Nov 19

De Rabobank ziet de gouden tijden op de woningmarkt in 2015 weer terugkomen.  Woningmarktnieuws en Das Kapital hebben er al vol op geschoten. Is hier nog iemand die het wel met Rabobank woningmarkt-expert Pieter van Dalen eens is?

Lees ook: Nieuwe klap voor woningmarkt. Gemiddeld daalt het maximale hypotheekbedrag met zo’n 5% | Het Financieele Dagblad

Pieter van Dalen Rabobank

nhg-leencapaciteit

(Lenen met NHG-garantie: verschillen 2015 en 2014, Bron: Hypotheekshop)

Nov 3

Tijdens het rondetafelgesprek Bouwsparen werd duidelijk dat Roald van der Linde van de VVD eigenlijk weer terug wil naar tophypotheken voor starters. Dat is volgens hem veel makkelijker dan bouwsparen.

De rest van de polderlobby was overigens minder negatief over bouwsparen. Alleen de pensioenlobby en Eigen Huis deden hun best om bouwsparen zwart te maken. Bouwend Nederland en Bas Millenaar van de hypotheker gaven zelfs nog eens aan hoe idioot de tophypotheken uit het begin van deze eeuw eigenlijk zijn..  Dirk Sturz van de Hohenheim University deed nog zijn best om de polderlobby uit te leggen dat sparen voor de Nederlandse starters zelf toch echt beter is…

Het waren niet de starters maar de scheefleners die in de problemen kwamen Roald..

 

restschuld

Aandeel eigenaren – bewoners met potentiële restschuld naar inkomensklassen uit het rapport Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten – Financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt

Mar 10

Door: Tufkaj

Vandaag publiceerde Vereniging Eigen Huis (VEH) het onderzoek dat ze door RIGO heeft laten uitvoeren naar de samenhang tussen risico’s op gemeentelijke grondposities en de OZB. Baanbrekend en niet eerder vertoond, volgens de zegsman van RIGO. Strekking van het verhaal is dat gemeenten het schip in zijn gegaan door te speculeren met bouwgrond en nu de eigenwoningbezitter voor de brokken laten opdraaien middels de OZB. Als we de VEH moeten geloven, is dit niet eerlijk naar huizenbezitters en moeten de huurders bijdragen in de kosten.

Dat verhuurders de OZB gewoon doorrekenen in de huur en de huurder dus indirect ook meer OZB betaalt om de verliezen van vastgoedspeculanten te socialiseren negeert VEH dus. Dat ze stonden te dansen op tafel toen huurders de gaten in de rijksbegroting mochten dichten is men ook vergeten. Dat daargelaten, steun ik VEH wel in de oproep om bouwgrond reëel te (af)waarderen om nieuwbouw mogelijk te maken.

Het bevreemd me echter wel, die roep van de VEH om goedkopere grond. Huiseigenaren hebben immers gewoon belang bij dure grond aangezien dit hun bezit ook meer waard maakt. Niet voor niets draaide VEH als een blad aan een boom in hun mening omtrent startersleningen toen de huizenprijzen begonnen te dalen. Die startersleningen bestaan bij de gratie van gemeenten die vastgoed en grond duur willen houden. Kennelijk wil men grond goedkoop kopen en moet het daarna vooral zo snel mogelijk duur worden en blijven. Dat dit niet past binnen een eerlijk systeem van residuele grondwaarde bepaling wil er maar niet in bij de VEH.

Onderzoeksresultaten

In haar onderzoek heeft RIGO de gemeenten gerangschikt op basis van het risico dat zij lopen op grondposities. Uiteraard heb ik deze lijst gekoppeld met de gegevens van de SVn. Hieruit blijkt dat van de 100 gemeenten met het grootste risico er maar liefst 79 een starterslening bieden. Van de 100 gemeenten met het kleinste risico bieden er ‘slechts’ 60 een dergelijke subprime regeling. In een risicogemeente heb je dus 32% (19 procentpunt) meer kans op een starterslening, dan in een gemeente met een laag risicoprofiel.

Gemeenten die een starterslening bieden om ‘verliezen te beperken’ proberen dus niet alleen het verlies naar starters te schuiven, maar zullen starters in de toekomst óók meer OZB laten betalen. En dan hebben we het ook nog over een groep die democratisch waarschijnlijk geen enkele stem heeft gehad in de speculatie. Echter hebben starters geen vereniging met 690.000 leden die 25 euro per jaar betalen voor WC-eend onderzoekjes. Dus lees je daar morgen niet over in de krant.

