Jun 24

WoekerpolisDe Rabobank introduceerde ongeveer 10 jaar geleden de OpMaat Hypotheek. Ideaal voor mensen die best wat risico willen nemen door gedeeltelijk te beleggen, maar daarnaast ook een gedeelte te sparen. Zo bent u er in ieder geval zeker van dat een deel van de hypotheek wordt afgelost aan het einde van de looptijd.

Sparen is sparen. De Rabobank heeft het in de folder over ‘optimale zekerheid’. Maar eind 2006 begint de Rabobank haar OpMaat Hypotheek klanten actief te benaderen. Per brief en per telefoon. Door tegenvallende beleggingen zouden de klanten niet hun beoogde eindkapitaal behalen, dus konden ze hun hypotheek beter omzetten in 100% sparen in plaats van een gedeelte sparen en een gedeelte beleggen. Dit tot grote verbazing van de klanten die opeens te horen kregen dat ze verlies hadden geleden en dat maar voor lief moeten nemen.

Want wat blijkt: niet alleen het beleggingsgedeelte, maar ook het spaargedeelte is aangetast. Dat gedeelte waarvan was voorgespiegeld dat daar niks mee gebeurd is ook geslonken.

De constructie zit zo in elkaar:
De hypotheek bestaat uit 2 delen:

De hypothecaire geldlening, in feite dus gewoon de hypotheek, zonder aflossing. Kan kiezen tussen variabele tot vaste rente. Kan tussentijds aflossen. Looptijd is onbeperkt.

De Opmaat Verzekering, met deze verzekering spaar en/of beleg je, deze verzekering gaat via Interpolis. Over deze verzekering betaal je maandelijks premie (7% kosten worden ingehouden).
In de meeste gevallen hebben klanten ook een verplichte overlijdensrisicoverzekering, omdat de financiering 100% van de executiewaarde is of omdat financiering met de Nationale Hypotheek Garantie boven 80% van de vrije verkoopwaarde is.
De looptijd is 30 jaar. Je kan naar eigen wensen sparen en beleggen in Robecofondsen

Naarmate de beleggingen slecht gaan blijft de vermogensopbouw achter. Het verschil tussen het verzekerde kapitaal en het al opgebouwde vermogen wordt hierdoor groter. Daarom moet er een groter bedrag verzekerd worden. Hier komt de overlijdensrisicoverzekering in beeld. Omdat er een groter bedrag verzekerd moet worden, wordt je maandelijkse premie hoger. De premie vullen ze aan vanuit je spaarkapitaal. Kortom; verlies in beleggingen EN verlies van spaartegoed!

En dit heeft de Rabobank NIET uitgelegd ten tijde van het afsluiten van de hypotheken. Naar schatting hebben rond de 100.000 mensen een OpMaat Hypotheek, met elk hun eigen op maat gemaakte hypotheek.

Voorbeeld:
Zo ook meneer Root en mevrouw Patist. Zij beleggen 60% en sparen 40%. Er wordt belegd in Robeco-producten, ook weer onderdeel van de Rabobank groep. Inmiddels zou het spaargedeelte tegen de afgesproken rente van 6,5% op €9.779,58 moeten staan, maar helaas, het waardeoverzicht van de Rabobank geeft maar €7.458,68. Ook hier is blijkbaar weer geld ontrokken om het tegenvallende beleggingsdeel te compenseren. En dat valt tegen.
In totaal zal de familie aan het einde van de looptijd €30.734,88 aan premie hebben ingelegd. Inclusief rente zou de familie dan aan het einde van de looptijd uit moeten komen op een bedrag van €47.141,57. Maar niks blijkt minder waar. Nadat de familie doorheeft dat er iets niet klopt krijgen ze na lang aandringen een overzicht van Rabobank dochter Interpolis. Zowel de historische, als de pessimistische, als ook de standaard verwachtingen geven €0,00 als eindkapitaal. Kortom, de betaalde premie is dan helemaal verdwenen. En dan te bedenken dat ze gedurende de hele looptijd premie moeten blijven betalen waar dus niks van overblijft.

