huizenmarkt-zeepbel.nl

De adviesraden van de ministeries van VROM, Landbouw en Verkeer en Waterstaat adviseren het nieuwe kabinet om de hypotheekrenteaftrek te baseren op een systeem van annuïtaire aflossing in dertig jaar.

Volgens Dick Hamhuis, projectleider van het rapport, willen de ministeries “consumenten stimuleren om hun schulden te verminderen en het eigendom van de woningen te bevorderen.” De adviesraden schrijven aan de regering dat op lange termijn maarliefst acht miljard euro kan worden bezuinigd op de woningmarkt.

Met een annuïteitenhypotheek betalen consumenten gedurende de gehele looptijd een vast bedrag, dat bestaat uit een deel aflossing en een deel rente. Omdat consumenten in het begin van de looptijd vooral rente betalen, kunnen zij een groot deel van de hypotheeklast aftrekken van de belasting. Later, als consumenten een groot deel van de schuld hebben afgelost en ze dus minder rente betalen, hebben ze minder voordel van hun hypotheekrenteaftrek. De adviesraden stellen voor om de aftrek tot een periode van dertig jaar te beperken.

Stapsgewijs verminderen
De adviesraden stellen dat de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs moet worden beperkt, omdat ingrijpende wijzigingen de woningmarkt tot stilstand kunnen brengen. Eerder beval de adviesraad van het ministerie van VROM aan om te beginnen met een stapsgewijze afbouw van de overdrachtsbelasting, de hypotheekrenteaftrek en het eigen woningforfait.

bron: NVM

De discussie over de hypotheekrente- aftrek heeft geleid tot een stagnatie van de huizenmarkt. Dat zeggen de VBO- makelaars. Volgens hen durven potentiële klanten geen huis te kopen zolang niet zeker is wat er met de aftrek gebeurt.

Uit cijfers van VBO blijkt dat sinds de val van het kabinet op 20 februari de verkopen in het middensegment met 35% zijn gedaald. In het lagere segment, tot 250.000 euro, was de daling zelfs 50%, maar dat komt ook doordat eind maart de koopsubisies voor starters wegvielen.

Makelaarsvereniging NVM zegt zich in het beeld van VBO te herkennen, maar heeft zelf geen cijfers.

bron: NOS Nieuws

Rotterdam, 8 april. De huizenmarkt is licht hersteld van de gevolgen van de recessie. Dat blijkt uit de cijfers over het eerste kwartaal van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

Ten opzicht van het eerste kwartaal van vorig jaar zijn de prijzen het afgelopen kwartaal met 1,7 procent gestegen en zijn er 14,7 procent meer huizen verkocht. In de eerste drie maanden van 2009 werd de huizenmarkt getroffen door de recessie: de gemiddelde huizenprijs daalde en het aantal verkochte woningen kelderde.

NVM-voorzitter Ger Hukker noemt de cijfers bemoedigend. „De consument durft weer te kopen en de prijzen zijn niet verder weggezakt”, aldus Hukker. „Daarbij moeten we wel aantekenen dat de vraagprijzen van het nieuwe aanbod op een lager niveau liggen dan voorheen.” Een gemiddeld huis kost nu 232.000 euro. Dat is nog fors minder dan op het hoogtepunt van de markt in 2008. De transactieprijs van een gemiddeld huis was toen ruim 250.000 euro.

In de eerste drie maanden van het jaar worden er doorgaans minder woningen verkocht dan in andere kwartalen. Dat is ook dit jaar het geval. In het eerste kwartaal van dit jaar zijn er door NVM-makelaars 22.352 woning verkocht, ruim 12 procent minder dan in het vierde kwartaal van vorig jaar. De gemiddelde huizenprijs is met 0,4 procent wel licht gestegen ten opzichte van het eind van vorig jaar.

De regionale verschillen zijn groot. Ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar werden er in Flevoland en Zeeland tussen de 15 en 20 procent minder huizen verkocht. In Amsterdam (24 procent), het Gooi (21 procent), Breda (20 procent) en de regio Utrecht (16 procent) werden juist meer woningen verkocht in de eerste drie maanden van dit jaar, vergeleken met het eerste kwartaal van vorig jaar.

