huizenmarkt-zeepbel.nl

De gebeurtenissen van de afgelopen jaren hebben nogmaals aangetoond hoe belangrijk de ontwikkelingen op de woningmarkten zijn voor de economie in haar geheel en voor de financiële stabiliteit.

Vanaf het midden van de jaren negentig droegen dynamische woningmarkten in de meeste geavanceerde economieën opvallend bij tot de instandhouding van een stevige economische groei. Lage rentes, financiële innovaties, soepele kredietvoorwaarden, een gestage groei van het beschikbaar inkomen en demografische factoren stimuleerden de vraag naar woningen en zorgden ervoor dat de woningprijzen en de investeringen in woongebouwen fors toenamen. Vermogenseffecten en – althans in sommige landen – praktijken zoals overwaardeverzilvering (mortgage equity withdrawal) maakten dat de particulieren hun consumptieve uitgaven opvoerden. Tegelijkertijd klom echter ook de schuldgraad van de huishoudens in bepaalde landen tot ongekende hoogten, wat ze uiterst kwetsbaar maakte voor negatieve schokken.

Nederland

In Nederland trokken de vastgoedprijzen in eerste instantie vanaf de tweede helft van de jaren negentig snel aan ; tijdens het decennium 2000 stegen ze vervolgens meer gematigd. De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt gingen tijdens de eerste periode gepaard met een sterke werkgelegenheidscreatie en een forse toename van het beschikbaar inkomen van de huishoudens. Gedurende de hele periode werd de stijging van de vastgoedprijzen tevens in de hand gewerkt door de toenemende concurrentie tussen de aanbieders van hypothecaire kredieten en door de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt

 Risico’s

Ten eerste is er de normalisering van de rentetarieven. Zoals reeds vermeld, waren tijdens het afgelopen decennium de rentetarieven zeer laag als gevolg van verschillende factoren, bijvoorbeeld een zeer accommoderend monetair beleid en het spaaroverschot afkomstig uit de opkomende landen in Azië en uit de olie-exporterende landen. Die beweging ging gepaard met een toename van de schuldenlast van de niet-financiële private sector, met name de huishoudens, en een accumulatie van macro-economische evenwichtsverstoringen in tal van economieën.

De tweede risicofactor heeft betrekking op de potentiële groei van het bbp die lager zou kunnen uitvallen dan tijdens het voorgaande decennium. Een vertraging van de potentiële groei zal op haar beurt aanleiding geven tot een minder snelle stijging van het beschikbaar inkomen van de huishoudens en de vraag naar woningen drukken.

De financiële crisis heeft ten slotte geleid tot een snelle stijging van de publieke schuldenlast in de meeste geavanceerde economieën. De houdbaarheid van de overheidsfinanciën vergt een snelle correctie van de begrotingstekorten. Deze kan leiden tot een economische vertraging op korte termijn en kan wellicht het beschikbaar inkomen van de huishoudens drukken.

Conclusie

De laatste hausseperiode van de woningprijzen, die in de meeste geavanceerde landen omstreeks medio jaren negentig aanving, onderscheidt zich van vroegere opwaartse fases door haar uitzonderlijke duur, omvang en mate van synchronisatie. Lage rentes, financiële innovaties, soepele kredietvoorwaarden en demografische factoren voedden de vraag naar woningen en leidden tot een forse toename van de woningprijzen en van de investeringen in woongebouwen. De woningprijzen namen het sterkst toe in het Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland en Frankrijk. Ze stegen ook aanzienlijk, zij het in mindere mate, in België, Finland, de Verenigde Staten en Nederland. In Spanje en Ierland gaf dit verloop bovendien een krachtige impuls aan de vraag naar nieuwe woningen en aan de bedrijvigheid in de bouwsector, waarvan het aandeel in de totale toegevoegde waarde buitengewone proporties aannam. Tegelijkertijd steeg echter ook de schuldgraad van de huishoudens tot ongekende hoogten, wat hen uiterst kwetsbaar maakte voor negatieve schokken

bron  Nationale Bank van Belgie

In het kader van Room for Discussion, georganiseerd door studenten van de Economie faculteit van de Universiteit van Amsterdam en de Partij van de Arbeid, werd afgelopen maandag (06-06-2011) een discussie gehouden over de Griekse schuldencrisis. Deelnemers aan het debat waren Nout Wellink, president van De Nederlandse Bank, Willem Buiter, hoofdeconoom bij Citigroup, Arnoud Boot, professor Corporate Finance and Financial Markets aan de Universiteit van Amsterdam en Sweder van Wijnbergen, professor Macroeconomics aan de Universiteit van Amsterdam. Een zeer interessante discussie en kan nu hier worden teruggekeken.

De Griekse problematiek werd door de deelnemers verschillend ingeschat. Aan de ene kant van het spectrum staat Nout Wellink die, aangezien de economieën van Portugal, Ierland en Griekenland gecombineerd slechts zo’n 6% van Eurozone GDP vormen, van mening is dat dit in principe een oplosbaar probleem moet zijn. Het problematische is echter (volgens Wellink) dat Europa geen solidariteitsgemeenschap is. Vandaar dat geen geldtransfers naar probleemlanden kunnen gaan, maar dat dit moet gebeuren in de vorm van leningen, in de veronderstelling dat die in de toekomst worden terugbetaald. De herstructurering van de Griekse schulden is volgens Wellink niet noodzakelijk; Griekenland moet de tijd worden gegeven om de hervormingen door te voeren en gepraat over herstructurering frustreert dit proces.

Aan de andere kant van het spectrum staat Arnoud Boot, voorstander van herstructurering die gepaard moet gaan met grote fundamentele hervormingen. Niet alleen in Griekenland, maar ook in de Eurozone. Macro-economische onevenwichtigheden (zoals tekorten op de lopende rekening, grote kapitaalinstromen die assetbubbels tot gevolg hebben, etc.) moeten worden geadresseerd. Dit kan worden gedaan door vergaande Europese politieke en fiscale integratie (“fiscal power to Brussels”) of een Europees kader van regulatie die onevenwichtigheden tegen moet gaan. Dit zou bijvoorbeeld kunnen inhouden dat Europa meer inspraak krijgt op overheidsbeleid ten aanzien van de huizenmarkt (Europa zou overheden moeten kunnen dwingen zaken als hypotheekrenteaftrek etc. te beperken, of regulatie af te dwingen ten aanzien van tophypotheken; “Tophypotheken zijn een tikkende tijdbom”). Vergaande bevoegdheden voor Europa om in een vroeg stadium in te kunnen grijpen zouden de noodzaak voor fiscale integratie kunnen verminderen.

Het hele artikel kunt u lezen op money-for-nothing.nl

Enorme kredietgroei en een snel stijgende geldhoeveelheid. China lijkt verdacht veel op Europa en de VS van voor de kredietcrisis. Klinkt er straks een harde knal in het oosten?

Je herinnert je nog wel die absurd hoge Europese geldgroei in de jaren voor de kredietcrisis. De hoeveelheid euro’s in omloop steeg met meer dan 10 procent per jaar, in sommige maanden zelfs met ruim 12 procent.

In de Verenigde Staten bleven de groeipercentages daar niet veel bij achter.

De hoge geldgroei verbaasde veel economen, maar echt zorgen maakte men zich er niet om. Nu weten we dat de overvloed aan euro’s en dollars een symptoom was van volstrekt uit de hand gelopen kredietverlening.

Nadat de kredietzeepbel knapte en de crisis in volle hevigheid uitbrak groeide de geldhoeveelheid in Europa en de VS nauwelijks meer. Zo steeg in januari de hoeveelheid euro’s in omloop met een verwaarloosbare 0,1 procent.

Absurde geldgroei
Voor absurde geldgroei moet je nu naar het oosten.