Guido Kruithof, financieel deskundige constateert ook dat de Rabobank de tegenvallende beleggingen compenseert door geld te ontrekken uit het spaargedeelte. Bovendien ziet hij, zoals dat bij andere woekerpolissen ook vaak het geval is, dat ook de kosten van de overlijdensdekking ontrokken worden uit het beleggingsdeel. Zo slinkt in feite je beleggingsdeel nog eens extra. Beter was het geweest om de premie voor de overlijdensdekking apart in rekening te brengen. Dan zijn de kosten die je betaald in ieder geval transparant en wordt er niet ingeteerd op je opgebouwde vermogen. Iets waar je dus later pas achter komt. Kruithof vindt dat Rabobank de geleden verliezen van klanten moet compenseren.
Rode cijfers
bron: trosradar.nl

Jun 23

De woningen die voor starters op de markt gebracht worden, zijn veel te duur. Dat geeft 95% van de starters aan op basis van een enquete. De uitslag bevestigt het beeld dat eerder al door makelaars werd aangegeven. Door de sterke stijging van de huizenprijzen kunnen jonge mensen met een modaal inkomen geen koopwoning meer kopen.

De enquete is uitgevoerd door de huizensite Huislijn.nl onder de bezoekers van haar website. Vrijwel alle respondenten, totaal zo’n 5.000, gaf aan met de huidige huizenprijzen niet tot de koopmarkt toe te kunnen treden.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars signaleerde al eerder dat de woningmarkt de grenzen van betaalbaarheid heeft bereikt. In april van dit jaar bleek dat in het eerste kwartaal 8% minder woningen verkocht dan dezelfde periode in 2007.

Het probleem werd onlangs pijnlijk duidelijk in de Zeeuwse plaats Oostvoorne. De speciaal ontwikkelde starterswoningen werden voor 175 duizend euro op de markt gebracht maar vonden nauwelijks aftrek. Uiteindelijk moest de verkoop met 20 duizend euro verlaagd worden om de verkoop op gang te brengen.

bron: spacemakers.nl

Jun 23

De onderstaande tekst komt van de site van RTL:

“Wie kent het niet: De druk van het betalen van je hypotheek, iedere maand weer. Je dacht dat je alles goed geregeld had maar een onverwachte gebeurtenis heeft je leven drastisch veranderd.

Voorbeelden genoeg! Ontslag, echtscheiding, ziekte, overlijdensgeval, invaliditeit, faillissement etc. Het gevolg kan zijn dat uiteindelijk je huis per veiling wordt verkocht! Dan zit je dus zónder huis en mét schulden! En geloof me, het kan echt iédereen overkomen! Zit jij in de situatie dat je een dwangbevel hebt ontvangen en dat je huis dus geveild moet worden? Laat het me weten en misschien kan ik met mijn team jouw schade beperken!”

Ik is in dit geval Marijn Krabbe.. Uit de reacties onder het stuk blijkt dat er een groot aantal mensen het water aan de lippen staat:

Hallo graag wil ik meer weten over dit genoemde nieuwe programma ook wij net als vele andere in nederland is de hypotheek een van de grootste problemen met zeer vele gevolgen hoge schulden, achterstanden rekeningen,dreiging van afsluiting nuon,met gevolg ziekte depressie suicidaal gedachten,bijna een scheiding,maatschappelijkwerk,niet kunnen slapen,
het kan je je gezin kosten en als niets meer helpt en hulp kan worden geboden grijpen mensen het aan ook als je je dood schaamt voor je ellende …hoop van harte dat het een ander niet overkomt ons helaas wel en als wij geholpen kunnen worden dan grijpen wij dat aan……
over 5 jaar zal het beter gaan en zijn we ernog en ook nog samen een overlevings reis rijker..

links:
mediacourant.nl
RTL

Jun 19

,,We staan aan de vooravond van een bijzonder vervelende periode”, aldus kredietstrateeg Bob Janjuah van RBS tegenover de Britse krant. Janjuah vergaarde roem in het Londense zakencentrum door als een van de eersten te waarschuwen voor de komst van de kredietcrisis die de markten nu al een jaar in de greep houdt.