Mar 14

Jacques-MonaschJacques Monasch denkt dat het goed is dat starters zich zo diep mogelijk in de schulden steken. Volgens Monasch zou het ook goed zijn als het Nibud de leenregels wat oprekt.  NEPROM, Bouwend Nederland en NVB-bouw zullen trots op hem zijn.

 jacques-monasch

Feb 13

Minister Stef Blok heeft gemeld dat er een principe-akkoord is over de woningmarkt. Starters moeten vooral meer, en gedurende langere tijd gaan lenen om het ‘huizensprookje’ nieuw leven in te blazen. Dit onder de noemer: ‘Het de mensen makkelijker maken om de woningmarkt op te gaan’ .

De maatregelen uit het akkoord zijn als volgt:

  • De huren gaan minder hard omhoog. En stijgen met maximaal 6,5 procent ipv 9 procent
  • Voor middengroepen wordt de huurstijging verzacht
  • Wie in inkomen daalt, kan ook weer in huur zakken
  • De aflossingstermijn voor nieuwe gevallen wordt verlengd van 30 naar 35 jaar
  • Als starter kun je er voor kiezen om aan het begin van de looptijd iets minder betalen en aan het eind iets meer
  • Er komt een fonds voor startersleningen van 50 miljoen euro
  • Aflossing van 50% van je hypotheek ipv 100% wordt mogelijk, maar dan heb je wel geleidelijk minder hypotheekrenteaftrek
  • Om de bouw een flinke impuls te geven gaat de btw op renovatie en verbouwingen één jaar lang omlaag van 21 naar 6 procent
  • Er komt een energiebesparingsfonds van 150 miljoen euro. Verder wordt samenwerking gezocht met de marktsector, zodat het fonds nog enkele honderden miljoenen euro’s groter kan uitvallen
  • De verhuurdersheffing voor woningcorporaties wordt niet 2 miljard, maar 1,75 miljard

Nu als starter instappen financiële zelfmoord? In het land der grijzen is eenoog koning.

Sep 14

Steeds vaker hoor je vanuit de bouwwereld dat banken uiterst kritisch en terughoudend bij het verstrekken van hypotheken. Zij zouden hard op weg zijn om de woningmarkt de genadeklap te geven.  De onderstaande afbeeldingen geven aan dat dit een zeer eenzijdig verhaal is.

Loan to value ratio naar leeftijdscategorie hoofdkostwinner

Leningenen spaartegoeden

Dutch Household Debt


Kwetsbare huishoudens
Een ander risico van de hoge hypotheekschuld ligt specifiek bij bepaalde groepen huishoudens. Het gaat dan vooral om mensen die net voor de crisis een huis hebben gekocht en sindsdien de waarde van hun woning fors hebben zien dalen. Bij verkoop (wegens bijvoorbeeld werkloosheid of scheiding) krijgt de eigenaar minder geld voor zijn woning dan het hypothecair geleende bedrag en blijft hij met een restschuld zitten.

Het gaat voornamelijk om jonge mensen die net een huis hebben gekocht. Uit onderzoek van het CBS blijkt dat de leeftijdscategorie onder de 35 jaar een relatief hoog hypotheekbedrag heeft openstaan in verhouding met de waarde van het huis. Dit wordt ook wel de loan to value ratio (ltv) genoemd. De hypotheekwaarde overtreft voor deze groep de woningwaarde, waar deze ratio bij oudere leeftijdscategorieën onder de 1 blijft. Dit komt doordat oudere mensen hun huis vaak kochten tegen lagere prijzen en ook meer tijd hebben gehad om (een gedeelte van) hun hypotheek af te lossen.10) Opvallend is dat sinds de crisis steeds meer leeftijdsgroepen een ltv van dichtbij of zelfs boven de 1 hebben.

Voor jongeren ligt de hypotheekschuld in verhouding tot het besteedbaar jaarinkomen,de loan to income ratio (lti), ook veel hoger. Huishoudens (met een hypotheek) waarvan de  hoofdkostwinner jonger dan 25 was, hadden een gemiddelde schuld van 6,9 maal het besteedbaar inkomen. Bij 65-plussers bedroeg deze ratio nog slechts 3,0. Niet alleen wordt de gemiddelde hypotheekschuld door aflossingen naar verloop van tijd kleiner, ook neemt het inkomen toe naarmate de hoofdkostwinner ouder is.11) Hoewel het natuurlijk is dat de
hypotheekschuld van jongere huizenbezitters ten opzichte van de huizenwaarde en het inkomen hoger is, kan wel gesteld worden dat zij sinds de kredietcrisis extra kwetsbaar zijn geworden. bron: CBS

Jongeren hebben amper eigen geld

Langlopende leningen huishoudens incl. IZWh’s

Aflossingsvrij

Banken zijn in het verleden duidelijk veel te gul geweest met hypotheken. Het is juist goed dat hier een eind aan komt. Helaas is de kans groot dat de PvdA en de VVD weer met startersleningen gaat komen om nog een generatie de vernieling in te draaien.

