De index die de koopintentie weergeeft, staat op het laagste niveau sinds het begin van de meting in 1985. Dat blijkt uit een persbericht van ING. In de tweede helft van 2009 steeg de index nog, maar dat was slechts een tijdelijke opleving.

Een aangetast koopsentiment kan wijzen op een nieuwe terugval in het aantal woning transacties. Dit kan leiden tot een groter woningaanbod en een langere verkooptijd, waardoor de prijzen op de huizenmarkt verder kunnen dalen.

In mei is er al een duidelijke daling te zien in het aantal transacties op de woningmarkt, maar volgens ING hoeft dit niet te wijzen op een trend. De bank voorspelt dat de huizenprijzen dit jaar een bodem bereiken en in 2011 zullen opkrabbelen met 1%.

Hypotheekrenteaftrek

Volgens ING is de sombere stemming op de huizenmarkt te wijten aan een daling van het consumentenvertrouwen en de verhitte discussie over de hypotheekrenteaftrek.

bron:  Het Financieele Dagblad

Demissionair minister Jan Kees de Jager van Financiën kondigde in april aan de tophypotheken te willen aanpakken. In de toekomst mag de hypotheek nog maximaal 112 procent van de aankoopwaarde bedragen. Het deel dat hoger is dan de aankoopwaarde moet binnen zeven jaar zijn afgelost of worden gedekt met opgebouwd vermogen. Dat geldt niet voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie vallen.

De Jager wil de nieuwe regels uiterlijk in september voorleggen aan de ministerraad. Erna volgt nog een advies van de Raad van State. Begin december wil hij de plannen voorleggen aan de Tweede Kamer.

bron: ANP

SCP Studie:  ‘Kopers in de knel’

Restschuld overhouden

Zij geven te veel geld uit aan wonen – bijvoorbeeld kosten van water, elektriciteit en andere lasten – en hebben bovendien een te hoge hypotheek. Als zij hun baan verliezen of gaan scheiden, kunnen ze in de problemen komen. Door de crisis houden zij bij gedwongen verkoop van hun woning een restschuld over omdat hun hypotheek hoger is dan de waarde van hun huis.

Starters de dupe

Het kwetsbaarst zijn starters op de woningmarkt, blijkt uit de studie Kopers in de knel? van het Sociaal en Cultureel Planbureau, die vandaag wordt gepresenteerd. Dat komt omdat zij hun huis hebben gekocht in de ‘dure’ periode. Hun huis is de afgelopen tijd niet in waarde gestegen. Integendeel, door de crisis zijn de huizenprijzen het afgelopen jaar flink gedaald.

zie ook: Subprime-problemen ook in Nederland

Beperking hypotheekrenteaftrek

In het somberste scenario van het SCP, dat rekening houdt met de beperking van de hypotheekrenteaftrek, komen 95.000 huishoudens in de problemen.

bron: RTL Nieuws.nl

zie ook: Nederlander koploper met hypotheekschuld (2003)
Hypotheekschuld | Vrijspreker.nl

Meer huizen, lage rente
Andere factoren zijn het feit dat er meer koophuizen in Nederland beschikbaar zjin gekomen en dat de hypotheekrente de afgelopen 20 jaar is gedaald van 14% naar 4%. Door die lage rente kunnen veel mensen zich grote bedragen veroorloven, de maandlasten zijn aanvaardbaar. De totale schuld lijkt minder belangrijk.

De cijfers zijn elk jaar van het tweede kwartaal, ook van 2009. De hypotheekschuld is in in miljarden euro’s. De gemiddelde huizenprijs is in duizenden euro’s.

bron: RTLZ

De Jager kondigde woensdag maatregelen aan om te voorkomen dat mensen hypotheken afsluiten die ze eigenlijk niet kunnen betalen. Een van deze maatregelen was dat het voor gezinnen met kinderen moeilijker zou worden om een hypotheek af te sluiten.

De voltallige Tweede Kamer bleek donderdag tijdens een debat mordicus tegen de maatregel voor gezinnen met kinderen. “Een ridicuul idee”, zei ChristenUnie-Kamerlid Ernst Cramer. “Een onzalig plan”, vond PvdA’er Paul Tang.

De Jager liet de maatregel prompt vallen. “Het is niet de kern van het plan”, zei hij. De Jager wil verder onder meer regelen dat mensen niet meer kunnen lenen dan 112 procent van de prijs van de woning. Dat idee steunt de Tweede Kamer wel.

De maatregelen om de eisen voor hypotheken aan te scherpen zijn bedacht door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De AFM wilde het voor gezinnen met kinderen moeilijker maken om een hypotheek te krijgen, omdat zij hogere kosten hebben dan mensen zonder kinderen, en dus minder geld om hypotheeklasten te betalen.

bron: NOVUM

GroenLinks-Kamerlid Kees Vendrik had De Jager naar de Kamer geroepen omdat de code volgens hem niet functioneert. De code bepaalt dat banken in principe geen hogere hypotheek verstrekken dan 4,8 keer het jaarinkomen. Dat is om mensen te beschermen tegen het aangaan van te hoge schulden.

Uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) is gebleken dat in het verleden niet alleen DSB Bank maar ook de Postbank vaak te hoge leningen verstrekte. De AFM heeft daar boetes voor uitgedeeld. GroenLinks, SP en de PvdA zijn bezorgd over de overkreditering.

Hans Hoogervorst, voorzitter van de AFM, pleitte vorig jaar al eens voor een verbod op tophypotheken, maar daar wilde het kabinet niet aan. Dinsdag zei De Jager dat hij met de AFM bekijkt of een aanscherping van de code nodig is. Maar als er niet meer van de code mag worden afgeweken, heeft dat nadelen voor starters op de woningmarkt die meer willen lenen omdat ze een goede baan hebben met goede financiële vooruitzichten.

bron: Telegraaf.nl

Het Waarborgfonds Eigen Woningen, de stichting achter de Nationale Hypotheek Garantie, is met de overheid in overleg over een boetesysteem. Dat zei directeur Karel Schiffer van het fonds zaterdag.

zie ook:
VNG adviseert beëindiging NHG-overeenkomsten
‘Nieuwe eis NHG voor kopers nieuwbouwwoning’
Nationale Hypotheek Garantie wordt fiks duurder
Afwijzing schadeclaims NHG verdubbeld
Simpel einde NHG-overeenkomsten straks mogelijk
Rijk nu garant voor hypotheken
Huiseigenaar vaker achter met betaling

Vooral in de periode tussen 2003 en 2006, toen de hypotheekmarkt een hausse beleefde, hebben mensen een NHG-hypotheek gekregen, terwijl dat eigenlijk niet kon.

Bij de acceptatie is bijvoorbeeld over het hoofd gezien dat de huizenkoper nog een andere schuld had uitstaan.

Waarborgfonds

De fouten hebben ertoe geleid dat het Waarborgfonds de afgelopen twee jaar banken en andere financiers van hypotheken minder schadeloos hebben gesteld nadat huiseigenaren hun hypotheeklasten niet meer konden opbrengen. Een boetesysteem moet het aantal fouten terugdringen, aldus Schiffer.

Dat banken met hogere schadeposten worden opgezadeld, is kredietbeoordelaar Fitch een doorn in het oog. Het bureau overweegt de kredietwaardering te verlagen voor NHG-schuldpapieren die op de financiële markten worden verhandeld. Bij een afwaardering wordt het duurder om een NHG-hypotheek te financieren. Dat wil het Waarborgfonds voorkomen.

Huiseigenaar

In 2008 en 2009 kregen financiers bij ongeveer een kwart van de NHG-hypotheken hun geld niet volledig terug als een huiseigenaar de hypotheek niet meer kon betalen. In de jaren ervoor ging het om hooguit 14 procent.

Het Waarborgfonds wil kredietverstrekkers pas achteraf beboeten. In eerste instantie moet de schade onmiddellijk worden vergoed. Ook moet het gaan om de werkelijke schade. Momenteel wordt de schadepost berekend op basis van een annuïteitenhypotheek, terwijl de meeste huiseigenaren andere hypotheekvormen hebben.

”De belegger in NHG-hypotheken kan zo ook rekenen op zijn geld en dat is in het voordeel van de consument”, zo zegt Schiffer over de veranderingen die in voorbereiding zijn.

Schiffer is in overleg met Fitch over de mogelijke afwaardering. ”Ik verwacht dat dit met een sisser afloopt. Fitch heeft wel een beetje gelijk. Het is voor ons zaak om de kwaliteit van de borgstelling te verbeteren.”

bron: ANP

Kredietbeoordelaar Fitch betwijfelt of de Nederlandse hypotheken die zijn uitgegeven met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) de hoogste kredietwaardering kunnen behouden.
Fitch wijst er in een onderzoeksrapport op dat banken de afgelopen jaren niet al hun geld hebben teruggekregen uit het Waarborgfonds Eigen Woningen, als huiseigenaren niet meer aan hun verplichtingen konden voldoen. Dit kwam bijvoorbeeld doordat zij niet aan alle voorwaarden voldeden bij de uitgifte van een NHG-hypotheek.

zie ook:
Voordeel NHG verdwijnt
Fitch zet rating Nederlandse hypotheekobligaties op scherp
Moody’s past risicoweging hypotheken aan

Nu hebben schuldpapieren van NHG-hypotheken nog een AAA-waardering (‘triple A’), de hoogste kredietwaardering die er is. Als Fitch overgaat tot een afwaardering wordt het duurder om de hypotheken te financieren. Dit kan ook gevolgen hebben voor mensen die een hypotheek met garantie willen aanvragen. Fitch heeft marktpartijen tot 23 april de tijd gegeven om te reageren op zijn bevindingen.

De Nationale Hypotheek Garantie geldt voor hypotheken tot 350.000 euro. Fitch is een van de drie grote kredietbeoordelingsbureaus in de wereld. De twee andere grote namen zijn Standard & Poor’s en Moody’s.

bron: ANP

zie ook: Nederlanders: steeds hogere hypotheek en vaker aflossingsvrij – RTL Z

Deze schuldenberg aan hypotheken is sinds een paar jaar al hoger dan het BNP zelf. Inmiddels al een procent of vijf er boven.

In de afgelopen twintig jaar werd het BNP twee maal zo groot. Maar de hypotheekschuld van alle huishoudens werd maar liefst vijfmaal zo groot. Met een slordige 700 miljard aan geleend geld voor onze eigen woning ligt er een zwaar beslag op economisch herstel. Immers bij stagnerende huizenprijzen en dito inkomens neemt de pijn van die hypotheekschuld alleen maar toe. En dat leidt bepaald niet tot een stimulans op de binnenlandse bestedingen.

De hoofdoorzaak van deze extreme ontwikkeling in ons kleine landje is genoegzaam bekend. De florissante hypotheekrenteaftrek maakte degene die niet op de pof woonde tot een dief van de eigen portemonnee. Sterker nog de aflossingsvrije hypotheek heeft er zijn eerste plaats op het lijstje hypotheekvormen aan te danken. Ook de nu minder begaanbare weg om met een hogere schuld op de woning goedkoop consumptief crediet te verkrijgen mag zich rekenen tot één van de succesfactoren van de forse schuldenberg. Met de claim die hiervan uitgaat op de maandelijkse huishouduitgaven hebben de banken een blijvend stevige greep op de looninkomsten. Nederlanders deden het wel anders dan Amerikanen met hun creditcards maar de uitkomst en lijken erg veel op elkaar.

Merkwaardig is dat de stijging van de hypotheekschuld eigenlijk veroorzaakt wordt door de stijging van de woningprijzen(sic!). Door de riante mogelijkheden tot lenen werd er meer geleend. Het leidde tot een veel sterkere stijging van de woningprijzen waardoor er nog weer meer geleend werd. En zo werd de spiraal twintig jaar draaiende gehouden. Tot nu. Want het verder opzwepen van de spiraal is in een tijd van recessie en crisis niet meer mogelijk.

Ook de overheid merkt dat. De vijftien tot twintig miljard die het de rijksbegroting jaarlijks kost aan subsidie op hypotheekaftrek zijn niet meer op te brengen in een recessie. Van de 35 miljard die er moet worden bezuinigd is er veel gerelateerd aan het woningvraagstuk. Drie maatregelen zijn er in de betreffende ambtelijke werkgroep uitgedacht. Beperking van het hypotheekbedrag waarop hypotheekrenteaftrek nog plaats mag vinden. Afhankelijk van de politieke partij wordt hier gesproken over bedragen tussen de 300.000,- (SP) en 1 miljoen (CDA). Het afschaffen van de aflossingsvrije hypotheek, of althans de mogelijkheid om voor de hele looptijd van een hypotheek de rente over de volledige hoofdsom aftrekbaar te houden. En als derde mogelijkheid een aftopping (lees verlaging) en gelijkschakeling voor alle inkomens van het belastingtarief waarmee hypotheekrente van het inkomen mag worden afgetrokken.

Maar dat zijn dan opties voor de overheidsfinanciën. De effecten op de woningmarkt en de economie van die beleidsopties zijn al zorgelijk genoeg. Echter de grootste zorg blijft bestaan. Welk effect zal de grote schuldenberg aan hypotheken bij de huishoudens hebben op de consumptieve bestedingen, op de doorstroming op de woningmarkt en op de bouwnijverheid?

Te vrezen valt uit voorbeelden uit het buitenland waar zich vergelijkbare situaties voordeden dat de uit de hand gelopen schuldenberg meerjarig voor moeizaam economisch herstel zullen zorgen.”

Vastgoed Journaal – Artikel Piet de Vrije

Den Haag gaat als eerste gemeente in Nederland hypotheken overnemen van burgers met financiële problemen. Het plan komt uit de koker van Henk Kool (PvdA), wethouder sociale zaken, werkgelegenheid en economie.

zie ook: Gemeente Den Haag gaat de banken spekken – Boumans Blog

Uit het onderzoek blijkt dat maar liefst 35% van de ondervraagden, die betrokken zijn geweest bij één of meerdere meldingsplichtige incidenten, deze niet of niet allemaal bij de AFM heeft gemeld terwijl zij daartoe wel verplicht zijn. Verder komt uit de zelftoets naar voren dat in 2008 door 21% van de ondervraagde adviseurs hypotheken zijn afgesloten, die meer dan 5% afweken van de zogeheten GHF-norm (waarbij de hypotheek niet meer mag bedragen dan 4,5 keer het bruto jaarinkomen van de aanvrager).

