huizenmarkt-zeepbel.nl

Op de woningmarkt hebben vooral eigenaren van vrijstaande woningen het moeilijk: de prijzen staan onder druk en de verkoop duurt lang. In het Noord-Hollandse gehucht Warder staan maar liefst twintig – vooral duurdere – huizen te koop. Een oefening in uithoudingsvermogen.

bron:  Het Financieele Dagblad

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren in juni gemiddeld 1,4 procent lager dan in juni 2009. De prijsdaling van koopwoningen is in de eerste helft van 2010 geleidelijk aan kleiner geworden. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan een jaar eerder. De prijsdaling van vrijstaande woningen, over het algemeen het duurdere type woning, was met 3,4 procent het grootst. De prijzen van de overige woningtypen daalden met percentages tussen de 0,3 en 1,6 procent.

Niet in alle provincies waren de prijzen lager. In Friesland en Zeeland waren de prijzen iets hoger dan een jaar eerder, in Friesland al voor de derde maand op rij.

Ten opzichte van mei 2010 zijn de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in juni gelijk gebleven. Vorige maand was er nog een daling van 0,7 procent. In vijf provincies stegen de huizenprijzen, die in Groningen met 2,4 procent het sterkst. In Drenthe namen de prijzen met 2,2 procent het meeste af.

Bijna 11 duizend bestaande woningen wisselden in juni van eigenaar. Dat is ruim 10 procent meer dan in juni 2009. Van alle woningtypen werden meer huizen verkocht, van vrijstaande woningen zelfs bijna 25 procent meer.
In de eerste helft van 2010 zijn er bijna 60 duizend woningen verkocht. Dit is bijna 4 procent meer dan in dezelfde periode in 2009, toen het aantal transacties sterk terugliep.

bron: CBS

De intentie van Nederlanders om een huis te kopen was in de afgelopen 25 jaar niet zo laag als nu.

De index die de koopintentie weergeeft, staat op het laagste niveau sinds het begin van de meting in 1985. Dat blijkt uit een persbericht van ING. In de tweede helft van 2009 steeg de index nog, maar dat was slechts een tijdelijke opleving.

Een aangetast koopsentiment kan wijzen op een nieuwe terugval in het aantal woning transacties. Dit kan leiden tot een groter woningaanbod en een langere verkooptijd, waardoor de prijzen op de huizenmarkt verder kunnen dalen.

In mei is er al een duidelijke daling te zien in het aantal transacties op de woningmarkt, maar volgens ING hoeft dit niet te wijzen op een trend. De bank voorspelt dat de huizenprijzen dit jaar een bodem bereiken en in 2011 zullen opkrabbelen met 1%.

Hypotheekrenteaftrek

Volgens ING is de sombere stemming op de huizenmarkt te wijten aan een daling van het consumentenvertrouwen en de verhitte discussie over de hypotheekrenteaftrek.

bron:  Het Financieele Dagblad

Dat de huizenprijzen niet langer stijgen, en reëel zelfs dalen, is niet zo verrassend. Ze waren immers de afgelopen jaren zeer sterk gestegen. Toch is er bij nadere beschouwing ook een paradox. Waarom staan huizen nu langer te koop dan voorheen? Waarom gaat een prijsdaling gepaard met een kleiner aantal huizen dat verkocht wordt? Zegt de economische wetenschap niet dat er bij een lagere prijs meer verkocht wordt?

De paradox is in wezen waarom verkopers bij het bepalen van hun vraagprijs niet meer met de marktontwikkelingen rekening houden. Als ieder steeds de markt zou volgen en een realistische prijs zou vragen, zou de tijd dat een woning te koop staat immers volledig onafhankelijk zijn van de toestand op de markt. In plaats van op toekomstige ontwikkelingen te anticiperen, lijken verkopers zich te laten leiden door prijzen uit het verleden, zodat ze steeds achter de feiten aan lopen. Waarom?