Een huis staat gemiddeld 231 dagen te koop. Van de 175.000 huizen op de markt staat bijna eenderde langer dan een jaar te koop. In het eerste kwartaal van vorig jaar stond 17 procent langer dan een jaar te koop. Volgens de NVM staan vrijstaande, vaak duurdere, huizen langer te koop dan appartementen en rijtjeshuizen.

De verkoopcijfers gelden alleen voor makelaars aangesloten bij de NVM, die circa 70 procent van de markt in handen heeft. De economische crisis heeft de makelaars van de NVM zelf ook getroffen. In totaal hebben NVM-makelaars vorig jaar 127.000 huizen verkocht. In 2008 verkochten ze nog 180.000 woningen. Dit heeft geleid tot een daling in de omzet van alle NVM- makelaars van 27 procent.

bron nrc.nl

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) wil een sloopfonds voor krimpgebieden. Het fonds moet worden gevuld met geld dat nu via de overdrachtsbelasting naar de rijksoverheid gaat.

Verloedering
Sloop in krimpgebieden is vaak nodig om leegstand en verloedering aan te pakken en een sterke prijsdaling van de overige woningvoorraad te voorkomen. Om de eigenaar niet met een grote schuld op te zadelen, is volgens NVM een sloopfonds nodig, dat gevuld wordt door partijen in krimpregio’s die belang hebben bij het waardebehoud van het vastgoed.

Particuliere eigenaren
De NVM denkt aan particuliere eigenaren, banken, corporaties en overheden. Het regionale sloopfonds kan volgens de NVM worden gevuld met de 6 procent overdrachtsbelasting die kopers betalen over de koopsom van vastgoed.  Overdrachtsbelastingen zijn immers ‘een afroming van de waarde van particuliere transacties in de regio, en verdwijnen nu in de algemene middelen van de rijksoverheid.’ De NVM wil zich niet vastleggen op een bepaald bedrag. ‘Dat is lastig uit te rekenen’, zegt woordvoerder Roeland Kimman. ‘We zijn geen wetenschappelijke instelling.’ Toenmalig minister Eberhard van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie) heeft vorig jaar voorgesteld 31 miljoen euro vrij te maken voor de krimpgebieden Oost-Groningen, Parkstad Limburg en – in minder mate – Zeeland.

Consumentgericht
De NVM wil ten koste van alles voorkomen dat de krimpgebieden in Noord-, Zuid- en Zuidwest-Nederland een imagoprobleem krijgen. Kimman roept een uitspraak van staatssecretaris Ank Bijleveld van Binnenlandse Zaken in herinnering, die potentiële kopers opriep geen huis in een krimpregio te kopen. Kimman: ‘De basisgedachte is dat je kansen moet creëren voor krimpgebieden. Veel gemeenten bouwen nog steeds zonder de behoefte van de bewoners te kennen. Zorg dat de bouw aansluit bij de vraag. Consumentgericht bouwen komt in het algemeen neer op een huis met een tuin: de grondgebonden woning.’  Daarnaast raadt de makelaarsvereniging krimpgebieden aan de kwaliteit van de woonomgeving te benadrukken, zo schrijft ze in het rapport Krimpgebied = Kansgebied. ‘Niet iedereen wil in een stad wonen. Ruimte, rust en de nabijheid van natuur zijn voor velen hoog gewaardeerde kenmerken van de woonomgeving. (…) Daar komt bij dat de prijs-kwaliteitsverhouding van het woningaanbod in deze regio’s relatief goed is.’

bron:  Binnenlands Bestuur

Makelaars ronden het aantal vierkante meters van woningen die ze verkopen vaak af naar boven. Bij een steekproef van consumentenprogramma Radar onder zeven makelaars in Amsterdam en Utrecht bleken alle onderzochte makelaars er vierkante meters bij te verzinnen, soms tot wel elf meter.

Bij de woning met de elf fictieve vierkante meters, bleek de woning in werkelijkheid 56 vierkante meter te zijn.

Dat scheelt negentien procent met de geadverteerde 67 meter, waarmee de woning op Funda stond aangeprezen. In een aantal gevallen werd een gezamenlijke trap ten onrechte meegerekend.

