huizenmarkt-zeepbel.nl

Nieuwe gedragsregels van banken en onzekerheid over de economie zorgen voor een scherpe daling in het aantal hypotheekaanvragen.

• Peter Boelhouwer (TU Delft): “Dit is slecht nieuws”

Twee derde van de starters op de woningmarkt sluit een hypotheek af gebaseerd op twee inkomens. Daardoor zijn zij gevoeliger voor onvoorziene omstandigheden als scheiding en werkloosheid. Startende huizenkopers hebben zich wel goed voorbereid op deze risico’s. Dat blijkt uit onderzoek van TNS Nipo.

De meeste starters voeren drie gesprekken waarin informatie wordt opgevraagd over bijvoorbeeld rente, hypotheekvorm en aflossingsmogelijkheden. De helft van de beginnende huizenkopers oriënteert zich in dat gesprek op de risico’s van een hypotheek. Slechts 17 procent van de mensen die hun hypotheek oversluiten en 28 procent van de doorstromers naar een volgende koopwoning informeert hier ook naar.

Is de handtekening gezet, dan blijkt tachtig procent van de starters de risico’s van het overlijden van de partner met een verzekering te hebben afgedekt. Negentig procent spaart daarnaast binnen de hypotheek.

De gemiddelde koopprijs van een starterswoning is tweehonderdduizend euro. De kopers hebben dan meestal een tophypotheek afgesloten, waarbij de waarde van het huis lager is dan het hypotheekbedrag, dat gemiddeld 205 duizend euro bedraagt. Het overige geld steken ze in verbouwingen.

Lees verder op Nieuws.nl

De Nederlandse consument is zich in juni slechter gaan voelen over de eigen financiële toekomst ten opzichte van een kwartaal geleden. De verslechtering betreft vooral jonge Nederlanders (tot 45 jaar). Bijna 20 procent van de huishoudens met volwassenen tussen 35 en 54 jaar vreest volgend jaar regelmatig niet rond te kunnen komen.  Dat blijkt uit onderzoek van Tilburg University.

De economische emoties die consumenten ervaren, hangen samen hun financiële armslag. Van de Nederlandse huishoudens verwacht 16,1 procent het komend jaar regelmatig moeite te zullen hebben om rond te komen, bijna 3 procent meer dan in maart (13,2 procent).

Binnen alle leeftijdsgroepen steeg dit percentage, maar de leeftijdsgroep tussen 35 en 44 jaar kende de grootste toename van 14,1 procent naar 19,4  procent (+5,3 procent). Binnen de middengroepen, tussen 35 en 54 jaar, is het percentage huishoudens dat financiële tekorten verwacht het grootst; het gaat om bijna één op de vijf huishoudens. Dit zijn enerzijds gezinnen met een hypotheek en thuiswonende of studerende kinderen, maar anderzijds is het de werkende generatie in de groei of zelfs op de top van hun carrière.

Nederlandse huishoudens schatten de kans dat ze een huis kopen in de komende 12 maanden in op 4,0 procent. Dat is het laagste percentage sinds het starten van het onderzoek in 2009. De kabinetsmaatregelen om de overdrachtsbelasting te verlagen kunnen een tijdelijke impuls op aankopen van huizen hebben, maar of ze een breder uitstralingseffect naar andere productcategorieën zoals auto´s, meubels en apparatuur veroorzaken is de vraag. Ook kan een herstel op de huizenmarkt worden afgeremd door de vrees voor baanverlies die op dit moment op het hoogste punt is sinds het begin van de metingen: Nederlanders schatten de kans dat ze hun baan verliezen in de komende 12 maanden in op 16,7 procent.

bron: FX.nl

De rechter oordeelde eerder in de Falcon-zaak dat de verzekeraar had gedwaald. ASR is tegen die uitspraak in hoger beroep gegaan. “We richten onze pijlen tevens op assurantiekantoren, de zogenoemde polisramkantoren die willens en wetens en met medeweten en ondersteuning van ASR op grote schaal woekerpolissen hebben verkocht. NBG Finance is een van die kantoren”, stelt jurist Pieter Lijesen van Consumentenclaim in De Telegraaf. “Door de hele omzet uitsluitend onder te brengen bij Falcon kreeg het een extra bonus aan het eind van het jaar. Het ontving jaarlijks 60% van de omzet als extra bonus.”
NBG laat in een reactie weten niet bekend te zijn met de aansprakelijkheidsstelling. “Als de compensatievoorstellen zijn verstuurd, zullen wij onze klanten zo goed mogelijk informeren. We nemen onze zorgplicht serieus”, aldus directeur Bart Meijerink.
(De Telegraaf, pag. 27)

bron: AssurantieMagazine

Na aanscherping van de waarderingscriteria voor gesecuritiseerde Nederlandse woninghypotheken (RMBS) met een Nationale Hypotheekgarantie (NHG), kunnen de ratings van deze transacties fors lager uitvallen, maakt Fitch Ratings woensdag bekend.

