May 21

Gisteren vond in de Tweede Kamer het debat over de kabinetsvisie Nederlandse bankensector plaats. Hierin deed Tony van Dijck ‘een Boelhouwertje’. Het werd duidelijk dat Tony goed naar Peter Boelhouwer had geluisterd en kwam met hetzelfde populistische verhaal als onze ‘totaal onafhankelijke’ woningmarkt professor. Gewoon elke generatie meer laten lenen om het Ponzi scheme te voeden, geen gezeik iedereen rijk. Dijsselbloem deed het af als kletskoek waar niemand meer in gelooft.

Lees ook: Peter Boelhouwer:”De crisis op de woningmarkt hebben we zelf georganiseerd” en Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

Ook NVM lobbyist Daan Keij was teleurgesteld in Dijsselbloem, zijn VVD vriendinDeze video is openbaar. Aukje de Vries kreeg geen voet aan de grond.

May 21

Bestaande koopwoningen waren in april 0,1 procent duurder dan in april 2013. Dit is de eerste prijsstijging in 5 jaar. In maart waren de huizen nog 2,1 procent goedkoper dan een jaar eerder. De prijzen van bestaande koopwoningen liggen nu al een jaar op ongeveer hetzelfde niveau. Dit blijkt uit het onderzoek over de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

Hoewel de prijzen van huizen stabiliseren is het niveau nog steeds laag. In april 2014 was de prijsindex even hoog als in begin 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 19,9 procent. De vraag naar bestaande koopwoningen trekt verder aan. In de eerste vier maanden van 2014 wisselden 39 743 woningen van eigenaar, ruim 34 procent meer dan een jaar eerder.

bron: CBS

May 15

Zelfs na een periode met prijsdalingen hebben Nederlandse woningbezitters een te rooskleurig beeld van de waarde van hun woning. Dit geldt ook voor eigenaren waarvan verwacht mag worden dat ze goed geïnformeerd zijn, zoals eigenaren met verhuisplannen.

Realistisch beeld is belangrijk

Voor eigenaren is het van belang een realistisch beeld te hebben van de waarde van de eigen woning. De woning vormt een belangrijk onderdeel van het huishoudvermogen en speelt een rol in consumptie-, spaar- en pensioenbeslissingen. Een verkeerde inschatting van de waarde leidt mogelijk tot minder passende financiële beslissingen.

Te rooskleurig beeld woningwaarde

Uit recent DNB-onderzoek blijkt echter dat Nederlanders vaak te optimistisch zijn over de waarde van hun woning. Zo is een groot deel van de woningeigenaren enkele jaren na het omslaan van de markt in 2008 nog van mening dat de waarde van de eigen woning niet is gedaald. Driekwart van de woningeigenaren schat de huidige woningwaarde te hoog in. De doorsnee woningeigenaar rapporteert een woningwaarde die over de periode 2003-2012 gemiddeld 13% hoger is dan de werkelijke waarde. De werkelijke waarde is berekend door de aanschafwaarde te combineren met de provinciale prijsontwikkeling. Bovendien is een substantieel deel van de woningeigenaren positiever over de toekomstige prijsontwikkeling van de eigen woning dan over de algemene woningprijsontwikkeling.

Het optimisme komt ook naar voren als eigenaren hun eigen woning vergelijken met andere woningen. Eind 2013 dacht 29% van de woningeigenaren dat de waarde van hun woning hoger was dan de waarde van de gemiddelde koopwoning in de straat (vs. 13% lager). Tevens dacht 31% van de woningeigenaren dat de staat van onderhoud beter was (vs. 5% slechter) en 17% dat de verkooptijd in geval van een verkoop korter zou zijn (vs. 8% langzamer).