Radar liet drie makelaars kijken naar een woning in de Indische Buurt in Amsterdam, die door de huidige bewoner werd gekocht met de omschrijving dat die 53 vierkante meter was.

Twee makelaars wilden dit naar boven afronden tot 55 vierkante meter, de derde stelde zelfs voor de woning aan te melden als zestig vierkante meter.

Kleiner

Bij nadere inspectie bleek de woning kleiner dan gedacht. Volgens de richtlijnen van de NVM-makelaars meet de woning slechts 44 vierkante meter, meldt Radar.

De Vereniging Eigen Huis noemt de voorbeelden ‘onbestaanbaar’ en spreekt van bewust verkeerde voorlichting. De organisatie noemt het ook opvallend dat geen enkel huis te klein werd ingeschat. De NVM reageert maandagavond in de uitzending.

Triest

De Nederlandse Vereniging van Makelaars noemt de bevindingen ‘triest’, zei voorzitter Ger Hukker. “Wij staan normaal voor kennis en integriteit, maar uit de uitzending blijkt dat dat laatste niet helemaal klopt.”

Hukker zei dat NVM-makelaars die over de schreef gaan maatregelen kunnen verwachten.

Hukker wijst erop dat NVM-site Funda al wordt aangepast. De oppervlakte van bijvoorbeeld de tuin wordt straks apart vermeld en niet meer onder de noemer woonoppervlakte.

bron: Novum

Door: Rob Keijzer

In de beginjaren van Spacemakers (since 2002) maakte ik mij regelmatig druk over het volgende:

De NVM publiceert elk kwartaal de prijs van de gemiddelde woning. Regelmatig gebeurde het dat wanneer ik – als enige Nederlander – terugkeek naar de NVM-cijfers van het vorig kwartaal, ik moest constateren dat de huizenprijs minder was gestegen dan de NVM in haar bericht publiceerde. Ik grote woorden grote woorden want ik was oprecht verbaasd dat ’s lands grootste makelaarsorganisatie dit deed. Ik zei dat de NVM op de schijn van een goede woningmarkt hoog hield en dat dit misleidend was. Nog meer verbijsterd was ik dat alle andere media de cijfers van de NVM zonder enige controle of kritiek overnamen als de waarheid. Ik was toen nog redelijk naïef.

zie ook:  NVM cijfers over de huizenprijzen worden altijd naar beneden bijgesteld

Een banken- en huizenmarktcrisis later is er helaas niets veranderd: de NVM publiceerde gisteren een stijging van gemiddelde prijs van een huis met 0,4% naar 228 duizend euro. Wie terugkijkt ziet echter dat de huizenprijzen gedaald zijn: vorig kwartaal werd 229 duizend euro gecommuniceerd. De NVM speelde weer mooi weer en alle journaals namen het bericht braaf over. Vandaag staan de optimistische koppen in de krant. En geen enkele van de grote mediakanalen zal het bericht corrigeren, ook al zijn de feiten met twee klikken uit deze weblog te checken.

Ik heb voorzitter Hukker hierover gebeld en hij wilde mij wel te woord staan. Ik trof hem voor het huis van Jan-Peter Balkenende, alwaar zij gezamenlijk het besneeuwde stoepje aan het schoonvegen waren: “Met de kennis van nu hadden wij vorig kwartaal een ander cijfer gepubliceerd. Echter met de kennis van nu over de kennis van toen zouden wij destijds hetzelfde gedaan hebben. Ik zet het scherp neer: u kunt mij werkelijk niet vragen om te zeggen dat ik destijds een fout gemaakt heb”. De heer Hukker heeft op mijn verzoek wel beloofd om een brief te sturen waarin hij zijn verklaring van gisteren, zonder afbreuk te doen aan de strekking, zorgvuldig ontkracht. Daarmee neem ik genoegen en wij kunnen samen weer verder. Ik ben als projectontwikkelaar immers ook gebaat met goed nieuws over de woningmarkt.

bron: Spacemakers

De woningmarkt trekt licht aan, zegt de NVM. Nee hoor, de cijfers van de makelaars zijn onbetrouwbaar en opportunistisch, zeggen banken en Vereniging Eigen Huis.

zie ook: NVM cijfers over de huizenprijzen worden altijd naar beneden bijgesteld

Makelaarsclub NVM heeft goed nieuws: de huizenmarkt zou zijn aangetrokken in het tweede kwartaal. Maar daarop valt het nodige af te dingen. Zowel bij de cijfers zelf als de manier hoe die gepresenteerd worden, zetten woningmarktspecialisten grote vraagtekens. ‘De NVM geeft een vertekend beeld’, zegt Bob Maas van Vereniging Eigen Huis.

