Jan 21

In 2013 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 6,4 procent goedkoper dan een jaar eerder. De prijsafname ten opzichte van een jaar eerder was in de tweede helft van het jaar minder dan in de eerste helft. Na het tweede kwartaal stabiliseerde het prijsniveau. Van vrijstaande woningen was de prijsdaling het sterkst. In Zeeland daalden de prijzen het minst.

Minder forse prijsdaling in de tweede helft 2013

De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in 2013 gemiddeld 6,4 procent lager dan in 2012. In de eerste twee kwartalen van 2013 namen de prijzen met ruim 8 procent af ten opzichte van dezelfde periode in 2012. Bestaande koopwoningen waren in het derde en vierde kwartaal ruim 4 procent goedkoper dan een jaar eerder.

In de tweede helft van 2013 stabiliseerden de prijzen: het prijsniveau lag in het vierde kwartaal 0,1 procent hoger dan in het tweede kwartaal.

Prijzen van duurdere woningen het meest gedaald

De prijsdaling verschilt per woningtype. Bij de duurdere woningtypen was de prijsdaling het sterkst. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen waren in 2013 rond 7 à 8 procent goedkoper dan een jaar eerder. De prijzen van tussenwoningen zijn, met 5,6 procent, het minst gedaald.

Prijsdaling in Zeeland het minst sterk

De prijsdaling verschilt ook sterk per provincie. In Friesland, Drenthe, Noord-Holland, Gelderland en Noord-Brabant was de prijsdaling het sterkst, rond 7 procent. In Groningen en Flevoland lagen de prijzen ruim 5 procent lager dan in 2012. De prijzen daalden het minst in Zeeland (bijna 3 procent).

bron: CBS

Jan 16

door De starter

Vandaag kwamen de voorlopige NHG cijfers uit voor 2013. In het bijgaande persbericht was te lezen dat het toegenomen aantal verliesdeclaraties conform verwachting was. Ik vind het echter nog wel opvallend. In mei dit jaar werd namelijk bekend dat huizen met NHG garantie alleen nog verkocht mochten worden wanneer ze 95% of meer van de getaxeerde waarde opbrachten. Daarbij werden minder huizen op een veiling gebracht en ontstond voor de NHG de mogelijkheid de meestverdienend partner te laten blijven wonen in een woning als hij na een scheiding (bijna) genoeg verdient voor de hypotheek.

Ondanks al die maatregelen die onherroepelijk in eerste instantie (!) tot relatief MINDER verkochte woningen met NHG leiden is het totaal aantal declaraties dus met 27% gestegen. Ter info: om te kunnen declareren moet je eerst je huis verkopen.

Maar goed, conform voorspelling die toename dus geen reden tot paniek. Niet conform voorspelling was het feit dat ‘de pot’ leeg zou lopen. Begin vorig jaar meldde de NHG immers het volgende:

Per saldo is de prognose dat, mede door de verhoging van de premie voor nieuwe garanties (van 0,70% naar 0,85%), ook in 2013 sprake zal zijn van een positief resultaat voor het waarborgfonds.

Niets is minder waar; het vermogen liep terug van 786 naar 778 miljoen euro. Echter staan de inkomsten van de 85.200 nieuwe ‘instappers’ al in de boeken en is 8% van de declaraties nog niet afgehandeld. Als die een vergelijkbaar beeld vertonen als de andere 92% zal de NHG over 2013 zo’n 163 miljoen euro uitkeren. Daarmee loopt het vermogen terug van 786 naar 766 miljoen. In de uitgekeerde 163 miljoen tel ik dan wel de declaraties mee die van 2012 waren blijven liggen, maar bij verliezen is mij altijd geleerd deze gelijk in de boeken te zetten.

In andere woorden waren 85.000 nieuwe premies niet genoeg om 3.900 declaraties te dekken. Nu zeker een kwart van de huizenbezitters onder water staat geeft dat te denken. Om een nieuwe NHG-instapper te krijgen moet er immers ook een woning worden verkocht. Daarbij is de vraag hoeveel mensen in de toekomst voor NHG kiezen. De maximale hypotheek die onder NHG valt loopt steeds verder terug, net als de nagekomen garanties en beloften. Met een steeds lagere maximale Loan-to-value en een Nederlandse staat die geen AAA meer is zou de rentekorting ook kunnen teruglopen. Maar het belangrijkste is dat de NHG als je deze lijn doortrekt in een paar jaar failliet gaat zonder nieuwe instappers. Van een systeem dat puur op nieuwe instappers drijft krijg ik sowieso een wat ongemakkelijk gevoel.