“Dit is een hoog percentage dat afwijkt van de regels. Dit is reden te meer om de hypotheekadvisering goed onder de loep te nemen. We hebben dat ook als een van de prioriteiten gesteld en we zullen in de eerste helft van dit jaar aan een marktbreed onderzoek beginnen”, aldus een woordvoerder van de toezichthouder. Verder blijkt dat de adviseurs transparant zijn over de ontvangen provisies (94%). Een kwart werkt daarentegen niet met een verplicht dienstverleningsdocument, het zogeheten dvd.

Half oktober vorig jaar vroeg de AFM 1333 niet bij de Stichting Financiële Dienstverlening (StFD) aangesloten financieel dienstverleners om de zelftoets af te leggen. Het deelnamepercentage was 90%. In 5% was het invullen niet meer nodig, omdat de vergunning was ingetrokken of het bedrijf al over de kop was gegaan. De ondernemingen, veertig in aantal, die niet op het verzoek hebben gereageerd, verliezen hun vergunning of wacht een boete.

“Al met al kunnen we constateren dat er nog veel werk aan de winkel is, zowel voor de adviseurs als voor de toezichthouder. Zij hebben inmiddels een lijstje met huiswerkopdrachten gekregen, waarop ze worden gecontroleerd.” Het merendeel van de financieel dienstverleners doet het zelfonderzoek bij de StFD. Deze liet weten de analyse nog niet afgerond te hebben.

bron: Telegraaf.nl

Dit verwachten de banken. Het gaat vooral om gezinnen met twee huizen, waarbij geen nieuwe koper gevonden kan worden voor het oude huis en die met dubbele maandlasten blijven zitten. Uit een onderzoek van consultancybureaus IG&H Consulting & Interim en Hypsotech onder vrijwel alle marktpartijen op de hypotheekmarkt blijkt dat bijna vijftig procent zelfs denkt aan een verviervoudiging van de achterstanden tegen het eind van dit jaar.

Er zijn nu zo’n 15.000 gezinnen met een betalingsachterstand van langer dan drie maanden. Als gevolg van oplopende betalingsachterstanden rekenen geldverstrekkers op een verlies dat kan oplopen tot wel 1,2 miljard euro. Zij verwachten dat de grootste problemen zich voordoen bij gezinnen met twee huizen.

Veel banken hebben de regels voor een overbruggingshypotheek aangescherpt. Dit dwingt klanten om hun oude huis te verkopen voordat een nieuw wordt gekocht.

bron: Telegraaf.nl

Tussen begin juni en eind oktober 2009 gingen in deze hoek 681 ondernemingen op de fles tegen 345 in dezelfde periode in 2008. Er gaat bijna geen week voorbij of er verschijnt weer een financieel tussenpersoon op de faillissementslijsten van een van de rechtbanken. Deze week was het de beurt aan het Eindhovense kantoor Hypozeker. Curator Louis Deterink van het kantoor Holland van Gijzen ‘zag de problemen in deze sector al wat langer aankomen’.

Tussenpersonen verkopen minder hypotheken en dus ook minder verzekeringen, koopsommen en lijfrentepolissen. Ze moeten tegenwoordig vaak tonen wat ze verdienen. “Klanten schrikken van de hoge provisies van soms enkele duizenden euro’s en gaan op zoek naar andere oplossingen,” zegt Deterink. Directeur Anton Vanden Bol van Hypotheek Visie, rond zestig kantoren door het hele land, noemt drie oorzaken voor de crisis binnen de branche. De omzet daalde in twee jaar met wel 50 procent. Ook is het provisiesysteem veranderd. Tussenpersonen ontvangen eerst een voorschot en daarna jaarlijks een deel, mits de klant het product nog afneemt. Tenslotte is de regelgeving enorm veranderd. Bij het meest simpele advies moeten bijvoorbeeld inkomensgegevens en financiële prognoses in een dossier opgeslagen worden.

bron:  deOndernemer.nl

De regels zullen volgens Hoogervorst ‘in grote mate overeenkomst vertonen met het concept-rapport’. ‘We zullen wel degelijk met een scherpe lijn komen’.

De AFM-voorzitter doelt op de controverse die vorig jaar april ontstond toen de AFM voor het eerst voorstellen deed om de tophypotheek te verbieden. Die plannen moest de AFM, onder druk van het ministerie van Financiën, deels terugtrekken. In het najaar kwam de toezichthouder echter met een nieuwe, afgezwakte, lijn in een concept-rapport waarbij een top-hypotheek onder beperkte voorwaarden mogelijk blijft. Ook daarover toonden banken en Financiën zich kritisch.

‘Top’ binnen vijf jaar aflossen

Consumenten mogen een hypothecaire schuld aangaan van meer dan 100% van de aankoopwaarde van de woning, als ze de ‘top’ binnen vijf tot zeven jaar aflossen, zo luidden de plannen.

De tophypotheek, waarbij meer wordt geleend dan de woningwaarde om de zogenoemde ‘kosten koper’ te betalen, is ook toegestaan, als er sprake is van vermogen, verbouwingen die leiden tot een hogere waarde van de woning of een hypotheek die gezien de inkomensnorm laag is. Ook een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kan meer dan 100% bedragen, aldus de AFM in haar concept-rapport.

bron: Het Financieele Dagblad

De gemeente Purmerend zal starters die een huis willen kopen niet meer helpen met een gemeentelijke lening van 20.000 euro ter financiering van een koophuis. Purmerend heeft een einde gemaakt aan de speciale startersregeling.

De gemeente Purmerend hanteert twee argumenten om niet langer startersleningen te verstrekken. Allereerst wijst de gemeente op de maatschappelijke discussie of mensen zich niet te makkelijk in de schulden steken. Dat  is een merkwaardig argument omdat de Stadspartij dit argument ook noemde om maar nooit aan en degelijke lening te beginnen. Toen werden de argumenten van de Stadspartij door het college en de meest andere partijen in de gemeenteraad weggewoven.

De tweede reden is van financiële aard. De rentekosten van de leningen kwamen voor rekening van de gemeente en die wil dat niet meer betalen.
Het budget voor 2010 is door het college vastgesteld op nul euro. Er is in de begroting voor 2010 dus geen geld uitgetrokken om de rentelasten van die startersleningen te kunnen dekken.
In de raadsvergadering van april of mei wil het college een nader debat met de ,dan nieuwe, gemeenteraad nadere conclusies trekken.
Het afschaffen van de hele regeling hangt dus in de lucht, precies zoals de Stadspartij bij de start ervan ook voorspelde.

bron: stadspartijpurmerend.nl

De mogelijkheden voor starters op de Helmondse woningmarkt zijn verruimd. De grens van de aankoopprijs voor een starterslening is door de gemeenteraad fors verruimd, tot 350.000 euro.

Die grens lag op 265.000 euro, maar is nu op voorstel van de CDA-fractie in de raad verhoogd.

Starters kunnen bij de overheid een lening aanvragen bij de aankoop van hun eerste koopwoning. Het Rijk neemt de helft van die lening voor zijn rekening, provicie en gemeente ieder vijfentwintig procent.

Het maximale leningsbedrag is twintig procent van de aankoopprijs, bij 350.000 euro dus 70.0000 euro. Mensen voor wie op basis van hun inkomen een woning met een hypotheek van 280.000 euro het maximaal haalbare is, kunnen dankzij de starterslening een huis kopen van 350.000 euro.

bron: ED

Minister Van der Laan (VROM) verwacht dat het wegvallen van koopsubsidie voor een groot deel opgevangen zal worden door startersleningen van gemeenten. Maar hypotheekadviseurs betwijfelen dat. „Het is maar zeer de vraag of de startersleningen van de gemeenten de koopsubsidie goed kunnen vervangen. Niet alle gemeenten doen mee aan de startersleningen. Gemeenten die wel meedoen, kunnen zelf allerlei eisen stellen aan de regeling, bijvoorbeeld dat de regeling alleen geldt voor nieuwbouw of alleen tot een bepaalde koopsom. Een ander belangrijk verschil voor de starter is dat de koopsubsidie een subsidieregeling is en de starterslening een lening”, aldus een woordvoerder van Hypotheekshop.

De maximale koopsom om in aanmerking te komen voor koopsubsidie gaat in 2010 omhoog naar €167.300 (was: €163.625) en de bijbehorende hypotheek bedraagt maximaal €180.684. Door de verhoging van de koopsubsidiegrens met 2,25 procent en door de daling van de woningprijzen met ongeveer 5 procent komen nog meer starters in 2010 in aanmerking voor koopsubsidie.

De Hypotheekshop vindt het een slechte zaak dat de koopsubsidiepot niet nader wordt aangevuld.

In 2008 waren er ongeveer 9000 aanvragen voor een koopsubsidie en in 2009 zal het uitkomen rond de 15.000 aanvragen.

„Dankzij de koopsubsidie heeft een grote groep starters het afgelopen jaar een huis kunnen kopen. Bovendien zorgen deze starters voor het op gang houden van de doorstroming op de woningmarkt”, aldus de woordvoerder.

bron:  Telegraaf.nl

Definitief
Bij verreweg het grootste gedeelte van de hypotheken wordt de lening niet afgelost tijdens de looptijd. Hierdoor wordt maximaal gebruik gemaakt van hypotheekrenteaftrek. Nu het kabinet 35 miljard euro wil bezuinigen, moet ook gekeken worden naar de hypotheekrenteaftrek. Volgens ChristenUnie voorman Slob is de aflossingsvrije hypotheek dan het eerste aan de beurt. Hij benadrukt wel dat er nog geen definitieve conclusies zijn getrokken.

Volgens DNB zijn dit de meest voorkomende hypotheken van de huishoudens met eigen huis in 2008:

• 47% Volledig aflossingsvrij
• 21% Spaarhypotheek
• 10% Beleggingshypotheek
• 9% gekoppeld aan levensverzekering
• 5% annuiteit
• 3% lineair

NB: telt niet op tot 100 omdat niet iedereen met een huis ook een hypotheek heeft en sommige huishoudens meerdere hypotheken hebben.

bron: RTLZ.nl

Volgens DNB zijn dit de meest voorkomende hypotheken van de huishoudens met eigen huis in 2008:

47% Volledig aflossingsvrij

21% Spaarhypotheek

10% Beleggingshypotheek

9% gekoppeld aan levensverzekering

5% annuiteit

3% lineair

NB: telt niet op tot 100 omdat niet iedereen met een huis ook een hypotheek heeft en sommige huishoudens meerdere hypotheken hebben.

Schuldenopbouw

In 2003 hadden wij nog maar een gezamenlijke schuld van 490 miljard euro, voor het eerst hoger dan het BNP. De totale schuld van de huishoudens nam in dat jaar met 45 miljard euro toe. Verreweg het grootste gedeelte van deze toename (40 miljard euro) kwam voor rekening van de uitstaande hypotheekschuld die opliep tot 407 miljard euro. De hypotheekschuld was de tien jaar voordien met gemiddeld 12,5 procent per jaar gestegen.

In 2006 hadden we ons nog dieper in de schulden gestoken. De huishoudens hadden toen gezamenlijk al voor 640 miljard euro aan leningen uitstaan, weer vooral hypothecaire schuld. (80 procent). De huishoudens gaven dat jaar 6 miljard euro meer uit dan ze ontvingen. Er werd vooral meer besteed aan duurzame consumptiegoederen. We moesten dat jaar ook 6,6 procent meer betalen aan belastingen en premies voor met name de zorgverzekering.

En nu twee/drie jaar later? Exacte gegevens zijn er nog niet maar het is niet gewaagd te veronderstellen dat we tot en met 2008 zijn doorgeschoten naar circa 800 miljard schulden, voornamelijk hypotheken (80%). De Nederlandse hypotheekschuld is na IJsland de hoogste ter wereld, hoger dan het BNP. Nederland heeft wereldwijd ook de hoogste Loan-to-Value: de meeste nieuwe hypotheken bedragen 114% van de waarde van het onderpand, terwijl in andere landen 80% normaal is. In ons buurland België heeft iedereen een degelijke annuïtaire hypotheek. Bij ons is dat nog minder dan 10%. 90% van de verkochte hypotheekvormen zijn fiscaal gedreven, met de aflossingsvrije hypotheek (40%) aan kop.

Regeringsbeleid

Staatsecretaris Klijnsma zag een maand geleden ook plots 700.000 Nederlandse huishoudens opdoemen die al vorig jaar kampten met problematische schulden. Zo diep dat ze meer dan drie jaar nodig hebben om ze af te lossen. Daarnaast lopen nog eens 250.000 huishoudens het risico dat ze in geldproblemen komen.

Uit eerder onderzoek van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) bleek al dat 1,9 miljoen huishoudens betalingsachterstanden hadden. Volgens de staatssecretaris ontstaan geldproblemen vaak door werkloosheid, maar dat kan bezwaarlijk het grote aantal problemen verklaren.

Veel mensen kunnen slecht omgaan met geld, dat heeft de hoogconjunctuur ze afgeleerd. Uit het onderzoek van het ministerie van SZW blijkt  dat vooral laag opgeleide, werkloze mannen problematische schulden hebben.Het Nibud heeft daar een andere mening over, het adviseert mensen altijd een buffer van enkele duizenden euro’s achter de hand te houden, maar 3,5 miljoen huishoudens lukt dat niet.

Een kwart van de Nederlanders spaart nooit en de volgende kwart spaart alleen als er geld overblijft. Nog eens een kwart staat iedere maand rood. Echter vooral carrièregerichte mensen die luxe en status belangrijk vinden en onbezorgde, impulsieve mensen die op comfort en vermaak zijn gericht, bevinden zich financiëel gezien vaker in de gevarenzone, zegt het Nibud.

Werkloosheid en vogelvrijen

Het ministerie van SZW wil het aantal huishoudens met geldproblemen terugdringen. Om dat te bereiken moeten gemeentes een belangrijkere rol gaan spelen. Maar gaat dat lukken als de werkloosheid zoals verwacht sterk toeneemt en als wij onze luxe neigingen niet leren te beheersen? De werkloosheid zal verder oplopen zoveel is zeker, vaak nog verborgen bij de vogelvrijen, de 1 miljoen ZZPers, die opeens geen krediet of hypotheken van de banken meer kunnen krijgen. En hoe lang gaan wij nog onze deeltijd werkloosheid met subsidies voortzetten, ook daar zit veel verborgen leed..

