huizenmarkt-zeepbel.nl

Twee derde van de Nederlandse jongeren geeft momenteel de voorkeur aan een huurwoning. Dat blijkt uit een representatieve steekproef van onderzoeksbureau Markteffect. Dat ondervroeg 400 jongeren tussen 17 en 24 jaar die binnen nu en drie jaar verwachten een zelfstandige woonruimte te betrekken.

Naamsbekendheid
Invalshoek van het onderzoek dat werd gepubliceerd tijdens het Nationaal Symposium Woningcorporaties, was de naamsbekendheid en het imago van de huurmarkt onder jongeren. Ruim een derde van de ondervraagde jongeren staat ingeschreven bij een woningcorporatie. Dat geldt met name voor degenen in loondienst ouder dan 22. Driekwart van de jongeren ouder dan 19, wist spontaan één of meerdere corporaties te noemen.

Makkelijk opzegbaar
Maar liefst twee derde van de jongeren geeft momenteel de voorkeur aan een huurwoning boven koop. Vooral omdat het contract makkelijker opzegbaar is, het onderhoud wordt geregeld en ze geen hypotheek hoeven af te sluiten. Nadelig vinden ze dat er geen eigen aanpassingen uitgevoerd mogen worden en dat er geen eigen vermogen wordt opgebouwd. Naar hun idee is huren op lange termijn duurder.

Sociale media
Het overgrote merendeel van de jongeren zou een woning zoeken via websites van woningcorporaties, huizenwebsites of via vrienden en familie. Sociale media worden door bijna een op de tien jongeren als optie gezien om een woning te zoeken. Een derde van de ondervraagden zou benaderd willen worden via sociale media als Twitter, Hyves of Facebook.

Het rapport is te verkrijgen via de website van Markteffect.

bron:  Aedesnet

Nijkerk heeft een bedrag van 838.571,32 euro in kas voor het uitgeven van startersleningen. Starters zijn mensen die voor het eerst een beroep doen op de woningmarkt. Sinds de nieuwe regeling in oktober vorig jaar is vastgesteld is er nog geen enkel beroep gedaan op de financiële middelen.

zie ook:  Zeewolde blijft leverancier van subprime startersleningen

Toch verwacht de gemeente dat in de loop van dit jaar meer starters gebruik gaan maken van de regeling. Onder meer door de realisering van nieuwbouwprojecten. Verder is de regeling uitgebreid en kan men ook bij aankoop van een bestaande woning hierop een beroep doen. Ook wil Nijkerk de regeling meer in de publiciteit brengen. Voor de lening komen starters in aanmerking die een woning tot 200.000 euro willen kopen.

bron: de Stentor

Jongeren worden steeds huiveriger om een huis te kopen. Ze zijn onzeker of de woning op termijn wel meer waard zal worden. De Vereniging Eigen Huis (VEH) krijgt veel vragen van starters of een huis kopen nog wel verstandig is, zegt Hans André de la Porte van VEH.

Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster blijkt dat huizenbezitters sinds 2007 nauwelijks vermogensgroei hebben geboekt. Daarmee biedt de starterswoning als opstap naar een groter huis geen zekerheid meer.

“Kopers moeten zich realiseren dat zij minimaal acht tot negen jaar moeten wonen voordat zij de ‘kosten koper’ zoals overdrachtsbelasting en makelaarskosten, hebben terugverdiend”, aldus André de la Porte.

De discussie rond de hypotheekrenteaftrek vergroot de onzekerheid, aldus VEH. “Niemand weet of die de eerste tien jaar niet aangepakt wordt”, zegt André de la Porte.

Vooral jongeren, die binnen enkele jaren door gezinsvorming moeten doorstromen naar een groter huis, lopen het risico dat zij bij verkoop met een restschuld blijven zitten in plaats van overwaarde te verzilveren.

Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster blijkt dat de gemiddelde woningprijs momenteel is teruggevallen tot het niveau van voor 2007 en al enkele jaren nauwelijks beweegt. In de periode van 1995 tot 2000 verdubbelde de prijs van een doorsnee huis nagenoeg.