Als zij geen extra kredietbescherming in zich opnemen, kunnen “de meeste” van de vijftig uitstaande securitisaties hun rating zien dalen tot “low investment grade”-niveaus, stelt de kredietbeoordelaar, in plaats van de huidige hoge rating AAA.

De sterke daling komt vooral door de magere buffers in de securitisaties, niet door hogere risico’s van wanbetaling op de hypotheken, stelt Fitch.
Na herziening van de criteria veronderstelt Fitch verliezen op de obligaties met een AAA-rating van 3,3% tot 7,7% van de huidige balans, terwijl de kredietbescherming doorgaans lager is dan 1%.

Zonder de NHG-garantie zouden de verliezen in een stress-scenario gemiddeld 4 procentpunt hoger liggen, stelt Fitch.
Fitch is voorzichtiger geworden over NHG-garanties, omdat ze niet altijd het hele hypotheekbedrag dekken, omdat de garantie daalt na verloop van tijd terwijl de hypotheek dat niet altijd doet. Ook is er een kans van circa 15% dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die de garantie beheert, NHG-claims weigert.

bron: Beurs.NL

Waar halen banken hun geld vandaan? Het verpakken en doorverkopen van hypotheken was tot de bankencrisis een beproefd fenomeen, maar is acuut gestopt toen de banken éen voor éen omvielen. Securitiseren, zoals dat verpakken wordt genoemd, bestaat sindsdien niet meer. Behalve in Nederland, zo blijkt in Goudzoekers. En is dat nou goed of juist niet? De banken moeten natuurlijk wel érgens hun geld vandaan halen. Dat gebeurt nu weer op allerlei andere manieren, waar De Nederlandse Bank nogal bezorgd over is, maar waar de economen het niet over eens raken. In Goudzoekers houden we ‘het nieuwe bankieren’ tegen het licht en bekijken of dat zo veilig wel is. Want dat wordt ons wel beloofd..

bron: Goudzoekers

Nederlandse woninghypotheken mogen vrijwel zonder schade door de crisis zijn gerold, inmiddels vertonen ze wel enkele schrammen, zo blijkt uit het jongste rapport van kredietbeoordelaar Moody’s.

Het bureau onderzocht hypotheken die zijn verpakt en doorverkocht aan beleggers. Deze securitisaties of RMBS’en (dat staat voor Residential Mortgage-Backed Securities, ofwel effecten met woninghypotheken als onderpand) worden geregeld onderzocht door de kredietbureaus.

Bij de hypothecaire kredieten die aan de basis liggen van de securitisaties, constateert Moody’s een langzaam stijgende lijn in de betalingsachterstanden. In maart was 0,76% van de hypotheekklanten meer dan zestig dagen te laat met het voldoen van de maandelijkse verplichtingen. Dat is iets meer dan in januari (0,75%) en beduidend meer dan in maart vorig jaar (0,65%).

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

Nout zag het al tijden aankomen…

De hypotheekrenteaftrek: zelfs Nout Wellink de president van de Nederlandsche Bank wil er van af. Het IMF ziet het als de grootste bedreiging van onze economie, en geen econoom snapt waarom we het nog hebben. Toch wil het kabinet er niet aan tornen. Net als voor alle voorgaande kabinetten is de hypotheekrenteaftrek heilig, ook al kost het de schatkist twaalf miljard euro per jaar. Hoe komt dat? Vanavond in EenVandaag: waarom is deze belastingmaatregel ooit ingevoerd en waar ging het mis?

