periode stabiliseren de nominale prijzen zich, terwijl reëel gezien de prijzen nog wat verder zakken tot ongeveer het niveau van 1972. Op dit moment is er volop discussie of er wederom sprake is van een luchtbel in de woningmarkt. De meest gehoorde mening van de ‘experts’ is dat een prijscorrectie te verwachten is.

bron financiële data: prof. dr. P.J. (Peter) Boelhouwer

May 11

Er zijn verschillende hypotheekvormen. De volgende 2 zijn “veilig”:

1 Annuitaire hypotheek: Je leent geld, tegen een van te voren afgesproken rente. Je lost ook af. Aan het einde van de looptijd is gegarandeerd de schuld afgelost.
2 Spaarhypotheek: Je leent geld, en daartegenover staat een spaarpolis met gegarandeerde rente. Formeel los je tijdens de looptijd niets af, maar daar tegenover staat het voordeel dat rente op hypotheken fiscaal aftrekbaar is (binnen zekere grenzen). Op het eind van de looptijd van de hypotheek is gegarandeerd de schuld afgelost

De derde is al heel wat minder veilig:
3 Aflosvrije hypotheek: Je leent geld maar lost niets af. Je gokt erop dat aan het eind van de looptijd van de hypotheek je woning zoveel meer waard is geworden dat bij verkoop alle overwaarde genoeg is om de schuld te betalen. Je gaat er dan ook van uit aan het eind van de looptijd te verhuizen. Dit is niet veilig, want de koper speculeert op eeuwig stijgende huizenprijzen. Je bent dus niet gegarandeerd van je schuld af bij het eind van de looptijd van de hypotheek.

Het onveiligste voor de koper is:
4 Beleggingshypotheek.
Je leent wel geld, tegen een vastgestelde rente. Het kapitaal wat je opbouwt wordt verkregen door beleggingen. Hoeveel deze renderen weet je niet tevoren. Aan het eind van de looptijd van de hypotheek is maar te zien of je genoeg kapitaal hebt opgebouwd om de schuld af te lossen. De vastgestelde rente op de hypotheek wordt wel door de bank geeist, maar het rendement op de beleggingen wordt door dezelfde bank niet gegarandeerd.

Verschil tussen hypotheekvorm 4 en 1/2 is dat de bank geen enkel risico loopt. Zij hoeven namelijk niets te garanderen: Zie bieden geen rentepercentage aan op je beleggingen.

Banken zijn ZEER geïnteresseerd in het verkopen van beleggingshypotheken.

May 5
Na een periode van enorme prijsstijgingen is Spanje in een periode van crisis terechtgekomen. De waarde van woningen is de afgelopen twaalf maanden ongeveer 5 – 10% gedaald. Dít, in combinatie met de relatief hoge hypotheekrente, maakt dat een Spanjaard zich wel twee keer bedenkt voor hij een nieuwe woning koopt. Beter is het nog even te wachten in de hoop op verdere prijsverlagingen.
Voor de onroerend goedsector is dit alles niet minder dan een ramp. Een derde van de sind 2005 gebouwde woningen (1,8 miljoen) is nog niet verkocht. De situatie is precair in Castilla-La Mancha, waar 68,5% nog in de verkoop staat. Alleen de Canarische Eilanden onttrekken zich aan de crisis.
Er zijn weliswaar geen officiële cijfers van niet-verkochte woningen, maar het aantal kan vrij nauwkeurig worden geschat door het aantal verkochte woningen af te trekken van het aantal opgeleverde woningen. Het aantal niet-verkochte woningen groeit nog steeds omdat vele projecten nog niet zijn afgerond. Experts schatten dat het aantal binnenkort rond de 750.000 zal liggen.
Waar bevinden zich deze huizen? Niet alleen aan de kust of in de bergen, waar veel Spanjaarden een tweede woning willen hebben. Nee, het zijn vooral de randen van de grote steden waar de stock zich ophoopt. Vooral de situatie rond Madrid is schrijnend. De spookstad Seseña (Toledo) heeft inmiddels nationale faam verworven.
In Catalonië valt het nog wel mee. Echter ook hier blijken inmiddels 8000 nieuwe woningen in de buurt van Barcelona onverkocht. Eén van de promotoren geeft toe dat er bijvoorbeeld in Sant Cugat, een buurgemeente van Barcelona, veel woningen alleen worden verkocht als de prijs wordt verlaagd. In Valencia en Murcia, waar zich veel projecten bevinden van vakantiewoningen, is meer dan de helft nog niet van eigenaar verwisseld.
De sector vreest dat het ergste nog niet voorbij is, en vraagt steun aan de overheid.
Apr 30

Een Nederlandse bank, die failliet gaat, dat gebeurt niet zo snel. En als het al gebeurt, denken velen meteen aan hun spaargeld, maar wat betekent een failliete bank voor spaargeld en lening?