Zelf voorziet men vanaf 2018 in ieder geval een snel herstel. Staat genoteerd.

Jan 14

Door: Jos Koets

Ieder jaar worden de normen voor  de maximale hypotheek berekening aangepast. Ook in  2014 zijn er weer nieuwe normen gaan gelden. Zoals wij in november 2013 al berichtten, kan er in 2014 aanzienlijk minder geleend worden. Hoeveel minder kan nu op HomeFinance.nl bekeken worden, want de maximale hypotheek berekening is per vandaag aangepast naar de normen van 2014.

Vooral huizenkopers of hypotheekoversluiters die van de lage hypotheekrente willen profiteren, zullen bemerken dat de maximale hypotheek in 2014 flink is gedaald:

Inkomen Maximale hypotheek (hypotheekrente 4%)
2013 2014 Daling
€ 10.000 € 32.292 € 28.801 -10,81%
€ 15.000 € 48.438 € 43.201 -10,81%
€ 20.000 € 75.057 € 61.093 -18,6%
€ 25.000 € 117.822 € 106.913 -9,26%
€ 30.000 € 144.005 € 133.532 -7,27%
€ 35.000 € 168.005 € 155.787 -7,27%
€ 40.000 € 192.006 € 178.042 -7,27%
€ 50.000 € 244.371 € 222.553 -8,93%
€ 60.000 € 308.955 € 277.536 -10,17%
€ 80.000 € 460.815 € 418.922 -9,09%
€ 100.000 € 593.474 € 541.108 -8,82%
€ 120.000 € 712.168 € 659.803 -7,35%

Lees verder op homefinance.nl

luister ook:

Jan 13

ECB-president Mario Draghi is voorzichtig als hij praat over de stand van zaken van de economie in de eurozone. Vanuit andere hoeken komen (Bundesbank-president Jens Weidmann) komen berichten dat het goed gaat met economie. Maar dat is het bekende verhaal van de überhopers, vindt Kees de Kort.

“Stel je hebt tien nieuwsberichten met vijf kleine plusjes en vijf kleine minnetjes. Wat doen de überhopers? Die praten over de vijf plusjes. Maar over vijf minnetjes praten ze niet. Het beeld wordt dus geschetst dat het alleen maar goed gaat. En het is natuurlijk de taak van de journalisten om te vragen aan de überhopers hoe het dat zit met de arbeidsmarkt. Dat weten ze wel maar ze beginnen er uit zichzelf niet over.

“‘Heren überhopers; hoe zit het met de kredietverlening?’. Dat weten  ze ook wel maar daar praten ze niet over. ‘Heren überhopers; hoe zit het met de banken?’. Dat weten ze ook maar ook daar praten ze niet over. Het is de taak van journalisten om, als ze iemand vragen stellen, diegene niet vrij baan te geven en de vragen te stellen die misschien niet in het straatje passen.”

Paul van Liempt: Ik weet dat u het zonnetje in huis bent

bron: OBA Live

Jan 10

‘Het zou mij niets verbazen als huren het nieuwe kopen wordt’, concludeert presentator Jeroen Smit aan het einde van de eerste aflevering van ‘EZ’.

 Jarenlang heeft de overheid het eigenwoningbezit gestimuleerd met allerlei kooppremies en de hypotheekrenteaftrek. De politiek geloofde dat wij betere burgers zouden worden als we een eigen huis zouden hebben. ‘EZ’ onderzoekt in haar eerste aflevering (vrijdag 10 januari 19.20u. Ned.2) of dit inderdaad (nog) opgaat anno 2014.

De woningmarkt zit vast. Kopers krijgen steeds moeilijker een hypotheek en er is nog geen einde aan de daling van de huizenprijzen. Huizen staan ‘onder water’ en internationaal is Nederland koploper met zijn hypotheekschulden. In het Woonakkoord zijn een aantal maatregelen opgenomen om de huizenmarkt weer vlot te trekken, maar volgens professor Peter Boelhouwer van de TU Delft is de timing ‘uiterst ongelukkig’. Met een aantal hervormingsmaatregelen had beter gewacht kunnen worden tot na de crisis, is de opvatting van Boelhouwer.

Ondertussen zien we buurten met koopwoningen aan de onderkant van de markt waar eigenaren geen geld hebben voor het onderhoud van hun woning. Hele straten raken verloederd. Zo valt bijvoorbeeld te zien in Rotterdam Zuid. Bewoner en buurtcoach Brenda Reimerink zegt dat in haar buurt het eigenwoningbezit totaal niet heeft geleid tot meer cohesie in de buurt of meer zorg voor de woning.