Hoewel de huizenprijzen nauwelijks stijgen en in veel gevallen zelfs dalen, vinden bankeconomen en VEH het kopen van een huis nog steeds een goede investering. De belangenclub van particuliere huiseigenaren wijst op de waardevastheid van woningen.

De banken ING en Rabobank denken dat de huizenprijs de komende jaren gemiddeld evenveel zal stijgen als de inflatie. “Als een huis gelijk met de inflatie stijgt, dan is de waarde na dertig jaar 180 procent van de koopsom”, zegt hoofdeconoom Charles Kalshoven van ING.

bron: Gelderlander

De financiële steun voor Tilburgers die voor het eerst een woning kopen, blijft overeind.
Het potje voor de steun is bijna leeg, maar het college wil dat, met instemming van de raad, vervroegd met 1,75 miljoen euro vullen.

Dat bedrag is eigenlijk bestemd om pas vanaf 1 januari 2011 uit te geven, maar het college wil er nu al de beschikking over hebben.

Reden daarvan is dat de verkoop van woningen in Tilburg nog altijd ver verwijderd is van het niveau van vóór de economische crisis. Volgens het college heeft de startersregeling een positief effect op de woningmarkt. Het college wil niet dat die invloed gedurende vier maanden tot begin januari stagneert.

Ook voor dit jaar had het college de beschikking over 1,75 miljoen euro. Daarmee zijn zo’n honderd starters geholpen. De maximale steun die één starter kan krijgen is 25.000 euro. In 2012 is er nog een budget om vijftig starters te helpen, evenveel als in 2009 toen de regeling van kracht werd. Op het eind van 2012 heeft de gemeente in totaal dan driehonderd mensen kunnen helpen om een woning aan te schaffen.

bron:  Brabants Dagblad

De starters manifesteren zich steeds minder op de markt voor koopwoningen. Dat blijkt uit de woningmarktrapportage van Ten Hag makelaars in Zutphen en Warnsveld.

Daarin zijn de cijfers over het tweede kwartaal van 2010 bekend gemaakt die een aardig beeld geven van de rest van de huizenmarkt in deze regio. Een belangrijke oorzaak van het wegblijven van starters is het op korte termijn afschaffen van de koopsubsidie. Daardoor zijn ze terughoudender geworden. Dankzij de koopsubsidie zorgden de starters de laatste jaren voor enige beweging op de woningmarkt en was er volgens de makelaars een bescheiden doorstroming aan de onderkant van de woningmarkt en in het middensegment.

Ook andere potentiële kopers nemen een steeds afwachtendere houding aan. De oorzaak is de onzekerheid over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente, de eigen financiële situatie en de onzekere economische vooruitzichten.

De ernst van de malaise in de woningmarkt is het best af te leiden uit het aantal verkochte woningen. Die valt in het tweede kwartaal van 2010 voor alle plaatsen aanmerkelijk lager uit. Daar tegenover staat dat het aanbod van huizen alsmaar toeneemt met de kanttekening dat de stijging van het aantal te koop staande huizen minder hard gaat ten opzichte van het tweede kwartaal van 2009. In het tweede kwartaal van dit jaar is het aanbod met 11,7 procent toegenomen ten opzichte van het eerste kwartaal en 15,7 procent in vergelijking met het tweede kwartaal van 2009. Voordeel van deze situatie is dat aspirant kopers kunnen kiezen uit meer huizen dan een jaar geleden: gemiddeld vijftien woningen in een bepaalde prijsklasse tegenover dertien een jaar geleden.

Opvallend is wel dat gemiddelde verkoopprijs licht is gestegen. Die ligt nu op 226.500 euro. De periode dat woningen te koop staan is op het gebruikelijke niveau van vijf maanden beland.

De makelaars hebben niet de indruk dat de woningmarkt dit kwartaal zal opleven. Met name de zomervakantie en het WK voetbal zorgen voor een drukkend effect.

Ze dringen aan op snelle regeringsmaatregelen om de huizenmarkt uit het slop te halen. Daarvoor moet duidelijkheid verschaft worden over de hypotheekrenteaftrek. Volgens de makelaars heeft de eindeloze discussie hierover een negatieve impact op de woonconsument.

bron:  Stentor

De intentie van Nederlanders om een huis te kopen was in de afgelopen 25 jaar niet zo laag als nu.

