Jul 5

Arjen Gielen, de nieuwe directeur van de NHG blijkt ook weer een enorme gladjanus te zijn. Hij probeert de negatieve wijzigingen in de voorwaarden voor de garantie goed te praten.  Arjen Gielen is sinds 2007 raadadviseur van de minister-president bij het ministerie van Algemene Zaken. Het is niet zo vreemd dat er voor een hoge ambtenaar is gekozen. Het ‘aanpassen van de NHG regels tijdens de wedstrijd’ komt ook direct van de ministeries en niet van het waarborgfonds, zoals eerder door Stef Blok werd beweerd. 

Gielen was eerder ook lid van de directie Algemene Economische Politiek van het ministerie van Economische Zaken. Van 2002 tot 2005 was hij inspecteur Rijksfinancïen bij het ministerie van Financiën. Bij ditzelfde ministerie was hij eerder senior adviseur financiële economische politiek. Gielen startte zijn loopbaan bij het Centraal Planbureau.

Arjen Gielen: ‘Wij zijn ruimhartiger in het oplossen van problemen’

bron: RTL Z

Jun 5

Lenen doen we bijna allemaal. Of we nu een auto op afbetaling kopen of een krediet afsluiten voor een nieuwe keuken. De meeste mensen draaien er hun hand niet voor om. Zo heeft meer dan de helft van de Nederlanders een hypotheek, ter waarde van gemiddeld €231.000 euro. (2012)

Ook studenten lenen. Twee op de drie heeft een studieschuld, van gemiddeld €15.000 euro. Dat is voor studenten veel geld. Maar als je het afzet tegenover een gemiddelde hypotheek komt het in een ander daglicht te staan. Temeer omdat je een studielening naar draagkracht afbetaalt en hoger onderwijs een investering is die zichzelf ruimschoots terugbetaalt. Dat kun je van een auto, een keuken of een woning niet altijd zeggen. Als je hoger onderwijs hebt gevolgd verdien je gemiddeld ruim anderhalf keer zoveel als zonder bachelor- of masterdiploma.

Het leenbedrag wordt met de invoering van het studievoorschot hoger. Daar staat tegenover dat we de aflostermijn hebben verlengd van 15 naar 35 jaar. Hierdoor is het maandelijkse aflosbedrag veel lager dan nu het geval is. Onder het huidige stelsel betaal je hoogstens 12% van het bedrag dat je meer verdient dan bijstand ; straks wordt dat maximaal 4% van het bedrag dat je verdient boven het wettelijk minimumloon. Om het concreet te maken: stel, je verdient €30.000 en je hebt een schuld van €20.000. Dan betaal je nu €107 per maand af. Straks wordt dat €36.

Geen enkele reden dus om studenten angst aan te jagen. Terwijl dat wel gebeurt. Tegenstanders van het studievoorschot beweren dat studenten straks met een schuld van €30.000 worden opgezadeld. Dat is klinkklare onzin. Het CPB heeft het doorgerekend en komt uit op €6000 extra schuld voor studenten die al lenen en tussen de €6000 en €9000 voor studenten die nu nog niet lenen. (link)

Dezelfde bangmakerij zie je op het thema toegankelijkheid. Het CDA beweert met droge ogen dat ‘met name jongeren uit gezinnen met lage inkomens en mbo-studenten massaal zullen afzien van een studie in het hoger onderwijs’. Volgens de SP ‘ziet een groot deel van de jongeren af van een studie als de basisbeurs wordt omgezet in een lening en juist jongeren uit lagere inkomens zijn dan de eerste die afzien van een studie.’

Dat bekt allemaal wel lekker en je haalt er de krant mee maar het is volledig verzonnen. Wie er ook serieus onderzoek naar doet – of het nu SCP, CPB of CHEPS is – niemand voorspelt dat studenten zich massaal laten leiden door leenangst. Wel zijn er aanwijzingen dat er onder mbo’ ers een beperkte groep is die nog eens goed nadenkt of een vervolgstudie wel de juiste keuze is. Daar is niets mis mee, zolang het maar een bewuste keuze is. Sommige jongeren zijn op een gegeven moment gewoon even klaar met leren en willen aan het werk.

