Mar 3

De grijze heren van Vereniging Eigen Huis zijn boos, heel boos en accepteren het niet langer. Volgens de vereniging misleid ik ‘de twitterfollowers’ door te zeggen dat VEH tegen startersleningen is. Blijkbaar waren ze even vergeten dat ze in 2007 nog principieel tegen deze gemeentelijke subprime-lening waren. 

Vereniging Eigen Huis starterslening Vereniging Eigen Huis (VEH)De misleiding zit hem volgens Eigen Huis in het feit dat we hun lettertype (Duepuntozero) en hun logo gebruiken om hun eigen uitspraken te accentueren. Vreemd verhaal toch?

Ik begrijp wel dat zij zich zorgen maken om de ruim 17 miljoen EURO die ze elk jaar weer bij hun leden binnenharken. Veel van die ‘huizenbezitters’ zitten natuurlijk helemaal niet te wachten op een kritische VEH, die willen kosten wat het kost van hun huis af. Daarnaast lopen de bekende gezichten van de vereniging allemaal tegen hun pensioen en hebben zij allen een koophuis. Dan zijn er maar weinig die ruggengraat tonen, het  populistisch ‘met alle winden meewaaien’ scoort dan veel makkelijker.

De starterslening dus maar weer snel in de doofpot. Het is weer tijd voor de VEH/OTB-vertrouwensindex en de veel te hoge onroerendezaakbelasting! Leve het herstel!

lees ook: Hou op met die onzin: Starterslening is GEEN subsidie

Feb 11

Door: 

Calcasa kwam vandaag met een hoop cijfertjes over het vierde kwartaal van 2013, voordat ze over anderhalve week een jaarrapport publiceren. Het onderschrijft vrijwel geheel wat ik dacht, namelijk dat de markt nog altijd naar een goedkoper segment aan het verschuiven is:

lagersegment

Voor zover er sprake is van een toename in het aantal transacties, kwam dit volledig voort uit het segment met transactieprijs onder de 150 duizend euro. Dat kan goed komen omdat het aanbod daar toenam omdat de voorheen duurdere woningen onder deze grens zakten. Boven de 150 duizend zakt de markt nog altijd verder in het moeras, terwijl we nu toch echt al ruim een jaar horen dat starters ‘steeds meer’ hun slag slaan, waardoor ‘de doorstroming’ naar duurdere segmenten op gang zal komen.

De eerste indicator zou zoals bekend ‘het vertrouwen’ zijn, waarna de transacties toenemen, waarna de prijzen volgen. Best raar om dat mantra keer op keer te horen, als je bedenkt dat vertrouwen nu dus indirect tot prijsstijging zou gaan leiden. Waren het niet dezelfde mannen die bij hoog en bij laag beweren dat er geen bubble was omdat psychologische effecten geen enkele rol op onze huizenprijzen hadden gehad? Dilemma….

Calcasa merkt terecht op dat de verhouding tussen koopaanbod en transacties weliswaar voor verkopers iets gunstiger is geworden, ook tekent ze aan dat dit vooral komt door een afname van het aanbod (-3,9%) en niet zozeer een toename in transacties (+0,6%). Hierbij gaat men van de cijfers van de NVM uit, want volgens het kadaster was vorig jaar het slechtste jaar ooit. Waarom het aanbod ineens zo afneemt is ook voor mij een vraag. Ik kan me voorstellen dat een toegenomen hoop op stijgende prijzen mensen met een te verkopen huis doet wachten op betere tijden, of dat banken en NHG het afgelopen jaar meer handvatten hebben gekregen om (gedwongen-) verkoop uit te stellen.

Het rapport bevat een hoop inzichtvolle statistieken die ik niet allemaal zal kopieren. Eentje wilde ik er toch nog even uitlichten en verrijken met de persberichten die HDN de afgelopen tijd de wereld in stuurde:

STIJGING1

Feb 2

Vandaag kwam Michiel Bijlsma (CPB) met een tweet waarin hij de persberichten van de NVM vergeleek met de harde cijfers van het CBS. Zelf heb ik daarbij de uitzendingen van het NOS journaal gezocht waarin de jubelverhalen van de NVM werden overgenomen.

nvm-cbs

Op YouTube kun je zien uit welke Journaal uitzending de fragmenten komen

NVM_kakelaars_klein

Door: Bubbbelonia

Jan 26

Fred van Raaij, professor economische psychologie, vindt dat de media consumenten het gevoel moet geven dat het nu weer veel beter gaat. Hij ziet dit als een belangrijke taak voor de media. Afgelopen vrijdag in een uitzending van de Kijker aan Z kreeg hij overigens al wat tegengas van Hans de Geus. Volgens Hans leiden mooie praatjes niet tot koopkrachtherstel.

