huizenmarkt-zeepbel.nl

De gemiddelde huizenprijs in Nederland lag in 2007 vrijwel op de geschatte lange-termijnevenwichtswaarde. Dit betekent dat er gemiddeld gesproken in 2007 geen sprake was van overwaardering.

lees ook: CPB-directeur Coen Teulings: ‘Wij zijn slecht in voorspellen’

Dit blijkt uit een actualisatie die het CPB heeft verricht van een eerdere empirische analyse van de huizenprijsontwikkeling over de periode 1980-2007. De huidige huizenprijs is min of meer in lijn met de onderliggende vraag- en aanbodfactoren. De recentelijk door het IMF gepubliceerde onderzoeksresultaten, waaruit naar voren komt dat circa 30% van de huizenprijsstijging tussen 1997 en 2007 niet op grond van fundamentele factoren te verklaren zou zijn, worden dan ook niet bevestigd.

De bovenstaande tekst komt van de CPB website. Het is een reactie uit 2008 op de bewering van het IMF dat de Nederlandse huizenmarkt zwaar overgewaardeerd is. Daar was volgens het CPB dus niets van waar. Daarom is het vreemd dat Teulings nu overal beweert dat de huidige daling goed te verklaren is, maar dat een verder daling niet logisch is.

Bent u niet bang uw geloofwaardigheid te verliezen als de werkelijkheid steeds anders uitpakt dan uw voorspellingen?

“Ik weet eigenlijk niet eens precies wat er gebeurt met de huizenprijzen.” Worden ze meegenomen in het inflatie model?  “We houden wel gewoon rekening met de huizenprijzen”

Toch zijn er nog steeds mensen te vinden die positief zijn over Teulings en het werk van het CPB:

Het Centraal Planbureau wordt terecht alom geprezen om zijn onafhankelijke en kwalitatief hoogwaardige analyses van de impact van voorgenomen beleid op de Nederlandse economie. Daarmee is het internationaal gezien een bijzonder instituut waar wij in Nederland trots op zijn.

Een mooie Teulings quote om mee af te sluiten:

“Achteraf gezien hebben we het effect van de bankencrisis onderschat. Die sector speelt nu eigenlijk geen rol in macro-economische modellen. Wij economen dachten dat dat niet zo belangrijk was.”

Het Staatsjournaal had vandaag ‘een klein beetje goed nieuws’ over de huizenmarkt. Peter Boelhouwer mocht weer eens komen vertellen dat het binnenkort misschien wel beter gaat. Bob Maas, beleidsadviseur bij Vereniging Eigen Huis, was vanmiddag al in zijn nopjes. Hij wist toen al dat het Achtuurjournaal met een huizenmarkt verhaaltje zou komen.

‘Een klein beetje goed nieuws’

Boelhouwer vertelt al jaren dat het binnenkort beter gaat…

“Voor de huizenbezitter heeft Teulings goed nieuws, de huizenmarkt heeft zijn dieptepunt wel bereikt. De prijsdalingen waren tot nu toe goed te verklaren stelt hij. Verdere dalingen zijn niet logisch” Dit berichtte Eva Wiessing van het NOS journaal op 13 maart.

Wat Eva Wiessing hier zegt heb ik Teulings overigens nergens horen zeggen.

Dit is erg vreemd, want in 2008 was er volgens het CPB helemaal geen overwaardering op de huizenmarkt (PDF):

De gemiddelde huizenprijs in Nederland lag in 2007 vrijwel op de geschatte lange-termijnevenwichtswaarde. Dit betekent dat er gemiddeld gesproken in 2007 geen sprake was van overwaardering. Dit blijkt uit een actualisatie die het CPB heeft verricht van een eerdere empirische analyse van de huizenprijsontwikkeling over de periode 1980-2007. De huidige huizenprijs is min of meer in lijn met de onderliggende vraag- en aanbodfactoren. De recentelijk door het IMF gepubliceerde onderzoeksresultaten, waaruit naar voren komt dat circa 30% van de huizenprijsstijging tussen 1997 en 2007 niet op grond van fundamentele factoren te verklaren zou zijn, worden dan ook niet bevestigd.  Inlichtingen bij: Johan Verbruggen (tel. 070-3383404) en Jacqueline Timmerhuis (tel. 070-3383477)