Ervaringen in het buitenland laten zien dat invoering van een leenstelsel – al dan niet sociaal – nergens ten koste gaat van de toegankelijkheid van het onderwijs. Overal zijn de studentenaantallen na invoering van een leenstelsel hoog gebleven. Dat zijn geen rekenmodellen, het is geen zeggedrag maar het zijn feitelijke ervaringen.

Ik begrijp best dat studenten tegen afschaffing van de basisbeurs zijn – ook zij behouden het liefst wat ze hebben – en ik begrijp ook best dat politieke partijen hun oren daarnaar laten hangen. Maar ik voer het debat wel graag op basis van feiten en serieuze berekeningen. Kom daarbij niet aan met spookverhalen en drogredeneringen.

We hebben de plannen voor het studievoorschot vorige week gepresenteerd. Studenten, scholieren en hun ouders zitten met vragen die we zo snel mogelijk proberen te beantwoorden. Zij zitten daarbij niet te wachten op ongefundeerde bangmakerij. Zij verdienen het om serieus genomen te worden.

bron: Spookverhalen en bangmakerij | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl

May 21

Gisteren vond in de Tweede Kamer het debat over de kabinetsvisie Nederlandse bankensector plaats. Hierin deed Tony van Dijck ‘een Boelhouwertje’. Het werd duidelijk dat Tony goed naar Peter Boelhouwer had geluisterd en kwam met hetzelfde populistische verhaal als onze ‘totaal onafhankelijke’ woningmarkt professor. Gewoon elke generatie meer laten lenen om het Ponzi scheme te voeden, geen gezeik iedereen rijk. Dijsselbloem deed het af als kletskoek waar niemand meer in gelooft.

Lees ook: Peter Boelhouwer:”De crisis op de woningmarkt hebben we zelf georganiseerd” en Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

Ook NVM lobbyist Daan Keij was teleurgesteld in Dijsselbloem, zijn VVD vriendinDeze video is openbaar. Aukje de Vries kreeg geen voet aan de grond.

May 15

Zelfs na een periode met prijsdalingen hebben Nederlandse woningbezitters een te rooskleurig beeld van de waarde van hun woning. Dit geldt ook voor eigenaren waarvan verwacht mag worden dat ze goed geïnformeerd zijn, zoals eigenaren met verhuisplannen.

Realistisch beeld is belangrijk

Voor eigenaren is het van belang een realistisch beeld te hebben van de waarde van de eigen woning. De woning vormt een belangrijk onderdeel van het huishoudvermogen en speelt een rol in consumptie-, spaar- en pensioenbeslissingen. Een verkeerde inschatting van de waarde leidt mogelijk tot minder passende financiële beslissingen.

Te rooskleurig beeld woningwaarde

Uit recent DNB-onderzoek blijkt echter dat Nederlanders vaak te optimistisch zijn over de waarde van hun woning. Zo is een groot deel van de woningeigenaren enkele jaren na het omslaan van de markt in 2008 nog van mening dat de waarde van de eigen woning niet is gedaald. Driekwart van de woningeigenaren schat de huidige woningwaarde te hoog in. De doorsnee woningeigenaar rapporteert een woningwaarde die over de periode 2003-2012 gemiddeld 13% hoger is dan de werkelijke waarde. De werkelijke waarde is berekend door de aanschafwaarde te combineren met de provinciale prijsontwikkeling. Bovendien is een substantieel deel van de woningeigenaren positiever over de toekomstige prijsontwikkeling van de eigen woning dan over de algemene woningprijsontwikkeling.

