Feb 9

De woningmarkt lijkt weer in de lift te zitten. Maar dit fragiele herstel wordt bedreigd.

Eindelijk, de woningmarkt klimt uit het dal. Na zeven jaar kommer en kwel stijgen de huizenprijzen sinds de zomer weer en neemt het aantal woningverkopen toe. Geen wonder dat de hosannaberichten van makelaars en banken je om de oren vliegen. Daarmee groeit ook het vertrouwen van de huizenkoper. Maar is die jubel-stemming wel terecht?

Wie kun je geloven?

Veel huizen bezitters vragen zich af welke voorspelling ze nog kunnen geloven als het om de woningmarkt gaat. Er lijkt weinig lijn in te zitten. Zo juichte Klaas Knot, directeur van De Nederlandsche Bank (DNB), al in maart 2013 dat het ergste leed achter de rug was. Maar nog geen paar maanden later voorspelde hij een daling van de huizenprijzen van 10%. Dat is niet de enige reden om voorzichtig te zijn. Woningmarktcijfers komen vaak uit de verdachte hoek van makelaars en banken, die belang hebben bij positieve berichten . Goed nieuws versterkt het consumentenvertrouwen en wordt daarmee een zichzelf waarmakende voorspelling. Maar later kan toch weer blijken dat het tegenvalt.

Onafhankelijke onderzoekers wagen zich niet graag aan een voorspelling. ‘Dit wordt een heel spannend jaar voor de woningmarkt. Ik verwacht nu eigenlijk dat het broze herstel zich doorzet. Maar garantie tot aan de deur’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. Onafhankelijk woningmarktdeskundige en onderzoekster Maartje Martens is minder optimistisch. ‘De huizenprijzen hebben de bodem nog lang niet bereikt.’ Beide wetenschappers zijn het er wel over eens dat er grote bedreigingen op de loer liggen voor de woningmarkt.

nvm

Bedreiging

De belangrijkste bedreiging is dat lenen steeds lastiger wordt. Het Nibud, dat bepaalt welke lening verantwoord is bij welk inkomen, is van mening dat huizenkopers meer geld achter de hand moeten houden voor onvoorziene uitgaven. Dit jaar kunnen consumenten daarom op basis van hetzelfde jaarsalaris een veel lagere hypotheek krijgen dan vorig jaar. Vooral huizen kopers met een laag inkomen -vaak starters -mogen minder lenen. Een eenverdiener met een brutojaarinkomen van €25.000 kon vorig jaar nog een hypotheek krijgen van ruim €121.000 bij een rentevaste periode van tien jaar tegen 3% rente. Dit jaar kan hij nog maar €106.241 lenen. Dat is 12,25% minder.

Bovendien lenen banken nog maar maximaal 103% van de marktwaarde van de woning uit. Dat percentage wordt jaarlijks met 1% afgebouwd naar 100% in 2018. Onderzoekster Martens vreest dat het percentage daarna nog verder daalt. ‘Ik denk dat mensen op termijn nog maar 80% van de taxatiewaarde kunnen lenen. Daar wordt achter de schermen door banken, toezichthouders en de overheid al uitgebreid over gesproken.’ Zo adviseerde een commissie onder leiding van Herman Wijffels het ministerie van Financiën in 2013 alom de maximale hypotheek te verlagen naar 80%. En ook het Financieel Stabiliteitscomité, waarin vertegenwoordigers van DNB, AFM en het ministerie van Financiën zitten, onderzoekt de mogelijkheden de leenmogelijkheden verder in te perken na 2018.

Volgens Martens hangen deze plannen als een zwaard van Damocles boven de woningmarkt. ‘Als mensen minder kunnen lenen, zullen de huizenprijzen
ongetwijfeld flink gaan dalen.’ Hoogleraar Boelhouwer is het met Martens eens. ‘Als die plannen werkelijk worden uitgevoerd, is dat funest voor het herstel van de woningmarkt.’

Onder Water

Ook de forse restschulden van veel Nederlanders houden verbetering van de woningmarkt tegen. Bij ongeveer eenderde van de huishoudens is de woningwaarde lager dan de hypotheek. Hoogleraar woningmarkt Johan Conijn stelde vorig jaar in een interview met nu.nl dat dit een rem op het aantal woningverkopen zet. Deze huizenbezitters kunnen niet onder water doorstromen naar een volgende woning. Volgens Conijn is de schuld die ze meenemen namelijk vaak zo hoog dat ze een nieuw huis niet kunnen financieren. De verkoop uitstellen en ondertussen aflossen is voor deze mensen het beste advies.

