De huizenprijzen zullen de komende tijd met circa 5% dalen. Maar het prijsniveau kan nog verder omlaag als de rijksoverheid nu niet de juiste maatregelen neemt. Dat is de inschatting van Ger Hukker, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
Bron fd.nl
Van Lanschot heeft maandag een stap gezet die wordt uitgelegd als een teken van kracht: de bank heeft euro 150 mln opgehaald bij particuliere beleggers. In tegenstelling tot branchegenoten als ING en Aegon hoefde Van Lanschot niet bij de Staat aan te kloppen.
bron: fd.nl
Amersfoort is flink het schip ingegaan door een lekkende topambtenaar. De gemeente heeft een strop geleden van tenminste 10 miljoen euro.
Een voormalige topambtenaar van die gemeente heeft opzettelijk een aantal projectontwikkelaars getipt dat ze snel grond moesten kopen in een bepaalde wijk, zo schrijft het Financieele Dagblad.
Een paar dagen voordat de gemeente in het diepste geheim recht van eerste koop vestigde, bleek het merendeel van de grond daardoor al te zijn opgekocht door de ontwikkelaars. Ze hadden het dubbele betaald van wat de gemeente voor de grond zou betalen.
Een voormalige topambtenaar van de gemeente Amersfoort heeft in april 2006 doelbewust vijf projectontwikkelaars getipt dat ze snel grond moesten kopen in Vathorst-West. Dankzij de tip waren zij de gemeente voor, toen die een wettelijk voorkeursrecht vestigde.
De ambtenaar die zijn geheimhoudingsplicht schond, is jurist en deskundige op het gebied van de Wet voorkeursrecht gemeenten, aldus het FD. Uit een in oktober 2006 voltooid onderzoek van bureau Omniplan blijkt dat de projectontwikkelaars zijn gebeld door het hoofd van de afdeling Grondzaken en Planeconomie, Arnoud Ashouwer. Dit onderzoek werd kort geleden openbaar gemaakt op aandringen van de Burger Partij Amersfoort, zo schrijft de krant.
De jurist Ashouwer staat bekend als zeer deskundig op het vakgebied. Hij is redactielid van het handboek Grondzaken van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en van het blad Vastgoedrecht. Als docent geeft hij al jaren trainingen, congressen, seminars en cursussen op dit gebied. ‘Als er iemand weet hoe de Wvg werkt en dat je absolute geheimhouding moet betrachten, dan is hij het’, zegt Hans van Wegen, fractievoorzitter van de BPA tegen het FD.
Inmiddels heeft Arnoud Ashouwer een nieuwe baan bij Inbo Adviseurs
bron: De Telegraaf
Het is het zelfde liedje met banken en verzekeraars. Weer mag de overheid opdraaien voor problemen.
Serieus luchtballonnetje
Het begon als een luchtballonnetje van ceo Heemskerk van de Rabobank. Hij wilde een nieuwe (door de staat gegarandeerde) hypotheekverzekering in het leven te roepenmet het doel huizenbezitters tegen al te grote prijsdalingen te beschermen en daarmee huis uitzettingen -ook in Nederland- te voorkomen.
Draagvlak
Het plan begint nu echter serieuze vormen aan te nemen. Sinds dit weekeinde wordt het voorstel gesteund door Eureko (Achmea), de grootste verzekeraar van Nederland en krijgt het daarmee een breder draagvlak.
Vertrouwen terugwinnen
Op het eerste gezicht is er niets mis met het voorstel. Sterker nog, banken en verzekeraars nemen er hun maatschappelijke verantwoordelijkheid mee en doen daarmee een poging om weer in het centrum van het vertrouwen van het publiek te komen. Dat is hard nodig en daarom komt het initiatief op het juiste moment.
Addertje
Tot zover alles in orde. Ware het niet dat er een addertje -dat van het eigen belang van banken en verzekeraars- onder het maatschappelijk gras schuil lijkt te gaan. Wat is er aan de hand? Eigenlijk heel veel.
