Aug 14

De ECB heeft voor vele miljoenen aan Nederlandse rommelhypotheken opgekocht. Het gaat om NHG hypotheken van bankverzekeraar Delta Lloyd.

De Arena-securitisaties van Delta Lloyd zijn innovatief: ze dekken niet zoals gebruikelijk risico´s af met een renteswap, maar met een rentecap en andere voorwaarden.

Het Arena II-pakket van EUR787 miljoen aan hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie werd in november voor 42% opgekocht door de Europese Centrale Bank (ECB), in het kader van diens monetaire verruimingsprogramma, meldde het Financieele Dagblad.

Waar zou de Nederlandse staat zijn zonder de ECB?

Lees ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

bron: wallstreetweb.nl

lenen om te sparen

A. prima dat u zich als Risk Officer van een grote verzekeraar in de strijd mengt 😉 U neemt natuurlijk wel enig risico…

Mar 28

 

Apeldoorn, 28 maart 2014 – Een verrassende wending op de huizenmarkt. Vandaag werd bekend dat twee spelers de krachten voortaan zullen bundelen. De Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zullen fuseren tot één nieuwe marktpartij voor belanghebbenden op de Nederlandse huizenmarkt. Beide verenigingen hebben al langer te kampen met een verslechterende financiële positie, als gevolg van de aanhoudende wereldwijde economische schuldencrisis waardoor VEH veel leden verloor, die makelaars veel klanten koste en een ware kaalslag onder NVM-leden veroorzaakte.

kermit

Fokke en Sukke

 

Gezamenlijke belangen

Voorlichter Hans André la Porte van VEH licht telefonisch toe: “Onlangs startten VEH en NVM samen het meldpunt tegen marktwerking op de huizenmarkt. Maar de gesprekken over de fusie lopen in het geheim al langere tijd. We merkten dat wij vaak naar de cijfers van de NVM verwezen [zoals de voorlopige transactievolumes per kwartaal wanneer deze stijgen, red.] en zij naar de onze [zoals de contraproductieve Eigen Huis Marktindicator wanneer deze stijgt, red]. Dan creëer je natuurlijk op een gegeven moment een zichzelfversterkende spiraal van geloof in eeuwig stijgende huizenprijzen. Read the rest of this entry »

May 11

Door Fleur de Bruijn

Delta lloyd geeft bijna alleen nog maar een hypotheek als er een nationale hypotheekgarantie aan gekoppeld is. De bankverzekeraar verhoogt daarmee de druk op de Nederlandse schatkist.

Jan 12

house of cardsHonderdduizenden huiseigenaren hebben de afgelopen jaren een woonlastenverzekering tegen werkloosheid of arbeidsongeschiktheid afgesloten die praktisch niets waard is.

De uitkeringen van deze verzekering is bijna nihil omdat de inleg naar nu blijkt vrijwel helemaal opgaat aan provisies, net zoals bij talloze andere polissen de afgelopen jaren is gebleken. De Vereniging Eigen Huis heeft talloze klachten van gedupeerden gekregen. Daarom start de organisatie vandaag een speciaal meldpunt. “Deze verzekeringen zijn schandalig. Daarom verzamelen we de komende twee maanden alle meldingen om samen een vuist te maken tegen de verzekeraars”, aldus VEH-zegsman Hans André de la Porte.

Het gaat om woonlastenverzekeringen die voor 2007 samen met een hypotheek zijn afgesloten. Door de economische malaise raken steeds meer huiseigenaren hun baan kwijt en moeten ze een beroep doen op deze verzekering.

Een woonlastenverzekering keert maandelijks of ineens een bedrag uit als de verzekerde minder inkomen heeft door arbeidsongeschiktheid of werkloosheid, zodat de hypotheeklasten betaald kunnen worden.

bron: Telegraaf.nl

Jul 25

Het kopen van een eigen woning is voor de meeste huishoudens verreweg de belangrijkste financiële verplichting die zij in hun leven aangaan. Anderzijds vormt het eigen huis voor veel huishoudens de mogelijkheid bij uitstek om een eigen vermogen op te bouwen. De keerzijde hiervan is dat een individuele eigenaar-bewoner – al dan niet bewust – ook grote financiële risico’s aangaat.

