huizenmarkt-zeepbel.nl

Nieuwe gedragsregels van banken en onzekerheid over de economie zorgen voor een scherpe daling in het aantal hypotheekaanvragen.

• Peter Boelhouwer (TU Delft): “Dit is slecht nieuws”

Door Jos Koets

Zoals bekend is de waarde van de koopwoningen gedaald. Nu het kabinet de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen voor een jaar heeft verlaagd naar 2%, kan het zo zijn dat de de prijzen van de woningen niet meer dalen of zelfs gaan stijgen.

Het tegendeel is waar, vooral omdat per 1 augustus de nieuwe gedragscode is ingegaan. U heeft in eerdere columns van mij kunnen lezen dat kopers minder hypotheek kunnen krijgen waardoor vooral de starters eigen geld moeten meenemen. Bovendien is de kans groot dat per 1 januari 2012 de NHG-grens weer naar 265.000 euro gaat (is nu 350.000 euro).

Het is dus niet verwonderlijk als de komende tijd de woningen nog in prijs dalen. Bovendien is het heel goed mogelijk dat bepaalde woningen in bepaalde gemeentes of wijken in prijs blijven stijgen. Bij een verdere daling is het mogelijk dat veel mensen een “te hoge” hypotheek krijgen in vergelijking met de waarde van hun woning.

Vergelijkend onderzoek
Nu nemen veel kopers die een hypotheek afsluiten niet de moeite om de kleine lettertjes van hun hypotheek eens goed door te lezen. Het is dan ook logisch dat zij niet weten wat hun geldgever eventueel kan doen bij waardedaling van hun koopwoning. Via Moneyview, die veel hypotheekproducten op voorwaarden vergelijkt, heb ik de geldgevers vergeleken op de volgende vraag.

Komt er na waardedaling van de woning weer een topopslag op de rente (hypotheken zonder NHG)? De volgende geldgevers hebben hier ‘ja’ op geantwoord.

• BOS
• FBTO (via Vereniging Eigen Huis)
• Friesland Bank
• Hypotrust
• Nationale Nederlanden
• Rabobank
• Reaal (Verantwoord Wonen)

Al met al een aardig lijstje, waarbij natuurlijk de Rabobank (30% van de hypotheekmarkt) heeft de meest opvallende is. Het nadeel van de Rabobank is dat hun hypotheekrentes en voorwaarden niet op hun website staan. Het is daarom moeilijker om hun te controleren op de kleine lettertjes.

Lees verder op  IEX.nl

Een jaar lang zwijgen over de hypotheekrenteaftrek heeft volgens minister Donner (wonen) “zonder meer” iets opgeleverd.

“Maar ik geef toe, als we er in de volgende verkiezingscampagne ineens weer over beginnen, zijn we verder van huis dan men wil.” Donner wil (toekomstige) kopers het liefst ook na deze kabinetsperiode duidelijkheid geven over de aftrek van de hypotheekrente.

zie ook: Piet Hein Donner heeft een hypotheek van 1.062.000 euro -  Telegraaf.nl

De grote vraag is echter hoe. “Met elkaar zou je daarvoor de juiste voorwaarden moeten vinden. Waar het om gaat is hoe je mensen de garantie en de zekerheid geeft dat de hypotheekrenteaftrek over twintig jaar ook nog bestaat. Het kan wel zo zijn dat ik zeker weet dat ík mijn hypotheek altijd kan aftrekken. Als degene die mijn huis koopt over twintig jaar geen hypotheekrenteaftrek meer heeft, zal hij een hele andere prijs voor mijn huis betalen.”

De minister benadrukt dat hij niets aan het systeem wil veranderen. Hoe Donner de woonconsument dan toch extra zekerheid wil geven, laat hij grotendeels in het midden.

Lees het interview met Donner in Dagblad Cobouw

bron: Cobouw.nl

Huiseigenaren met een hypotheek houden onvoldoende rekening met minder pensioen. Na hun pensionering dreigen zij in de financiële problemen te komen omdat zij hun hypotheekverplichting niet meer kunnen betalen.

Consumentenorganisaties en hypotheekdeskundigen trekken hierover aan de bel.

Het pensioeninkomen van de Nederlandse huishoudens wordt almaar kariger, terwijl de hypotheeklast na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd veelal nog doorloopt. Hierdoor komt een grote groep op zijn oude dag in de financiële problemen en moet wellicht noodgedwongen het huis verkopen.

Lees verder op de site van De Telegraaf

Het hervormingsplan voor de woningmarkt van de Rabobank kende een valse start. Volgens Piet Moerland krijgt het plan echter een tweede kans.

Bron: Het Financieele Dagblad

De meeste consumenten vinden financiële zaken ingewikkeld en varen daarom blind op het advies van hun adviseur, stelt de krant. “Maar hij wordt betaald door de bank, die er belang bij heeft dat u zo min mogelijk aflost.” Daarnaast wordt gewezen op de boetes voor vroegtijdig aflossen; zonder tussentijdse aflossing ontvangen banken veel meer rente.