Janjuah acht het waarschijnlijk dat de Amerikaanse S&P 500-index tussen nu en september met 300 punten daalt tot 1050 punten. Beurzen in Europa en Azië zullen worden meegetrokken. De aanleiding voor de vrije val is volgens hem de hoge inflatie, die een verlammend effect heeft op de centrale banken.
Volgens de marktkenner kunnen de centrale banken in de Verenigde Staten en in Europa de rente niet verlagen om de economie op gang te helpen. ,,Het is bizar, maar we hebben waarschijnlijk een veel lagere groei van de wereldeconomie nodig om de inflatie omlaag te krijgen”, aldus Janjuah. De inflatie is de afgelopen maanden flink aangejaagd door de hoge olie- en voedselprijzen.

Ook Albert Spits, adviseur van verschillende pensioenfondsen in Nederland verteld over de uit de hand gelopen kredietexpansie en het gevaar voor de huizenmarkten. De kredietscrisis vormt de slotfase van 60 jaar kredietexpansie. Volgens Spits zal de kredietscrisis pas over 10 jaar opgelost zijn.

zie ook:

De CRASH van 1929

Jun 16

De hypotheekrente is de afgelopen twee jaar behoorlijk gestegen. Vooral mensen die nog een variabele rente hebben, zijn behoorlijk meer gaan betalen. Waar de rente twee geleden nog 2,7% was, is dat bij veel aanbieders nu al 5,4%. Een stijging van 100%, een verdubbeling van de netto rentelasten per maand.

Hieronder een overzicht van de gemiddelde hypotheekrentes met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van de aflossingsvrije hypotheek:

2006 2008
Variabel 2,7% 5,4%
1 jaar 3,4% 5,7%
5 jaar 3,5% 5,6%
10 jaar 3,8% 5,6%
15 jaar 4,0% 5,7%
20 jaar 4,1% 5,8%
30 jaar 4,2% 5,9%

Het verschil in rente kan per bank behoorlijk verschillen. Ook de aanwezigheid van NHG is van invloed: met NHG kan wel 0,5% goedkoper zijn.

Gevolg: u kunt minder lenen

De gevolgen van de rentestijging kunnen groot zijn. Was het twee jaar geleden nog mogelijk om tussen de zes keer en zeven keer uw inkomen aan hypotheek te krijgen, is dit nu tussen de vier en vijf keer geworden. Natuurlijk verschilt dit ook per aanbieder als er sprake is van een hypotheek zonder NHG. Hieronder een tabel wat u op het ogenblik maximaal kunt lenen.

inkomen 30.000 inkomen 40.000 inkomen 50.000
rente NHG Zonder NHG NHG Zonder NHG NHG Zonder NHG
4% 155.000 193.000 209.000 280.000 265.000 350.000
5% 143.000 173.000 192.000 248.000 253.000 310.000
6% 136.000 154.000 183.000 222.000 242.000 278.000
7% 126.000 139.000 170.000 200.000 225.000 250.000
8% 114.000 126.000 154.000 181.000 204.000 227.000
12% 81.000 89.000 110.000 130.000 145.000 162.000

Huizenkopers moeten door de hogere rente op zoek naar een goedkopere woning. Bij een verdere stijging van de hypotheekrente en een gelijkblijvend inkomen zullen de huizenprijzen onder druk komen te staan.

Nu hoeft dit geen probleem te zijn, want de afgelopen jaren zijn de prijzen alleen maar gestegen. Maar toekomstige kopers zullen nog langer wachten met kopen, omdat zij denken dat de huizenprijzen verder kunnen dalen. De doorstroming van mensen die een andere koopwoning willen kopen, zal stagneren. Dit heeft ook weer invloed op de starters, die nu al moeilijk een geschikte woning kunnen vinden.

Rente lang vastzetten of niet?

Mensen die nu een huis willen kopen, krijgen te maken met een moeilijke beslissing. Moet u de rente voor lange tijd vast te zetten of voor een kortere periode? Niemand kan in de toekomst kijken. Wel blijkt uit het verleden dat de rente behoorlijk kan fluctueren.

Om niet te veel risico te nemen, maar toch te profiteren als de rente weer gaat dalen, kan u uw hypotheek in diverse delen opsplitsen. Neem voor deze delen ieder afzonderlijk verschillende rentevaste periodes. Het is wel verstandig om goed uit te laten berekenen of u bij een toekomstige hogere rente uw maandlasten nog wel kan betalen.

