huizenmarkt-zeepbel.nl

Karel Schiffer, directeur Nationale Hypotheekgarantie, legt uit dat het toch wel erg goed gaat met de NHG.  Zijn fonds groeit nog steeds en in tegenstelling tot de banken heeft Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen wel een een grote buffer.

De Jager stelde begin oktober dat  80 procent van de hypotheken onder de NHG-grens valt en dat dit marktverstorend werkt. Bovendien is het totale garantiebedrag voor de schatkist daarmee opgelopen tot 132 miljard euro. “Wij zien geen noodzaak voor zo’n grote overheidsrol op de markt”, zei De Jager. Karel is het deels met De Jager eens, maar toch was het “een uitstekend idee” om de hogere NHG te verlengen.

Zie ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG , Freddie NHG , Elly Blanksma wil het NHG-plafond niet verlagen , VVD: meer lenen met garantiehypotheek

Momenteel garandeert NHG voor €132 mrd aan hypotheken. Om schades op te vangen, is er een oorlogskas van € 707 mln. Enorme kas dus Gelukkig is er in Nederland veilig gefinancierd.

Karel Schiffer doet alles om mensen zo diep mogelijk de schulden in te jagen

Edith Schippers (VVD) verandert haar toon als Wellink over Nederlandse tophypotheken en de politiek begint

Het Rijk blijft ook na dit jaar de woningmarkt extra stimuleren met een hogere Nationale Hypotheekgarantie (NHG). De in 2009 opgehoogde kostengrens naar 350.000 euro wordt niet per 1 januari 2012 maar stapsgewijs in de periode tot medio 2014 teruggebracht naar de reguliere hoogte van 265.000 euro.

zie ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

NHG-grensbedrag

Tot 1 juli 2012 geldt de huidige grens van 350.000 euro. Daarna bedraagt de maximale hypotheek onder NHG-voorwaarden 320.000 euro. Vanaf juli 2013 is dat een jaar lang nog 290.000 euro. Dat schrijft minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mede namens minister De Jager van Financiën vandaag aan de Tweede Kamer.

Crisis

De verhoging naar 350.000 euro geldt na een verlenging vorig jaar sinds juli 2009 als onderdeel van een pakket aan maatregelen om de  effecten van de economische crisis te bestrijden. De verhoogde grens sluit aan bij de categorie duurdere woningen waar de vraaguitval op de woningmarkt het grootst is.

Hans Stegeman had nog zo gewaarschuwd.

Waarborgfonds

Via het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW)  staat de overheid bij NHG-hypotheken garant voor een eventuele restschuld. Op voorwaarde dat niet meer de helft van de hypotheek aflossingsvrij is, kunnen huizenkopers van hun bank een lager rentetarief krijgen.

Onwenselijk

Beide ministers constateren dat van de verhoogde NHG veel gebruik wordt gemaakt. Ruim de helft van alle hypotheken tussen de 265.000 euro en 350.000 euro is met NHG.  Tegelijkertijd benadrukt het kabinet dat een blijvend hogere NHG-grens onwenselijk is. De overheid hoort normaal gesproken geen rol te spelen in het duurdere segment. Met een geleidelijke afbouw benadrukt het kabinet dat de ophogingen tijdelijk zijn.

Premie garantstelling omhoog

De eenmalige premie die huizenkopers met een NHG-hypotheek voor de garantstelling betalen stijgt in 2012 van 0,55 procent naar 0,70 procent van de hypotheeksom. Hierdoor worden de buffers voor de NHG groter en nemen de risico’s voor de overheid als achtervang af.

Download:

Kamerbrief over de voortzetting van het tijdelijk verhoogde grensbedrag van de Nationale Hypotheek Garantie (PDF)

bron: ElsevierFiscaal.nl

Gunstige hypotheekrente loopt af

Dat zegt Tonko Gast, directeur van DynamicCredit na zijn verhoord voor de Commissie de Wit tegen Het Financieele Dagblad. Volgens hem dreigen de komende jaren honderdduizenden gezinen in problemen te rakeen als hun huidige, gunstige, hypotheekrente afloopt en ze daarbij te maken krijgen met de gevolgen van allerlei bezuinigingen.

