huizenmarkt-zeepbel.nl

Door buitenlandredacteur Aniete Coelingh

Als een eigen huis niet meer helemaal gefinancierd mag worden door de bank, kunnen starters het straks wel vergeten. Want jonge starters beschikken niet over zoveel spaargeld.

Dat zegt de stichting die de Nationale Hypotheek Garantie verstrekt, de WEW. De stichting reageert op het voorstel van de De Nederlandsche Bank, om hypotheken te beperken tot 90 procent van de woningwaarde. President Klaas Knot van DNB lanceerde dat idee begin januari, om daarmee de hypotheekschuld te verminderen.

Voor de meeste Nederlanders is het de normaalste zaak van de wereld dat ze bij de bank kunnen aankloppen voor 100 procent of zelfs 110 procent van de waarde van hun woning. Vóór de hypotheekcrisis werd je als jonge starter zelfs vaak aangespoord om een huis te kopen in plaats van te huren, anders was je ‘een dief van je eigen portemonnee’.

Toch worden we door starters van veel andere landen vreemd aangekeken. Nederland vormt een uitzondering, dat stelde de Europese Centrale Bank al vast in een rapport in 2009. Nederland was destijds het enige land waar banken bij de aanschaf van het eerste huis gemiddeld 101 procent van de waarde verstrekten. In Duitsland was dat maar 70 procent en in België 80 procent. In Italië krijg je gemiddeld maar 65 procent van de woningwaarde.

Lees Verder op de site van de NOS

Het beroep op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is vorig jaar fors toegenomen. Dat blijkt uit vrijdag gepubliceerde cijfers van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).

Zie ook:  Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

In 2011 hebben in totaal ongeveer 2.000 huishoudens, vanwege een gedwongen verkoop met verlies, een beroep gedaan op NHG. Dat is ongeveer de helft meer dan in 2010 (1.331). (Echt)scheiding (50%) en werkloosheid (20%) zijn de belangrijkste oorzaken. Het toenemende beroep op NHG is grotendeels toe te rekenen aan de prijsdaling van woningen. Dit verhoogt immers de kans dat bij verkoop de opbrengst van een woning lager is dan de resterende hypothecaire lening. Daarnaast is voor een deel sprake van een volume-effect, vanwege het feit dat de afgelopen jaren meer leningen met NHG zijn verstrekt.

Ondanks de gedaalde huizenprijzen ligt in 2011 het gemiddelde verlies per woning met circa € 34.000 op hetzelfde niveau als vorig jaar. Dit is mede het gevolg van het met de geldgevers gevoerde beleid gericht op het zo veel mogelijk beperken van de omvang van de restschuld. Hieronder valt ook het bevorderen van onderhandse verkoop in plaats van verkoop via de veiling. Zo vond in 2011 nog slechts 25% van de verkopen plaats via de veiling. In 2008 was dat nog 50%.

bron: NHG

Karel Schiffer, directeur Nationale Hypotheekgarantie, legt uit dat het toch wel erg goed gaat met de NHG.  Zijn fonds groeit nog steeds en in tegenstelling tot de banken heeft Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen wel een een grote buffer.

De Jager stelde begin oktober dat  80 procent van de hypotheken onder de NHG-grens valt en dat dit marktverstorend werkt. Bovendien is het totale garantiebedrag voor de schatkist daarmee opgelopen tot 132 miljard euro. “Wij zien geen noodzaak voor zo’n grote overheidsrol op de markt”, zei De Jager. Karel is het deels met De Jager eens, maar toch was het “een uitstekend idee” om de hogere NHG te verlengen.

Zie ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG , Freddie NHG , Elly Blanksma wil het NHG-plafond niet verlagen , VVD: meer lenen met garantiehypotheek

Momenteel garandeert NHG voor €132 mrd aan hypotheken. Om schades op te vangen, is er een oorlogskas van € 707 mln. Enorme kas dus Gelukkig is er in Nederland veilig gefinancierd.