De index die de koopintentie weergeeft, staat op het laagste niveau sinds het begin van de meting in 1985. Dat blijkt uit een persbericht van ING. In de tweede helft van 2009 steeg de index nog, maar dat was slechts een tijdelijke opleving.

Een aangetast koopsentiment kan wijzen op een nieuwe terugval in het aantal woning transacties. Dit kan leiden tot een groter woningaanbod en een langere verkooptijd, waardoor de prijzen op de huizenmarkt verder kunnen dalen.

In mei is er al een duidelijke daling te zien in het aantal transacties op de woningmarkt, maar volgens ING hoeft dit niet te wijzen op een trend. De bank voorspelt dat de huizenprijzen dit jaar een bodem bereiken en in 2011 zullen opkrabbelen met 1%.

Hypotheekrenteaftrek

Volgens ING is de sombere stemming op de huizenmarkt te wijten aan een daling van het consumentenvertrouwen en de verhitte discussie over de hypotheekrenteaftrek.

bron:  Het Financieele Dagblad

Koopsubsidie voor starters op de woningmarkt dreigt ten onder te gaan aan zijn eigen succes. Als de pot namelijk leeg is, wordt die niet meer aangevuld. Starters die gebruik willen maken van de koopsubsidieregeling, moeten er dus snel bij zijn in 2010, zo waarschuwen hypotheekadviseurs.

Minister Van der Laan (VROM) verwacht dat het wegvallen van koopsubsidie voor een groot deel opgevangen zal worden door startersleningen van gemeenten. Maar hypotheekadviseurs betwijfelen dat. „Het is maar zeer de vraag of de startersleningen van de gemeenten de koopsubsidie goed kunnen vervangen. Niet alle gemeenten doen mee aan de startersleningen. Gemeenten die wel meedoen, kunnen zelf allerlei eisen stellen aan de regeling, bijvoorbeeld dat de regeling alleen geldt voor nieuwbouw of alleen tot een bepaalde koopsom. Een ander belangrijk verschil voor de starter is dat de koopsubsidie een subsidieregeling is en de starterslening een lening”, aldus een woordvoerder van Hypotheekshop.

De maximale koopsom om in aanmerking te komen voor koopsubsidie gaat in 2010 omhoog naar €167.300 (was: €163.625) en de bijbehorende hypotheek bedraagt maximaal €180.684. Door de verhoging van de koopsubsidiegrens met 2,25 procent en door de daling van de woningprijzen met ongeveer 5 procent komen nog meer starters in 2010 in aanmerking voor koopsubsidie.

De Hypotheekshop vindt het een slechte zaak dat de koopsubsidiepot niet nader wordt aangevuld.

In 2008 waren er ongeveer 9000 aanvragen voor een koopsubsidie en in 2009 zal het uitkomen rond de 15.000 aanvragen.

„Dankzij de koopsubsidie heeft een grote groep starters het afgelopen jaar een huis kunnen kopen. Bovendien zorgen deze starters voor het op gang houden van de doorstroming op de woningmarkt”, aldus de woordvoerder.

bron:  Telegraaf.nl

De banken, verzekeraars en notarissen in ons land gaan vanaf oktober regelmatig gezamenlijk regionale veilingdagen voor executieverkoop van woningen houden. Hiermee hopen ze, ook in het belang van hun klanten, meer geld te vangen bij een gedwongen verkoop van woningen. Het oude veilingsysteem werkt in hun ogen vaak te schimmig en ondoorzichtig en moet dan ook op de schop. Dit stelt de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

Er zijn inmiddels zestien zogeheten veilingregio’s gevormd, waar periodiek huizen geveild worden. Aan het initiatief doen vrijwel alle hypotheekverstrekkers mee. Zij zien het als noodzakelijk om actie te ondernemen, met het oog op mogelijke stijging van het aantal executieverkopen. Bij dit nieuwe veilingsysteem wordt volgens vaste gebruiken gewerkt, zoals één advertentie, een vaste locatie op een vaste dag en met dezelfde veilingvoorwaarden in alle regio’s.

