De index die de koopintentie weergeeft, staat op het laagste niveau sinds het begin van de meting in 1985. Dat blijkt uit een persbericht van ING. In de tweede helft van 2009 steeg de index nog, maar dat was slechts een tijdelijke opleving.

Een aangetast koopsentiment kan wijzen op een nieuwe terugval in het aantal woning transacties. Dit kan leiden tot een groter woningaanbod en een langere verkooptijd, waardoor de prijzen op de huizenmarkt verder kunnen dalen.

In mei is er al een duidelijke daling te zien in het aantal transacties op de woningmarkt, maar volgens ING hoeft dit niet te wijzen op een trend. De bank voorspelt dat de huizenprijzen dit jaar een bodem bereiken en in 2011 zullen opkrabbelen met 1%.

Hypotheekrenteaftrek

Volgens ING is de sombere stemming op de huizenmarkt te wijten aan een daling van het consumentenvertrouwen en de verhitte discussie over de hypotheekrenteaftrek.

bron:  Het Financieele Dagblad

Demissionair minister Jan Kees de Jager van Financiën kondigde in april aan de tophypotheken te willen aanpakken. In de toekomst mag de hypotheek nog maximaal 112 procent van de aankoopwaarde bedragen. Het deel dat hoger is dan de aankoopwaarde moet binnen zeven jaar zijn afgelost of worden gedekt met opgebouwd vermogen. Dat geldt niet voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie vallen.

De Jager wil de nieuwe regels uiterlijk in september voorleggen aan de ministerraad. Erna volgt nog een advies van de Raad van State. Begin december wil hij de plannen voorleggen aan de Tweede Kamer.

bron: ANP

SCP Studie:  ‘Kopers in de knel’

Restschuld overhouden

Zij geven te veel geld uit aan wonen – bijvoorbeeld kosten van water, elektriciteit en andere lasten – en hebben bovendien een te hoge hypotheek. Als zij hun baan verliezen of gaan scheiden, kunnen ze in de problemen komen. Door de crisis houden zij bij gedwongen verkoop van hun woning een restschuld over omdat hun hypotheek hoger is dan de waarde van hun huis.

Starters de dupe

Het kwetsbaarst zijn starters op de woningmarkt, blijkt uit de studie Kopers in de knel? van het Sociaal en Cultureel Planbureau, die vandaag wordt gepresenteerd. Dat komt omdat zij hun huis hebben gekocht in de ‘dure’ periode. Hun huis is de afgelopen tijd niet in waarde gestegen. Integendeel, door de crisis zijn de huizenprijzen het afgelopen jaar flink gedaald.

zie ook: Subprime-problemen ook in Nederland

Beperking hypotheekrenteaftrek

In het somberste scenario van het SCP, dat rekening houdt met de beperking van de hypotheekrenteaftrek, komen 95.000 huishoudens in de problemen.

bron: RTL Nieuws.nl

zie ook: Nederlander koploper met hypotheekschuld (2003)
Hypotheekschuld | Vrijspreker.nl

Meer huizen, lage rente
Andere factoren zijn het feit dat er meer koophuizen in Nederland beschikbaar zjin gekomen en dat de hypotheekrente de afgelopen 20 jaar is gedaald van 14% naar 4%. Door die lage rente kunnen veel mensen zich grote bedragen veroorloven, de maandlasten zijn aanvaardbaar. De totale schuld lijkt minder belangrijk.

De cijfers zijn elk jaar van het tweede kwartaal, ook van 2009. De hypotheekschuld is in in miljarden euro’s. De gemiddelde huizenprijs is in duizenden euro’s.

bron: RTLZ

Wanneer de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft of beperkt, gaan de maandlasten van huizenbezitters omhoog. Gemiddeld krijgt een gezin met een eigen huis als gevolg van de hypotheekrenteaftrek 240 euro per maand terug, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Afhankelijk van hoe je hypotheekrenteaftrek aanpakt, zal dit voordeel geheel of voor een deel verdwijnen.

Huizenprijzen
Een bijkomend gevolg van tornen aan de hypotheekrenteaftrek is dat de huizenprijzen dalen, of in ieder geval minder stijgen. Dat is onvermijdelijk en eigenlijk ook de bedoeling omdat voorstanders van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek vinden dat die marktverstorend werkt en dus de prijzen opdrijft.