Het optimisme komt ook naar voren als eigenaren hun eigen woning vergelijken met andere woningen. Eind 2013 dacht 29% van de woningeigenaren dat de waarde van hun woning hoger was dan de waarde van de gemiddelde koopwoning in de straat (vs. 13% lager). Tevens dacht 31% van de woningeigenaren dat de staat van onderhoud beter was (vs. 5% slechter) en 17% dat de verkooptijd in geval van een verkoop korter zou zijn (vs. 8% langzamer).

Ook na omslag op de woningmarkt 

De overschatting van de woningwaarde is sterker als het goed gaat op de woningmarkt. Het optimisme neemt weliswaar af wanneer woningprijzen zich slechter ontwikkelen, maar het aanpassingsproces is langzaam. Zelfs jaren na het omslaan van de markt blijft een groot aandeel van de woningeigenaren te optimistisch. Dit terwijl de woningprijzen ten opzichte van de piek in de zomer van 2008 met circa 20 procent zijn gedaald. Deze prijsdaling volgde vertraagd en geleidelijk op een snelle en forse daling van het aantal woningtransacties. Het lagere aantal verkopen en de trage aanpassing naar een nieuw evenwicht wordt in verband gebracht met het lang vasthouden aan hoge vraagprijzen door verkopers. Het rooskleurige beeld van woningeigenaren is een van de mogelijke verklaringen voor de terughoudendheid om vraagprijzen te verlagen.

Verliesaversie en eigendomseffect als verklaring

De overschatting van de woningwaarde hangt significant samen met twee belangrijke psychologische processen die ook op andere terreinen zijn gevonden. Een eigendomseffect (duration-of-current-ownership effect) zorgt ervoor dat de overschatting van de woningwaarde toeneemt met de duur van het woningbezit. Naarmate een woning langer in bezit is, wordt het gevoel van eigendom sterker en is de woning volledig afgestemd op de voorkeuren en behoeften van de huidige bewoner.

Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat verliesaversie een belangrijke rol op de woningmarkt speelt. Met verliesaversie wordt bedoeld dat een verlies van een bepaalde omvang een groter effect heeft op het welbevinden van mensen dan een winst van dezelfde omvang. Het fenomeen verliesaversie is niet nieuw: van beleggers is bekend dat ze niet graag afstand doen van aandelen die in prijs zijn gedaald, omdat dit betekent dat zij het verlies onder ogen  moeten zien. Toegepast op de woningmarkt proberen eigenaren een verlies ten opzichte van een referentiepunt, bijvoorbeeld de aanschafprijs of de hoogte van de hypotheek, te vermijden. Het onderzoek laat zien dat met name woningeigenaren met een hoge hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning een te rooskleurig beeld van de woningwaarde hebben. Daarnaast blijkt uit een aanvullende enquête dat driekwart van de Nederlanders het belangrijk vindt om bij verkoop minimaal de originele aankoopprijs te krijgen. Een nog groter deel van het Nederlandse publiek vindt het belangrijk om geen restschuld over te houden.

bron DNB

May 14

Hoogleraar Peter Boelhouwer van de TU Delft is veel positiever over de huizenprijzen dan de Rabobank. Hij denkt dat huizen dit jaar ‘ergens tussen de 3 en de 5 procent’ zullen stijgen.

In dit filmpje zie je dat zelfs de interviewer het niet meer begrijpt. Boelhouwer had in 2012 net meegewerkt aan woningmarktplan Wonen 4.0, maar de bouwondernemers vonden het maar niets en dwongen hem over hun stimuleringsplan te beginnen. Hier kwamen zij iets meer dan een week later mee. Boelhouwer is voor de financiering van zijn onderzoekcentrum OTB dan ook voor de helft afhankelijk van de bouwondernemers.

Mar 3

De grijze heren van Vereniging Eigen Huis zijn boos, heel boos en accepteren het niet langer. Volgens de vereniging misleid ik ‘de twitterfollowers’ door te zeggen dat VEH tegen startersleningen is. Blijkbaar waren ze even vergeten dat ze in 2007 nog principieel tegen deze gemeentelijke subprime-lening waren. 