Mensen gaan failliet als de waarde van hun huis verder drastisch daalt. De bestedingen zullen stagneren of zelfs minder worden want volgend jaar gaat iedereen er in koopkracht op achteruit. Dat tast, behalve de huizenmarkt, ook de commerciële sector van de vastgoedmarkt aan, Er komt steeds minder behoefte aan kantoren en winkels. De bouw valt dus stil, de horeca krijgt nieuwe klappen en de uizendmarkt stort opnieuw ineen. Om een paar voorbeelden te noemen

En de banken, die zullen nog forse verliezen moeten nemen, Rabo met zijn 40 % hypotheek verstrekkingsmarktaandeel zeker, dus daar valt geen ruimer kredietbeleid van te verwachten. Dat is ook de les, we zullen minder moeten gaan lenen, zowel de overheid, de bedrijven als de consumenten, we hebben ons in het verleden kapot geleend. De aanpassingen die nodig zijn zullen minstens tien jaar vergen en de huidige regering…., die rent achter de feiten aan, anticipeert niet. Geen vrolijk vooruitzicht.

bron: PlusPost.nl

Sommige van de 230 deelnemende gemeenten aan de Starterslening hebben slechts een beperkt budget beschikbaar voor de funding van de lening. Door deze samenwerking kan hun budget worden verdubbeld en kan de markt voor starters worden vergroot. Randvoorwaarde is wel dat de lening wordt verstrekt aan kopers van een starterswoning van Bouwfonds.

René van der Haar, conceptontwikkelaar bij Bouwfonds en initiatiefnemer van de samenwerking: ‘Een huis van 170.000 euro is voor een starter (uitgaande van een modaal inkomen) al moeilijk te betalen. En dat bedrag is toch zo’n beetje de ondergrens voor de bouw van een marktconforme woning. Met een Starterslening willen wij de koop van een dergelijke woning weer binnen het bereik van de starter brengen.’

De Starterslening werd in 2002 ontwikkeld door het SVn samen met gemeenten om de instroom van starters op de woningmarkt te bevorderen. In de huidige woningmarkt – waarin vooral starters actief zijn – is de Starterslening één van de meest succesvolle crisismaatregelen.

zie ook:  Starterslening is funest voor starter van morgen – Economie – de Volkskrant

De Starterslening zit zo in elkaar dat het Rijk 50 procent bijlegt bij het budget dat een gemeente ter beschikking heeft voor Startersleningen. Een gemeentebudget van bijvoorbeeld 1 miljoen euro wordt door het Rijk verdubbeld tot 2 miljoen euro. Mocht Bouwfonds in deze gemeente starterswoningen aanbieden, dan kan dankzij de samenwerking met SVn en FGH Bank deze lening worden verdubbeld en vervolgens weer verdubbeld door het Rijk.

bron:  Vastgoedmarkt.nl

De Nederlandsche Bank waarschuwt dat de kredietcrisis nog niet voorbij is. Vooral huiseigenaren die vanwege de lage rente hebben gekozen voor een korte rentevaste periode, lopen risico om in de problemen te komen.

Woonlasten omhoog als rente stijgt
Ruim een kwart van alle mensen die dit jaar een hypotheek afsloten, koos voor een korte rentevaste periode. De rente bij zo’n hypotheek is relatief laag, dus aantrekkelijk. Maar als de economie weer aantrekt, stijgt de rente en daardoor zullen de woonlasten ineens heel snel omhoog gaan.

Bij aantrekken van de economie kunnen huizenbezitters met een korte rentevaste periode in de problemen komen. Om deze reden adviseert Vereniging Eigen Huis altijd om te kiezen voor lange rentevaste perioden van 10 of 15 jaar. Hoewel de rente iets hoger is in vergelijking met een korte rentevaste periode, biedt die keuze vele jaren zekerheid door vaste maandelijkse hypotheeklasten.

bron:  Vereniging Eigen Huis

DSB is voorlopig nog verantwoordelijk voor de inning van rentebetalingen en aflossingen en moet de gelden doorsluizen aan de investeerders. Uiteindelijk zal deze taak worden overgenomen door andere partijen die daarvoor zijn gecontracteerd.

Zolang het echter nog niet zover is, ziet Moody’s risico’s voor investeerders. De kredietbeoordelaar noemde allereerst verlate betaling. Ook bestaat het gevaar dat voor investeerders belangrijke informatie over onder meer betalingsachterstanden niet tijdig wordt aangeleverd.

De investeringsvehikels van DSB hebben namen als Chapel en Monastery. In totaal gaat het om 1,9 miljard aan uitstaande leningen. De kredietbeoordeling ging van AAA, de hoogste beoordeling, twee stappen omlaag naar Aa2.

bron: AFN

Dat zegt bestuurder Theodor Kockelkoren van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de instelling die verantwoordelijk is voor het gedragstoezicht in de financiële sector. Klanten worden nog te vaak ‘knollen voor citroenen’ verkocht. Hij pleit er dan ook voor dat de AFM wettelijk meer bevoegdheden krijgt om de ontwikkeling van financiële producten te controleren.

Kockelkoren ziet op dit moment nog onvoldoende cultuuromslag bij banken en verzekeraars. ‘Ik heb het idee dat ze nog zoekende zijn. In de afgelopen maanden is de financiële sector vooral met overleven bezig geweest. Er is nog te weinig besef wat het inhoudt om de klant centraal te stellen.’

Volumedenken nog niet verdwenen

Volgens Kockelkoren is het volumedenken nog niet verdwenen in de financiële sector. ‘En dat kan gevaarlijk uitpakken. Door onvoldoende op kwaliteit te sturen, loopt de sector een groot risico het vertrouwen verder te verliezen.’ Van zelfregulering heeft de AFM-bestuurder geen hoge verwachtingen. ‘In de financiële sector kan de vrije markt niet op zijn beloop gelaten worden. Anders dan bij gewone bedrijven kunnen klanten in de financiële sector nog te weinig kwaliteitsdruk uitoefenen.’

In de praktijk ziet Kockelkoren nog steeds ondeugdelijke producten op de markt verschijnen. ‘Veel gestructureerde producten bijvoorbeeld, maar ook pensioen- en beleggingsproducten.’ Het probleem is volgens hem dat die ondeugdelijkheid pas jaren later aan het licht komt. ‘Als het al helder wordt. Ook deze keuze is gevaarlijk en kan in de huidige context zelfs explosief zijn.’

Toezicht op ontwikkeling producten

Vooral in de productontwikkeling moet er dus veel verbeteren. Kockelkoren wil al toezicht kunnen houden op de ontwikkeling van producten. ‘Niet om een goedkeuringsstempel aan producten te geven. Het gaat ons erom in te kunnen grijpen als het proces in de productontwikkeling niet goed wordt gevolgd. Nu is er alleen een controle achteraf. ‘ Volgens de bestuurder van de AFM werken bankencodes hier niet. ‘Enkele jaren geleden heeft de Nederlandse Vereniging van Banken regels opgesteld, maar ze worden niet nageleefd. Er is een stok achter de deur nodig in de vorm van sanctieoplegging.’

Regels voor productontwikkeling

Kockelkoren wil daarom een wettelijk kader waarin de regels voor de productontwikkeling zijn vastgelegd. ‘Ik maak een vergelijking met de farmaceutische industrie. Daar gelden ook stringente procedures voor productontwikkeling.’

Banken en verzekeraars zouden bijvoorbeeld meer aandacht moeten besteden aan de definiëring en afbakening van de doelgroep. ‘Een andere vraag die banken en verzekeraars moeten beantwoorden is of de gevolgen van de producten in alle scenario’s acceptabel en uit te leggen zijn aan de klanten.’

Kwaliteit moet de boventoon voeren, en daarom is Kockelkoren er een voorstander van dat er een wettelijke certificering van financiële adviseurs komt.

bron:  Het Financieele Dagblad

„Een paar jaar geleden, toen de huizen een stuk duurder waren, was de financiering bijna nooit een probleem. Banken zijn een stuk strenger geworden.” Wie vorig jaar bijvoorbeeld moeiteloos drie ton kon lenen, krijgt nu zomaar 50.000 euro minder. „De champagne wordt tegenwoordig pas opengetrokken als de koper aangeeft dat hij of zij de financiering echt helemaal rond heeft”, aldus Hukker.

Niet alleen frustrerend voor kopers maar ook voor de verkopers, die zuchten onder het feit dat de woningmarkt totaal op slot zit. Een kwart van de 160.000 huizen die bij de NVM-makelaars in de etalage hangen, staat inmiddels meer dan een jaar te koop. „Het trieste is dat de interesse voor veel van die woningen vanaf het begin bijna nihil is. Ruim 64.000 woningen zijn zelfs nog nooit bezichtigd”, verzucht Hukker.

De NVM-voorzitter maakt zich ook zorgen over de groeiende groep die hun huis eigenlijk nog voor het eind van dit jaar moet zien kwijt te raken omdat de eigenaren anders in de financiële problemen komen. „Het zal voor deze mensen een harde dobber worden om op te vallen en de concurrentie af te troeven. Kopers in het goedkopere segment hebben namelijk gemiddeld keus uit zo’n vijftien voor hen geschikte huizen op de juiste locatie. In het duurdere segment is dit aantal al opgelopen tot boven de vijftig.”

De prijs van een gemiddelde koopwoning daalde in een jaar tijd met vijf procent tot 229.000 euro, al zijn de verschillen per regio groot.

In Amsterdam zakte de prijs bijna tien procent in, op de Zeeuwse eilanden werd elf procent minder afgetikt bij de notaris. Vooralsnog blijft het dus sappelen voor de makelaardij. Inmiddels hebben zo’n 150 kantoren de deuren moeten sluiten omdat er geen fatsoenlijke boterham meer te verdienen valt. „Andere kantoren zetten mensen op straat, waardoor er al duizenden arbeidsplaatsen verloren zijn gegaan.”

bron: Telegraaf.nl

‘Koopsompolissen die de klanten aangesmeerd worden. Het is niet om vrolijk van te worden. Er gebeuren dingen die niet door de beugel kunnen.’

PAROOL: BINNENLAND – Ombudsman: Zalm kende ‘DSB-trucs’ al

De verkooppraktijken bij de DSB Bank kwamen nadrukkelijk aan de orde bij de behandeling van de Miljoenennota, die gisteren zonder motie van wantrouwen werd afgerond. De DSB Bank stond extra in de schijnwerpers omdat oud-minister Gerrit Zalm er tot voor kort bestuurder was en hij nu als bestuursvoorzitter de integratie van Fortis Bank Nederland en ABN Amro moet leiden.

Volste vertrouwen in Zalm

Bos sprak wederom het volste vertrouwen in Zalm uit: ‘We hebben een van onze allerbeste mensen aan het hoofd van die bank.’ De Autoriteit Financiële Markten is een tweede onderzoek naar DSB gestart, waarbij vermoedelijk zowel de verkooppraktijken als de verantwoordelijkheid van het management worden meegenomen. Wanneer dit onderzoek wordt afgerond is niet bekend. ‘Kwalijke praktijken moeten worden gestopt. Verder wacht ik rustig af wat uit het onderzoek van de AFM komt’, zei Bos.

Eerder dit jaar kreeg DSB een boete van AFM omdat de ‘interne werkmethoden’ de deur zouden openzetten voor overkreditering. Individuele gevallen van te hoge leningen zijn toen niet vastgesteld.

Bank van Dirk Scheringa

DSB biedt klanten die voor een hypotheek komen, ook een levens- of arbeidsongeschiktheidsverzekering aan. Dat is gebruikelijk, maar de bank van Dirk Scheringa liet klanten niet per maand betalen. Het hele bedrag moest in een keer worden voldaan, als koopsompolis. Dat bedrag werd opgeteld bij de hypotheek.

Vanaf 1 januari moet voor klanten helder zijn hoeveel provisie de bank opstrijkt als deze een polis aan een krediet koppelt. Bos verwacht dat mensen er van afzien als de provisie te hoog is. Omdat het transparant wordt, gaat hij niets verbieden. ‘De overheid kan ook niet bepalen hoe hoog een provisie mag zijn.’

Financiële dienstverlening DSB

Naast Financiën en de AFM, kijkt de ombudsman financiële dienstverlening naar DSB. Hij heeft meer dan 250 klachten verzameld. ‘We proberen het fenomeen langs alle mogelijke routes onder controle te krijgen’, zei Bos.

bron: Het Financieele Dagblad

De beperking geldt niet voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie en voor kopers met veel eigen vermogen. Verder hoeven extra kosten voor een verbouwing niet meegeteld te worden.

Eerder wilde de AFM een volledig verbod op tophypotheken. Makelaars, banken en de Vereniging Eigen Huis waren toen tegen.

Blijf lenen! Anders stort onze krediet-economie in…..

bron: NOS

Nederland is Amerika in het klein, of misschien wel in het groot. Ook bij ons worden door banken bedragen uitgeleend die veel te hoog zijn in relatie tot het inkomen van de huizenkoper en veel te hoog zijn in relatie tot de waarde van het huis. Ook bij ons is de redenering dat je heel veel kunt lenen, omdat je toch maar een extreem lage rente betaalt – dankzij de hypotheekrenteaftrek. Ook bij ons was in ieder geval de verwachting dat huizenprijzen altijd zouden blijven stijgen. Inmiddels weten we beter.

Nederland is Amerika in het groot, omdat de schuldenlasten van gezinnen nog groter zijn dan in de VS, de schuldenlast de laatste tien jaar veel harder gestegen is dan in de VS en het hier vrijwel uitsluitend om langlopende schulden gaat. Mensen hier zitten tientallen jaren diep in de schulden en dat is wat anders dan rood staan op je creditcard.

Om dit wat te preciseren: de schulden van Nederlandse gezinnen zijn gestegen van 48% van het bruto binnenlands product (bbp) in 1996 naar 103% van het bbp in 2008. In bedragen is de hypothecaire schuld opgelopen van Î144 miljard naar Î590 miljard. Gerelateerd aan het beschikbaar inkomen van gezinnen is de schuldenexplosie nog dramatischer. In 1996 bedroeg de schuldenlast 87% van het gezinsinkomen, in 2008 was dit 226%. Het gaat hier om het gezinsinkomen van alle Nederlanders, dus inclusief diegenen die helemaal geen hypotheekschulden hebben. Voor de schuldengezinnen ligt dit percentage dus nog een heel stuk hoger.