Nieuwe wegen
Nog niet zo lang geleden konden financiële instellingen hun hypotheken – opgeknipt en herverpakt- zonder enige moeite aan andere partijen doorverkopen. Die kochten deze gretig, massaal en zonder vragen te stellen. Voor banken en verzekeraars was het een vrijwel risicoloze route naar mondiale groei, meer winst en hoge bonussen. Nu die door de kredietcrisis is afgesloten, zoeken banken en verzekeraars naar nieuwe wegen om hun hypotheken toch door te kunnen verkopen. En wanneer willen andere partijen kopen? Als er een verzekering aan hangt die door de staat gegarandeerd wordt.
Risico afwentelen
De goede lezer begrijpt het al. De banken en verzekeraars spelen weer het oude spelletje van afwenteling van risico. Eerst waren er de collega financiële instellingen, die naïef inkochten en door de overheid gered moesten worden. Nu is het weer de overheid die – op voorhand- mag opdraaien voor problemen die zéker zullen ontstaan als banken en verzekeraars door mogen gaan op de ooit ingeslagen weg van risicoloos eigen belang.
Waarom?
Topman Heemskerk deed nogal sussend over zijn voorstel. De huizenprijzen zullen wél fors dalen, maar het aantal probleemgevallen zal gering zijn. Waarom dan deze verzekering?
René Tissen
Business Universiteit Nyenrode
Mensen die hun huis verkopen en een ander huis kopen moeten een jaar langer gebruik kunnen maken van dubbele hypotheekrenteaftrek. Dat gaat de VVD voorstellen bij de behandeling van de begroting van het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie.
Door de financiële crisis staan huizen opeens veel langer te koop. Na twee jaar vervalt het recht op dubbele hypotheekrenteaftrek. Wie zijn huis dan nog niet heeft verkocht komt opeens voor fors hogere uitgaven te staan.
Het tijdelijk verlengen van de termijn tot drie jaar kan veel pijn wegnemen, voorspelt VVD-Kamerlid Brigitte van der Burg. ,,Ik krijg veel signalen dat mensen terughoudend worden om een huis te kopen, omdat zij bang zijn dat hun eigen huis niet op tijd kwijtraken.’’
Van der Burg vindt ook dat er in deze barre tijden vooral zogenoemde middeldure koophuizen moet worden gebouwd, in plaats van sociale huurwoningen. Bovendien moet de Nationale Hypotheek Garantie tijdelijk worden verhoogd van de huidige 265.000 euro naar 350.000 euro.
bron AD.nl
De politiek moet een verplichte verzekering voor huizenbezitters laten optuigen. Dat stelt Eureko (Achmea), de grootste Nederlandse verzekeraar, die daarmee het plan van Rabobanktopman Bert Heemskerk steunt. Mochten de huizenprijzen in de huidige recessie veel verder zakken en eigenaren betalingen niet nakomen, dan kunnen met de verzekeringen in een apart fonds huisuitzettingen worden voorkomen.
Volgens Eureko-bestuursvoorzitter Maarten Dijkshoorn „zijn er voldoende harde signalen dat de huizenprijzen onder druk staan. En als die lange tijd lager zijn, heeft dat grote macro-economische effecten. Minstens zo belangrijk is dat met een fonds schokken in de rest van de economie worden opgevangen”, zegt Dijkshoorn.
„Een verplichte publieke verzekering tegen de gevolgen van prijsdalingen”, zegt hij, „reikt veel verder dan de huizenmarkt alleen. Het beïnvloedt gedrag: hypotheken blijven betaalbaar, de kopersstakingen blijven uit, woningen die te lang te koop staan. Mensen die een verzekering tegen betalingsproblemen moeten sluiten kopen een huis ook voor de langere termijn. Dat biedt stabiliteit, het bestendigt het systeem.”