Toch willen politieke partijen dit niet. Het CDA vindt het niet wenselijk als de huizenprijzen nu (verder) omlaag gaan en doet voorlopig dus niks, net als de VVD en de PVV. D66, PvdA, de ChristenUnie en de SP willen de hypotheekrenteaftrek beperken. Groenlinks stelt als enige partij voor de hypotheekrenteaftrek helemaal af te schaffen en de woning te verplaatsen naar box drie, waar vervolgens een vrijstelling van de vermogensrendementsheffing gaat gelden ter hoogte van de waarde van een gemiddelde woning. Aan het aftrekken van schulden in box drie komt als het aan GroenLinks ligt ook een einde.

Lees verder op z24.nl

Van de 7,2 miljoen Nederlandse huishoudens financierde bijna de helft de eigen woning met een hypotheek. Van de 28 miljard euro aan hypotheekkosten, werd ruim 10 miljard via de hypotheekrenteaftrek terugontvangen van de overheid. Bijna de helft van dat bedrag kwam dus terecht bij de 20 procent huishoudens met de hoogste inkomens.

Van de huishoudens met een bruto-inkomen van 106.000 euro of meer hadden er acht op de tien een hypotheek. Zij ontvingen bijna 42 procent terug van de kosten, die gemiddeld ruim 1000 euro per maand bedroegen. Van de huishoudens met een bruto-inkomen onder 16.000 euro had slechts ruim een op de tien huishoudens een hypotheek.

bron:  Brabants Dagblad

De Jager kondigde woensdag maatregelen aan om te voorkomen dat mensen hypotheken afsluiten die ze eigenlijk niet kunnen betalen. Een van deze maatregelen was dat het voor gezinnen met kinderen moeilijker zou worden om een hypotheek af te sluiten.

De voltallige Tweede Kamer bleek donderdag tijdens een debat mordicus tegen de maatregel voor gezinnen met kinderen. “Een ridicuul idee”, zei ChristenUnie-Kamerlid Ernst Cramer. “Een onzalig plan”, vond PvdA’er Paul Tang.

De Jager liet de maatregel prompt vallen. “Het is niet de kern van het plan”, zei hij. De Jager wil verder onder meer regelen dat mensen niet meer kunnen lenen dan 112 procent van de prijs van de woning. Dat idee steunt de Tweede Kamer wel.

De maatregelen om de eisen voor hypotheken aan te scherpen zijn bedacht door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De AFM wilde het voor gezinnen met kinderen moeilijker maken om een hypotheek te krijgen, omdat zij hogere kosten hebben dan mensen zonder kinderen, en dus minder geld om hypotheeklasten te betalen.

bron: NOVUM

Dat blijkt uit een rondvraag van BNR Nieuwsradio onder vijftien topeconomen uit de financiële en academische wereld. De meeste van hen zijn voor afschaffing of beperking.

Een op de drie ondervraagden, onder wie hoogleraar Economie van Innovatie bij de TU Delft, hoogleraar Economie bij de Universiteit Utrecht Piet Keizer en VU-econoom Bas van der Klaauw, vindt dat de hypotheekrenteaftrek binnen twintig tot dertig jaar moet worden afgeschaft.

Verstorend
De economen stellen dat de hypotheekrenteaftrek de woningmarkt verstoort, omdat deze leidt tot hogere huizenprijzen. De woningmarkt wordt daardoor volgens hen minder toegankelijk voor starters en mensen met lagere inkomens.

Twee op de drie ondervraagden denken dat de afschaffing leidt tot een prijsdaling van maximaal tien procent. Veertig procent van de economen verwacht overigens niet dat het volgende kabinet de hypotheekrenteaftrek daadwerkelijk afschaft.

bron: Novum

Prof. dr. Barbara Baarsma: “CDA en VVD plegen kiezersbedrog, de hypotheekrenteaftrek zal afgeschaft worden”

GroenLinks-Kamerlid Kees Vendrik had De Jager naar de Kamer geroepen omdat de code volgens hem niet functioneert. De code bepaalt dat banken in principe geen hogere hypotheek verstrekken dan 4,8 keer het jaarinkomen. Dat is om mensen te beschermen tegen het aangaan van te hoge schulden.

Uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) is gebleken dat in het verleden niet alleen DSB Bank maar ook de Postbank vaak te hoge leningen verstrekte. De AFM heeft daar boetes voor uitgedeeld. GroenLinks, SP en de PvdA zijn bezorgd over de overkreditering.