Jan 16

Mensen met een inkomen onder de 33.000 euro hebben het een stuk moeilijker om een betaalbaar huis te vinden. Sinds 1 januari mogen woningcorporaties geen sociale huurwoningen meer verhuren aan mensen met een hoger inkomen. Dat komt door nieuwe Europese regels. Dus moeten veel huizenzoekers duur huren, of de moeilijke koopmarkt op. Nu gaat Almere bankje spelen.

Bron: NOS

Dec 21

Om de huidige stagnerende woningmarkt een impuls te blijven geven wil de Taskforce Woningbouw de starterslening weer mogelijk maken. De gemeente Amersfoort wil hiervoor € 3,5 miljoen gefaseerd beschikbaar stellen aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Het gaat om een bedrag dat de gemeente leent om de regeling voort te zetten. De kosten van de regeling worden verdeeld tussen de gemeente en nader te noemen partijen.

Lees ook: De gemeente Amersfoort moet vanaf 2012 een bezuinigingsoperatie van 20 miljoen euro uitvoeren

Het bedrag van € 3,5 miljoen maakt minimaal 100 startersleningen mogelijk. De startersleningen worden voor de meeste woningen in de prijsklasse voortgezet, namelijk:

  • de aankoop van bestaande particuliere woningen;
  • van huur- naar koopwoning van één van de genoemde corporaties;
  • nieuwbouwwoningen van de deelnemende partijen: op dit moment zijn dat er zeven, maar andere zijn welkom om ook deel te nemen.

De starterslening kan dus niet gebruikt worden voor nieuwbouwwoningen van een niet-deelnemende partij.

In de Taskforce Woningbouw werken de gemeente Amersfoort, de Alliantie, Portaal Eemland, Heilijgers Projectontwikkeling en de Vathorst Beheer Partners: Bouwfonds Ontwikkeling, AM, Dura Vermeer en Heijmans Vastgoed, Rabobank samen met als doel het vertrouwen in de woningmarkt te versterken. Deze samenwerking heeft verschillende maatregelen opgeleverd. Een voorbeeld daarvan is de verruiming van de startersverordening door de gemeenteraad in december 2009. Het aantal aanvragen en toekenningen is daardoor gestegen. De starterslening heeft zich daarmee bewezen als een effectief instrument om beweging te stimuleren in de koopwoningmarkt. Dankzij de starterslening is de drempel voor starters op de koopwoningmarkt lager.

Wethouder Gert Boeve: “Het feit dat onze partners bereid zijn om bij te dragen aan de starterslening, getuigt van hun enorme betrokkenheid bij de staat? van de woningmarkt. Het in ere herstellen van de starterslening is niet alleen voordelig voor starters, maar voor iedereen die een woning wil kopen of verkopen. Als een starterswoning wordt verkocht, heeft dat als gevolg dat de verkoper van die woning vervolgens een andere woning (in een hogere prijsklasse) kan kopen, en ga zo maar door. Ik kan al rekenen op de steun van de meerderheid van de raad en dat is goed nieuws.” Het besluit is eerder in de gemeenteraad aan de orde geweest, maar is nu aangepast op aangeven van raadslid G.J. van der Werff (VVD) ten aanzien van de risicodekking.

Sinds 2003 verstrekt de gemeente Amersfoort leningen aan startende kopers op de woningmarkt. Deze leningen hebben sindsdien 163 starters in staat gesteld een woning te kopen. Dit betreft kopers die niet voldoende hypotheek kunnen krijgen voor de aankoop van hun eerste huis. De lening was opgebouwd uit een deel dat werd betaald door het ministerie van VROM (50%), een deel door de provincie (25%) en een gemeentelijk deel (25%). De regeling wordt voor de gemeente uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Op 25 mei 2010 is per onmiddellijke ingang de bijdrage van het ministerie van VROM aan de startersleningen beëindigd. Daardoor is het startersfonds versneld uitgeput. De marktpartijen nemen nu een groter deel dan de door VROM betaalde 50% voor hun rekening.

Op 11 januari 2011 wordt het voorstel voor het voortzetten van de regeling startersleningen voorgelegd aan de gemeenteraad, en wordt besloten of de gemeente daarvoor maximaal € 3,5 miljoen gefaseerd beschikbaar stelt aan SVn. De beheerkosten van de lening zijn € 289.500,- waarvan De Alliantie, Portaal Eemland, Heilijgers Projectontwikkeling en de Vathorst Beheer Partners: Bouwfonds Ontwikkeling, AM, Dura Vermeer en Heijmans Vastgoed hebben aangeboden tot maximaal € 200.000,- bij te dragen. De gemeente draagt de rest van de kosten tot maximaal € 125.000,-. Dit bedrag kan worden gedekt uit de extra vrijval Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS). Ook andere partijen wordt gevraagd zich aan te sluiten bij de genoemde marktpartijen.

