huizenmarkt-zeepbel.nl

Directeur Karel Schiffer denkt dat er een kans is dat de overheid de kas van het NHG moet verviervoudigen. Momenteel garandeert NHG voor €132 mrd aan hypotheken. Om schades op te vangen, is er een oorlogskas van € 707 mln. Toch levert de lening het rijk volgens Schiffer een groot voordeel op. NHG leidt immers tot minder hypotheekrenteaftrek..

In mei 2010 schreef het FD het onderstaande:

Bij een NHG-garantie staat het Rijk in laatste instantie borg, maar eerst is er nog de buffer van het WEW zelf, nu euro 610 mln. Dat zijn de eenmalige premies van de huizenkopers die van de NHG gebruikmaken. ‘Daarmee kun je een prijsval op de woningmarkt van 20% à 25% opvangen’, aldus Schiffer.

Het lijkt er dus op dat Schiffer een enorme klapper verwacht. In 2008 had Schiffer een ander fantastisch plan:

“Het idee is dat iemand die op een huis van twee ton bijvoorbeeld een hypotheek heeft van 1.000 euro in de maand, gedurende twaalf, 24 of 36 maanden een betalingspauze te geven. Met het bedrag dat op deze manier niet wordt betaald, laat je de hypotheek vervolgens oplopen”, aldus Schiffer. Wordt er 24 maanden niet betaald, dan wordt de hypotheek in bovenstaand voorbeeld dus verhoogd van 200.000 tot 224.000 euro. Mensen zouden hier niet extra voor hoeven te betalen.

“extend and pretend,” “delay and pray,” zou Kees de Kort zeggen..

bron: nhg.nl

De woningmarkt komt verder op slot te zitten door maatregelen van minister Piet Hein Donner van Binnenlandse Zaken.

zie ook: Dutch show how not to run housing policy

Dat betoogde de advocaat van de Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam donderdag in de rechtbank in Den Haag tijdens het kort geding dat deze partijen hebben aangespannen tegen de Staat.

zie ook: Donner heeft tophypotheek

Donner heeft besloten dat verhuurders in tien regio’s met een schaarse woningmarkt 15 of 25 punten extra mogen tellen in het woningwaarderingsstelsel. Daardoor kunnen de huurprijzen van sociale huurwoningen 72 of 125 euro stijgen.

De advocaat citeert de Amsterdamse wethouder van Wonen, Freek Ossel. ‘De huren gaan pas omhoog op het moment dat je gaat verhuizen. Dat betekent dat mensen blijven zitten.’

Andere bezwaren van de beide clubs tegen de nieuwe huurregels zijn dat tienduizenden sociale huurwoningen door de prijsverhoging in de vrije huursector terechtkomen. Woningen vallen vanaf een bepaalde huur namelijk in de geliberaliseerde huurmarkt. Gemeentes krijgen dan minder vat op het spreiden van inkomens in die gebieden.

Volgens de raadsman is het in de wet helemaal niet toegestaan om zomaar extra punten toe te kennen op basis van andere zaken dan kwaliteit van de woning zelf. Wil de minister dat veranderen, dan is daar volgens de raadsman een wetswijziging voor nodig. Maar volgens de advocate die optrad namens de Staat, biedt de wet daar wel degelijk ruimte voor.

Lees verder op de site van AT5

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt verstrekkers van het hypothecair krediet en in enkele gevallen huishoudens een garantie voor het restschuldrisico indien betalingsproblemen leiden tot verkoop van de woning. De overheid, of beter gezegd: de belastingbetaler, is zodoende de uiteindelijke drager van dit risico.

zie ook:  Toch restschuld mogelijk ondanks populaire NHG-garantie , Afwijzing schadeclaims NHG verdubbeld , Uitstel van executie voor probleemgevallen met NHG hypotheek