Depositogarantiestelsel

Kleinere spaarbanken zijn er vaak als de kippen bij, om te melden dat ze vallen onder het depositogarantiestelsel van de Nederlandsche Bank. Denk aan nieuwe prijsvechters als de Anadolubank, Yapi Kredi en zo verder. Spaarbanken met een relatief hoge rente, die spaarders over de streep willen trekken door op de garantiestelling van de Nederlandse bank te wijzen. Kortweg betekent de garantie, dat per persoon, per bank, bij faillissement van een spaarbank door de Nederlandsche Bank 20.000 euro wordt volledig vergoed, en van de 20.000 euro daarboven nog eens 90%. Het is dus zeker de moeite waard, om goed na te gaan of een bank wel onder het Nederlandsche depositogarantiestelsel valt. De Belgische Argenta Bank, bekend om zijn goedkope betaalrekening, valt bijvoorbeeld onder Belgisch recht. Bij Argenta is daarom maximaal 20.000 euro verzekerd, de rest dus niet. Bovendien zijn anonieme rekeningen uitgesloten.

Spaardeposito bij spaarbank

Ten aanzien van de spaardeposito geldt, dat die gelijk is geschakeld met een spaarrekening, tenzij het een achtergestelde spaardeposito betreft. In dat geval loopt u twee extra risico’s:

  • achtergestelde deposito’s vallen niet onder het depositogarantiestelsel,
  • achtergestelde deposito’s staan bij een failliete bank volledig achter in de rij, om eventueel uitbetaald te worden. Ze heten niet voor niets achtergesteld. Niet voor niets ook zijn de rentevergoedingen op achtergestelde deposito’s aanmerkelijk hoger dan op gewone spaardeposito’s

Bank failliet, en dan

Dat een bank failliet gaat blijft natuurlijk nooit onopgemerkt. Media en pers zullen meteen op het item springen en de Nederlandsche bank zal advertenties plaatsen. Zodra de Nederlandsche Bank zijn advertenties heeft geplaatst is het oppassen geblazen: u heeft dan vijf maanden de tijd om bij DNB een schadeformulier op te vragen en deze zo spoedig mogelijk in te vullen. Vooral als u in het buitenland vertoeft kan dit nog wel eens tricky zijn.

Een lening

Eenmaal failliet zal per aanvrager de situatie worden bekeken. Normaliter zullen schulden en spaartegoeden eerst worden gesaldeerd. Als er een positief spaarsaldo overblijft, geldt daarvoor het depositogarantiestelsel. Is de lening groter dan het spaarbedrag, dan zal door de curator worden bekeken hoe de rest van de lening bij een andere bank kan worden geplaatst.

Tips

Enkele tips zijn er wel te geven:

  • plaats nooit al uw spaargeld bij één bank, maar spreidt uw geld over enkele banken,
  • vraag u af of het wel verstandig is om zowel de lening als uw spaargeld bij dezelfde bank te hebben. Hebt u uw lening bij bank Y en het spaargeld bij bank Z dan zal bij faillissement van Y of Z niet worden gesaldeerd. Heeft u alles bij een failliete bank, dan worden lening en spaartegoed wel gesaldeerd, voordat het eventueel tot een vergoeding komt,
  • maak gebruik van een en/of rekening wanneer u met zijn tweeën bent. De vergoeding is dan maximaal het dubbele,
  • open eventueel ook rekeningen op naam van uw kinderen. Ook die hebben recht op uitkering volgens het depositogarantiestelsel,
  • let er op of banknamen niet onder hetzelfde moederbedrijf vallen, want die worden dan als één bank gezien. Stel banken X en Y vallen onder moederbank Z, die failliet gaat. Dan worden de saldi van X en Y samengeteld, en geldt het depositogarantiestelsel dus slechts eenmaal. Interessante voorbeelden zijn Fortis en ABN AMRO, na de overname ABN AMRO, en de ING en de Postbank.