Het argument dat aflossen ten koste gaat van de renteaftrek is niet geldig, aldus de Volkskrant. “Als u niet aflost, betaalt u uiteindelijk veel meer rente.” Vanwege de lage rente is maandelijks geld inleggen op een spaarrekening evenmin gunstig. De angst voor de bijleenregeling is verder ongegrond omdat sowieso aan te raden is om de overwaarde in een nieuw huis te steken. “Hoe minder u tussentijds aflost, hoe meer rente (weggegooid geld) u over de hele looptijd van de hypotheek kwijt bent.”

bron:  AssurantieMagazine

Twee derde van de starters op de woningmarkt sluit een hypotheek af gebaseerd op twee inkomens. Daardoor zijn zij gevoeliger voor onvoorziene omstandigheden als scheiding en werkloosheid. Startende huizenkopers hebben zich wel goed voorbereid op deze risico’s. Dat blijkt uit onderzoek van TNS Nipo.

De meeste starters voeren drie gesprekken waarin informatie wordt opgevraagd over bijvoorbeeld rente, hypotheekvorm en aflossingsmogelijkheden. De helft van de beginnende huizenkopers oriënteert zich in dat gesprek op de risico’s van een hypotheek. Slechts 17 procent van de mensen die hun hypotheek oversluiten en 28 procent van de doorstromers naar een volgende koopwoning informeert hier ook naar.

Is de handtekening gezet, dan blijkt tachtig procent van de starters de risico’s van het overlijden van de partner met een verzekering te hebben afgedekt. Negentig procent spaart daarnaast binnen de hypotheek.

De gemiddelde koopprijs van een starterswoning is tweehonderdduizend euro. De kopers hebben dan meestal een tophypotheek afgesloten, waarbij de waarde van het huis lager is dan het hypotheekbedrag, dat gemiddeld 205 duizend euro bedraagt. Het overige geld steken ze in verbouwingen.

Lees verder op Nieuws.nl

Het vlot trekken van de woningmarkt vereist een integrale aanpak, waarbij ook de hypotheekrenteaftrek geen taboe mag zijn. Dat zei hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer.

Boelhouwer begrijpt niet waarom de VVD wil vasthouden aan de schuldensubsidie. Het verlagen van de inkomstenbelasting en het op termijn afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is erg goed voor de economie en het geeft burgers de kans zelf te kiezen voor een koop of huurwoning.

Boelhouwer kreeg bijval van zowel Hans Stegeman van de Rabobank, Philipine Vinke van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en Rob Mulder van de Vereniging Eigen Huis. De NVM en Eigen Huis praten achter de schermen met onder meer Aedes en de Woonbond over een gezamenlijk plan voor de woningmarkt, bevestigden Vinke en Mulder. Een eerste uitkomst van dat overleg wordt dit najaar verwacht.

Helma Neppérus ratelde de domme VVD mantra’s nog maar eens een keer af om de angst onder mensen met een hoge hypotheek op peil te houden.

De strengere regels voor het afsluiten van een hypotheek moeten niet gelden voor huizen die vallen onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Regeringspartij VVD pleit voor een uitzondering.

Sinds 1 augustus is de hoogte van de hypotheek beperkt tot 106 procent van de waarde van de woning. Ook mag de hypotheek voortaan voor maximaal de helft aflossingsvrij zijn en wordt het moeilijker om af te wijken van de inkomensnorm. Hierdoor moeten consumenten worden beschermd tegen overkreditering.

Voor hypotheken die onder de NHG vallen, wordt door de banken geen uitzondering gemaakt. Huizenkopers met zo’n garantie kunnen daardoor twee procent minder lenen. VVD-Kamerlid Matthijs Huizing vindt dat niet terecht. “Bij woningen onder NHG staat immers het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de geldverstrekker”, redeneert hij.

Volgens het Kamerlid hebben de kredietverstrekkers pas recentelijk de NHG-norm aangepast en was er tijdens een debat dat hij in mei met minister van Financiën Jan Kees de Jager voerde nog geen sprake van. Daarom heeft hij in schriftelijke Kamervragen de bewindsman om opheldering gevraagd.

De strengere regels voor hypotheken gelden wat de banken betreft voor alle nieuwe hypotheken, ook die met een NHG, schrijft de Nederlandse Vereniging van Banken op haar website. “De banken kiezen hiermee voor heldere, eenduidige normen.”

bron: Nieuws.nl

Banken houden vast aan de eigen gedragscode voor hypotheken, die vandaag van kracht gaat. Dat consumenten meer geld kunnen lenen voor een woning onder NHG noemen ze ongewenst. Wat de banken betreft moet minister De Jager (Financiën) de NHG-norm gelijk trekken met de eigen verscherpte code.

Volgens de nieuwe regels voor hypotheken kunnen mensen vanaf vandaag nog maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij lenen. Ook mag de lening nog maximaal 106% van de aankoopwaarde van het huis bedragen. Onder NHG kan er tot 108% worden geleend. Daarnaast geldt dat onder de NHG-normen een ruimere mogelijkheid bestaat voor het meefinancieren van verbouwingskosten.