Lees verder op Z24.nl

De geldhoeveelheid in de eurozone groeit trager dan ooit en de kredieten van de banken aan de privésector dalen meer dan ooit. Deze tegenvallende cijfers suggereren dat er geen inflatiegevaar bestaat en dat de Europese Centrale Bank (ECB) slechts heel geleidelijk haar leningen aan de banken zal afbouwen.

(tijd) – De geldhoeveelheid (M3) steeg in oktober slechts met 0,3 procent jaar op jaar, tegenover 1,8 procent in september. De ECB streeft naar een geldgroei van 4,5 procent.

De leningen van de banken aan de privésector daalden in oktober met 0,8 procent jaar op jaar na een terugval van 0,3 procent in september. De kredietverlening aan niet-financiële bedrijven zakte met 1,2 procent na een daling met 0,2 procent de vorige maand. De kredietverstrekking aan de gezinnen verminderde met 0,1 procent na een achteruitgang met 0,3 procent.

Onderzoek van de ECB toont aan dat de kredietverlening aan gezinnen een licht voorlopende indicator is. De kredietverstrekking aan niet-financiële bedrijven daarentegen is een indicator die drie kwartalen achterloopt op de economische activiteit.

‘De geld- en kredietcijfers geven de ECB een sterk argument om haar monetaire stimulans slechts geleidelijk af te bouwen’, zegt ING-econoom Martin van Vliet. ‘Onze werkhypothese blijft dat de ECB in de eerste helft van 2010 de meeste niet-conventionele maatregelen afbouwt en in de tweede helft van volgend jaar de rente begint te verhogen.’

bron: De Tijd

Veel mensen weten niet dat naast centrale banken de primaire banken het recht hebben om geld uit het niets te creëren. Het geld voor uw hypotheek wordt dus uit het niets geschapen, gewoon met een druk op de knop..

primaire banken

De primaire banken (b.v. ABN/AMRO, RABO, ING, SNS) zijn de geldscheppende banken, dat wil zeggen dat zij met een zekere kas een grotere girale geldhoeveelheid dan deze kas kunnen maken, via girale kredietverlening. Zij weten namelijk uit ervaring dat de rekeninghouders slechts een klein deel van hun geld in chartale vorm komen opeisen en hebben dus geld ‘over’, waarmee ze een girale “zeepbel” kunnen opblazen, die echter ook niet te groot mag worden in verband met de vereiste liquiditeit ( “de zeepbel kan knappen” en de bank is failliet, omdat zij niet aan de opvragingen van het publiek kan voldoen). Zij willen natuurlijk zoveel mogelijk giraal krediet verlenen om zoveel mogelijk rentewinst te maken. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt hen natuurlijk wel in de gaten dat ze niet teveel geld scheppen, in verband met inflatiegevaar.

secundaire banken

De secundaire banken (b.v. Friesch-Groningse hypotheekbank, ‘Spaarbank van ome Jan op de hoek’) kunnen nooit meer geld uitlenen dan dat zij zelf hebben gekregen van ander publiek via ingelegd spaargeld (spaarbanken) of via verkochte pandbrieven (hypotheekbanken). Ik zal beide soorten banken illustreren met een “balansje”, waarbij debet/activa betekent: de bezittingen van de bank en credit/passiva betekent: de schulden van de bank.

Centrale banken

De centrale bank voor de eurozone is de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB is verantwoordelijk voor het monetair beleid in de eurozone. Om de geldmarkt te beïnvloeden en inflatie tegen te gaan staat de ECB het instrument van de refirente ter beschikking. In het Verdrag van Maastricht is vastgelegd dat:

• men er naar streeft de geldgroei (M3 * ) niet boven de 4,5% te uit laten komen.
• de inflatie beneden de 2% te houden voor de eurozone.

Helaas zijn deze doelstellingen blijkbaar niet haalbaar.

* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.

Waar komt geld vandaan?

Wat is de Federal Reserve (VS) aan het doen?

Het hoofddoel van het Eurosysteem is het handhaven van prijsstabiliteit in het eurogebied. Het garanderen van stabiele prijzen de belangrijkste bijdrage die door het monetaire beleid kan worden geleverd tot het bereiken van een gunstig economisch klimaat en een hoge participatiegraad. Zowel inflatie als deflatie kan een maatschappij grote economische en sociale schade berokkenen.

Inflatie kan worden gedefinieerd als een algemene of breed gefundeerde stijging van de prijzen van goederen en diensten over een langere periode die dientengevolge leidt tot een daling van de waarde van geld en derhalve de koopkracht ervan. Deflatie wordt vaak gedefinieerd als het tegenovergestelde van inflatie, namelijk als een situatie waarin het algehele prijspeil over een langere periode daalt. Als er geen inflatie of deflatie is, kunnen we zeggen dat er prijsstabiliteit is wanneer, gemiddeld, de prijzen noch stijgen noch dalen maar gedurende een zekere periode stabiel blijven. Als men bijvoorbeeld voor €100 hetzelfde mandje goederen kan kopen als, zeg, een of twee jaar geleden, dan kan dit een periode van absolute prijsstabiliteit worden genoemd. voor de economie. Inflatie kan worden gedefinieerd als een algemene of breed gefundeerde stijging van de prijzen van goederen en diensten over een langere periode die dientengevolge leidt tot een daling van de waarde van geld en derhalve de koopkracht ervan. Deflatie wordt vaak gedefinieerd als het tegenovergestelde van inflatie, namelijk als een situatie waarin het algehele prijspeil over een langere periode daalt. Als er geen inflatie of deflatie is, kunnen we zeggen dat er prijsstabiliteit is wanneer, gemiddeld, de prijzen noch stijgen noch dalen maar gedurende een zekere periode stabiel blijven. Als men bijvoorbeeld voor €100 hetzelfde mandje goederen kan kopen als, zeg, een of twee jaar geleden, dan kan dit een periode van absolute prijsstabiliteit worden genoemd.

Consumptieprijsindex

De meeste landen hanteren een eenvoudige benadering tot het meten van inflatie en maken gebruik van de zogenoemde “Consumptieprijsindex” (CPI). Voor dit doeleinde wordt het koopgedrag van consumenten geanalyseerd om te bepalen welke goederen en diensten consumenten gewoonlijk kopen en die daarom op enigerlei wijze als representatief kunnen worden beschouwd voor de gemiddelde consument in een economie. Vandaar dat zij niet alleen die zaken die consumenten vrijwel dagelijks aanschaffen omvatten (bijvoorbeeld brood en fruit), maar ook aankopen van duurzame goederen (bijvoorbeeld auto’s, PC’s, wasmachines, etc.) en frequente transacties (bijvoorbeeld huur). Het samenstellen van dit “boodschappenlijstje” van “artikelen” en deze vervolgens wegen naar hun belangrijkheid binnen het budget van de consumenten heeft geleid tot de creatie van wat bekend staat als het “marktmandje”. Elke maand controleert een groot aantal “prijsinspecteurs” de prijzen van deze artikelen in verschillende winkels. Daarna worden de kosten van dit mandje over een bepaalde periode vergeleken en wordt zo een reeks bepaald voor de prijsindex. Het inflatiecijfer op jaarbasis kan dan worden berekend door de verandering in de kosten van het marktmandje van vandaag uit te drukken als een percentage van de kosten van het identieke mandje in het voorafgaande jaar. De ontwikkelingen in het prijspeil zoals die in zo’n mandje tot uitdrukking komen weerspiegelen echter alleen de situatie van een “gemiddelde” of representatieve consument. Wanneer het koopgedrag van een individu aanzienlijk verschilt van het gemiddelde consumptiepatroon en dus van het marktmandje waarop de index is gebaseerd, kan deze persoon een verandering in de kosten van levensonderhoud ervaren die verschilt van die welke de index laat zien. Er zullen daarom altijd mensen blijven die een hogere “inflatie” ervaren op hun “individuele mandje” en enkelen die een lagere “individuele inflatie” bemerken. Met andere woorden, de inflatie zoals die wordt gemeten door de index is slechts een benadering van de gemiddelde situatie in de economie; deze inflatie is niet identiek aan de algehele prijsveranderingen die elke individuele consument meemaakt.