Opgetogen meldt de NVM dat de prijs van een gemiddelde woning in het tweede kwartaal steeg met 1,4 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. Bovendien werden er een kwart meer huizen verkocht. ‘Het eerste kwartaal is altijd slecht, en dit jaar was het dramatisch. Vind je het dan gek dat we omhoog gaan?’, vervolgt Maas. ‘Een eerlijker beeld geeft de vergelijking met de prijs van een jaar geleden. Dan zie je een daling.’ Geraadpleegde specialisten van banken beamen dit. ‘Seizoensinvloeden spelen een grote rol. Het tweede kwartaal is altijd beter dan het eerste’, zegt Charles Kalshoven van ING. ‘Op basis hiervan kun je dus niet concluderen dat het aantrekt.’ Martijn de Jong-Tennekes van Rabobank: ‘Het gaat hoogstens een beetje minder slecht.’

Dat is natuurlijk niet wat de NVM wil communiceren. ‘Vandaar dat ze kiezen voor kwartaal-op-kwartaalcijfers. Dat komt beter uit’, duidt Maas het opportunisme van de koepel.

Ander probleem is de totstandkoming van de gemiddelde huizenprijs. De NVM zet alle verkochte huizen op een rijtje en neemt de ‘mediane’ woningprijs, zegt De Jong-Tennekes. ‘Als er meer duurdere woningen worden verkocht, stijgt die prijs. Kennelijk is dat in het tweede kwartaal gebeurd.’

Banken maken dan ook geen gebruik van de cijfers van NVM: te onbetrouwbaar. Kalshoven van ING kijkt altijd naar de cijfers van het Kadaster. Nadeel alleen is dat die cijfers later komen, omdat ze gebaseerd zijn op transportaktes in plaats van op voorlopige koopcontracten.

Twijfels over de geloofwaardigheid van de NVM zijn ook gevoed door de ‘coming out’ van NVM-makelaar Robert-Jan Bekkering. Tijdens een congres voor vastgoedjongens eind vorige maand vertelde hij dat de markt in de regio Eindhoven ‘compleet is ingestort’ en dat er dramatische prijsdalingen aankomen, niet wetende dat er ook een plaatselijke journalist in de zaal zat.

Geconfronteerd met de journalist en het contrast met de officiële voorspellingen, zei Bekkering: ‘We hebben een intern praatje en een pr-praatje.’ Bij het NVM-regiobestuur stonden de haren overeind. Van de voorspelling van de losgeslagen makelaar zou niets kloppen.

bron: DePers.nl

Makelaars worden hard geraakt door de malaise op de woningmarkt. In een jaar tijd hebben makelaarskantoren vijfduizend banen geschrapt, ongeveer een kwart van de totale werkgelegenheid in de sector. Zo’n honderd van de 2950 kantoren hebben hun deuren moeten sluiten.

Dat zei Ger Hukker, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), donderdag. Hij vindt de situatie erg, maar stelt wel dat er sprake is van een ,,normale shake-out”. Hukker verwacht dat er meer banen verdwijnen. ,,Uiteindelijk zal onze branche een derde minder personeel hebben”, aldus de voorzitter.

Hukker constateert dat veel oudere makelaars vervroegd eruit gaan. Verder is er vaak geen werk voor jonge makelaars die net hun opleiding hebben voltooid. Daarvan maken veel gemeentes of woningbouwcorporaties weer dankbaar gebruik, zei Hukker. ,,Makelaars haalden er in andere tijden misschien hun neus voor op. Maar nu gaan ze bijvoorbeeld aan de slag op een afdeling Ruimtelijke Ordening bij een gemeente.”

bron: Geldelander

Er is opschudding binnen makelaarsvereniging NVM. Consultant Robert-Jan Bekkering schetste woensdag in een congres met spilfiguren uit de vastgoedwereld een inktzwart scenaHij voorspelt de komende twee jaar forse prijsdalingen. Bekkering geniet als directeur van het Eindhovense kantoor Ed Willems aanzien in de makelaarswereld. Niet voor niets maakt hij cijfermatige rapportages voor de NVM. Hij gaf woensdag ruiterlijk toe dat hij niet wist dat er tijdens het congres een persvertegenwoordiger aanwezig was.