• Volgens Tonko Gast, eigenaar van Dynamic Credit, een bureau dat hypotheken onderzoekt, zijn er teveel risicovolle hypotheken verstrekt

Waarschuwde eerder voor subprime VS

Dynamic Credit is het bedrijf dat medio 2008 in de VS waarschuwde voor subprime hypotheken. Dat leidde tot de eerste kredietcrisis, waarbij niet alleen in de VS, maar ook in de rest van de wereld banken in problemen kwamen en steun nodig hadden van overheden.

• Volgens Betty de Boer (VVD lobbyist voor NVM, de hypotheekverkopers en de bouw) valt het waarschijnlijk allemaal wel mee. De WW en de NHG zal de subprime-leners gaan redden

Lees verder op de site van RTL Z

In Nieuwsuur was gisteren het wekelijkse gesprek met de minister-president. Hierin gaf hij aan dat Klaas Knot is een formidabele bankpresident is, maar dat zijn analyse over de hypotheekschuld als gevaar voor de financiële stabiliteit van Nederland niet klopt.

De meer dan formidabele Rutte blijft uit angst voor electoraal verlies zijn jarenoude grijze VVD-plaat afspelen.

Tijdens de campagne voor de Tweede Kamer verkiezingen hebben het CDA en vooral de VVD de kiezers veel angst aangepraat. Hun wereld zou instorten wanneer de hypotheekrenteaftrek zou worden afgeschaft. Dit heeft ze veel stemmen opgeleverd van mensen met torenhoge hypotheekschulden.  Bij de VVD leeft de angst dat deze kiezers zich bedrogen zouden voelen als de noodzakelijke hervormingen zouden worden doorgevoerd.  De kans dat Geert ze dan bij de volgende verkiezingen met open armen zal ontvangen is natuurlijk ook groot.

zie ook: Lijden jonge VVD stemmers aan het Stockholm Syndroom?

President Klaas Knot van De Nederlandsche Bank (DNB) wil dat het huidige kabinet zo snel mogelijk de aftrek van de hypotheekrente inperkt. Hij wil dat huizenbezitters niet langer dertig jaar lang de hele schuld kunnen aftrekken zonder af te hoeven lossen.

Knot wil dat huizenbezitters hun schuld daadwerkelijk stapsgewijs (annuïtair) aflossen, in plaats van te werken met constructies zoals een spaarhypotheek waarbij naast de schuld een spaarpot wordt opgebouwd. Deze constructies, ooit bedacht om de fiscale aftrek maximaal uit te melken, ‘leiden tot balansverlenging van de banken’, aldus Knot, en dus tot extra risico’s.

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

De Nederlandsche Bank wil dat er een eind komt aan aflossingsvrije hypotheken. We blijven te lang met te hoge schulden zitten. Aflossingsvrije hypotheken zijn al jarenlang aantrekkelijk omdat de maandelijkse lasten ervan lager zijn omdat je niks aflost. In feite is de bank dus de eigenaar. En door de schuldencrisis en de problemen op de huizenmarkt wordt dit een steeds groter risico voor zowel huishoudens als banken. Zorgelijk vindt bankpresident Klaas Knot.

zie ook: Prof. Arno van der Vlist: ‘Housing market still stagnant, households need to reserve for write-off and depreciation’

Nout Wellink waarschuwde ook al jaren

bron: NOS

Door: Maartje Martens

Eind dit jaar eindigt de tijdelijke verhoging van het plafond voor NHG-hypotheken van 350.000 euro en wordt het oude niveau van 265.000 euro weer gangbaar. De discussie over de vraag of het al dan niet verstandig is om het NHG plafond op het huidige niveau te houden laait op en zal in de komende weken sterker worden. Er zijn twee duidelijke posities te herkennen.De banken onder aanvoering van de Rabobank willen dat het oude lagere plafond hersteld wordt, terwijl een coalitie van makelaars, branche organisaties in de bouw en Vereniging Eigen Huis pleit voor een verlenging van de hogere NHG grens. Spannend wie dit winnen gaat.

zie ook: Verhoogd plafond Nationale Hypotheek Garantie risicovol

Vooralsnog is het wachten op het resultaat van het onderzoek dat minister de Jager en staatssecretaris Weekers laten doen naar de vraag of de NHG –grens moet blijven op 350.000 euro. De reden is dat de NGH een enorm risico vormt voor de staatskas. Het gaat om een bedrag van 132 miljard euro, aldus De Jager, waarvoor de schatkist aan woninghypotheken garant staat. En dat is meer dan het bedrag waarvoor Nederland momenteel borg staat voor het Europese noodfonds.

