Jul 19

Recessies worden veroorzaakt door het veranderlijke geldhoeveelheidbeleid van centrale banken. Nadat een centrale bank door te veel geld bij te drukken de inflatie (de geldontwaarding) uit de hand heeft laten lopen, stapt zij vaak te hard op de monetaire rem. Keer op keer leidt een abrupte vermindering van de geldcreatie tot een recessie.

Verstorend geldhoeveelheidbeleid
De oorzaak hiervan moet gezocht worden in de effecten van het geldhoeveelheidbeleid op de kapitaalmarkt. De geldcreatie van centrale banken verloopt in de regel langs twee kanalen, die beiden het krediet op de kapitaalmarkt beschikbaar voor investeringen vergroten:
*Via het ‘disconto-instrument’: de centrale bank verstrekt leningen bestaande uit nieuw gecreëerd geld aan banken tegen een rentetarief dat lager is dan op de markt. De banken lenen op hun beurt het extra geld weer uit en verruimen zo de kapitaalmarkt.
*Via ‘open markt operaties’: de centrale bank koopt met nieuw gecreëerd geld staatsobligaties aan op de kapitaalmarkt. Fondsen die anders belegd zouden zijn in deze staatsobligaties komen hierdoor vrij voor particuliere investeringen.

Wanneer de geldgroei plotseling en onverwacht afvlakt, gebeurt hetzelfde met de kredietgroei. Dit heeft tot gevolg dat minder particuliere investeringen kunnen worden gefinancierd dan verwacht, en dat nog onvoltooide investeringsprojecten door het ontbreken van krediet waarop gerekend was geen voortgang meer kunnen vinden. De prijzen van investeringsgoederen en de kapitaalwaarde van ondernemingen zullen bijgevolg afnemen (lagere beurskoersen), en investeringssectoren (de industrie, en recentelijk ook ICT) worden getroffen door een lagere vraag naar hun producten.

De verstoring in de investeringssectoren heeft repercussies op andere sectoren, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere vraag naar kantoorartikelen en luxe consumptiegoederen. Naargelang de recessie vordert, raken dus ook andere sectoren in de problemen. Hierdoor zal er in de hele economie sprake zijn van lagere kapitaalwaardes, herstructureringen van bedrijven, en in sommige gevallen zelfs faillissementen. Uiteindelijk is ook werkloosheid onvermijdelijk.

Historie
De meest beruchte recessie was die van de crisisjaren van begin jaren ’30. Deze ‘Grote Depressie’ werd voorafgegaan door een afvlakking van de geldcreatie in 1929, en was het diepst in landen waar in de jaren daarna een negatieve geldgroei plaats vond. In de VS waar de crisis het hevigst was, nam de geldhoeveelheid van medio ’30 tot medio ’33 met in totaal een kwart af, terwijl in 1927 en 1928 de geldgroei nog om en nabij de 4% per jaar lag i.

In de onderstaande figuur is de relatie tussen de geldhoeveelheid en de economische groei te zien voor de meest recente recessie in de VS. Tot eind 1998 vond er een steeds snellere toename van de geldhoeveelheid plaats, maar deze trend werd abrupt onderbroken gedurende de eerste drie kwartalen van 1999. Dit leidde tot dalende beurskoersen in 2000 (niet getoond in figuur) en een afname van de industriële productie vanaf 2000-K3. De recessie in het BBP begon strikt genomen in 2001-K1, maar de groei van het BBP was daarvoor al afgenomen.

recessie grfiek 1

In de figuur is ook te zien dat het economisch herstel gehinderd wordt door de opnieuw abrupt afgenomen geldgroei van begin 2002. De FED (Federal Reserve Board – de Amerikaanse Centrale Bank) had ofwel de monetaire impuls van 2001 achterwege moeten laten, ofwel deze door moeten zetten. Bij deze laatste optie had de FED dan wel bereid moeten zijn om voorlopig een hoge inflatie te accepteren, daar de hoge geldgroei slechts geleidelijk afgebouwd had kunnen worden om een nieuwe recessie te vermijden.

De Nederlandse situatie wordt weergegeven in de figuur hieronder. Omdat seizoensvrije cijfers van de Nederlandse geldhoeveelheid niet makkelijk beschikbaar zijn, is hier gekozen voor jaar-op-jaar cijfers om kwartaalfluctuaties te mitigeren (elk kwartaal wordt nu vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder i.p.v. met het voorliggende kwartaal). In de figuur zijn drie dippen in de groei van de industriële productie te zien, die allen worden voorafgegaan door ofwel een afname van de geldgroei (in ’94/’95) of een afvlakking van de opwaartse trend van de geldgroei (in ’96/’97, en in ’99/2000).