Nederlanders zijn in korte tijd compleet verslaafd geraakt aan schulden. Daar zijn drie redenen voor. De eerste is dat de kapitaalmarktrente tot voor kort voortdurend daalde. Hoe lager de rente, hoe meer schulden je je op de hals kunt halen zonder dat de rentelasten stijgen. Dus met het dalen van de rente nam de schuldenlast toe.

De tweede reden is dat de hypotheekrenteaftrek maakte dat Nederlanders in het toptarief van de inkomstenbelasting maar de helft betaalden van een toch al lage marktrente. De derde reden is dat de banken hun voorwaarden steeds meer zijn gaan oprekken – net als de Amerikaanse banken. We leerden deze week van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) dat banken in 20% van de gevallen meer lenen dan volgens hun eigen code is toegestaan. Net als in andere landen blijken ook in Nederland de banken niet tot zelfregulering in staat te zijn.

Nederland is dus eigenlijk Amerika in het groot. We hebben een reusachtig probleem en Hans Hoogervorst van de AFM had dus wel beet, toen hij deze week maatregelen tegen excessief leengedrag aankondigde. De paniekreactie van de Vereniging Eigen Huis (’dit is de doodsteek voor de huizenmarkt’) is de reactie van een verslaafde die te horen krijgt dat hij moet gaan afkicken. Het zal veel tijd en veel ingrijpende maatregelen vergen om de Nederlandse woningmarkt te normaliseren, met de huizenprijzen en het leengedrag die daarbij horen. Maar hoe eerder ermee wordt begonnen, hoe meer toekomstige problemen worden voorkomen.

bron: Telegraaf.nl

De Autoriteit Financiële Markten gaat de regels voor hypotheekverstrekking aanscherpen. De toezichthouder wil een eind maken aan de verstrekking van tophypotheken.

Door de crisis komen dit en volgend jaar tussen de 100 en 140 duizend huiseigenaren in betalingsproblemen. Daarmee dreigt een op de twintig huizenbezitters zijn hypotheeklasten niet meer te kunnen dragen.

Die berekening is af te leiden uit een risicoanalyse van ING, een van de grootste hypotheekaanbieders van Nederland. De belangrijkste oorzaak van de problematische hypotheekleningen is de werkloosheid. Die stijgt volgens het Centraal Planbureau in 2010 naar 8,5 procent van de beroepsbevolking.

ING gaat ervan uit dat als de bank niets doet, de komende twee jaar 5 procent van zijn klanten een betalingsachterstand oploopt. Dat is drie keer zoveel als vorig jaar. De meesten zullen uiteindelijk wel betalen, denkt ING. De bank heeft 16 procent van de hypotheekmarkt in handen.

De hypotheekportefeuille van ING is representatief voor de totale markt van particuliere hypotheken. Omgerekend naar de 2,8 miljoen huishoudens met een hypotheek, zouden 140 duizend van die gezinnen in betalingsproblemen komen.

Leider op die markt is Rabobank, dat bijna eenderde van alle particuliere hypotheken heeft uitstaan. De bank hanteert geen scenario’s zoals ING om te bepalen hoeveel klanten in betalingsproblemen kunnen komen door de crisis. Wel houdt Rabobank het aantal gedwongen verkopen bij. Dit jaar zijn dat er naar schatting vierduizend, een verdubbeling ten opzicht van 2008.

De marktleider meent dat het aantal mensen met een hypotheek dat in de betalingsproblemen komt, zal stijgen. ‘Maar de 5 procent waar ING mee komt, lijkt ons erg fors’, zegt een hypotheekanalist van de bank.

ING geeft aan dat het door scherp te letten op het betalingsgedrag van zijn hypotheekklanten, probeert het aantal zwakke betalers tot het minimum te beperken. Zou een op de twintig van hun klanten meer dan drie maanden hun hypotheek niet betalen in de problemen komen dan kost de bank dat naar eigen zeggen tussen de 150 en 190 miljoen euro. Van de 100 miljard euro die de bank aan hypotheken heeft uitstaan, beschouwt ING 8 miljard als riskant.

Volgens De Nederlandsche Bank stonden eind 2008 voor 590 miljard euro aan hypotheken uit.

bron: de Volkskrant

Dat zei Irrgang in het consumentenprogramma Tros Radar. In de uitzending kwamen consumenten aan het woord die via constructies van DSB Bank hypotheken tot boven de 125 procent van de executiewaarde hebben gekregen.

Schering

Volgens Radar sluit DSB ‘veel te hoge hypotheken met dure verzekeringen’ af en zijn die praktijken ‘schering en inslag’ bij DSB en submerken Frisia Financieringen, Becam, Lenen.nl en Postkrediet. Al deze merken, veelal bekend van eindeloos herhaalde tv-reclames, vallen onder Dirk Scheringa Beheer Groep. Dirk Scheringa is tevens eigenaar en voorzitter van voetbalclub AZ.

Ook andere kamerleden roepen, nadat recent door Irrgang al Kamervragen zijn gesteld vanwege DSB, op tot een harde aanpak van de bank. Elly Blanksma (CDA) wacht een onderzoek af van toezichthouder AFM. Als DSB zijn verantwoordelijkheid niet neemt, is volgens haar de maat vol. “Wie niet luisteren wil zal moeten voelen.”

Signalen
Toezichthouder AFM heeft ‘de afgelopen jaren relatief veel signalen en klachten ontvangen over verschillende adviezen en producten van DSB’. Ook onderzoekt AFM naar eigen zeggen al een tijdje ‘meerdere aspecten van de dienstverlening van DSB, mede naar aanleiding van de ontvangen klachten.’

Hans van Goor, lid van het Raad van Bestuur van DSB, zei in de uitzending: “Elke zaak wordt bekeken en klachten kunnen ook een graadmeter zijn dat misschien zaken niet zijn gegaan en DSB Bank kan en moet uiteraard ook van klachten die terecht zijn leren.” Hij beloofde binnen zes weken de klachten te verhelpen. DSB Bank heeft ‘de ambitie de beste consumentenbank van Nederland te zijn’.

bron: DePers.nl

De toezichthouder AFM bevestigde vorige week onderzoek te doen naar DSB Bank omdat “de afgelopen jaren relatief veel signalen en klachten” waren binnen gekomen. Volgens goed ingelichte bronnen is sindsdien een stroom nieuwe zaken bij de toezichthouder aangemeld.

Het gaat telkens om het verstrekken van vrij hoge kredieten en hypotheken, gekoppeld aan woonlasten- en kapitaalverzekeringen, die weer worden gefinancierd met niet fiscaal aftrekbare koopsommen. Vaak stijgt de rente van het hypothecair krediet en neemt de schuld toe. Deze financiële stapeling van producten zorgde afgelopen jaren voor een patroon van betalingsproblemen bij particulieren. Zij moesten, om tot afbetaling te komen, telkens nieuwe koopsommen afnemen.

Volgens DSB Bank zijn de beschuldigingen onjuist: de bank heeft geen baat bij klanten diep in de schulden, juist andere kredietverstrekkers zorgen voor het optoppen van schulden, iets waar de bank klanten voor waarschuwt.

Advocatenkantoor Vaesen & Van Kempen sommeert DSB Bank namens klanten stapels dossiers met overkreditering. “Niet anders kan worden geconcludeerd dat sprake is van provisiejagen”, schrijft advocaat G. Hattink.

De AFM heeft signalen dat de bank zijn klanten, ondanks dat die zelf hebben getekend voor soms vijf tot acht extra koopsompolissen, onvoldoende heeft gewaarschuwd voor mogelijk grote schulden bij een gering inkomen.

In februari werd DSB Bank door rechtbank Alkmaar in twee zaken veroordeeld tot schadevergoeding. Het ging om voorbeeldzaken. De bank had een klant, met een schuld van 45.735 euro, nog eens 44.270 euro geleend en daarmee “haar precontractuele zorgplicht geschonden”.

In andere vonnissen werd DSB Bank terechtgewezen, omdat die met beleggingsverzekeringen van Hollands Welvaren Select de “bijzondere zorgplicht” had verzaakt “door niet uitdrukkelijk te waarschuwen voor de risico’s van beleggen met geleend geld en de mogelijkheid van een restschuld na beëindiging van de overeenkomst”.

DSB Bank heeft deze week een schikking gesloten met de stichting Stapelkrediet van advocaat Rob Silvertand namens gedupeerden van Hollands Welvaren Select. Daarmee is een grote rechtszaak van de baan. De stichting wil, na zeer zware onderhandelingen, niet op de zaak en schadevergoeding ingaan.

Ook bij de stichting Platform Aandelenlease, die namens duizenden mensen procedeert tegen niet rendabel gebleken aandelenleaseproducten van Aegon en Dexia, staat een groot aantal dossiers in de kast van DSB Bank-klanten en zijn dochters, waarbij consumenten bovenmatige kosten zouden zijn berekend.

DSB Bank houdt vol dat doorgaans goed geadviseerd is. Via financieel adviseurs komen momenteel desondanks veel klachten bij de AFM. Desgevraagd bevestigt branchevereniging NBVA, na een korte enquête onder leden, “dat 20% van de meldingen die de AFM van tussenpersonen heeft ontvangen betrekking heeft op DSB”.

De AFM heeft DSB in oktober 2004 na eerdere waarschuwingen op de vingers getikt. De waakhond legde boetes op en overwoog volgens de uitspraak om bestuurders af te zetten. De rechtbank Rotterdam bevestigde de boete voor DSB van ?18.150: de bank had nagelaten schriftelijk vast te leggen of klanten de belegging in Hollands Welvaeren Select wel konden dragen. In brochures had DSB verzuimd goede informatie bij rentepercentages te geven. Twee onderzoeken van Fiod-ECD werden gestopt. Uit dit dossier blijkt dat DSB en de toezichthouder al jaren strijd voeren over voorlichting aan klanten.

bron: Telegraaf.nl

De bank heeft in het verleden herhaaldelijk aangedrongen op wettelijke maatregelen tegen het geven van al te ruimhartige hypotheken. Toen dat geen gehoor vond, heeft DNB met de hypotheekfinanciers een gedragscode afgesproken.

‘Wij zijn niet volledig tevreden over de uitvoering van die code door de financiële sector,’ aldus DNB-president Welllink.

bron: Elsevier.nl

Adviseurs en klanten klagen over te hoge hypotheekleningen, opgetast met telkens nieuwe koopsompolissen om de oorspronkelijke lening af te betalen, waardoor leners niet meer uit de schulden komen. DSB Bank ontkent de beschuldigingen. “Wij hebben totaal geen belang bij klanten die schulden niet meer kunnen aflossen.”

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) bevestigde gisteren dat het al enige tijd onderzoek doet. Aanleiding vormt een serie klachten, van financieel adviseurs en klanten zelf. Oude en nieuwe, die nog dagelijks binnenkomen. “Elke week heb ik zeer schrijnende situaties bij DSB-klanten aan mijn bureau”, zegt adviseur Jelle Hendrickx. “Komende week zie ik er acht.” Hij heeft inmiddels honderd dossiers over DSB-klanten met grote schulden verzameld.

DSB Bank ontkent die schuld te veroorzaken. Op tafel ligt een dossier van een gezin in financiële problemen. Niet DSB Bank, maar andere geldverstrekkers hebben die helpen veroorzaken, aldus DSB. DSB heeft 17% van de kredietmarkt voor particulieren in handen en 2,5% van de hypotheekmarkt. Tussen de talloze dossiers zitten mensen met torenhoge schulden.
Dochters als Becam en Frisia zouden klanten, ondanks een laag inkomen, toch nieuwe leningen hebben verstrekt. Volgens wettelijke eisen is dat sinds 2006 in strijd met de zorgplicht: banken en adviseurs moeten erover waken dat een klant een lening kan opbrengen. De gedragscode voor hypotheken legt een limiet bij vier tot vijf keer het jaarinkomen als financieringsnorm.

Loodzware leningen

“Maar financiering tot 200% van de executiewaarde van een woning komt bij DSB voor”, zegt Pieter Lijesen, directeur van tussenpersoon NHP. Hij verwijst naar een stapel dossiers. Volgens DSB Bank is het echter onjuist om de oorzaak bij DSB te leggen. De bank is bijzonder verbolgen over de bevestiging dat de AFM onderzoek doet naar haar leningen.

“Het is uitermate vreemd dat ze suggereren dat we iets fout doen”, aldus de zegsman. “Als we fouten maken, horen ze ons dat te melden. Kijk, doen we het niet goed, dan moeten we op de blaren zitten. Maar wij weten van niets.” DSB-bestuurslid Hans van Goor wijst de kritiek af. “Van de tien aanvragen voor leningen wijzen we er juist negen af. Wij zeggen tegen cliënten vaak: genoeg is genoeg. We hebben

budget coaches

om mensen met schulden te begeleiden.” Niet DSB en dochters, maar postorderbedrijven en creditcardmaatschappijen bieden mensen met een schuld extra krediet, stelt DSB. “En dan gaat het niet om ?800 voor een tv. Soms ?30.000 erbij.” Slechts 0,1% van de DSB-portefeuille zou niet terugbetalen, tot 2% betaalt traag. “We kijken juist vooraf óf ze kunnen betalen.” DSB mag de reputatie hebben, zegt hij, het zijn grote banken als ABN Amro, Fortis en Rabo die leningen van de Wognumse bank oversluiten.

“Die bieden dus meer financiering. Dat betekent dat wij niet tot de top financieren, andere partijen wel”, zegt Van Goor. De AFM heeft inmiddels mappen vol klachten over bodemloze schulden. Mogelijk leiden die klachten nu toch tot sancties, stelt de financiële waakhond desgevraagd.

Behalve bij de rechter is de bank bij de klachtencommissie Dutch Securities Institute terechtgewezen. Van Goor: “Op zoveel verstrekte leningen kan dat soms gebeuren. Maar we proberen er altijd uit te komen. Incidenteel gaan we naar de rechter.” Per jaar, zegt DSB, komt het tot niet meer dan tien rechtszaken.

bron: Telegraaf.nl

zie ook: Wordt de Gedragscode Hypotheken wel nageleefd?