Volgens de NVB start het initiatief in oktober. Het gaat onder meer om groot Rotterdam, groot Den Haag, Utrecht en het Gooi, Hollands Midden en Groningen en Noordoost-Drenthe. In dat kader gaat het om huizen waarvan eigenaren de hypotheeklasten niet meer kunnen ophoesten en waar de bank besluit de woning gedwongen te verkopen. Het idee is dat het professionaliseren van het veilingsysteem zowel in het voordeel van de bank als van de klant werkt. Deze laatste blijft bij een lagere opbrengst met een flinke restschuld zitten. Dit kan inhouden dat hij nog jarenlang bezig is met afbetalen van de schuld.

Volgens cijfers zou een bank bij een eventuele gedwongen verkoop een verlies van 37 procent ondervinden. “Regelmatig is de veiling het domein van vastgoedhandelaren die door het maken van prijsafspraken een gunstige opbrengst van een te veilen huis frustreren. In plaats van die bestaande lappendeken van lokale onroerendgoedveilingen zal er vanaf oktober periodiek op zestien regiolocaties worden geveld. Hiermee slaan de notarissen en banken voor het eerst de handen ineen om een einde te maken aan de wanpraktijken op reguliere veilingen”, reageert hypotheekdeskundige Edward Feitsma van NVB.

Behalve de regionalisering zal in de toekomst ook de toegang van particulieren tot de veiling worden verbeterd. Zo is het idee dat potentiële kopers een woning eerst kunnen gaan bekijken. Nu is dat bij panden die executoriaal worden verkocht niet of nauwelijks aan de orde. Volgens de NVB zal dit proces de komende maanden vorm krijgen. “Met het moderniseren en aanpassen van het veilingsysteem wordt het gehele proces transparanter gemaakt. Door executieveilingen centraal te organiseren, kan het aantrekkelijker worden voor particuliere verkopers om mee te doen.

Het idee is dat er in de toekomst ook een algemene website komt, waar woningen uit allerlei verschillende regio’s te zien zijn en waarna ze kunnen besluiten naar een regio af te reizen om een bod te doen”, vertelt Feitsma. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), verantwoordelijk voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), zei onlangs te verwachten dat het komende jaar een verdubbeling optreedt van het aantal executieverkopen, van 700 naar 1600 in het jaar 2010. Een groeiende groep zou in financiële problemen geraken, door de oplopende werkloosheid.

Volgens hypotheekverstrekker Obvion tekent zich de laatste tijd een duidelijke tendens af, waarbij financiële dienstverleners zich steeds meer bewust worden van hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Volgens directeur Roy van Diem is het nieuwe veilingsysteem toe te juichen, maar is het ook van belang dat de financiers aan de ‘voorkant’, al voor het afsluiten van een hypotheek, allerlei maatregelen nemen.

“Een hypotheek sluit men af voor een lange duur, meestal voor 30 jaar. Dat betekent niet alleen het ontvangen van een premie voor het afsluiten van een hypotheek, maar dat houdt ook in dat wij de plicht hebben om ervoor te zorgen dat de klant tevreden blijft en dat hij geen betalingsachterstanden krijgt”, aldus Van Diem. Obvion biedt sinds mei samen met het intermediair een speciale service aan om de consument te helpen als hij een financiële achterstand dreigt op te lopen.

bron: de Telegraaf

De gemeente Geertruidenberg gaat het bereik voor de startersleningen uitbreiden.
Ook starters die een al bestaande woning willen kopen, komen in aanmerking voor de regeling, die vooralsnog alleen voor nieuwbouw gold. Voor de regeling is nog ruim vier ton aanwezig.

De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat kopers maximaal kunnen lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De regeling werd vorig jaar ingevoerd, waarbij er ruimte was voor zo’n twintig deelnemende starters. Bij de drie startersprojecten die momenteel binnen de gemeentegrenzen in ontwikkeling zijn, is er echter slechts tweemaal gebruikgemaakt van de regeling. Dat heeft onder meer te maken met de korting die kopers kunnen krijgen via de Slimmer Kopen-formule, waardoor de lening in veel gevallen niet meer nodig is. “De gemeente heeft ons advies gevraagd om de startersregeling daarom uit te breiden”, zegt makelaar Peter Joosen. “Daarop hebben wij vanuit de makelaardij positief gereageerd.”

