Jul 3

EIGEN-HUIS-MARKTINDICATOR

De Eigen Huis Marktindicator die maandelijks het consumentenvertrouwen voor de woningmarkt meet, staat op een niet eerder gemeten dieptepunt. Sinds de start van de Marktindicator in april 2004 is de stand met een waarde van 82 niet zo laag geweest (waarbij 100 de neutraalwaarde is). De sombere berichten over de woningmarkt worden hiermee bevestigd. De Eigen Huis Marktindicator geeft de bereidheid van mensen aan om een (volgende) woning te kopen. Het huidige hoge prijsniveau van woningen, gecombineerd met een hogere hypotheekrente en een krapper besteedbaar budget stemt de consument negatiever over het kopen van een huis. De gevolgen zijn in veel regio’s zichtbaar: er staan meer huizen te koop, ze staan langer te koop en op verschillende plaatsen doet zich een lichte prijsdaling voor. Vooral de ontwikkeling van de hypotheekrente en de overige lasten van huishoudens zal in de komende tijd bepalend zijn voor de verdere ontwikkelingen op de woningmarkt.

De stemming onder consumenten geeft uiteindelijk de doorslag op de woningmarkt. De ontwikkelingen die zich op de woningmarkt voordoen kunnen onvoldoende worden verklaard op grond van de consumentenvertrouwensindex die door het CBS wordt gemeten. Vereniging Eigen Huis heeft daarom – in samenwerking met het onderzoeksinstituut OTB van de TU-Delft – de Eigen Huis Marktindicator ontwikkeld die specifiek voor de woningmarkt het consumentenvertrouwen meet.

Het onderzoek voor de Eigen Huis Marktindicator geschiedt op basis van de maandelijkse peilingen die gehouden worden door het onderzoeksbureau Intomart GfK. Het onderzoek wordt uitgevoerd onder een representatief aantal Nederlanders. De inschattingen en verwachtingen worden gemeten met betrekking tot de volgende aspecten:

  • de huizenprijzen
  • de hypotheekrente
  • de omstandigheden om een huis te kopen in het algemeen

Marktindicator en Conjunctuurindicator

bron: Vereniging Eigen Huis

Jun 28

Logo IMF

Het IMF beweerde jaren geleden ook al dat de Nederlandse huizenprijzen mogelijk fors waren overgewaardeerd! Toen bleef het in Nederland na deze constatering echter stil. Dezelfde boodschap leidt een paar maanden later wel tot een golf van kritiek.

,,Het IMF houdt geen rekening met de hypotheekrenteaftrek, de bevolkingsgroei en de structurele krapte op de woningmarkt door de al jaren achterblijvende nieuwbouwproductie”, zei Ger Hukker, voorzitter van de NVM

‘Het IMF staat bekend om rapporten van een hoge kwaliteit. Dit rapport was echter een misser, er is geen enkele reden om het serieus te nemen’ aldus Bos

‘De president van De Nederlandsche Bank Nout Wellink is ziedend op het Internationaal Monetair Fonds vanwege het misleidende rapport over de Nederlandse huizenmarkt’

“Er klopt niets van, en het komt midden in de internationale kredietcrisis op een wel heel slecht moment”

Het lijkt er op dat de angst zeer groot is bij de banken en de politiek, door hard te ‘schreeuwen’ dat er niets aan de hand is het proberen ze het vertrouwen hoog te houden. Het begint er steeds meer op te lijken dat het niet veel helpt. Het vertrouwen van de consument in de woningmarkt staat op een niet eerder gemeten dieptepunt meldt de Vereniging Eigen Huis (VEH).

bron: mejudice.nl
en dit artikel van beurs.nl uit 2007

zie ook: IMF bezorgd over nederlandse huizenmarkt

Jun 28

Onderzoek van Vereniging Eigen Huis bevestigt de sombere berichten over de woningmarkt. De Eigen Huis Marktindicator, die maandelijks het consumentenvertrouwen voor de woningmarkt meet, staat op een niet eerder gemeten dieptepunt. Sinds de start van de Marktindicator in april 2004 is de stand met een waarde van 82 niet zo laag geweest (waarbij 100 de neutraalwaarde is).