Verslag: Fannie Tijmstra  Redactie: Guido Vermeulen

De hypotheekrenteaftrek is een belastingmaatregel waarmee de kosten van de financiering van de eigen woning van de belasting afgetrokken mogen worden. De drempel om een woning aan te schaffen wordt hierdoor verlaagd.

bron: EenVandaag

Nederlandse banken benadelen stelselmatig pensioenfondsen en andere institutionele beleggers. Zij doen dit door voor miljarden euro’s hypotheken te verkopen onder het mom dat deze onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen terwijl dat niet het geval is. Dit blijkt uit een onderzoek van medewerker Jesse Frederik van de Stichting Onderzoek Bedrijfsinformatie (SOBI).

Herstel voor securitisatiemarkt in 2010 (Recovery for Dutch mortgage securitization market in 2010)

De banken verkopen hun hypothecaire vorderingen voor te hoge prijzen doordat NHG-garanties in het vooruitzicht worden gesteld die in vele gevallen niet aanwezig zijn. Pensioenfondsen en andere beleggers worden daardoor ernstig misleid en betalen veel te veel aan de banken. De verkoop gebeurt door de hypotheken in speciale BV’tjes te verpakken.

Misbruik
De bekende kredietbeoordelaars Standard & Poor, Moody’s en Fitch helpen de Nederlandse banken door aan de verpakte hypotheken de hoogste ratings te geven. Nederlandse banken maken ook misbruik van de omstandigheid dat institutionele beleggers soms op grond van hun interne regels slechts mogen beleggen in papieren met de hoogste rating. Jesse Frederik: ‘Kredietbeoordelaars hebben hun taak compleet verzaakt door onvoldoende onderzoek te doen naar de achterliggende hypotheken. Die voldoen vaak niet aan de voorwaarden die voor de Nationale Hypotheek Garantie gelden. Wanneer de huiseigenaar in financiële problemen komt, kan het pensioenfonds geen beroep doen op de garantie.’ Jesse Frederik verbaast zich over de passiviteit van toezichthouder De Nederlandse Bank, die volgens hem van deze zaken op de hoogte moet zijn.

Niet aan de voorwaarden voldoen
Uit het onderzoek blijkt onder meer dat 30% van de hypotheken die Delta Lloyd met een zogenaamde NHG garantie slijt in werkelijkheid niet aan de voorwaarden voldoen en daardoor niet onder de NHG garantie vallen. De Amerikaanse hypotheekverstrekker G-MAC, die op de Nederlandse markt opereert, verkocht zelfs zogenaamd gegarandeerde hypotheken waarvan 74% niet aan de garantievoorwaarden voldeed. Uit het SOBI-onderzoek blijkt dat ook SNS Bank, Aegon, ABN AMRO, Royal Bank of Scotland en diverse andere banken bij de verkoop van hypotheken aan institutionele beleggers ten onrechte vermelden dat deze onder de NHG-garantie vallen.

SOBI-voorzitter Pieter Lakeman heeft ernstige kritiek op zowel de banken die de hypotheken verkopen als op de ratingbureaus die de verkoop aanprijzen: ‘In het debat over de benadeling van Nederlandse pensioengerechtigden is te veel aandacht besteed aan technische kwesties als de dekkingsgraad en te weinig aan het feit dat pensioenfondsen door de banken worden leeggehaald. Dat is niet minder geworden sinds in 2003 ook de pensioenfondsen onder toezicht van de De Nederlandsche Bank zijn gesteld.’

bron: Fondsplein

Woningbezitters die na verkoop van hun huis zonder NHG-garantie met een restschuld blijven zitten, kunnen deze na de zomer meefinancieren in een volgende hypotheek.

Dit blijkt uit de nieuwe gedragsregels voor de banken, die onlangs zijn vastgelegd. “Het aantal huishoudens dat de woning met verlies moet verkopen, zal de komende tijd fors stijgen. Banken nemen met deze clausule hier al een voorschot op”, klinkt het in de hypotheekwereld.

Het is voor het eerst dat banken het probleem van restschuld officieel onderkennen. De verwachting is dat Nederland op grote schaal te maken krijgt met dit fenomeen. De afgelopen dertig jaar hadden woningbezitters de wind in de rug en profiteerden zij van de sterk oplopende huizenprijzen. “Het fenomeen overwaarde is niet meer vanzelfsprekend”, bevestigt ook Matthijs Mons, partner van IG&H Consulting.

Rente vastzetten

De komende vier jaar moeten maar liefst 1,4 miljoen huishoudens de rente van hun hypotheek opnieuw vastzetten. Veel van hen hebben nog een laag tarief. Nu de rente stijgt, komt de betaalbaarheid van de maandelijkse woonlasten sterk onder druk te staan. Die kunnen wel met duizenden euro’s per jaar toenemen.

