Mar 24

Geachte heer, mevrouw,

Hierbij een open brief betreffende de nieuwe regels van NHG bij scheiding. Het is u algemeen bekend dat de regels van NHG met betrekking tot scheiding drastisch zijn gewijzigd. Vanaf 1 januari 2014 hanteert NHG de werkelijke last toets als mensen gaan scheiden. Deze toets zorgt ervoor dat mensen gemakkelijker in hun woning kunnen blijven wonen omdat zij simpelweg een hogere hypotheek kunnen dragen op hun inkomen.

Waar op het ogenblik bij aankoop van een woning gemiddeld 4,5 keer het inkomen aan hypotheek verkregen kan worden, wordt bij de werkelijke last toets deze verruimd naar zelfs 6 keer of meer van het inkomen. Hierbij kijkt NHG niet alleen naar het inkomen maar ook naar het vermogen. Zij hebben zelfs de mogelijkheid om bestaande hypotheekvormen om te zetten (naar een andere hypotheekvorm) om daar de maandlasten mee te verlagen. Hierbij wordt ook de duur van de hypotheekvorm verlengd naar weer 30 jaar terwijl er al diverse jaren renteaftrek is genoten. Bovendien worden eigen middelen (het vermogen) meegenomen in de toets. Dit betekent dat iemand die wat gespaard heeft eerder positief uit de toets komt dan iemand die “lekker heeft geleefd”. De toets zorgt er dus voor dat het beter is om niet te sparen!! Ik vind dit persoonlijk een verkeerde denkwijze dat huizenbezitters die gespaard hebben gestraft worden.

In het kort komt het erop neer dat NHG er alles aan doet om de woning te kunnen behouden. In veel situaties geeft de huizenbezitter aan de nieuwe maandlasten van zijn omgezette hypotheek niet te kunnen betalen. In dit geval ontstaat er een discussie tussen NHG en de huizenbezitter waarbij NHG aangeeft dat de toets leidend is. De huizenbezitter moet dus genoegen nemen met de berekening van NHG. Indien deze een klacht wil indienen dan is dit niet mogelijk. Er is geen instantie waar de klacht kan worden ingediend behalve bij de rechter. U begrijpt dit zullen veel huizenbezitters niet doen. Het gevolg is dat deze de “opgedrongen” situatie accepteert en gaat proberen iedere maand de hypotheeklasten netjes te betalen. Indien dit toch niet lukt, ontstaat er een groot probleem. NHG staat namelijk niet meer borg waardoor de restschuld door gedwongen verkoop en gemaakte incassokosten door achterstandsbetalingen op het boordje bij de huizenbezitter komt. Deze zal zijn hele leven hier mee te maken krijgen terwijl NHG iets opgedrongen heeft.

In de diverse gesprekken die ik heb gehad met NHG blijven zij van mening dat hun werkelijke last toets leidend is. Natuurlijk moet eerst de bank de situatie beoordelen. Deze moet met een goed argument komen als de huizenbezitter binnen de toets valt en toch de maandlasten niet kan betalen. Vanwege het leidende karakter van de NHG toets zullen banken de toets ook daadwerkelijk 100% volgen. Het gevolg is dat de huizenbezitter bij zijn bank en  bij NHG tegen een dichte deur aan loopt.

De werkelijke last toets wordt in de media gebracht als een hulpmiddel voor scheidende huizenbezitters. In werkelijkheid blijkt dit een strop te zijn voor veel huizenbezitters. Ik vind het onbegrijpelijk dat instanties zoals de NVB, Nibud en de AFM hun goedkeuring hebben gegeven aan deze toets. NHG geeft op hun website en in hun voorwaarden aan dat de AFM de beheercriteria heeft onderschreven. Hiermee zeggen zij dus dat de AFM 100% achter de berekening staat. U komt echter op twitter met de volgende reactie:

Alleen op hoofdlijnen uitgangspunten met NHG besproken. Geen akkoord beheernormen. Verantwoorde toepassing per klant belangrijk

Met deze reactie geeft u aan het niet 100% eens te zijn met NHG. Iedere situatie kan anders zijn en deze moet ook zo worden beoordeeld, is uw mening. Echter wie gaat dit beoordelen. Het antwoord is simpel dit is NHG. Wat moet een huizenbezitter dan doen als deze het niet eens is met de uitspraak van NHG. De AFM beoordeelt namelijk geen persoonlijke situaties. U begrijpt de cirkel is weer rond en de huizenbezitter is weer eens de dupe.