In het begin van de crisis vond de professor ook al dat Nederlanders veel te somber waren en hij is duidelijk goede vrienden met de fin. sector: “De eerste generatie klanten met een beleggingsverzekering heeft daar veel plezier van gehad. In die tijd was dit een goed product.”  volgens van Raaij

Fred van Raaij (24 sep 2008): “Eigenlijk moeten we dit niet uitzenden”

Dit deed mij weer denken aan de Pinokkio award. In 2009 schreef ik al:

‘Iedereen kent ze wel, de ‘experts’ die de burgers opzettelijk voorliegen of echt een hele dikke plaat voor hun hoofd hebben. Tijdens hun studie hebben zij iets gehoord over een self-fulfilling prophecy. Nu zij weten ‘hoe gevaarlijk’ dit kan zijn willen zij de burgers met desinformatie Beïnvloeden. Zie het maar als een laatste poging om de bestaande status quo te handhaven.’

Fred heeft verder blijkbaar goede contacten met de economieredactie van de NOS. Dat verklaart dan weer dat het NOS Staatsjournaal al meer dan een jaar één grote goed nieuwsshow is.. Je zal er als journalist maar aan meewerken…

Nov 22

Gisteren kwam het het achtuurjournaal van de Nederlandse staat met een verhaal over stijgende huizenprijzen. Iedereen die het nieuws had gevolgd, wist al dat volgens het CBS de bestaande koopwoningen in oktober 4 procent goedkoper waren dan in oktober 2012. Beetje vreemde opening dus..

“De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in oktober 2013 op hetzelfde niveau als begin 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 20,3 procent.In de eerste 10 maanden van 2013 zijn 84 055 woningen van eigenaar gewisseld. Dat is een daling van 6,7 procent in vergelijking met een jaar eerder” Dat staat in het bericht van het CBS.

Vanwaar dan dit optimisme? Had het CBS wat gemist?

Ons Journaal had bij de NVM de gespecificeerde cijfers voor Amsterdam opgevraagd, omdat dit de enige plek in Nederland is waar de huizenprijzen licht stegen. Ook was men in jubelstemming over de werkloosheid, al zag Vergeer van het CBS daar weinig aanleiding toe. Volgens hem zijn veel jongeren zonder baan gaan studeren en gaan mensen die hun baan verliezen niet direct op zoek naar een andere baan. In oktober is het aantal WW-uitkeringen dan ook met achtduizend gestegen.

Nog geen week geleden had ik op Twitter al voorspeld dat het Staatsjournaal binnenkort weer aan een reclamecampagne van de NVM zou meewerken. Dat is bij de NOS gebruikelijk aan het eind van het jaar.

Ik kan er dan ook geen traan om laten dat de NOS stopt het met het uitzenden van het achtuurjournaal, al hoop ik hoop wel dat Marjolein haar nieuwe Volvo mag houden.

Gelooft u de overheid, de banken en de makelaars nog?

Het appartement was niet binnen een week verkocht en de gebruikte NVM-cijfers waren ook niet van 21 november. Hoe kan zoiets het belangrijkste nieuws van de dag zijn? RTL journalist Erik Rezelman beweert verder dat de gedane uitspraken over een aantrekkende markt niet kloppen. Ik had al eerder een discussie met Jeroen Wollaars over de misleidende praktijken van de NOS.

Nov 20

“Het moment van kredietverlening is echt het instappen in een heel groot risico wat bij een woninghypotheek 30 jaar gaat lopen.” Dat was vanavond de waarschuwing van woningmarkt-minister Stef Blok. Verder waarschuwde hij wanneer er eenmaal getekend is, je er echt helemaal aan vast zit:  “Als je eenmaal een te hoge schuld op je nek hebt, dan kom je daar niet makkelijk vanaf, is de les van de afgelopen jaren”

Goed dat de VVD-minister er toch voor kiest om jonge naïeve starters te waarschuwen. Zeker nu ook De Nederlandsche Bank inziet dat in de opgaande fase stijgende huizenprijzen en ruime kredietverstrekking elkaar hebben versterkt en geleid tot onhoudbare prijs- en schuldniveaus.

Het kabinet heeft besloten de LTV ratio stapsgewijs te verlagen naar 100% in 2018. DNB vindt een verdere daling van de LTV limiet op termijn wenselijk en ziet gevaren in maatwerk hypotheken. “De norm is nu voor huishoudens hetzelfde ongeacht de gezinssamenstelling, waardoor zij mogelijk voor bepaalde groepen te krap dan wel te ruim uitvalt.”