Vereniging Eigen Huis starterslening Vereniging Eigen Huis (VEH)De misleiding zit hem volgens Eigen Huis in het feit dat we hun lettertype (Duepuntozero) en hun logo gebruiken om hun eigen uitspraken te accentueren. Vreemd verhaal toch?

Ik begrijp wel dat zij zich zorgen maken om de ruim 17 miljoen EURO die ze elk jaar weer bij hun leden binnenharken. Veel van die ‘huizenbezitters’ zitten natuurlijk helemaal niet te wachten op een kritische VEH, die willen kosten wat het kost van hun huis af. Daarnaast lopen de bekende gezichten van de vereniging allemaal tegen hun pensioen en hebben zij allen een koophuis. Dan zijn er maar weinig die ruggengraat tonen, het  populistisch ‘met alle winden meewaaien’ scoort dan veel makkelijker.

De starterslening dus maar weer snel in de doofpot. Het is weer tijd voor de VEH/OTB-vertrouwensindex en de veel te hoge onroerendezaakbelasting! Leve het herstel!

lees ook: Hou op met die onzin: Starterslening is GEEN subsidie

Feb 11

Door: 

Calcasa kwam vandaag met een hoop cijfertjes over het vierde kwartaal van 2013, voordat ze over anderhalve week een jaarrapport publiceren. Het onderschrijft vrijwel geheel wat ik dacht, namelijk dat de markt nog altijd naar een goedkoper segment aan het verschuiven is:

lagersegment

Voor zover er sprake is van een toename in het aantal transacties, kwam dit volledig voort uit het segment met transactieprijs onder de 150 duizend euro. Dat kan goed komen omdat het aanbod daar toenam omdat de voorheen duurdere woningen onder deze grens zakten. Boven de 150 duizend zakt de markt nog altijd verder in het moeras, terwijl we nu toch echt al ruim een jaar horen dat starters ‘steeds meer’ hun slag slaan, waardoor ‘de doorstroming’ naar duurdere segmenten op gang zal komen.

De eerste indicator zou zoals bekend ‘het vertrouwen’ zijn, waarna de transacties toenemen, waarna de prijzen volgen. Best raar om dat mantra keer op keer te horen, als je bedenkt dat vertrouwen nu dus indirect tot prijsstijging zou gaan leiden. Waren het niet dezelfde mannen die bij hoog en bij laag beweren dat er geen bubble was omdat psychologische effecten geen enkele rol op onze huizenprijzen hadden gehad? Dilemma….

Calcasa merkt terecht op dat de verhouding tussen koopaanbod en transacties weliswaar voor verkopers iets gunstiger is geworden, ook tekent ze aan dat dit vooral komt door een afname van het aanbod (-3,9%) en niet zozeer een toename in transacties (+0,6%). Hierbij gaat men van de cijfers van de NVM uit, want volgens het kadaster was vorig jaar het slechtste jaar ooit. Waarom het aanbod ineens zo afneemt is ook voor mij een vraag. Ik kan me voorstellen dat een toegenomen hoop op stijgende prijzen mensen met een te verkopen huis doet wachten op betere tijden, of dat banken en NHG het afgelopen jaar meer handvatten hebben gekregen om (gedwongen-) verkoop uit te stellen.