Iedere Bergse starter die nu een woning wil kopen, komt in aanmerking voor de lening, die per woning maximaal 20.000 euro bedraagt. Daar zitten dan wel diverse voorwaarden aan vast. Zo moet de koper tussen de 18 en 35 jaar oud zijn, voor het eerst een huis kopen. De woning mag niet meer kosten dan 240.000 euro en de aanvrager moet minimaal een jaar in de gemeente wonen.

bron: bndestem

Huizen die in januari van eigenaar zijn verwisseld, waren in doorsnee twee tiende van een procent duurder dan de huizen die in december een nieuwe eigenaar kregen. Vergeleken met januari 2007 waren de prijzen 0,6% hoger.

Dit blijkt uit cijfers die het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster vrijdagochtend hebben bekendgemaakt.

Het CBS-bericht over de huizenmarkt in januari
Alle tabellen en indices van de afgelopen 15 jaar
Michiel Vergeer van het CBS (Rijp voor de Pinokkio award?)

De lichte prijsstijging staat in contrast met de sombere trends die de Nederlandse Vereniging van Makelaars en de Rabobank recentelijk hebben gesignaleerd. De NVM meldde een maand geleden een prijsdaling in het vierde kwartaal tegenover het derde kwartaal van 1.8%. Volgens berekeningen van de Rabobank zijn huizen in 2008 0,1% goedkoper geworden.

Maar de NVM verbaast het niet dat het CBS en het Kadaster toch nog iets hogere prijzen constateren. ‘Het Kadaster verwerkt de prijzen bij de overdracht van de woningen. Maar die prijzen zijn al veel eerder tot stand gekomen’, zegt een woordvoerder. ‘In feite praat je in januari over de prijzen van begin oktober. Wie een huis koopt, zit gemiddeld pas een kwartaal later bij de notaris.’

Het aantal verkochte huizen was in januari wel al 29% lager dan een jaar eerder. Dat de krimp van het volume niet onmiddellijk tot een substantiële prijsdaling leidde, is volgens de NVM-zegsman logisch. ‘Al je je huis niet direct kwijtraakt, wacht je nog enige tijd met een prijsverlaging. Je wilt toch ook niet met een restschuld blijven zitten.’

Vooral in Noord- en Zuid-Holland nog duurder

Alle typen bestaande koopwoningen waren in de metingen van het Kadaster duurder dan in januari 2008. Met 1,7% stegen vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen het meest in prijs. De prijs van hoekwoningen nam het minst toe, met 0,6%. De grootste prijsstijging deed zich voor in Noord- en Zuid-Holland. Prijsdalingen waren er in Limburg, in het Noorden en in Flevoland.

bron: FD.nl

Binnenkort komt de NVM met de campagne: “7 redenen om nu een huis te kopen“. De NVM zegt hiermee te willen benadrukken dat de al jaren gespannen woningmarkt een stuk ontspannender is geworden. Volgens de makelaars heeft een gezonde prijscorrectie plaatsgevonden en is de betaalbaarheid van de huizen toegenomen.

Wij voelen ons hierdoor geroepen om met een eigen campagne te komen: “Koop nu als starter een huis! Catch a falling knife!.“

Onze 8 redenen om ver weg te blijven van de huizenmarkt:

• slecht betaalbaar
• de prijzen zijn gecorrigeerd voor inflatie nog 30% hoger dan de top van 1978
• het drie eeuwen oude prijsrecord uit 1736 is vorig jaar verbroken
• in Nederland wordt tussen de 70 en 80 procent van het bruto binnenlands product in de zakelijke dienstensector gerealiseerd.
• de Nederlandse economie draait voor 60% op consumptie
• Nederland heeft een veel te grote financiële sector
• grote kans op het ontstaan van een Liquidity trap en dus deflatie in de eurozone
• Het IMF, The Economist, Moody’s en vele economen waarschuwen al vele jaren voor toekomstige problemen.