 

 

Jun 23

De woningen die voor starters op de markt gebracht worden, zijn veel te duur. Dat geeft 95% van de starters aan op basis van een enquete. De uitslag bevestigt het beeld dat eerder al door makelaars werd aangegeven. Door de sterke stijging van de huizenprijzen kunnen jonge mensen met een modaal inkomen geen koopwoning meer kopen.

De enquete is uitgevoerd door de huizensite Huislijn.nl onder de bezoekers van haar website. Vrijwel alle respondenten, totaal zo’n 5.000, gaf aan met de huidige huizenprijzen niet tot de koopmarkt toe te kunnen treden.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars signaleerde al eerder dat de woningmarkt de grenzen van betaalbaarheid heeft bereikt. In april van dit jaar bleek dat in het eerste kwartaal 8% minder woningen verkocht dan dezelfde periode in 2007.

Het probleem werd onlangs pijnlijk duidelijk in de Zeeuwse plaats Oostvoorne. De speciaal ontwikkelde starterswoningen werden voor 175 duizend euro op de markt gebracht maar vonden nauwelijks aftrek. Uiteindelijk moest de verkoop met 20 duizend euro verlaagd worden om de verkoop op gang te brengen.

bron: spacemakers.nl

Jun 16

De hypotheekrente is de afgelopen twee jaar behoorlijk gestegen. Vooral mensen die nog een variabele rente hebben, zijn behoorlijk meer gaan betalen. Waar de rente twee geleden nog 2,7% was, is dat bij veel aanbieders nu al 5,4%. Een stijging van 100%, een verdubbeling van de netto rentelasten per maand.

Hieronder een overzicht van de gemiddelde hypotheekrentes met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van de aflossingsvrije hypotheek:

2006 2008
Variabel 2,7% 5,4%
1 jaar 3,4% 5,7%
5 jaar 3,5% 5,6%
10 jaar 3,8% 5,6%
15 jaar 4,0% 5,7%
20 jaar 4,1% 5,8%
30 jaar 4,2% 5,9%

Het verschil in rente kan per bank behoorlijk verschillen. Ook de aanwezigheid van NHG is van invloed: met NHG kan wel 0,5% goedkoper zijn.

Gevolg: u kunt minder lenen

De gevolgen van de rentestijging kunnen groot zijn. Was het twee jaar geleden nog mogelijk om tussen de zes keer en zeven keer uw inkomen aan hypotheek te krijgen, is dit nu tussen de vier en vijf keer geworden. Natuurlijk verschilt dit ook per aanbieder als er sprake is van een hypotheek zonder NHG. Hieronder een tabel wat u op het ogenblik maximaal kunt lenen.

inkomen 30.000 inkomen 40.000 inkomen 50.000
rente NHG Zonder NHG NHG Zonder NHG NHG Zonder NHG
4% 155.000 193.000 209.000 280.000 265.000 350.000
5% 143.000 173.000 192.000 248.000 253.000 310.000
6% 136.000 154.000 183.000 222.000 242.000 278.000
7% 126.000 139.000 170.000 200.000 225.000 250.000
8% 114.000 126.000 154.000 181.000 204.000 227.000
12% 81.000 89.000 110.000 130.000 145.000 162.000

Huizenkopers moeten door de hogere rente op zoek naar een goedkopere woning. Bij een verdere stijging van de hypotheekrente en een gelijkblijvend inkomen zullen de huizenprijzen onder druk komen te staan.

Nu hoeft dit geen probleem te zijn, want de afgelopen jaren zijn de prijzen alleen maar gestegen. Maar toekomstige kopers zullen nog langer wachten met kopen, omdat zij denken dat de huizenprijzen verder kunnen dalen. De doorstroming van mensen die een andere koopwoning willen kopen, zal stagneren. Dit heeft ook weer invloed op de starters, die nu al moeilijk een geschikte woning kunnen vinden.

Rente lang vastzetten of niet?