“We hebben een intern praatje en een PR-praatje. Ik heb daar het interne praatje verteld”, meldde hij desgevraagd. Hij vond het verhaal voor het grote publiek niet geschikt. Dat zou onrust veroorzaken. “Mijn uitspraken waren louter bedoeld om te prikkelen.”

Met zijn opmerking zet Bekkering zijn eigen geloofwaardigheid op het spel. Waarom zou hij de massa een verhaal onthouden dat tijdens een bijeenkomst met vakbroeders op tafel komt? Daarmee laadt hij de verdenking op zich dat consumenten niet altijd eerlijke prognoses voorgeschoteld krijgen.

Het NVM-bestuur in de regio reageerde als door een wesp gestoken. Volgens bestuurslid Ron Kruijswijk klopt er niets van de voorspelling van Bekkering, die in de makelaarswereld waarschijnlijk de zwartepiet krijgt toegeschoven voor de ‘coming-out’. Kruijswijk maakt zichzelf en het NVM-bestuur ongeloofwaardig, temeer daar Bekkering consultant van de NVM is. Zo opmerkelijk is zijn sombere voorspelling ook niet, eerder voorspelde ING al dat de huizenmarkt ten opzicht van augustus 2008 met elf procent onderuit gaat. Kruijswijk lijkt het interne praatje vooral verborgen te willen houden. rio over de regionale huizenmarkt.

bron: ED.nl

Makelaarsvereniging LMV zegt recent tientallen aanmeldingen te hebben gekregen van makelaars die voor zichzelf beginnen, nadat ze zijn ontslagen bij failliete of inkrimpende makelaarskantoren. Directeur Ed van de Bijl: „Er is een groep starters die straks te weinig werk krijgt. De situatie op de huizenmarkt is dramatisch slecht. De shake-out van de beroepsgroep, die nu bezig is, is niet verkeerd.” Het aantal faillissementen van makelaars is in een jaar tijd meer dan verdubbeld.

lees hier verder.

De bij de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) aangesloten 500 makelaars hebben hun omzet in de afgelopen drie maanden bijna zien halveren. Dat zegt Ed van de Bijl, voorzitter van de LMV.

‘De omzetdaling door de crisis ligt bij onze leden eerder bij de 50% dan de 40%. Het gaat zeer slecht. Er zijn collega’s bij die dit jaar nog geen huis hebben verkocht.’

Daardoor kan LMV haar traditie om een dag vóór de veel grotere branchegenoot Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) met marktcijfers te komen in april niet waarmaken. ‘De cijfers geven te weinig houvast.’ De NVM publiceert op 9 april. De representativiteit van de LMV-cijfers werd door de NVM betwist.

Open Huizen Dag

De LMV doet vandaag wel mee aan de NVM-Open Huizen Dag. ‘Niet samen met de NVM, maar parallel’, aldus Van de Bijl. Exact 1260 ‘LMV-huizen’ openen hun deuren. Ook de makelaarsclub Remax haakt aan met zijn 300 leden en 732 huizen. Branchegenoot VBO Makelaars, die ook deelneemt, zegt nog even met de NVM te hebben afgestemd. ‘We hebben kennis gegeven van elkaars data en die afgestemd’, aldus directeur Hans van der Ploeg.

De NVM zelf brengt 43.000 woningen mee, zo’n 23% meer dan in 2008. Er staan in Nederland nu circa 180.000 woningen te koop.

De franchisemakelaarsvereniging ERA, NVM-lid, zegt al jaren openhuizendagen te houden, driemaal per jaar. Ze heeft daar ook cijfers van. In 2007 deden er 7352 huizen mee, waarvan er op de dag zelf 375 werden verkocht en 756 de week ervoor en de twee weken erna. Kopers sloegen toch nog toe in de week voor de Open Dag uit vrees voor gretige kijkers op die dag zelf. Maar in 2008 was het minder. Van de 7243 meedingende huizen werden er op de Open Dag 260 verkocht en 448 in de week ervóór en de twee weken erna.