De wegingen worden aangepast in het licht van veranderingen in hypotheekproducten op de Nederlandse markt. Daarnaast heeft het beoordelingsbureau verschillende belangrijke risico’s op de obligaties opnieuw beoordeeld. Door de aanpassingen zullen beleggers mogelijk een hogere rentevergoeding op deze schuldpapieren vragen.

Voor aflossingsvrije hypotheken heeft Moody’s onder meer de risicoweging op tophypotheken verfijnd. Op deze manier wil Moody’s een beter verschil kunnen maken tussen hoge hypotheken en erg hoge hypotheken. Voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheek Garantie vallen stelt Moody’s zijn criteria bij om onder meer de kredietwaardigheid van de garantieverlener erin te kunnen verwerken. De kredietbeoordelaar bekijkt of de obligaties met als onderpand de NHG-hypotheken in aanmerking komen voor een afwaardering.

bron: BNR Nieuwsradio

Begin 2008 was de totale uitstaande hypotheekschuld van alle hypotheekvormen in Nederland 568 miljard euro volgens het TOF onderzoek van GfK Panel Services. Bijna de helft (48%) van het aantal van deze uitstaande hypotheken is grotendeels aflossingsvrij. In totaal 264 miljard euro van de hypotheekschuld is dus aflossingsvrij. In 1996 was slechts 9% van de uitstaande hypotheken aflossingsvrij. Sinds 1996 neemt het aandeel aflossingsvrij ieder jaar ruim drie procentpunt per jaar toe, blijkt uit deze tweejaarlijkse meting.

Het aandeel aflossingsvrije hypotheken verschilt per aanbieder. Op basis van aantallen, ligt het aandeel aflossingsvrij bij de vijf grootste aanbieders tussen de 41% en 54%. Op basis van uitstaande hypotheekschuld ligt het aandeel aflossingsvrij tussen de 38% en 58%. Ongeveer vier van elke vijf hypotheken wordt bij de vijf grootste aanbieders afgesloten.

In de AFM Consumentenmonitor 2008 is een representatieve steekproef van 485 recente sluiters van een hypotheek ondervraagd. Deze groep heeft in de periode april tot september 2008 een hypotheek afgesloten. In totaal heeft 69% van de recente hypotheeksluiters een deels aflossingsvrije hypotheek en voor 43% is de nieuwe hypotheek zelfs volledig aflossingsvrij.
Ongeveer de helft (56%) van de recente sluiters van een deels aflossingsvrije hypotheek weet dat er geen vermogen wordt opgebouwd met een aflossingsvrije hypotheek. Bij een andere kennisvraag zegt 44% te weten dat er een restschuld kan overblijven.

Anders gezegd: bijna de helft van de bezitters van een aflossingsvrije hypotheek realiseert zich niet dat ze aan het eind van de looptijd van hun hypotheek nog een schuld hebben. Het zou kunnen dat daar op een andere manier vermogen voor wordt opgebouwd. Bijvoorbeeld op een spaarrekening die los staat van de hypotheek. Maar het kennisniveau van de sluiters van aflossingsvrije hypotheken suggereert dat er gedurende de looptijd niet anderszins vermogen wordt opgebouwd om de hypotheek mee af te lossen.

bron: AFM

Dat een groot deel van de bevolking onder de zeespiegel woont is al opmerkelijk genoeg. Voor een andere eigenaardigheid tonen toeristen doorgaans minder interesse, namelijk dat Nederlanders ook in financieel opzicht hun huis graag onder water zetten, zelfs bij springtij. Dat heet tophypotheek.

Banken lopen met dit gegeven niet te koop. Wel publiceren ze de gemiddelde ‘loan to value’ van hun hypotheken – 80% bij ING, minder dan 60% bij Rabo- maar ze zeggen niet hoeveel hypotheken hoger zijn dan de waarde van de woning. Met andere woorden, hoeveel procent financieel onder water staat.

Dat zou interessante informatie zijn in de huidige kredietstorm. Want als de economie in elkaar stort en de werkeloosheid snel oploopt, kan ook in Nederland het moment aanbreken dat mensen gedwongen hun huis moeten verlaten omdat ze niet meer aan hun financiële verpichtngen kunnen voldoen. Vraag is dan: hoeveel schade leiden de banken?

Alleen Delta Lloyd, of liever gezegd: moederbedrijf Aviva, heeft onlangs een inkijkje gegeven. Daaruit blijkt dat maar liefst 40% van de hypotheken in Nederland hoger is dan de executiewaarde van het huis. Let wel: dat is inclusief oude hypotheken waarvan de executiewaarde is geïndexeerd tot het hogere niveau van eind 2008. Onduidelijk is of de cijfrs van Delta Lloyd, een relatief kleine speler op de hypotheekmarkt, exemplarisch zijn voor de sector.

Iets meer duidelijkheid geven de cijfers van het kadaster. Banken leenden vorig jaar gemiddeld 114% van de koopsom van een woning. In de omringende landen is een tophypotheek nogal ongebruikelijk, maar in Nederland, waar de hele financiële dienstverlening erop gericht is om optimaal gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek, is het een usance.

Lange tijd was het voor banken niet gevaarlijk, omdat de huizenprijs bleef stijgen. Opmerkelijk is dat ze ook tijdens de kredietcrisis zo veel tophypotheken zijn blijven verstrekken.

Hoeveel schade banken mogelijk lijden, hangt vooral af van de vraag wie de grootste slachtoffers van de recessie worden. Als het de oudere werknemers zijn, is er niets aan de hand. Zij hebben hun lening grotendeels afgelost. Maar als juist jongeren worden ontslagen die afgelopen jaren een hypotheek hebben genomen, in de helft van de gevallen aflossingsvrij, kan de schade snel oplopen.

Zeker als de huizenprijs serieus gaat dalen. Analisten van RBS rekenen met 24%. De recent gekochte woningen zijn dan nog maar twee derde waard van de hypotheeksom. Dat is beneden alle peil.

Bartjens@fd.nl – Wikipedia

Dit blijkt uit gegevens uit het Totaal Onderzoek Financiële Diensten (TOF) van marktonderzoeksbureau GfK, verstrekt aan Z24.

In totaal had in 1996 39 procent van de Nederlandse huishoudens een hypotheek, zo blijkt uit het onderzoek van GfK. In 2008 was dit percentage opgelopen tot 52 procent.

Uit de gegevens blijkt verder dat niet alleen meer mensen een hypotheek hebben, maar ook dat het vaker om producten met een hoger risicoprofiel gaat. In 1996 had meer dan driekwart van de huishoudens met een hypotheek een 100 procent veilige hypotheek. Dat wil zeggen een spaar-, annuïteiten- of lineaire hypotheek. In 2008 was dit minder dan een derde.

In 1996 had nog bijna niemand een beleggingshypotheek. In 2008 is dit percentage opgelopen tot meer dan 10 procent. Inmiddels is de beleggingshypotheek overigens weer minder in trek dan een paar jaar geleden. In 2004 had namelijk nog 14 procent van de gezinnen met een hypotheek een beleggingshypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek is, zo blijkt uit de steekproeven van GfK, sterk in opkomst. In 1996 had minder dan 10 procent van de Nederlandse huishoudens met een hypotheek een (deels) aflossingsvrije hypotheek. In 2008 was dit meer dan 50 procent van alle huishoudens met een hypotheek.

Uiteraard heeft niet iedereen een volledig aflossingsvrije hypotheek. Toch is in de praktijk volgens GfK zo’n 50 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland aflossingsvrij.

Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) staat in Nederland in totaal voor 577 miljard aan hypotheekschuld uit. Dit zou betekenen dat zo’n 288 miljard aflossingsvrij is.

Nergens wordt centraal bijgehouden om wat voor soort hypotheken dit gaat. DNB zegt dit niet te weten, AFM, CBS en het ministerie van Financiën ook niet. Hypotheekverstrekkers zelf willen uit concurrentieoverwegingen niet zeggen hoeveel ze van welk type hypotheek hebben uitstaan.

Blijft over de resultaten van het steekproefonderzoek van GfK. Deze lijken overigens zeer betrouwbaar. De resultaten zijn in lijn met schattingen van anderen.

Nederlandse Vereniging van Banken
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) schat bijvoorbeeld dat 60 procent van de hypotheken aflossingsvrij is, 20 procent een spaarhypotheek en 20 procent een lineaire, annuitaire, consumptaire of beleggingshypotheek.

Op basis van eigen waarnemingen zegt Vereniging Eigen Huis (VEH) het afgelopen jaar en eerste maanden dit jaar zo’n 60 procent van de afgesloten hypotheken aflossingsvrij is, 30 procent spaar en 10 procent hybride.

Pieter Leijsen, directeur van hypotheekadviesbureau Nationale Hypotheek Pas (NHP), ziet een zelfde beeld als GfK schetst. “In 1990 zag je vooral annuiteitenhypotheken”, zegt hij. “Nu veel spaar- en beleggingshypotheken, met al dan niet een deel aflossingsvrij.”

Leijsen ziet vanaf vorig jaar een sterke toename van (volledig) aflossingsvrije hypotheken. “Dit type hypotheek is goedkoop in de maandlasten en tja, beleggen is momenteel niet zo populair”, legt hij uit. “Als je naast zo’n hypotheek zelf spaart of belegt voor de aflossing van je huis, vind ik een aflossingsvrije hypotheek wel een goed advies.” Niet duidelijk is alleen hoeveel mensen dit ook echt doen.

Bij NHP was in 2007 zo’n 10 procent van de afgesloten hypotheken volledig aflossingsvrij. In 2008 steeg dit percentage met 7,8 procentpunt naar 18 procent.

Tophypotheken
Hoeveel mensen meer hebben geleend dat hun huis kostte en dus een tophypotheek hebben, kan GfK niet zo zeggen. Dit valt wel uit de cijfers te halen, maar daarvoor moet een nieuwe analyse uitgevoerd worden. GfK is een commercieel bureau, dus daar moet voor worden betaald.

Volgens Leijsen van NHP maken tophypotheken traditioneel tegen de 20 procent van de markt uit. Vereniging Eigen Huis zegt dat bijna alle mensen die voor het eerst een huis kopen, een tophypotheek afsluiten.

Hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam, zegt in een reactie dat de cijfers het beeld bevestigen dat hij ook heeft. “Hier komt nog bij dat de Nederlandse hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product, hoger is dan waar ook ter wereld”, zegt hij.

Heel kwetsbaar
De cijfers zeggen volgens Conijn dat “nogal wat huishoudens heel kwetsbaar zijn geworden voor een daling van de huizenprijzen. Het hoeft geen probleem te zijn zolang deze mensen niet gedwongen worden te verhuizen. Maar ja, het is onvermijdelijk dat een deel dit wel zal moeten.” Als zij niet zelf gespaard hebben voor de aflossing van hun hypotheek, zullen zij blijven zitten met een restschuld.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zag de huizenprijzen vorig jaar al met 2 procent dalen. Voor 2009 verwacht de NVM een daling van de huizenprijzen van 5 tot 10 procent.

Senior researcher Housing Systems Harry van der Heijden verbonden aan de TU Delft: “Als je recent een huis gekocht hebt en in de betalingsproblemen komt, maakt het niet uit wat voor hypotheek je hebt. Ook met een ander type hypotheek dan een aflossingsvrije, heb je dan namelijk nog nauwelijks vermogen opgebouwd.” Zijn de huizenprijzen gedaald, dan heb je dus kans op een restschuld.

Heb je iets langer geleden een huis gekocht en moet je gedwongen verkopen, dan heb je met een aflossingsvrije hypotheek een grotere kans met een grotere schuld te blijven zitten, zegt Van der Heijden.

Dat 50 procent van de totale hypotheekschuld aflossingsvrij zou zijn, kan Van der Heijden zich moeilijk voorstellen. Het lijkt hem erg veel, maar andere cijfers heeft hij niet. Mocht het cijfer kloppen, dan vindt hij het zorgelijk.

“Hoeveel risico mensen met een tophypotheek lopen, hangt af van hun inkomen”, zegt Conijn. “Een tophypotheek zegt iets over de verhouding tussen de prijs van een huis en hypotheek die erop zit. De hypotheek is in dit geval hoger, maar dit zegt niks over iemands inkomen.”

Problemen stapelen
Als iemand genoeg vermogen heeft, valt het risico wel mee, legt Conijn uit. “Veel starters zullen alleen nog niet zoveel geld op de bank hebben. En als zo iemand dan ook nog een aflossingsvrije hypotheek heeft, dan stapel je de problemen.”

Hoogleraar Conijn vindt overigens niet dat de overheid iets moet doen om mensen veiliger te laten lenen. “Nee, dit is een ieders individuele verantwoordelijkheid”, licht hij toe.

“Als de overheid al iets moet doen, dan zou dit een aanpassing van het fiscale stelsel moeten zijn”, vindt Conijn.

Hij doelt op de hypotheekrenteaftrek. Afhankelijk van wat je verdient kan de hypotheekrenteaftrek in Nederland oplopen tot 52 procent. Rendement op vermogen wordt tegelijkertijd ‘maar’ voor 30 procent belast.

Conijn: “Het huidige stelsel stimuleert mensen zoveel mogelijk te lenen en zo weinig mogelijk af te lossen.”

bron: Z24.nl

De reden hier achter is dat een woning relatief waardevast is, zodat bij verkoop van de woning minimaal een deel van de hypotheek kan worden afgelost. De alsmaar stijgende huizenprijzen van de laatste jaren hebben er toe geleid dat er een steeds groter deel van de hypotheek aflossingsvrij mag worden afgesloten. Was zo’n 5 jaar geleden nog 75 % van de executiewaarde het maximum (Executiewaarde is de waarde van de woning indien deze gedwongen verkocht moet worden; Meestal 85 tot 90 % van de koopsom). Tegenwoordig wordt 100 % van de executiewaarde aflossingsvrij door veel banken, (lees: alle grootbanken), aangeboden. En in geval van een nieuwbouwwoning, zie we vaak volledig aflossingsvrije hypotheken. Steeds meer banken stellen de totale bouwprijs inclusief financieringskosten gelijk aan de executiewaarde, zodat de woning, inclusief alle bijkomende kosten volledig aflossingsvrij gefinancierd kan worden. Waarom zou men een hypotheek aflossingsvrij afsluiten? Er is maar één reden te bedenken en dat is om de maandlasten te verlagen met als afgeleide hiervan dat sommige banken bij een volledig aflossingsvrije hypotheek bereid zijn een hogere hypotheek te verstrekken dan bij een niet volledig aflossingsvrije hypotheek. Ondanks het voordeel van lagere maandlasten, kleven er aan een hypotheek met een groot aflossingsvrijdeel wel een aantal risico’s. De AFM heeft inmiddels ook haar zorgen uitgesproken over aflossingsvrije hypotheken, zeker wanneer de aflossingsvrije verstrekking meer bedraagt dan de waarde van de woning.