Boelhouwer vindt dat de burger een vrijere keuze moet krijgen om te kiezen voor kopen of huren. ‘Ga niet als overheid paternalistisch voorschrijven ‘Gij zult kopen’… Laat mensen dat zelf bepalen’, aldus Boelhouwer. Momenteel betalen huurders een beduidend groter deel van hun inkomen aan wonen dan huizenbezitters, 36% om 25%. En dat zou rechtgetrokken moeten worden. Boelhouwer: ‘De overheid moet alleen zorgen dat er voldoende aanbod is in alle sectoren. Dus voldoende woningen in de sociale huur en de vrije sector en voldoende betaalbare koopwoningen.’

EZ

Jan 10

Rob Mulder, directeur strategie en belangenbehartiging bij Vereniging Eigen Huis, mocht gisteren bij Nieuwsuur zijn zegje doen over de huizenmarkt. Toen hem werd gevraag wat de huizenprijzen in 2014 gaan doen begon hij een beetje te stotteren. Ger Hukker van de NVM had eerder die dag 2014 namelijk al omgedoopt tot het jaar van de stabilisatie.

Het probleem was natuurlijk dat zijn eigen Manager Communicatie een maand geleden al bij RTL Nieuws had gezegd dat de prijzen in 2014 6% gaan zakken. Een goede collega als Hans André de la Porte gaat hij natuurlijk niet afvallen, maar de goednieuwsshow mag ook niet verstoord worden…. Lastig hoor 😉

Mulder mocht zijn hele ‘lage rente, lage prijzen, hoge huren‘ riedel afdraaien, maar er werd ook nog iets interessants gezegd. Namelijk dat de NVM verwacht dat pas in 2030 of misschien zelfs 2035 de huizenprijzen weer op het niveau van 2008 belanden. Als je in 2005 een aflossingsvrije tophypotheek hebt genomen mag je dus blij zijn als je huis na 30 jaar weer dezelfde waarde heeft. Is het nu de tijd om die euro’s bij elkaar te gaan sparen voor de aflossing in 2035, of ga je huren van de bank tot de dood er op volgt?

Waarschijnlijk gaat de bank je helpen bij jouw keuze….

Jan 7

De CEO van Nationale Hypotheek Garantie heeft jonge mensen heel wat uit te leggen. Karel Schiffer is zijn naam. Karel komt zijn beloften niet na.

Journalist Jan-Hein Strop en hypotheekadviseur Jos Koets hebben de NHG ook op de korrel genomen. De Nationale Hypotheek Garantie heeft namelijk de voorwaarden voor NHG-hypotheken snel aangepast nu de huizenprijzen maar blijven dalen. Jan-Hein stelt zelfs de vraag: ‘Is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) nog wel een garantie?

Financieel adviseur Jos Koets, die de voorwaarden nauwgezet analyseerde, schreef hierover op IEX.nl: ‘Het grote voordeel dat NHG kwijtschelding geeft bij een verkoopverlies vanwege arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden en echtscheiding is hiermee een utopie geworden.’

Dit is niet wat Karel de afgelopen jaren in zijn Metro columns heeft beloofd:

“Meer dan ooit doet scheiden dus lijden. Slechts voormalige geliefden die een lening hebben met Nationale Hypotheek Garantie komen met de schrik vrij. Wanneer beiden hebben meegewerkt aan een onderhandse verkoop wordt de restschuld immers betaald door NHG. Ook bij werkloosheid is dit het geval.”
(2 december 2009)”

Stel: u wordt onverhoopt werkloos. Of gaat scheiden. Dan bestaat de kans dat u uw woning moet verkopen Soms. met een verlies als gevolg. Een lening met Nationale Hypotheek Garantie voorkomt een rampscenario. Want NHG zal een eventuele restschuld van u overnemen..
(23 maart 2011)

Maar ook de tophypotheek die u nu in problemen brengt heeft u mede aan de NHG te danken. Dit is namelijk volgens Schiffer een kroonjuweel van het volkshuisvestingsbeleid. Een eigen woning was hierdoor niet langer exclusief weggelegd voor de rijken, maar ook voor Jan met de pet…..