Ook na omslag op de woningmarkt 

De overschatting van de woningwaarde is sterker als het goed gaat op de woningmarkt. Het optimisme neemt weliswaar af wanneer woningprijzen zich slechter ontwikkelen, maar het aanpassingsproces is langzaam. Zelfs jaren na het omslaan van de markt blijft een groot aandeel van de woningeigenaren te optimistisch. Dit terwijl de woningprijzen ten opzichte van de piek in de zomer van 2008 met circa 20 procent zijn gedaald. Deze prijsdaling volgde vertraagd en geleidelijk op een snelle en forse daling van het aantal woningtransacties. Het lagere aantal verkopen en de trage aanpassing naar een nieuw evenwicht wordt in verband gebracht met het lang vasthouden aan hoge vraagprijzen door verkopers. Het rooskleurige beeld van woningeigenaren is een van de mogelijke verklaringen voor de terughoudendheid om vraagprijzen te verlagen.

Verliesaversie en eigendomseffect als verklaring

De overschatting van de woningwaarde hangt significant samen met twee belangrijke psychologische processen die ook op andere terreinen zijn gevonden. Een eigendomseffect (duration-of-current-ownership effect) zorgt ervoor dat de overschatting van de woningwaarde toeneemt met de duur van het woningbezit. Naarmate een woning langer in bezit is, wordt het gevoel van eigendom sterker en is de woning volledig afgestemd op de voorkeuren en behoeften van de huidige bewoner.

Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat verliesaversie een belangrijke rol op de woningmarkt speelt. Met verliesaversie wordt bedoeld dat een verlies van een bepaalde omvang een groter effect heeft op het welbevinden van mensen dan een winst van dezelfde omvang. Het fenomeen verliesaversie is niet nieuw: van beleggers is bekend dat ze niet graag afstand doen van aandelen die in prijs zijn gedaald, omdat dit betekent dat zij het verlies onder ogen  moeten zien. Toegepast op de woningmarkt proberen eigenaren een verlies ten opzichte van een referentiepunt, bijvoorbeeld de aanschafprijs of de hoogte van de hypotheek, te vermijden. Het onderzoek laat zien dat met name woningeigenaren met een hoge hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning een te rooskleurig beeld van de woningwaarde hebben. Daarnaast blijkt uit een aanvullende enquête dat driekwart van de Nederlanders het belangrijk vindt om bij verkoop minimaal de originele aankoopprijs te krijgen. Een nog groter deel van het Nederlandse publiek vindt het belangrijk om geen restschuld over te houden.

bron DNB

May 14

Hoogleraar Peter Boelhouwer van de TU Delft is veel positiever over de huizenprijzen dan de Rabobank. Hij denkt dat huizen dit jaar ‘ergens tussen de 3 en de 5 procent’ zullen stijgen.

In dit filmpje zie je dat zelfs de interviewer het niet meer begrijpt. Boelhouwer had in 2012 net meegewerkt aan woningmarktplan Wonen 4.0, maar de bouwondernemers vonden het maar niets en dwongen hem over hun stimuleringsplan te beginnen. Hier kwamen zij iets meer dan een week later mee. Boelhouwer is voor de financiering van zijn onderzoekcentrum OTB dan ook voor de helft afhankelijk van de bouwondernemers.

May 6

Een beetje ondergeschoven in het persbericht van SVn, maar wel uitstekend nieuws. In 2013 verstrekte SVn nog zo’n 118 miljoen euro bovenop maximaal verantwoorde leningen van starters, waar dit in 2012 nog 119,5 miljoen euro betrof. Dat is best opmerkelijk als je bedenkt dat nadat Stef Blok begin vorig jaar extra (rijks-)geld beschikbaar stelde het aantal deelnemende gemeenten in rap tempo opliep van zo’n 200 in februari naar 281 nu.

Was de 20 miljoen die Blok per 1 januari 2013 beschikbaar stelde genoeg voor 4400 leningen, er werden er slechts 4163 afgesloten afgelopen jaar. Dit is iets meer dan de 4040 van 2012. Hiermee blijkt de aanvulling van de pot met 30 miljoen in februari toch niet helemaal nodig te zijn geweest.