Johan Verbruggen werkte overigens eerder bij het Ministerie van Economische Zaken en de De Nederlandsche Bank. Het schijnt dat de belanghebbenden nu weer met iets nieuws komen om de de informatie naar de burger beter te stroomlijnen. Het zou mij niet verbazen dat het staatsjournaal hier ook weer actief aan gaat meewerken.

Het begint hier dus al aardig op de USSR te lijken…

Minister Dijsselbloem van Financiën ziet “niet veel mogelijkheden” om regelingen voor banken te versoepelen zodat ze makkelijker leningen kunnen verstrekken zoals hypotheken en ondernemerskredieten. Volgens de minister is het onvermijdelijk dat de LTV-ratio afgebouwd wordt tot 100%.

@henknijboer en @aukjedevries hadden waarschijnlijk behoefte aan wat persoonlijke aandacht. Ze hadden verder niets nieuws te melden

De Nederlandse woningmarkt zal de eerste maanden van dit jaar naar verwachting nog geen herstel laten zien. De weinig rooskleurige economische vooruitzichten, dalende koopkracht en oplopende werkloosheid en de daarmee gepaard gaande onzekerheid zorgen ervoor dat de prijzen in 2013 nog onder druk blijven staan.

zie ook: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch , Rabobank: daling huizenprijs tot dertig procent , Risico’s Rabobank Ledencertificaten

Maar voor de middellange termijn ligt een gematigd herstel in de lijn der verwachting. Als de beleidsonrust is verdwenen, zal de structurele krapte op de Nederlandse koopwoningmarkt zorgen voor het loskomen van de latente vraag met een opwaartse druk op de huizenprijzen. Dat en meer staat in ons vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

zie ook:  Rabobank durft geen voorspellingen over de huizenprijzen meer te doen

Ook de veronderstelling bij een deel van de huishoudens dat de woningprijzen verder zullen dalen, speelt een belangrijke rol. Potentiële kopers stellen de aankoop van een woning uit met het idee dat zij eenzelfde woning in de toekomst goedkoper kunnen kopen. Bij starters is deze prikkel groter dan bij doorstromers, aangezien doorstromers bij zowel de huidige als de toekomstige woning te maken krijgen met de verwachte prijsdaling. Daarnaast is door de verwachting van een voortdurende daling de periode toegenomen waarin de eenmalige kosten voor de aanschaf van een woning worden ‘terugverdiend’. Huishoudens willen daarom een stap in de woonladder overslaan. Starters willen geen woning waar ze binnen drie tot vijf jaar alweer ‘uitgegroeid’ zijn, bijvoorbeeld door gezinsuitbreiding. Dit heeft als gevolg dat de vraag naar koopwoningen momenteel afneemt. Starters en doorstromers zullen de aankoop van een woning echter niet uit blijven stellen. Als de huidige woning niet meer voldoet –door bijvoorbeeld gezinsuitbreiding of verandering van baan- zullen deze huishoudens toetreden tot de woningmarkt.

Meer oudere alleenstaanden

In 2008 stond er op hypotheken.blog.nl een artikel met de titel ‘Vastgoedzeepbel of niet?’. Deze blog ging over een stel zwartkijkers die verwachtten dat de huizenmarkt op instorten stond. Hypotheken blog schreef:

Niet dat iedereen er zo over denkt, maar het houdt de gemoederen wel bezig. En ieder bericht over afnemende verkoopprijzen of -aantallen is natuurlijk koren op de molen van de zwartkijkers. Moet je de huizenmarkt nou zwart of roze bekijken?