“Als deze mensen bijvoorbeeld door een – tragische – samenloop van omstandigheden hun huis moeten verkopen, is de kans groter dan ooit dat zij met een restschuld blijven zitten. De hypotheekschuld is dan hoger dan de woningwaarde. De almaar stijgende rente en de verder dalende huizenprijzen kunnen dé giftige cocktail vormen, waardoor gezinnen hun huis met verlies moeten verkopen”, zegt hypotheekadviseur Jos Koets.

Clausule

In de clausule, die de banken hebben opgenomen in de nieuwe gedragscode, staat zwart op wit dat gezinnen de schuld die zij bij de verkoop van de oude woning overhouden, mogen meenemen bovenop de nieuwe hypotheeksom. Dit komt neer op een hogere financiering dan de 110% van de marktwaarde van het huis, zoals die per augustus ingaat voor nieuwe hypotheken.

“De reden dat dit punt is opgenomen in de code, is dat iemand anders geen nieuwe woning kan betalen. Voor deze nieuwe hypotheek zal gelden dat maximaal 50% aflossingsvrij mag zijn. Daarbij zal een bank goed letten op de maximale leencapaciteit, oftewel wat iemand verantwoord kan lenen”, reageert de woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

Grip op restschuld

Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) hebben de banken deze clausule opgenomen om grip te houden op de restschuld. “Als mensen in de schuldhulpverlening terechtkomen, wordt op een gegeven moment een groot bedrag van de schuld kwijtgescholden. Met de meefinanciering in een volgende hypotheek is de bank er zeker van dat het geld wel wordt terugbetaald. Zo wordt het probleem nog onder controle gehouden”, zegt een woordvoerder van de VEH.

Hoogleraar Peter Boelhouwer (TU Delft) is het met de VEH eens dat banken de meefinanciering niet doen vanuit filantropische overwegingen. “De financiers krijgen hiermee plat gezegd meer zekerheid dat de gehele schuld wordt ingelost. Consumenten mogen hier eigenlijk blij mee zijn, want als zij een persoonlijke lening moeten afsluiten, dan zijn zij een stuk duurder uit. De rente op een consumentenkrediet is tenslotte vele malen hoger dan de hypotheekrente, ook al is dat zonder belastingaftrek.”

Doorstroming

Hij meent dat de clausule bovendien goed is voor de doorstroming op de woningmarkt. Door allerlei maatregelen van de banken, de toezichthouder en de politiek is deze almaar meer op slot geraakt. “Met een restschuld was het voorheen bijna onmogelijk om een nieuwe hypotheek te krijgen. Dan werd je over een kam geschoren met wanbetalers. Terwijl dit verlies niet het gevolg hoeft te zijn van betalingsachterstanden, maar ook kan komen door waardedalingen op de huizenmarkt.”

bron: De Telegraaf

De lokker van de Rabobank: met de Aflossingsvrije Hypotheek betaalt u alleen rente. Hierdoor blijven uw maandlasten laag. U houdt dus geld over om andere leuke dingen te doen.

De voorstanders van deze hypotheekvorm wijzen er altijd op dat de huizenprijzen op de lange termijn stijgen en dat uw schuld dus steeds lager wordt in vergelijking met de waarde van de woning en dat de inflatie ervoor zorgt dat uw maandelijkse rentelasten een steeds kleiner deel van uw inkomen vormen. Over de afgelopen 25 jaar is dat ook helemaal juist maar in de historie zijn er ook lange periodes dat woningen niet in waarde gestegen zijn. De kans is groot dat de huizenprijzen ook de komende jaren  weer fors gaan dalen. Wat heeft dat voor gevolgen?

Consumenten blijken zich slecht bewust van de risico’s die gepaard gaan met het niet opbouwen van vermogen. Uit de AFM Consumentenmonitor 2008Q3 blijkt dat 44% van recente sluiters van een (deels) aflossingsvrije hypotheek zich niet realiseert dat ze aan het eind van de looptijd van hun hypotheek nog een schuld hebben. Deze onwetendheid suggereert dat er gedurende de looptijd niet anderszins vermogen wordt opgebouwd om de hypotheek mee af te lossen.