Ik ben van mening dat u als toezichthouder meer kan doen voor de huizenbezitters in Nederland. Er is nu een situatie ontstaan die tot grote chaos gaat leiden in Nederland. Ik heb daarom de volgende vragen / voorstellen:

  • Er moet een instantie komen waar huizenbezitters hun klacht over NHG kunnen indienen. Ik ben van mening dat de AFM daarin het voortouw moet nemen en het is zelfs mogelijk dat zij dit gaan controleren. Gaat de AFM dit doen?
  • Een duidelijk standpunt van de AFM zelf betreffende de nieuwe regels van NHG. Staan zij 100% achter de werkelijke last toets van NHG die leidend is of niet.
  • Gaat de AFM het initiatief nemen (loket worden) om huizenbezitters die het niet eens zijn met NHG te helpen. Kunnen zij hun persoonlijke situatie aan hen voorleggen.

Indien u de afgelopen drie maanden terug kijkt, begrijpt u ook dat de ontstane situatie zo snel mogelijk moet veranderen. Hoe langer deze situatie blijft, hoe meer “slachtoffers” er zullen vallen. Het gevolg is een mediagekte waar we niet op zitten te wachten.

Ik verneem graag uw schriftelijke reactie op deze openbrief die ook op internet wordt geplaatst.

Met vriendelijke groeten.
Jos Koets (columnist en hypotheekadviseur)

Mar 10

Door: Tufkaj

Vandaag publiceerde Vereniging Eigen Huis (VEH) het onderzoek dat ze door RIGO heeft laten uitvoeren naar de samenhang tussen risico’s op gemeentelijke grondposities en de OZB. Baanbrekend en niet eerder vertoond, volgens de zegsman van RIGO. Strekking van het verhaal is dat gemeenten het schip in zijn gegaan door te speculeren met bouwgrond en nu de eigenwoningbezitter voor de brokken laten opdraaien middels de OZB. Als we de VEH moeten geloven, is dit niet eerlijk naar huizenbezitters en moeten de huurders bijdragen in de kosten.

Dat verhuurders de OZB gewoon doorrekenen in de huur en de huurder dus indirect ook meer OZB betaalt om de verliezen van vastgoedspeculanten te socialiseren negeert VEH dus. Dat ze stonden te dansen op tafel toen huurders de gaten in de rijksbegroting mochten dichten is men ook vergeten. Dat daargelaten, steun ik VEH wel in de oproep om bouwgrond reëel te (af)waarderen om nieuwbouw mogelijk te maken.

Het bevreemd me echter wel, die roep van de VEH om goedkopere grond. Huiseigenaren hebben immers gewoon belang bij dure grond aangezien dit hun bezit ook meer waard maakt. Niet voor niets draaide VEH als een blad aan een boom in hun mening omtrent startersleningen toen de huizenprijzen begonnen te dalen. Die startersleningen bestaan bij de gratie van gemeenten die vastgoed en grond duur willen houden. Kennelijk wil men grond goedkoop kopen en moet het daarna vooral zo snel mogelijk duur worden en blijven. Dat dit niet past binnen een eerlijk systeem van residuele grondwaarde bepaling wil er maar niet in bij de VEH.

Onderzoeksresultaten

In haar onderzoek heeft RIGO de gemeenten gerangschikt op basis van het risico dat zij lopen op grondposities. Uiteraard heb ik deze lijst gekoppeld met de gegevens van de SVn. Hieruit blijkt dat van de 100 gemeenten met het grootste risico er maar liefst 79 een starterslening bieden. Van de 100 gemeenten met het kleinste risico bieden er ‘slechts’ 60 een dergelijke subprime regeling. In een risicogemeente heb je dus 32% (19 procentpunt) meer kans op een starterslening, dan in een gemeente met een laag risicoprofiel.

Gemeenten die een starterslening bieden om ‘verliezen te beperken’ proberen dus niet alleen het verlies naar starters te schuiven, maar zullen starters in de toekomst óók meer OZB laten betalen. En dan hebben we het ook nog over een groep die democratisch waarschijnlijk geen enkele stem heeft gehad in de speculatie. Echter hebben starters geen vereniging met 690.000 leden die 25 euro per jaar betalen voor WC-eend onderzoekjes. Dus lees je daar morgen niet over in de krant.

