huizenmarkt-zeepbel.nl

De prijzen van woonhuizen zakken de komende jaren dramatisch in de VS, Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland, Australië en Nederland. Dat blijkt uit onderzoek van de Economist.

Bubble
Het Engelse vakblad stelt dat de huizenmarkt in de zes genoemde landen een typisch geval van een bubble is. De huizen in ondermeer Nederland zijn serieus overgewaardeerd. Het magazine heeft een onderzoek gedaan dat begint in 1975. Vooral de al lange tijd historisch lage rente heeft de prijzen van huizen opgestuwd.

Slechte tijden: “verkoop uw huis”
Pam Woodall, de schrijver van het stuk, stelt: “Op enig moment in de komende jaren gaan de prijzen hard naar beneden. De consequenties voor het land en de economie zullen veel erger zijn dan de crisis op de aandelenbeurzen”.

Door de huidige lage rentestand, in Amerika staat de korte rente op 1,25 procent, kunnen de Centrale Banken de rente niet veel meer verder verlagen. De banken kunnen de huizenmarkt dus niet meer effectief stimuleren.

De Economist adviseert inwoners van de zes genoemde landen, waaronder dus Nederland, om hun huizen te verkopen en te gaan huren totdat de huizen in prijs zijn gezakt.

Economist, House of cards, May 31st 2003,

Inmiddels is de situatie sterk veranderd. De rente is sterk opgelopen en de betaalbaarheid is volgens de Rabobank op een historisch dieptepunt beland. Maar volgens Ger Hukker van de NVM is de betaalbaarheid nog steeds goed. Hoe geloofwaardig is Ger Hukker (NVM) ???

Huizenhype volgt al geruime tijd het huizenaanbod op veilingsite Funda. Sinds het aanbreken van de kredietscrisis doorbreken we alle records. Sinds vandaag is er echter iets vreemds aan de hand. Gister registreerde de Funda Indicator namelijk een record van 173.578 koopwoningen op Funda maar vandaag is dat aantal opeens opgelopen tot 200.686. Dit is een plotselinge maar vrij forse stijging. Krap een maand geleden stonden we nog op 164.807.

bron: huizenhype.nl

Moral Hazard (uit het Engels: moreel risico) is een economisch begrip dat verwijst naar veranderingen in het gedrag van partijen indien zij niet direct risico lopen voor hun hun daden.

In tal van financiële transacties speelt moral hazard een rol, variërend van leningen tot complexe gestructureerde transacties.

Uitleners van geld kunnen bijvoorbeeld laks worden met het hanteren van leningvoorwaarden wanneer een overheidsinstantie om welke reden dan ook (mede) garant staat voor de lening. Ze kunnen immers hoe dan ook een commissie krijgen, maar weten dat ze bij terugbetaalproblemen bij de garantiegever kunnen aankloppen. Dit kan leiden tot een groei in zogenaamde Non-Performing Loans.

Aan de andere kant kunnen ook inleners van geld door moral hazard beïnvloed worden. Ze beschikken ineens over veel geld en kunnen in het wilde weg aankopen doen die ze zich soms niet eens op langere termijn kunnen veroorloven. Om deze reden hebben geldleningen een plafond of eist de uitlener dat de lening voor een bepaald doel wordt aangegaan en gebruikt.

Een mogelijke mede-oorzaak voor het ontstaan van de kredietcrisis van 2007 was wellicht een toenemende laksheid in het verstrekken van hypotheken door banken omdat zij wisten dat ze de risico’s konden doorverkopen. De bank zette het geld uit en kreeg een commissie, de bank verkocht de leningen door aan securitisatie-SPV’s, en via deze structuren werden de risico’s op de kapitaalmarkt afgewenteld. Dit heeft er wellicht toe geleid dat personen die het zich feitelijk niet konden veroorloven toch een lening kregen waardoor uiteindelijk grote hoeveelheden hypotheekgevers bij het stijgen van de rente acute betalingsproblemen kregen.

Per 1 januari 2007 geldt een nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Deze is opgesteld omdat de overheid te hoge hypotheken in verhouding tot het inkomen signaleert. Hierdoor zijn woningbezitters kwetsbaar voor een daling van de huizenprijzen, een stijgende hypotheekrente of een dalend inkomen. De belangrijkste aanpassingen in de nieuwe gedragscode zijn bedoeld om overkreditering te voorkomen.

zie ook: Maximale hypotheek: hoeveel mag ik lenen?