Omdat de recessie volgens Dijkshoorn nog fors door kan zetten, moet de verplichte verzekering „zo snel mogelijk worden opgezet”. Heemskerk is theoloog en predikt het geloof, zegt hij. „Als actuaris kijk ik naar de feiten en zie ik dat deze regeling nodig is. Iedereen is geschrokken dat het systeem zó kan haperen. We moeten dit met z’n allen het hoofd bieden om het vertrouwen in de huizenmarkt te herstellen.”
Rabobank is voor 39% aandeelhouder van Eureko. De verplichte verzekering voor eigenaren, tegen 0,15% van de hypotheeksom waarbij banken ook risico dragen, kan de gevolgen van de prijsdalingen beperken. Het fonds wordt elk jaar aangevuld en vangt de schokken in de huizenmarkt op.
Particulieren die betalingstermijnen missen kunnen straks langer in hun huis blijven. Dijkshoorn bepleit een garantieperiode tot twee jaar. „Dan zijn de meeste problemen opgelost.” Het aantal uitzettingen zal daardoor worden beperkt. Als verkopen toch moet – jaarlijks nu 2000 keer – dan gebeurt dit met een financieel tekort dat wordt afgedekt door het nieuwe fonds.
De Nederlandse staat moet als achtervanger dienen. Rabobank denkt dat het fonds de overheid in het slechtste geval €2 miljard kost, daarna gefinancierd door premiebetalingen van huizenbezitters. De hele regeling voor alle woningbezitters, aldus Achmea-topman Dijkshoorn, zal €5 tot €6 miljard vergen. „Daarmee krijg je het systeem draaiend, daarna bedruipt het zichzelf. Een groot bedrag, maar het valt toch in het niet bij de kosten die ontstaan als de hele economie stilvalt. Zo’n systeemcrisis kost heel veel meer.”
In brand
Onder andere banken en verzekeraars is tot nu toe afwachtend gereageerd op Heemskerks plan. ING noemde de verzekering, die verder reikt dan alleen dekking tegen de huisuitzettingen, „zeer interessant”. Verzekeraars als Aegon, Delta Lloyd en Fortis Verzekeringen Nederland stellen dat een brandend huis nooit te verzekeren is.
Dijkshoorn: „Ik zeg niet dat huizen branden. Vanuit een publiek belang lijkt het me wel goed dat we ons voorbereiden op wat kán gebeuren. En ik hoor grote hypotheekverstrekkers toch duidelijk zeggen dat ze nu al 30 tot 40% minder hypotheken verkopen. Het sterke aan het plan van Heemskerk is dat we anticiperen op tegenvallers die we nog niet zien.”
Het ergste noodscenario met drastische prijsdalingen van huizen moet zich nog ontpoppen. Rabobank, dat zelf 30% minder hypotheken verkocht, verwacht voor dit jaar nog een gemiddelde prijsstijging van 1,5% en voor 2009 circa 1%. Maar omdat de omvang van de recessie onzeker is, vindt Heemskerk het fonds nodig.
In een standaardjaar produceren banken €100 miljard aan hypotheken. Dijkshoorn verwerpt de kritiek dat rijke banken makkelijk naar de staatskas reiken als het tegenzit. „Banken dragen ook bij. Dat kan omdat ze volgens nieuwe boekhoudregels minder geld voor risico’s hoeven aan te houden, zo’n 15%. Maar het lijkt me ook niet onbelangrijk dat er banken overeind blijven en de economie blijft draaien. Dat zijn toch effectjes die je niet onder tafel moet vegen.”
Bron: De Telegraaf
Onzekerheid regeert de huizenmarkt. In het afgelopen kwartaal lag de gemiddelde huizenprijs voor het eerst in achttien jaar lager dan een kwartaal ervoor.
Het ging slechts om een daling van enkele tienden van een procent. Dus de cijfers waren voor zowel pessimisten als optimisten koren op de molen.