Mensen die nu een huis willen kopen, krijgen te maken met een moeilijke beslissing. Moet u de rente voor lange tijd vast te zetten of voor een kortere periode? Niemand kan in de toekomst kijken. Wel blijkt uit het verleden dat de rente behoorlijk kan fluctueren.

Om niet te veel risico te nemen, maar toch te profiteren als de rente weer gaat dalen, kan u uw hypotheek in diverse delen opsplitsen. Neem voor deze delen ieder afzonderlijk verschillende rentevaste periodes. Het is wel verstandig om goed uit te laten berekenen of u bij een toekomstige hogere rente uw maandlasten nog wel kan betalen.

Wie zitten blijft: hertaxatie?

Stel nu dat de woningprijzen flink dalen door de stijgende rente.

Opvallend is ook dat in de voorwaarden staat dat een bank het recht heeft uw woning te hertaxeren. Dit is tot op heden nog nooit op grote schaal gebeurd, want de gevolgen zijn namelijk enorm. Stel uit de hertaxatie komt naar voren dat uw woning met 10% is gedaald. Dit betekent dat voor enorm veel mensen de hypotheek niet meer binnen de bandbreedte valt. Een aanpassing zal dan noodzakelijk zijn. Ter verduidelijking een voorbeeld van iemand die een maximale aflossingsvrije hypotheek heeft met NHG:

Koopprijs woning 200.000
Kosten koper 20.000
Benodigde hypotheek met NHG 220.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek 100.000
Waarde na hertaxatie 180.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek 90.000

Het verschil van 10.000 euro moet nu worden betaald.

Jun 16

De kredietcrisis en de wereldwijde onbalans hadden zich niet voorgedaan als centrale banken meer aandacht hadden besteed aan traditionele indicatoren zoals geldschepping en kredietgroei. Ongebreidelde geldgroei leidt uiteindelijk tot ongecontroleerde kredietgroei en inflatie. Dit werd te laat opgemerkt, omdat centrale banken tegenwoordig alleen nog maar oog hebben voor de consumenteninflatie die door de opkomst van de Aziatische economieën lang laag bleef. De geldgroei verstopte zich in huizenprijzen en de prijzen van obligaties, aandelen en derivaten.

geldgroei Nederland

In de eurozone is in de afgelopen jaren veel meer geld bijgedrukt dan is vastgelegd in het Verdrag van Maastricht. In dat Verdrag hebben de landen afgesproken om de geldgroei (M3 * ) niet boven de 4,5% te laten uitkomen. Maar de werkelijke geldgroei ligt de laatste maanden stevig boven dit percentage.

In de drie maanden tot en met april bedroeg de groei gemiddeld 10,7%.

De stijging van de geldhoeveelheid overtreft de raming van vooraf geraadpleegde economen. Zij gingen uit van een stijging van de geldhoeveelheid in april met 10,3% en een stijging van het gemiddelde over de afgelopen drie maanden van 10,6%.

Als de geldhoeveelheid te hard groeit kan dat duiden op toenemend inflatiegevaar, wat van invloed kan zijn op de rentepolitiek van de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB streeft naar een inflatie beneden de 2% voor de eurozone.

Zie ook meervrijheid.nl en dit stuk op de site van Erasmus Universiteit Rotterdam.

Meer informatie over inflatie kunt u hier vinden

* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.

Artikel 105 van het Verdrag van Maastricht: (Maastricht Treaty Article 105)

“Het hoofddoel van het ESCB (Europees Stelsel van Centrale Banken) is het handhaven van prijsstabiliteit. Onverminderd het doel van prijsstabiliteit ondersteunt het ESCB het algemene economische beleid in de Gemeenschap teneinde bij te dragen tot de verwezenlijking van de in artikel 2 omschreven doelstellingen van de Gemeenschap”.