Geldgroei

Onder normale omstandigheden zouden aanzienlijke of langdurige verschillen tussen de geldgroei en de referentiewaarde aangeven dat zich risico‘s voordoen voor de prijsstabiliteit op de middellange termijn. De referentiewaarde wordt afgeleid uit de verhouding tussen de geldgroei (ΔM), de infl atie (ΔP), de reële bbp-groei (ΔYR), en veranderingen in de omloopsnelheid (ΔV).Volgens deze identiteit, die bekend staat als de “kwantiteitsvergelijking”, is de mutatie in de geldhoeveelheid in een economie gelijk aan de mutatie in de nominale transacties (benaderd door de mutatie in het reële bbp plus de mutatie in het prijsniveau) minus de mutatie in de omloopsnelheid (zie ook Kader 4.3). Deze laatste kan gedefinieerd worden als de snelheid waarmee geld tussen verschillende houders circuleert en geeft dus aan hoeveel geld benodigd is om een bepaald niveau van nominale transacties mogelijk te maken.

ΔM = ΔYR + ΔP – ΔV De referentiewaarde belichaamt de definitie van prijsstabiliteit als een stijging van de HICP voor het eurogebied van minder dan 2% per jaar. Daarnaast is de referentiewaarde gebaseerd op aannames voor de middellange termijn ten aanzien van de mogelijke productiegroei en de trend van de omloopsnelheid van M3. In 1998 werd aangenomen dat de reële-bbp-groei voor het eurogebied op de middellange termijn 2–2½ % per jaar zou bedragen, een cijfer waarin ramingen van zowel internationale organisaties als de ECB tot uiting kwamen. Via diverse benaderingen werd de aanname omtrent de omloopsnelheid afgeleid, waarbij rekening gehouden werd met eenvoudige trends alsook de informatie die in complexere geldvraagmodellen besloten ligt. Tezamen wezen de uitkomsten van deze berekeningen op een daling van de omloopsnelheid van M3 van ½–1 % per jaar.

Op basis van deze aannames werd de referentiewaarde van de ECB in december 1998 door de Raad van Bestuur op 4½ % op jaarbasis gesteld, en deze bleef sindsdien ongewijzigd. De Raad van Bestuur controleert de validiteit van de voorwaarden en aannames die aan de referentiewaarde ten grondslag liggen voortdurend en communiceert veranderingen in deze onderliggende aannames zodra deze noodzakelijk worden.

link: Geldgroei cijfers EU zone

Ron Paul voelt Ben Bernanke (FED) aan de tand..

Lijst van termen

Algemene Raad:
een van de besluitvormende organen van de Europese Centrale Bank (ECB). De Algemene Raad bestaat uit de President en de Vice-President van de ECB en de Presidenten van alle nationale centrale banken van de EU.

Consumptieprijsindex:
eens per maand samengesteld met behulp van een zogenoemd “boodschappenmandje”. Voor het eurogebied wordt de Geharmoniseerde Consumptieprijsindex (HICP) gebruikt. Deze index wordt samengesteld op basis van een in het gehele eurogebied geharmoniseerde statistische methodologie.

Deflatie:
een aanhoudende daling van het algemene prijspeil, d.w.z. van de consumptieprijsindex, gedurende een lange periode. Directie: een van de besluitvormende organen van de ECB. De Directie omvat de President, de Vice-President en vier leden, benoemd in onderlinge overeenstemming tussen de staatshoofden en regeringsleiders van de lidstaten die de euro hebben ingevoerd. Eurogebied: het gebied dat de lidstaten van de Europese Unie omvat die de euro hebben ingevoerd als gemeenschappelijke munt. Europees Stelsel van Centrale Banken (ESCB): samengesteld uit de ECB en de nationale centrale banken van alle lidstaten van het eurogebied, ongeacht of zij de euro hebben ingevoerd of niet. Europese Centrale Bank (ECB): de ECB is opgericht op 1 juni 1998 en is gevestigd in Frankfurt am Main (Duitsland). Zij vormt het hart van het Eurosysteem. Eurosysteem: samengesteld uit de Europese Centrale Bank en de nationale centrale banken van die lidstaten die de euro al hebben ingevoerd.

Inflatie:
een stijging van het algemene prijspeil, d.w.z. van de consumptieprijsindex, gedurende een lange periode. Monetaire basis
in het eurogebied bestaat deze uit geld (bankbiljetten en munten) in omloop, de door tegenpartijen van het Eurosysteem aangehouden reserves en het geld dat op de depositofaciliteit van het Eurosysteem is gestort. Deze posten vormen passiva op de balans van het Eurosysteem. Reserves kunnen verder worden uitgesplitst in vereiste en overreserves. In het systeem van reserveverplichtingen van het Eurosysteem zijn tegenpartijen verplicht vereiste reserves aan te houden bij de nationale centrale banken. Naast deze vereiste reserves houden kredietinstellingen doorgaans slechts een gering bedrag aan vrijwillige overreserves aan bij het Eurosysteem.

Monetairebeleidsstrategie:
de algemene benadering van de monetairebeleidsvoering. De monetairebeleidsstrategie van de ECB omvat een kwantitatieve defi nitie van het hoofddoel van prijsstabiliteit en een analytisch kader gebaseerd op twee pijlers – de economische analyse en de monetaire analyse. Bovendien omvat de strategie algemene beginselen voor het voeren van het monetaire beleid, zoals de middellangetermijnoriëntatie. De strategie vormt de basis voor de algehele beoordeling door de Raad van Bestuur van de risico‘s voor de prijsstabiliteit en voor zijn monetairebeleidsbeslissingen. Het biedt tevens een kader voor het toelichten van monetairebeleidsbeslissingen aan het publiek.

Prijsstabiliteit:
het handhaven van prijsstabiliteit is het hoofddoel van het Eurosysteem. De Raad van Bestuur van de ECB heeft prijsstabiliteit gedefi nieerd als een jaarlijkse stijging van de HICP voor het eurogebied van minder dan 2%. De Raad stelt zich tevens tot doel de infl atie op jaarbasis op de middellange termijn onder maar dicht bij 2% te houden.

Raad van Bestuur:
het belangrijkste besluitvormende orgaan van de Europese Centrale Bank (ECB). De Raad van Bestuur omvat alle leden van de Directie en de Presidenten van de nationale centrale banken van de lidstaten die op de euro zijn overgegaan.

Rente:
het percentage extra geld dat je krijgt als je je geld uitleent aan iemand anders (of het op een bankrekening laat staan), of het percentage aan extra geld dat je moet betalen als je geld leent. Ruilhandel:
het onderling ruilen van goederen en diensten zonder daarvoor geld te gebruiken als ruilmiddel. Dit kan alleen als er een wederzijdse behoefte aan de verhandelde goederen of diensten bestaat.

Transmissiemechanisme van het monetaire beleid:
het proces waarbij monetairebeleidsbesluiten doorwerken in de economie in het algemeen en het prijsniveau in het bijzonder.

Nout Wellink:”Rente verhogen hebben we de vorige maand al gedaan”

Bronnen: ECB, RTL, Ron Paul

De Europese Centrale Bank (ECB) gaat de komende weken maatregelen nemen om de kredietverlening aan commerciële banken te beperken.

‘Er is een gevaar dat er partijen zijn die misbruik maken van het systeem door te veel op de ECB te leunen’, aldus Yves Mersch, lid van de ECB-raad en gouverneur van de centrale bank van Luxemburg tijdens een groot symposium voor centrale bankiers in de Verenigde Staten. ‘Het bestuur heeft besloten om de bestaande regels op punten aan te passen.’ Mersch wil nog geen details geven.

