May 14

Wat verrassend, de Rabobank verwacht net als de ING groep, minister Bos en de makelaars dat de huizenprijzen altijd blijven stijgen. Dit zegt men om het vertrouwen in de woningmarkt hoog te houden.

Vertrouwen is een toverwoord voor de banken en een leugentje om bestwil kan dan geen kwaad.

Men vergeet wel te vermelden dat de cijfers van het kadaster een heel ander beeld laten zien. In maart zijn de huizenprijzen gedaald. Wanneer de woningmarkt in Nederland ook maar een lichte crisis mee zou maken, zal Rabobank haar Triple-A status verliezen. Dit zou vervelende gevolgen hebben die door de kredietscrisis alleen maar versterkt zouden worden.

De Rabobank ziet bij licht stijgende rente de huizenprijzen stijgen met 3%. Dit komt overeen met de inflatie. De Nederlandse woningmarkt heeft de afgelopen periode al te kampen met een flinke daling van het aantal verkochte woningen en deze problemen zullen niet zomaar verdwijnen. Verder is er ook nog het probleem van de betaalbaarheid. De betaalbaarheidsindex staat nu op het niveau van vlak voor de laatste crash.

Mocht nu nog vragen hebben of u leest dit als de huizenprijzen al flink gedaald zijn dan kun u verhaal halen bij: Martijn de Jong-Tennekes (030 – 2164490), D.M.Jong@rn.rabobank.nl, de Rabo-econoom die dit soort mooie berichten in opdracht van zijn werkgever naar buiten brengt.

Daling huizenprijzen

May 12

De laatste keer dat sprake was van een snelle prijsontwikkeling zoals de afgelopen jaren, was midden jaren 70. De prijzen waren eind jaren 70 zo ver doorgestegen dat de betaalbaarheid onder druk kwam te staan. De economie verslechterde daarnaast en de werkeloosheid steeg aanzienlijk vanwege de recessie waar Nederland zich in bevond.

Huishoudens kwamen hierdoor in betalingsproblemen terecht, waardoor zij genoodzaakt waren hun huis te verkopen. Aangezien vele gezinnen tegelijk in de problemen kwamen ontstond een overaanbod van woningen wat begin jaren 80 een forse prijsdaling tot gevolg had. Men sprak van een zogeheten ‘luchtbel’ in de woningmarkt die was doorgeprikt.

Huizenprijzen 1970 - 2002

Overzicht gebeurtenissen:
De jaren 1973-1982, waarin het prijsverloop in twee perioden uiteenvalt, die echter sterk met elkaar samenhangen. De eerste periode loopt van 1972 tot aan de tweede helft van 1978 en wordt in alle jaren gekenmerkt door een zeer forse gemiddelde prijsstijging. Zo bedroeg de gemiddelde jaarlijkse nominale prijsstijging in deze periode maar liefst 20%, met uitschieters van 29% in 1976 en 40% in 1977.

Op het hoogtepunt van de nominale prijsontwikkeling in de tweede helft van 1978 wordt uiteindelijk een gemiddelde nominale prijs bereikt van ƒ 201.800,-; een niveau dat pas in de eerste helft van 1993 geëvenaard zou worden. In reële termen bedraagt de gemiddelde verkoopprijs ƒ 292.700. Dit bedrag is nog altijd 15% hoger dan de prijs die eind 1998 bereikt werd. In de daaropvolgende periode uit de tweede fase die in de tweede helft van 1978 aanvangt en doorloopt tot aan 1983, nemen de nominale prijzen jaarlijks weer af met gemiddeld 31%, waarbij een dieptepunt wordt bereikt van ƒ 137.300,- in de tweede helft van 1982. Ook in deze periode is de afname gelijkmatig. De recessie op de markt vankoopwoningen duurt in totaal vier jaar.