De NHG bestrijkt een groot deel van de markt en het overgrote deel van de nieuwe hypotheken. Daarmee dreigt de overheid een fors deel van het risico op zich te nemen, en daarnaast een stevige impact te hebben op de rente van een groot deel van de hypotheken. Het overnemen van het risico leidt er verder toe dat huishoudens en verstrekkers van krediet hogere risico’s (kunnen) nemen dan zij anders hadden gedaan, met het gevaar dat er te grote risico’s worden genomen (moral hazard). Al met al resulteert dit in een forse inperking van de marktwerking.

zie ook:  ‘Schaf hypotheekgarantie zo snel mogelijk af’ , Fitch twijfelt aan waardering NHG-hypotheek,  VVD: meer lenen met garantiehypotheek , DNB: premie NHG-hypotheek moet omhoog , Garanties zijn verslavend en dodelijk , Gemeenten tegen verhoging Nationale Hypotheek Garantie , Was het slim om de regels voor een NHG Hypotheek toetsing te versoepelen?

Karel Schiffer doet alles om mensen zo diep mogelijk de schulden in te jagen

Banken lopen dus nauwelijks risico op de NHG-klanten, die dan ook minder rente hoeven te betalen. Daar was het bij de oprichting van NHG ook allemaal om te doen: het eigen huis in het bereik van de gewone man brengen. Dezelfde gedachte dus als bij de oprichting van Fannie Mae en Freddie Mac:

“Freddie Mac works with mortgage lenders to help people get lower housing costs and better access to home financing. “

“NHG is van maatschappelijk belang omdat het de drempel voor het eigen woningbezit verlaagt.”

De afgelopen jaren moest de Amerikaanse belastingbetaler al honderden miljarden ophoesten om de schade op de hypotheekmarkt op te vangen. Dat komt doordat de twee banken die het leeuwendeel van de Amerikaanse hypotheken overnemen, Fannie Mae en Freddie Mac, een portefeuille hadden opgebouwd in de wetenschap dat de staat altijd bijspringt in geval van nood. Raar land, die VS. Zoiets zouden wij nooit doen — of toch wel?

zie ook: De rol van Fannie Mae en Freddie Mac in de Amerikaanse hypotheekmarkt

Momenteel garandeert NHG voor €132 mrd aan hypotheken. Om schades op te vangen, is er een oorlogskas van € 707 mln. Tot nu toe is dat meer dan toereikend. De jaarlijkse schade is nu nog vrij laag. In het afgelopen kwartaal deden 458 woningeigenaren een beroep op het fonds, 77 meer dan in het derde kwartaal vorig jaar. Ondanks de procenteel forse stijging is het aantal relatief beperkt. In totaal heeft het WEW (NHG)  947.000 lopende hypotheekgaranties in beheer. Anders wordt het bij een zware economische crisis, wanneer de werkloosheid fors oploopt, huizenprijzen kelderen en grote groepen hun hypotheek niet meer kunnen betalen.  Stel dat een kwart van de NHG-klanten niet meer aan de verplichtingen kan voldoen, en dat de huizenprijs met een derde zakt. Dan is de oorlogskas snel leeg. Het ministerie van Vrom (50%) en alle Nederlandse gemeenten (samen 50%) hebben zich verplicht om in zo’n geval bij te springen met renteloze leningen. Dat kan de belastingbetaler dan miljarden gaan kosten.

PvdA, VVD, PVV, CDA en ChristenUnie hebben vandaag aangegeven voor een verlenging  van hogere NHG-grens te zijn…..

bronnen: VNG, Inveztor.nl, NHG, De Telegraaf

Nederlandse gemeenten verliezen veel geld, doordat ze door de financiële crisis blijven zitten met hun dure grond. Consultantsbureau Deloitte heeft berekend dat de verliezen voor gemeentelijke grondbedrijven kunnen oplopen tot 2,9 miljard euro.

Vorig jaar ging Deloitte nog uit van een verlies van 2,4 miljard euro. Door de crisis moeten gemeenten bouwprojecten voor huizen of kantoren uitstellen. Er zijn simpelweg te weinig en soms helemaal geen kopers, terwijl de financiering voor de grond wel door loopt en de rente ook.