Dec 24

Helaas vond Tros Radar het nodig de rechten van de video’s bij YouTube te claimen. Dit is in de afgelopen 7 jaar bij de ‘publieken’ alleen eerder door Knevel en Van den Brink gedaan.

Lees ook:

Bron: Tros Radar Extra

Dec 17

Het is 5 jaar na het uitbreken van de kredietcrisis. Antoinette Hertsenberg wil begrijpen hoe het zo ver is gekomen. In dit eerste deel van De Schuldvraag gaat ze op zoek naar de oorsprong van geld.

Is geld tegenwoordig niet hetzelfde als schuld? Staan de banken in dienst van de consument, of is het andersom? Hoe werkt onze economische groei, en hoe lang kan die nog doorgaan?

Deze en andere vragen bespreekt ze met vooraanstaande economen, hoogleraren, bankiers en ondernemers. Exclusieve interviews worden afgewisseld met verhelderende animaties, die moeilijke begrippen voor iedereen inzichtelijk maken.

bron: Trosradar.nl

Dec 8

De documentaire Radar Extra: De Schuldvraag vertelt je alles wat je altijd al wilde weten over geld en schuld, maar nooit durfde te vragen. Exclusieve interviews en verhelderende animaties leggen moeilijke economische begrippen voor iedereen begrijpelijk uit. Tegelijk biedt deze speciale dubbelaflevering van Radar verrassende inzichten die je kijk op de financiële wereld voorgoed zullen veranderen.

ScreenShot006Online première: unicum in Nederland
Radar Extra: De Schuldvraag wordt uitgezonden op maandag 23 en maandag 30 december. Een week eerder zullen beide delen van de documentaire echter ook al integraal op deze website te zien zijn – een unicum voor een journalistiek programma in Nederland. Vanaf dat moment kun je fragmenten uit de reportages en de animaties ook zelf delen met vrienden.

met: Arnoud Boot, Dirk Bezemer, Herman Wijffels en Ewald Engelen.

bron: Trosradar.nl

Nov 16

Huizenbezitters die denken veilig te zitten met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), komen bedrogen uit. De regels worden binnen een jaar, voor de tweede keer een stuk strenger gemaakt. Wie zijn huis met verlies moet verkopen, krijgt zijn restschuld lang niet altijd meer vergoed.

Veel huizenbezitters dachten dat de Nationale Hypotheekgarantie een vangnet is dat ze zal beschermen als ze hun huis met verlies moeten verkopen. Dat was ze dan ook door het NOS Staatsjournaal wijsgemaakt.

Dit fragment komt uit een NOS uitzending uit december 2010. Terwijl dit uit 2008 stamt:  “De Tweede Kamer wil dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt verhoogd, maar volgens Bos geeft dat alleen meer zekerheid aan de banken en niet aan de burgers.”

 Jos Koets heeft aan de hand van een voorbeeld duidelijk gemaakt wat er gaat veranderen:

  • A heeft een inkomen van 60.000 euro
  • A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 4%, bankspaar en aflossingsvrije hypotheek)
  • A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 40.000 euro

In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 178.042 euro Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 257.787 euro

Twee keer
In bovenstaand voorbeeld is door de nieuwe berekening van NHG de maximale hypotheek 79.745 euro hoger (257.787 – 178.042). Dit is natuurlijk een enorm bedrag op een inkomen van 40.000 euro (bijna twee keer het inkomen).

Als A aangeeft aan NHG dat hij de hypotheek van 250.000 euro niet meer kan betalen, dan heeft A een probleem. Stel de woning wordt gedwongen verkocht, dan zal NHG de restantschuld niet vergoeden. Zij gaan er namelijk vanuit dat A zijn hypotheek WEL kan betalen.

In de huidige situatie (tot 1 januari 2014) had A wel onder de borgstelling gevallen en was de restantschuld onder bepaalde voorwaarden wel kwijtgescholden.

Een extreem voorbeeld:

  • A heeft een inkomen van 50.000 euro
  • A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 3%, beleggen en aflossingsvrije hypotheek)
  • A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 30.000 euro

In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 151.208 euro. Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 253.140 euro.