Op jongeren fora (fok.nl , tweakers.net) zijn veel discussies te vinden over hypotheken en de hoogte daarvan. Het valt daarbij op dat een groot aantal verstrekkers het niet zo nauw neemt met de regels.  Dit terwijl de bankiers telkens terugvallen op deze regeling om aan te geven dat er in Nederland niets aan de hand is….

Een aantal voorbeelden:

De bankiers vertrouwen volledig op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen

In een rapport uit september 2007 becijferden analisten van zakenbank NIB Capital (NIBC) dat de ‘luchtbel’ in de Nederlandse huizenprijzen groter is dan in de VS. Hierbij spelen de hoge schuldratio’s van ons land een belangrijke rol: zo is de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland (120%) beduidend hoger dan in Amerika (nog geen 90%).

Volgens NIBC zou dit gegeven als zodanig niet per definitie problematisch hoeven te zijn, als een flinke spaarpot tegenwicht bood aan de torenhoge schuld. Maar hoewel de spaartegoeden toenemen, is de schuldenlast in Nederland door de jaren heen steeds zwaarder geworden. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw bedroegen de schulden van de Nederlanders niet meer dan 80% van de uitstaande spaartegoeden. Ofwel, de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Inmiddels zijn de schulden opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden.

’s Lands grootste hypotheekverstrekker, Rabobank, kon het rapport van NIBC niet onweersproken laten. Rabobank bevestigde de door NIBC aangedragen feiten, zoals de hierboven genoemde hoge schuldratio en de toename van schulden ten opzichte van spaartegoeden. De bank wees er echter op, dat woningmarkten in sterke mate nationaal georiënteerd zijn en dat een vergelijking met situaties in andere landen weinig zinvol is.

Het is in ons land erg aantrekkelijk om de aanschaf van de eigen woning te financieren met vreemd vermogen. Dit komt uiteraard door de mogelijkheid om de hypotheekrente die voor het hoofdverblijf betaald wordt, als aftrekpost op te voeren. Rabobank gaf eveneens aan, dat de Nederlandse huishoudens in de afgelopen tientallen jaren weliswaar meer zijn gaan lenen maar dat daar een positief en groeiend vermogenssaldo tegenover staat, al zit dit vermogen wel vast in de eigen woning en het pensioen.

In oktober 2007 voorzag Rabobank een verdere waardestijging van koopwoningen en hanteerde daarbij een percentage van 3,25% voor 2008. Dit percentage werd in december 2007 opnieuw gehanteerd door de bank. NIBC, daarentegen, hield rekening met een gelijkblijvende of zelfs dalende huizenprijs na 2007.

De gemiddelde koopwoning is, volgens de laatste cijfers van het Kadaster, in de maand december met 1,7% in waarde gedaald. Voor het eerst sinds lange tijd worden er ook minder woningen verkocht. Het aantal te koop staande woningen nam toe met 7% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Woningen staan ook langer te koop. Gemiddeld is die tijd 78 dagen, eveneens een toename met 7 procent. De markt wordt volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) afgeremd door een tekort aan betaalbare woningen.

Inmiddels is 2008 in financieel-economisch opzicht weinig voortvarend van start gegaan: aandelenbeurzen raakten kort na de jaarwisseling in een duikvlucht, de angst dat de Amerikaanse economie in een recessie zal belanden, wordt met de dag groter en steeds meer banken zijn genoodzaakt miljarden af te boeken ten gevolge van de crisis op de Amerikaanse subprime hypotheekmarkt.

Betaalbare koopwoningen steeds schaarser
Hoewel Rabobank voor 2008 nog altijd uitgaat van stijgende huizenprijzen, is de bank zich weldegelijk bewust van de verslechterde condities. In haar kwartaalbericht wees Rabobank onder meer op het gegeven dat koopwoningen in toenemende mate onbetaalbaar worden voor consumenten . De mix van een opgelopen rente èn stijgende huizenprijzen zorgen ervoor dat een koopwoning buiten het bereik van een steeds groter wordende groep Nederlanders komt te liggen. De grafiek maakt duidelijk dat deze situatie zich tevens voordeed vlak voor de huizenmarkt in de jaren 80 fors corrigeerde.