Het aantal mensen met een achterstand op hun lening is in 2013 meer dan verdubbeld. Dit betreft niet alleen startersleningen, maar het hele bestand van SVn. Hoewel in de folders meestal te lezen is dat starters alleen hoeven terugbetalen als ze dat kunnen, zijn de betalingsproblemen bij startersleningen wel veruit het grootst:

svnnhg

bron:  Woningmarktcijfers

 

May 5

Obvion legt de ‘leuke dingen doen op krediet’ generatie in een video uit wat de gevolgen van scheeflenen kunnen zijn. Deze generatie heeft het grootste negatieve vermogen van heel Europa.

Wanneer u een huis koopt, sluit u daar meestal een hypotheek voor af. De hoogte van een hypotheek en de waarde van het huis zijn meestal ongeveer gelijk. Door de financiële crisis zijn huizen minder waard geworden. In het verleden kon je ook meer geld lenen dan de waarde van het huis. Veel hypotheken zijn daardoor hoger dan de waarde van het huis. Is dat ook bij u het geval? Dan staat uw huis ‘onder water’.

Volgens Obvion  kun je gewoon 15 tot 20 jaar wachten tot je huis weer de waarde van 2006 heeft bereikt. Lekker met een grotendeels aflossingsvrije hypotheek…

May 1

Hollandse zaken Presentatie: Cees GrimbergenHoe houd je je staande als de jaren durende geldzorgen ver boven je hoofd groeien? Zouden banken en andere schuldeisers meer aan hun zorgplicht moeten voldoen en coulanter moeten zijn?

Ruim honderdduizend huishoudens hebben een forse betalingsachterstand op hun hypotheek, zo blijkt uit cijfers van het Bureau Krediet Registratie.
Dat betekent veel stress, gekmakende stress. Schuldeisers die in de rij staan. Hoge boetes omdat schulden niet op tijd worden afgelost, waardoor de schuld nog groter wordt. Daar gaat dan de boeterente van rond de 12 procent overheen. En als het ‘onder water staande’ huis uiteindelijk gedwongen verkocht of geveild is, resteert een schuld van vele tonnen. Huisartsen zien het aantal mensen met psychische nood door geldzorgen verdubbelen.

Hoe houd je je staande als de jaren durende geldzorgen ver boven je hoofd groeien? Zouden banken en andere schuldeisers meer aan hun zorgplicht moeten voldoen en coulanter moeten zijn?

holzak

bron: Hollandse zaken

zie ook:

Apr 24

Het afgelopen halfjaar zijn er 8.769 consumenten met een betalingsachterstand op de hypotheek bijgekomen. In totaal zijn er, per 1 april 2014, 100.581 consumenten die moeite hebben om hun hypotheeklasten te betalen. De toename van 8.769 consumenten is weliswaar fors, maar minder dan in de vorige meetperiode.

Op dit moment registreert BKR hypotheken alleen bij problematische achterstanden. BKR registreert dus niet iedere hypotheek en ook niet de hoogte van een hypotheek.

Uit  een recente enquête onder geldverstrekkers blijkt dat de meerderheid uitgesproken voorstander is van registratie van de hoogte van de hypotheekschuld. Op deze wijze kunnen geldverstrekkers bij nieuwe krediet- en hypotheekaanvragen een beter beeld krijgen van de totaal uitstaande schuld, en kunnen zij consumenten beter adviseren.

Tiel, 24 april 2014 – Het afgelopen halfjaar zijn er 8.769 consumenten met een betalingsachterstand op de hypotheek bijgekomen. In totaal zijn er, per 1 april 2014, 100.581 consumenten die moeite hebben om hun hypotheeklasten te betalen. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse BKR Hypotheekbarometer.

Stijging zwakt iets af
De toename van 8.769 consumenten is weliswaar fors, maar minder dan in de vorige meetperiode. Het halfjaar ervoor, kwamen er nog 9.924 consumenten met een betalingsprobleem op de hypotheek bij.
Peter van den Bosch, algemeen directeur BKR licht toe: “We zien een procentuele toename over het afgelopen jaar van 23%. Het jaar daarvoor was dat 25%. De scherpe stijging lijkt iets af te zwakken, maar is nog steeds fors. We zitten nu dus boven de 100.000 mensen die hun hypotheek niet meer kunnen betalen.”

