Sep 14

Nederland behoort tot de landen die het meeste risico lopen op een bankencrisis bij een snelle stijging van de rente, blijkt uit zondag gepubliceerde nieuwe cijfers van de Bank for International Settlements (BIS).

De schuldenlast van Nederlandse huishoudens is internationaal gezien erg hoog, maar door de zeer uitzonderlijk lage rente blijven hypotheken voor de meeste Nederlanders goed betaalbaar. Dat betekent dat Nederlandse banken ook weinig last hebben van betalingsproblemen, ondanks de grote hoeveelheden hypotheekschuld op hun balans.

Nederland is net als opkomende markten
Het is opmerkelijk dat Nederland terug te vinden is in hetzelfde rijtje als drie van de belangrijkste opkomende markten waar de snelle kredietgroei van de afgelopen jaren nu door beleggers wereldwijd als een groot risico wordt gezien.

Hogere ‘debt service ratio’s’ zijn overigens niet alleen gevaarlijk voor banken: ze hebben ook een drukkend effect op de economische groei, omdat huishoudens minder te besteden overhouden.

bron: RTL

Aug 14

De ECB heeft voor vele miljoenen aan Nederlandse rommelhypotheken opgekocht. Het gaat om NHG hypotheken van bankverzekeraar Delta Lloyd.

De Arena-securitisaties van Delta Lloyd zijn innovatief: ze dekken niet zoals gebruikelijk risico´s af met een renteswap, maar met een rentecap en andere voorwaarden.

Het Arena II-pakket van EUR787 miljoen aan hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie werd in november voor 42% opgekocht door de Europese Centrale Bank (ECB), in het kader van diens monetaire verruimingsprogramma, meldde het Financieele Dagblad.

Waar zou de Nederlandse staat zijn zonder de ECB?

Lees ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

bron: wallstreetweb.nl

lenen om te sparen

A. prima dat u zich als Risk Officer van een grote verzekeraar in de strijd mengt 😉 U neemt natuurlijk wel enig risico…

Nov 19

De Rabobank ziet de gouden tijden op de woningmarkt in 2015 weer terugkomen.  Woningmarktnieuws en Das Kapital hebben er al vol op geschoten. Is hier nog iemand die het wel met Rabobank woningmarkt-expert Pieter van Dalen eens is?

Lees ook: Nieuwe klap voor woningmarkt. Gemiddeld daalt het maximale hypotheekbedrag met zo’n 5% | Het Financieele Dagblad

Pieter van Dalen Rabobank

nhg-leencapaciteit

(Lenen met NHG-garantie: verschillen 2015 en 2014, Bron: Hypotheekshop)

Nov 3

Tijdens het rondetafelgesprek Bouwsparen werd duidelijk dat Roald van der Linde van de VVD eigenlijk weer terug wil naar tophypotheken voor starters. Dat is volgens hem veel makkelijker dan bouwsparen.

De rest van de polderlobby was overigens minder negatief over bouwsparen. Alleen de pensioenlobby en Eigen Huis deden hun best om bouwsparen zwart te maken. Bouwend Nederland en Bas Millenaar van de hypotheker gaven zelfs nog eens aan hoe idioot de tophypotheken uit het begin van deze eeuw eigenlijk zijn..  Dirk Sturz van de Hohenheim University deed nog zijn best om de polderlobby uit te leggen dat sparen voor de Nederlandse starters zelf toch echt beter is…

Het waren niet de starters maar de scheefleners die in de problemen kwamen Roald..

 

restschuld

Aandeel eigenaren – bewoners met potentiële restschuld naar inkomensklassen uit het rapport Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten – Financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt

Jul 5

Arjen Gielen, de nieuwe directeur van de NHG blijkt ook weer een enorme gladjanus te zijn. Hij probeert de negatieve wijzigingen in de voorwaarden voor de garantie goed te praten.  Arjen Gielen is sinds 2007 raadadviseur van de minister-president bij het ministerie van Algemene Zaken. Het is niet zo vreemd dat er voor een hoge ambtenaar is gekozen. Het ‘aanpassen van de NHG regels tijdens de wedstrijd’ komt ook direct van de ministeries en niet van het waarborgfonds, zoals eerder door Stef Blok werd beweerd. 

Gielen was eerder ook lid van de directie Algemene Economische Politiek van het ministerie van Economische Zaken. Van 2002 tot 2005 was hij inspecteur Rijksfinancïen bij het ministerie van Financiën. Bij ditzelfde ministerie was hij eerder senior adviseur financiële economische politiek. Gielen startte zijn loopbaan bij het Centraal Planbureau.

Arjen Gielen: ‘Wij zijn ruimhartiger in het oplossen van problemen’

bron: RTL Z

Mar 10

Door: Tufkaj

Vandaag publiceerde Vereniging Eigen Huis (VEH) het onderzoek dat ze door RIGO heeft laten uitvoeren naar de samenhang tussen risico’s op gemeentelijke grondposities en de OZB. Baanbrekend en niet eerder vertoond, volgens de zegsman van RIGO. Strekking van het verhaal is dat gemeenten het schip in zijn gegaan door te speculeren met bouwgrond en nu de eigenwoningbezitter voor de brokken laten opdraaien middels de OZB. Als we de VEH moeten geloven, is dit niet eerlijk naar huizenbezitters en moeten de huurders bijdragen in de kosten.