Volgens persbureau Bloomberg gaat de ECB zwaardere kwaliteitseisen stellen aan het onderpand dat banken bij de centrale bank kunnen afgeven in ruil voor kortlopende kredieten. Vorige week waarschuwde president Nout Wellink van de Nederlandsche Bank al dat het bankwezen niet te afhankelijk moet worden van de ECB.

Sinds het uitbreken van de kredietcrisis vorig jaar zijn banken nauwelijks nog bereid om elkaar van liquiditeiten te voorzien. Lenen op de kapitaalmarkt is nog steeds zeer kostbaar.

Hypotheek- en bedrijfsleningen

De ECB zou ermee in zijn maag zitten dat banken steeds meer onderpand van slechtere kwaliteit belenen. Het gaat dan om pakketten hypotheek- en bedrijfsleningen. Wanneer de banken deze leningen nu in de markt zouden verkopen om aan liquiditeit te komen, zouden zij in de meeste gevallen verlies leiden.

De ECB heeft sinds zijn oprichting eind jaren negentig nog nooit veranderingen aangebracht in de eisen die het aan onderpand stelt.

bron:fd.nl

Het Ministerie van Financien wilt waarschuwingslabels gaan introduceren voor leen- en kredietproducten. Net als op het pakje sigaretten, alleen dan met triggers als “Kunt u deze lening wel aan?”.

Vorig jaar startte een andere campagne, op www.blijfpositief.nl worden mensen gewaarschuwd niet teveel te lenen. De nieuwe aanpak richt zich vooral op het waarschuwen van de mogelijke gevolgen.

Parallel hieraan hoopt de regering ook eindelijk een einde te maken aan de vaak loze beloftes op internet die het lenen met een BKR-codering mogelijk maken. Als de belofte in de promotionele uitingen wel wordt nagekomen, dan betalen mensen die al in een lastige positie zitten vaak een bizar hoge rente.

Andere maatregelen welke de ministerie overweegt zijn een compleet verbod op leenreclames, het afschaffen van bonussen voor tussenpersonen en enkele andere regels om het aanbod van financiele producten duidelijker te krijgen voor de consument en dat zijn belang altijd voorop staat.

Aanbieders als de DSB bank met merken als Frisia, Lenen.nl en Postkrediet stellen zelf al in hun reclames dat mensen nooit meer lenen dan voor hun verantwoord is onder de noemer “Veilig Lenen”.

Wellicht binnenkort verboden, de reclames van Lenen.nl (onderdeel DSB Bank).

bron: lening-geld-lenen.nl

Waarschijnlijk heeft u het wel eens horen zeggen: banken zijn dieven.

waarom zegt men dat?
waarom mogen moslims geen rente betalen (woekergeld)

De bancaire sector is gemachtigd door de centrale bank om liquiditeit (geld) ter beschikking te stellen op het gebied van leningen en hypotheken. De uitgifte daarvan gebeurt door de diverse banken met ondersteuning van de centrale bank.

Men zal zich afvragen waar deze liquiditeit vandaan komt. Die komt feitelijk uit het niets. Als een bank een lening of hypotheek beschikbaar stelt aan de lener, dan creëert deze bank geld uit het niets om deze te financieren. Wanneer de lening of de hypotheek geheel wordt terugbetaald, dan verdwijnt dit geld weer in het niets. De bank ontleent zijn bestaansrecht aan de rente, die men ontvangt, want van het geld uit het niets kan men niet bestaan omdat daarover weer rente moet worden betaald aan de centrale bank (interbancaire rente) – die ook wordt vastgesteld door de laatste. Het verschil in de rentes, die de bank aan de centrale bank moet betalen en de rente die men ontvangt betreft dus de ‘winst’ van de bank. Dit is bekend onder naam fiatgeld, want er staat geen enkele tegenwaarde ten opzichte van dit ‘geld’, het is in feite gebakken lucht.

Er bestaat ook een andere mogelijkheid om geld uit te lenen en dat is via deposito (spaarrekeningen), die de bank ontvangt van de lener, dientengevolge de bank dit weer kan uitlenen door middel van leningen of hypotheken, maar ook hier is er een gigantische adder onder het gras, want de bank leent dit niet een keer uit, maar een meervoud daarvan. In het geval van Nederland is dit doorgaans zes maal. Dit staat bekend als fractioneel bankieren, oftewel er is maar een klein deel gedekt door echte waarde (deposito) en het meeste van dit ‘geld’ is ook gebakken lucht.

U begrijpt, dat dit voor enorme problemen kan zorgen, als

a. de lening of hypotheek wordt terugbetaald, of
b. als de lener of hypotheekgever failliet gaat en niet wordt terugbetaald.

In beide gevallen verdwijnt de lening en hypotheek in het niets, omdat deze liquiditeit geen enkele waarde vertegenwoordigt, zodoende verdwijnt dit geld voorgoed uit de economie, dus de liquiditeit in de economie gaat omlaag als er geen andere leners zijn om deze leningen weer aan te gaan.

Een goed voorbeeld om dit te verduidelijken is, als iemand een auto verhuurt aan een klant, waarvoor de autoverhuurder een vergoeding ontvangt (de huurprijs). Als de klant na een periode de auto terugbrengt kan deze zelfde auto weer worden verhuurd aan een ander, dus heeft de autoverhuurder iets van waarde uitgeleend (verhuurd) en ontvangt deze waarde weer terug. Dit betekent dat deze waarde niet verloren is gegaan, want de waarde (auto) bestaat nog steeds en kan opnieuw worden gebruikt door de autoverhuurder of de klant.

In de tijd van de traditionele goudstandaard, tot aan 1914, vertegenwoordigde de liquiditeit echte waarde, dat wil zeggen goud en zilver, zowel ten aanzien van deposito (spaarrekeningen) als in het dagelijks leven (gouden tientjes, zilveren guldens, dubbeltjes en kwartjes). Wanneer een lening werd afbetaald kon dit geld weer worden gebruikt voor andere financieringsdoeleinden en bleef het in de economie bestaan.

In het geval van fiat- en fractioneel geld daarentegen staat weinig tot geen waarde. Zoals eerder gezegd; als een lening of hypotheek wordt terugbetaald dan verdwijnt het geld voorgoed uit de economie. Dit verklaart dan ook de liquiditeitscrisis, die ontstaat na een periode van een uitbundig fiat- en fractioneelgeldbeleid. Als door welke reden dan ook de financiële zeepbel uit elkaar spat (bijv. aandelenmarkt, onroerendgoedmarkt e.d.), kunnen de leningen en hypotheken niet meer worden terugbetaald. De bancaire sector verzeilt dan in een bankcrisis, waardoor:

a. de liquiditeit verdwijnt;

b. de rente niet meer wordt betaald;
c. de waarden van de beleende onderpanden (aandelen, onroerend goed etc.) afgenomen zijn en deze de leningen of hypotheken niet meer kunnen dekken, omdat:

1. de waarde is weggevaagd of drastisch verminderd en
2. deze zich in een dergelijke periode op een duidelijke en gruwelijke aanbodsmarkt zullen bevinden, waardoor deze moeilijker, zoniet onmogelijk te verkopen zijn.

lees hier verder

Is de beurscrash afgewend of staat erger nog voor de deur? We gaan na of de diepere oorzaken die tot de inzinking hebben geleid zijn verholpen. De fundamentele analyse die bankiers liever niet verklappen.

De kredietcrisis is een schoolvoorbeeld van waninvesteringen veroorzaakt door jarenlang laks monetair beleid, gekruid met politieke peptalk, sterk onderschatte inflatie, en door bankiers gecamoufleerde kredietrisico’s.

De Europese Centrale Bank (ECB) speelt een centrale rol in de ongebreidelde kredietexpansie. Ten behoeve van de achterblijvers in het Europees peloton heeft de ECB te lang een inflatoir lage rente gehandhaafd en geldgroei laten ontsporen.