Einde steunmaatregelen

Er zijn meer zaken die het broze herstel bedreigen. De afgelopen jaren probeerde de overheid de woningmarkt een slinger te geven door allerlei steunmaatregelen. Maar wanneer zo’n maatregel wordt beëindigd, kan dat juist weer een negatieve invloed hebben op de woningmarkt. Ook kan het eindigen van de verruimde schenkingsvrijstelling een klap betekenen voor de huizenmarkt. Sinds oktober 2013 mocht je belastingvrij een ton schenken aan wie je maar wilde. De ontvanger moest het geld gebruiken voor bijvoorbeeld de koop van een nieuw huis of een verbouwing. Hoeveel Nederlanders precies van deze maatregel gebruik hebben gemaakt, is niet duidelijk. Schattingen liggen tussen 50.000 en 100.000 mensen.

Daarnaast is de bodem van de pot met startersleningen bereikt. Den Haag trok de afgelopen jaren €50 miljoen uit om starters te helpen bij het kopen van een huis, maar stopt daar nu mee. Daardoor wordt het voor starters weer lastiger een huis te kopen. Sommige gemeenten blijven de starterslening wel aanbieden. Voor starters die geen steun meer kunnen krijgen, kan de Starters Renteregeling een alternatief zijn. Deze regeling wordt aangeboden door een groep woningbouwcorporaties die een deel van hun woningen verkopen. Zij schieten ten minste tien jaar lang maandelijks 20 % van de rente voor. Koper moeten het voorschot bij verkoop alleen terugbetalen als ze winst maken op het huis. Doordat de maandlasten lager uitvallen, kunnen de kopers een hogere hypotheek krijgen.

 Luchtbel

Martens is pessimistisch over de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt op langere termijn, omdat de huizenprijzen volgens haar nog steeds kunstmatig hoog zijn. Ondanks de forse daling zitten huizenbezitters nog steeds op een luchtbel, zo stelt Martens. ‘De huizenprijzen zijn gebaseerd op de hoogte van het bedrag dat mensen kunnen lenen, en niet op de werkelijke waarde van de stenen en de grond. Die zijn een stuk minder duur. Zo zie je de laatste jaren dat nieuwbouw steeds goedkoper wordt en de prijzen van bestaande woningen daarin meeneemt.’

Volgens Boelhouwer is dat echter geen probleem. ‘In Nederland is er een schaarste aan woningen en dat zal voorlopig zo blijven. Sterker nog, de schaarste wordt alleen maar groter, omdat er steeds minder bouwvergunningen worden afgegeven. Die schaarste drijft de prijzen op. Zolang er een tekort aan huizen is in Nederland, zullen de huizenprijzen hoger liggen dan sec de prijzen van de stenen en de grond. Tenzij je straks geen cent meer kunt lenen dan die waarde. Dan komt het anders te liggen.’huizenprijzen-inflatie

bron: consumentenbond.nl (Hier kunt u het gehele artikel lezen)

 

Jan 24

De ECB heeft donderdag ‘de geldpers’ aangezet, dat is wat goudbelegger Willem Middelkoop zegt. Volgens bankenlobbyist Robin Fransman is daar niets van waar. Luister hieronder naar de Quantitive Easing uitleg van beide. Wie heeft er volgens jullie gelijk?

Bankenlobbyist Robin Fransman

Goudbelegger Willem Middelkoop

Volgens Fransman is Gerrit Zalm een absolute topper:

Jan 16

Het Staatsjournaal opende gisteren het achtuurjournaal met de kreet: ‘huizenprijzen schieten omhoog’. De mensen van Spacemakers controleerde dit en constateerde dat het helemaal niet waar is.

De NVM blijft de boel mooier voorspiegelen dan dat het in werkelijkheid is. Niets nieuws, dit doen ze al jaren.

 

Op haar website schrijft de NVM:

In het 4de kwartaal 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 215.000 euro. In vergelijking met het 3de kwartaal 2014 zijn de transactieprijzen met 1,3% gestegen. “Vorig kwartaal leek de positieve prijsontwikkeling met 0,1% vrijwel tot stilstand te komen, maar dit kwartaal is er dus weer sprake van een plus”, zegt Hukker.

De eigen cijfers laten iets anders zien, ontdekte Spacemakers. Hieronder de cijfers van de afgelopen kwartalen zoals de NVM ze zelf heeft gepubliceerd:

Q1-2014 Q2-2014 Q3-2014 * Q4-2014
€ 205.000 € 216.000 € 215.000 € 215.000

De gemiddelde prijs is ten opzichte van het vorige kwartaal dus niet toegenomen, ze is gelijk. Eigenlijk is de prijs al 3 kwartalen ongeveer gelijk, zodat de suggestie van een stijging niet gepast is. De gewoonte is dat media de persberichten van de NVM kritiekloos overnemen. Dat is uiteraard goed voor de gekte op de woningmarkt.

 

Lees verder op spacemakers.nl

Nov 28

Financieel geograaf Ewald Engelen hakt in zijn boek De schaduwelite in op bankiers, politici en gladde lobbymannetjes. Uit zijn boek blijkt dat de Nederlandse economie voor een groot deel is gebouwd op de huizenzeepbel en dat de lobby er alles aan doet deze in stand te houden.  Jan Modaal mag de kosten betalen.