Karel Schiffer doet alles om mensen zo diep mogelijk de schulden in te jagen

Edith Schippers (VVD) verandert haar toon als Wellink over Nederlandse tophypotheken en de politiek begint

Het Rijk blijft ook na dit jaar de woningmarkt extra stimuleren met een hogere Nationale Hypotheekgarantie (NHG). De in 2009 opgehoogde kostengrens naar 350.000 euro wordt niet per 1 januari 2012 maar stapsgewijs in de periode tot medio 2014 teruggebracht naar de reguliere hoogte van 265.000 euro.

zie ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

NHG-grensbedrag

Tot 1 juli 2012 geldt de huidige grens van 350.000 euro. Daarna bedraagt de maximale hypotheek onder NHG-voorwaarden 320.000 euro. Vanaf juli 2013 is dat een jaar lang nog 290.000 euro. Dat schrijft minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mede namens minister De Jager van Financiën vandaag aan de Tweede Kamer.

Crisis

De verhoging naar 350.000 euro geldt na een verlenging vorig jaar sinds juli 2009 als onderdeel van een pakket aan maatregelen om de  effecten van de economische crisis te bestrijden. De verhoogde grens sluit aan bij de categorie duurdere woningen waar de vraaguitval op de woningmarkt het grootst is.

Hans Stegeman had nog zo gewaarschuwd.

Waarborgfonds

Via het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW)  staat de overheid bij NHG-hypotheken garant voor een eventuele restschuld. Op voorwaarde dat niet meer de helft van de hypotheek aflossingsvrij is, kunnen huizenkopers van hun bank een lager rentetarief krijgen.

Onwenselijk

Beide ministers constateren dat van de verhoogde NHG veel gebruik wordt gemaakt. Ruim de helft van alle hypotheken tussen de 265.000 euro en 350.000 euro is met NHG.  Tegelijkertijd benadrukt het kabinet dat een blijvend hogere NHG-grens onwenselijk is. De overheid hoort normaal gesproken geen rol te spelen in het duurdere segment. Met een geleidelijke afbouw benadrukt het kabinet dat de ophogingen tijdelijk zijn.

Premie garantstelling omhoog

De eenmalige premie die huizenkopers met een NHG-hypotheek voor de garantstelling betalen stijgt in 2012 van 0,55 procent naar 0,70 procent van de hypotheeksom. Hierdoor worden de buffers voor de NHG groter en nemen de risico’s voor de overheid als achtervang af.

Download:

Kamerbrief over de voortzetting van het tijdelijk verhoogde grensbedrag van de Nationale Hypotheek Garantie (PDF)

bron: ElsevierFiscaal.nl

Door: Maartje Martens

Eind dit jaar eindigt de tijdelijke verhoging van het plafond voor NHG-hypotheken van 350.000 euro en wordt het oude niveau van 265.000 euro weer gangbaar. De discussie over de vraag of het al dan niet verstandig is om het NHG plafond op het huidige niveau te houden laait op en zal in de komende weken sterker worden. Er zijn twee duidelijke posities te herkennen.De banken onder aanvoering van de Rabobank willen dat het oude lagere plafond hersteld wordt, terwijl een coalitie van makelaars, branche organisaties in de bouw en Vereniging Eigen Huis pleit voor een verlenging van de hogere NHG grens. Spannend wie dit winnen gaat.

zie ook: Verhoogd plafond Nationale Hypotheek Garantie risicovol

Vooralsnog is het wachten op het resultaat van het onderzoek dat minister de Jager en staatssecretaris Weekers laten doen naar de vraag of de NHG –grens moet blijven op 350.000 euro. De reden is dat de NGH een enorm risico vormt voor de staatskas. Het gaat om een bedrag van 132 miljard euro, aldus De Jager, waarvoor de schatkist aan woninghypotheken garant staat. En dat is meer dan het bedrag waarvoor Nederland momenteel borg staat voor het Europese noodfonds.