Dynamiek

De Open Dag zorgt voor dynamiek in de markt. ‘Mensen laten in de huizen hun kaartjes achter. We bellen daar direct achteraan’, zegt makelaar Rick Hoogervorst, vestigingsdirecteur van Hopman Era Makelaars in Heiloo. ‘We vragen naar wat ze zoeken, of ze van het eigen huis al een taxatierapport hebben en of ze een zoekopdracht willen geven.’

bron: FD.nl

In het vandaag gepresenteerde crisispakket heeft het kabinet nagelaten om maatregelen te nemen die de Nederlandse woningmarkt weer op de rails krijgen. De NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars, is zwaar teleurgesteld over het gebrek aan steun voor de ‘kurk van de Nederlandse economie’.

De NVM rekende, zeker gezien de wekenlange overlegperiode die het kabinet zichzelf heeft gepermitteerd, op een sterker pakket aan maatregelen. De woningmarkt is zwaar getroffen door de crisis en kan, met een doortastende ondersteuning, een belangrijke bijdrage leveren aan het herstel van de economie.

Ondanks intensieve, constructieve overleggen die onder meer de NVM de afgelopen weken heeft gevoerd met de minister van WWI, blijken de woonzorgen van de burger nog steeds onbespreekbaar. Indien maatregelen nog langer uitblijven, zal de komende jaren zowel de doorstroming op de woningmarkt als de nieuwbouw verder stokken. Door de dan nóg sterker wordende woningkrapte zal hoogst waarschijnlijk direct na de crisis een prijsexplosie naar boven plaatsvinden. De woningmarkt verkeert nu al in grote problemen, maar komt ook op de lange termijn verder in gevaar.

Lees verder op de site van de NVM

ING saver dan Rabo?! Het moet niet gekker worden, maar de markt heeft altijd gelijk. En als ze niet gelijk heeft, krijgt ze haar zin. Ik citeer een kredietanalist van een grootbank die mij even interessante info en grafiek mailt.

Voor de goede orde, Credit Default Swap (CDS) is de verzekeringspremie voor het ontploffen van een obligatielening. Gaat ie: “Ik was even aan het kijken naar CDS-spreads van banken en dan met name de Nederlandse.”

“Kijk eens naar die Bloomberg grafiek: verbazingwekkend dat de markt die goeie ouwe Triple A Rabobank als riskanter ziet dan het lelijke eendje ING. Trouwens, de spread van NIBC paste er niet eens op, 1500 basispunten!”

“Dat is het niveau waar Landsbanki ook op zat, voordat het genationaliseerd werd. Als ik een internetspaarrekening bij NIBC had, zou ik me toch zorgen gaan maken.”

Er vindt een slachting plaats in de woningmakelaardij. Als gevolg van de economische crisis sluiten honderden kantoren noodgedwongen hun deuren.

,Er zullen 1000 tot 1500 mensen hun baan verliezen, maar dat kan best meer zijn als de markt zich niet snel herstelt,” zegt Ger Hukker, voorzitter makelaarsvereniging NVM.

Zo’n 75 procent van de makelaars is lid van de NVM. In 2008 gingen slechts acht NVM-makelaarskantoren failliet. Onderzoekers en kenners van de woningmarkt noemen dit het ‘uitdunnen’ van het aantal makelaars.

,,Er zijn gewoon te veel makelaarskantoren voor te weinig werk,” zegt Rabobank-onderzoeker Martijn de Jong-Tennekes. ,,Er zijn vorig jaar ongeveer 182.000 verkooptransacties geweest. Maar de makelaardij heeft nog een omvang die stamt uit de goede oude tijd toen er 220.000 transacties per jaar plaatsvonden.”

De consument wordt niet de dupe van noodgedwongen sluitingen. Makelaars vangen het onderling op. Op de lange termijn is deze ontwikkeling beter voor de consument. ,,Er is nu ruimte voor innovatie,” zegt Johan Conijn, hoogleraar woningbouw aan de Universiteit van Amsterdam.

bron: AD.nl