Slot

Niemand hoeft, ook in onzekere tijden echt in paniek te raken waar het liquidaties van banken betreft. Maar zeg nooit nooit, en be prepared. Dat laatste is namelijk zeer eenvoudig.

update oktober 2008:

Op dinsdag 7 oktober heeft minister Bos na afloop van de Raad van de Europese ministers van Financiën bekend gemaakt, dat Nederland de garantie voor deposito’s voor een periode van 1 jaar wordt verhoogd naar 100.000 euro zonder eigen risico. Dat is dus te weinig, om een spaardeposito te nemen van 1 jaar of meer.

Depositogarantiestelsel

De deposito garantie regeling is niet aangepast op 7 oktober 2008, maar het garantiebedrag. Die is namelijk verhoogd naar 100.000 euro. Voor particulieren, en de kleinere ondernemingen met een zakelijke rekening, die een verkorte balans mogen voeren. Maar is daarmee alle kou uit de lucht. Ik denk het niet.

Garantietermijn spaarbank

Wat namelijk minder de pers heeft gehaald, is dat de garantie voor 1 jaar geldt, en daarna verlengd kan worden. Dat is dus mooi voor dit moment, en voor de ongelukkige spaarders van Icesave, maar een jaar is zo voorbij. Sterker nog: nu een spaardeposito of termijndeposito nemen met een looptijd van één jaar of meer, is alleen maar veilig als u rekening houdt met de garanties vóór de actie van minister Bos:

* 20.000 euro volledig gegarandeerd,
* de volgende 20.000 euro is gegarandeerd voor 90%,
* het geldt per persoon en per instelling voor de banken die onder het depositogarantiestelsel vallen. Ook bij de juiste buitenlandse bank

De actie tot verhoging van de garantie lijkt dan ook meer een poging om voor de komende maanden de onrust wat weg te nemen. Maar wat zal er gebeuren als het weer wat beter gaat met de banken?

Deposito of spaarrekening

Dat betekent eigenlijk dat de deposito’s met een looptijd van 1 jaar of langer al uit den boze zijn, tenzij u onder 40.000 euro blijft. Sterker nog: hoe dichterbij we bij 7 oktober 2009 komen, hoe aantrekkelijker het wordt, om een spaarrekening zonder voorwaarden te nemen en uw geld verder te spreiden.

Apr 28

De totaalrendementen behaald met Europees niet-genoteerde vastgoedfondsen zijn in 2007 dramatische gedaald van +21% in 2006 naar -3,9% in 2007. ‘De daling hangt samen met de waardedaling van de dollar en Britse pond ten opzichte van de euro en de slechte performance van de Britse markt voor niet-genoteerd vastgoed’, meent Lisette van Doorn, ceo van Inrev, het Europese platform voor niet-genoteerd vastgoed tijdens de jaarlijkse conferentie in Istanbul.housing bubble

Maar het beeld is niet overal hetzelfde stelt Van Doorn. ‘Continentaal Europa liet een sterk rendement zien van 12,5% over 2007 wat blijkt uit de nieuwe Europe’s ex-UK vastgoedindex van de Inrev, Dat is weliswaar lager dan de 16,1% over 2006 maar toont tevens aan dat de negatieve invloed van de kredietcrisis binnen de Europese vastgoedmarkten sterk varieert.’
Op landenniveau lieten Finland, Frankrijk en Nederland in 2007 de hoogste rendementen zien met 15,5%, 12.9% respectievelijk 12.8%. Op het niveau van de vastgoedsegmenten lieten de woningen en kantoren een outperformance zien boven winkels en bedrijfsruimten/logistiek met rendementen van 8,8% respectievelijk4,4%.
Voor de eerste keer publiceerde de Inrev de resultaten van de drie verschillende managementstijlen bij de niet-genoteerde fondsen over 2007: ‘core’ fondsen – met laagste risico – behaalden een totaalrendement van -4,7%, value-added fondsen – gemiddeld risico – behaalden -3,1% en de opportunistische fondsen – met hoogste risicograad – 20,1%.