In de jaren negentig heeft zich in Nederland een stormachtige ontwikkeling op de koopwoning- en de hypotheekmarkt voorgedaan. De verkoopprijzen verdubbelden, de uitstaande hypotheekschuld verviervoudigde in deze periode. In Europees perspectief gezien veranderde Nederland van een bescheiden middenmoter tot koploper in termen van onder meer de uitstaande hypotheekschuld.

hypotheekschud bbp ratio

Nederlandse vs Amerikaanse hypotheken (tov BNP)

Een onverwachte daling van het inkomen op huishoudniveau, door werkloosheid, scheiding of anderszins, al dan niet in combinatie met een ‘crisis’ op de koopwoningmarkt, kunnen eigenaar-bewoners in grote problemen brengen. Zie onder meer de ervaringen in Nederland begin jaren tachtig en Denemarken, het Verenigd Koninkrijk en Zweden begin jaren negentig.

Loan-to-value-ratio hypothekenen

het geleende bedrag is hoog in relatie tot de waarde van het onderpand (‘Loan to Value Ratio’). Hierdoor kan bij een gedwongen verkoop een hogere restschuld ontstaan

loan to income in Nederland

het geleende bedrag is hoog in relatie tot het inkomen van de huizenkoper (’Loan to Income Ratio’). Hierdoor kunnen klanten bij een stijgende rente eerder in de financiële problemen komen omdat zij een groot deel van hun inkomen aan rentelasten moeten besteden.

Met de voorspoedige economische groei vanaf het midden van de jaren negentig lijken eigenaar-bewoners, in binnen- en buitenland, steeds meer bereid om grote schulden aan te gaan om een eigen woning te kopen; voor veel eigenaar-bewoners is een hypotheek zelfs niet langer meer synoniem met een schuld. De koopwoning wordt gezien als één van de beste, zo niet de beste, belegging voor het gemiddelde huishouden. De bijbehorende kosten en risico’s zijn geleidelijk naar de achtergrond gedrongen; de kansen op vermogenswinsten en ontologische voordelen (vrijheid, zekerheid) worden hoe langer hoe meer benadrukt.

Nederlandse eigenaar-bewoners hebben in Europees perspectief gezien een inhaalslag gepleegd ten aanzien van de hypothecaire financiering van het eigenwoningbezit. In veel opzichten was Nederland medio jaren tachtig een bescheiden middenmoter (De Nederlandse Bank, 1999). Inmiddels zijn Nederlandse eigenaar-bewoners koploper in Europa. De uitstaande hypotheekschuld in Nederland is met ruim € 580 miljard (2007) inmiddels hoger dan de staatsschuld, en in procenten van het bruto nationaal product nop een historische hoogtepunt gekomen (98 procent versus nog geen 40 procent in 1990). Alleen Denemarken kan ons land nog enigszins bijhouden

loan-to-value ratio. (ltv) groter dan 100%

Renteperiode woninghypotheken

De economische recessie eind jaren zeventig (oliecrisis) en de ineenstorting van de koopwoningmarkt eind jaren zeventig in diverse landen. Een sterk oplopende werkloosheid en hypotheekrente (De rente liep toen op naar 13 procent. ) leidde er toe dat een groot aantal eigenaar-bewoners in ernstige betalingsproblemen kwam. De crisis op de koopwoningmarkt die hiervan mede het gevolg was, leidde er op haar beurt toe dat de vermogenswinsten waar men op hoopte, omsloegen in zeer concrete vermogensverliezen. Op de top waren er jaarlijks 2500 gedwongen verkopen. Tussen 1979 en 1984 moest de Rijksoverheid, die toen nog garant stond, 450 miljoen gulden uitkeren. En daarbij moet je bedenken dat veel minder mensen toen een eigen huis hadden. Ondanks dat bleef het eigen huis in veel landen de norm.

zie ook: minfin.nl

Rondom 10 over de zeepbel in de huizenmarkt…

Schulden europa

Jul 21

De vermogenspositie van Nederlandse huishoudens is verbeterd dankzij stijgende huizen- en aandelenprijzen. Daar tegenover staat een verdere toename van de uitstaande schulden. Hoewel de hypothecaire kredietverlening recentelijk wat afzwakt, is de uitstaande hypotheekschuld inmiddels toegenomen tot bijna eur 500 miljard, in omvang vergelijkbaar met het bruto binnenlands product. De verhouding tussen de omvang van de gemiddelde hypotheeklening en het gemiddelde bruto inkomen (loan-to-income ratio) is voor alle uitstaande hypotheken toegenomen van iets minder dan 120% in 2000 naar ruim 170% in 2006 (grafiek 9).

loan to income in Nederland

Men kan in twee gevallen spreken van een tophypotheek:
1. het geleende bedrag is hoog in relatie tot het inkomen van de huizenkoper (‘Loan to Income Ratio’). Hierdoor kunnen klanten bij een stijgende rente eerder in de financiële problemen komen omdat zij een groot deel van hun inkomen aan rentelasten moeten besteden.

