Rabo Vastgoedgroep wil komend jaar 10% besparen op de algemene kosten. Dit heeft de groep gisteren bekendgemaakt. De groep met 1500 werknemers is marktleider op verschillende gebieden in het vastgoed en met de divisies FGH, Bouwfonds Wonen, Bouwfonds Asset Management en MAB actief. Veel wil de groep oplossen met natuurlijk verloop, maar gedwongen ontslagen worden niet uitgesloten.
Nov
5
Harm van Wijk heeft al eerder de ontwikkelingen op de Nederlandse huizenmarkt uiteengezet. In de betreffende column kwam naar voren dat betaalbare huizen in Nederland steeds schaarser werden en dat de huizenprijzen zich op recordhoogte bevonden. Daarnaast heeft hij aangegeven dat de hoge schuldratio van ons land een belangrijke rol speelt: de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income bedroeg in Nederland vorig jaar 120%.
Of de huizenprijzen fors gaan dalen of niet, zal de toekomst uitwijzen. Wel wil hij graag wijzen op bepaalde onwelriekende zaken die spelen, waardoor de huizenbubbel verder wordt opblazen. Zaken die veelal onderbelicht blijven bij het grote publiek. Indien u een huis koopt, is het geen overbodige luxe, maar eerder bittere noodzaak om het kadaster voor de transactiegeschiedenis goed te bestuderen.
Huizenprijzen kunstmatig hoog
De huizenprijzen van veel panden in Amsterdam, bijvoorbeeld, worden kunstmatig met honderdduizenden euro’s opgepompt door snelle vastgoeddeals tussen selecte groepen speculanten. Dat stelt het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag (MOV), dat hierover aan de bel heeft getrokken bij de gemeentelijke en landelijke overheid. Het MOV deed onderzoek in documenten van het kadaster naar de verkoopgeschiedenis van diverse panden in populaire wijken. Daaruit blijkt dat prijzen in korte tijd met honderdduizenden euro’s zijn gestegen.
Opmerkelijk is dat vaak dezelfde personen betrokken waren bij de deals. Zo blijkt een aantal bovenwoningen aan de Albert Cuypstraat tussen 2 februari 2006 en 29 januari 2007 via vijf transacties in waarde te zijn geëxplodeerd van € 385.000 euro naar € 875.000 (+127% in een jaar tijd). Nog opmerkelijker en verdachter is dat dezelfde woningen op 28 juli 2007 binnen zeven minuten drie keer van eigenaar wisselden, nota bene bij dezelfde notaris van Boekel de Nerée en daarbij € 250.000 meer waard werden. Dit riekt absoluut naar frauduleus handelen. Nadat navraag werd gedaan bij de betrokken notaris, hulde deze zich in stilzwijgen. De notaris beriep zich op zijn ambtsgeheim en wilde derhalve geen commentaar geven.
Dat dit geen op zichzelf staande gebeurtenis was, blijkt uit andere praktijkvoorbeelden. Zo schoot de prijs van een ander pand in Oud- West wel heel erg hard omhoog. Op 27 juli 2006 werd het gekocht voor € 375.000 euro en amper zes maanden en drie transacties later werd het pand voor € 565.000 verkocht: een prijsstijging van meer dan 50%.
Dat het nog veel gekker kan, blijkt wel uit het volgende voorbeeld. Op een veiling in september 2002 werden bovenwoningen gekocht voor € 125.000. Vierenhalf jaar later werden ze doorverkocht voor € 307.500. Drie maanden later werden deze weer van de hand gedaan voor circa € 600.000. Dit is dus een stijging van 380% in vijf jaar tijd.
Malafide praktijken
Hoewel het MOV nadrukkelijk stelde de betrokken partijen niet te willen beschuldigen van malafide praktijken, waarschuwde het MOV wel dat huurders en huizenkopers de prijs betalen voor dergelijke praktijken. Volgens medeauteur van het onderzoek Gert Jan Bakker gebeuren deze praktijken dagelijks in Amsterdam. “Wij denken dat dit slechts het topje van de ijsberg is. En het lijkt af en toe wel een vooropgezet spelletje”, aldus Bakker.
Netwerk kwam eerder al met een item over soortgelijke praktijken in Rotterdam. Zembla besteedde eveneens reeds in 2005 ruime aandacht aan de vastgoedmarkt. Hoewel de prijzen op de lokale markten al behoorlijk onder druk staan, leek er in de stad niets aan de hand te zijn. Een aantal weken geleden was er in diverse media nog een bericht te vinden over spectaculaire stijgingen van de huizenprijzen in Amsterdam. Aan de hand van bovenstaande voorbeelden en uitzendingen, weten we waarop deze spectaculaire prijsstijgingen veelal zijn gebaseerd: lucht. Daarnaast spelen speculatie, leegstand en fraude een rol.