Deze geldsom wordt echter gebagatelliseerd door de makers van de site woningmarktcijfers.nl die snel hebben berekend dat het juist voordelig is voor de overheid om het verhoogde plafond te handhaven. Dat zou jaarlijks namelijk zo’n 20.000 extra kopers de mogelijkheid bieden om van de garantie gebruik te maken. Deze woningeigenaren betalen 0,5% minder rente op hun hypotheek ,hetgeen de overheid jaarlijks 10 miljoen hypotheekrente aftrek (HRA) bespaart. Maar dit is slechts een fractie van de 12 miljard die de HRA dit jaar kost. Daarom probeert men indruk maken met een schatting dat dit cumulatief over dertig jaar wel 4,5 miljard bespaart. Maar wat zijn de risico’s die tegenover deze mogelijke besparing staan? Waarom is De Jager huiverig en zijn de banken dat ook?

Lees verder op MarketUpdate.nl

Het kabinet ziet graag een aparte eurocommissaris komen die landen kan dwingen hun begroting op orde te krijgen. Het is een opmerkelijk voorstel van het kabinet, temeer daar er een flinke adder onder het gras zit. Vooral de oppositie is over die adder enthousiast. De nieuwe eurocommissaris moet landen met de euro kunnen dwingen om zogeheten macro-economische onevenwichtigheden aan te pakken. Nederland heeft zo’n ‘onevenwichtigheid’. Wat de oppositie niet lukt, zou die nieuwe eurocommissaris misschien wel kunnen afdwingen: het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek.

Het voorstel van het kabinet is zo gek nog niet. De crises in Spanje en Ierland zijn voornamelijk door die macro-economische onevenwichtigheden (zeepbellen, kan je ook zeggen) veroorzaakt. Ook in Italië dreigt zo’n onevenwichtigheid de economie te wurgen. Pensioenen worden in dat land betaald uit de staatskas, waardoor de overheidsfinanciën uit het lood dreigen te raken nu de bevolking vergrijst.

Lees verder op de site van Trouw

Directeur Karel Schiffer denkt dat er een kans is dat de overheid de kas van het NHG moet verviervoudigen. Momenteel garandeert NHG voor €132 mrd aan hypotheken. Om schades op te vangen, is er een oorlogskas van € 707 mln. Toch levert de lening het rijk volgens Schiffer een groot voordeel op. NHG leidt immers tot minder hypotheekrenteaftrek..

In mei 2010 schreef het FD het onderstaande:

Bij een NHG-garantie staat het Rijk in laatste instantie borg, maar eerst is er nog de buffer van het WEW zelf, nu euro 610 mln. Dat zijn de eenmalige premies van de huizenkopers die van de NHG gebruikmaken. ‘Daarmee kun je een prijsval op de woningmarkt van 20% à 25% opvangen’, aldus Schiffer.

Het lijkt er dus op dat Schiffer een enorme klapper verwacht. In 2008 had Schiffer een ander fantastisch plan:

“Het idee is dat iemand die op een huis van twee ton bijvoorbeeld een hypotheek heeft van 1.000 euro in de maand, gedurende twaalf, 24 of 36 maanden een betalingspauze te geven. Met het bedrag dat op deze manier niet wordt betaald, laat je de hypotheek vervolgens oplopen”, aldus Schiffer. Wordt er 24 maanden niet betaald, dan wordt de hypotheek in bovenstaand voorbeeld dus verhoogd van 200.000 tot 224.000 euro. Mensen zouden hier niet extra voor hoeven te betalen.