”Zie je wel, de boel stort in”, concludeerden de pessimisten. “Welnee, dit is normale fluctuatie, de Nederlandse woningmarkt is juist stabiel”, wisten de optimisten.
Vooral die laatste groep liet de afgelopen maanden geen mogelijkheid ongebruikt om hun sussende boodschap over het voetlicht te brengen.
Ze wijzen daarbij vooral op de structurele krapte op de Nederlandse woningmarkt. Er wordt te weinig gebouwd en door de recessie neemt de productie van nieuwe huizen eerder af dan toe. Ook het kunstmatige gebrek aan bouwgrond legt een massieve bodem in de markt. Inkomens blijven hoog, of stijgen in 2009 zelfs, dus de vraag naar woningen zal op peil blijven.
Het Centraal Planbureau stelde in september nog dat er geen sprake was van overwaardering van Nederlandse huizen. Een ‘forse huizenprijsdaling’, is volgens het CPB niet waarschijnlijk.
En volgens de economen van de Rabobank zal de huizenprijs volgend jaar zelfs nog licht stijgen. Niets aan de hand. Ga vooral rustig slapen.
Tenminste, als er geen olifant in je bed ligt. ’There is an elephant in the room’, zeggen de Amerikanen. Iedereen focust op de details, en ziet zo de enorme olifant midden in de kamer over het hoofd.
Zulke olifanten stampen ook op de Nederlandse huizenmarkt rond. Want terwijl de experts hun kabbelende discussie voeren over woningschaarste en koopkrachtontwikkeling in 2009, heeft de kredietcrisis de wereld grondig veranderd.
Niemand weet wat precies het effect zal zijn van de catastrofale gebeurtenissen van de afgelopen paar maanden. Maar duidelijk is wel dat de zekerheid waarmee de optimisten hun rooskleurige toekomstperspectief brengen, langzamerhand lachwekkend is geworden. Hier de vier grootste olifanten:
1. Hallo! Er is een kredietcrisis!
Sinds in oktober de geldmarkt vastliep, hebben banken nog maar één priotiteit: versterken van het eigen vermogen. Minder schulden, meer eigen geld, dat willen de banken. Er zijn nog geen harde cijfers die aantonen dat hierdoor de kredietverlening aan bijvoorbeeld huizenkopers verminderd is. Maar waarom zou deze groep de dans ontspringen? Minder hypotheken betekent minder vraag naar woningen, en uiteindelijk lagere prijzen.
2. Hogere hypotheekrente
de Europese Centrale Bank verlaagt de rente. Maar huizenkopers zien daar niets van terug. Integendeel, door een hogere risicopremie loopt de hypotheekrente juist op. Normaal gesproken daalt de rente wel weer als de recessie op gang komt. Maar ditmaal is dat de vraag. De kredietcrisis heeft de risicopremie structureel verhoogd. Volgens het CPB leidt iedere half procentpunt hogere hypotheekrente op termijn tot drie procent lagere huizenprijzen.
3. De werkloosheid loopt op
De koopkrachtplaatjes voor 2009 mogen er dan nog altijd mooi uitzien, de baanzekerheid is de laatste maanden flink afgenomen. Werknemers in de industrie vrezen massaontslagen, een miljoen zzp-ers is bang dat in 2009 de telefoon nooit meer zal rinkelen. Dat soort onzekerheid leidt tot terughoudendheid. Zeker bij het kopen van een huis.
4.Eerst verkopen, dan kopen
Tijdens de hoogtijdagen van de woningmarkt was het simpel: zie je een leuk huis? Direct kopen. Je oude huis verkoop je later wel een keer. Vragers genoeg.