De Europese Centrale Bank, die zichzelf ten doel stelt de inflatie in de eurozone binnen de perken te houden, zal –indien nodig- niet aarzelen opnieuw het rentewapen in te zetten, lees: verhogen. En afgezien daarvan zijn banken, vanwege de kredietcrisis, terughoudender ten aanzien van het verstrekken van leningen. De toegenomen voorzichtigheid onder de hypotheekverstrekkers vertaalt zich in het verhogen van de risicopremie. Dit heeft bij Postbank in december reeds geleid tot een verhoging van de hypotheekrente.

Huizenprijzen op recordhoogte
Global Property Guide becijferde dat de huizenprijzen in Nederland onafgebroken zijn gestegen sinds de forse correctie in de jaren tachtig. Een belangrijke aanjager van de huizenprijs was de toename van het besteedbaar inkomen van de Nederlander, dat tussen 1990 en 2000 gemiddeld steeg met 6% per jaar, terwijl de gemiddelde inflatie beperkt bleef tot 2%.

De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz komt tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. Eichholtz hanteerde hierbij een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht zouden een goede indicatie zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijs in het algemeen, aangezien de grachtenpanden altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad. Voor een gemiddeld huis aan de Herengracht moet momenteel circa € 2,6 miljoen worden neergeteld.

Wie de huizenprijzen in Nederland over de afgelopen driehonderd jaar bekijkt, zal tot de conclusie komen dat deze aan sterke fluctuaties onderhevig zijn. De gestage stijging die we in de afgelopen jaren hebben meegemaakt, hoeft dan ook niet te betekenen dat een crisis op de Nederlandse huizenmarkt zich niet opnieuw kan voordoen. Eichholtz meent dat de nog immer toenemende vraag naar huizen in Nederland onder meer te danken is aan de stijgende inkomens. Hiermee bevestigt hij de rol van het bestedingsvermogen als aanjager van de huizenprijs, zoals die ook door Global Property werd vastgesteld. Een recessie echter zou in ons land een neerwaartse impuls kunnen geven aan de prijzen van huizen.

Dat ons land in economisch opzicht minder florissante tijden tegemoet gaat, wordt inmiddels algemeen aanvaard. Lange tijd werden huizen gekocht vanuit een soort common sense gedachte. Een koophuis was het ultieme beleggingsobject en men was een dief van de eigen portemonnee indien men de voorkeur gaf aan een huurwoning. We kunnen in ieder geval stellen dat deze vanzelfsprekendheid inmiddels passé is.

bron: Harm van Wijk

President Bush gaf in 2002 het startschot voor het geven van hypotheken aan minder kredietwaardige Amerikanen en daarmee aan de kredietcrisis.

Hypotheek
De kredietcrisis is voor een belangrijk deel veroorzaakt door de Amerikaanse president Bush. Bush heeft er als president op aangedrongen om mensen, die het niet konden betalen, toch een hypotheek te verstrekken.

Minderheidsgroepen
Dat blijkt uit archiefmateriaal gevonden door RTL Z. De Amerikaanse president Bush gaf in oktober 2002 een toespraak op Universiteit van Washington. In die speech zegt hij, dat de Amerikaanse regering ernaar streeft van 5,5 miljoen gezinnen, uit minderheidsgroepen met een klein inkomen, huizenbezitters te maken.

Subprime
Te zien is dat vooral na de toespraak van Bush het aantal subprime hypotheken omhoog schoot.

Het dalen van de refirente

bron: rtlz.nl

Hypotheekadviseurs en makelaars zijn aspirant kopers nu volop aan het vertellen dat dit het juiste moment is om een huis te kopen.  Dit omdat de rente binnenkort verder gaat stijgen. Dit vind ik pure misleiding.

Kijk eens naar 1976 en 1981. De 5-jaars rente steeg, maar de huizen werden veel beter betaalbaar. De stijging van de rente kon destijds niet op tegen de daling van de huizenprijzen. Waarom zou dat niet opnieuw kunnen gebeuren? Tussen mei 1978 en mei 1982 daalden de huizenprijzen met 30% !

Als huizenprijzen gaan dalen gaat dit vrijwel altijd snel en heftig. Starters kunnen beter wachten!!