Lees verder op de site van NOS Nieuws

Een aanhoudende Europese schuldencrisis zou ertoe kunnen leiden dat in Nederland aandelenkoersen met 40 procent dalen en huizenprijzen met 20 procent. Het aantal woningtransacties kan dalen met 40 procent.

Dat blijkt uit een van drie simulaties die het kabinet heeft laten uitvoeren. De andere simulaties gaan over de gevolgen van een financiële en een mondiale economische crisis. Een inschatting van de directe kosten voor Nederland van mogelijke ontwikkelingen in het eurogebied worden de Kamer vertrouwelijk verstrekt, schrijft De Jager in een brief aan de Kamer.

Lees verder op Belegger.nl

De gemiddelde prijs van landbouwgrond met een mogelijke bouwbestemming is in 2010 met 23% gedaald en komt uit op € 290.000 per ha. Dit blijkt uit de Grondprijsmonitor van de Dienst Landelijk Gebied (DLG), een onderdeel van het ministerie van Economische Zaken en Landbouw dat verantwoordelijk voor de aankoop van grond in het landelijk gebied. In twee jaar tijd zijn zowel het aantal transacties voor bouwgrond als het oppervlakte gehalveerd.

Volgens DLG komt dit door het stilvallen van de woningbouw en kantorenmarkt als gevolg van de kredietcrisis. In 2010 werd in totaal 1157 ha grond aangekocht met een ‘rode bestemming’. De hoogste gemiddelde prijs werd betaald in de regio Westelijk Holland (€ 855.582) en de laagste in Groningen (€ 128.941).
De prijs van alle aangekochte landbouwgrond is wel gestegen, met 57%.

bron: PropertyNL 

Geschreven door Peter (pberends)

De verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent zorgt per saldo voor een nog verdere subsidiëring van de woningmarkt. Hiervoor waarschuwt de Tilburgse hoogleraar economie Lans Bovenberg zondag in een woningmarktanalyse in de Volkskrant.

Door het sterk verlagen van de overdrachtsbelasting wordt ook het aanpassen van bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek nog moeilijker. Bovenberg: “Hét probleem van de woningmarkt is de enorme overheidssubsidiëring. Daar komt nu nog eens 1,2 miljard euro bij. De overdrachtsbelasting was altijd het wisselgeld waarmee de regering bij een integrale hervorming van de woningmarkt politiek gevoelige maatregelen als het geleidelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek kon terugbetalen. Nu is dat wisselgeld op.”

Bezitsbelasting
De Amsterdamse hoogleraar woningmarkt Johan Conijn beweert echter wat anders. Hij heeft goede hoop dat de verlaging volgend jaar binnen het budget van de woningmarkt gefinancierd kan worden: “Zo zou er een bezitsbelasting kunnen komen. Dat is iets dat je niet onder grote tijdsdruk invoert, maar het kabinet heeft er nu een jaar de tijd voor.”

Conijn bevestigde daarnaast het vermoeden van politiek verslaggever Frits Wester dat de lagere overdrachtsbelasting permanent is, en niet voor slechts één jaar. Hij kan zich niet voorstellen dat het kabinet de overdrachtsbelasting volgend jaar weer verhoogt: “Politici kunnen nu natuurlijk niet zeggen dat dit permanent is, maar het zou dramatisch zijn als ze de belasting volgens jaar weer verhogen. Politiek is dat amper te verkopen.”

Starters-alternatief benadeelde rijken
De Volkskrant-woningmarktanalyse legt ook uit waarom het kabinet niet alleen de overdrachtsbelasting voor starters heeft aangepakt. “Te ingewikkeld. Wat doe je bijvoorbeeld met mensen die gescheiden zijn en met een nieuwe partner een huis kopen?”, zei VVD-premier Mark Rutte.

Een andere, goedkopere, optie om de eerste 100.000 euro vrij te stellen, werd afgeschoten omdat het kabinet vindt dat dat rijken relatief benadeelt.

Het aantal gemeenten dat een Starterslening uitgeeft daalt in rap tempo. Bijna wekelijks raken budgetten in Nederland uitgeput en besluiten gemeenten niet opnieuw geld beschikbaar te stellen voor starters. Dat blijkt uit onderzoek naar de starterslening in Nederland dat is uitgevoerd in opdracht van StartEasy.nl.