Er is een mooie term voor: de vastgoedzeepbel. Wist je dat er zelfs een startpagina is over dit onderwerp? En een verzameling filmpjes op Youtube over de zeepbel die op springen zou staan. Grappig is overigens dat vastgoedzeepbel.nl je gewoon leidt naar Funda! Op de site van de Vereniging Eigen Huis heb je een marktindicator – die ziet er niet erg rooskleurig uit.

Ondertussen proberen de NVM en de banken er ons natuurlijk van te overtuigen dat er niets aan de hand is. Want die zitten niet te wachten op een selffulfilling prophecy die juist hen flink omzet zal kosten.

Bij Funda had men dit bericht ook gelezen en binnen een week kwamen ze met een dreigbrief. Er was geen toestemming gegeven voor de koppeling tussen vastgoedzeepbel.nl en het IP-adres 212.72.56.185 Een leuk detail was ook nog dat er geen enkele link naar vastgoedzeepbel.nl op het internet te vinden was.

We hebben nooit op deze brief gereageerd en ook nooit meer wat van Funda (Joep) gehoord…..

Altijd mooie liberale praatjes, maar op de huizenmarkt mag geen marktwerking plaatsvinden. Daar moet vooral schulden maken gestimuleerd blijven worden. Dit om Marike en haar scheefleen-vriendjes uit de wind te houden. Hoewel er vraag is naar huizen mogen ze volgens Marike niet gebouwd worden, dat is niet goed voor de top-leners. conclusie: nepliberaal, leenkneus.

zie ook: Marike Stellinga:”Het verlagen van belastingen en subsidies is extreem links” en Roemer is een lener!

P.S. We hebben nog steeds een bubbel op de huizenmarkt…..

Mark Rutte gaf gisteren in het televisieprogramma ‘ 1 voor de verkiezingen’  uitleg waarom hij voor hoge belastingen in combinatie met hoge aftrekposten is.

Het huidige systeem is lekker ingewikkeld en kan niet snel veranderd worden door het linkse gevaar.. (08-09-2012)

Wij heffen in Nederland te veel belasting. Het is heel lastig om politiek consensus te krijgen dat te verlagen….. Me moeten nu heel veel bezuinigen dus het gaat nu ook even niet. (4-11-2011)

Er dreigen grote financiële problemen voor gemeenten omdat de inkomsten uit grondverkopen tegenvallen. De bouwgrondexploitatie was jarenlang een belangrijke bron van inkomsten voor de gemeenten. Inmiddels is dit dus voor veel gemeente de grootste verliespost. Het lijkt er nu meer en meer op dat gemeenten deze verliezen op de starters proberen af te wentelen. Dit door hun een starterslening te geven.

Tufkaj (@Woningnieuws) heeft van 33 Limburgse gemeenten de schuld op het grondbedrijf per inwoner vergeleken met de beschikbare startersleningen: woningmarktcijfers…/14/voor-de-starter/

Uitkomst:

•   9 gemeenten zonder schuld, waarvan 3 gemeenten een starterslening bieden.
•  16 gemeenten met een schuld tot 150 euro/inwoner. Hiervan bieden 8 gemeenten een regeling aan
•  8 gemeenten met een schuld boven de 150 euro/inwoner. Hiervan bieden 7 een regeling aan.

Trek vooral je eigen conclusie. Getallen zijn allemaal na te kijken. Ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat er een direct verband is tussen grond die niet wil verkopen en startersleningen. Deze leningen worden dan dus ingezet om grond te verkopen tegen een niet-marktconforme prijs, in plaats van de starter te helpen.

bron: Woningmarkt cijfers

Vier van de vijf jongeren tot 35 jaar zegt binnen twee jaar ‘zeker’ geen huis te kopen. Bij de val van Lehman was dat nog maar 67%.

Dat blijkt uit cijfers van de ING Kwartaalmonitor Woningmarkt. De bank schrijft de stilte op de woningmarkt vooral toe aan de geringe animo onderer jongeren om een huis te kopen. Aan het begin van de crisis gaf nog slechts 67% van de jongeren aan zeker niet binnen twee jaar een huis te willen kopen. In 2002 lag het percentage nog op slechts 64.