Nederland

 

bron: Peter van Maanen

Jul 15

“Stichting Pensioenfonds ABP is het pensioenfonds voor werknemers en werkgevers in de sector overheid en onderwijs. Met een belegd vermogen van € 217 miljard (eind 2007) is ABP één van de grootste pensioenfondsen ter wereld”.

Willem Middelkoop weet te melden dat ABP minstens 5% van dit bedrag in derivaten heeft belegd. Het is dus maar de vraag over er nog wel voldoende geld is als u met pensioen gaat.

Ook Aegon zit met 27 miljard in de Amerikaanse huizenmarkt. Het ploffen van de Amerikaanse economie zal dus ook grote gevolgen hebben voor de Nederlandse economie.

bron:Willem Middelkoop – 27 maart 2003

Jul 14

Vele mensen denken dat hun huis een goudmijn is. Waarschijnlijk omdat de prijzen al 25 jaar achter elkaar gestegen zijn. Als je ze vraagt of ze bang zijn dat de prijzen gaan dalen krijg je steevast de reactie: “nee, natuurlijk niet”. Maar waarom dan niet?

Ehh “er is schaarste” of “wij zijn de enige met een hypotheekrenteaftrek systeem”. Is dat wel zo?

  • er staan steeds meer huizen te koop op Funda, nu al bijna 160000. Dat noemt men schaarste…
  • begin jaren tachtig bestond de hypotheekrenteafrek ook al, toch daalden de prijzen met 30%.

Beide argumenten rammelen dus.

Maar waarom zijn de prijzen zo hard gestegen?

Huizen worden betaalt met krediet, ook wel fiatgeld of schuldgeld genoemd. Het krediet onderhevig aan zowel inflatie als deflatie. Het is niet liquide en niet fysiek. Ook ligt het opgesloten in langetermijncontracten. Met andere woorden, het krediet kan worden uitgeleend en lange tijd in termijnen worden terugbetaald. Daar ligt tevens de grote zwakte van krediet, omdat het lang duurt voordat krediet is terugbetaald dat de expansie jarenlang kan doorgaan, zonder dat het krediet wordt afgelost en daardoor in roulatie blijft. Schuldgeld veroorzaakt bijvoorbeeld een hausse in de onroerendgoedmarkt die decennia in beslag kan nemen. Echter, eindigt elke hausse in een baisse, zo ook met de kredietexpansie. Wanneer de expansie ophoudt dan stagneert de markt, waarna er een inzakking volgt. Dit kan op allerlei manieren gebeuren en de meest voorkomende manier is dat de gemiddelde lonen de gestegen waarde niet meer kunnen bijhouden.

Rabobank-betaalbaarheidindex

Onroerendgoedzeepbelgeld is schuld

Dit is vooral treffend binnen de onroerendgoedsector in het westen die de afgelopen 20 jaar enorm is gestegen, terwijl de salarissen veel minder omhoog zijn gegaan, wat tot gevolg heeft dat laagbetaalden de hypotheek en renteaflossing niet meer kunnen betalen. Hierdoor stagneert de huizenmarkt, omdat de huizenketen in feite stopt. Met huizenketen wordt de keten bedoeld dat elk nieuw duurder huis pas gekocht kan worden als een voorgaand goedkoper huis wordt verkocht door de aspirant-koper. Bijna de gehele onroerendgoedmarkt functioneert op dit niveau. Elke breuk in de keten leidt tot stopzetting van de huizenmarkt. Dankzij de enorme kredietexpansie die heeft plaatsgevonden over de afgelopen twee decennia konden veel mensen zich een koophuis veroorloven en vanwege de gemanipuleerde lage rente en de verlaagde kredieteisen van de bancaire sector was het animo om te kopen enorm. Met dien verstande dat gemiddeld meer dan de helft van de westerse bevolking in koophuizen woont. Dit is natuurlijk grotendeels afgedekt met hypotheken, oftewel langetermijnkrediet. Wanneer de huizenmarkt stagneert dan zitten deze huizenkopers in de val. Want verdere verhuizing of ‘doorsluizing’ naar een duurder segment is dan onmogelijk geworden, terwijl de prijzen zich naar beneden zullen bijstellen naar aanleiding van de afgenomen interesse.