“De tophypotheek die mede onder invloed van de hypotheekgarantie tot stand is gekomen, is dus al decennialang een kroonjuweel van het volkshuisvestingsbeleid.”
(23 september 2009)

Karel lijkt zich dus niet zo druk te maken om zijn geloofwaardigheid en de toekomst van jonge gezinnen. De dalende waarde van zijn eigen huis vindt hij daarentegen wel erg zorgelijk.

Lees ook: NHG normen versoepelen en versoberen en Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

Jan 6

Het nieuwe KRO-NCRV programma Reporter Radio staat zondag stil bij gemeenten die moeten bezuinigen en lasten verhogen om de tekorten door de dalende grondprijzen te compenseren. Reporter Radio nam twee gemeenten onder de loep. Tynaarlo onder de rook van Groningen, en Lansingerland, een fusiegemeente in het Hart van Zuid-Holland. Paul Hofstra, directeur Rekenkamer Rotterdam en Rekenkamer Lansingerland, en Hugo Priemus, Hoogleraar Systeeminnovatie Ruimtelijke Ontwikkeling TU Delft, praten over het verlies op grondbezit in deze eerste uitzending van Reporter Radio op Radio 1. Volgens hen is van herstel voorlopig nog geen sprake.

Het gemeentelijk grondbeleid staat al jaren onder druk. Uit een in december verschenen rapport over de gemeentelijke grondbedrijven in 2012 van Deloitte blijkt dat alle gemeenten samen weer 1,1 miljard euro verlies hebben genomen op hun grondbezit. Minister Melanie Schultz van Haegen toont zich optimistisch na het Deloitte rapport. Maar, zo stelt Hugo Priemus in Reporter Radio: “Spoedig herstel lijkt me een wonder, niets wijst daarop. Voor volgend jaar zijn er weer minder bouwvergunningen aangevraagd, de verhuurderheffing voor woningcorporaties zal leiden tot minder investeringen en de regels voor hypotheken zijn aangescherpt”. Gemeenten moeten er rekening mee gaan houden dat de oorspronkelijke grondwaarde voor altijd is verdwenen. “Er moet meer worden afgewaardeerd”, aldus Priemus. Ook wijst Priemus op de Publiek Private samenwerkingsprojecten. “De omvang daarvan is onbekend, terwijl de risico’s tot nu toe bijna altijd bij de gemeente terechtkomen”.

Reporter Radio ging op onderzoek in twee gemeenten die hard getroffen zijn door de verliezen op de grondexploitaties, Tynaarlo en Lansingerland. Paul Hofstra onderzocht in Lansingerland  hoe het zo ver kwam. “De gemeenteraad nam beslissingen om grond aan te kopen op basis van onvolledige informatie, onder tijdsdruk en zonder een risico-inschatting”. Andere Rekenkamers kwamen vaak tot dezelfde conclusie, de risico’s worden onvoldoende ingeschat.

Het journalistieke onderzoeksprogramma  Reporter Radio wordt elke zondag uitgezonden tussen 19.00 en 20.00 uur op Radio 1.

bron: Reporter Radio

Jan 5

Beleggingsexpert Harm van Wijk waarschuwt opnieuw voor toekomstige problemen op de huizenmarkt. Vele hebben waarschijnlijk nog nooit van hem gehoord, maar hij was toch één van de eerste die op TV waarschuwde voor de huizenzeepbel. Dat werd hem destijds niet in dank afgenomen.

Harm waarschuwt het Nederlandse volk begin 2008

Nu legt Harm een link tussen de huizenprijzen en de AOW:Bevolkingspyramide_2030

De AOW dreigt op korte termijn te bezwijken als gevolg van de vergrijzing. Dit jaar zijn er weer 223.000 mensen bij gekomen die 65 jaar zijn geworden. Ieder jaar komen er ruim 200.000 bij. Zoals in de grafiek is te zien, zijn er echter steeds minder jongeren die kunnen opdraaien voor dit omslagstelsel.

De AOW is in 1947 ingevoerd als de Noodwet Ouderdomsvoorziening. Deze ‘tijdelijke’ oplossing (net zo tijdelijk als het ‘kwartje van Kok’) voor de ouderen na de tweede wereldoorlog werd betaald door jongeren. Dit omslagstelsel werkte in 1950 goed omdat er weinig ouderen waren en veel jongeren.