Volgens DNB zijn dit de meest voorkomende hypotheken van de huishoudens met eigen huis in 2008:

• 47% Volledig aflossingsvrij
• 21% Spaarhypotheek
• 10% Beleggingshypotheek
• 9% gekoppeld aan levensverzekering
• 5% annuiteit
• 3% lineair

NB: telt niet op tot 100 omdat niet iedereen met een huis ook een hypotheek heeft en sommige huishoudens meerdere hypotheken hebben.

Verder blijkt uit het driejaarlijkse woononderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat 15 procent van de woningeigenaren in 2009 een hypotheekschuld had die groter was dan de WOZ-waarde van de woning.  De kans is dus extreem groot dat vele duizenden mensen in grote financiële problemen gaan komen. Helaas komen de strengere hypotheekregels voor hun weer veel te laat. Maar niet voor de starter van morgen. Die waarschijnlijk maar beter (tijdelijk) kan gaan huren, al lijkt dat nu nog erg duur!

bron:  DNB – Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers

Staatssecretaris Frans Weekers (VVD, Financiën) is kritisch over uitlatingen van president Nout Wellink van De Nederlandsche Bank (DNB) over de hypotheekrenteaftrek. Wellink sluit zich aan bij het Internationaal Monetair Fonds (IMF), die de maatregel wil afschaffen.

‘Brisant,’ zei de staatssecretaris donderdag, gevraagd om een reactie.

Dezelfde Wellink
‘Het was toch diezelfde Nout Wellink (CDA) die een tijdje geleden nog zei dat dit niet het moment is om de hypotheekrenteaftrekter discussie te stellen,’ aldus Weekers.

Volgens Weekers heeft de huizenmarkt rust nodig. De sector is niet bij gebaat elke keer opnieuw een debat over de aftrek. ‘Daarmee jaag je potentiële kopers de stuipen op het lijf.’

Onzekerheid
Wellink zei donderdag dat het kabinet tijdig moet beslissen hoe en wanneer de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft om te voorkomen dat er onzekerheid ontstaat bij marktpartijen.

Weekers zegt dat hij Wellink niet de maat wil nemen en dat die moet zeggen wat hij verstandig vindt. ‘Maar ik zeg wat ik verstandig vind.’

Het IMF pleitteer eerder deze week al voor om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. Zowel het IMF en DNB is in het verleden al eerder kritisch geweest over de hypotheekrenteaftrek.

bron: Elsevier.nl

De volledig aflossingsvrije hypotheek verdwijnt. Huizenkopers moeten in de toekomst minimaal de helft van de waarde van hun woning aflossen op de hypotheek.

Ook kan een huizenkoper in de toekomst minder lenen. Een hypotheek mag niet hoger zijn dan 110 procent van de waarde van de woning. Die tien procent extra is voor het overgrote deel bedoeld voor de Kosten Koper.

Gedragscode banken

Minister De Jager van Financiën neemt hiermee de gedragscode over die banken in februari opstelden. De Jager pleitte aanvankelijk voor strengere normen die door de Autoriteit Financiele Markten, de AFM, waren opgesteld.

Van de AFM mochten kopers dan wel maximaal 112 procent van de waarde van hun huis lenen, maar ze zouden alle schuld boven de 100 procent in de eerste zeven jaar moeten aflossen. De banken vreesden dat de kosten in die eerste jaren dan te veel zouden oplopen, waardoor de woningmarkt nog verder op slot zou komen te zitten.

Vrijwillig

De Jager kiest voor een vrijwillige regeling. Omdat de AFM constateerde dat banken in het verleden regelmatig van de eigen regeling afweken, zal de AFM controleren of de banken zich aan de nieuwe code houden.

Voor woningen tot 350.000 euro waarvoor een hypotheek met NHG-garantie wordt afgesloten, gelden al soortgelijke eisen. 80 procent van alle woningen wordt op dit moment verkocht met een NHG-garantie.

Volgens de Jager ligt hier “al met al een pakket van maatregelen dat recht doet aan de door mij gestelde eisen en voldoende recht doet aan consumentenbescherming”.

Tevreden

Ook de AFM is tevreden met de nieuwe regeling. Volgens de toezichthouder wordt er nu bij het afsluiten van de hypotheek wel gekeken naar het salaris van de koper, maar veel te weinig naar de waarde van de woning. “We zijn blij dat de normen worden aangescherpt”, aldus een woordvoerder.

bron: NOS