Ontspoorde geldgroei in Europa en de VS

Bij de lancering van de Euro zijn de Eurolanden een dubbel monetair objectief overeengekomen om de financiële stabiliteit te waarborgen: een inflatiestreefdoel van 2%, en een jaarlijkse groei van de totale geldhoeveelheid M3 van ongeveer 4.5% als intermediaire doelstelling om deze inflatienorm te kunnen halen. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt namelijk dat de groei van de geldhoeveelheid een vrij nauwkeurige voorspelling levert voor de inflatie drie jaar later, en dat begrenzing van de geldgroei tot 4,5% de inflatie tot ca 2% kan beperken.

Over de negen jaar van haar bestaan komt de ECB in de praktijk uit op een gemiddelde geldgroei op jaarbasis van meer dan 7%. Dit is méér dan de helft boven de vooropgestelde groeinorm. De inflatoire druk op de prijzen laat zich ook zonder complexe econometrische modellen op voorhand voorspellen.

Blijkbaar zit bij de ECB niemand nog om een procentje min of meer verlegen, en volgt hoeveelheid Euro’s in omloop een exponentiele groei sinds Trichet het roer overnam.

Inflatie schromelijk onderschat

Tegen alle economische logica in bleeft het ECB-inflatiecijfer lang rond de 2% hangen. Daarbij rijzen steeds meer twijfels over de representativiteit van de ECB-inflatiemaatstaf. Algemeen wordt aangenomen dat het ECB-inflatiecijfer (HICP) grof en systematisch de reële prijsstijgingen onderschat.

In Europa is het altijd al een heikel punt geweest of het indexcijfer representatief was voor de werkelijke kosten van levensonderhoud. De Europese overheden vonden wel altijd een goede reden om de snelst stijgende producten en “diensten” zoals olie, sigaretten en niet te vergeten belastingen uit de index te weren.

Daarbij komt dat het berekenen van een gemiddelde inflatie in Europa een bijna onmogelijke taak is. Daarbij vormt het wegen van het toenemend aandeel diensten in de familiebudgetten van differentieel verouderende bevolkingen en de weging van veranderende consumptiepatronen in de nog erg verschillend evoluerende economieën een quasi onoverkoombare moeilijkheid. Als gemiddelde verbergt het per definitie sowieso al veel grotere inflatiecijfers in enkele belangrijke Eurolanden.

Het ECB-inflatiecijfer houdt bovendien niet de minste rekening met de dalende kwaliteit van haar goederenkorf. De prijzen van de huidge laagkwalitatieve importartikelen worden vergeleken met hoogkwalitatieve lokale productie van weleer.

Maar veruit de belangrijkste kritiek op het ECB-inflatiecijfer is dat het enkel slaat op consumptieprijzen en geen rekening houdt met de explosieve prijsstijging van vastgoed en van investeringsgoederen in het algemeen. De vertekening daarvan is belangrijk omdat alleen al de hypothecaire afkorting voor het woonhuis veelal één derde van het Europees gezinsbudget opslorpt.

Daarnaast heeft het toenemend gebruik in de industrie van termijncontracten en optiecontracten de op ons afkomende schaarste aan grondstoffen lang verholen en prijsstijgingen uitgesteld. Al die financiële constructies hebben gemeen dat ze een virtueel aanbod van goederen creëren dat in realiteit (nog) niet bestaat, en waarvan de effectieve levering door geen enkele materiele waarborg is gegarandeerd. Daarbij zijn de tegenpartijen veelal dubieuze onbekenden die niet zelden opereren vanuit een of ander zolderkamertje. Dit virtueel aanbod heeft de prijzen lang kunnen drukken, en de op ons afkomende reële tekorten aan landbouwgrondstoffen, metalen en energie lang verborgen en de inflatiesprongen uitgesteld maar zeker niet afgelast.

M3-Geldgroeinorm overbodig?

Toch grijpt de banksector dit verdacht lage inflatiecijfer aan om de zin van de M3-geldgroeinorm te betwisten. Zo vraagt de doorgaans respectabele studiedienst van Goldman Sachs zich in een recente analyse ronduit af waarom de banksector zich nog langer door die hinderlijke M3-grens zou laten beperken als de inflatie toch laag blijft (The ECB and its Monetary Analysis, Goldman Sachs Economic Research). Laat de banksector toch vrij om geld te drukken zoveel ze nodig achten, en ja, waarom niet in de drukpersen niet wat sneller laten draaien? De economie kan er maar wel mee varen, zo beweren althans nog altijd sommige Keynesiaanse economisten. Zelfs de meest notoire Belgische economist en ooit nog ECB-presidentskandidaat Paul De Grauwe durft aan de meerwaarde van de M3-geldgroeinorm te twijfelen (Is Inflation Always and Everywhere a Monetary Phenomenon? Paul De Grauwe, Magdalena Polan, 2005). Uit de historiek van de herfinancieringrente blijkt trouwens dat de ECB de facto in haar rentebeleid sowieso toch al geen rekening meer houdt met de ontsporende geldgroei al evenmin trouwens als de Amerikaanse FED.

Virtuele alchemie maakt banken rijk en burgers arm

Dat de banksector maar al te graag die “hinderlijke” geldgroeinorm zou afschaffen is begrijpelijk. De virtuele alchemie van geldschepping waarbij ze papier tot goud omtoveren of ten minste tot reële koopkracht is voor hen immers een uitermate lucratieve bezigheid. Voor de productieve burger is het plaatje van een afschaffing van de groeinorm evenwel minder rooskleurig. Al de koopkracht die banken zich door het drukken van geld toe-eigenen, is immers koopkracht die geniepig is afgelengd van de burgers hun zuurverdiende koopkracht.

Als we al iets hardnekkig moeten verdedigen in ons huidig monetair stelsel zonder de minste gouddekking, is het wel die groeinorm. Ook al is de huidige ECB-norm met 4,5% ontegensprekelijk veel te hoog, het is de enige nog resterende rem op onbeperkte geldschepping en hyperinflatie. Het is onze enige garantie op een minimum aan monetaire stabiliteit.

Tot de gouddekking is hersteld kan alleen een gemiddeld geldgroeiritme dat het groeiritme van de reële economie benadert voor prijsstabiliteit zorgen. Een geldhoeveelheid die sneller toeneemt dan de groei van de reële economie is per definitie inflatoir en brengt de economie in gevaar.

Nee, niet de geldgroeinorm, maar de inflatienorm is een conceptuele misvatting. Het nefaste gevolg van een (hoge) inflatienorm is namelijk dat het gemiddelde prijspeil nooit meer kan dalen, waardoor het zelfhelend effect van het prijsmechanisme is ontkracht, en prijsdalingen in tijden van economische teruggang de reële vraag niet meer kunnen aantrekken en zo de economie uit het slop halen. Prijzen kunnen ook niet meer dalen in tijden van uitzonderlijke productiviteitssprongen zoals we die nu meemaken.

Valsmunterij

Zowat vijftien jaar al genieten we van een uitzonderlijke periode van productiviteitswinsten dank zij de globalisering, liberalisering en privatisering die zowel handelsbarrières hebben neergehaald als massaproductie mogelijk gemaakt. Ook de sneltrein van technologische innovaties heeft sterk bijgedragen tot de verhoging van de productiviteit. Denken we maar aan de robotisering, internet, GPS, mobiele communicatie, digitalisering, nano en biotechnologie enz.