“extend and pretend,” “delay and pray,” zou Kees de Kort zeggen..

bron: nhg.nl

Kredietbureau Standard and Poors blijft optimistisch over de Nederlandse markt voor hypotheekbeleggingen.

zie ook: Goudzoekers: DOEN ZE HET NOU WEER?! Risicovol bankieren , De invloed van securitisaties op de statistieken van kredietverlening

Nederlandse hypotheken zijn relatief gewild vanwege de doorgaans hoge kwaliteit van de leningen, constateert kredietbureau Standard and Poors dinsdag 18 oktober in een rapport over de Nederlandse markt voor hypotheekbeleggingen.

lees verder op Z24.nl

In heel Nederland dreigt een golf van huisuitzettingen en gedwongen verkopen van woningen.

zie ook: Banken weten met nieuwe truc executies te vermijden

Daarmee opent Het Parool. De banken zitten met 20.000 woningen waarvan de eigenaar grote achterstanden heeft bij de hypotheekbetalingen. Deze huizen worden nog niet gedwongen geveild omdat banken bang zijn voor hun imago en geen zin hebben om 50.000 euro verlies per huis te incasseren. Dat is het gemiddelde bedrag dat een woning te weinig opbrengt bij een executieveiling. De komende maanden moeten zo op grond van Europese regels kiezen: de hypotheeklening afschrijven of de huizen toch laten veilen. De banken zullen bij gedwongen veiling in totaal 1 miljard euro aan verlies moeten afboeken

Bron Telegraaf.nl

Hardnekkig is het misverstand dat in de Verenigde Staten iedere huiseigenaar de sleutels kan inleveren bij de hypotheekverstrekker en daarmee vrij is van schulden. (Jingle Mail) Het is in de Verenigde Staten net als in Nederland zo geregeld dat een huiseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheeklening.

zie ook: Banken weten met nieuwe truc executies te vermijden

Dit in tegenstelling wat veelvuldig in de media wordt geschreven en gezegd. Als een huiseigenaar de lasten niet meer kan betalen of wil betalen zal de bank het onderpand uitwinnen. Alle tekorten op de oorspronkelijke hypotheekschuld zullen voldaan moeten worden door de voormalige huiseigenaar, net als in Nederland. Waarom dan toch zoveel Amerikanen weglopen van hun koopwoning heeft te maken met het feit dat ze niet anders kunnen.

zie ook: Als ‘weglopen’ van je huis aantrekkelijk is

De waarde van veel woningen is in veel gevallen flink lager dan de hypotheekschuld. De kans dat iemand met een gewone baan, laat staan zonder baan, die schuld kan inlopen is veelal klein. De enige optie die nog rest is resoluut een streep onder alles te zetten en helemaal opnieuw te beginnen. Door een persoonlijk faillissement aan te vragen kan de bank uiteindelijk nog maar weinig op de schuldenaar verhalen.

In Nederland is deze manier om uit de schulden te raken ook mogelijk maar duurt langer. Daarnaast is een persoonlijk faillissement in Nederland niet sociaal geaccepteerd. Terugkeer van deze voormalige huizenbezitters op de koopwoningmarkt zal lang duren. De ”credit score”, oftewel het bewijs van goed betalingsbedrag is dusdanig dat het lastig zal worden een nieuwe hypotheek af te sluiten.

bronnen:  Westplan,  Vastgoedkennis

Het bovenstaande geldt niet voor de non recourse staten. De hypotheekschuld kan in die staten alleen maar verhaald worden op het vastgoed; de beleggers zijn voor deze schuld niet hoofdelijk aansprakelijk. Hier kan men de sleutels wel inleveren om van de schulden af te komen.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt verstrekkers van het hypothecair krediet en in enkele gevallen huishoudens een garantie voor het restschuldrisico indien betalingsproblemen leiden tot verkoop van de woning. De overheid, of beter gezegd: de belastingbetaler, is zodoende de uiteindelijke drager van dit risico.

zie ook:  Toch restschuld mogelijk ondanks populaire NHG-garantie , Afwijzing schadeclaims NHG verdubbeld , Uitstel van executie voor probleemgevallen met NHG hypotheek

De NHG bestrijkt een groot deel van de markt en het overgrote deel van de nieuwe hypotheken. Daarmee dreigt de overheid een fors deel van het risico op zich te nemen, en daarnaast een stevige impact te hebben op de rente van een groot deel van de hypotheken. Het overnemen van het risico leidt er verder toe dat huishoudens en verstrekkers van krediet hogere risico’s (kunnen) nemen dan zij anders hadden gedaan, met het gevaar dat er te grote risico’s worden genomen (moral hazard). Al met al resulteert dit in een forse inperking van de marktwerking.

zie ook:  ‘Schaf hypotheekgarantie zo snel mogelijk af’ , Fitch twijfelt aan waardering NHG-hypotheek,  VVD: meer lenen met garantiehypotheek , DNB: premie NHG-hypotheek moet omhoog , Garanties zijn verslavend en dodelijk , Gemeenten tegen verhoging Nationale Hypotheek Garantie , Was het slim om de regels voor een NHG Hypotheek toetsing te versoepelen?