Dat verhuurders de OZB gewoon doorrekenen in de huur en de huurder dus indirect ook meer OZB betaalt om de verliezen van vastgoedspeculanten te socialiseren negeert VEH dus. Dat ze stonden te dansen op tafel toen huurders de gaten in de rijksbegroting mochten dichten is men ook vergeten. Dat daargelaten, steun ik VEH wel in de oproep om bouwgrond reëel te (af)waarderen om nieuwbouw mogelijk te maken.

Het bevreemd me echter wel, die roep van de VEH om goedkopere grond. Huiseigenaren hebben immers gewoon belang bij dure grond aangezien dit hun bezit ook meer waard maakt. Niet voor niets draaide VEH als een blad aan een boom in hun mening omtrent startersleningen toen de huizenprijzen begonnen te dalen. Die startersleningen bestaan bij de gratie van gemeenten die vastgoed en grond duur willen houden. Kennelijk wil men grond goedkoop kopen en moet het daarna vooral zo snel mogelijk duur worden en blijven. Dat dit niet past binnen een eerlijk systeem van residuele grondwaarde bepaling wil er maar niet in bij de VEH.

Onderzoeksresultaten

In haar onderzoek heeft RIGO de gemeenten gerangschikt op basis van het risico dat zij lopen op grondposities. Uiteraard heb ik deze lijst gekoppeld met de gegevens van de SVn. Hieruit blijkt dat van de 100 gemeenten met het grootste risico er maar liefst 79 een starterslening bieden. Van de 100 gemeenten met het kleinste risico bieden er ‘slechts’ 60 een dergelijke subprime regeling. In een risicogemeente heb je dus 32% (19 procentpunt) meer kans op een starterslening, dan in een gemeente met een laag risicoprofiel.

Gemeenten die een starterslening bieden om ‘verliezen te beperken’ proberen dus niet alleen het verlies naar starters te schuiven, maar zullen starters in de toekomst óók meer OZB laten betalen. En dan hebben we het ook nog over een groep die democratisch waarschijnlijk geen enkele stem heeft gehad in de speculatie. Echter hebben starters geen vereniging met 690.000 leden die 25 euro per jaar betalen voor WC-eend onderzoekjes. Dus lees je daar morgen niet over in de krant.

Feb 25

We hadden natuurlijk al de ‘Blok Hypotheek’ en even later kregen we de de ‘Blok Huurverhoging’. Had Blok dit helemaal zelf verzonnen of steekt daar meer achter? Zoals jullie vast wel weten zijn vrijwel alle VVD-ers marionetten van de banken en andere multinationals. Er is dus ook een duidelijke link tussen de ‘Blok Huurverhoging’ en de Rabobank. De al eerder mislukte Blokhypoteek kwam ook rechtstreeks van VNO-NCW .

Volgens de VVD zijn in Nederland teveel gesubsidieerde huurwoningen en verstoort dit de woningmarkt. ‘Ruim een derde van de Nederlandse woningen is gesubsidieerd terwijl een veel kleiner deel van de huishoudens in Nederland een inkomen heeft waarmee zij niet zelfstandig een woning kunnen betalen.’

De meeste huurwoningen worden zelfs dubbel gesubsidieerd: de huurprijs wordt kunstmatig laag gehouden én er wordt huurtoeslag betaald. Mensen met een gesubsidieerde huurwoning verhuizen bij een stijgend inkomen niet snel, omdat zij dan ineens veel meer gaan betalen voor hun huis. Dit werkt ‘scheefwonen’ in de hand. Het gevolg is een huursector die op slot zit.

Klink natuurlijk vrij aannemelijk, maar is het wel waar dat de huren voor scheefhuurders laag zijn? Ze krijgen immers geen huurtoeslag. Misschien zit het grootste probleem eigenlijk wel heel ergens anders?:

Cost of Living Comparison Between Germany and Netherlands
De VVD gelooft in het huizentreintjes principe en wil natuurlijk de koopprijzen in het hoge segment hoog houden. Maartje Martens heeft al een paar jaar geleden uitgelegd waarom ze dat niet gaat lukken. Zie daar voor de onderstaande video of lees dit artikel.

Hugo Priemus gaf al aan wat ze hiermee wel gaan bereiken: ‘Als je kijkt naar armoedecriteria, maar ook naar huurachterstanden, naar schuldsanering dat het in de huursector enorm aan het oplopen is.’

Kees de kort gaf vorige week al aan wat de gevolgen voor de Nederlandse consumptie-economie zullen zijn. Je kunt je geld immers maar één keer uitgeven.