De derde fase in het prijsverloop van koopwoningen betreft een korte periode van drie jaar en bestrijkt de jaren 1983-1985. In deze periode stabiliseren de nominale prijzen zich, terwijl reëel gezien de prijzen nog wat verder zakken tot ongeveer het niveau van 1972. Op dit moment is er volop discussie of er wederom sprake is van een luchtbel in de woningmarkt. De meest gehoorde mening van de ‘experts’ is dat een prijscorrectie te verwachten is.

bron financiële data: prof. dr. P.J. (Peter) Boelhouwer

May 11

Er zijn verschillende hypotheekvormen. De volgende 2 zijn “veilig”:

1 Annuitaire hypotheek: Je leent geld, tegen een van te voren afgesproken rente. Je lost ook af. Aan het einde van de looptijd is gegarandeerd de schuld afgelost.
2 Spaarhypotheek: Je leent geld, en daartegenover staat een spaarpolis met gegarandeerde rente. Formeel los je tijdens de looptijd niets af, maar daar tegenover staat het voordeel dat rente op hypotheken fiscaal aftrekbaar is (binnen zekere grenzen). Op het eind van de looptijd van de hypotheek is gegarandeerd de schuld afgelost

De derde is al heel wat minder veilig:
3 Aflosvrije hypotheek: Je leent geld maar lost niets af. Je gokt erop dat aan het eind van de looptijd van de hypotheek je woning zoveel meer waard is geworden dat bij verkoop alle overwaarde genoeg is om de schuld te betalen. Je gaat er dan ook van uit aan het eind van de looptijd te verhuizen. Dit is niet veilig, want de koper speculeert op eeuwig stijgende huizenprijzen. Je bent dus niet gegarandeerd van je schuld af bij het eind van de looptijd van de hypotheek.

Het onveiligste voor de koper is:
4 Beleggingshypotheek.
Je leent wel geld, tegen een vastgestelde rente. Het kapitaal wat je opbouwt wordt verkregen door beleggingen. Hoeveel deze renderen weet je niet tevoren. Aan het eind van de looptijd van de hypotheek is maar te zien of je genoeg kapitaal hebt opgebouwd om de schuld af te lossen. De vastgestelde rente op de hypotheek wordt wel door de bank geeist, maar het rendement op de beleggingen wordt door dezelfde bank niet gegarandeerd.

Verschil tussen hypotheekvorm 4 en 1/2 is dat de bank geen enkel risico loopt. Zij hoeven namelijk niets te garanderen: Zie bieden geen rentepercentage aan op je beleggingen.

Banken zijn ZEER geïnteresseerd in het verkopen van beleggingshypotheken.

May 5
Na een periode van enorme prijsstijgingen is Spanje in een periode van crisis terechtgekomen. De waarde van woningen is de afgelopen twaalf maanden ongeveer 5 – 10% gedaald. Dít, in combinatie met de relatief hoge hypotheekrente, maakt dat een Spanjaard zich wel twee keer bedenkt voor hij een nieuwe woning koopt. Beter is het nog even te wachten in de hoop op verdere prijsverlagingen.
Voor de onroerend goedsector is dit alles niet minder dan een ramp. Een derde van de sind 2005 gebouwde woningen (1,8 miljoen) is nog niet verkocht. De situatie is precair in Castilla-La Mancha, waar 68,5% nog in de verkoop staat. Alleen de Canarische Eilanden onttrekken zich aan de crisis.
Er zijn weliswaar geen officiële cijfers van niet-verkochte woningen, maar het aantal kan vrij nauwkeurig worden geschat door het aantal verkochte woningen af te trekken van het aantal opgeleverde woningen. Het aantal niet-verkochte woningen groeit nog steeds omdat vele projecten nog niet zijn afgerond. Experts schatten dat het aantal binnenkort rond de 750.000 zal liggen.
Waar bevinden zich deze huizen? Niet alleen aan de kust of in de bergen, waar veel Spanjaarden een tweede woning willen hebben. Nee, het zijn vooral de randen van de grote steden waar de stock zich ophoopt. Vooral de situatie rond Madrid is schrijnend. De spookstad Seseña (Toledo) heeft inmiddels nationale faam verworven.
In Catalonië valt het nog wel mee. Echter ook hier blijken inmiddels 8000 nieuwe woningen in de buurt van Barcelona onverkocht. Eén van de promotoren geeft toe dat er bijvoorbeeld in Sant Cugat, een buurgemeente van Barcelona, veel woningen alleen worden verkocht als de prijs wordt verlaagd. In Valencia en Murcia, waar zich veel projecten bevinden van vakantiewoningen, is meer dan de helft nog niet van eigenaar verwisseld.
De sector vreest dat het ergste nog niet voorbij is, en vraagt steun aan de overheid.
Apr 30

Een Nederlandse bank, die failliet gaat, dat gebeurt niet zo snel. En als het al gebeurt, denken velen meteen aan hun spaargeld, maar wat betekent een failliete bank voor spaargeld en lening?