Lees verder op de site van het BKR

Apr 18

Tweederde (65%) van de deelnemers die een sociale huurwoning hebben, maakt zich zorgen over een eventuele huurverhoging in 2014. Woningcorporaties mogen de huren in juli verhogen met maximaal 4% tot 6,5%, afhankelijk van het inkomen van de huurders. Bijna vier op de tien (38%) sociale huurders stelt in de financiële problemen te komen als de huur omhoog gaat. 

Dit blijkt uit onderzoek van EenVandaag onder 7.000 mensen met een huurwoning, waarvan er ruim 5.000 met een sociale huurwoning.

Deelnemers geven aan: ‘Alles is afgelopen jaren veel duurder geworden en inkomsten zijn juist achteruit gegaan. Bezuinigen is het enige wat je kan doen, Minder verzekeringen, wat vaker een boterham eten, familiebezoek uitstellen.’

‘Als de huur nog verder omhoog gaat en daar géén evenredige verhoging van huurtoeslag tegenover staat ga ik in financiële problemen komen. Wooncorporatie doet niets aan onderhoud, maar wél steeds huurverhoging; huis tocht aan alle kanten waardoor ook energierekening hoger uitvalt.’

‘Dan moet de auto aan de kant; kunnen er geen uitstapjes meer gemaakt worden met de kinderen; de kinderen zullen van sport afmoeten; ik zal moeten bezuinigen op uitgaven van kleding en schoeisel en vakanties; theaterbezoek kun je dan ook wel vergeten. Het studiepotje van de kinderen komt dan ook in gevaar……’

Van de sociale huurders geeft 46 procent aan dat ze op dit moment moeilijk aan de maandelijkse huur kunnen voldoen. Bij negen op de tien (92%) sociale huurders is de huurprijs in 2013 ook al verhoogd.

Scheefwoners: ‘huurverhoging is geen stimulans’
De inkomensafhankelijke huurverhoging is vooral ingesteld om ‘scheefwonen’ aan te pakken. Het kabinet hoopt mensen met een relatief hoog inkomen voor een sociale huurwoning sneller te laten doorstromen naar een andere woning middels een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 6,5 procent.
Van de deelnemers aan het onderzoek die zelf aangeven ‘scheef’ te wonen denkt slechts 11 procent dat het inkomensafhankelijk maken van de huur het ‘scheefwonen’ zal tegengaan. Acht op de tien (80%) ‘scheefwoners’ stellen dat de huurverhoging geen stimulans is om een nieuwe woning te zoeken.

Nieuwe huurwoning moeilijk vindbaar
Van alle deelnemers aan het onderzoek die op dit moment zoeken naar een huurwoning, geeft 85 procent aan dat het moeilijk is een passende woning te vinden. Dit komt volgens de deelnemers vooral doordat de wachtlijsten bij woningcorporaties lang zijn (62%), de prijzen voor particuliere huurwoningen te hoog zijn (45%) of dat het aanbod van particuliere huurwoningen in hun omgeving te laag is (21%).

bron: opiniepanel.eenvandaag.nl

Apr 16

In een kamerbrief heeft Stef Blok laten weten van plan te zijn tijdelijke huurcontracten mogelijk maken. Hiermee moet het gesubsidieerde woningbestand meer ten goede komen aan groepen voor wie het bestemd was. In eerste instantie gaat het vooral om jongeren maar in de brief wordt een heel scala aan doelgroepen genoemd. Met een tijdelijk contract zouden studenten, promovendi, starters, gescheiden mensen, ex gedetineerden, verpleegsters, brandweermannen, grote gezinnen, overlastgevers en kenniswerkers aan een huis geholpen kunnen worden.

Dit lijkt mij pas het begin, want zodra er steeds meer stukjes van het huizenbestand zijn gereserveerd staan er vast clubjes mensen op die buiten de boot vallen omdat er een steeds kleiner aantal huizen voor hen over blijft.