De Oostenrijkse econoom Kurt Richebächer beschreef dit fenomeen aldus: ,,onroerend goed zal teruggaan naar het gemiddelde net als al het andere, op de een of andere manier zal de huizenprijs teruggaan waar het altijd geweest is”. Ook schrijf hij het volgende over de huidige huizenzeepbel: ,,alle economieën met huizenzeepbellen hebben de zelfde overeenkomsten die in het verleden werden geassocieerd met kwakkelende economieën. Deze zijn ingezakte spaarsaldi, gigantische schuldquota, chronische handelstekorten en een hausse in residentiële investeringen, maar zwakke bedrijfsinvesteringen.”

Hierbij doelt hij met name op de inherrente economische zwakte van de Verenigde Staten, want wanneer deze zeepbel uiteenspat dit alle andere economieën zal treffen.

Het is als het ware een dominoeffect dat zich zal kenmerken als eerst een stagnatie in de huizensector, dan een geleidelijke prijsafname, waarna de laatste kopers, die op het hoogste niveau hebben gekocht allereerst de dupe worden. Vaak hebben zij de prijs met 100% schuld afgedekt, waardoor er geen buffer is ontstaan om deze prijsafname op te vangen. In dat geval zijn zij als eerste gedwongen om te verkopen, omdat de financiële instelling het risico wil afdekken met een tweede lening of een bijstorting van kapitaal. Wanneer de prijsafname zich verder ontwikkelt zullen ook andere huizenbezitters worden getroffen, want ook zij moeten hun schuld afdekken met een tweede lening of extra bijstorting en naarmate de prijs steeds verder zakt dit steeds meer koophuisbezitters zal treffen. Veel van hen hebben in het recente verleden steeds meer van hun ‘overwaarde’ liquide gemaakt en hebben dit geld besteed aan luxe zoals grote auto’s, dure vakantiereizen, vakantiehuizen of verbouwing van hun huizen. Dit herbergt volgens Richebächer een groot gevaar in zich en dat is dat de liquidering van deze ‘bezittingen’ enorm zal zijn en een potentiële grote depressie met zich mee zou kunnen brengen. Dit laatste komt doordat huizen doorgaans een dure aanschaf zijn en zoals eerder opgemerkt, meer dan 50% van de bevolking is hierbij betrokken.

Een aandelenkrach kan men nog gemakkelijk te boven komen, omdat de meeste mensen hier niet in belegd hebben en er zelfs na zo’n krach behoorlijke liquiditeit in het aan- en verkoopsysteem zitten, in casu de beurzen, zodat zelfs tijdens en na een krach de aandelen verhandelbaar zijn. Dit is echter niet het geval met de onroerendgoedsector is en wel om drie redenen:

1. Een huis is een grote aankoop, bij de meesten de grootste van hun leven, die niet zo gemakkelijk te verkopen valt. Er is geen huizenbeurs, dus alle verkopen vinden plaats via een lang onderhandelingsproces, dat soms vele maanden in beslag kan nemen.
2. In een dalende huizenmarkt zijn er veel verkopers en weinig kopers, omdat deze laatsten worden afgeschrikt door de dalende tendens van wat wordt gezien als een zeer kostbare aankoop. Deze aspirant kopers zullen tevens niet langer bereid zijn om langetermijnverplichtingen aan te gaan, in casu hypotheken af te sluiten voor 20 à 30 jaar.
3. De leeninstellingen zoals banken en andere kredietverschaffers zullen of moeten hun leenbeleid aanpassen, waardoor het moeilijker wordt om aan hypotheken of leningen voor lange termijn te komen, zonder daarvoor de noodzakelijke waarde of onderpand als borgstelling te bezitten.

Door deze problemen en gedwongen faillissementen zal het huizenaanbod de vraag verre overtreffen, wat weer als gevolg heeft dat er een verdere druk op de onroerendgoedprijzen zal ontstaan.

Deze redenen geven aan dat een huizenkrach grote gevolgen kan hebben voor de rest van de economie.