Lees ook: IMF bezorgd over Nederlandse huizenmarkt (allereerste topic uit 2008)

Ik heb een aantal fragmenten uit zijn boekpresentatie achter elkaar gezet waarin de Nederlandse hypotheken en de huizenmarkt ten sprake komen.

 

Goed om te zien dat toch nog iemand oprecht boos kan worden..

Nov 19

De Rabobank ziet de gouden tijden op de woningmarkt in 2015 weer terugkomen.  Woningmarktnieuws en Das Kapital hebben er al vol op geschoten. Is hier nog iemand die het wel met Rabobank woningmarkt-expert Pieter van Dalen eens is?

Lees ook: Nieuwe klap voor woningmarkt. Gemiddeld daalt het maximale hypotheekbedrag met zo’n 5% | Het Financieele Dagblad

Pieter van Dalen Rabobank

nhg-leencapaciteit

(Lenen met NHG-garantie: verschillen 2015 en 2014, Bron: Hypotheekshop)

Nov 4

Het lijkt er veel op dat de VVD-ers door de Rabobank worden aangestuurd. Dit kan toch niet de bedoeling zijn in een democratie?

Trek…. in de schoorsteen.

Nov 3

Tijdens het rondetafelgesprek Bouwsparen werd duidelijk dat Roald van der Linde van de VVD eigenlijk weer terug wil naar tophypotheken voor starters. Dat is volgens hem veel makkelijker dan bouwsparen.

De rest van de polderlobby was overigens minder negatief over bouwsparen. Alleen de pensioenlobby en Eigen Huis deden hun best om bouwsparen zwart te maken. Bouwend Nederland en Bas Millenaar van de hypotheker gaven zelfs nog eens aan hoe idioot de tophypotheken uit het begin van deze eeuw eigenlijk zijn..  Dirk Sturz van de Hohenheim University deed nog zijn best om de polderlobby uit te leggen dat sparen voor de Nederlandse starters zelf toch echt beter is…

Het waren niet de starters maar de scheefleners die in de problemen kwamen Roald..

 

restschuld

Aandeel eigenaren – bewoners met potentiële restschuld naar inkomensklassen uit het rapport Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten – Financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt

Jul 5

Arjen Gielen, de nieuwe directeur van de NHG blijkt ook weer een enorme gladjanus te zijn. Hij probeert de negatieve wijzigingen in de voorwaarden voor de garantie goed te praten.  Arjen Gielen is sinds 2007 raadadviseur van de minister-president bij het ministerie van Algemene Zaken. Het is niet zo vreemd dat er voor een hoge ambtenaar is gekozen. Het ‘aanpassen van de NHG regels tijdens de wedstrijd’ komt ook direct van de ministeries en niet van het waarborgfonds, zoals eerder door Stef Blok werd beweerd. 

Gielen was eerder ook lid van de directie Algemene Economische Politiek van het ministerie van Economische Zaken. Van 2002 tot 2005 was hij inspecteur Rijksfinancïen bij het ministerie van Financiën. Bij ditzelfde ministerie was hij eerder senior adviseur financiële economische politiek. Gielen startte zijn loopbaan bij het Centraal Planbureau.

Arjen Gielen: ‘Wij zijn ruimhartiger in het oplossen van problemen’

bron: RTL Z

May 21

Gisteren vond in de Tweede Kamer het debat over de kabinetsvisie Nederlandse bankensector plaats. Hierin deed Tony van Dijck ‘een Boelhouwertje’. Het werd duidelijk dat Tony goed naar Peter Boelhouwer had geluisterd en kwam met hetzelfde populistische verhaal als onze ‘totaal onafhankelijke’ woningmarkt professor. Gewoon elke generatie meer laten lenen om het Ponzi scheme te voeden, geen gezeik iedereen rijk. Dijsselbloem deed het af als kletskoek waar niemand meer in gelooft.

Lees ook: Peter Boelhouwer:”De crisis op de woningmarkt hebben we zelf georganiseerd” en Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

Ook NVM lobbyist Daan Keij was teleurgesteld in Dijsselbloem, zijn VVD vriendinDeze video is openbaar. Aukje de Vries kreeg geen voet aan de grond.

May 14

Hoogleraar Peter Boelhouwer van de TU Delft is veel positiever over de huizenprijzen dan de Rabobank. Hij denkt dat huizen dit jaar ‘ergens tussen de 3 en de 5 procent’ zullen stijgen.

In dit filmpje zie je dat zelfs de interviewer het niet meer begrijpt. Boelhouwer had in 2012 net meegewerkt aan woningmarktplan Wonen 4.0, maar de bouwondernemers vonden het maar niets en dwongen hem over hun stimuleringsplan te beginnen. Hier kwamen zij iets meer dan een week later mee. Boelhouwer is voor de financiering van zijn onderzoekcentrum OTB dan ook voor de helft afhankelijk van de bouwondernemers.