Deze geldsom wordt echter gebagatelliseerd door de makers van de site woningmarktcijfers.nl die snel hebben berekend dat het juist voordelig is voor de overheid om het verhoogde plafond te handhaven. Dat zou jaarlijks namelijk zo’n 20.000 extra kopers de mogelijkheid bieden om van de garantie gebruik te maken. Deze woningeigenaren betalen 0,5% minder rente op hun hypotheek ,hetgeen de overheid jaarlijks 10 miljoen hypotheekrente aftrek (HRA) bespaart. Maar dit is slechts een fractie van de 12 miljard die de HRA dit jaar kost. Daarom probeert men indruk maken met een schatting dat dit cumulatief over dertig jaar wel 4,5 miljard bespaart. Maar wat zijn de risico’s die tegenover deze mogelijke besparing staan? Waarom is De Jager huiverig en zijn de banken dat ook?

Lees verder op MarketUpdate.nl

Directeur Karel Schiffer denkt dat er een kans is dat de overheid de kas van het NHG moet verviervoudigen. Momenteel garandeert NHG voor €132 mrd aan hypotheken. Om schades op te vangen, is er een oorlogskas van € 707 mln. Toch levert de lening het rijk volgens Schiffer een groot voordeel op. NHG leidt immers tot minder hypotheekrenteaftrek..

In mei 2010 schreef het FD het onderstaande:

Bij een NHG-garantie staat het Rijk in laatste instantie borg, maar eerst is er nog de buffer van het WEW zelf, nu euro 610 mln. Dat zijn de eenmalige premies van de huizenkopers die van de NHG gebruikmaken. ‘Daarmee kun je een prijsval op de woningmarkt van 20% à 25% opvangen’, aldus Schiffer.

Het lijkt er dus op dat Schiffer een enorme klapper verwacht. In 2008 had Schiffer een ander fantastisch plan:

“Het idee is dat iemand die op een huis van twee ton bijvoorbeeld een hypotheek heeft van 1.000 euro in de maand, gedurende twaalf, 24 of 36 maanden een betalingspauze te geven. Met het bedrag dat op deze manier niet wordt betaald, laat je de hypotheek vervolgens oplopen”, aldus Schiffer. Wordt er 24 maanden niet betaald, dan wordt de hypotheek in bovenstaand voorbeeld dus verhoogd van 200.000 tot 224.000 euro. Mensen zouden hier niet extra voor hoeven te betalen.

“extend and pretend,” “delay and pray,” zou Kees de Kort zeggen..

bron: nhg.nl

Kredietbureau Standard and Poors blijft optimistisch over de Nederlandse markt voor hypotheekbeleggingen.

zie ook: Goudzoekers: DOEN ZE HET NOU WEER?! Risicovol bankieren , De invloed van securitisaties op de statistieken van kredietverlening

Nederlandse hypotheken zijn relatief gewild vanwege de doorgaans hoge kwaliteit van de leningen, constateert kredietbureau Standard and Poors dinsdag 18 oktober in een rapport over de Nederlandse markt voor hypotheekbeleggingen.

lees verder op Z24.nl

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt verstrekkers van het hypothecair krediet en in enkele gevallen huishoudens een garantie voor het restschuldrisico indien betalingsproblemen leiden tot verkoop van de woning. De overheid, of beter gezegd: de belastingbetaler, is zodoende de uiteindelijke drager van dit risico.

zie ook:  Toch restschuld mogelijk ondanks populaire NHG-garantie , Afwijzing schadeclaims NHG verdubbeld , Uitstel van executie voor probleemgevallen met NHG hypotheek

De NHG bestrijkt een groot deel van de markt en het overgrote deel van de nieuwe hypotheken. Daarmee dreigt de overheid een fors deel van het risico op zich te nemen, en daarnaast een stevige impact te hebben op de rente van een groot deel van de hypotheken. Het overnemen van het risico leidt er verder toe dat huishoudens en verstrekkers van krediet hogere risico’s (kunnen) nemen dan zij anders hadden gedaan, met het gevaar dat er te grote risico’s worden genomen (moral hazard). Al met al resulteert dit in een forse inperking van de marktwerking.

zie ook:  ‘Schaf hypotheekgarantie zo snel mogelijk af’ , Fitch twijfelt aan waardering NHG-hypotheek,  VVD: meer lenen met garantiehypotheek , DNB: premie NHG-hypotheek moet omhoog , Garanties zijn verslavend en dodelijk , Gemeenten tegen verhoging Nationale Hypotheek Garantie , Was het slim om de regels voor een NHG Hypotheek toetsing te versoepelen?