Wie zitten blijft: hertaxatie?

Stel nu dat de woningprijzen flink dalen door de stijgende rente.

Opvallend is ook dat in de voorwaarden staat dat een bank het recht heeft uw woning te hertaxeren. Dit is tot op heden nog nooit op grote schaal gebeurd, want de gevolgen zijn namelijk enorm. Stel uit de hertaxatie komt naar voren dat uw woning met 10% is gedaald. Dit betekent dat voor enorm veel mensen de hypotheek niet meer binnen de bandbreedte valt. Een aanpassing zal dan noodzakelijk zijn. Ter verduidelijking een voorbeeld van iemand die een maximale aflossingsvrije hypotheek heeft met NHG:

Koopprijs woning 200.000
Kosten koper 20.000
Benodigde hypotheek met NHG 220.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek 100.000
Waarde na hertaxatie 180.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek 90.000

Het verschil van 10.000 euro moet nu worden betaald.

Jun 16

De kredietcrisis en de wereldwijde onbalans hadden zich niet voorgedaan als centrale banken meer aandacht hadden besteed aan traditionele indicatoren zoals geldschepping en kredietgroei. Ongebreidelde geldgroei leidt uiteindelijk tot ongecontroleerde kredietgroei en inflatie. Dit werd te laat opgemerkt, omdat centrale banken tegenwoordig alleen nog maar oog hebben voor de consumenteninflatie die door de opkomst van de Aziatische economieën lang laag bleef. De geldgroei verstopte zich in huizenprijzen en de prijzen van obligaties, aandelen en derivaten.

geldgroei Nederland

In de eurozone is in de afgelopen jaren veel meer geld bijgedrukt dan is vastgelegd in het Verdrag van Maastricht. In dat Verdrag hebben de landen afgesproken om de geldgroei (M3 * ) niet boven de 4,5% te laten uitkomen. Maar de werkelijke geldgroei ligt de laatste maanden stevig boven dit percentage.

In de drie maanden tot en met april bedroeg de groei gemiddeld 10,7%.

De stijging van de geldhoeveelheid overtreft de raming van vooraf geraadpleegde economen. Zij gingen uit van een stijging van de geldhoeveelheid in april met 10,3% en een stijging van het gemiddelde over de afgelopen drie maanden van 10,6%.

Als de geldhoeveelheid te hard groeit kan dat duiden op toenemend inflatiegevaar, wat van invloed kan zijn op de rentepolitiek van de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB streeft naar een inflatie beneden de 2% voor de eurozone.

Zie ook meervrijheid.nl en dit stuk op de site van Erasmus Universiteit Rotterdam.

Meer informatie over inflatie kunt u hier vinden

* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.

Artikel 105 van het Verdrag van Maastricht: (Maastricht Treaty Article 105)

“Het hoofddoel van het ESCB (Europees Stelsel van Centrale Banken) is het handhaven van prijsstabiliteit. Onverminderd het doel van prijsstabiliteit ondersteunt het ESCB het algemene economische beleid in de Gemeenschap teneinde bij te dragen tot de verwezenlijking van de in artikel 2 omschreven doelstellingen van de Gemeenschap”.

Artikel 2 stelt als doelstellingen van de Gemeenschap:

“… het bevorderen van een harmonische en evenwichtige ontwikkeling van de economische activiteit binnen de gehele Gemeenschap, een duurzame en niet-inflatoire groei met inachtneming van het milieu, een hoge graad van convergentie van de economische prestaties, een hoog niveau van werkgelegenheid en van sociale bescherming, een verbetering van de levensstandaard en van de kwaliteit van het bestaan en de economische en sociale samenhang tussen de Lidstaten”.

http://www.eurotreaties.com/maastrichtec.pdf

Hoewel het Verdrag van Maastricht duidelijk stelt dat de hoofddoelstelling van de ECB het handhaven van prijsstabiliteit is, wordt deze doelstelling niet expliciet uitgewerkt. De nadere precisering is door de ECB zelf opgesteld: “Prijsstabiliteit wordt gedefinieerd als een jaarlijkse stijging van de Geharmoniseerde Consumptieprijsindex (HICP) voor het eurogebied van onder, maar dichtbij 2%. Prijsstabiliteit moet worden gehandhaafd op de middellange termijn.”