Bron: Gemeente Amersfoort

Dec 15

Degenen die meer dan tien jaar geleden een huis hebben gekocht hebben hun vermogen flink zien groeien. Met name in de jaren negentig zijn de huizenprijzen enorm hard gestegen. Door deze situatie is er een vermogensongelijkheid ontstaan tussen de generaties. Het is maar de vraag of deze situatie houdbaar is omdat deze niet gebaseerd is op daadwerkelijke marktverhoudingen. Maar een correctie op deze ongelijkheid zou wel eens een flinke financiële klap kunnen betekenen voor de babyboomers. Kan deze generatie dit vermogen wel vasthouden of zal dit vermogen verdampen?

Starters op de huizenmarkt hebben het momenteel lastig. De huizen zijn nog steeds heel erg duur, want de correctie op de huizenprijzen is nog heel erg beperkt. De overwaardering van de huizen bestaat dus nog steeds. De extra maatregelen om starters te helpen hebben de prijzen nog enigszins overeind gehouden. Deze startersregelingen houden de prijzen nog even hoog, maar het is maar de vraag hoe lang dat zal duren. Momenteel lijkt de regelgeving ook remmend te werken op de prijsontwikkelingen. Er zijn heel wat extra eisen gesteld om mensen te beschermen tegen zichzelf. Daardoor kunnen ze minder makkelijk een huis kopen en dat leidt tot een lagere vraag en uiteindelijk tot lagere prijzen.

Lees verder op De vrije economie

Jul 23

Honderden huizenkopers hebben dit jaar ongevraagd een veel te hoge starterslening ontvangen. Hierdoor is de rijkspot leeg en vissen andere starters op de woningmarkt achter het net. Vereniging Eigen Huis beschuldigt uitvoeringsinstantie SVn van onzorgvuldigheid bij het uitdelen van de leningen.

vereniging eigen huis

Volgens de consumentenorganisatie wordt de verkeerde toewijzing veroorzaakt door de wijze waarop aanvragen voor startersleningen worden beoordeeld. Het SVn hanteerde voor de beoordeling van de aanvragen een toetsrente van 6% voor een 15-jarige rentevaste periode, terwijl de marktrente voor dergelijke hypotheken gedaald is naar 4,6%, aldus Vereniging Eigen Huis.

„Bovendien rekent de SVn maar met 95% van het inkomen waardoor het financiële plaatje van de aanvrager er veel slechter uitziet”, aldus de woordvoerder. Het verschil leidt tot een extra hoge starterslening terwijl daar geen enkele noodzaak voor is. „Voor de huizenkoper is dit wel een leuk extraatje”, stelt de zegsman van de vereniging.

Als voorbeeld noemt hij de aanvraag voor een starterslening van een vrouw uit Blaricum. „Met een inkomen van een kleine 35.000 euro kon zij een hypotheek krijgen van maximaal 190.000 euro onder nationale Hypotheek Garantie. Het huis dat zij wilde kopen kostte echter 200.000 euro. Voor het gat van 10 mille vroeg zij een rentevrije lening aan. Tot haar verbazing kreeg zij 30.000 euro van SVn. Ze mocht dit bedrag niet weigeren, anders kreeg ze ook de gewenste 10.000 euro niet meer.”

Helemaal niet nodig

Volgens Vereniging Eigen Huis komen ook tweeverdieners die het eigenlijk helemaal niet nodig hebben in aanmerking voor de lening. „Zo probeerde een stel met een gezamenlijk inkomen van 70.000 euro onder het mom van ’baat het niet dan schaadt het niet’, een starterslening te krijgen voor de aankoop van een huis van 350.000. Tot hun grote verbazing kregen ze 50.000 euro toegewezen. Dat geld is toen gebruikt om het hypotheekbedrag te verlagen, en dat is niet de bedoeling.”

SVn bestrijdt de aantijgingen van de Vereniging Eigen Huis dat er te hoge leningen worden gegeven. Volgens directeur Ellen van Sluis is het geld zo snel op omdat de NHG-grens is opgetrokken naar €350.000. „De doelgroep die in aanmerking komt voor een starterslening is nu veel groter. We rekenen maar 95% van het inkomen mee in onze methodiek, anders vallen mensen met een klein consumptief krediet al snel buiten de boot.”

Vereniging Eigen Huis is laaiend over de verkeerde beoordelingsmethodiek omdat het volgens de zegsman er in grote mate toe heeft bijgedragen dat het beschikbare rijksbudget voor de startersleningen nu op is. Demissionair minister Van Middelkoop (Wonen) is niet bereid aanvullend budget beschikbaar te stellen.

bron: OverGeld.nl

  • Pagina 1 van 2
  • 1
  • 2
  • >