2. het geleende bedrag is hoog in relatie tot de waarde van het onderpand (‘Loan to Value Ratio’). Hierdoor kan bij een gedwongen verkoop een hogere restschuld ontstaan.

loan to value in Nederland

Door de toegenomen schuld worden huishoudens gemiddeld kwetsbaarder voor financiële schokken, zoals geïllustreerd in het mondiale-correctiescenario en in het huizenmarktscenario.

De recente ontwikkelingen in de Verenigde Staten, maar ook die in Nederland van rond de eeuwwisseling, tonen dat afvlakkende groei van de huizenprijzen een negatief effect kan hebben op de particuliere consumptie.

Hiertegenover staat een verminderde rentegevoeligheid van Nederlandse huishoudens met een hypotheeklening, omdat sinds 2005 het aandeel van nieuwe hypotheken met een rentevaste periode van tien jaar en langer duidelijk is gegroeid ten koste van het aandeel variabele/kortlopende hypotheken (grafiek 10).

Renteperiode woninghypotheken

De gemiddelde loan-to-income ratio van nieuw afgesloten hypotheken ligt met circa 550% substantieel hoger dan het gemiddelde van de gehele hypotheekvoorraad.

Dit betreft een opmerkelijke toename ten opzichte van het toch al hoge gemiddelde voor nieuwe hypotheken aan het begin van deze eeuw (grafiek 9). Vanwege de gemiddeld hogere schuld zouden vooral nieuwe huiseigenaren (starters) geraakt kunnen worden door het mondiale-correctiescenario en het huizenmarktscenario. Voor de starters die zich relatief kort hebben gefinancierd zou een forse rentestijging
tot een substantiële verhoging van de maandelijkse woonlasten kunnen leiden, met mogelijk negatieve consequenties voor het bestedingspatroon. Daarnaast is de kans dat bij een gedwongen woningverkoop (bijvoorbeeld bij werkloosheid of echtscheiding) een restschuld overblijft het grootst bij starters.

Ter vermindering van de financiële kwetsbaarheid van huishoudens, met name starters, is de in werking treding van de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen per 1 januari 2007 een positieve ontwikkeling. Deze code is in de loop van 2006 aangescherpt in overleg tussen de Minister van Financiën en de hypothecaire
financiers, nadat onder meer dnb zorg had uitgesproken over het aanhoudend oplopen van de loan-to-income- en de loan-to-value-ratio’s in de hypothecaire kredietverlening. dnb bekijkt in samenwerking met andere betrokken instanties zorgvuldig of de Gedragscode door de hypotheekkrediet verstrekkende instellingen
in de praktijk wordt nageleefd.

hypotheekschud bbp ratio

De onderstaande tekst komt uit een verslag van een Scandinavische bank:
“In my opinion, the changes to the housing mortgage market in recent years will mean a continued increase in household debt for some time yet. But even though I have a competitive spirit, I do hope we won’t manage to topple Denmark and the Netherlands from the top of the debt league.”

Bron: De Nederlandse Bank 2007

zie ook De grote financiële risico’s van een te hoge hypotheek

De AFM constateert dat 25% van de adviezen niet goed zijn…

Jul 15

“Stichting Pensioenfonds ABP is het pensioenfonds voor werknemers en werkgevers in de sector overheid en onderwijs. Met een belegd vermogen van € 217 miljard (eind 2007) is ABP één van de grootste pensioenfondsen ter wereld”.

Willem Middelkoop weet te melden dat ABP minstens 5% van dit bedrag in derivaten heeft belegd. Het is dus maar de vraag over er nog wel voldoende geld is als u met pensioen gaat.

Ook Aegon zit met 27 miljard in de Amerikaanse huizenmarkt. Het ploffen van de Amerikaanse economie zal dus ook grote gevolgen hebben voor de Nederlandse economie.

bron:Willem Middelkoop – 27 maart 2003