Het is net een stoelendans. Als straks de muziek stopt, gaan er klappen vallen. Waar zit u dan?

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft het rentepercentage in de eurozone donderdag met 0,5 procentpunt verlaagd. Bij zijn maandelijkse vergadering over het rentepeil besloot het bestuur van de ECB het belangrijkste rentetarief terug te brengen van 3,75 naar 3,25 procent.

Door extreme verlagingen van de korte rente proberen centrale banken huizenmarkten op peil te houden.

Op de site van de ECB staat duidelijk dat de geldgroei(M3) in de eurozone niet boven de 4,5% uit mag komen:

In zijn vergadering van 6 december 2001 heeft de Raad van Bestuur van de ECB de referentiewaarde voor de geldgroei herbeoordeeld. De Raad heeft besloten de bestaande referentiewaarde voor de geldgroei, namelijk een jaarlijkse groei van 4½% voor het ruime aggregaat M3, te herbevestigen.

De onderstaande grafiek geeft duidelijk aan dat de ECB niet te vertrouwen is.

Monetary aggregate M3

Of het de centrale bankiers gaat lukken om dit kaartenhuis overeind te houden is maar zeer de vraag, Albert Spits schreef hierover:

Ook moet men ophouden liquiditeit te blijven pompen in het financiële systeem – de onophoudelijke geldstroom vanuit de centrale bank richting bancaire sector – want dit zorgt enerzijds voor een verlenging en uitrekking van de crisissituatie en staat de broodnodige sanering van het financiële systeem in de weg en anderzijds is dit een nutteloze bezigheid, want de bereidheid om geld te lenen is tot nul gereduceerd zoals de Japanse ervaring ons sinds 1989 leert. Het is als het ware het toedienen van een bloedtransfusie op een lijk.

Ook de bekende econoom Paul Krugman heeft hier begin dit jaar een stuk over geschreven, hij noemt het Pushing on a string (duwen aan een touw)

Rabobank houdt rekening met een daling van de huizenprijzen. Dit zegt Rabo-bestuursvoorzitter Bert Heemskerk in een toelichting op de halfjaarcijfers. ‘Je kunt niet uitsluiten dat we de komende jaren een heel lichte correctie krijgen.’

Heemskerk benadrukt dat er geen reden is zwaar pessimistisch te zijn. ‘Er is in Nederland weinig speculatie geweest en ook hebben veel mensen gekozen voor een lange rentevaste periode.’

Rabobank is veruit de grootste speler op de hypotheekmarkt met een aandeel van 30%. Bij de economische neergang in 2002 voorspelde de bank als een van de weinige met succes dat er geen prijsdaling zou komen. Nu is de bank veel voorzichtiger vanwege de oplopende rente.

Rabo stelde onlangs al in een rapport de verwachtingen over de huizenprijzen naar beneden bij. Daarbij ging de bank uit van een gemiddelde stijging dit en volgend jaar met 2,5% tegen 3% in een eerder rapport. In de VS, Engeland, Ierland en Denemarken zijn de huizenprijzen het afgelopen jaar gedaald. In Nederland was er een stijging van 2,4%.

De vastgoeddochter van Rabobank lijdt onder de marktverslechtering. Over de eerste zes maanden werden 3384 woningen verkocht, tegen 5677 een jaar eerder.

bron FD.nl

Niet ieder Europees land kampt met problemen op de huizenmarkt. In Duitsland is weinig aan de hand. Dat komt door het conservatieve karakter van de markt. Duitsland kent maar 40 procent koophuizen, in Nederland ligt dat percentage op 54 procent. En 40 procent is bestemd voor particuliere verhuur. De rest bestaat uit sociale woningbouw. Duitsers hebben te maken met strenge regels bij de aanschaf van een huis.

„In tegenstelling tot veel Europese landen moeten starters op de woningmarkt in Duitsland 30.000 euro sparen, voordat ze voor een hypotheek in aanmerking komen.”