Bron Albert Spits, Rabobank, Funda

Jul 12

Heel bijzonder vind ik hoe men tegenwoordig het verleden aankijkt. Alsof men vroeger dom was en de mensen van nu een nieuw soort mens dat veel slimmer is. Een explosie van een waarde zonder duidelijke onderbouwing kan niet anders dan een keerzijde hebben. Ik geloof namelijk niet dat mensen in een paar jaar tijd ineens het licht zien dat generaties ervoor nooit hebben gezien.

De huizenmarkt is op dit moment het belangrijkste onderdeel van de economie. Vele mensen verdienen er hun brood mee. Stijgende huizenprijzen zijn een aanjager voor consumentenbestedingen. Niet alleen voelen mensen zich rijker, ze denken ook meer te kunnen gaan lenen en gaan daardoor te veel op de korte termijn denken.

Wat zijn de gevolgen?

Door de enorme geldgroei van de afgelopen jaren ontstaat nu overal ter wereld inflatie. Wat de consumenten, gesteund door lage rentestanden, de afgelopen jaren gedaan hebben is veel meer lenen en uitgeven dan ze zich eigenlijk kunnen permitteren. Dat is natuurlijk een geschenk uit de hemel voor alle bedrijven die al een groot aantal kwartalen op rij dubbele cijfers laten zien maar dit korte termijn geschenk zal ze uiteindelijk ook de wind van voren geven. Er komt een moment dat de consument realiseert dat deze niet meer zoveel uit kan blijven geven en de gemaakte schulden terugbetaald moeten worden. Op het moment dat dit gebeurt hebben de bedrijven hun productiecapaciteit al vergroot en te veel personeel aangenomen. Vanaf dat moment gaat de negatieve spiraal in werking. De consument moet op zijn tellen gaan passen en bedrijven zullen gaan bezuinigen en ontslaan, wat vervolgens ook weer een negatief effect op de bestedingen van consumenten zal hebben. De huizenmarkt zal noodgedwongen zwak blijven en het aantal mensen die hun huis uit moeten zal toenemen.

Slechts 13 landen in die woning prijs indices worden regelmatig gepubliceerd zag de prijzen stijgen gedurende het jaar tot eind Q1 2008, terwijl 21 landen woning zag de prijzen dalen in reële termen, dat wil zeggen, na correctie voor inflatie.

huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie

In Europa zijn de prijzen hard gedaald tot eind Q1 2008 in Ierland (- 13,2%), Luxemburg (-5,8%), Portugal (-4,3%) en Malta (-4,9%).

De grootste prijsdaling was in Letland (Riga), een daling met -38,2% in mei 2008 van een jaar eerder, na correctie voor inflatie.

Waarom zeggen makelaars,banken en de overheid dat er niet aan de hand is met de huizenmarkt?

Dat is het enige wat ze nog kunnen doen. Ze hebben er totaal geen grip meer op en proberen het vertrouwen hoog te houden. Natuurlijk weten ze maar al te goed dat het fout gaat….
Ook voor de huizenmarkt geldt:


‘Nu instappen is een vallend mes vangen’

Jul 9

De hypotheekrente blijft maar stijgen, dit betekent dat oversluiten steeds minder aantrekkelijk wordt. In het eerste kwartaal van dit jaar is het aantal oversluitingen al met 40% gedaald. Er zijn dus toch nog heel wat mensen geweest die hun hypotheek hebben overgesloten. Waarschijnlijk zijn de meeste oversluiters van een variabele rente naar een vaste rente gegaan.

De rente voor tophypotheken (executiewaarde boven de 100%) is naar de 6% gestegen. Twee jaar geleden was trouwens de variabele rente voor hypotheken met NHG nog rond de 2,7%. Dit is nu al met 100% gestegen naar 5,4%. De maandlasten stijgen dus behoorlijk voor een grote groep mensen.

Meer dan 7%
Als voorbeeld neem ik een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro en een fiscaal voordeel van 42% om te laten zien wat dit netto per maand meer gaat kosten. De vraag is natuurlijk of de rente nog verder gaat stijgen? Het is goed mogelijk dat de rente voor alle periodes tot boven de 7% kan stijgen.

De Postbank toont trouwens al aan dat zij dit percentage vragen aan hun bestaande klanten. De gevolgen voor de huizenprijzen zijn dan groot, want die kunnen dan behoorlijk dalen. Mensen met een te hoge aflossingsvrije hypotheek hebben dan een groot probleem.