Voor dat beetje glas, dat bergje stenen
die vrijheid en dat goed gevoel,
hoef je straks minder te lenen
als je begrijpt wat ik bedoel…
nu duimen voor de twee-verdieners
voor zegen op het goed geloof :
‘t geluk is immers voor de zieners
en de péch voor het oost-indisch doof.

Op 1 januari 2005 is de wet Hillen van kracht geworden, officieel ‘wijziging van de wet inkomstenbelasting 2001, terzake van het bevorderen van de financiering van de eigen woning met eigen middelen’.
Hierbij is een belastingaftrek geïntroduceerd als u geen of een geringe eigenwoningschuld (hypotheeklening) heeft.

Door de regeling kunt u geen positief inkomen meer krijgen uit de eigen woning. Hebt u geen eigenwoningschuld meer op uw woning, dan geeft u wel het eigenwoningforfait op maar krijgt u een extra aftrek ter grootte van het eigenwoningforfait. Zodat het eigenwoningforfait en de aftrek tegen elkaar wegvallen.

Het is dus nu – als u zelf voldoende kapitaal bezit – de vraag of het verstandig is uw hypotheek daarmee af te lossen of niet.

Voordelen:

• U bouwt belastingvrij vermogen op doordat uw vermogen in uw eigen woning zit.
• Als u uw hypotheek hebt afgelost houdt u maandelijks geld over.
• U bent minder kwetsbaar in het geval van waardedaling van uw huis.
• Als na dertig jaar de renteaftrek komt te vervallen worden uw vaste woonlasten niet hoger.

Nadelen:

• Gedurende de looptijd van de hypotheek zijn uw maandelijkse woonlasten hoger, omdat u naast rente ook aflossing betaalt.
• Aflossen heeft tot gevolg dat de overwaarde op de woning toeneemt. Als u gaat verhuizen en dus een nieuw huis koopt kunt u dat geld alleen gebruiken voor de aankoop van dit huis. Dit is de zogenaamde ‘bijleenregeling’ die sinds 2004 van kracht is.
• Als u aflost zit uw geld uiteindelijk in uw huis en kunt uw dit dus niet gebruiken voor andere doeleinden.
• Als uw binnen 30 jaar aflost verliest u (een deel) van uw renteaftrek.

Voorbeeld
U hebt een eigen woning met een WOZ-waarde van € 200.000,-. U hebt geen eigenwoningschuld. Op uw aangifte inkomstenbelasting geeft u een eigenwoningforfait op van € 1.100,- (0,55% x € 200.000,-). Daarnaast kunt u een aftrekpost opvoeren van € 1.100,- in verband met de gewijzigde wet, zodat u geen inkomstenbelasting verschuldigd bent ten aanzien van de eigen woning. Stel dat u voor € 30.000,- wilt verbouwen aan uw woning. In verband met het in de wet opgenomen wetsvoorstel Hillen komt dan de vraag op of u hiervoor uw eigen geld gaat inzetten of dat u dit bedrag gaat lenen.
U hebt geld op uw spaarrekening staan, hierover ontvangt u 3,5% rente. U kunt echter ook overwegen om uw verbouwing tegen 6% rente te financieren en de rente af te trekken op uw aangifte inkomstenbelasting. Indien u dit bedrag financiert, hebt u geen aftrekpost meer ter grootte van de bijtelling ten aanzien van uw eigen woning omdat u nu per saldo een aftrekpost hebt van € 700,- (€ 1.100,- -/- € 1.800,- (6% x € 30.000,-)). Uw netto woonlast bedraagt, even uitgaande dat u 42% belasting betaalt in box 1, € 1.800,- -/- 42% x € 700,- = € 1.506,-. Over uw spaargeld ontvangt u € 1.050,- aan rente (3,5% x € 30.000,-). De ontvangen rente hoeft u niet aan te geven in box 3. In box 3 wordt vermogensrendementsheffing geheven van 1,2%. Wij gaan er hierbij van uit dat uw spaarsaldo boven uw heffingsvrije vermogen in box 3 uitkomt. U betaalt in box 3 € 360,- aan inkomstenbelasting (€ 30.000,- x 1,2%). Het netto rendement op uw spaarrekening bedraagt € 690,- (€ 1.050,- -/- € 360,-). Per saldo betaalt u € 816,- (€ 1.506,- -/- € 690,-).
Had u uw eigen geld ingezet, dan had u in box 1 over de eigen woning geen inkomstenbelasting betaald (en had u ook geen aftrekpost ten aanzien van de betaalde rente). Uw box 3 vermogen zou gedaald zijn met € 30.000,-. U mist dan uw netto rente-inkomsten van € 690,-.
In dit voorbeeld kunt u dus beter uw eigen geld inzetten dan de verbouwing financieren met geleend geld. In de praktijk speelt echter ook nog mee of u in de toekomst uw eigen geld wellicht liever inzet voor een consumptieve besteding waarvan u de rente, wanneer u een financiering hiervoor aangaat, niet kunt aftrekken.
bron: eigenhuis.nl