Na de inkomensafhankelijke huurverhoging en de mogelijkheid om zonder huurbescherming woningen te verhuren onder de leegstandswet, is dit de volgende inperking van rechten van huurders waarmee Blok tegemoet komt aan de wensen van verhuurders die hun bezit zonder huurbescherming willen kunnen verhuren en die de huur graag ophogen zodra een zittende huurder zijn woning verlaat.

Als de zeepbel knapt komen de kunstgrepen

Bron: Telegraaf (1957)

Bron: Telegraaf (1957)

Het is een bekend beeld, dat de woningmarkt als politieke speelbal wordt gebruikt in tijden van tegenspoed op de (koop)woningmarkt die zo eens in de dertig jaar de kop op steekt in ons land. Zo laat in 1957 minister Hofstra aan de kamer weten dat we boven onze stand hebben geleefd en het begrotingstekort teruggedrongen moet worden.

Wat volgt is een huurverhoging van 25% waarmee de regering extra geld ophaalt en waarmee de markt voor institutionele beleggers weer aantrekkelijker moet worden. Deze verhoging herstelt marktevenwicht en is ‘niet uit medelijden met huiseigenaren, hoezeer dat medelijden ook op zijn plaats is’.

Kort daarvoor werd in 1956 de gemeentegarantie bedacht, een voorloper van de NHG die een duwtje in de rug van de vastgelopen woningmarkt moest geven. Met deze gartantie ontstaat in de jaren zeventig een flinke zeepbel als banken zich weinig belemmerd voelen om exotische leenvormen te bedenken. Nadat deze zeepbel uiteen spat, stelt staatssecretaris Brokx een huurbelasting voor, tegelijk met het oprekken van de maximumlening onder gemeentegarantie en het oprekken van de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor premiekoopwoningen.

De huurbelasting komt er niet omdat er zowel 1980 als in 1984 geen politieke meerderheid voor het plan is. Ook coalitiegenoot VVD is dan tegen de huurbelasting. Wel worden tijdelijke huurcontracten mogelijk gemaakt onder de leegstandswet en wordt een (mislukt) proefballonnetje opgelaten om de in 1979 ingevoerde huurbescherming voor kamerhuurders weer af te schaffen, omwille van ‘de doorstroming’ en de woningnood onder jongeren.

… en het afbouwen van kunstgrepen doet pijn

Omdat de economie het zwaar heeft, maakt Den Haag in de tussentijd wel plannen om huursubsidie en het budget voor premiekoopwoningen terug te schroeven.

Bron: Het vrije volk, 1983

Bron: Het vrije volk, 1983

Vooral het terugschroeven van de kooppremie stuit op groot verzet van de vastgoedlobby. In de voorgestelde aanpassing zou de premie niet langer in het eerste jaar heel erg hoog zijn om in tien jaar steeds minder te worden, maar gelijker over de looptijd worden uitgesmeerd. Bovendien zou voortaan het tweede inkomen meetellen bij de berekening of je zo’n premie eigenlijk wel nodig had.

Neprom en bouwfonds reageren op deze beperking van de subsidies door te stellen dat duizenden woningen onverkoopbaar worden en de bouwproductie volledig zal instorten. Een week voor behandeling van het wetsvoorstel in de tweede kamer verspreidt men het gerucht dat gemeenten een sterilisatieverklaring vragen van vrouwen, voordat ze het tweede inkomen meetellen bij de berekening van een maximale hypotheek. Jonge stellen zouden dus buiten de boot vallen bij de kooppremie en gedwongen zijn te gaan huren of de vrouw te laten steriliseren om voor een hypotheek in aanmerking te komen.

De grote maatschappelijke verontwaardiging over dit gerucht wordt de kop ingedrukt door bij de behandeling van het voorstel in de tweede kamer te stellen dat men boter op het hoofd heeft gehad door gezinnen niet te compenseren voor inkomensverlies na de komst van een kind. Er wordt een hertoets afgesproken na enkele jaren, waarbij een stel alsnog premie ontvangt indien de vrouw blijkt te zijn gestopt met werken.