Aan deze uitzonderlijke economische en technologische vooruitgang is het te danken dat we voor veel goederen zoals elektrische en huishoudtoestellen, textielwaren en vakantiekiekjes veelal nog slechts de helft betalen van de prijs van 20 jaar terug, en zelfs nog slechts één tiende voor mobilofoons, vliegtuigreizen, computers en printers. Dat ondanks die massale prijsdalingen het gemiddeld prijspijl is blijven stijgen is juist is aan die inflatienorm te wijten. De inflatienorm verhindert immers dat de welvaartsgroei voortvloeiend uit de productiviteitswinst bij de consument terecht komt. Een inflatienorm van 2% komt in de praktijk neer op een geïnstitutionaliseerde confiscatie van de welvaartsgroei voortvloeiend uit de vooruitgang. Wanneer een centrale Bank een inflatiedoelstelling van 2% wil bereiken, zal ze haar intrestvoeten verlagen en krediet makkelijk maken tot de vraag naar leningen toeneemt.

Door geld uit te lenen dat nergens werd ontleend, komt zodoende koopkracht in omloop waartegenover in de reële economie geen productie van goederen of diensten staat. Ten gronde heeft zulke geldschepping net hetzelfde effect als valsmunterij want daarmee ontfutselt de banksector een fractie van de koopkracht van het geld in omloop. De overmatige geldschepping ontwaardt immers beetje bij beetje en bijna onvoelbaar voortdurend zuurverdiende koopkracht aan de productieve bevolking.

Vastgoedzeepbel

Juist omdat gigantische hoeveelheden geld in omloop zijn die geen evenredige hoeveelheid nieuwe goederen en diensten aantreffen in de reële economie, kan het excessieve geld maar besteed worden aan de bestaande voorraad consumptiegoederen of reeds bestaande investeringsobjecten. Dit brengt ons tot het tweede nefast gevolg van de buitensporige geldschepping, namelijk dat we net zoals in de VS regelrecht op een barstenklare vastgoedzeepbel afstevenen.

In tijden van inflatie aanziet het grote publiek vastgoed als de beste investering. Daardoor is de vraag naar vastgoed in het laatste decenium sterk toegenomen en zijn de Europese prijzen veel sneller gaan stijgen dan de salarissen, veelal met stijgingspercentages boven de 10% per jaar. Gemakkelijke krediet, inflatoire lage rente en verlengde terugbetalingperiode tot 40 jaar hebben de maandelijkse afbetalingen voor een eigendomswoning evenwel kunstmatig laag gehouden. Niet veel boven de huurprijs zelfs, zeker als onervaren nieuwkomers op de woningmarkt ook nog eens eeuwig verder stijgende vastgoedprijzen en eeuwigdurende lage rente in hun raming verdisconteren.

In een vicieuze cirkel hebben zo inflatie, gemakkelijke krediet en stijgende woningprijzen geresulteerd in het huidige exorbitant prijsniveau dat Europa vandaag kent. Naar koopkracht gemeten ligt het Europees prijspeil nu al tussen 30% en 50% in rurale gebieden boven het Amerikaanse prijspeil dat een jaar terug al de eerste barsten vertoonde.

Dit piramidespel waarbij onervaren en goedgelovige nieuwkomers op de huizenmarkt de hete aardappel van een veel te dure gezinswoning en veel te zware afbetalingslast toegeschoven krijgen is gedoemd vroeg of laat te imploderen. Nu al worden beide gezinspartners voor de aankoop van een gezinswoning veroordeeld tot een krenterig bestaan van dertig of veertig jaar schuld-dwang-arbeid, daar waar vorige generatie de echtelijke woning meestal nog met één enkel salaris kon bijeensparen. En dat ondanks gigantische productiviteitswinst in de bouwsector.

Dit is bijna uitsluitend te wijten aan de buitensporige geldgroei. Vroeg of laat moet ook de Europese vastgoedzeepbel barsten. Bij de minste groeivertraging of stijging van de werkeloosheid dreigt een domino-effect. Al bij geringe aarzeling zullen de laatste kopers, die op het hoogste niveau hebben gekocht en veelal tot de limiet van hun aflossingscapaciteit zijn gegaan in moeilijkheden komen. Veelal hebben op aanraden van hun bank voor het goedkoopste alternatief van een hypotheek met variabele rente gekozen. Zij zullen de eerste zijn in afbetalingslast geraken en mogelijks tot verkoop worden gedwongen in een negatief gestemde markt waar potentiële kopers liever verdere prijsdalingen afwachten.

Spaartekort, overconsumptie en waninvesteringen

Het meest nefaste gevolg van het lakse monetair beleid van de ECB is evenwel dat de inflatoir lage rente het sparen ontmoedigt. In de meeste Eurolanden is de netto reële rente na aftrek van kosten, spaarbelasting en reële inflatie al enkele jaren quasi nul of zelfs negatief. Als gevolg van de lage spaarvergoeding heeft de gezinsspaarquote in de geïndustrialiseerde wereld een historisch minimum van 5% bereikt. In 1992 was dit nog 12,3% (bron: OESO). Ten gronde betekent de huidige lage spaarquote dat we de kosten van de vergrijzing en de pensioenlasten volledig op onze kinderen afwentelen, en we hen met een ondraagbare belastingdruk opzadelen.

zie ook:

http://en.wikipedia.org/wiki/Consumer…
http://en.wikipedia.org/wiki/Producer…
http://en.wikipedia.org/wiki/Money_su…
http://en.wikipedia.org/wiki/Fraction…

Het IMF waarschuwde autoriteiten wereldwijd om plannen op te stellen voor het geval ‘het ondenkbare” werkelijkheid wordt. Landen moeten zich volgens het IMF voorbereiden op een situatie waarbij een uit de hand gelopen kredietcrisis uitmondt in een mondiale financiële systeemcrisis.

Ook de chefeconoom Han de Jongh van ABN Amro waarschuwde er in het Financieele Dagblad ook al voor, dat het risico op een systeemcrash niet meer verwaarloosbaar klein is.

Wat is een systeemcrisis?

Als er ergens in de wereld een grote bank omvalt is het zeer goed mogelijk dat er veel meer banken omvallen door het domino-effect dat dan optreedt.

Als er daadwerkelijk een bank omvalt (mensen kunnen daar dan dus concreet gewoon geen geld meer opnemen) kan er paniek ontstaan. Door deze paniek kunnen te veel mensen het zekere voor het onzekere willen nemen door hun tegoeden (uiteindelijk) bij de banken op te vragen. Zoveel contant geld is er helemaal niet beschikbaar.

Door het omvallen van die ene bank kan er daardoor alleen al een kettingreactie ontstaan, wat een wereldwijde meltdown van het financiële systeem tot gevolg kan hebben.

zie ook: financialarmageddon.com

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is toezichthouder op het gedrag van en de informatieverstrekking door
alle partijen op de financiële markten in Nederland. Zij komt tot de onderstaande conclusie over het leengedrag van de Nederlandse huishoudens:

Huishoudens lopen risico als de rente gaat stijgen
Huishoudens hebben consumptieve en hypothecaire kredieten die (op termijn) duurder worden als de rente stijgt. Hierdoor kunnen zij in betalingsproblemen komen. Dit rapport onderzoekt de gevolgen voor de Nederlandse huishoudens van een mogelijke rentestijging:

• het geeft aan hoe de rente zich kan ontwikkelen. Nota Bene: de AFM doet geen eigen voorspelling, maar gebruikt de voorspelling van de OESO. Daarnaast is een historisch schokscenario afgeleid;
• het laat zien welke groepen nu problemen hebben en hoe die bij een rentestijging verergeren;
• het helpt huishoudens bij de bewustwording van het risico en de eigen verantwoordelijkheid te nemen.