„Dat consumenten meer kunnen lenen volgens de NHG vinden wij onverstandig. Hypotheekverstrekkers hanteren juist deze strengere regels omdat zij de noodzaak zien om consumenten te beschermen tegen overkreditering” zegt Anneloes van Ulden van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). „Bij NHG kan bijvoorbeeld een nieuwe keuken volledig worden meegefinancierd, terwijl dit misschien helemaal geen bijdrage levert aan de waardeverhoging van de woning. De banken zullen de NHG-norm van 108% terzijde leggen en maximaal 106% financieren.”

bron:  De Telegraaf 

De Nederlandse consument is zich in juni slechter gaan voelen over de eigen financiële toekomst ten opzichte van een kwartaal geleden. De verslechtering betreft vooral jonge Nederlanders (tot 45 jaar). Bijna 20 procent van de huishoudens met volwassenen tussen 35 en 54 jaar vreest volgend jaar regelmatig niet rond te kunnen komen.  Dat blijkt uit onderzoek van Tilburg University.

De economische emoties die consumenten ervaren, hangen samen hun financiële armslag. Van de Nederlandse huishoudens verwacht 16,1 procent het komend jaar regelmatig moeite te zullen hebben om rond te komen, bijna 3 procent meer dan in maart (13,2 procent).

Binnen alle leeftijdsgroepen steeg dit percentage, maar de leeftijdsgroep tussen 35 en 44 jaar kende de grootste toename van 14,1 procent naar 19,4  procent (+5,3 procent). Binnen de middengroepen, tussen 35 en 54 jaar, is het percentage huishoudens dat financiële tekorten verwacht het grootst; het gaat om bijna één op de vijf huishoudens. Dit zijn enerzijds gezinnen met een hypotheek en thuiswonende of studerende kinderen, maar anderzijds is het de werkende generatie in de groei of zelfs op de top van hun carrière.

Nederlandse huishoudens schatten de kans dat ze een huis kopen in de komende 12 maanden in op 4,0 procent. Dat is het laagste percentage sinds het starten van het onderzoek in 2009. De kabinetsmaatregelen om de overdrachtsbelasting te verlagen kunnen een tijdelijke impuls op aankopen van huizen hebben, maar of ze een breder uitstralingseffect naar andere productcategorieën zoals auto´s, meubels en apparatuur veroorzaken is de vraag. Ook kan een herstel op de huizenmarkt worden afgeremd door de vrees voor baanverlies die op dit moment op het hoogste punt is sinds het begin van de metingen: Nederlanders schatten de kans dat ze hun baan verliezen in de komende 12 maanden in op 16,7 procent.

bron: FX.nl

De rechter oordeelde eerder in de Falcon-zaak dat de verzekeraar had gedwaald. ASR is tegen die uitspraak in hoger beroep gegaan. “We richten onze pijlen tevens op assurantiekantoren, de zogenoemde polisramkantoren die willens en wetens en met medeweten en ondersteuning van ASR op grote schaal woekerpolissen hebben verkocht. NBG Finance is een van die kantoren”, stelt jurist Pieter Lijesen van Consumentenclaim in De Telegraaf. “Door de hele omzet uitsluitend onder te brengen bij Falcon kreeg het een extra bonus aan het eind van het jaar. Het ontving jaarlijks 60% van de omzet als extra bonus.”
NBG laat in een reactie weten niet bekend te zijn met de aansprakelijkheidsstelling. “Als de compensatievoorstellen zijn verstuurd, zullen wij onze klanten zo goed mogelijk informeren. We nemen onze zorgplicht serieus”, aldus directeur Bart Meijerink.
(De Telegraaf, pag. 27)

bron: AssurantieMagazine

Na aanscherping van de waarderingscriteria voor gesecuritiseerde Nederlandse woninghypotheken (RMBS) met een Nationale Hypotheekgarantie (NHG), kunnen de ratings van deze transacties fors lager uitvallen, maakt Fitch Ratings woensdag bekend.

Als zij geen extra kredietbescherming in zich opnemen, kunnen “de meeste” van de vijftig uitstaande securitisaties hun rating zien dalen tot “low investment grade”-niveaus, stelt de kredietbeoordelaar, in plaats van de huidige hoge rating AAA.

De sterke daling komt vooral door de magere buffers in de securitisaties, niet door hogere risico’s van wanbetaling op de hypotheken, stelt Fitch.
Na herziening van de criteria veronderstelt Fitch verliezen op de obligaties met een AAA-rating van 3,3% tot 7,7% van de huidige balans, terwijl de kredietbescherming doorgaans lager is dan 1%.

Zonder de NHG-garantie zouden de verliezen in een stress-scenario gemiddeld 4 procentpunt hoger liggen, stelt Fitch.
Fitch is voorzichtiger geworden over NHG-garanties, omdat ze niet altijd het hele hypotheekbedrag dekken, omdat de garantie daalt na verloop van tijd terwijl de hypotheek dat niet altijd doet. Ook is er een kans van circa 15% dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die de garantie beheert, NHG-claims weigert.

bron: Beurs.NL