De geringe belangstelling om te kopen schrijft ING toe aan de zorgen over de economie en de eigen baan van mensen. Daarbij maken de dalende huizenprijzen mensen koopschuw.

bron: RTL Z

Alle huizenbezitters, dus niet alleen de starters, moeten hun hypotheek direct gaan aflossen. Wie dat niet doet, raakt zijn belastingvoordeel kwijt. Dat bepleit Gerrit Zalm, topman van ABN Amro, zaterdag in een vraaggesprek met het AD.

Zalm vindt dat er sprake is van ongelijke behandeling tussen nieuwkomers en mensen die al een hypotheek hebben. Die eerste groep moet vanaf volgend jaar in 30 jaar de hypotheek aflossen. De tweede groep hoeft dat niet, en kan hypotheekrente aftrekken zonder af te lossen.

Van de 4,3 miljoen Nederlandse woning¬eigenaren heeft 80 procent een hypotheek. Het grootste deel daarvan is volgens het AD een spaarhypotheek

Vandaag even iets anders dan de Nederlandse huizenmarkt. Op internet is een filmpje opgedoken. Nigel Farage, de Britse euroscepticus met de stijfste bovenlip van Brussel, zegt even in een speech van keihardium hoe het zit. Met de EU, met de euro, met Griekenland, met Spanje, met Italië, en met lenen betalen lenen betalen. Ook met Guy Verhofstadt. Zelden was het failliet van Europa mooier in één beeld gevangen dan met deze de iconisch onderuitgezakte Vlaamse eurofiele volgevreten fopmans. Alles stort in. Athene,Madrid, Rome, Brussel, Oranje.

bron: GeenStijl

Nigel Farage speelt met de mensen die deze crisis zorgvuldig hebben ontworpen.

Karel Schiffer, directeur van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zegt  tegen Vastgoedmarkt.nl dat zijn garantiefonds niet in de problemen gaat komen.

NHG kan een prijsdaling van nog eens 10 procent goed opvangen, stelt Schiffer. ‘We zullen ons waarborgfonds de komende tijd moeten aanspreken. Het aantal gedwongen woningverkopen zal dit jaar oplopen naar 3.000 tot maximaal 4.000 in 2013. Met 740 miljoen euro is ons fonds echter robuust genoeg. Pas bij een prijsdaling van 20-25 procent en een werkloosheid van 9,5 procent is de bodem van het fonds bereikt. Maar dat scenario is niet reëel.’

Vorig jaar dacht Karel nog dat er een kans is dat de overheid de kas van het NHG moet verviervoudigen.  Hij geeft overigens niet aan waar zijn positieve wending op gegrond is. 

Oud-VVD-minister van Volkshuisvesting Sybilla Dekker vindt dat de hypotheekrenteaftrek moet worden aangepast. 

Ze zei dat zondag in het televisieprogramma Buitenhof. Volgens haar is het ”noodzakelijk” om ”stapsgewijs en over een reeks van jaren” iets te doen aan de aftrek. Dit wilde zij tijdens haar ministerschap ook al ter sprake brengen. Toen kwam dat haar op veel kritiek van haar VVD collega’s te staan.

Wat kan het kabinet doen om de vastgelopen woningmarkt weer op gang te krijgen? VVD-Kamerlid Betty de Boer meent dat het kabinet door de economische tegenwind, als gevolg van de eurocrisis, weinig mogelijkheden heeft.

“Zolang die onzekerheid voortduurt, krijgen we de woningmarkt niet op het oude niveau. Het kabinet kan er wel voor zorgen dat het een zachte landing wordt, in plaats van een harde landing”, meent De Boer.

Paulus Jansen (SP-Kamerlid), de vaste tegenstrever van Betty de Boer op de NVM-site, vindt ook dat de economische onzekerheid bepalend is voor de woningmarkt. “Maar naast conjuncturele maatregelen kunnen er ook structurele maatregelen worden genomen om structurele onevenwichtigheden weg te nemen”, zegt Jansen.

bron: NVM