Lees ook: Nijkerk speelt sub-prime bankje om dure nieuwbouwwoningen te slijten

ans op een starterslening. Sinds 1 juni 2011 stelt nog maar minder dan 35% van de Nederlandse gemeenten een dergelijke regeling ter beschikking. Maandelijks schrappen diverse gemeenten de regeling. Dat blijkt uit het onderzoek ‘Startersleningen in Nederland’ uitgevoerd in opdracht van StartEasy.nl.

De starterslening is in 2007 in het leven geroepen door het toenmalige Ministerie van VROM. Het ministerie wilde destijds starters meer kansen geven op de woningmarkt. Nadat meer dan 9.000 starters gebruik hebben gemaakt van de succesvolle regeling, wordt de regeling vanwege uitgeput budget halverwege 2010 stopgezet.

Startersregeling verdwijnt
Diverse gemeenten in Nederland zetten de regeling zelfstandig voort, om starters te helpen bij het financieren van een woning. Onder andere vanwege bezuinigingen en het opraken van budgetten, stoppen steeds meer gemeenten met het verstrekken van een starterslening. Ondertussen geeft nog maar 34% een starterlening, terwijl dit vorig jaar nog 60% was.

Nederland kent op 1 januari 2011 in totaal 194 gemeenten met een starterslening. Begin juni is het aantal gemeenten waar starters aanspraak kunnen maken op een dergelijke lening afgenomen tot 143. Op het hoogtepunt van de regeling (mei 2010) konden starters in 250 gemeenten in Nederland gebruik maken van de starterslening.

Tevens blijkt uit het onderzoek van Starteasy.nl dat tientallen gemeenten binnen enkele maanden extra budget in de regeling moeten stoppen, omdat het gemeentelijke fonds uitgeput raakt. Het merendeel van de gemeenten heeft al aangegeven dit vanwege bezuinigingen niet te doen en automatisch te stoppen met de regeling.

Lees verder op StartEasy.nl

De Nederlandse gemeenten hebben in 2009 een verlies van 414 miljoen euro op bouwgrond geleden. Ook bij de meeste andere beleidsterreinen was er sprake van tekorten. Dankzij de eenmalige opbrengst uit de verkoop van aandelen van Nuon en Essent werd 2009 toch positief afgesloten.

Lagere opbrengst uit verkopen grond

De bouwgrondexploitatie was jarenlang een belangrijke bron van inkomsten voor de gemeenten. In 2009 werd de trend echter verstoord. Het gerealiseerde saldo van de lasten en baten op de bouwgrondexploitatie was negatief (-414 miljoen euro) en lag ruim 1 miljard euro lager dan in 2008. Dit kwam vooral doordat de opbrengsten uit verkopen van grond door de economische crisis flink lager uitvielen.

Door de tegenvallende opbrengsten stelden de gemeenten de verwachtingen naar beneden bij. In de begrotingen voor 2009 gingen de gemeenten er nog vanuit 543 miljoen euro aan de exploitatie van bouwgrond over te houden. Voor 2010 was dit 371 miljoen en voor 2011 zo’n 41 miljoen.

Tekorten vooral bij grote gemeenten

De gemeente Utrecht leed in 2009 met een negatief saldo van 62 miljoen euro het grootste verlies op bouwgrond, gevolgd door Den Haag (- 42 miljoen euro). Daarnaast waren ook in Arnhem, Breda en Rotterdam de verliezen groot.

Van de vier grote steden behaalde Amsterdam als enige een positief resultaat. Wel was het exploitatiesaldo er met 86 miljoen euro lager dan in 2008, toen de hoofdstad nog ruim een half miljard euro verdiende aan het bouwrijp maken, verkopen en verpachten van grond.