In Nederland hebben starters gemiddeld een financiering van 115% van de aankoopwaarde en men heeft vrijwel geen eigen geld. Hiermee hebben de Nederlandse huishoudens inmiddels de hoogste schuld ter wereld opgebouwd. De Rabobank schrijft hierover:

De sterke stijging van de huizenprijzen in het afgelopen decennium lijkt veel meer een weerspiegeling te zijn van een onevenwichtige vraagaanbodverhouding en ruimere financieringsmogelijkheden, die beide overigens uitvloeisel zijn van bewust overheidsbeleid.

Met dank aan de overheid dus…

Positief nieuws? Stel dat het rapport niet over de huizenprijzen was gegaan, maar over de prijzen van melk, brood, benzine, aardgas en andere zaken die het leven duurder maken. Zou de bank die prijsstijgingen ook als positief nieuws hebben gezien? Ongetwijfeld niet, want prijsstijgingen tasten de koopkracht aan. De Europese Centrale Bank beschouwt de bestrijding van inflatie niet voor niets als haar hoofdmissie.

Er is dus wat merkwaardigs aan de hand. Als de huizenprijzen stijgen, wordt dat als gunstig beoordeeld. Als de koersen van aandelen omhoog gaan, zijn beleggers in hun sas. De prijzen van onze bezittingen mogen dus wel stijgen, maar die van de spullen in ons boodschappenmandje niet. Inflatie van vermogenstitels is goed, maar inflatie van goederen en diensten is slecht.

Huizenprijsstijgingen en aandelenkoersstijgingen zijn echter alleen maar positief voor wie al een huis en aandelen bezit. Ze zijn goed voor de ‘insiders’. Maar voor de ‘outsiders’, de starters die geen huis hebben maar er wel een willen kopen, of voor de spaarders die overwegen te gaan beleggen, zijn hoge prijzen heel ongunstig.

Gelukkig merkt de bank in hetzelfde rapport ook op dat de ‘starters de wrange vruchten van deze ontwikkeling plukken’. Duurdere huizen, hogere hypotheekrentes en leningverstrekkers die kritischer naar de financiën van de kandidaatkopers kijken. Dat is dus helemaal geen positief nieuws van het huizenfront. In zijn rapport laat de bank ook een plaatje zien waaruit blijkt dat de betaalbaarheid van woningen zich nu op het laagste niveau sinds 1978 bevindt. Het is de belangrijkste grafiek uit de hele studie. Want wat gebeurde er in 1978? Toen begonnen de huizenprijzen in Nederland te dalen en dat deden ze vijf jaar lang. Huizen kunnen dus, net als aandelen, te duur zijn en als dat zo is volgt meestal een periode van prijsaanpassing.

Een van de vraagstukken waarmee centrale banken altijd worstelen is of ze behalve de gewone inflatie ook de inflatie van vermogenstitels (onroerend goed, aandelen) moeten bestrijden. Alan Greenspan, de vorige voorzitter van de Amerikaanse Federal Reserve, sprak wel over ‘irrationele uitbundigheid’, maar liet de technologiebubbel van de late jaren negentig toch voor wat hij was. Na de bubbel volgde een meerjarige ‘bear market’.

Hem wordt ook verweten dat hij met zijn rentebeleid na 2000 de veroorzaker is geweest van de huidige huizencrisis. Die crisis ontstond omdat lenen te gemakkelijk en te goedkoop was en de huizenprijzen daardoor omhoog schoten. Tot het punt kwam dat huizen voor de ‘outsiders’ niet meer te betalen waren.

Los van de vraag of centrale banken zich ook met de prijzen van beleggingsobjecten moeten bezighouden, is het zonneklaar dat dergelijke prijzen te ver kunnen doorschieten en dat prijsstijgingen van huizen niet zomaar als ‘positief nieuws’ kunnen worden beschouwd. Eigenlijk zou iedere huizenbezitter moeten hopen dat de prijzen vanaf hier stabiliseren en zou hij een beetje prijsdaling ook niet erg moeten vinden. Want een nog grotere onbetaalbaarheid voor de buitenstaanders maakt de prijsval daarna alleen maar groter.

bron: Telegraaf.nl