Depositogarantiestelsel

Kleinere spaarbanken zijn er vaak als de kippen bij, om te melden dat ze vallen onder het depositogarantiestelsel van de Nederlandsche Bank. Denk aan nieuwe prijsvechters als de Anadolubank, Yapi Kredi en zo verder. Spaarbanken met een relatief hoge rente, die spaarders over de streep willen trekken door op de garantiestelling van de Nederlandse bank te wijzen. Kortweg betekent de garantie, dat per persoon, per bank, bij faillissement van een spaarbank door de Nederlandsche Bank 20.000 euro wordt volledig vergoed, en van de 20.000 euro daarboven nog eens 90%. Het is dus zeker de moeite waard, om goed na te gaan of een bank wel onder het Nederlandsche depositogarantiestelsel valt. De Belgische Argenta Bank, bekend om zijn goedkope betaalrekening, valt bijvoorbeeld onder Belgisch recht. Bij Argenta is daarom maximaal 20.000 euro verzekerd, de rest dus niet. Bovendien zijn anonieme rekeningen uitgesloten.

Spaardeposito bij spaarbank

Ten aanzien van de spaardeposito geldt, dat die gelijk is geschakeld met een spaarrekening, tenzij het een achtergestelde spaardeposito betreft. In dat geval loopt u twee extra risico’s:

  • achtergestelde deposito’s vallen niet onder het depositogarantiestelsel,
  • achtergestelde deposito’s staan bij een failliete bank volledig achter in de rij, om eventueel uitbetaald te worden. Ze heten niet voor niets achtergesteld. Niet voor niets ook zijn de rentevergoedingen op achtergestelde deposito’s aanmerkelijk hoger dan op gewone spaardeposito’s

Bank failliet, en dan

Dat een bank failliet gaat blijft natuurlijk nooit onopgemerkt. Media en pers zullen meteen op het item springen en de Nederlandsche bank zal advertenties plaatsen. Zodra de Nederlandsche Bank zijn advertenties heeft geplaatst is het oppassen geblazen: u heeft dan vijf maanden de tijd om bij DNB een schadeformulier op te vragen en deze zo spoedig mogelijk in te vullen. Vooral als u in het buitenland vertoeft kan dit nog wel eens tricky zijn.

Een lening

Eenmaal failliet zal per aanvrager de situatie worden bekeken. Normaliter zullen schulden en spaartegoeden eerst worden gesaldeerd. Als er een positief spaarsaldo overblijft, geldt daarvoor het depositogarantiestelsel. Is de lening groter dan het spaarbedrag, dan zal door de curator worden bekeken hoe de rest van de lening bij een andere bank kan worden geplaatst.

Tips

Enkele tips zijn er wel te geven:

  • plaats nooit al uw spaargeld bij één bank, maar spreidt uw geld over enkele banken,
  • vraag u af of het wel verstandig is om zowel de lening als uw spaargeld bij dezelfde bank te hebben. Hebt u uw lening bij bank Y en het spaargeld bij bank Z dan zal bij faillissement van Y of Z niet worden gesaldeerd. Heeft u alles bij een failliete bank, dan worden lening en spaartegoed wel gesaldeerd, voordat het eventueel tot een vergoeding komt,
  • maak gebruik van een en/of rekening wanneer u met zijn tweeën bent. De vergoeding is dan maximaal het dubbele,
  • open eventueel ook rekeningen op naam van uw kinderen. Ook die hebben recht op uitkering volgens het depositogarantiestelsel,
  • let er op of banknamen niet onder hetzelfde moederbedrijf vallen, want die worden dan als één bank gezien. Stel banken X en Y vallen onder moederbank Z, die failliet gaat. Dan worden de saldi van X en Y samengeteld, en geldt het depositogarantiestelsel dus slechts eenmaal. Interessante voorbeelden zijn Fortis en ABN AMRO, na de overname ABN AMRO, en de ING en de Postbank.