Lees verder op cbs.nl

Woningcorporatie Dudok Wonen gaat mensen die een huis willen kopen in ‘t Gooi, financieel helpen. Zij betaalt voor vijftig huizenkopers tot maximaal de helft van de prijs van de woning. Als die de woning verkopen, moeten ze dat geld terugbetalen.

Dat heeft Dudok Wonen dinsdag bekendgemaakt. De maatregel is bedoeld voor mensen met een laag inkomen of een middeninkomen die hooguit 44 jaar oud zijn. Zij hoeven geen huurder van de corporatie te zijn.

De maatregel is nodig, omdat de woningmarkt in ‘t Gooi verstopt is, zegt directeur-bestuurder Leon Bobbe. „Jonge mensen vinden geen woning en trekken weg. En met hen een groot deel van de beroepsbevolking die juist zo hard nodig is in een omgeving die vergrijst.”

bron:  De Telegraaf

Naar Amerikaans voorbeeld

Nijkerk heeft een bedrag van 838.571,32 euro in kas voor het uitgeven van startersleningen. Starters zijn mensen die voor het eerst een beroep doen op de woningmarkt. Sinds de nieuwe regeling in oktober vorig jaar is vastgesteld is er nog geen enkel beroep gedaan op de financiële middelen.

zie ook:  Zeewolde blijft leverancier van subprime startersleningen

Toch verwacht de gemeente dat in de loop van dit jaar meer starters gebruik gaan maken van de regeling. Onder meer door de realisering van nieuwbouwprojecten. Verder is de regeling uitgebreid en kan men ook bij aankoop van een bestaande woning hierop een beroep doen. Ook wil Nijkerk de regeling meer in de publiciteit brengen. Voor de lening komen starters in aanmerking die een woning tot 200.000 euro willen kopen.

bron: de Stentor

door Barbara Sanders

Woningbouwsubsidies aan gemeenten leveren nauwelijks extra woningen op. De regelingen halen de bouwproductie wel naar voren zolang de maatregel geldt, maar als de subsidies weer stoppen, zakt de bouw harder in dan daarvoor.

n crisisjaar 2009 werd in de bouwproductie nog een opvallende plus gerealiseerd van 5%. De toenmalige groei werd vooral gerealiseerd in gemeenten die aanspraak konden maken op de regeling Besluit Locatiegebonden Subsidie (BLS) van het rijk. In het hierbij gemaakte actieplan waren woningbouwafspraken gemaakt met twintig stedelijke regio’s om in totaal 360.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. Hiermee was een subsidie van circa 600 miljoen gemoeid.

Effect

De subsidieregeling die eind 2009 afliep, had inderdaad effect. In dat jaar werden in de subsidieregio’s, ondanks de economische tegenwind, bijna 10% meer nieuwbouwwoningen gemeld. In de rest van Nederland daalde het aantal nieuwbouwwoningen in 2009 juist met 6,7%. De stimuleringsmaatregelen haalden echter alleen de woningbouwproductie naar voren. Uit de cijfers van 2010 blijkt namelijk dat de woningbouw in de subsidieregio’s juist een extra grote krimp lieten zien ten opzichte van de rest van Nederland.

In deze regio’s daalde het aantal gereedmeldingen in 2010 met 35% ten opzichte van een daling van 25% in de andere gemeenten zonder woningbouwafspraken. De toename die regio’s met de subsidieregeling in 2009 realiseerden, werd door een sterkere daling in 2010 weer grotendeels teniet gedaan.

Beperkte toename

Voor 2011 verwacht ING Economisch Bureau een zeer beperkte toename tot 60.000 gereedgemelde woningen en in 2012 62.000. Een stijging van de rente en aangescherpte regels voor het verkrijgen van een hypotheek maken het potentiële kopers lastig.