Karel Schiffer doet alles om mensen zo diep mogelijk de schulden in te jagen

Banken lopen dus nauwelijks risico op de NHG-klanten, die dan ook minder rente hoeven te betalen. Daar was het bij de oprichting van NHG ook allemaal om te doen: het eigen huis in het bereik van de gewone man brengen. Dezelfde gedachte dus als bij de oprichting van Fannie Mae en Freddie Mac:

“Freddie Mac works with mortgage lenders to help people get lower housing costs and better access to home financing. “

“NHG is van maatschappelijk belang omdat het de drempel voor het eigen woningbezit verlaagt.”

De afgelopen jaren moest de Amerikaanse belastingbetaler al honderden miljarden ophoesten om de schade op de hypotheekmarkt op te vangen. Dat komt doordat de twee banken die het leeuwendeel van de Amerikaanse hypotheken overnemen, Fannie Mae en Freddie Mac, een portefeuille hadden opgebouwd in de wetenschap dat de staat altijd bijspringt in geval van nood. Raar land, die VS. Zoiets zouden wij nooit doen — of toch wel?

zie ook: De rol van Fannie Mae en Freddie Mac in de Amerikaanse hypotheekmarkt

Momenteel garandeert NHG voor €132 mrd aan hypotheken. Om schades op te vangen, is er een oorlogskas van € 707 mln. Tot nu toe is dat meer dan toereikend. De jaarlijkse schade is nu nog vrij laag. In het afgelopen kwartaal deden 458 woningeigenaren een beroep op het fonds, 77 meer dan in het derde kwartaal vorig jaar. Ondanks de procenteel forse stijging is het aantal relatief beperkt. In totaal heeft het WEW (NHG)  947.000 lopende hypotheekgaranties in beheer. Anders wordt het bij een zware economische crisis, wanneer de werkloosheid fors oploopt, huizenprijzen kelderen en grote groepen hun hypotheek niet meer kunnen betalen.  Stel dat een kwart van de NHG-klanten niet meer aan de verplichtingen kan voldoen, en dat de huizenprijs met een derde zakt. Dan is de oorlogskas snel leeg. Het ministerie van Vrom (50%) en alle Nederlandse gemeenten (samen 50%) hebben zich verplicht om in zo’n geval bij te springen met renteloze leningen. Dat kan de belastingbetaler dan miljarden gaan kosten.

PvdA, VVD, PVV, CDA en ChristenUnie hebben vandaag aangegeven voor een verlenging  van hogere NHG-grens te zijn…..

bronnen: VNG, Inveztor.nl, NHG, De Telegraaf

Minister Jan Kees de Jager (Financiën) voelt er vooralsnog niks voor om de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) langer op 350.000 euro te houden. Het CDA en de PVV in de Kamer hadden daarom gevraagd.

Lees verder op Telegraaf.nl

De grens voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) moet op het verhoogde niveau van 350.000 euro blijven. Regeringspartij CDA zal dat morgen voorstellen tijdens de financiële beschouwingen in de Tweede Kamer. „We willen mensen houvast geven in deze roerige economische tijden”, aldus Kamerlid Blanksma.

zie ook: ‘Schaf hypotheekgarantie zo snel mogelijk af’

De NHG-grens werd op 1 juli 2009 opgetrokken van 265.000 naar 350.000 euro. Het ging om een tijdelijke crisismaatregel, die over een kleine drie maanden afloopt. „Het is een bewezen instrument voor rust op de woningmarkt, waar nu veel behoefte aan is”, stelt Blanksma.

zie ook: ‘Grote risico’s door garantiestellingen’ en Het verruimen van de hypotheek garantie is slecht voor de economie

Elly,  luister nou eens een keer naar je opdrachtgever…..

bron: Telegraaf.nl

De strengere regels voor het afsluiten van een hypotheek moeten niet gelden voor huizen die vallen onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Regeringspartij VVD pleit voor een uitzondering.