IRIS(Rabobank) verwacht dat centrale banken, waaronder de ECB, een hogere inflatie feitelijk zullen accepteren. Tegelijkertijd neemt de macro-economische volatiliteit toe.

Het kabinet is hiervan volledig op de hoogte…

Waar komt geld vandaan?

In de VS is de geldgroei nog veel hoger…

Pam Woodall, The Economist

Schulden europa

Jun 14

Een lening van 4 tot 4,5 keer het bruto jaarsalaris. Dat is het maximale bedrag dat Vereniging Eigen Huis koopstarters adviseert te lenen. Dat slechts een handvol starters luistert naar dit advies blijkt uit onderzoek van dezelfde organisatie onder huizenkopers in de leeftijd van 20 tot 29 jaar. Starters shoppen vaak net zo lang totdat ze een geldschieter vinden die het gewenste aankoopbedrag wil verstrekken.

Leengedrag starter

Een hoge lening krijgen starters echter niet zomaar losgepeuterd. De 650 000 koopstarters die de komende jaren op zoek zijn naar een woning, moeten soms bij wel vijf hypotheekverstrekkers aankloppen om een huis te kunnen kopen. Volgens de grootste adviesorganisaties de Hypotheker, Hypotheek Shop en Huis en Hypotheek slaagt twintig procent tot een kwart van hen er niet in om een hypotheek te krijgen in de populaire randsteden. Vooral tijdelijke contractanten en freelancers vallen tussen wal en schip. Het verschilt van bank tot bank of zij een intentieverklaring van de werkgever of drie aangiftes inkomstenbelasting moeten laten zien.

Woonlastennorm

Naast het tekort aan betaalbare starterwoningen, is de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen de belangrijkste reden voor de lange zoektocht van starters op de woningmarkt. Sinds 1 januari 2007 mag een hypotheek niet hoger zijn dan 4,5 keer het bruto jaarinkomen, zoals ook de woonlastennorm van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) dat voorschrijft. De norm berekent hoeveel procent van het inkomen verantwoord aan woonlasten mag worden uitgegeven. Slechts in uitzonderlijke gevallen mogen hypotheekverstrekkers daarvan afwijken.

Het belangrijkste doel van de norm is mensen te beschermen tegen overkreditering. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) blijkt dat deze bescherming hard nodig is. Starters weten vaak niet dat ze aanspraak maken op starterleningen en subsidies van de overheid. Een meerderheid van de starters is evenmin op de hoogte van de voorwaarden van de hypothecaire verplichtingen. Ze gaan er ten onrechte vanuit dat de gevaren van een maximale hypotheek worden afgedekt door het afsluiten van een arbeidsongeschiktheidsverzekering. De kosten voor onderhoud en reparatie aan de eigen woning zien ze dikwijls over het hoofd.

Overkreditering

Door de invoering van de nieuwe norm is het er niet makkelijker op geworden om een huis te financieren. Voor de gemiddelde koopstarter met een inkomen dat lager ligt dan modaal is het een hele opgave om een huis van twee ton gefinancierd te krijgen. In plaats van een goedkoper huis te zoeken of wat langer in een huurhuis te blijven wonen, zoeken starters vaak net zo lang door totdat ze een hypotheekverstrekker vinden die wel met hun in zee wil. Veel starters redeneren hierbij dat het wel in orde komt met de financiën, zodra de inkomsten omhoog gaan door bijvoorbeeld een salarisverhoging.

De gevaren van een financiële strop bij het afsluiten van een maximale lening zijn duidelijk. Als inkomen wegvalt door een overlijdensgeval, een zwangerschap of het stuklopen van een relatie bijvoorbeeld. Dikwijls kunnen mensen dan niet anders dan het huis te verkopen, als het al niet uitloopt op een gedwongen verkoop. In het laatste geval kunnen zij niet aankloppen bij de Nationale Hypotheek Garantie, omdat die een grens stelt bij hypotheken tot 4,5 keer het inkomen en een koopsom van maximaal 240 000 euro. De restschuld blijft dan dus op naam van de starter staan en een doorstarten naar een tweede woning wordt onmogelijk.