Het antwoord is verrassend eenvoudig. De verkoper laat zich niet alleen leiden door de objectieve waarde van zijn huis en rationele marktfactoren, zoals aangedragen door zijn makelaar, maar ook door emoties. Als de buren hun huis voor zeven ton kwijt konden, dan moet dat van ons ook minimaal dat bedrag opleveren, en liefst nog 10% meer. Een sterke emotionele factor is weerstand tegen verlies. Iemand die vorig jaar een huis van een half miljoen kocht, en die dus inclusief kosten / 550.000 kwijt was, zal niet snel geneigd zijn zijn huis beneden dat bedrag te verkopen. Hij ervaart dan immers een verlies en dat voelt pijnlijk aan. Om het verlies te vermijden zal hij geneigd zijn minimaal / 550.000 te vragen, zelfs als volgens zijn makelaar meer dan / 500.000 niet reëel is.

Het gevolg is dat de vraagprijs van een huis niet alleen afhangt van de objectieve kwaliteit van het huis, maar ook van de subjectieve ervaringen van de huidige bewoners. De “emotionele waarde” die zij aan het huis toekennen kan afwijken van de objectieve. Voor de koper telt natuurlijk alleen dit laatste. In een dalende markt is de emotionele waarde vaak groter dan de objectieve en is het voor partijen dus moeilijker om tot overeenstemming te komen. Pas als het huis lang te koop heeft gestaan accepteert de verkoper dat de markt niet bereid is voor emoties te betalen en is hij bereid zijn prijs te laten zakken. Veel verkopers zijn overigens zelfs daar niet toe bereid. In plaats van hun verlies te accepteren, verkopen ze dan liever maar helemaal niet.

Voor de nabije toekomst kunnen verder dalende prijzen niet worden uitgesloten. Zowel potentiële kopers als potentiële verkopers doen er daarom goed aan met bovenstaande emotionele aspecten rekening te houden. Ik adviseer kopers niet alleen te informeren naar de vraagprijs, maar ook naar hoe lang het huis reeds te koop staat en wat de huidige bewoners er destijds voor betaald hebben. Het is immers eenvoudiger zaken te doen met een tegenpartij die zelf relatief laag heeft ingekocht of die zich reeds verzoend heeft met het feit dat hij een verlies moet accepteren. Verkopers doen er goed aan zich af te vragen of het toch niet verstandiger is zich snel aan de tucht van de markt te confirmeren dan lang in onzekerheid te verkeren.

bron: Eric van Damme

Het taboe op schuld is verdwenen, Nederland leent zich klem. Meer dan 21 miljard euro aan consumptief krediet nemen we met z’n allen op terwijl we ook al een hypotheekschuld van 572 miljard euro hebben.

Lenen, lenen; betalen, betalen’, zo dichtte Youp van ’t Hek een decennium geleden al. Vijftien jaar later heeft hij meer gelijk dan ooit, Nederland leent zich suf. Alleen al aan ‘gewoon’ krediet hebben we gezamenlijk ruim Eenentwintig miljard euro uitstaan. Daar komt nog eens 572 miljard aan hypotheken bij.

‘De tijd dat spaarzucht een groot goed was, ligt ver achter ons. Wie geen geld leende, was tot voor kort goed gek. Als je spaarde, was je toch zeker dief van je eigen portemonnee?’, zegt Wilna van den Bichelaer van het Landelijk Platform Integrale Schuldhulpverlening (LPIS), een samenwerkingsverband van de kredietbanken, sociale diensten, het algemeen maatschappelijk werk en gemeenten. Onze houding ten opzichte van geld is

definitief veranderd, denkt ze. ‘Vooral jonge mensen gingen er tot voor kort van uit dat hun koopkracht alleen maar zou toenemen. Ze zouden steeds meer gaan verdienen en altijd tweeverdiener blijven. Ze tekenden voor een tophypotheek en namen consumptief krediet op voor leuke dingen. Dan wordt het al snel erg moeilijk als er iets mis gaat, een echtscheiding bijvoorbeeld of werkloosheid.’

Nederland leeft dus meer op de pof dan ooit. Het is was ook zo gemakkelijk. De lage rentestand maakt lenen goedkoop, en veel huiseigenaren hebben door sterk stijgende prijzen hun stulpje de afgelopen jaren zien veranderen in een flappentap. Een groot deel van de hypotheken die de afgelopen jaren in Nederland zijn afgesloten bestaat uit tweede hypotheken en oversluitingen. Dat de overheid jaren geleden de aftrekbaarheid van dit soort constructies definitief heeft afgeschaft, maakt klaarblijkelijk weinig uit.