Die werkelijkheid bestaat niet meer. Eerst verkopen, dan pas kopen is de nieuwe mores. Dat is natuurlijk verstandig. Maar de overgang van de ene naar de andere realiteit is zeer problematisch. Niemand beweegt meer, want iedereen blijft zitten. Huizen staan veel langer te koop. Uiteindelijk zullen de prijzen gaan dalen.
bron: Z24.nl
1) Hoe wordt de rente eigenlijk bepaald?
Voor hypotheken met een variabele of een kortlopende rente wordt naar de euribor-rente gekeken. Dat was tot voor kort een goede maat voor de rente die de banken zelf betaalden. Banken berekenden de variabele rente voor de huizenkoper daarom door een vaste opslag bovenop die euribor-rente te leggen.
De euribor ging na het omvallen van Lehman Brothers fors omhoog, maar sinds begin oktober gaat hij zo mogelijk nog sneller omlaag – van 5,2 procent voor een 1-maandslening naar 4,0 procent, waardoor hij ver onder het pre-15 september-niveau is uitgekomen. Dit is vooral te danken aan de renteverlagingen die Centrale Banken over de hele wereld hebben doorgevoerd.
2) Goed nieuws voor huizenbezitters met een variabele rente, dus?
Dat valt tegen, want de ‘vaste opslag’ op de euribor-rente blijkt ineens helemaal niet meer zo vast. Obvion, een dochter van Rabobank en pensioenfonds ABP, was de eerste die de opslag fors verhoogde van 0,65 naar 1,35 procent. De meeste andere banken zijn dat aan het overwegen. De verhoging zal niet bij iedereen even duidelijk zichtbaar zijn, omdat bij veel banken niet precies duidelijk is hoe ze de variabele rente berekenen. Nieuwe klanten betalen al meer, maar ook bestaande klanten worden getroffen.
3) Kan dat zomaar?
Ja, dat blijkt te kunnen. De meeste banken hebben in de kleine lettertjes opgenomen dat ze de opslag kunnen verhogen, mochten de omstandigheden daartoe aanleiding geven.
4) Verdwijnt die extra opslag in hun eigen zakken?
De banken zeggen van niet. Zij betalen ook veel meer rente als zij geld moeten lenen, is hun verweer. Het euribortarief, dat door middel van een enquête wordt bepaald, is blijkbaar geen goede maat meer voor de interbancaire rente. In werkelijkheid rekenen de banken hogere tarieven, blijkt nu, zeker op leningen die worden gebruikt om hypotheken te financieren. Hoe hoog, is niet duidelijk. Het hangt ook af van de soliditeit van de onderneming. Fortis Bank Nederland rekent de hoogste opslag, waaruit zou kunnen worden afgeleid dat Fortis zelf ook een forse risicopremie betaalt op zijn leningen.
5) De centrale banken hebben de tarieven fors verlaagd. Ik heb altijd geleerd dat de variabele rente dan ook omlaag gaat.
Dat was tot voor kort zo, voorheen zakten alle rentetarieven – voor bedrijven, maar ook veel huizenkopers – mee omlaag. Lenen werd daardoor voor iedereen goedkoper. Tegenwoordig zijn de touwtjes tussen de ecb-rente en de andere rentes doorgeknipt, een renteverlaging van de centrale banken heeft vrijwel geen invloed meer.
Banken zijn veel kritischer geworden in het uitlenen van geld. Ze houden het bij voorkeur zelf of zetten het op een rekening bij de centrale bank. Als ze al lenen aan andere banken, willen ze een hoge risicopremie. Veel banken zijn bang voor een daling van de huizenprijs.
Dat besef is overigens nog niet bij iedereen doorgedrongen. De Britse minister van Financiën, Alistair Darling, riep Britse banken deze week op de hypotheekrente te verlagen. Toen de Britse Centrale Bank de rente met 1,5 procentpunt verlaagde, konden de banken niet achterblijven.