In de onderstaande grafiek zie je al gebeuren wat Maartje heeft voorspeld:

Transactieaantallen per prijssegment in vierde kwartaal 2013

Nov 16

Huizenbezitters die denken veilig te zitten met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), komen bedrogen uit. De regels worden binnen een jaar, voor de tweede keer een stuk strenger gemaakt. Wie zijn huis met verlies moet verkopen, krijgt zijn restschuld lang niet altijd meer vergoed.

Veel huizenbezitters dachten dat de Nationale Hypotheekgarantie een vangnet is dat ze zal beschermen als ze hun huis met verlies moeten verkopen. Dat was ze dan ook door het NOS Staatsjournaal wijsgemaakt.

Dit fragment komt uit een NOS uitzending uit december 2010. Terwijl dit uit 2008 stamt:  “De Tweede Kamer wil dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt verhoogd, maar volgens Bos geeft dat alleen meer zekerheid aan de banken en niet aan de burgers.”

 Jos Koets heeft aan de hand van een voorbeeld duidelijk gemaakt wat er gaat veranderen:

  • A heeft een inkomen van 60.000 euro
  • A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 4%, bankspaar en aflossingsvrije hypotheek)
  • A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 40.000 euro

In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 178.042 euro Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 257.787 euro

Twee keer
In bovenstaand voorbeeld is door de nieuwe berekening van NHG de maximale hypotheek 79.745 euro hoger (257.787 – 178.042). Dit is natuurlijk een enorm bedrag op een inkomen van 40.000 euro (bijna twee keer het inkomen).

Als A aangeeft aan NHG dat hij de hypotheek van 250.000 euro niet meer kan betalen, dan heeft A een probleem. Stel de woning wordt gedwongen verkocht, dan zal NHG de restantschuld niet vergoeden. Zij gaan er namelijk vanuit dat A zijn hypotheek WEL kan betalen.

In de huidige situatie (tot 1 januari 2014) had A wel onder de borgstelling gevallen en was de restantschuld onder bepaalde voorwaarden wel kwijtgescholden.

Een extreem voorbeeld:

  • A heeft een inkomen van 50.000 euro
  • A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 3%, beleggen en aflossingsvrije hypotheek)
  • A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 30.000 euro

In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 151.208 euro. Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 253.140 euro.

In deze extreme berekening verklaart NHG dus dat de huizenbezitter een hypotheek kan betalen van 8,44 keer zijn inkomen! Ik hoop dat NHG rekening heeft gehouden met de rechtszaken die de afgelopen tijd zijn geweest van huizenbezitters tegen banken vanwege overcreditering.

Instanties zoals de Autoriteit Financiële Markten, Nederlandse Vereniging van Banken en het Nibud hebben hier hun toestemming voor gegeven.  Maar de Vereniging Eigen Huis zal toch wel opkomen voor hun achterban? Vergeet het maar, die tweeten liever over het gestegen consumenten vertrouwen, zoals ze met Stef Blok hebben afgesproken.

2013-11-16 20_10_05-@huizenprijzen_AAA_huizenmarkt_economie op Twitter

Of gaan ze nu toch nog op mijn vraag reageren?

May 6

Minister Stef Blok (VVD) voor Wonen wil via de NHG een staatsgarantie gaan geven op schulden zonder onderpand. De “Blok-gebakken-lucht-staatsgarantie” werd door Karel Schiffer van de Nationale Hypotheek Garantie nog niet echt met gejuich ontvangen.

lees ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

“Wanneer het nu misgaat, in geval van echtscheiding of arbeidsongeschiktheid, vangt zo’n NHG de restschuld op. Maar zodra je om een andere reden moet verhuizen, omdat je bijvoorbeeld een nieuwe baan vindt waarvoor je moet verhuizen, lopen mensen tegen een enorm probleem aan”, zegt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis

dk

Door de huidige Regeling Hypothecaire Krediet kunnen banken en verzekeraars in geval van een restschuld huizenkopers meer lenen dan 105 procent van de woningwaarde. Dat helpt de huizenkoper niet genoeg, volgens De la Porte. “De overheid kan wel zeggen dat meer lenen mogelijk is, maar de banken, de hypotheekverschaffers, zeggen simpelweg nee. In de meeste gevallen zeggen de banken dat de huizenkoper het zelf op moet lossen.”

Bovendien kent het Waarborgfonds Eigen Woning, dat de NHG verstrekt, de uitzondering op de 105 procent niet. Hierdoor is het meefinancieren van het restschuld via het NHG onmogelijk.

De NVM ,VEH en de banken lijken weer succesvol gelobbyd te hebben bij de VVD-minister die minder dan een maand geleden nog zei niets meer aan de plannen te veranderen.

youtubevvdsoc

Mar 14

Jacques-MonaschJacques Monasch denkt dat het goed is dat starters zich zo diep mogelijk in de schulden steken. Volgens Monasch zou het ook goed zijn als het Nibud de leenregels wat oprekt.  NEPROM, Bouwend Nederland en NVB-bouw zullen trots op hem zijn.

 jacques-monasch