Vergrote kans op verkoopverlies

De kans dat een woning over een periode van 20 of 30 jaar minder waard is, dan op het moment van aankoop is relatief klein. Door inflatie zal de woning uiteindelijk deels naar u toe komen. Op korte termijn kan dit anders uitpakken. Met name indien de woning op korte termijn verkocht moet worden door echtscheiding, door werkeloosheid of anderszins. Door een groot aflossingsvrij deel in de hypotheek, wordt de kans op een verkoopverlies, of onverkoopbare woning vergroot. Laten we dit toelichten aan de hand van een voorbeeld.

We gaan uit van een koopprijs van een woning van 200.000,-. De executiewaarde van de woning bedraagt 180.000,-. Rekening houdend met de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, bank-, taxatie- en notariskosten is een hypotheek benodigd van zo’n 220.000,-. Er wordt een combinatiehypotheek afgesloten van 180.000,- aflossingsvrij (100 % executiewaarde) en 40.000,- middels een, op dit moment zeer populaire variant, bankspaarhypotheek. De hypotheekrente bedraagt 5,6 %. De spaarpremie voor de aflossing bedraagt dan 43,- per maand.

Stel dat de woning na 5 jaar (verplicht) verkocht moet worden. Op dat moment is er slechts zo’n 3.000,- gespaard. De bedrag is ruim lager dan de meegefinancierde kosten koper. Bij een waardestijging van de woning met minder dan 8,5 % over deze periode, blijft u met een restschuld over. Pas na 20 jaar is er voldoende opgebouwd op de kosten koper minimaal af te kunnen lossen.

Zonder waardestijging van de woning duurt het dus 20 jaar voordat u uit de gevarenzone bent. In de huidige markt wordt menigmaal gesteld dat de woningprijzen aan het dalen zijn. Als deze ontwikkeling doorzet, wordt het effect nog meer versterkt!

Ter vergelijk: Zou een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie worden afgesloten, dan mag het aflossingsvrije gedeelte maximaal de helft van de waarde van woning bedragen. In dat geval zou het aflossingsdeel minimaal 120.000,- bedragen. De spaarpremie wordt dan weliswaar hoger, 129,- per maand, maar binnen 10 jaar zijn de kosten koper bijeen zijn gespaard. En zou de woning na 5 jaar verkocht moeten worden, dan is er reeds 9.000,- gespaard. De kans dat er dan een eventuele restschuld overblijft bij een kleiner deel aflossingsvrij is een stuk kleiner.

Hogere hypotheeklasten na verdwijning renteaftrek

Een ander aspect van een aflossingsvrije hypotheek is dat na 30 jaar nog steeds rente verschuldigd is, terwijl de hypotheekrenteaftrek verdwijnt. De bruto lasten van de resterende hypotheek worden dan netto hypotheeklasten.

Laten we dit aspect eens meenemen in het bovenstaande voorbeeld:

Uitgaande van een rente van 5,6 % bedraagt de bruto hypotheeklast 1.070,- per maand en de netto hypotheeklasten zo’n 660,-. Als na 30 jaar 40.000,- wordt afgelost, blijft er een aflossingsvrije lening over van 180.000,-. Zonder renteaftrek! De bruto, maar ook netto, maandlasten bedragen dan 840,- per maand. Een verhoging van de maandlasten met 25 %. Ongetwijfeld zal de woning op dat moment meer waard zijn dan 180.000,-, maar overwaarde maakt de lening niet betaalbaarder!

Ongetwijfeld denkt u nu; “Maar er bestaat toch ook nog zoiets als inkomensstijging veroorzaakt door inflatiecorrectie?”. Natuurlijk heeft u dan een goed punt. Maar ondanks een streven naar een pensioeninkomen van minimaal 70 % van het laatste inkomen, komen de meeste burgers niet verder dan maximaal zo’n 50 % van het laatst verdiende inkomen. Een inflatie van 2,5% per jaar heeft u dan minimaal nodig om deze terugval te compenseren, maar dan blijft de maandlastenstijging nog overeind.

Aflossingsvrij; Doel of middel?

In de basis is er met een aflossingsvrijdeel in de hypotheek niets mis. Maar voor wat betreft de hoogte van het aflossingsvrije deel zou u zich niet enkel moeten laten leiden door het maximaal toegestane aflossingsvrije percentage en de daarbij behorende laagste maandlast. Beter is om het aflossingsvrije deel af te stemmen op uw eigen financiële situatie, ideeën, wensen, doelen etc. Een goede adviseur kan u hierbij helpen! En ondanks dat mensen in uw omgeving u mogelijk anders willen doen laten geloven; Er is niets mis met aflossen! De goedkoopste hypotheek is nog altijd géén hypotheek en niet de aflossingsvrije hypotheek!

bron: De Telegraaf

Banken zien starters zoals de tienduizenden uitzendkrachten als een financieel risico, tenzij zij zelf veel spaargeld inbrengen.

De starters – jongeren en zestigplussers – krijgen door beperkingen die banken opleggen het volledig benodigde hypotheekbedrag niet meer. Dat betekent dat ze geen woning kunnen kopen.

BLG Hypotheken, onderdeel van SNS Bank, is de eerste verstrekker die sinds 15 december openlijk meldt jonge aanvragers tot 24 jaar per 1 januari geen volwaardige hypotheek te financieren.

„We zijn ertoe gedwongen door de kredietcrisis”, reageert BLG-zegsman Peter Jansen. „We moeten voorzichtiger worden, ook omdat we behoorlijk wat betalingsachterstanden onder jongeren constateren. Veel banken melden het niet op papier, maar weigeren de hypotheek nu wel. Wij zijn er eerlijk over. De markt is niet stabiel, iemand met een tijdelijk contract bij DAF krijgt dus geen hypotheek.” Vereniging Eigen Huis ziet dat jonge woningzoekers moeilijker leningen krijgen. „Mensen met twee inkomens, van wie er een geen vast inkomen heeft, dat was de eerste helft van dit jaar geen probleem”, aldus de zegsman. „Nu wel, al is de ene bank strenger dan de andere.”

Bouwsector

Veel banken vragen al meer rente. Voor starters loopt die zeer hoog op of de hypotheek wordt helemaal niet verstrekt, toont NHP.

„Dit is geen klein probleem: de starters behoren traditioneel tot de grootste groepen woningkopers”, zegt NHP-directeur Pieter Lijesen. „Deze hypothekenstop krijgt zware consequenties voor de economie: als starters op de woningmarkt wegblijven, worden aanzienlijk minder woningen verkocht, huizenprijzen zullen nog harder zakken. De markt valt verder stil, waardoor ook de bouwsector, en dus de hele economie, wordt geraakt.”

Het kabinet overweegt de overdrachtsbelasting, betaald over een verkochte woning, te verlagen en de Nationale Hypotheek Garantie te verhogen om de huizenverkoop aan te jagen.

„Sympathiek, maar millimeterwerk”, reageert Lijesen. „Minister Bos moet de banken na de staatssteun dwingen meer krediet te verstrekken.”

De Nederlandse Vereniging van Makelaars vindt het nog geen tijd voor paniek.

bron: de Telegraaf

De financiële toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) zint op aanscherping van de regels voor hypotheekverstrekking door banken.

Volgens AFM-bestuursvoorzitter Hans Hoogervorst kunnen banken nu mogelijk nog te makkelijk te hoge hypotheken verstrekken. Dat zei hij zondag in het tv-programma Buitenhof.

De AFM verricht momenteel samen met De Nederlandsche Bank onderzoek of de huidige regels streng genoeg zijn. “Er zijn heel veel mensen die een hypotheek nemen die hoger is dan de waarde van het huis.

De helft van de leningen is ook nog eens aflossingsvrij tegenwoordig. Dat betekent dat je heel lang op je schuld blijft zitten. We moeten er dus echt naar kijken of die regels misschien niet wat aangescherpt moeten worden”, aldus Hoogervorst.

Problemen

Hoogervorst benadrukte dat de hypotheekproblemen in Nederland niet zo groot zijn als in de Verenigde Staten. Slechts een op de duizend hypotheken kent problemen met de aflossing; in de VS gaat het om zeven op de duizend, aldus de AFM-topman.

De situatie kan echter verslechteren, waarschuwde hij, omdat Nederland nog maar aan het begin van een economische neergang staat.

Gedragscode

Banken hebben eerder een gedragscode afgesproken dat zij hypotheken niet boven de vier tot vijf keer van het brutojaarinkomen laten uitkomen.

Dit om de verstrekking van zogenoemde tophypotheken tegen te gaan. De AFM liet begin dit jaar al weten te gaan kijken of de banken zich daar aan houden. De rapportage van dit onderzoek werd toen begin 2009 verwacht.

Gesmeten

Hoogervorst zei zondag dat de kredietcrisis is ontstaan doordat er “met geld is gesmeten”, zowel door centrale banken als door financiële instellingen. Overheden moeten er volgens hem voor waken nu niet hetzelfde te doen bij het bestrijden van de crisis.

De AFM-topman merkte op dat de Nederlandse overheid volgend jaar 10 procent van het bruto binnenlands product moet gaan lenen voor de maatregelen ter ondersteuning van de banken en de economie.

“Om nou te denken dat je een recessie die op ons afkomt, kunt wegcompenseren door nog meer geld uit te geven, dan gaat op een gegeven moment het probleem zich verplaatsen van de bancaire sector naar de overheidsfinanciën en dan zitten we weer in de problemen.”

bron: nu.nl

De discussie over de kredietcrisis beslaat vele oorzaken en wellicht net zoveel gevolgen, maarwat ik in het debat tot nu toe heb gemist – maar het kan zijn dat ik er over heen heb gelezen – is de interactie tussen bijziendheid en concurrentie. Toen ik een jaar of tien geleden bij De Nederlandsche Bank een studie deed naar kuddegedrag op financiële markten trof mij vooral een reeks studies over het effect van rampbijziendheid op de huizenmarkt. Mijn toenmalige baas kon over dit onderwerp slechts droogjes opmerken: “hiermee kunnen we ons niet profileren”, maar ik was gefascineerd. Richard Herring en zijn co-auteurs laten zien, dat mensen een subjectieve inschatting maken van risico’s. Als die inschatting erg laag wordt, ronden mensen hem – onbewust – naar beneden af, tot nul. Een kans van nul, dat betekent dat het niet op de agenda staat van het management van een financiële instelling, en dat een stijging van risico’s zodoende niet wordt gesignaleerd: het is uit het systeem. Een ramp gebeurt heel infrequent, en indien deze lang geleden heeft plaatsgevonden, dan schatten de meesten van ons de kans erop nihil. Dat noemen we rampbijziendheid, en die kan leiden tot het verschaffen van te ruim hypothecair krediet: mensen mogen teveel lenen en/of ze betalen een te lage rente. Het meeste trof mij in de studie van Herring en anderen de funeste rol van concurrentie. Stel dat de helft van de banken rampbijziend is, en de andere helft niet. Wat gebeurt er met die andere, slimme, verstandige helft? Die wordt van de markt gevaagd, want de klant kan elders, namelijk bij een rampbijziende bank, een grotere lening krijgen tegen een lagere rente! Zelfregulering en toezicht zouden dit perverse effect van concurrentie, mits goed ontworpen, kunnen tegengaan.

In Nederland hebben we zelfregulering en toezicht op het gebied van hypothecair krediet. Maar zijn ze goed ontworpen? Neem de in 2007 aangepaste Gedragscode Hypotheken, een zelfregulering van de bankensector. De code stelt een maximum van zo’n 30-35 aan het percentage van het inkomen dat iemand “verantwoord” aan woonlasten kan betalen. Vreemd genoeg geldt dit maximumpercentage voor elke combinatie van rente en aflossing – terwijl het voor een verantwoorde financiële planning nogal wat uitmaakt of die 30-35% alleen rente is, dan wel rente plus aflossing. Als mensen aflossen is dat sparen, en het is toch vreemd, om niet te zeggen onverantwoord, om daar een maximum aan te stellen. Zelf ben ik zo iemand die zichzelf dwingt om te sparen door onverantwoord duur te wonen maar flink af te lossen: als mijn spaargeld op de bank staat kan ik er te gemakkelijk bij, en van de aandelenmarkt word ik zenuwachtig. Verkeerd ontworpen dus. Maar daar houdt het niet op. Volgens de Gedragscode maakt het voor het maximaal verantwoorde hypotheekbedrag niet uit of de rente vast of variabel is. Sterker nog: een variabele rente is doorgaans lager, en dus moedigt de Gedragscode die aan, want wie kiest voor variabel heeft dus lagerewoonlasten en kan flink extra lenen. Maar een variabele rente, dat is pas riskant. Dat kan een kind begrijpen, we hebben het in de VS kunnen zien, en dat ondervinden ook de huiseigenaren die nu een continuïteitsbijdrage aan hun bank moeten betalen om hun hypothecaire lening te mogen verlengen.

Een goede Gedragscode maakt onderscheid tussen rentelasten en aflossingen, en hanteert een verschillend maximum voor vaste en variabele rente. Een goede adviseur zorgt er voor dat mensen begrijpen dat het al dan niet vastzetten van de rente niets te maken heeft met het gokken op renteverlagingen en -verhogingen. Vastzetten, dat is een verzekering afsluiten tegen een stijging van je woonlasten: als je zo’n stijging niet kan opvangen, moet je wel – net zoals je als huiseigenaar maar beter een opstalverzekering afsluit, ook al is de kans dat je huis afbrandt minimaal.

prof.dr. H.M. (Henriëtte) Prast
Hoogleraar
h.m.prast@uvt.nl

Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen
Departement Financiering

bron: MeJudice

Sweder van Wijnbergen, hoogleraar internationale economie aan de UvA, reageert…

bron: Netwerk

zie ook: Maximale hypotheek: hoeveel mag ik lenen?