De interesse bij consumenten naar nieuwbouwwoningen is ook laag. Jan van der Doelen, sectormanager Bouw van ING: „De concurrentie van bestaande woningen is door het huidige ruime aanbod momenteel groot. Een voordeel van een bestaande woning ten opzichte van nieuwbouw is dat de woning vaak veel sneller beschikbaar is. Bij nieuwbouw loopt de periode van overhandiging van de sleutel na het moment van aankoop daarentegen op tot ruim boven één jaar. Daarnaast hoeft er bij bestaande bouw niet van een plattegrond gekocht te worden, wat voor veel kopers vaak lastig is.”

bron Telegraaf.nl

Geen geld voor speeltuinen, geen geld voor buurthuizen en hogere huren voor sociale woningbouw. Het zijn zomaar wat gevolgen van grootschalige grondspeculatie waar Nederlandse gemeenten de afgelopen jaren op grote schaal in zijn gestapt. Deze week werd bekend dat de Nederlandse woningbouw op een historisch dieptepunt is beland.

Nog nooit werden zo weinig nieuwbouwwoningen gebouwd als in 2010. Dat heeft natuurlijk directe gevolgen voor de bouwsector en projectontwikkelaars. Maar dat het ook grote consequenties heeft voor Nederlandse gemeenten, weet bijna niemand. Want als er niet wordt gebouwd, brengt de grond ook geen geld meer op. Sterker nog, dat gaat de gemeente veel geld kosten aan rentelasten. Het gevolg is dat in totaal minimaal 2,4 miljard moet worden afgeboekt. Tientallen gemeenten dreigen onder curatele te worden gesteld. Aart Zeeman duikt in de wereld van de gemeentelijke luchtkastelen.

Bron: Brandpunt

Als bestaande aflossingsvrije hypotheken niet worden omgezet in een of andere variant, waarbij een deel van de schuld wordt afgelost, dan komen zeer veel gezinnen in financiële problemen. Om die reden moeten banken en woningbezitters met elkaar om de tafel gaan zitten om hun hypotheken om te zetten.

Dat zegt voorzitter Hans Hoogervorst van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Hij wil nu al veel verder gaan dan minister De Jager, die kortgeleden aankondigde dat per 1 augustus er geen nieuwe volledig aflossingsvrije hypotheken meer mogen worden afgesloten. Het aflossingsvrije deel mag dan maximaal de helft van de marktwaarde zijn.

Hoogervorst maakt zich grote zorgen over het enorme aantal aflossingsvrije leningen dat de afgelopen decennia is afgesloten. Bij deze hypotheekvorm betalen huizenkopers weliswaar maandelijks rente, maar geven ze geen cent uit aan aflossing. Zij hebben zo een optimaal fiscaal voordeel.„Heel veel woningeigenaren beseffen helemaal niet dat ze zo’n hypotheek hebben”, zegt de vertrekkende AFM-voorzitter in een afscheidsinterview met deze krant. Hij benadrukt dat na de looptijd de hypotheekschuld nog helemaal openstaat. „Die som moet echt wel afgelost worden.” De vraag is af men daartoe dan in staat is. Als grote groepen huizenbezitters in problemen komen en er gedwongen verkopen volgen, zou dit op termijn een bom onder de huizenmarkt betekenen.

bron: Telegraaf.nl

Aflossingsvrij helemaal weg - Binnenland | Het laatste nieuws uit Nederland leest u op Telegraaf.nl [binnenland]

De provincie Noord-Brabant raakt vrijwel zeker miljoenen euro’s kwijt door een regeling die de woningverkoop had moeten stimuleren.

90%

Noord-Brabant stelde twee jaar geleden de ‘Brabantse verkoopgarantie’ in. Wie in Brabant een nieuwbouwwoning wilde kopen maar bang was te blijven zitten met zijn oude huis, kon zich aanmelden. De provincie verplichtte zich om na twee jaar de woning te kopen voor 90% van de taxatiewaarde.

Muurvast

De regeling is in januari gestopt. In totaal hebben zich 850 mensen aangemeld. De provincie moet binnenkort de eerste huizen overnemen, terwijl de Brabantse woningmarkt ondanks de maatregel muurvast zit.

Verlies

Door de dalende huizenprijzen moet Noord-Brabant de huizen uiteindelijk mogelijk voor minder geld verkopen. De provincie hoopt dat het totale verlies beperkt blijft tot enkele miljoenen euro’s.

bron: RTL Nieuws.nl