Een rekenvoorbeeld

iemand heeft een maximale aflossingsvrije hypotheek afgesloten van 90% van de executiewaarde. Het volgende is van toepassing:

  • Koopsom is waarde woning 200.000
  • Kosten koper 20.000
  • Afgesloten hypotheek 220.000
  • Executiewaarde 180.000
  • Maximale afgesloten aflossingsvrije hypotheek (90% van de executiewaarde) is 162.000
  • Noodzakelijke dekking bij overlijden en spaargedeelte is 58.000

Waardedaling
De waarde van de koopwoning in het voorbeeld is helaas met 10% gedaald waardoor de waarde nu 180.000 euro is en de executiewaarde 160.000 euro. De maximale aflossingsvrije hypotheek mag nu 144.000 euro (90% van de executiewaarde) zijn.

Hierdoor moet minimaal 76.000 euro worden verzekerd bij overlijden en op de einddatum worden gespaard. Het tekort is hierdoor 18.000 euro geworden. Afhankelijk van de geldgever zijn de volgende mogelijkheden van toepassing:
# Aanpassen van de lopende polis.
# Aflossen van de huidige hypotheek.

Het aanpassen van de lopende polis lijkt op het eerste gezicht geen probleem. De premie die meer moet worden betaald, zal zeker niet hoog zijn. Slechts 18.000 euro bijverzekeren daar draait toch niemand zijn handen voor om. Zolang de gezondheid van de verzekerde persoon tenminste in orde is.

Hogere overwaarde

Als de gezondheid echter zeer slecht is geworden, dan kan de geldgever wel eens moeilijk gaan doen. Niemand wil namelijk een brandend huis verzekeren. Het kan nog erger door het verplichte verschil direct te laten betalen. Bij SNS bank staat letterlijk het volgende in de voorwaarden:

Artikel 30. Bezichtiging en (her)taxatie
30.1 De bank is te allen tijde bevoegd het registergoed te bezichtigen en te doen (her)taxeren.
30.2 Blijkt na (her)taxatie dat de lening een hoger percentage van de executiewaarde bedraagt dan bij het aangaan van de lening het geval was, dan komen de kosten van de (her)taxatie ten laste van de schuldenaar en is de schuldenaar verplicht binnen een maand na schriftelijke aanzegging door de bank een zodanige aflossing te doen dat dit percentage weer gelijk is aan of lager is dan het percentage bij het aangaan van de lening.

Afrekenen dus en in mijn rekenvoorbeeld gaat het om 18.000 euro, dat direct op tafel moet komen. Voor diegene die dit toevallig nog achter de hand hebben, is dit dus geen probleem. Echter vergeet niet dat de huidige hypotheek lager wordt.

Bij verkoop in de toekomst van de woning (als de woning weer in waarde stijgt) wordt hierdoor de overwaarde hoger. De welbekende bijleenregeling komt dan om de hoek kijken en de gevolgen zijn dus merkbaar. Zo zie je maar weer dat een te hoge aflossingsvrije hypotheek toch nog nadelige gevolgen kan hebben voor de toekomst.

Jul 9

Ik ben onlangs werkloos geraakt en krijg (voorlopig) geen uitkering. Met een hypotheeklast van 825 euro per maand kan ik eigenlijk niet meer rondkomen. Kan de bank mij meteen uit m’n huis gooien?

Helaas voor u kan dat in het slechtste geval vrij snel gebeuren. Waarschijnlijk staat in uw hypotheekakte dat uw woning bij een betalingsachterstand na aanzegging kan worden ontruimd. Een gerechtelijk vonnis is daarvoor niet nodig. U ontvangt eerst een schriftelijke aanmaning. Wanneer u niet reageert, wordt de deurwaarder ingeschakeld. Die kan u vervolgens zonder gerechtelijk vonnis uit uw woning zetten. Dit kan binnen twee maanden beslag krijgen.

Mocht bovengenoemde bepaling niet in uw akte staan, is een gerechtelijk vonnis vereist. U ontvangt dan een dagvaarding. Reageert u daar niet op, dan ligt er al snel een vonnis en volgt ontruiming.

Ook dit traject kan binnen twee maanden zijn beklonken. Voert u wel verweer, dan volgt uitstel en duurt het proces al snel enkele maanden langer, of uw argumentatie nu deugt of niet.