Slot

Niemand hoeft, ook in onzekere tijden echt in paniek te raken waar het liquidaties van banken betreft. Maar zeg nooit nooit, en be prepared. Dat laatste is namelijk zeer eenvoudig.

update oktober 2008:

Op dinsdag 7 oktober heeft minister Bos na afloop van de Raad van de Europese ministers van Financiën bekend gemaakt, dat Nederland de garantie voor deposito’s voor een periode van 1 jaar wordt verhoogd naar 100.000 euro zonder eigen risico. Dat is dus te weinig, om een spaardeposito te nemen van 1 jaar of meer.

Depositogarantiestelsel

De deposito garantie regeling is niet aangepast op 7 oktober 2008, maar het garantiebedrag. Die is namelijk verhoogd naar 100.000 euro. Voor particulieren, en de kleinere ondernemingen met een zakelijke rekening, die een verkorte balans mogen voeren. Maar is daarmee alle kou uit de lucht. Ik denk het niet.

Garantietermijn spaarbank

Wat namelijk minder de pers heeft gehaald, is dat de garantie voor 1 jaar geldt, en daarna verlengd kan worden. Dat is dus mooi voor dit moment, en voor de ongelukkige spaarders van Icesave, maar een jaar is zo voorbij. Sterker nog: nu een spaardeposito of termijndeposito nemen met een looptijd van één jaar of meer, is alleen maar veilig als u rekening houdt met de garanties vóór de actie van minister Bos:

* 20.000 euro volledig gegarandeerd,
* de volgende 20.000 euro is gegarandeerd voor 90%,
* het geldt per persoon en per instelling voor de banken die onder het depositogarantiestelsel vallen. Ook bij de juiste buitenlandse bank

De actie tot verhoging van de garantie lijkt dan ook meer een poging om voor de komende maanden de onrust wat weg te nemen. Maar wat zal er gebeuren als het weer wat beter gaat met de banken?

Deposito of spaarrekening

Dat betekent eigenlijk dat de deposito’s met een looptijd van 1 jaar of langer al uit den boze zijn, tenzij u onder 40.000 euro blijft. Sterker nog: hoe dichterbij we bij 7 oktober 2009 komen, hoe aantrekkelijker het wordt, om een spaarrekening zonder voorwaarden te nemen en uw geld verder te spreiden.

Apr 28

De totaalrendementen behaald met Europees niet-genoteerde vastgoedfondsen zijn in 2007 dramatische gedaald van +21% in 2006 naar -3,9% in 2007. ‘De daling hangt samen met de waardedaling van de dollar en Britse pond ten opzichte van de euro en de slechte performance van de Britse markt voor niet-genoteerd vastgoed’, meent Lisette van Doorn, ceo van Inrev, het Europese platform voor niet-genoteerd vastgoed tijdens de jaarlijkse conferentie in Istanbul.housing bubble

Maar het beeld is niet overal hetzelfde stelt Van Doorn. ‘Continentaal Europa liet een sterk rendement zien van 12,5% over 2007 wat blijkt uit de nieuwe Europe’s ex-UK vastgoedindex van de Inrev, Dat is weliswaar lager dan de 16,1% over 2006 maar toont tevens aan dat de negatieve invloed van de kredietcrisis binnen de Europese vastgoedmarkten sterk varieert.’
Op landenniveau lieten Finland, Frankrijk en Nederland in 2007 de hoogste rendementen zien met 15,5%, 12.9% respectievelijk 12.8%. Op het niveau van de vastgoedsegmenten lieten de woningen en kantoren een outperformance zien boven winkels en bedrijfsruimten/logistiek met rendementen van 8,8% respectievelijk4,4%.
Voor de eerste keer publiceerde de Inrev de resultaten van de drie verschillende managementstijlen bij de niet-genoteerde fondsen over 2007: ‘core’ fondsen – met laagste risico – behaalden een totaalrendement van -4,7%, value-added fondsen – gemiddeld risico – behaalden -3,1% en de opportunistische fondsen – met hoogste risicograad – 20,1%.