Artikel 2 stelt als doelstellingen van de Gemeenschap:

“… het bevorderen van een harmonische en evenwichtige ontwikkeling van de economische activiteit binnen de gehele Gemeenschap, een duurzame en niet-inflatoire groei met inachtneming van het milieu, een hoge graad van convergentie van de economische prestaties, een hoog niveau van werkgelegenheid en van sociale bescherming, een verbetering van de levensstandaard en van de kwaliteit van het bestaan en de economische en sociale samenhang tussen de Lidstaten”.

http://www.eurotreaties.com/maastrichtec.pdf

Hoewel het Verdrag van Maastricht duidelijk stelt dat de hoofddoelstelling van de ECB het handhaven van prijsstabiliteit is, wordt deze doelstelling niet expliciet uitgewerkt. De nadere precisering is door de ECB zelf opgesteld: “Prijsstabiliteit wordt gedefinieerd als een jaarlijkse stijging van de Geharmoniseerde Consumptieprijsindex (HICP) voor het eurogebied van onder, maar dichtbij 2%. Prijsstabiliteit moet worden gehandhaafd op de middellange termijn.”

IRIS(Rabobank) verwacht dat centrale banken, waaronder de ECB, een hogere inflatie feitelijk zullen accepteren. Tegelijkertijd neemt de macro-economische volatiliteit toe.

Het kabinet is hiervan volledig op de hoogte…

Waar komt geld vandaan?

In de VS is de geldgroei nog veel hoger…

Pam Woodall, The Economist

Schulden europa

Jun 14

Een lening van 4 tot 4,5 keer het bruto jaarsalaris. Dat is het maximale bedrag dat Vereniging Eigen Huis koopstarters adviseert te lenen. Dat slechts een handvol starters luistert naar dit advies blijkt uit onderzoek van dezelfde organisatie onder huizenkopers in de leeftijd van 20 tot 29 jaar. Starters shoppen vaak net zo lang totdat ze een geldschieter vinden die het gewenste aankoopbedrag wil verstrekken.

Leengedrag starter

Een hoge lening krijgen starters echter niet zomaar losgepeuterd. De 650 000 koopstarters die de komende jaren op zoek zijn naar een woning, moeten soms bij wel vijf hypotheekverstrekkers aankloppen om een huis te kunnen kopen. Volgens de grootste adviesorganisaties de Hypotheker, Hypotheek Shop en Huis en Hypotheek slaagt twintig procent tot een kwart van hen er niet in om een hypotheek te krijgen in de populaire randsteden. Vooral tijdelijke contractanten en freelancers vallen tussen wal en schip. Het verschilt van bank tot bank of zij een intentieverklaring van de werkgever of drie aangiftes inkomstenbelasting moeten laten zien.

Woonlastennorm

Naast het tekort aan betaalbare starterwoningen, is de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen de belangrijkste reden voor de lange zoektocht van starters op de woningmarkt. Sinds 1 januari 2007 mag een hypotheek niet hoger zijn dan 4,5 keer het bruto jaarinkomen, zoals ook de woonlastennorm van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) dat voorschrijft. De norm berekent hoeveel procent van het inkomen verantwoord aan woonlasten mag worden uitgegeven. Slechts in uitzonderlijke gevallen mogen hypotheekverstrekkers daarvan afwijken.

Het belangrijkste doel van de norm is mensen te beschermen tegen overkreditering. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) blijkt dat deze bescherming hard nodig is. Starters weten vaak niet dat ze aanspraak maken op starterleningen en subsidies van de overheid. Een meerderheid van de starters is evenmin op de hoogte van de voorwaarden van de hypothecaire verplichtingen. Ze gaan er ten onrechte vanuit dat de gevaren van een maximale hypotheek worden afgedekt door het afsluiten van een arbeidsongeschiktheidsverzekering. De kosten voor onderhoud en reparatie aan de eigen woning zien ze dikwijls over het hoofd.

Overkreditering

Door de invoering van de nieuwe norm is het er niet makkelijker op geworden om een huis te financieren. Voor de gemiddelde koopstarter met een inkomen dat lager ligt dan modaal is het een hele opgave om een huis van twee ton gefinancierd te krijgen. In plaats van een goedkoper huis te zoeken of wat langer in een huurhuis te blijven wonen, zoeken starters vaak net zo lang door totdat ze een hypotheekverstrekker vinden die wel met hun in zee wil. Veel starters redeneren hierbij dat het wel in orde komt met de financiën, zodra de inkomsten omhoog gaan door bijvoorbeeld een salarisverhoging.