Zelf huis verkopen verstandiger

Acht u één van deze twee scenario’s onvermijdelijk, dan doet u er wellicht verstandig aan contact met de bank op te nemen en zelf uw huis in de verkoop te zetten. Bij gedwongen verkoop gaat een woning gemiddeld voor 33.000 euro onder de marktprijs van de hand, heeft Woningcijfers.nl vorig jaar onderzocht na analyse van vijfhonderd gedwongen verkopen. Zelf verkopen levert u dus veel meer geld op.

Schuldhulp

Meldt u zich tenslotte aan bij het bureau schuldhulpverlening in uw stad of gemeente. Behalve advies om uit de schulden te komen, heeft deze instantie vaak goede contacten met schuldeisers. Zo mogelijk kan een regeling voor u worden getroffen.

Jul 7

Ze zitten in de fase van ontkenning en protest. Ze hadden ooit een bepaalde vraagprijs in hun hoofd – meestal hoger dan de marktwaarde, want prijzen zouden toch blijven stijgen – en kunnen dat droombeeld maar niet loslaten.

Het is een bekend fenomeen uit de economische psychologie: mensen accepteren verlies veel minder makkelijk dan winst. Uit experimenten blijkt bijvoorbeeld dat er zo’n 200 euro nodig is om een verlies van 100 euro emotioneel te compenseren. Verliesverdriet is twee keer zo groot als winstplezier.

Dat effect speelt ook op de huizenmarkt een rol. Ook al was de hoge opbrengst van het huis niet meer dan een verwachting, de pijn van het verlies laat zich niet zomaar wegredeneren.

Gevolg is dat verkopers aarzelen om de vraagprijs te laten zakken en het steeds langer duurt voordat de koper is gevonden. “Er staan meer huizen te koop en ze staan langer te koop”, concludeerde de NVM vorig kwartaal.

Die situatie is de afgelopen maanden niet verbeterd. Integendeel, volgens Miljoenenhuizen.nl steeg de gemiddelde tijd dat een woning in de verkoop van 180 dagen medio mei naar 194 dagen per 1 juli 2008.

De woningmarkt kan nu twee kanten op. Als de recessie overwaait, de inflatie afneemt en de hypotheekrente weer gaat dalen, halen de huizenverkopers opgelucht adem, en zijn ze blij dat ze niet gezakt zijn met de vraagprijs.

Maar als het crisisgevoel aan houdt en de rente hoog blijft, zullen ze hun verdriet langzaam verwerken. Als na verloop van tijd fase vijf van hun rouwproces, de aanvaarding, is aangebroken, gaat de vraagprijs omlaag.

De huizenprijs gaat dalen. Nederland heeft er dan een derde probleem bij: na de kredietcrisis en de oliecrisis, ook nog een echte huizencrisis.

Mathijs Bouman

Jul 4

Wat jammer genoeg niet wordt verteld op onze hersenspoelingsinstituten (beter bekend als faculteiten economie en economische hogescholen) is dat inflatie altijd nadelige gevolgen kent. Degenen die de inflatie creëren zijn ook degenen die als eerste profijt hebben van dit geldbeleid. Deze kunnen producten en diensten afnemen alvorens de prijzen onvermijdelijk naar boven zijn bijgesteld als gevolg van deze gecreëerde inflatie. Daarentegen, degenen die het minste of helemaal geen profijt hebben van deze inflatie zijn de mensen die afhankelijk zijn van de jaarlijks geïndexeerde salarisrondes en van uitkeringen moeten rondkomen. Zij zijn gedwongen om deze prijsstijgingen te ondergaan zonder dat ze zich er tegen kunnen wapenen. U begrijpt uit het voorafgaande dat de overheid en de bancaire sector hiervan daarom het meeste profijt trekken en de grote meerderheid van het volk aan het kortste eind trekken.

De inflatie in de vorm van prijsstijgingen die in de aandelen-, huizen- en obligatiemarkten is gaan zitten gaf de gewone man het gevoel dat ook hij kon profiteren van deze hausses. Niet wetende dat na inflatie er ook onherroepelijk deflatie volgt. Dit is nu aan de hand met de mondiale huizenmarkt. In een aantal landen, waaronder Nederland, zijn de huizenprijzen gestagneerd en zullen de komende jaren behoorlijk dalen. Voor veel Nederlanders is dit een nachtmerriescenario, want deze huizen zijn gefinancierd met (top)hypotheken, waarvan een groot aantal via zogenaamde beleggingsconstructies opgedrongen door financiële adviesbureaus en bankinstellingen. Wanneer zowel de huizenprijzen als de aandelenprijzen omlaag gaan dan komen honderdduizenden gezinnen in de problemen, iets wat nu al langzaam op gang komt. Een behoorlijk aantal zal hun huizen (en beleggingen) moeten verkopen (ver) beneden de marktwaarde, waardoor er extra neerwaartse druk komt te staan op de onroerend-goedmarkt. Deflatie is namelijk een inkrimping van het krediet, omdat banken niet meer kunnen of willen lenen aan particulieren en bedrijven met een slechte kredietwaarde.