In deze extreme berekening verklaart NHG dus dat de huizenbezitter een hypotheek kan betalen van 8,44 keer zijn inkomen! Ik hoop dat NHG rekening heeft gehouden met de rechtszaken die de afgelopen tijd zijn geweest van huizenbezitters tegen banken vanwege overcreditering.

Instanties zoals de Autoriteit Financiële Markten, Nederlandse Vereniging van Banken en het Nibud hebben hier hun toestemming voor gegeven.  Maar de Vereniging Eigen Huis zal toch wel opkomen voor hun achterban? Vergeet het maar, die tweeten liever over het gestegen consumenten vertrouwen, zoals ze met Stef Blok hebben afgesproken.

2013-11-16 20_10_05-@huizenprijzen_AAA_huizenmarkt_economie op Twitter

Of gaan ze nu toch nog op mijn vraag reageren?

Nov 9

Gemiddeld is 18 procent van de koopwoningen in bezit van 70-plussers. Voor de gemeentelijke Wmo-budgetten is dat de komende vijftien jaar slecht nieuws. En daarna voor de lokale woningmarkt.

Het Kadaster bracht voor Binnenlands Bestuur het woningbezit onder 70-plussers in alle 408 Nederlandse gemeenten in kaart.

Over tien, vijftien jaar komen veel grote woningen min of meer tegelijkertijd op de markt, omdat de eigenaren overlijden of echt niet langer op eigen benen kunnen staan. Uit het Kadaster-onderzoek blijkt dat jongeren nauwelijks belangstelling hebben voor deze woningen. Ze zijn verouderd en te duur. De vraag is wie tegen die tijd woningaanpassing of sloop voor zijn rekening neemt.

Lees het gehele artikel op de site van  Binnenlands Bestuur

ned-70plus

Oct 13

Omdat plaatjes vaak meer zeggen dan woorden.. Ook voor prof. dr. P.J. (Peter) Boelhouwer ;-)

BWT39OuCMAAy6bW.jpg largeGemiddelde reële huizenprijs 1630-2013. In Euro’s van 2009

bron: @Bubbelonia

Sep 27

De inwoners van de Lansingerland zijn financieel de dupe van verliesgevende bouwgronden in die gemeente. Het gemeentebestuur verliest 123 miljoen euro door hectares bouwgrond die werden aangekocht en bedoeld waren voor het bouwen van een Vinexwijk, maar door de woningmarktcrisis braak liggen. 

zie ook: startersleninglansingerland.nl

De grond kost 10 miljoen rente per jaar, en is bovendien 71 miljoen euro minder waard geworden. Het verlies dat de gemeente lijdt wordt verhaald op de inwoners. Zo stijgt de onroerendzaakbelasting met tien procent. Een gezin ziet de gemeentelijke lasten van 888 naar 936 euro gaan. En voetbalvereniging de Soccer Boys uit Bleiswijk zijn boos: de subsidie wordt stopgezet en de veldhuur gaat van 36.000 naar 39.000 euro en zo stijgt weer de contributie voor de leden.

Lansingerland (met onder meer de plaatsen Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Bleiswijk) is fusiegemeente tussen Zoetermeer en Rotterdam met 55.000 inwoners. De gemeente komt volgend jaar onder curatele van de provincie Zuid-Holland. Samen met de provincie en het ministerie van Binnenlandse Zaken komt er een herstelprogramma dat Lansingerland in tien tot vijftien jaar financieel gezond moet maken.

Lansingerland is overigens lang geen uitzondering: eenderde van de gemeenten is financieel kwetsbaar, door bijvoorbeeld het speculeren met grond. Dat blijkt uit een analyse van de Rekenkamer. In vijf jaar is het aantal meer dan verdubbeld. In EenVandaag: hoe groot is het probleem en wat zijn de mogelijke oplossingen?

bron: EenVandaag

Sep 12

Debat op 2 gaat aankomende zaterdag over de woningmarkt.  De redactie vraagt starters en huurders naar hun mening in de discussie rondom de hypotheekrenteaftrek.

Zeepbel verwacht:

Voor het IMF, OESO, CPB, SER en de VROM—raad was geen ruimte meer ;-)

 

  • Pagina 1 van 2
  • 1
  • 2
  • >