Op www.berekenhet.nl kunt u zelf berekenen of het aflossen van uw hypotheek zinvol is. Deze berekening geldt voor hypotheekvormen waarbij u niet tussentijds aflost, dus niet voor een lineaire en anuïteitenhypotheek.

Veel mensen weten niet dat naast centrale banken de primaire banken het recht hebben om geld uit het niets te creëren. Het geld voor uw hypotheek wordt dus uit het niets geschapen, gewoon met een druk op de knop..

primaire banken

De primaire banken (b.v. ABN/AMRO, RABO, ING, SNS) zijn de geldscheppende banken, dat wil zeggen dat zij met een zekere kas een grotere girale geldhoeveelheid dan deze kas kunnen maken, via girale kredietverlening. Zij weten namelijk uit ervaring dat de rekeninghouders slechts een klein deel van hun geld in chartale vorm komen opeisen en hebben dus geld ‘over’, waarmee ze een girale “zeepbel” kunnen opblazen, die echter ook niet te groot mag worden in verband met de vereiste liquiditeit ( “de zeepbel kan knappen” en de bank is failliet, omdat zij niet aan de opvragingen van het publiek kan voldoen). Zij willen natuurlijk zoveel mogelijk giraal krediet verlenen om zoveel mogelijk rentewinst te maken. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt hen natuurlijk wel in de gaten dat ze niet teveel geld scheppen, in verband met inflatiegevaar.

secundaire banken

De secundaire banken (b.v. Friesch-Groningse hypotheekbank, ‘Spaarbank van ome Jan op de hoek’) kunnen nooit meer geld uitlenen dan dat zij zelf hebben gekregen van ander publiek via ingelegd spaargeld (spaarbanken) of via verkochte pandbrieven (hypotheekbanken). Ik zal beide soorten banken illustreren met een “balansje”, waarbij debet/activa betekent: de bezittingen van de bank en credit/passiva betekent: de schulden van de bank.

Centrale banken

De centrale bank voor de eurozone is de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB is verantwoordelijk voor het monetair beleid in de eurozone. Om de geldmarkt te beïnvloeden en inflatie tegen te gaan staat de ECB het instrument van de refirente ter beschikking. In het Verdrag van Maastricht is vastgelegd dat:

• men er naar streeft de geldgroei (M3 * ) niet boven de 4,5% te uit laten komen.
• de inflatie beneden de 2% te houden voor de eurozone.

Helaas zijn deze doelstellingen blijkbaar niet haalbaar.

* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.

Waar komt geld vandaan?

Wat is de Federal Reserve (VS) aan het doen?

Men heeft het 5 jaar lang met kunst en vliegwerk kunnen uitstellen: het ineenstorten van de Nederlandse huizenmarkt.. (The collapse of the Dutch housing market)

In 2003 zag het er al naar uit dat er en flinke prijscorrectie zou plaatsvinden, maar die bleeft uit. Hoe kwam dat zo?

In 2003 hebben de centrale banken een recessie weten te voorkomen door de rente extreem te verlagen. Bij een lage rente wordt er erg veel nieuw geld gecreëerd (geldgroei). Dit is tijdelijk erg leuk, geld lenen is goedkoop en mensen die een koophuis bezitten zien de waarde snel stijgen.

Willem Middelkoop vertelt de 2e kamer wat er mis is.

De grafiek hierboven geeft aan wat het probleem van een te hoge geldgroei is. Na verloop van tijd zal de inflatie sterk oplopen. Inflatie wordt dus veroorzaakt door falend beleid van centrale banken. De ECB heeft als hoofdtaak om de inflatie rond de 2% te houden en als de men verwacht dat de inflatie hoog blijft moet zij de refirente verhogen om de geldgroei in te dammen.