En dat is dan ook de essentie van een economische crisis, iets wat onze generaties geheel niet kennen, omdat de laatste crisis (deflatie) meer dan 70 jaar geleden heeft plaatsgevonden en degenen die ons er voor konden waarschuwen er helaas niet meer zijn.

bron : vrijspreker.nl

Jul 4

Huizenbezitters raken steeds vaker in grote financiële problemen. Ze moeten een dubbele hypotheek opbrengen omdat ze hun huidige woning vanwege het negatieve consumentenvertrouwen niet kwijtraken en ze intussen al een ander huis hebben gekocht.

Dat stelt de Vereniging Eigen Huis (VEH) nu de woningmarkt met de dag onzekerder wordt. De doorlooptijd van woningen die te koop staan blijkt nu al flink op te lopen tot ruim zes maanden. De NVM enkele dagen geleden nog over drie maanden. Duurdere en incourante woningen staan soms meer dan een jaar te koop. Veel huizenbezitters gaan voor zekerheid en stellen vanwege het tegenvallende consumentenvertrouwen de verkoop uit. Dat melden verschillende makelaars en de VEH. Vooral incourante woningen staan soms langer dan een jaar te koop. Duurdere huizen zijn nauwelijks nog in trek.

Het langer te koop staan van woningen is een bekende voorbode van dalende prijzen.

Eigen Huis adviseert geen overhaaste beslissingen te nemen. “Huizenkopers moeten doordacht te werk gaan. Vooral nu is het belangrijk dat je je heel goed gaat oriënteren. De overdrachtsbelasting (kosten koper) is in elk geval een extra last. Blijf dan de eerste zes jaren zitten, anders haal je die kosten er ook niet uit”

Jul 3

EIGEN-HUIS-MARKTINDICATOR

De Eigen Huis Marktindicator die maandelijks het consumentenvertrouwen voor de woningmarkt meet, staat op een niet eerder gemeten dieptepunt. Sinds de start van de Marktindicator in april 2004 is de stand met een waarde van 82 niet zo laag geweest (waarbij 100 de neutraalwaarde is). De sombere berichten over de woningmarkt worden hiermee bevestigd. De Eigen Huis Marktindicator geeft de bereidheid van mensen aan om een (volgende) woning te kopen. Het huidige hoge prijsniveau van woningen, gecombineerd met een hogere hypotheekrente en een krapper besteedbaar budget stemt de consument negatiever over het kopen van een huis. De gevolgen zijn in veel regio’s zichtbaar: er staan meer huizen te koop, ze staan langer te koop en op verschillende plaatsen doet zich een lichte prijsdaling voor. Vooral de ontwikkeling van de hypotheekrente en de overige lasten van huishoudens zal in de komende tijd bepalend zijn voor de verdere ontwikkelingen op de woningmarkt.

De stemming onder consumenten geeft uiteindelijk de doorslag op de woningmarkt. De ontwikkelingen die zich op de woningmarkt voordoen kunnen onvoldoende worden verklaard op grond van de consumentenvertrouwensindex die door het CBS wordt gemeten. Vereniging Eigen Huis heeft daarom – in samenwerking met het onderzoeksinstituut OTB van de TU-Delft – de Eigen Huis Marktindicator ontwikkeld die specifiek voor de woningmarkt het consumentenvertrouwen meet.

Het onderzoek voor de Eigen Huis Marktindicator geschiedt op basis van de maandelijkse peilingen die gehouden worden door het onderzoeksbureau Intomart GfK. Het onderzoek wordt uitgevoerd onder een representatief aantal Nederlanders. De inschattingen en verwachtingen worden gemeten met betrekking tot de volgende aspecten:

  • de huizenprijzen
  • de hypotheekrente
  • de omstandigheden om een huis te kopen in het algemeen

Marktindicator en Conjunctuurindicator

bron: Vereniging Eigen Huis