Voor Darling staat er wel veel meer op het spel. Veel Britten hebben hun hypotheekrente voor twee jaar vastgezet en worden binnenkort dus geconfronteerd met een nieuwe fors hogere rente. Nederlanders hebben in meerderheid voor een lange rentevasteperiode gekozen. Het percentage huizenbezitters dat voor een variabele rente kiest is afgenomen van 44 procent drie jaar geleden naar 19 procent, dit jaar. Op dit moment kiest bijna niemand nog voor een variabele rente..
6) Zijn ook de langlopende tarieven opgelopen?
Alle tarieven zijn de laatste tijd omhoog gegaan. Tot voor kort was de hypotheekrente ongeveer gelijk aan de rente op staatsobligaties. Er zat slechts een opslag van een paar tienden van procentpunten op. Nu loopt het verschil hard op. De rente op een 10-jaars-staatsobligatie bedroeg gisteren bijvoorbeeld 4,1 procent. De hypotheekrente op een hypotheeklening voor 10 jaar bedraagt in de meeste gevallen rond de 6 procent.
Volgens banken is dat nodig, omdat zij ook een hogere rente betalen op hun leningen. Ze moeten dat doorberekenen aan de klant om te voorkomen dat ze verlies maken.
Die lezing wordt door sommigen betwist. Volgens Bas Millenaar van De Hypotheker zijn banken vooral bezig om stroppenpotten te vullen. Ze zijn bang dat veel huizenbezitters door de kredietcrisis straks hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen en hun huis met verlies moeten verkopen.
7) Wie heeft gelijk?
De waarheid ligt waarschijnlijk ergens in het midden.
bron: de Volkskrant
De Nederlandse grondprijzen zouden als gevolg van de economische teruggang en de stagnatie op de vastgoedmarkt sterk kunnen dalen. De vereniging van projectontwikkelaars Neprom verwacht een “aanzienlijke daling”.
Gerard Groener, de bestuursvoorzitter van vastgoedbedrijf Corio, houdt zelfs rekening met een halvering. “Het gaat mij erom een signaal af te geven, ‘joh, dit zit er wel aan te komen.’ Het risico bestaat dat die prijzen gewoon gehalveerd worden”, zei Groener vrijdag. Hij stelde dat vastgoed achter de economie aanloopt. “De echte gevolgen van de recessie liggen hier altijd een half jaar tot een jaar later.”
De belangrijkste oorzaak van een mogelijke daling is volgens Groener dat de rendementseisen die financiers stellen aan nieuwe vastgoedprojecten sinds het uitbreken van de kredietcrisis zijn verhoogd. Tegelijk staan de rendementen onder druk door de stagnatie van de huurinkomsten die weer een gevolg is van de teruglopende economie.
Nieuwbouw
Volgens Jan Fokkema, algemeen directeur van de Neprom, zullen gemeenten worden gedwongen om de prijzen te laten zakken omdat de vraag naar nieuwbouwwoningen stagneert. “Wil je de nieuwbouwproductie op gang houden, moet er toch wat gebeuren. Hoeveel het zou moeten zijn is lastig te bepalen, maar een aanzienlijke daling is wel nodig”
Vorige maand maakte de gemeente Amsterdam bekend de grondprijzen in de stad voorlopig te bevriezen. Aanleiding voor deze stap was de financiële crisis en de stagnatie van de prijs van nieuwbouwwoningen. Verantwoordelijk wethouder Maarten van Poelgeest zei toen dat een daling mogelijk was en stelde dit buiten Amsterdam al te zien.
bron: ANP
Dit heeft de Europese Centrale Bank (ECB) donderdag bekendgemaakt.In oktober steeg de geldhoeveelheid 8,7% ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder. In september groeide de geldhoeveelheid eveneens met 8,7% op jaarbasis, zo blijkt uit herziene cijfers.
De ECB streeft naar een inflatie beneden de 2% voor de eurozone. De referentiewaarde voor de geldgroei is 4,5%.
bron: fd.nl
Loading ...
recent comments