Hans Hoogervorst, voorzitter van de AFM, pleitte vorig jaar al eens voor een verbod op tophypotheken, maar daar wilde het kabinet niet aan. Dinsdag zei De Jager dat hij met de AFM bekijkt of een aanscherping van de code nodig is. Maar als er niet meer van de code mag worden afgeweken, heeft dat nadelen voor starters op de woningmarkt die meer willen lenen omdat ze een goede baan hebben met goede financiële vooruitzichten.

bron: Telegraaf.nl

Het Waarborgfonds Eigen Woningen, de stichting achter de Nationale Hypotheek Garantie, is met de overheid in overleg over een boetesysteem. Dat zei directeur Karel Schiffer van het fonds zaterdag.

zie ook:
VNG adviseert beëindiging NHG-overeenkomsten
‘Nieuwe eis NHG voor kopers nieuwbouwwoning’
Nationale Hypotheek Garantie wordt fiks duurder
Afwijzing schadeclaims NHG verdubbeld
Simpel einde NHG-overeenkomsten straks mogelijk
Rijk nu garant voor hypotheken
Huiseigenaar vaker achter met betaling

Vooral in de periode tussen 2003 en 2006, toen de hypotheekmarkt een hausse beleefde, hebben mensen een NHG-hypotheek gekregen, terwijl dat eigenlijk niet kon.

Bij de acceptatie is bijvoorbeeld over het hoofd gezien dat de huizenkoper nog een andere schuld had uitstaan.

Waarborgfonds

De fouten hebben ertoe geleid dat het Waarborgfonds de afgelopen twee jaar banken en andere financiers van hypotheken minder schadeloos hebben gesteld nadat huiseigenaren hun hypotheeklasten niet meer konden opbrengen. Een boetesysteem moet het aantal fouten terugdringen, aldus Schiffer.

Dat banken met hogere schadeposten worden opgezadeld, is kredietbeoordelaar Fitch een doorn in het oog. Het bureau overweegt de kredietwaardering te verlagen voor NHG-schuldpapieren die op de financiële markten worden verhandeld. Bij een afwaardering wordt het duurder om een NHG-hypotheek te financieren. Dat wil het Waarborgfonds voorkomen.

Huiseigenaar

In 2008 en 2009 kregen financiers bij ongeveer een kwart van de NHG-hypotheken hun geld niet volledig terug als een huiseigenaar de hypotheek niet meer kon betalen. In de jaren ervoor ging het om hooguit 14 procent.

Het Waarborgfonds wil kredietverstrekkers pas achteraf beboeten. In eerste instantie moet de schade onmiddellijk worden vergoed. Ook moet het gaan om de werkelijke schade. Momenteel wordt de schadepost berekend op basis van een annuïteitenhypotheek, terwijl de meeste huiseigenaren andere hypotheekvormen hebben.

”De belegger in NHG-hypotheken kan zo ook rekenen op zijn geld en dat is in het voordeel van de consument”, zo zegt Schiffer over de veranderingen die in voorbereiding zijn.

Schiffer is in overleg met Fitch over de mogelijke afwaardering. ”Ik verwacht dat dit met een sisser afloopt. Fitch heeft wel een beetje gelijk. Het is voor ons zaak om de kwaliteit van de borgstelling te verbeteren.”

bron: ANP

Kredietbeoordelaar Fitch betwijfelt of de Nederlandse hypotheken die zijn uitgegeven met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) de hoogste kredietwaardering kunnen behouden.
Fitch wijst er in een onderzoeksrapport op dat banken de afgelopen jaren niet al hun geld hebben teruggekregen uit het Waarborgfonds Eigen Woningen, als huiseigenaren niet meer aan hun verplichtingen konden voldoen. Dit kwam bijvoorbeeld doordat zij niet aan alle voorwaarden voldeden bij de uitgifte van een NHG-hypotheek.

zie ook:
Voordeel NHG verdwijnt
Fitch zet rating Nederlandse hypotheekobligaties op scherp
Moody’s past risicoweging hypotheken aan

Nu hebben schuldpapieren van NHG-hypotheken nog een AAA-waardering (‘triple A’), de hoogste kredietwaardering die er is. Als Fitch overgaat tot een afwaardering wordt het duurder om de hypotheken te financieren. Dit kan ook gevolgen hebben voor mensen die een hypotheek met garantie willen aanvragen. Fitch heeft marktpartijen tot 23 april de tijd gegeven om te reageren op zijn bevindingen.