Enkele jaren later ontstaat dezelfde discussie opnieuw. Heerma wil bezuinigen op premiekoop en wil geen premie meer verstrekken aan tweeverdieners. Als wederom het argument klinkt dat deze stellen zonder premie geen hypotheek kunnen krijgen omdat banken niet met twee inkomens rekenen, brengt Heerma in fasen het tweede inkomen onder de gemeentegarantie.

Hoewel officiëel nog steeds geldt dat tweeverdieners zowel buiten de boot vallen voor koopsubsidie als een hypotheek op twee inkomens, begint ABP wel érg snel na verschijnen van een rapport waarin wordt gepleit het tweede inkomen mee te tellen met tweeverdienershypotheken. Als Heerma uiteindelijk in 1993 bekend maakt deze hypotheken te gaan garanderen is de oorspronkelijke aanleiding vergeten en zegt hij slechts de ontwikkelingen op de markt te volgen. Aan de vooravond van een prijsexplosie op de woningmarkt laat mede-initiatiefnemer en belanghebbende Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) weten dat het allemaal reuze zal meevallen met de prijsstijgingen.

Wat begon met het vlottrekken van de woningmarkt in de jaren vijftig was een katalysator voor de zeepbel in de jaren zeventig. Wat begon met de afbouw van koopsubsidies eindigde met een garantie die de volgende zeepbel tot gevolg had. Een garantie die bovendien volkomen onhoudbaar blijkt nu deze zeepbel geknapt is.

Stop nu eens met symptoombestrijding

Wat door de decennia heen opvalt is hoe betrekkelijk garanties en subsidies zijn. Zodra de economische voorspoed over is, zijn het vooral huurders en jongeren die in hoog tempo rechten moeten inleveren. Veel kunstgrepen om de huizenprijzen op de been te helpen hebben jaren later een desastreuze uitwerking in een aantrekkende markt. Het uitfaseren van regelingen en subsidies heeft soms bizarre en ongewenste neveneffecten.

Wat ook opvalt is dat al decennia lang ‘doorstroming’ als doel wordt gedefinieerd zodra de koopwoningmarkt stil valt. Nooit wordt gekwantificeerd welke mate van ‘doorstroming’ wenselijk is en nooit wordt de discussie gevoerd of ‘doorstroming’ wel de goede maatstaf is. Echter wordt er consequent een hele reeks aan inkomenspolitieke maatregelen verbonden aan de doorstroming op de woningmarkt.

Als doorstroming het criterium zou zijn, zou een minister met ballen al lang een wet hebben bedacht waar in staat dat we allemaal iedere vijf jaar moeten verhuizen. Ik denk alleen dat die wet geen kans van slagen heeft omdat dat helemaal niet is wat we willen. Ik denk dat we een woningmarkt willen waar je makkelijk een huis kunt vinden, daar desgewenst kunt blijven, of ook weer weg kunt. Die situatie gaat niet ontstaan zolang de woningmarkt in de greep is van inkomenspolitiek en verzonnen ‘grenzen’. Het verzinnen van nieuwe grenzen in de vorm van toelatingscriteria voor bepaalde huizen (leeftijd, beroep, gescheiden ja/nee) is voor mij dan ook fundamenteel de verkeerde weg, ongeacht of het nu positieve effecten zou kunnen sorteren.

Misschien kunnen we ons uit deze crisis rommelen. Maar over vijftien jaar dient de volgende woningmarktcrisis zich aan en dan zijn onze kinderen aan de beurt. Als we niet fundamenteel anders gaan denken over de politiek die we voeren op de woningmarkt blijven de maatregelen die we nemen nagalmen en resoneren. Nu de woningmarkt het zwaar heeft, heeft het de volledige politieke aandacht. Deze aandacht moet echter niet gericht zijn op het weer laten stijgen van prijzen, maar op het voorkomen van de volgende zeepbel en het wegnemen van zoveel mogelijk grenzen en inkomenspolitiek op de woningmarkt.

bron: Woningmarktcijfers