Sinds 1 augustus is de hoogte van de hypotheek beperkt tot 106 procent van de waarde van de woning. Ook mag de hypotheek voortaan voor maximaal de helft aflossingsvrij zijn en wordt het moeilijker om af te wijken van de inkomensnorm. Hierdoor moeten consumenten worden beschermd tegen overkreditering.

Voor hypotheken die onder de NHG vallen, wordt door de banken geen uitzondering gemaakt. Huizenkopers met zo’n garantie kunnen daardoor twee procent minder lenen. VVD-Kamerlid Matthijs Huizing vindt dat niet terecht. “Bij woningen onder NHG staat immers het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de geldverstrekker”, redeneert hij.

Volgens het Kamerlid hebben de kredietverstrekkers pas recentelijk de NHG-norm aangepast en was er tijdens een debat dat hij in mei met minister van Financiën Jan Kees de Jager voerde nog geen sprake van. Daarom heeft hij in schriftelijke Kamervragen de bewindsman om opheldering gevraagd.

De strengere regels voor hypotheken gelden wat de banken betreft voor alle nieuwe hypotheken, ook die met een NHG, schrijft de Nederlandse Vereniging van Banken op haar website. “De banken kiezen hiermee voor heldere, eenduidige normen.”

bron: Nieuws.nl

Banken houden vast aan de eigen gedragscode voor hypotheken, die vandaag van kracht gaat. Dat consumenten meer geld kunnen lenen voor een woning onder NHG noemen ze ongewenst. Wat de banken betreft moet minister De Jager (Financiën) de NHG-norm gelijk trekken met de eigen verscherpte code.

Volgens de nieuwe regels voor hypotheken kunnen mensen vanaf vandaag nog maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij lenen. Ook mag de lening nog maximaal 106% van de aankoopwaarde van het huis bedragen. Onder NHG kan er tot 108% worden geleend. Daarnaast geldt dat onder de NHG-normen een ruimere mogelijkheid bestaat voor het meefinancieren van verbouwingskosten.

„Dat consumenten meer kunnen lenen volgens de NHG vinden wij onverstandig. Hypotheekverstrekkers hanteren juist deze strengere regels omdat zij de noodzaak zien om consumenten te beschermen tegen overkreditering” zegt Anneloes van Ulden van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). „Bij NHG kan bijvoorbeeld een nieuwe keuken volledig worden meegefinancierd, terwijl dit misschien helemaal geen bijdrage levert aan de waardeverhoging van de woning. De banken zullen de NHG-norm van 108% terzijde leggen en maximaal 106% financieren.”

bron:  De Telegraaf 

Na aanscherping van de waarderingscriteria voor gesecuritiseerde Nederlandse woninghypotheken (RMBS) met een Nationale Hypotheekgarantie (NHG), kunnen de ratings van deze transacties fors lager uitvallen, maakt Fitch Ratings woensdag bekend.

Als zij geen extra kredietbescherming in zich opnemen, kunnen “de meeste” van de vijftig uitstaande securitisaties hun rating zien dalen tot “low investment grade”-niveaus, stelt de kredietbeoordelaar, in plaats van de huidige hoge rating AAA.

De sterke daling komt vooral door de magere buffers in de securitisaties, niet door hogere risico’s van wanbetaling op de hypotheken, stelt Fitch.
Na herziening van de criteria veronderstelt Fitch verliezen op de obligaties met een AAA-rating van 3,3% tot 7,7% van de huidige balans, terwijl de kredietbescherming doorgaans lager is dan 1%.

Zonder de NHG-garantie zouden de verliezen in een stress-scenario gemiddeld 4 procentpunt hoger liggen, stelt Fitch.
Fitch is voorzichtiger geworden over NHG-garanties, omdat ze niet altijd het hele hypotheekbedrag dekken, omdat de garantie daalt na verloop van tijd terwijl de hypotheek dat niet altijd doet. Ook is er een kans van circa 15% dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die de garantie beheert, NHG-claims weigert.

bron: Beurs.NL

Voor het verstrekken van een hypotheek worden er steeds strengere eisen gesteld. Door nieuwe NHG normen kunnen tweeverdieners met gelijkwaardige inkomens minder hypotheek krijgen.