Bevolkingspiramide_1950

Nu er echter meer ouderen zijn dan jongeren dreigt dit omslagstelsel (lees piramidespel) voor chaos te zorgen in Nederland. Wie de 2 grafieken bekijkt, ziet dat de AOW niet meer te betalen is. Als we de klok een paar jaar vooruit zetten, dan zien we dat in 2030 naar verwachting op iedere 65-plusser er 2 personen tussen 24 en 65 jaar zijn. Nu zorgen nog 3,2 personen voor een 65-plusser. In 2040 is dat overigens teruggevallen tot 1,75. Voor mij zijn er dus geen 2 mensen meer te vinden om mijn AOW te betalen als ik 65 ben…

Bevolkingspiramide_2013

De bruto uitkering per 1 juli 2013 (met gezamenlijke huishouding) is nu € 725,77 per maand en voor alleenstaanden € 1061,36 per maand. Iedere pensioenberekening gaat uit van een AOW-uitkering, maar wat als de AOW-bubbel barst? Dit piramidespel stopt namelijk als er minder betalers zijn dan ontvangers. Dat is, zo hebben we gezien, een kwestie van (weinig) tijd.

Wat doe je als je (niet geïndexeerde of zelfs gekorte) pensioen ook nog eens wordt getroffen door het afschaffen van de AOW? Hoe vang je een daling van € 700 of € 1000 op je maandelijkse inkomen op? Net als in Amerika boodschappen inpakken met je van reuma kromgegroeide handen?

En wat is het effect van deze vergrijzing op de huizenmarkt? Momenteel is de levensverwachting voor een Nederlandse man 78,8 jaar en voor een Nederlandse vrouw 82,7 jaar. De mensen die vlak na de tweede wereldoorlog zijn geboren (de babyboomers) zorgen nu al voor een piek in het aantal begrafenissen en crematies.

“Bevolkingsprognoses voor de verdere toekomst laten zien dat het aantal sterfgevallen kan stijgen van 137.000 per jaar in 2005 tot 225.000 in 2050. Dat is een stijging van maar liefst 65%, terwijl de totale bevolking van Nederland in hetzelfde scenario zal toenemen met slechts 4%.” zo lezen we op http://www.begraafplaats.nl/ Maar wat gebeurt er met hun koopwoning?

In de grafiek is duidelijk te zien dat er meer ouderen dan jongeren zijn. Veel aanbod dus van koopwoningen en weinig vraag dus. De huizenmarkt in Nederland zal, net als de AOW dus, instorten (zie ook http://beleggen.com/een-kaartenhuis/). En wat is hiervan de invloed op het consumentenvertrouwen? En op de consumentenbestedingen? Het slechtste dat je nu dus kunt doen is je pensioen beleggen in vastgoed dus. Maar wat dan?

Lees verder op beleggen.com

Dec 26

openkoop

Net nu het kadaster de eerste (iets te) voorzichtige stapjes op gebied van opendata lijkt te zetten, trekt ineens openkoopsom.nl uit het niets een flinke sprint.  De filosofie van de website is simpel: iedereen die serieus bezig is met het zoeken naar een koopwoning vraagt koopsominformatie op bij het kadaster om te bepalen welk bedrag voor een bepaald huis ‘normaal’ zou kunnen zijn. Een overzicht van historische koopsommen, in combinatie met prijsindexen zijn onmisbaar bij het bepalen van het bedrag dat je wilt bieden en bieden je broodnodige informatie om je af te sluiten voor de stoorzender die ‘verkopend makelaar’ heet. Bovendien biedt het broodnodige transparantie op de woningmarkt en is het essentieel voor verkopers om hun verliesaversie te overwinnen.

Het vervelende is alleen dat deze gegevens die gevoelsmatig toch een beetje van ons allemaal zijn voor veel geld worden verkocht door het kadaster. Bovendien krijg je dan wel de gegevens van een aantal huizen in een postcodegebied, je moet er zelf bij zoeken of het huis even groot is en uit dezelfde periode komt. Openkoopsom komt nu met een oplossing. Je kunt je sms of pdf uploaden, waarna je oppervlak en bouwjaar van de huizen te zien krijgt. Bovendien deel je dan automatisch de koopsominformatie met andere huizenzoekers. Ik kan me voorstellen dat als je echt bijna een huis gaat kopen nog even de laatste stand van zaken opvraagt bij het kadaster, maar dit zou een eerste scan van prijsniveaus goed mogelijk kunnen maken.

Waarschijnlijk zal dit tot discussie leiden met het kadaster, maar misschien is het wel tijd dat die discussie gevoerd werd. Voor nu vind ik deze opendata by proxy erg veelbelovend en een buitengewoon nuttige tool voor huizenzoekers. Mits hij gebruikt gaat worden.