De inflatie in de VS, UK en in Nederland (rode lijn)

De duidelijke relatie tussen de hypotheekrente en de inflatie

De betaalbaarheid is nu lager dan eind jaren ’70, toen daalden de huizenprijzen met 30%.

In de jaren 2003, 2004 en 2005 hanteerden een aantal grootbanken een zeer ruim hypotheekverstrekkingbeleid. Hoewel klanten er vaak de voorkeur aan gaven de rente 10 jaar of langer vast te zetten, was de hoogst mogelijk lening mogelijk door te kiezen voor een rente-vast-periode van 6 jaar. Hierbij was een hypotheek tot wel 9 keer het inkomen mogelijk.

De rente-vast-periodes van deze subprime hypotheken (risicovolle leningen) lopen in de komende jaren af. Omdat de 6 jaars rente in de jaren 2003, 2004 en 2005 gemiddeld slechts 3,6% bedroeg worden gezinnen geconstateerd met een maandlastenverdubbeling, waardoor zijn nauwelijks besteedbaar inkomen overhouden. Het is hierdoor goed mogelijk dat de huizenprijzen vanaf volgend jaar snel zullen gaan dalen, waarschijnlijk tot onder het niveau van 2003.

Nout Wellink neemt het woord geldgroei niet graag in de mond

Het onderstaande is in het verdrag van Maastricht hebben de Euro landen afgesproken:

• er naar streven de geldgroei (M3 * ) niet boven de 4,5% te laten uitkomen.
• een inflatie beneden de 2% voor de eurozone.

Beetje jammer dat men zich hier niet aan houdt.

* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.

Tot 2003 gold bij NHG de regel dat het inkomen toereikend moest zijn om bij een rente van 6% de hypotheeklasten te kunnen betalen. Deze regel zorgde er voor dat gezinnen ook bij stijgende rente aan hun hypotheeklasten konden voldoen. In 2003 werd het voor het eerst mogelijk om te toetsen op werkelijke rente, waarbij de voorwaarde werd gesteld dat de rente langer dan 5 jaar moest worden vastgezet. Tot dat moment bestond alleen 5 en 10 jaars rentevastperiode. Banken creëerden daarop een 6 jaars rentevastperiode. (met veelal dezelfde rente als bij 5 jaar) Hierdoor werd het mogelijk om te toetsen tegen lage rente en het verstrekkingbeleid op te rekken.

Dit toetsingsbeleid heeft met name in grote aantallen plaatsgevonden bij niet NHG hypotheken. Vanaf eind 2003 wordt op grote schaal getoetst op werkelijke rente waarbij alleen gekeken wordt of mensen bij de huidige rentestand hun hypotheeklasten kunnen voldoen en wordt niet meer gecheckt wordt of mensen bij toekomstige rentestijgingen in de problemen komen. Bij de toetsing op werkelijke rente wordt de voorwaarde gesteld dat de rente minimaal voor 6 jaar moet worden vastgezet.

Tussentijds stijgende hypotheekrente wordt zo niet direct zichtbaar in de maandlasten. Het probleem vooruit geschoven wordt, waardoor pas na 6 jaar de klap komt. In 2009, 2010 en 2011 lopen deze rentes massaal af. De Nederlandse sub-prime problematiek wordt zo vertraagd zichtbaar, in tegenstelling tot de Verenigde Staten waar het direct zichtbaar werd, doordat veelal werd gewerkt met variabele rente. Inmiddels is de rente als gevolg van de inflatie flink opgelopen. Een verdubbeling van de 6 jaars rente tot 8% in 2009 en 2010 is een voor de handliggend scenario. (Alan Greenspan, voormalig FED voorzitter, spreekt over rente in “double digits”). De hypotheeklast wordt hierdoor meer dan verdubbeld. Het betreft met name gezinnen aan wie door de banken werd toegestaan dat zij in 2003, 2004 en 2005 tot 9 keer hun inkomen mochten lenen. Oplopende rente en een te ruim verstrekkingbeleid blijken een fatale combinatie.