Op jongeren fora (fok.nl , tweakers.net) zijn veel discussies te vinden over hypotheken en de hoogte daarvan. Het valt daarbij op dat een groot aantal verstrekkers het niet zo nauw neemt met de regels.  Dit terwijl de bankiers telkens terugvallen op deze regeling om aan te geven dat er in Nederland niets aan de hand is….

Een aantal voorbeelden:

De bankiers vertrouwen volledig op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen

Dat is de conclusie die diverse spelers in de hypothekenmarkt trekken als gevolg van de kredietcrisis. De grote Amerikaanse financiers van zogenaamde BKR-hypotheken zijn van het toneel verdwenen.

Als eerste deed GMAC (General Motors) het licht uit, toen Hypotrust (Lehman Brothers, Bank of Scotland), Sparck (Citigroup) en ELQ (Lehman Brothers). De laatste stuurde onlangs een persbericht uit waarin het zegt voorlopig geen hypotheken meer uit te geven. Daardoor is het aantal instellingen dat hypotheekverstrekkers financiert via de kapitaalmarkt, fors afgenomen.

“Bij mijn weten is daarna niemand in het gat gestapt”, zegt woordvoerder Leslie Hogeveen van De Hypotheker. “Er is volgens mij geen nieuwe partij opgestaan die het stokje heeft overgenomen.” Een medewerker van BKRDirect.nl, een bedrijf dat zich specialiseert in BKR-hypotheken, signaleert dat “de markt zeker moeilijker is geworden”.

Peter Wormskamp, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP), voegt daar aan toe dat het “nu al veel ingewikkelder is om financiering te krijgen. En dat wordt eigenlijk alleen maar lastiger.” Tussenpersonen als BKRDirect.nl, maar ook vele andere verkopers van BKR-hypotheken, konden hun producten aanbieden omdat de hypotheken grotendeels werden gefinancierd door fondsen van voornamelijk Amerikaanse banken. Die banken haalden hun geld uit de kapitaalmarkt. Met de historisch lage rentepercentages, die tot ongeveer een jaar geleden golden, ging het lenen van geld vrij makkelijk.

Maar met het omvallen van Lehman Brothers, de geldkrapte bij General Motors en de veel hogere renteopslagen op de kapitaalmarkten, is het leven moeilijker geworden voor aanbieders van BKR-hypotheken.Ook voor mensen die zo’n zogenoemde ramsjhypotheek hebben en nu afstevenen op het einde van hun rentevaste periode, breken moeilijker tijden aan. Zij moeten immers op zoek naar een bank die hun hypotheek over wil nemen. Volgens Hogeveen van De Hypotheker zien conventionele banken nu een kans.

“Er zijn partijen die zich bereid hebben verklaard om de verlenging van risicovollere hypotheken op zich te nemen. Dan praten we over de reguliere banken.” Volgens Hogeveen is dit maar een heel klein gaatje in de markt. Maar dat brengt voor de hypotheekhouder wel hogere kosten met zich mee, en de banken lichten de hypotheek en de financiële positie van de hypotheekhouder goed door. “De portefeuille – de waarde van de beleende woning – moet natuurlijk interessant zijn voor de bank, en de voorwaarden zijn uiteraard strenger. Ook betaalt een verlenger met een BKR-hypotheek een risico-opslag, bovenop de reguliere rente.”

Het is overigens niet zo dat de problemen aan de financieringskant automatisch betekenen dat verkopers van ramsjhypotheken nu bij bosjes omvallen, stelt NVHP-voorzitter Wormskamp. “Daar merk ik niets van. Er zijn maar weinig bedrijven die zich puur en alleen richten op de verkoop van zulke hypotheken. Veruit de meeste tussenpersonen bieden ook andere producten aan.”

bron: z24.nl

Tot 2003 gold bij NHG de regel dat het inkomen toereikend moest zijn om bij een rente van 6% de hypotheeklasten te kunnen betalen. Deze regel zorgde er voor dat gezinnen ook bij stijgende rente aan hun hypotheeklasten konden voldoen. In 2003 werd het voor het eerst mogelijk om te toetsen op werkelijke rente, waarbij de voorwaarde werd gesteld dat de rente langer dan 5 jaar moest worden vastgezet. Tot dat moment bestond alleen 5 en 10 jaars rentevastperiode. Banken creëerden daarop een 6 jaars rentevastperiode. (met veelal dezelfde rente als bij 5 jaar) Hierdoor werd het mogelijk om te toetsen tegen lage rente en het verstrekkingbeleid op te rekken.

Dit toetsingsbeleid heeft met name in grote aantallen plaatsgevonden bij niet NHG hypotheken. Vanaf eind 2003 wordt op grote schaal getoetst op werkelijke rente waarbij alleen gekeken wordt of mensen bij de huidige rentestand hun hypotheeklasten kunnen voldoen en wordt niet meer gecheckt wordt of mensen bij toekomstige rentestijgingen in de problemen komen. Bij de toetsing op werkelijke rente wordt de voorwaarde gesteld dat de rente minimaal voor 6 jaar moet worden vastgezet.

Tussentijds stijgende hypotheekrente wordt zo niet direct zichtbaar in de maandlasten. Het probleem vooruit geschoven wordt, waardoor pas na 6 jaar de klap komt. In 2009, 2010 en 2011 lopen deze rentes massaal af. De Nederlandse sub-prime problematiek wordt zo vertraagd zichtbaar, in tegenstelling tot de Verenigde Staten waar het direct zichtbaar werd, doordat veelal werd gewerkt met variabele rente. Inmiddels is de rente als gevolg van de inflatie flink opgelopen. Een verdubbeling van de 6 jaars rente tot 8% in 2009 en 2010 is een voor de handliggend scenario. (Alan Greenspan, voormalig FED voorzitter, spreekt over rente in “double digits”). De hypotheeklast wordt hierdoor meer dan verdubbeld. Het betreft met name gezinnen aan wie door de banken werd toegestaan dat zij in 2003, 2004 en 2005 tot 9 keer hun inkomen mochten lenen. Oplopende rente en een te ruim verstrekkingbeleid blijken een fatale combinatie.

Inmiddels zijn de voorwaarden aangepast, dit nadat men 4 jaar lang het nemen van te grote risico’s heeft uitgelokt:

Tot 1 april 2007:

Indien de hypotheekrente van de lening langer dan 5 jaar vaststaat, wordt voor de toetsing uitgegaan van de geoffreerde hypotheekrente.

Indien de (resterende) rentevastperiode 5 jaar of korter is, dient te worden getoetst op het op het moment van offreren geldende “dagtarief” of “venstertarief” van de desbetreffende instelling voor een overeenkomstige lening met een rentevastperiode van 5 jaar, met een minimum van 6,0%.

Vanaf 1 april 2007:

Indien de hypotheekrente van de lening 10 jaar of langer vaststaat, wordt voor de toetsing uitgegaan van de geoffreerde hypotheekrente.

Indien de (resterende) rentevastperiode korter dan 10 jaar is, dient te worden getoetst op de toetsrente van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.

Op 7 september 2007 is Funda begonnen met het tonen van alle te koop staande huizen. Nu is het dus voor het eerst mogelijk om een reël beeld te geven van de sterke groei van het aantal te koop staande huizen.

Dit terwijl de structurele krapte, de hypotheekrenteaftrek, de tweeverdienersregeling, de goede werkgelegenheid en de gedragscode hypotheken er volgens “de kenners” voor zorgen dat er in Nederland nooit problemen op de huizenmarkt zullen ontstaan.

Toch wel vreemd dat in een land waar alles zo goed geregeld is het aantal te koop staande huizen zo snel oploopt, of toch niet?

In Nederland hebben ongeveer 3,3 miljoen huishoudens een hypotheek. Zo’n 80 procent van alle afgesloten hypotheken is een ‘tophypotheek’ en rond de 45 procent bestaat uit aflossingsvrije hypotheken, waarbij de schuld aan het einde van de looptijd nog net zo hoog is als aan het begin.

1,3 miljoen huishoudens krijgen binnen drie jaar te maken met een aflopende rentevaste periode. Hiervan hebben ruim een miljoen huishoudens een tophypotheek en enkele honderdduizenden gevallen is dit ook nog eens een volledig aflossingsvrije hypotheek. Als de rente nog een procent stijgt verdubbelen voor velen de maandlasten.

De banken scherpen hun voorwaarden steeds verder aan, de verkopende partijen willen niet met hun prijs zakken, aspirant kopers weten dat de boel op instorten staat en de rente loopt steeds verder op. Ik vind het niet vreemd dat het aantal te koop staande huizen snel stijgt, en jij?

Kees de Kort, AFS Capital Management: “Als de prijzen op de huizenmarkt in de hele wereld zo hard dalen, dan moet iemand mij vertellen waarom dat in Nederland niet zo is? In Nederland roept iedereen: bij ons gebeurt dat niet want wij hebben een gedragscode. Mijn vraag is: wordt die gedragscode wel gecontroleerd?”

Beluister hier het gesprek op BNR Nieuwsradio

Volgens voormalig Rabobank medewerkster en bankiers dochter Elly Blanksma van het CDA zijn er naar schatting 60.000 gezinnen die hun huis met een kortdurende lening hebben gekocht en in de problemen komen, omdat ze worden geconfronteerd met een stijgende rente.

“Het is onwenselijk als deze gezinnen allemaal in de schuldhulpverlening terechtkomen en verplicht hun huis moeten verkopen”, aldus Blanksma dinsdag.

Zij wil woensdag minister Wouter Bos van Financiën tijdens een Kamerdebat vragen de problemen in kaart te brengen. Ook moet hij met de financiële sector op zoek naar oplossingen voor deze huizenbezitters.

Lenen

Dankzij de lage hypotheekrente de afgelopen jaren hebben veel banken volgens het CDA-Kamerlid aan mensen te veel geld geleend gezien hun inkomen. “De norm is dat je niet meer dan 4,5 keer je jaarinkomen mag lenen, maar negen keer je inkomen kwam net zo goed voor.”

Blanksma vindt dat banken in deze gevallen net zo goed verantwoordelijk zijn voor eventuele problemen bij een stijgende rente als de mensen die de lening zijn aangaan.

In deze gevallen zouden banken volgens haar bijvoorbeeld de looptijd van de hypotheek kunnen verlengen met de lagere rente.

Zelfredzaam

Tegelijkertijd wil het CDA-Kamerlid dat Bos met collega-bewindslieden van Onderwijs aan de slag gaat om mensen meer zelfredzaam te maken op het gebied van hun huishoudboekje.

Zij wijst erop dat momenteel 2,5 miljoen mensen in Nederland “financieel ongeletterd” zijn en 4,2 miljoen “laconiek of onzeker” omgaan met geld. Blanksma vreest dat jongeren te veel opgroeien in “een heb-cultuur”.

Bron: nu.nl

De hypotheekrente is sinds 2003 gestegen van een minimum van 3,2% naar 6% nu. Dat betekent dat wanneer u uw hypotheek binnenkort verlengt, uw maandlasten bijna zullen verdubbelen. Kan gebeuren, zal uw buurman zeggen, dan had u die ultralage rente maar langer dan zes of zeven jaar vast moeten zetten. U kon er immers donder op zeggen dat de rente ooit weer zou gaan stijgen.

Voor een deel heeft de buurman gelijk. “Probleem voor een grote groep mensen is echter dat ze die hogere lasten niet kunnen opbrengen”, zegt Overgeldcolumnist en Financiële Makelaar Harrie Jan van Nunen. “En dat is niet alleen hun eigen schuld.”

Banken hebben ooit afgesproken dat huizenkopers jaarlijks slechts een beperkt deel van hun bruto jaarsalaris aan woonlasten kwijt mogen zijn.

Voor Jan Modaal (€ 28.000 bruto volgens het Nibud) is dat ongeveer 30 tot maximaal 35%. Voor rijkere mensen mag dat percentage hoger liggen. Wanneer de hypotheekrente extreem laag is, zoals de 3,2% in 2003, leert een simpele rekensom dat een modale huizenkoper veel meer geld kan lenen en toch zijn woonlasten onder die 30 tot 35% kan houden, dan wanneer de rente op 6% staat.

In bovenstaande schets lopen huizenkopers echter wel het risico dat zij, wanneer zij zijn hypotheek na 5 jaar willen verlengen en de rente veel hoger ligt, zij na oversluiten ineens veel meer dan 30 tot 35% van hun bruto jaarloon aan woonlasten kwijt zijn, wat zij niet kunnen betalen. Om dit potentiële probleem te ondervangen, maakten de banken een tweede afspraak. Hypotheken met een looptijd van maximaal vijf jaar moesten niet aan de reële rente getoetst worden, maar aan een fictieve 6%. Gevolg: de kredietwaardigheid van mensen die in 2003 een hypotheek afsloten voor vijf jaar, is getoetst aan een fictieve 6%, in plaats van de reële 3 tot 4% hypotheekrente die destijds gangbaar was. Deze mensen kregen in 2008 weliswaar een lastenverhoging voor de kiezen, maar die konden ze dragen.

Toen de Bank of Scotland in 2003 met extreem lage hypotheekrentes de markt in ons land openbrak, moesten de Nederlandse banken reageren. In de slag om marktaandeel schroomden banken dan ook niet om een grote groep minder kapitaalkrachtige huizenkopers aan zich te binden. Aan deze groep kon de maximale hypotheek worden verschaft door ze een looptijd van zes jaar te bieden. Hiermee viel de hypotheek namelijk buiten de afgesproken toetsingsrente van 6%, die alleen gold voor hypotheken tot en met een looptijd van vijf jaar (er was zelfs een bank die overwoog om deze reden hypotheken met een looptijd van vijf jaar en een dag aan te bieden). En dit is volgens Van Nunen de groep die nu in de problemen gaat komen. Er zijn voorbeelden bekend van modale inkomens die tot achtmaal hun bruto jaarsalaris leenden (sinds 2003 schrijft de politiek een richtlijn van ongeveer maximaal 4,5 maal het jaarsalaris voor).