Apr 7

Nederlandse bankenBanken voorzien dalende huizenprijzen en leegstand, doordat er de komende jaren volgens hun in het wilde weg wordt bijgebouwd. De woningmarkt zou zelfs kunnen ‘instorten’, aldus de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

Maar volgens makelaarsclub VBO houden de banken een eenzijdig verhaal, en moet de woningmarkt worden opengebroken om starters een kans te geven.

Volgens de NVB, waarvan alle grote banken lid zijn, jaagt de overheid de bouwproductie onnodig op. ,,Gestreefd wordt naar een aantal van tachtig tot honderdduizend nieuwe woningen per jaar. Dat getal is verre van realistisch en we houden onszelf daarmee voor de gek. Bouwen, bouwen, bouwen is momenteel het credo. Daarbij wordt helemaal niet gekeken naar de woonwensen van consumenten. Door te focussen op aantallen die per se gehaald moeten worden, bestaat het gevaar dat de markt uiteindelijk instort’’, zegt NVB-directeur N. Rietdijk.

Volgens de NVB is het realistisch om de komende jaren in ons land te streven naar nieuwbouw van zestig tot zeventigduizend woningen per jaar. ,,Daarbij moet de verhouding tussen het aantal gebouwde appartementen en eengezinswoningen veranderen. Er zijn te veel appartementen gepland en daardoor wordt de doorstroming beperkt.’’

De NVB erkent dat er woningschaarste heerst. Hoe kunnen de prijzen dan dalen? Rietdijk: ,,Kijk eens naar het aanbod van nieuwe en bestaande woningen. Dat is de afgelopen jaren fors opgelopen en staat op een historisch hoog niveau. Daardoor dalen uiteindelijk prijzen. Het hoge aanbod is veroorzaakt doordat niet gekeken wordt naar de woonwensen van de consument.’’ Eenzijdig Michiel Goofers van makelaarsorganisatie VBO is het niet eens met de conclusies van de NVB. ,,Banken belichten het probleem te eenzijdig. Als we te weinig bouwen, verandert er niets en wordt het probleem van starters op de woningmarkt niet opgelost. Die kunnen nu niet aan een huis komen omdat woningen te duur zijn.’’ Goofers vreest niet voor dalende prijzen. ,,Zolang nog sprake is van woningnood, lijkt het risico mij zeer beperkt. Een stijgende rente en teruglopende economie kunnen wel zorgen voor een drukkend effect.’’

bron: bouwtrefpunt.nl

Apr 7

Harm van Wijk, directeur van BeursBulletin, waarschuwt dat de huizenmarkt in Nederland gevaarlijke trekken krijgt. Op de vraag: huren of kopen antwoord hij dat huren verstandiger is.

Harm was eerder verantwoordelijk voor het opzetten van de beleggingssites van SNS Bank en DFT.nl. Daarna werkte hij mee aan het opstarten van onder andere BinckBank en SNS FundCoach.

De huizenmarkt anno 2008 heeft volgens Harm veel weg van de markt begin jaren 80 toen de woningmarkt zeer zware klappen kreeg.

Apr 7

House Price Gap Nederland staat op de tweede plaats in de wereld als het gaat om onverklaarbare stijgingen van de huizenprijs. Bijna eenderde deel van de gemiddelde prijsstijging op de huizenmarkt tussen 1997 en 2007 heeft niets te maken met factoren die normaliter van invloed zijn op de huizenprijs.

Dit kan worden gezien als een indicatie van overwaardering van de huizenmarkt, zo blijkt uit nieuwe berekeningen van het Internationaal Monetair Fonds. Volgens het IMF zijn prijsstijgingen van huizen in Oostenrijk, Zweden en Duitsland relatief evenwichtig. In de Verenigde Staten, waar prijzen in 2007 zijn gedaald, zijn huizen nog 11,2% overgewaardeerd. In Ierland werd de grootste onverklaarbare prijsstijging van woningen geconstateerd. De organisatie werkt met een model dat de invloed van diverse factoren, zoals de betaalbaarheid van koopwoningen en leeftijdsopbouw, op de prijsstijging van huizen meet.

Roberto Cardarelli de hoofdauteur van het hoofdstuk over huizenprijzen in de World Economic Outlook van het Internationaal Monetair Fonds (IMF).

zie ook: economist.com , mejudice.nl