De gevaren van een financiële strop bij het afsluiten van een maximale lening zijn duidelijk. Als inkomen wegvalt door een overlijdensgeval, een zwangerschap of het stuklopen van een relatie bijvoorbeeld. Dikwijls kunnen mensen dan niet anders dan het huis te verkopen, als het al niet uitloopt op een gedwongen verkoop. In het laatste geval kunnen zij niet aankloppen bij de Nationale Hypotheek Garantie, omdat die een grens stelt bij hypotheken tot 4,5 keer het inkomen en een koopsom van maximaal 240 000 euro. De restschuld blijft dan dus op naam van de starter staan en een doorstarten naar een tweede woning wordt onmogelijk.

Goed hypotheekadvies

Ter voorkoming van dit soort problemen, wil een goede financiële adviseur daarom altijd weten of de consument de financieringslasten in de toekomst kan opbrengen. Hij kijkt daarom niet alleen het loopbaanperspectief, maar ook naar eventuele uitstaande leningen, de gezinssituatie, kinder- en pensioenplanning en de aard en bestendigheid van het inkomen. Een deskundig advies is van groot belang als je bedenkt dat de meerderheid van de starters slecht op de hoogte is van de eigen financiële mogelijkheden en beperkingen.

Toch is niet iedereen even blij met de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De Hypotheker, Hypotheek Shop en Huis en Hypotheek vinden dat de regeling teveel mensen dupeert. Ze zijn het erover eens dat mensen beschermd moeten worden tegen overkreditering, maar krijgen sinds de invoering van de norm opvallend veel klanten over de vloer die ze wel verder willen, maar niet kunnen helpen. Zo kreeg een hoog opgeleid stel zonder kinderwens voorheen nog wel eens tonnetje extra, terwijl dat er nu vaak niet meer bij is.

De bank en de los-vast contractant

Voor tijdelijke contractanten, freelancers en zelfstandige ondernemers is het vaak nog lastiger om een hypotheek te krijgen. De Postbank houdt vast aan twee jaarrekeningen en de Rabobank in Utrecht praat pas met ondernemers en freelancers als zij drie jaarrekeningen of aangiften inkomstenbelasting laten zien. Zij kunnen daarentegen al wel eerder terecht bij de ABN AMRO en ING bank.

Voor tijdelijke contractanten speelt mee of de werkgever een intentieverklaring kan overleggen waarin staat dat hij de intentie heeft om het contract te verlengen. Bij de Postbank is een dergelijke verklaring zelfs een voorwaarde voor een gesprek. Daarnaast helpt de bank enkel klanten met minimaal een jaarcontract. In tegenstelling tot de ABN AMRO en ING bank waar onder bepaalde voorwaarden ook halfjaarcontractanten terecht kunnen zonder intentieverklaring.

Apr 7

House Price Gap Nederland staat op de tweede plaats in de wereld als het gaat om onverklaarbare stijgingen van de huizenprijs. Bijna eenderde deel van de gemiddelde prijsstijging op de huizenmarkt tussen 1997 en 2007 heeft niets te maken met factoren die normaliter van invloed zijn op de huizenprijs.

Dit kan worden gezien als een indicatie van overwaardering van de huizenmarkt, zo blijkt uit nieuwe berekeningen van het Internationaal Monetair Fonds. Volgens het IMF zijn prijsstijgingen van huizen in Oostenrijk, Zweden en Duitsland relatief evenwichtig. In de Verenigde Staten, waar prijzen in 2007 zijn gedaald, zijn huizen nog 11,2% overgewaardeerd. In Ierland werd de grootste onverklaarbare prijsstijging van woningen geconstateerd. De organisatie werkt met een model dat de invloed van diverse factoren, zoals de betaalbaarheid van koopwoningen en leeftijdsopbouw, op de prijsstijging van huizen meet.

Roberto Cardarelli de hoofdauteur van het hoofdstuk over huizenprijzen in de World Economic Outlook van het Internationaal Monetair Fonds (IMF).

zie ook: economist.com , mejudice.nl