Over de mate waarin de lastenverzwaring tot problemen gaat leiden, lopen de meningen uiteen. Vereniging Eigen Huis nuanceerde het probleem door erop te wijzen dat veel van de getroffen huizenkopers over de afgelopen zes jaar een flinke inkomensstijging hebben doorgemaakt. Mr. P.G. Lijesen, directeur van de Nationale Hypotheek Pas, rondde eerder deze maand een grootschalig onderzoek naar de situatie af, en stelt dat “gezinnen niet de dupe mogen zijn van dit probleem. Het oplossen begint bij erkenning van het probleem. Banken zullen daarom transparant moeten zijn over het aantal risicohypotheken.”

Ben u een van de modale inkomens die in de problemen kan komen, wacht dan niet lijdzaam af, adviseren Van Nunen en Lijesen (zie figuur).

Checklist

1) Heeft u in de periode 2003-2005 een hypotheek afgesloten?

2) Is de looptijd korter dan tien jaar?

3) Vraag dan uw bank na welke rente u nu aangeboden krijgt. Bereken uw maandlast nu en in de toekomst (na oversluiten tegen de nieuwe rente). De website van het Nibud biedt aardige rekenhulp. Ook kunt u alvast een langgeldige offerte (tot 12 maanden) aanvragen, om verdere rentestijging in de toekomst het hoofd te bieden.

Nu heeft u een aardig idee van de lastenstijging die u te wachten staat. Geschrokken? Dan kunt u het volgende doen:

4) Zet u schrap. Probeer nu al goedkoper te leven, om je optimaal voor te bereiden. Hoop op een daling van de hypotheekrente

5) Of, ga shoppen. Er is nog voldoende onderscheid tussen hypotheekaanbieders, misschien kunt u elders een betere aanbieding krijgen

6) Of, ga middelen. Wacht niet tot het te laat is, maar sluit nu al een nieuwe hypotheek af, waarbij u de lage rente van uw huidige hypotheek middelt met de hoge rente van de toekomst. Zo spreidt u de pijn.

7) Kijk of u te dure hypotheekgerelateerde verzekeringen heeft. De premies van overlijdensrisicoverzekeringen zijn met 50% gedaald.

bron: Telegraaf.nl

Zo ver zal het niet komen, zegt woordvoerder Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Hij vindt dat hypotheekaanbieders niet moeten overdrijven. „De meeste mensen zijn in die vijf jaar meer gaan verdienen en zij zullen ook de hogere rente wel kunnen dragen. Momenteel daalt de rente weer licht, en de huizenprijzen stijgen nog.” Hij erkent wel dat veel hypotheeknemers de komende tijd voor een onaangename verrassing zullen komen te staan.

Tips voor oversluiters

• Mensen die hun hypotheek moeten oversluiten en tegen een fors hogere rente aanlopen, kunnen een aantal dingen doen.

• Vraag altijd offertes aan bij concurrerende aanbieders. Door je eigen bank met scherpere aanbiedingen te confronteren, is vaak nog wel enkele tienden van procenten van het oorspronkelijke bod af te halen.

• Laat je huis opnieuw taxeren. De waarde is in de afgelopen jaren over het algemeen gestegen en dat betekent dat de zogenoemde executiewaarde ook omhoog is gegaan.

• Dat is belangrijk: een hypotheek die 125 procent van de executiewaarde moet dekken kent een hogere rente dan een die tegen 90 procent van de executiewaarde is afgesloten. Dat kan iets schelen.

Uit een artikel van Egbert Kalse
bron: nrc.nl

Aanleiding onderzoek
Na afloop van iedere rente-vast-periode wordt hypotheekrente opnieuw voor een bepaalde periode vast gezet. De nieuwe rente wordt bepaald door de dan in de markt geldende rente. NHP-adviseurs kregen de afgelopen maanden steeds vaker te maken met verontruste klanten die als gevolg van de hogere verlengingsrente hun maandlasten met 60% zagen stijgen. Door de gestegen rente geldt bij een aantal grootbanken inmiddels een verlengingsrente van 7,4% voor een periode van 6 jaar.

In de jaren 2003, 2004 en 2005 hanteerden een aantal grootbanken een zeer ruim hypotheekverstrekkingbeleid. Hoewel klanten er vaak de voorkeur aan gaven de rente 10 jaar of langer vast te zetten, was de hoogst mogelijk lening mogelijk door te kiezen voor een rente-vast-periode van 6 jaar. Hierbij was een hypotheek tot wel 9 keer het inkomen mogelijk (zie bijlage berekening van maximale hypotheek van grootbanken).

De rente-vast-periodes van deze subprime hypotheken (risicovolle leningen) lopen in de komende jaren af. Omdat de 6 jaars rente in de jaren 2003, 2004 en 2005 gemiddeld slechts 3,6% bedroeg worden gezinnen geconstateerd met een maandlastenverdubbeling, waardoor zijn nauwelijks besteedbaar inkomen overhouden. NHP heeft in kaart gebracht om hoeveel subprime hypotheken het gaat.

Samenvatting
In 2009, 2010 en 2011 zullen tienduizenden gezinnen in grote financiële problemen komen als gevolg van de stijgende rente en het onverantwoord ruime hypotheekverstrekkingbeleid van banken in de periode 2003-2004-2005. Als gevolg van het aflopen van rentevastperiodes met historisch lage rente en het ingaan van een dubbele verlengingsrente zal het aantal gedwongen huizenverkopen explosief stijgen. Van 933 gedwongen verkopen in 2007 tot enkele tienduizenden in de komende jaren. Doordat gezinnen niet meer kunnen voldoen aan hun maandelijkse betalingsverplichtingen zullen concrete maatregelen van de overheid, toezichthouder en banken nodig zijn om een Nederlandse sub-prime crisis af te wenden.

Hypotheekverstrekkingbeleid en renteontwikkeling
Tot 2003 gold bij NHG de regel dat het inkomen toereikend moest zijn om bij een rente van 6% de hypotheeklasten te kunnen betalen. Deze regel zorgde er voor dat gezinnen ook bij stijgende rente aan hun hypotheeklasten konden voldoen. In 2003 werd het voor het eerst mogelijk om te toetsen op werkelijke rente, waarbij de voorwaarde werd gesteld dat de rente langer dan 5 jaar moest worden vastgezet. Tot dat moment bestond alleen 5 en 10 jaars rentevastperiode.

Banken creëerden daarop een 6 jaars rentevastperiode. (met veelal dezelfde rente als bij 5 jaar)
Hierdoor werd het mogelijk om te toetsen tegen lage rente en het verstrekkingbeleid op te rekken. Dit toetsingsbeleid heeft met name in grote aantallen plaatsgevonden bij niet NHG hypotheken.

Vanaf eind 2003 wordt op grote schaal getoetst op werkelijke rente waarbij alleen gekeken wordt of mensen bij de huidige rentestand hun hypotheeklasten kunnen voldoen en wordt niet meer gecheckt wordt of mensen bij toekomstige rentestijgingen in de problemen komen. Bij de toetsing op werkelijke rente wordt de voorwaarde gesteld dat de rente minimaal voor 6 jaar moet worden vastgezet. Tussentijds stijgende hypotheekrente wordt zo niet direct zichtbaar in de maandlasten. Het probleem vooruit geschoven wordt, waardoor pas na 6 jaar de klap komt.

In 2010 en 2011 lopen deze rentes massaal af. De Nederlandse sub-prime problematiek wordt zo vertraagd zichtbaar, in tegenstelling tot de Verenigde Staten waar het direct zichtbaar werd, doordat veelal werd gewerkt met variabele rente. Inmiddels is de rente als gevolg van de inflatie flink opgelopen. Een verdubbeling van de 6 jaars rente tot 8% in 2009 en 2010 is een voor de handliggend scenario. (Alan Greenspan, voormalig FED voorzitter, spreekt over rente in “double digits”).

De hypotheeklast wordt hierdoor meer dan verdubbeld. Het betreft met name gezinnen aan wie door de banken werd toegestaan dat zij in 2003, 2004 en 2005 tot 9 keer hun inkomen mochten lenen. Oplopende rente en een te ruim verstrekkingbeleid blijken een fatale combinatie.

Extra lastenverzwaring
Veel grootbanken werken met venstertarieven en budget en/of voordeeltarieven. Hierdoor ontvangen nieuwe klanten over de eerste rentevastperiode een rentekorting van 0,5%. Echter na afloop van de eerste rentevastperiode, wanneer de rente opnieuw dient te worden vastgezet, geldt deze korting niet.
De extra lastenverzwaring van 0,5% komt in de meeste gevallen bovenop de verdubbeling van de maandlasten.

ONDERZOEK: De cijfers

2003
De Bank of Scotland kwam als eerste buitenlandse geldverstrekker op de Nederlandse hypotheekmarkt. Deze bank viel direct op door haar ongekend ruime verstrekkingbeleid tot 6,5 keer het inkomen. In 2003 bedroeg de gemiddelde 6 jaars hypotheekrente bij de Bank of Scotland 3,95%.
Inmiddels (2008) is de 6 jaars rente bij de Bank of Scotland gestegen tot 6,5%.

Gevolg:

2003
Inkomen: 30.000 euro
Rente: 3,95%
Maximale lening: 265.000 euro
Hypotheeklast: 10.500 euro

2009
Inkomen 30.000 euro
Verlengingsrente 6,5%
Hypotheeklast 17.225 euro

2004 en 2005 – subprime hypotheken massaal verkocht
Door het ruime verstrekkingbeleid van o.a. de Bank of Scotland verloren grote Nederlandse banken fors marktaandeel. Toen de hypotheekrente vanaf 2003 steeds verder daalde, greep een aantal grote banken de mogelijkheid aan klanten binnen te halen en het verloren marktaandeel terug te winnen.

Een groot aantal banken stond de mogelijkheid toe om op werkelijke rente te toetsen indien de rente langer dan 5 jaar werd vastgezet. Bovendien werd vaak toegestaan dat de hypotheek werd verhoogd met een consumptieve lening van 10.000 euro om effecten aan te kopen, waarmee de hypotheek na 30 jaar, bij stijging van de aandelen markt, zou kunnen worden afgelost.

Omdat in 2004 de 6 jaars rente tot 3,5% daalde konden gezinnen hierdoor tot wel 9 keer hun jaarinkomen lenen: veel meer dan wanneer getoetst werd op 6%. Met de huidige rentestand zouden zij nooit voor een dermate hoge hypotheek in aanmerking zijn gekomen.

Gevolg:

2004
Inkomen: 45.000 euro
Rente: 3,5%
Maximale hypotheek: 405.000 euro
Bruto hypotheeklast: 14.175 euro

Netto besteedbaar gezinsinkomen per maand: 1250 euro
(voor hele gezin: gas, water, licht, eten, kleding, school, benzine etc)

2010
Inkomen 45.000 euro
Rente 7%
(huidige 6 jaars rente + verlengingsverhoging)
Bruto hypotheeklast: 28.350 euro

Netto besteedbaar gezinsinkomen per maand: 667 euro

Om hoeveel gezinnen gaat het?
In 2004 en 2005 werden in tenminste 12% van de gevallen hypotheken afgesloten waarbij gebruik werd gemaakt van deze maximale leenconstructie.
In 2004 betreft dit 61.000 gezinnen. (renteherziening in 2010)
In 2005 betreft dit 68.760 gezinnen. (renteherziening in 2011)

ONDERZOEK: Verantwoording
De basis van het onderzoek heeft een kwalitatief en een kwantitatief aspect. In de periode april-juli van dit jaar is ten behoeve van dit onderzoek met aantal grote landelijke tussenpersonen deze problematiek besproken. Alle betrokkenen gaven – mede op basis van hun klantenbestanden – aan dat deze hypotheken in 2004 en 2005 in de grote (genoemde) percentages zijn afgesloten. Daarnaast is steekproefsgewijs een aantal hypotheekportefeuilles onderzocht waaruit bleek dat in minimaal 12% en maximaal van de hypotheken de maximale leenconstructie is toegepast. In vele gevallen lagen dit percentage echter nog veel hoger.

Dit leidt tot de volgende cijfers:

2004 (renteherziening in 2010)

Totale hypotheekmarkt: 95 miljard euro
Aantal hypotheken: 510.000
6 jaars rente: 3,5%

12% = 61.000 gezinnen

2005 (renteherziening in 2011)

Totale hypotheekmarkt: 117 miljard euro
Aantal hypotheken: 573.000
6 jaars rente: 3,5%

12% = 68.760 gezinnen

De omvang van de onderzochte hypotheekportefeuilles betrof een kleine 1% van de hypotheekmarkt. De resultaten zijn hieruit geëxtrapoleerd. Zelfs bij een minimale aanname zijn de conclusies van dit onderzoek bijzonder zorgwekkend: minstens 60.000 gezinnen per jaar komen in betalingsproblemen.
De exacte omvang van de problematiek is alleen in kaart te brengen met volledige medewerking van de betrokken banken. Voorafgaand aan het naar buiten brengen van dit onderzoek is daarom een verzoek om transparantie van deze sub-prime portefeuilles ingediend bij de betreffende banken,.

Zij moeten hun hypotheken met destijdscs omzetten in twee keer zo dure. Bovendien mogen banken per huishouden veel minder uitlenen. “Maar deze gezinnen hebben hun uitgaven al die jaren afgestemd op de hoge leningen die zij destijds tegen lage rente kregen, vaak nog voor een extra krediet. Hun woonuitgaven stijgen straks drastisch”, waarschuwt directeur Pieter Lijesen van prijsvergelijker NHP over deze generatie hypotheken met vaste rente.

De Consumentenbond herkent de scherpe toename als probleem. “Vanaf het begin hebben we hiervoor gewaarschuwd”, aldus de woordvoerster, “realiseer je dat die goedkope rente ooit eens ophoudt.”

Elk jaar lopen hypotheken af. Vroeger waren er vooral vijf- en tienjaarshypotheken. Maar vooral de nieuwe zesjarige hypotheken werden vanaf 2004 en 2005 met duizenden tegelijk afgesloten. Per bank werd 12 procent van de hypotheken tot het maximum uitgeleend. De combinatie van lage rente en “onverantwoord hoge leningen” tot zesenhalf, en bij middeninkomens soms negen keer het jaarinkomen, breekt gezinnen nu op, waarschuwt Lijesen na eigen onderzoek. Een huishouden met 45.000 euro jaarinkomen had in 2004 een brutohypotheeklast van ?14.175 per jaar. Die is nu bij een rente van 7 procent 28.350 euro kwijt. Hierdoor duikelt het besteedbare inkomen van 1250 euro naar 667 euro per maand.

bron: Telegraaf.nl