Goed hypotheekadvies

Ter voorkoming van dit soort problemen, wil een goede financiële adviseur daarom altijd weten of de consument de financieringslasten in de toekomst kan opbrengen. Hij kijkt daarom niet alleen het loopbaanperspectief, maar ook naar eventuele uitstaande leningen, de gezinssituatie, kinder- en pensioenplanning en de aard en bestendigheid van het inkomen. Een deskundig advies is van groot belang als je bedenkt dat de meerderheid van de starters slecht op de hoogte is van de eigen financiële mogelijkheden en beperkingen.

Toch is niet iedereen even blij met de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De Hypotheker, Hypotheek Shop en Huis en Hypotheek vinden dat de regeling teveel mensen dupeert. Ze zijn het erover eens dat mensen beschermd moeten worden tegen overkreditering, maar krijgen sinds de invoering van de norm opvallend veel klanten over de vloer die ze wel verder willen, maar niet kunnen helpen. Zo kreeg een hoog opgeleid stel zonder kinderwens voorheen nog wel eens tonnetje extra, terwijl dat er nu vaak niet meer bij is.

De bank en de los-vast contractant

Voor tijdelijke contractanten, freelancers en zelfstandige ondernemers is het vaak nog lastiger om een hypotheek te krijgen. De Postbank houdt vast aan twee jaarrekeningen en de Rabobank in Utrecht praat pas met ondernemers en freelancers als zij drie jaarrekeningen of aangiften inkomstenbelasting laten zien. Zij kunnen daarentegen al wel eerder terecht bij de ABN AMRO en ING bank.

Voor tijdelijke contractanten speelt mee of de werkgever een intentieverklaring kan overleggen waarin staat dat hij de intentie heeft om het contract te verlengen. Bij de Postbank is een dergelijke verklaring zelfs een voorwaarde voor een gesprek. Daarnaast helpt de bank enkel klanten met minimaal een jaarcontract. In tegenstelling tot de ABN AMRO en ING bank waar onder bepaalde voorwaarden ook halfjaarcontractanten terecht kunnen zonder intentieverklaring.

Jun 14

Global Property Guide becijferde dat de huizenprijzen in Nederland onafgebroken zijn gestegen sinds de forse correctie in de jaren tachtig. Een belangrijke aanjager van de huizenprijs was de toename van het besteedbaar inkomen van de Nederlander, dat tussen 1990 en 2000 gemiddeld steeg met 6% per jaar, terwijl de gemiddelde inflatie beperkt bleef tot 2%.

De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz komt tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. Eichholtz hanteerde hierbij een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht zouden een goede indicatie zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijs in het algemeen, aangezien de grachtenpanden altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad. Voor een gemiddeld huis aan de Herengracht moet momenteel circa € 2,6 miljoen worden neergeteld.

Wie de huizenprijzen in Nederland over de afgelopen driehonderd jaar bekijkt, zal tot de conclusie komen dat deze aan sterke fluctuaties onderhevig zijn. De gestage stijging die we in de afgelopen jaren hebben meegemaakt, hoeft dan ook niet te betekenen dat een crisis op de Nederlandse huizenmarkt zich niet opnieuw kan voordoen. Eichholtz meent dat de nog immer toenemende vraag naar huizen in Nederland onder meer te danken is aan de stijgende inkomens. Hiermee bevestigt hij de rol van het bestedingsvermogen als aanjager van de huizenprijs, zoals die ook door Global Property werd vastgesteld. Een recessie echter zou in ons land een neerwaartse impuls kunnen geven aan de prijzen van huizen.