De impact van een rentestijging op huishoudens is aanzienlijk
Er zijn in Nederland veel huishoudens met consumptieve en hypothecaire schulden. Door de gestegen huizenprijzen van de afgelopen jaren hebben veel huishoudens hoge hypothecaire leningen afgesloten. Financiële instellingen hebben hogere hypotheken verstrekt dan ze ongeveer 10 jaar geleden zouden hebben gedaan bij hetzelfde inkomen. Verstrekten ze destijds ten hoogste driemaal het bruto inkomen aan hypotheek, de afgelopen jaren was een maximum van vijfmaal gebruikelijk. Daarbij werd het mogelijk bij de financiering tevens een eventueel tweede inkomen van een huishouden mee te rekenen. Huishoudens hebben hun huizen ‘scherper’ gefinancierd, waardoor zij gevoeliger zijn geworden voor een rentestijging. Een andere factor die huishoudens gevoeliger maakt voor een rentestijging, is de toenemende keuze voor variabele rente.

Bij het huidige renteniveau heeft (naar verwachting) een groep van ongeveer 180.000 huishoudens betalingsproblemen als gevolg van hypothecaire schulden Afhankelijk van de hoogte van het inkomen is het verantwoord dat huishoudens 22% tot 30% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten betalen. Het besteedbaar inkomen is het inkomen na aftrek van belastingen en premies. Deze budgettaire ruimte heeft het NIBUD[1] berekend na aftrek van de normale dagelijkse uitgaven, zoals voedsel, kleding, telefoon, gezondheidszorg en dergelijke. Een groep van naar schatting 180.000 huishoudens betaalt bij de huidige rente gemiddeld tussen de 30% en 40% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten. Dit zijn gemiddelden. Er zijn dus huishoudens die beter maar ook slechter af kunnen zijn. Gemiddeld genomen overschrijdt de groep van 180.000 huishoudens de budgettaire ruimte voor hypotheeklasten en ondervinden daardoor betalingsproblemen. Zij moeten (drastisch) bezuinigen op andere uitgaven of interen op eventueel aanwezig vermogen. Als dit niet langer lukt en geen extra schulden kunnen worden aangegaan, dan komen deze huishoudens in de schuldhulpverlening terecht en kan (nood)gedwongen het huis worden verkocht.
Als de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis, dan blijven huishoudens met een restschuld zitten.

Als de rente met 2 procentpunt stijgt, kunnen ruim 80.000 huishoudens extra in betalingsproblemen komen

Hogere rente betekent hogere hypotheeklasten. Bij variabele rente is dit onmiddellijk het geval, bij een rentevaste termijn werkt de rentestijging pas door bij het aflopen van deze termijn. Huishoudens kunnen hogere lasten opvangen met hun inkomen of hun vermogen. Als het scenario wordt genomen waarbij de rente tot het einde van 2006 met 2 procentpunt stijgt, dan heeft een groep van naar schatting ruim 80.000 huishoudens
onvoldoende inkomen of vermogen om een rentestijging te kunnen opvangen. Deze groep komt boven op de groep van naar schatting ongeveer 180.000 huishoudens die bij de huidige rentestand al moeite heeft de maandelijkse lasten op te brengen. In het totaal kunnen naar schatting ruim 260.000 huishoudens van de in totaal 7 miljoen huishoudens door een rentestijging uiteindelijk in ernstige betalingsproblemen komen.
Dit is bijna 9% van de ongeveer 3 miljoen afgesloten hypotheken.

bron: AFM

Het kopen van een eigen woning is voor de meeste huishoudens verreweg de belangrijkste financiële verplichting die zij in hun leven aangaan. Anderzijds vormt het eigen huis voor veel huishoudens de mogelijkheid bij uitstek om een eigen vermogen op te bouwen. De keerzijde hiervan is dat een individuele eigenaar-bewoner – al dan niet bewust – ook grote financiële risico’s aangaat.

In de jaren negentig heeft zich in Nederland een stormachtige ontwikkeling op de koopwoning- en de hypotheekmarkt voorgedaan. De verkoopprijzen verdubbelden, de uitstaande hypotheekschuld verviervoudigde in deze periode. In Europees perspectief gezien veranderde Nederland van een bescheiden middenmoter tot koploper in termen van onder meer de uitstaande hypotheekschuld.

Een onverwachte daling van het inkomen op huishoudniveau, door werkloosheid, scheiding of anderszins, al dan niet in combinatie met een ‘crisis’ op de koopwoningmarkt, kunnen eigenaar-bewoners in grote problemen brengen. Zie onder meer de ervaringen in Nederland begin jaren tachtig en Denemarken, het Verenigd Koninkrijk en Zweden begin jaren negentig.

het geleende bedrag is hoog in relatie tot de waarde van het onderpand (‘Loan to Value Ratio’). Hierdoor kan bij een gedwongen verkoop een hogere restschuld ontstaan

^{het geleende bedrag is hoog in relatie tot het inkomen van de huizenkoper (’Loan to Income Ratio’). Hierdoor kunnen klanten bij een stijgende rente eerder in de financiële problemen komen omdat zij een groot deel van hun inkomen aan rentelasten moeten besteden.}

Met de voorspoedige economische groei vanaf het midden van de jaren negentig lijken eigenaar-bewoners, in binnen- en buitenland, steeds meer bereid om grote schulden aan te gaan om een eigen woning te kopen; voor veel eigenaar-bewoners is een hypotheek zelfs niet langer meer synoniem met een schuld. De koopwoning wordt gezien als één van de beste, zo niet de beste, belegging voor het gemiddelde huishouden. De bijbehorende kosten en risico’s zijn geleidelijk naar de achtergrond gedrongen; de kansen op vermogenswinsten en ontologische voordelen (vrijheid, zekerheid) worden hoe langer hoe meer benadrukt.

Nederlandse eigenaar-bewoners hebben in Europees perspectief gezien een inhaalslag gepleegd ten aanzien van de hypothecaire financiering van het eigenwoningbezit. In veel opzichten was Nederland medio jaren tachtig een bescheiden middenmoter (De Nederlandse Bank, 1999). Inmiddels zijn Nederlandse eigenaar-bewoners koploper in Europa. De uitstaande hypotheekschuld in Nederland is met ruim € 580 miljard (2007) inmiddels hoger dan de staatsschuld, en in procenten van het bruto nationaal product nop een historische hoogtepunt gekomen (98 procent versus nog geen 40 procent in 1990). Alleen Denemarken kan ons land nog enigszins bijhouden

De economische recessie eind jaren zeventig (oliecrisis) en de ineenstorting van de koopwoningmarkt eind jaren zeventig in diverse landen. Een sterk oplopende werkloosheid en hypotheekrente (De rente liep toen op naar 13 procent. ) leidde er toe dat een groot aantal eigenaar-bewoners in ernstige betalingsproblemen kwam. De crisis op de koopwoningmarkt die hiervan mede het gevolg was, leidde er op haar beurt toe dat de vermogenswinsten waar men op hoopte, omsloegen in zeer concrete vermogensverliezen. Op de top waren er jaarlijks 2500 gedwongen verkopen. Tussen 1979 en 1984 moest de Rijksoverheid, die toen nog garant stond, 450 miljoen gulden uitkeren. En daarbij moet je bedenken dat veel minder mensen toen een eigen huis hadden. Ondanks dat bleef het eigen huis in veel landen de norm.

zie ook: minfin.nl

Rondom 10 over de zeepbel in de huizenmarkt…

De vermogenspositie van Nederlandse huishoudens is verbeterd dankzij stijgende huizen- en aandelenprijzen. Daar tegenover staat een verdere toename van de uitstaande schulden. Hoewel de hypothecaire kredietverlening recentelijk wat afzwakt, is de uitstaande hypotheekschuld inmiddels toegenomen tot bijna eur 500 miljard, in omvang vergelijkbaar met het bruto binnenlands product. De verhouding tussen de omvang van de gemiddelde hypotheeklening en het gemiddelde bruto inkomen (loan-to-income ratio) is voor alle uitstaande hypotheken toegenomen van iets minder dan 120% in 2000 naar ruim 170% in 2006 (grafiek 9).