Een hypotheek is een heel groot risico - VVD slogan - zeker nu

BZXy039CUAAfNDO.jpg largebron: Bubbelonia

Nov 17

ABN-AMRO en de Rabobank kwamen de afgelopen week vrijwel gelijktijdig met positieve berichten over de huizenmarkt. U vraagt zich af of dit toeval is?

Het was Stef Blok die de banken de opdracht gaf positief te zijn over de woningmarkt

Nov 16

Huizenbezitters die denken veilig te zitten met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), komen bedrogen uit. De regels worden binnen een jaar, voor de tweede keer een stuk strenger gemaakt. Wie zijn huis met verlies moet verkopen, krijgt zijn restschuld lang niet altijd meer vergoed.

Veel huizenbezitters dachten dat de Nationale Hypotheekgarantie een vangnet is dat ze zal beschermen als ze hun huis met verlies moeten verkopen. Dat was ze dan ook door het NOS Staatsjournaal wijsgemaakt.

Dit fragment komt uit een NOS uitzending uit december 2010. Terwijl dit uit 2008 stamt:  “De Tweede Kamer wil dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt verhoogd, maar volgens Bos geeft dat alleen meer zekerheid aan de banken en niet aan de burgers.”

 Jos Koets heeft aan de hand van een voorbeeld duidelijk gemaakt wat er gaat veranderen:

  • A heeft een inkomen van 60.000 euro
  • A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 4%, bankspaar en aflossingsvrije hypotheek)
  • A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 40.000 euro

In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 178.042 euro Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 257.787 euro

Twee keer
In bovenstaand voorbeeld is door de nieuwe berekening van NHG de maximale hypotheek 79.745 euro hoger (257.787 – 178.042). Dit is natuurlijk een enorm bedrag op een inkomen van 40.000 euro (bijna twee keer het inkomen).

Als A aangeeft aan NHG dat hij de hypotheek van 250.000 euro niet meer kan betalen, dan heeft A een probleem. Stel de woning wordt gedwongen verkocht, dan zal NHG de restantschuld niet vergoeden. Zij gaan er namelijk vanuit dat A zijn hypotheek WEL kan betalen.

In de huidige situatie (tot 1 januari 2014) had A wel onder de borgstelling gevallen en was de restantschuld onder bepaalde voorwaarden wel kwijtgescholden.

Een extreem voorbeeld:

  • A heeft een inkomen van 50.000 euro
  • A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 3%, beleggen en aflossingsvrije hypotheek)
  • A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 30.000 euro

In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 151.208 euro. Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 253.140 euro.

In deze extreme berekening verklaart NHG dus dat de huizenbezitter een hypotheek kan betalen van 8,44 keer zijn inkomen! Ik hoop dat NHG rekening heeft gehouden met de rechtszaken die de afgelopen tijd zijn geweest van huizenbezitters tegen banken vanwege overcreditering.

Instanties zoals de Autoriteit Financiële Markten, Nederlandse Vereniging van Banken en het Nibud hebben hier hun toestemming voor gegeven.  Maar de Vereniging Eigen Huis zal toch wel opkomen voor hun achterban? Vergeet het maar, die tweeten liever over het gestegen consumenten vertrouwen, zoals ze met Stef Blok hebben afgesproken.

2013-11-16 20_10_05-@huizenprijzen_AAA_huizenmarkt_economie op Twitter

Of gaan ze nu toch nog op mijn vraag reageren?

Nov 9

Gemiddeld is 18 procent van de koopwoningen in bezit van 70-plussers. Voor de gemeentelijke Wmo-budgetten is dat de komende vijftien jaar slecht nieuws. En daarna voor de lokale woningmarkt.

Het Kadaster bracht voor Binnenlands Bestuur het woningbezit onder 70-plussers in alle 408 Nederlandse gemeenten in kaart.

Over tien, vijftien jaar komen veel grote woningen min of meer tegelijkertijd op de markt, omdat de eigenaren overlijden of echt niet langer op eigen benen kunnen staan. Uit het Kadaster-onderzoek blijkt dat jongeren nauwelijks belangstelling hebben voor deze woningen. Ze zijn verouderd en te duur. De vraag is wie tegen die tijd woningaanpassing of sloop voor zijn rekening neemt.

Lees het gehele artikel op de site van  Binnenlands Bestuur

ned-70plus

Nov 8

Minister Blok schreeuwt het herstel van de daken, maar uit zijn reacties op vragen uit de kamer blijkt dat hij er zelf helemaal niet in gelooft. Het is puur bedoeld om jonge starters te misleiden.

Wat is volgens dit kabinet robuust herstel?