Cognitieve dissonantie

Het doel van de cognitieve dissonantie is om de tegenstrijdige opvattingen te verwijderen, om zodoende het ego te beschermen. Zouden we geen cognitieve dissonantie hebben, dan zullen we nooit tevreden zijn met een keuze en altijd blijven tobben over wat we moeten doen. Nadat we de knoop hebben doorgehakt bij een beslissing zorgt de cognitieve dissonantie ervoor dat we tevreden zijn met onze gemaakte keuze, en niet achteraf toch liever de andere keuze hadden gemaakt. Vooral bij belangrijke beslissingen die veel invloed hebben op je leven is de cognitieve dissonantie een waardevolle ‘valkuil’, denk hiervoor bijvoorbeeld aan het aanschaffen van een huis, of een relatie beginnen.

Selffulfilling prophecy

Als de minister van financiën van een land de bevolking waarschuwt dat er barre economische tijden in het vooruitzicht zijn, is het goed denkbaar dat mensen, ter voorbereiding op deze onheilstijding hun bestedingen fors terugschroeven om een reserve te kweken voor als het economisch tegen gaat zitten. Hierdoor lopen de bestedingen terug, en komen bedrijven bij het wegvallen van hun afzetmarkt massaal in de problemen. Dit vertaalt zich in massaontslagen en de barre tijd waarvoor de minister waarschuwde is aangebroken.

Moral hazard

In tal van financiële transacties speelt moral hazard een rol, variërend van leningen tot complexe gestructureerde transacties.

Uitleners van geld kunnen bijvoorbeeld laks worden met het hanteren van leningvoorwaarden wanneer een overheidsinstantie om welke reden dan ook (mede) garant staat voor de lening. Ze kunnen immers hoe dan ook een commissie krijgen, maar weten dat ze bij terugbetaalproblemen bij de garantiegever kunnen aankloppen. Dit kan leiden tot een groei in zogenaamde Non-Performing Loans.

Aan de andere kant kunnen ook inleners van geld door moral hazard beïnvloed worden. Ze beschikken ineens over veel geld en kunnen in het wilde weg aankopen doen die ze zich soms niet eens op langere termijn kunnen veroorloven. Om deze reden hebben geldleningen een plafond of eist de uitlener dat de lening voor een bepaald doel wordt aangegaan en gebruikt.

Kuddegedrag

Kuddegedrag heeft ook andere effecten naast het veroorzaken van een hype of een crash, en dat is dat kuddegedrag leid tot een toename in vertrouwen. Juist omdat wij als mensen sociale wezens zijn, zijn we erg gevoelig voor wat andere mensen doen. Als veel andere mensen positief zijn over iets, bijvoorbeeld de aandelenmarkt, dan is het voor ons moeilijk om hier een tegenstrijdige mening over te hebben. Dit komt door twee factoren. Ten eerste is het inderdaad zo dat de meerderheid gelijk heeft in de meeste gevallen. Pas als de meerderheid te ver doorschiet in hun mening krijgen ze ongelijk en is een trendomkeer aanstaande. Dit heeft wel tot gevolg dat het moeilijker is om tegen de heersende mening in te gaan. Daarnaast is het ook zo dat wij mensen niet zonder andere mensen kunnen, en het tegen de groep in gaan verhoogt de kans dat we uit de groep worden geworpen. Deze angst hebben we ontwikkeld door de miljoenen jaren evolutie, waarin het altijd voordelig was om je in een groep te bevinden.
Ook heeft deelname aan een groep als voordeel dat je je geborgen en veilig voelt, waardoor je ook eerder risicovollere acties kunt (en wilt) ondernemen. Dit komt door het vertrouwen wat je medestanders in de groep je geven; als zoveel mensen hetzelfde vinden dan moet het toch wel kloppen? Ook heb je met (actieve) deelname aan een groep ook vangnetten, voor als je risicovolle actie verkeerd loopt.

De wens is de vader van de gedachte

Je gelooft iets, omdat je wil dat het zo is.

Angst

Angst is een fysiologische toestand die gekenmerkt is door lichamelijke, cognitieve, emotionele en gedragscomponenten. Angst kent verschillende gradaties. Voorbeelden van mildere vormen zijn: ‘je niet op je gemak voelen’, onrust en bezorgdheid.