<sup>Men kan in twee gevallen spreken van een tophypotheek:
1. het geleende bedrag is hoog in relatie tot het inkomen van de huizenkoper (‘Loan to Income Ratio’). Hierdoor kunnen klanten bij een stijgende rente eerder in de financiële problemen komen omdat zij een groot deel van hun inkomen aan rentelasten moeten besteden.</sup>

^{2. het geleende bedrag is hoog in relatie tot de waarde van het onderpand (‘Loan to Value Ratio’). Hierdoor kan bij een gedwongen verkoop een hogere restschuld ontstaan.}

Door de toegenomen schuld worden huishoudens gemiddeld kwetsbaarder voor financiële schokken, zoals geïllustreerd in het mondiale-correctiescenario en in het huizenmarktscenario.

De recente ontwikkelingen in de Verenigde Staten, maar ook die in Nederland van rond de eeuwwisseling, tonen dat afvlakkende groei van de huizenprijzen een negatief effect kan hebben op de particuliere consumptie.

Hiertegenover staat een verminderde rentegevoeligheid van Nederlandse huishoudens met een hypotheeklening, omdat sinds 2005 het aandeel van nieuwe hypotheken met een rentevaste periode van tien jaar en langer duidelijk is gegroeid ten koste van het aandeel variabele/kortlopende hypotheken (grafiek 10).

De gemiddelde loan-to-income ratio van nieuw afgesloten hypotheken ligt met circa 550% substantieel hoger dan het gemiddelde van de gehele hypotheekvoorraad.

Dit betreft een opmerkelijke toename ten opzichte van het toch al hoge gemiddelde voor nieuwe hypotheken aan het begin van deze eeuw (grafiek 9). Vanwege de gemiddeld hogere schuld zouden vooral nieuwe huiseigenaren (starters) geraakt kunnen worden door het mondiale-correctiescenario en het huizenmarktscenario. Voor de starters die zich relatief kort hebben gefinancierd zou een forse rentestijging
tot een substantiële verhoging van de maandelijkse woonlasten kunnen leiden, met mogelijk negatieve consequenties voor het bestedingspatroon. Daarnaast is de kans dat bij een gedwongen woningverkoop (bijvoorbeeld bij werkloosheid of echtscheiding) een restschuld overblijft het grootst bij starters.

Ter vermindering van de financiële kwetsbaarheid van huishoudens, met name starters, is de in werking treding van de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen per 1 januari 2007 een positieve ontwikkeling. Deze code is in de loop van 2006 aangescherpt in overleg tussen de Minister van Financiën en de hypothecaire
financiers, nadat onder meer dnb zorg had uitgesproken over het aanhoudend oplopen van de loan-to-income- en de loan-to-value-ratio’s in de hypothecaire kredietverlening. dnb bekijkt in samenwerking met andere betrokken instanties zorgvuldig of de Gedragscode door de hypotheekkrediet verstrekkende instellingen
in de praktijk wordt nageleefd.

De onderstaande tekst komt uit een verslag van een Scandinavische bank:
“In my opinion, the changes to the housing mortgage market in recent years will mean a continued increase in household debt for some time yet. But even though I have a competitive spirit, I do hope we won’t manage to topple Denmark and the Netherlands from the top of the debt league.”

Bron: De Nederlandse Bank 2007

zie ook De grote financiële risico’s van een te hoge hypotheek

De AFM constateert dat 25% van de adviezen niet goed zijn…

Recessies worden veroorzaakt door het veranderlijke geldhoeveelheidbeleid van centrale banken. Nadat een centrale bank door te veel geld bij te drukken de inflatie (de geldontwaarding) uit de hand heeft laten lopen, stapt zij vaak te hard op de monetaire rem. Keer op keer leidt een abrupte vermindering van de geldcreatie tot een recessie.

Verstorend geldhoeveelheidbeleid
De oorzaak hiervan moet gezocht worden in de effecten van het geldhoeveelheidbeleid op de kapitaalmarkt. De geldcreatie van centrale banken verloopt in de regel langs twee kanalen, die beiden het krediet op de kapitaalmarkt beschikbaar voor investeringen vergroten:
*Via het ‘disconto-instrument’: de centrale bank verstrekt leningen bestaande uit nieuw gecreëerd geld aan banken tegen een rentetarief dat lager is dan op de markt. De banken lenen op hun beurt het extra geld weer uit en verruimen zo de kapitaalmarkt.
*Via ‘open markt operaties’: de centrale bank koopt met nieuw gecreëerd geld staatsobligaties aan op de kapitaalmarkt. Fondsen die anders belegd zouden zijn in deze staatsobligaties komen hierdoor vrij voor particuliere investeringen.

Wanneer de geldgroei plotseling en onverwacht afvlakt, gebeurt hetzelfde met de kredietgroei. Dit heeft tot gevolg dat minder particuliere investeringen kunnen worden gefinancierd dan verwacht, en dat nog onvoltooide investeringsprojecten door het ontbreken van krediet waarop gerekend was geen voortgang meer kunnen vinden. De prijzen van investeringsgoederen en de kapitaalwaarde van ondernemingen zullen bijgevolg afnemen (lagere beurskoersen), en investeringssectoren (de industrie, en recentelijk ook ICT) worden getroffen door een lagere vraag naar hun producten.

De verstoring in de investeringssectoren heeft repercussies op andere sectoren, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere vraag naar kantoorartikelen en luxe consumptiegoederen. Naargelang de recessie vordert, raken dus ook andere sectoren in de problemen. Hierdoor zal er in de hele economie sprake zijn van lagere kapitaalwaardes, herstructureringen van bedrijven, en in sommige gevallen zelfs faillissementen. Uiteindelijk is ook werkloosheid onvermijdelijk.

Historie
De meest beruchte recessie was die van de crisisjaren van begin jaren ’30. Deze ‘Grote Depressie’ werd voorafgegaan door een afvlakking van de geldcreatie in 1929, en was het diepst in landen waar in de jaren daarna een negatieve geldgroei plaats vond. In de VS waar de crisis het hevigst was, nam de geldhoeveelheid van medio ’30 tot medio ’33 met in totaal een kwart af, terwijl in 1927 en 1928 de geldgroei nog om en nabij de 4% per jaar lag ⁱ.

In de onderstaande figuur is de relatie tussen de geldhoeveelheid en de economische groei te zien voor de meest recente recessie in de VS. Tot eind 1998 vond er een steeds snellere toename van de geldhoeveelheid plaats, maar deze trend werd abrupt onderbroken gedurende de eerste drie kwartalen van 1999. Dit leidde tot dalende beurskoersen in 2000 (niet getoond in figuur) en een afname van de industriële productie vanaf 2000-K3. De recessie in het BBP begon strikt genomen in 2001-K1, maar de groei van het BBP was daarvoor al afgenomen.

In de figuur is ook te zien dat het economisch herstel gehinderd wordt door de opnieuw abrupt afgenomen geldgroei van begin 2002. De FED (Federal Reserve Board – de Amerikaanse Centrale Bank) had ofwel de monetaire impuls van 2001 achterwege moeten laten, ofwel deze door moeten zetten. Bij deze laatste optie had de FED dan wel bereid moeten zijn om voorlopig een hoge inflatie te accepteren, daar de hoge geldgroei slechts geleidelijk afgebouwd had kunnen worden om een nieuwe recessie te vermijden.

De Nederlandse situatie wordt weergegeven in de figuur hieronder. Omdat seizoensvrije cijfers van de Nederlandse geldhoeveelheid niet makkelijk beschikbaar zijn, is hier gekozen voor jaar-op-jaar cijfers om kwartaalfluctuaties te mitigeren (elk kwartaal wordt nu vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder i.p.v. met het voorliggende kwartaal). In de figuur zijn drie dippen in de groei van de industriële productie te zien, die allen worden voorafgegaan door ofwel een afname van de geldgroei (in ’94/’95) of een afvlakking van de opwaartse trend van de geldgroei (in ’96/’97, en in ’99/2000).

bron: Peter van Maanen