Voor starters met twee inkomens, gaat het lastiger worden om een hypotheek af te sluiten. De banken gaan namelijk uitsluitend uit van het hoogste inkomen voor hypotheken met NHG. Het tweede (lagere) inkomen gaat niet meer meegeteld worden. Hierdoor kunnen er vreemde situaties ontstaan.

Voor tweeverdieners waarbij één van beide een laag inkomen heeft, valt goed te leven met de nieuwe normen. Tweeverdieners die beide ongeveer hetzelfde verdienen zijn door de nieuwe normen de dupe. Ze kunnen slechts een hypotheek krijgen op basis van het hoogste inkomen, terwijl er nog een iets lager inkomen extra binnen komt.

Het lijkt mij terecht dat beide inkomens niet meer voor 100 procent meetellen, maar dit lijkt mij een te zware maatregel. Zij krijgen namelijk daarnaast ook nog te maken met de strengere criteria van de banken.

bron: huizenmarkt.blog.nl

Nederlandse banken benadelen stelselmatig pensioenfondsen en andere institutionele beleggers. Zij doen dit door voor miljarden euro’s hypotheken te verkopen onder het mom dat deze onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen terwijl dat niet het geval is. Dit blijkt uit een onderzoek van medewerker Jesse Frederik van de Stichting Onderzoek Bedrijfsinformatie (SOBI).

Herstel voor securitisatiemarkt in 2010 (Recovery for Dutch mortgage securitization market in 2010)

De banken verkopen hun hypothecaire vorderingen voor te hoge prijzen doordat NHG-garanties in het vooruitzicht worden gesteld die in vele gevallen niet aanwezig zijn. Pensioenfondsen en andere beleggers worden daardoor ernstig misleid en betalen veel te veel aan de banken. De verkoop gebeurt door de hypotheken in speciale BV’tjes te verpakken.

Misbruik
De bekende kredietbeoordelaars Standard & Poor, Moody’s en Fitch helpen de Nederlandse banken door aan de verpakte hypotheken de hoogste ratings te geven. Nederlandse banken maken ook misbruik van de omstandigheid dat institutionele beleggers soms op grond van hun interne regels slechts mogen beleggen in papieren met de hoogste rating. Jesse Frederik: ‘Kredietbeoordelaars hebben hun taak compleet verzaakt door onvoldoende onderzoek te doen naar de achterliggende hypotheken. Die voldoen vaak niet aan de voorwaarden die voor de Nationale Hypotheek Garantie gelden. Wanneer de huiseigenaar in financiële problemen komt, kan het pensioenfonds geen beroep doen op de garantie.’ Jesse Frederik verbaast zich over de passiviteit van toezichthouder De Nederlandse Bank, die volgens hem van deze zaken op de hoogte moet zijn.

Niet aan de voorwaarden voldoen
Uit het onderzoek blijkt onder meer dat 30% van de hypotheken die Delta Lloyd met een zogenaamde NHG garantie slijt in werkelijkheid niet aan de voorwaarden voldoen en daardoor niet onder de NHG garantie vallen. De Amerikaanse hypotheekverstrekker G-MAC, die op de Nederlandse markt opereert, verkocht zelfs zogenaamd gegarandeerde hypotheken waarvan 74% niet aan de garantievoorwaarden voldeed. Uit het SOBI-onderzoek blijkt dat ook SNS Bank, Aegon, ABN AMRO, Royal Bank of Scotland en diverse andere banken bij de verkoop van hypotheken aan institutionele beleggers ten onrechte vermelden dat deze onder de NHG-garantie vallen.

SOBI-voorzitter Pieter Lakeman heeft ernstige kritiek op zowel de banken die de hypotheken verkopen als op de ratingbureaus die de verkoop aanprijzen: ‘In het debat over de benadeling van Nederlandse pensioengerechtigden is te veel aandacht besteed aan technische kwesties als de dekkingsgraad en te weinig aan het feit dat pensioenfondsen door de banken worden leeggehaald. Dat is niet minder geworden sinds in 2003 ook de pensioenfondsen onder toezicht van de De Nederlandsche Bank zijn gesteld.’

bron: Fondsplein