Inmiddels zijn de voorwaarden aangepast, dit nadat men 4 jaar lang het nemen van te grote risico’s heeft uitgelokt:

Tot 1 april 2007:

Indien de hypotheekrente van de lening langer dan 5 jaar vaststaat, wordt voor de toetsing uitgegaan van de geoffreerde hypotheekrente.

Indien de (resterende) rentevastperiode 5 jaar of korter is, dient te worden getoetst op het op het moment van offreren geldende “dagtarief” of “venstertarief” van de desbetreffende instelling voor een overeenkomstige lening met een rentevastperiode van 5 jaar, met een minimum van 6,0%.

Vanaf 1 april 2007:

Indien de hypotheekrente van de lening 10 jaar of langer vaststaat, wordt voor de toetsing uitgegaan van de geoffreerde hypotheekrente.

Indien de (resterende) rentevastperiode korter dan 10 jaar is, dient te worden getoetst op de toetsrente van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.

Veel mensen met een hypotheek worden nu geconfronteerd met veel hogere maandlasten. Huizenbezitters waarvan de renteperiode van de hypotheek is afgelopen, zien dat hun nieuwe rente veel en veel hoger ligt. Met als gevolg dat er tot twee keer zoveel moet worden betaald voor de hypotheek. En, wat blijkt, veel mensen die willen overstappen, naar een andere bank waarbij de rente lager is, KUNNEN niet overstappen, omdat ze bij een nieuwe bank niet meer worden geaccepteerd.

Pierrot Bastiaanse heeft voor zijn huis 5 jaar geleden een hypotheek afgesloten. Nu met de hogere hypotheekrente is het nog maar de vraag of hij in zijn huis kan blijven wonen. Hiermee is hij een van de zestig duizend mensen die door de gestegen hypotheekrente flink in de financiële problemen kan komen. Uit onderzoek gedaan door de Nationale Hypotheek Pas blijkt dat de komende jaren deze 60 duizend mensen hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen.

Voor Bastiaanse wordt het allemaal duidelijker sinds hij de nieuwe rente van zijn hypotheekverstrekker RVS binnen heeft gekregen. Was het vijf jaar geleden nog 3,7%, nu doet RVS het niet voor minder dan voor 6,4%

Hij laat het er niet bij zitten. Bastiaanse: ”Ik ben gaan vergelijken op internet. RVS brengt hypotheken onder bij NN en ING en op internet worden rentes van 5,3% genoemd. Extreem lager dus dan mijn aanbieding. Ik ben meteen naar De Hypotheker gegaan, maar omdat ik zelfstandig ondernemer ben werd me verteld dat ik onmogelijk bij een andere aanbieder terecht kan.”

bron: Tros Radar

Het aantal woningen dat op Funda.nl wordt aangeboden is in één jaar tijd met 27% gestegen. Een jaar geleden stonden er nog maar 128000 huizen te koop, nu staan er al 163000 koopwoningen vermeld.

Op 7 september 2007 is Funda begonnen met het tonen van alle te koop staande huizen. Nu is het dus voor het eerst mogelijk om een reël beeld te geven van de sterke groei van het aantal te koop staande huizen.

Dit terwijl de structurele krapte, de hypotheekrenteaftrek, de tweeverdienersregeling, de goede werkgelegenheid en de gedragscode hypotheken er volgens “de kenners” voor zorgen dat er in Nederland nooit problemen op de huizenmarkt zullen ontstaan.

Toch wel vreemd dat in een land waar alles zo goed geregeld is het aantal te koop staande huizen zo snel oploopt, of toch niet?

In Nederland hebben ongeveer 3,3 miljoen huishoudens een hypotheek. Zo’n 80 procent van alle afgesloten hypotheken is een ‘tophypotheek’ en rond de 45 procent bestaat uit aflossingsvrije hypotheken, waarbij de schuld aan het einde van de looptijd nog net zo hoog is als aan het begin.

1,3 miljoen huishoudens krijgen binnen drie jaar te maken met een aflopende rentevaste periode. Hiervan hebben ruim een miljoen huishoudens een tophypotheek en enkele honderdduizenden gevallen is dit ook nog eens een volledig aflossingsvrije hypotheek. Als de rente nog een procent stijgt verdubbelen voor velen de maandlasten.