Het rapport bevat een hoop inzichtvolle statistieken die ik niet allemaal zal kopieren. Eentje wilde ik er toch nog even uitlichten en verrijken met de persberichten die HDN de afgelopen tijd de wereld in stuurde:

STIJGING1

Feb 2

Vandaag kwam Michiel Bijlsma (CPB) met een tweet waarin hij de persberichten van de NVM vergeleek met de harde cijfers van het CBS. Zelf heb ik daarbij de uitzendingen van het NOS journaal gezocht waarin de jubelverhalen van de NVM werden overgenomen.

nvm-cbs

Op YouTube kun je zien uit welke Journaal uitzending de fragmenten komen

NVM_kakelaars_klein

Door: Bubbbelonia

Jan 26

Fred van Raaij, professor economische psychologie, vindt dat de media consumenten het gevoel moet geven dat het nu weer veel beter gaat. Hij ziet dit als een belangrijke taak voor de media. Afgelopen vrijdag in een uitzending van de Kijker aan Z kreeg hij overigens al wat tegengas van Hans de Geus. Volgens Hans leiden mooie praatjes niet tot koopkrachtherstel.

In het begin van de crisis vond de professor ook al dat Nederlanders veel te somber waren en hij is duidelijk goede vrienden met de fin. sector: “De eerste generatie klanten met een beleggingsverzekering heeft daar veel plezier van gehad. In die tijd was dit een goed product.”  volgens van Raaij

Fred van Raaij (24 sep 2008): “Eigenlijk moeten we dit niet uitzenden”

Dit deed mij weer denken aan de Pinokkio award. In 2009 schreef ik al:

‘Iedereen kent ze wel, de ‘experts’ die de burgers opzettelijk voorliegen of echt een hele dikke plaat voor hun hoofd hebben. Tijdens hun studie hebben zij iets gehoord over een self-fulfilling prophecy. Nu zij weten ‘hoe gevaarlijk’ dit kan zijn willen zij de burgers met desinformatie Beïnvloeden. Zie het maar als een laatste poging om de bestaande status quo te handhaven.’

Fred heeft verder blijkbaar goede contacten met de economieredactie van de NOS. Dat verklaart dan weer dat het NOS Staatsjournaal al meer dan een jaar één grote goed nieuwsshow is.. Je zal er als journalist maar aan meewerken…

Nov 22

Gisteren kwam het het achtuurjournaal van de Nederlandse staat met een verhaal over stijgende huizenprijzen. Iedereen die het nieuws had gevolgd, wist al dat volgens het CBS de bestaande koopwoningen in oktober 4 procent goedkoper waren dan in oktober 2012. Beetje vreemde opening dus..

“De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in oktober 2013 op hetzelfde niveau als begin 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 20,3 procent.In de eerste 10 maanden van 2013 zijn 84 055 woningen van eigenaar gewisseld. Dat is een daling van 6,7 procent in vergelijking met een jaar eerder” Dat staat in het bericht van het CBS.

Vanwaar dan dit optimisme? Had het CBS wat gemist?

Ons Journaal had bij de NVM de gespecificeerde cijfers voor Amsterdam opgevraagd, omdat dit de enige plek in Nederland is waar de huizenprijzen licht stegen. Ook was men in jubelstemming over de werkloosheid, al zag Vergeer van het CBS daar weinig aanleiding toe. Volgens hem zijn veel jongeren zonder baan gaan studeren en gaan mensen die hun baan verliezen niet direct op zoek naar een andere baan. In oktober is het aantal WW-uitkeringen dan ook met achtduizend gestegen.

Nog geen week geleden had ik op Twitter al voorspeld dat het Staatsjournaal binnenkort weer aan een reclamecampagne van de NVM zou meewerken. Dat is bij de NOS gebruikelijk aan het eind van het jaar.

Ik kan er dan ook geen traan om laten dat de NOS stopt het met het uitzenden van het achtuurjournaal, al hoop ik hoop wel dat Marjolein haar nieuwe Volvo mag houden.

Gelooft u de overheid, de banken en de makelaars nog?

Het appartement was niet binnen een week verkocht en de gebruikte NVM-cijfers waren ook niet van 21 november. Hoe kan zoiets het belangrijkste nieuws van de dag zijn? RTL journalist Erik Rezelman beweert verder dat de gedane uitspraken over een aantrekkende markt niet kloppen. Ik had al eerder een discussie met Jeroen Wollaars over de misleidende praktijken van de NOS.