Het is interessant hoe het de huizenmarkt zal vergaan nu de kredietcrisis voortduurt. Of de bubbel uiteenspat, lijkt dus niet zozeer de vraag, maar eerder wannèèr dat het geval zal zijn.
bron: Harm van Wijk
Sep
28
Projectontwikkelaar Rudy Stroink (52) van het Utrechtse TCN is met een portefeuille ter waarde van 2 miljard euro één van de grootste projectontwikkelaars van Nederland.
Stroink, onder meer bekend als de eigenaar van het Media Park in Hilversum, gaat stevig snoeien in zijn bedrijfsactiviteiten. Voornaamste oorzaak: de kredietcrisis. De ontwikkelaar krijgt nauwelijks meer geld los bij de banken, waardoor veel van zijn plannen niet door kunnen gaan. ‘De branche heeft moeite hier open over te zijn’, zegt Stroink.
Hoe slecht gaat het op de vastgoedmarkt.?
‘Heel slecht. Banken geven bijna geen nieuwe leningen meer. Veel Duitse banken zijn weg van de Nederlandse markt, net als de Amerikanen en de Ieren. Friesland Bank doet even geen vastgoed meer. En ga zo maar door. Als de banken al geld uitlenen, willen ze veel hogere rentes hebben. Tot twee procent boven de geldmarktrente. Vorig jaar zaten ze daar maar een halve procent boven.’
Waarom weet bijna niemand dat het zó slecht gaat?
‘Iedereen in de vastgoedwereld houdt elkaar vast. Je mag vooral niet zeggen dat het slecht gaat. En dus zeggen we tegen elkaar dat de credit crunch wel overwaait, en dat we gematigd optimistisch zijn. Maar het licht aan het einde van de tunnel kan ook van een trein zijn.
Het komt volgens mij helemaal niet goed, want er is veel minder vraag naar nieuwe kantoren of andere gebouwen. Het incestueuze systeem van projectontwikkelaars, bouwers, financiers en gemeenten nekt zich nu. We maken prachtige sommetjes, maar niemand vraagt zich af of we nog een winkelcentrum nodig hebben, of nog meer huisjes met tuinen.’
Wanneer werd het duidelijk?
‘Het verval is aan het begin van dit jaar ingezet en is sindsdien alleen maar erger geworden. Financieringsaanbiedingen worden ingetrokken, en de helft van mijn relaties in de bankwereld is weg. Afgevloeid, opgedoekt, of niet van plan mij te woord te staan. Ik krijg te horen: ‘Ga weg, bel over een jaar maar eens terug.’ Of: ‘Wij doen niet meer aan vastgoed.’
Vorig jaar was de wereld totaal anders. Wij kregen bijna alles gefinancierd – zoveel geld was er. Er heeft een tsunami van cash over de wereld gespoeld. Die valt weg, en tegelijkertijd lopen de bouwkosten hoog op, omdat de Chinezen alle gipsplaten opkopen.’
Wat merkt uw bedrijf ervan?
‘We krimpen. Van de zestig projecten in portefeuille hebben we er tien stopgezet. Daar hebben we jaren aan gewerkt, er miljoenen ingestoken, maar we zijn tot de conclusie gekomen dat die nooit van de grond zullen komen.
In plaats daarvan gaan we ons richten op het op orde houden van wat we hebben. Van ingenieurs worden we tuiniers. We gaan de huurders gelukkig houden en investeren in nieuwe huurders. Dat kan met minder mensen. We hebben nu 400 man in dienst; dat worden er 350, of nog minder.’
Welke plannen sneuvelen het eerst?
‘De tunnel onder de Zuidas in Amsterdam gaat er echt niet komen. Op grote stukken van Schiphol wordt veel te veel gebouwd. En op stationslocaties. In Den Haag, Rotterdam, en Utrecht hebben ze enorme plannen. Het is echt Lala-land. In Tilburg staat een halve Zuidas gepland. In Tilburg!
Ondertussen staat 6 miljoen vierkante meter kantoren leeg. Er komt een moment dat de eigenaar van een leeg gebouw zover duikt met zijn prijs dat huurders kiezen voor goedkoop, en niet meer voor de locatievoordelen van een duur kantoor bij het station.
Het bizarre is dat volgens de boeken van de vastgoedbedrijven er niets aan de hand is. Volgens de huidige taxaties zal alle leegstand in Nederland worden opgelost, en is er helemaal geen probleem. Dat is te gek voor woorden. Het Nederlandse vastgoed is zeker 10 tot 25 procent minder waard dan waarvoor het in de boeken staat.’
bron: volkskrant.nl
Loading ...