De banken scherpen hun voorwaarden steeds verder aan, de verkopende partijen willen niet met hun prijs zakken, aspirant kopers weten dat de boel op instorten staat en de rente loopt steeds verder op. Ik vind het niet vreemd dat het aantal te koop staande huizen snel stijgt, en jij?

Gestegen huizenprijzen, een vriendelijk fiscaal regime voor woningbezitters en te soepele voorwaarden bij banken hebben er de afgelopen jaren toe geleid dat Nederlanders zich steeds dieper in de hypotheekschulden steken. Met name jonge huizenbezitters zijn erg kwetsbaar.

De totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is in het afgelopen decennium meer dan verdrievoudigd. Door deze sterke groei kwam de omvang van de hypotheekschuld eind 2006 zelfs hoger uit dan het niveau van het bruto binnenlands product. De waarde van de uitstaande hypothecaire leningen is opgelopen van circa 160 miljard euro in 1996 tot ongeveer 540 miljard euro in 2006. In 1996 bedroeg de hypothecaire schuld nog slechts de helft van het bbp. Het tempo van de toename van de hypotheekschuld als percentage van het bbp is vooral in de afgelopen jaren sterk gestegen. De stap van een hypotheekschuld van 60 procent van het bbp naar 80 procent nam tussen 1998 en 2003 vijf jaar in beslag; de stap van 80 procent naar 100 procent bbp werd vervolgens in twee jaar gezet. Inmiddels is dit al 120% van het BBP. Hiermee hebben Nederlandse huishoudens de hoogste schulden ter wereld.

Door de grote toename van de totale uitstaande hypotheekschuld is ook de gemiddelde schuld van een huishouden met een hypothecaire lening sterk gestegen. Momenteel wonen bijna 3,8 miljoen Nederlandse huishoudens in een koophuis. Hiervan heeft 86 procent een of meer hypothecaire leningen, wat betekent dat bijna 3,3 miljoen Nederlandse huishoudens een hypothecaire schuld hebben. Het gemiddelde hypotheekbedrag per huishouden met een hypothecaire lening kwam daarmee eind 2006 op ongeveer 165 duizend euro. De gemiddelde schuld per hypotheekdragend huishouden is hiermee bijna twee keer zo hoog als in 1999, toen het gemiddelde uitstaande hypotheekbedrag 85 duizend euro bedroeg. Uit onderzoek van het ministerie van VROM is gebleken dat het middensegment van de woningmarkt in 1998 bestond uit huizen met een prijs tussen 113 duizend en 170 duizend euro. Dit betekent dat 30 procent van de koopwoningen goedkoper was dan 113 duizend euro en 30 procent duurder was dan 170 duizend euro. In 2006 was het middensegment opgeschoven naar de prijsklasse tussen 200 duizend en 330 duizend euro.

Volgens de DNB Household Survey krijgt 42% van de huishoudens binnen drie jaar te maken met een aflopende rentevaste periode. Nu de rente stijgt en de banken hun voorwaarden aanscherpen is de bom onder de huizenmarkt gelegd. Zo’n 80 procent van alle afgesloten hypotheken is een ‘tophypotheek’, waarbij het geleende bedrag hoger is dan de aankoopprijs van de woning. Rond de 45 procent bestaat zelfs uit aflossingsvrije hypotheken, waarbij de schuld aan het einde van de looptijd nog net zo hoog is als aan het begin. Zij gaan ervan uit dat de waarde van het huis minimaal gelijk blijft en in het beste geval stijgt, zodat bij verkoop in elk geval de hypotheek afbetaald kan worden. Wanneer zij hun huis echter tegen een lagere prijs moeten verkopen, door onvoorziene omstandigheden of omdat de huizenprijzen zijn gedaald, blijven zij met een restschuld zitten. In het slechtste geval kom je nooit meer van zo’n schuld af..

De prijzen op de Engelse huizenmarkt zijn in vijfentwintig jaar niet zo hard gedaald als nu. Dreigt dit ook voor Nederland?

Kees de Kort, AFS Capital Management: “Als de prijzen op de huizenmarkt in de hele wereld zo hard dalen, dan moet iemand mij vertellen waarom dat in Nederland niet zo is? In Nederland roept iedereen: bij ons gebeurt dat niet want wij hebben een gedragscode. Mijn vraag is: wordt die gedragscode wel gecontroleerd?”

Beluister hier het gesprek op BNR Nieuwsradio