Karel Schiffer doet alles om mensen zo diep mogelijk de schulden in te jagen

Banken lopen dus nauwelijks risico op de NHG-klanten, die dan ook minder rente hoeven te betalen. Daar was het bij de oprichting van NHG ook allemaal om te doen: het eigen huis in het bereik van de gewone man brengen. Dezelfde gedachte dus als bij de oprichting van Fannie Mae en Freddie Mac:

“Freddie Mac works with mortgage lenders to help people get lower housing costs and better access to home financing. “

“NHG is van maatschappelijk belang omdat het de drempel voor het eigen woningbezit verlaagt.”

De afgelopen jaren moest de Amerikaanse belastingbetaler al honderden miljarden ophoesten om de schade op de hypotheekmarkt op te vangen. Dat komt doordat de twee banken die het leeuwendeel van de Amerikaanse hypotheken overnemen, Fannie Mae en Freddie Mac, een portefeuille hadden opgebouwd in de wetenschap dat de staat altijd bijspringt in geval van nood. Raar land, die VS. Zoiets zouden wij nooit doen — of toch wel?

zie ook: De rol van Fannie Mae en Freddie Mac in de Amerikaanse hypotheekmarkt

Momenteel garandeert NHG voor €132 mrd aan hypotheken. Om schades op te vangen, is er een oorlogskas van € 707 mln. Tot nu toe is dat meer dan toereikend. De jaarlijkse schade is nu nog vrij laag. In het afgelopen kwartaal deden 458 woningeigenaren een beroep op het fonds, 77 meer dan in het derde kwartaal vorig jaar. Ondanks de procenteel forse stijging is het aantal relatief beperkt. In totaal heeft het WEW (NHG)  947.000 lopende hypotheekgaranties in beheer. Anders wordt het bij een zware economische crisis, wanneer de werkloosheid fors oploopt, huizenprijzen kelderen en grote groepen hun hypotheek niet meer kunnen betalen.  Stel dat een kwart van de NHG-klanten niet meer aan de verplichtingen kan voldoen, en dat de huizenprijs met een derde zakt. Dan is de oorlogskas snel leeg. Het ministerie van Vrom (50%) en alle Nederlandse gemeenten (samen 50%) hebben zich verplicht om in zo’n geval bij te springen met renteloze leningen. Dat kan de belastingbetaler dan miljarden gaan kosten.

PvdA, VVD, PVV, CDA en ChristenUnie hebben vandaag aangegeven voor een verlenging  van hogere NHG-grens te zijn…..

bronnen: VNG, Inveztor.nl, NHG, De Telegraaf

Minister Jan Kees de Jager (Financiën) voelt er vooralsnog niks voor om de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) langer op 350.000 euro te houden. Het CDA en de PVV in de Kamer hadden daarom gevraagd.

Lees verder op Telegraaf.nl

De grens voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) moet op het verhoogde niveau van 350.000 euro blijven. Regeringspartij CDA zal dat morgen voorstellen tijdens de financiële beschouwingen in de Tweede Kamer. „We willen mensen houvast geven in deze roerige economische tijden”, aldus Kamerlid Blanksma.

zie ook: ‘Schaf hypotheekgarantie zo snel mogelijk af’

De NHG-grens werd op 1 juli 2009 opgetrokken van 265.000 naar 350.000 euro. Het ging om een tijdelijke crisismaatregel, die over een kleine drie maanden afloopt. „Het is een bewezen instrument voor rust op de woningmarkt, waar nu veel behoefte aan is”, stelt Blanksma.

zie ook: ‘Grote risico’s door garantiestellingen’ en Het verruimen van de hypotheek garantie is slecht voor de economie

Elly,  luister nou eens een keer naar je opdrachtgever…..

bron: Telegraaf.nl