Dat ons land in economisch opzicht minder florissante tijden tegemoet gaat, wordt inmiddels algemeen aanvaard. Lange tijd werden huizen gekocht vanuit een soort common sense gedachte. Een koophuis was het ultieme beleggingsobject en men was een dief van de eigen portemonnee indien men de voorkeur gaf aan een huurwoning. We kunnen in ieder geval stellen dat deze vanzelfsprekendheid inmiddels passé is.
huizenprijzen afgelopen 300 jaar
Bron: Harm van Wijk

Jun 14

In het NRC (NRC Handelsblad, 28 april) geeft R.G.C. van den Brink, oud-bestuurder van ABN amro en hoogleraar Financials Institutions zijn visie over de Nederlandse huizenmarkt. Een korte samenvatting:

  • huizenprijs NL keldert onvermijdelijk, net als in de jaren ’70.
  • hij verwacht tevens een zeer hoge inflatie.
  • hij beschrijft hoe dit (vergelijkbaar) in de jaren ’70 ging: aanvankelijk hielden de monetaire autoriteiten de de rente relatief laag, tot en met een negatieve reële rente aan toe. Daarna was er nog maar 1 remedie: korte rente sterk verhogen,en een recessie voor lief nemen. Dat scenario leidt dan onvermijdelijk tot een daling van de huizenprijzen.
  • hij verwacht een correctie van minstens 30%.

Hieronder een stukje uit het archief van het journaal uit 1981. Hieruit kunt u opmaken hoe het er toen aan toe ging.

De economische situatie in Nederland was niet rooskleurig. De werkloosheid was hoog, vooral ook onder schoolverlaters en arbeiders afkomstig uit Turkije en Marokko. Deze laatste groep kende tevens nog veel aanpassingsproblemen. Veel bedrijven moesten sluiten en zelfs gemeenteambtenaren werden ontslagen. Dit leidde tot veel stakingen en acties van het personeel, zoals bij het openbaar vervoer in Den Haag, waar drie weken geen trams of bussen reden. Ook de huizenmarkt stortte in. De rente was hoog en voor velen was een nieuw huis daardoor onbetaalbaar, ondanks kelderende huizenprijzen.

Jun 1

De ontwikkeling van de hypotheekrente toont vanaf het begin van de jaren zestig tot het begin van de jaren tachtig een stijgende tendens. Sinds 1981 is deze tendens dalend. We zien binnen deze perioden krachtige pieken. Begin zeventiger jaren schoot de rente omhoog door de eerste wereldwijde oliecrisis. Prijzen en inflatie stegen toen snel door de gestegen olieprijzen.

Een tweede grote piek was van 1978 tot en met 1981. De tweede oliecrisis brak uit en Nederland had ook nog eens last had van hardnekkige inflatie, stijgende overheidstekorten en een ververhitte huizenmarkt. De hypotheekrente beleefde zijn hoogtepunt in september 1981. De gemiddelde rente bedroeg toen 13,4%. Gelukkig wist de overheid vervolgens haar begrotingstekorten onder controle te krijgen, waarmee de inflatie kon worden bedwongen en de rente terugliep.

Tegen het einde van de jaren tachtig steeg de kapitaalmarktrente opnieuw aanzienlijk. Dit kwam voor een belangrijk deel door het beroep op de kapitaalmarkten voor de wederopbouw van de voormalige Oostbloklanden na de val van de Berlijnse Muur in 1989. Een hernieuwde periode van daling deed zijn intrede in de aanloop naar de invoering van de euro. Het risico en de inflatieverwachting dallden en zo kon de kapitaalmarktrente opnieuw omlaag.

Stijging van de rente

Medio 2005 stond de rente op het historisch lage pijl van 3,4%. Vanaf dat moment zien we echter dat er een ommekeer heeft plaatsgevonden en dat de rentes stapje voor stapje omhoog zijn gekropen tot gemiddeld 5%. Historisch gezien is dit natuurlijk nog steeds laag, maar voor een groep mensen kan het wel degelijk impact hebben op de maandlasten, zowel in positieve als in negatieve zin. Sloot u in 1993 een hypotheek af met een rentevaste periode van 15 jaar tegen een rentepercentage van ruim 7%, dan gaat u nu maandelijks fors minder betalen. Maar koos u in 2003 voor een korte rentevaste periode van 5 jaar (gemiddelde rente bedroeg toen 3,8%), dan krijgt u nu te te maken met een rentestijging van meer dan 1% en dus ook met een stijging van de maandlasten.

historie hypotheekrente