De Nationale Hypotheek Garantie geldt voor hypotheken tot 350.000 euro. Fitch is een van de drie grote kredietbeoordelingsbureaus in de wereld. De twee andere grote namen zijn Standard & Poor’s en Moody’s.

bron: ANP

Er worden geen adviezen gegeven, bijvoorbeeld of bepaalde keuzes al dan niet financieel gunstig zijn. Je moet dus zelf je conclusies aan de resultaten verbinden. Mocht je op dat vlak verdere vragen hebben, of advies nodig hebben over te maken financiële keuzes, neem dan contact op met een financieel expert of hypotheekadviseur.

www.hypotheekkater.nl

zie ook: Nederlanders: steeds hogere hypotheek en vaker aflossingsvrij – RTL Z

Deze schuldenberg aan hypotheken is sinds een paar jaar al hoger dan het BNP zelf. Inmiddels al een procent of vijf er boven.

In de afgelopen twintig jaar werd het BNP twee maal zo groot. Maar de hypotheekschuld van alle huishoudens werd maar liefst vijfmaal zo groot. Met een slordige 700 miljard aan geleend geld voor onze eigen woning ligt er een zwaar beslag op economisch herstel. Immers bij stagnerende huizenprijzen en dito inkomens neemt de pijn van die hypotheekschuld alleen maar toe. En dat leidt bepaald niet tot een stimulans op de binnenlandse bestedingen.

De hoofdoorzaak van deze extreme ontwikkeling in ons kleine landje is genoegzaam bekend. De florissante hypotheekrenteaftrek maakte degene die niet op de pof woonde tot een dief van de eigen portemonnee. Sterker nog de aflossingsvrije hypotheek heeft er zijn eerste plaats op het lijstje hypotheekvormen aan te danken. Ook de nu minder begaanbare weg om met een hogere schuld op de woning goedkoop consumptief crediet te verkrijgen mag zich rekenen tot één van de succesfactoren van de forse schuldenberg. Met de claim die hiervan uitgaat op de maandelijkse huishouduitgaven hebben de banken een blijvend stevige greep op de looninkomsten. Nederlanders deden het wel anders dan Amerikanen met hun creditcards maar de uitkomst en lijken erg veel op elkaar.

Merkwaardig is dat de stijging van de hypotheekschuld eigenlijk veroorzaakt wordt door de stijging van de woningprijzen(sic!). Door de riante mogelijkheden tot lenen werd er meer geleend. Het leidde tot een veel sterkere stijging van de woningprijzen waardoor er nog weer meer geleend werd. En zo werd de spiraal twintig jaar draaiende gehouden. Tot nu. Want het verder opzwepen van de spiraal is in een tijd van recessie en crisis niet meer mogelijk.

Ook de overheid merkt dat. De vijftien tot twintig miljard die het de rijksbegroting jaarlijks kost aan subsidie op hypotheekaftrek zijn niet meer op te brengen in een recessie. Van de 35 miljard die er moet worden bezuinigd is er veel gerelateerd aan het woningvraagstuk. Drie maatregelen zijn er in de betreffende ambtelijke werkgroep uitgedacht. Beperking van het hypotheekbedrag waarop hypotheekrenteaftrek nog plaats mag vinden. Afhankelijk van de politieke partij wordt hier gesproken over bedragen tussen de 300.000,- (SP) en 1 miljoen (CDA). Het afschaffen van de aflossingsvrije hypotheek, of althans de mogelijkheid om voor de hele looptijd van een hypotheek de rente over de volledige hoofdsom aftrekbaar te houden. En als derde mogelijkheid een aftopping (lees verlaging) en gelijkschakeling voor alle inkomens van het belastingtarief waarmee hypotheekrente van het inkomen mag worden afgetrokken.

Maar dat zijn dan opties voor de overheidsfinanciën. De effecten op de woningmarkt en de economie van die beleidsopties zijn al zorgelijk genoeg. Echter de grootste zorg blijft bestaan. Welk effect zal de grote schuldenberg aan hypotheken bij de huishoudens hebben op de consumptieve bestedingen, op de doorstroming op de woningmarkt en op de bouwnijverheid?

Te vrezen valt uit voorbeelden uit het buitenland waar zich vergelijkbare situaties voordeden dat de uit de hand gelopen schuldenberg meerjarig voor moeizaam economisch herstel zullen zorgen.”

Vastgoed Journaal – Artikel Piet de Vrije

Dit zegt directeur Bas Millenaar van De Hypotheker, de grootste bemiddelaar in hypotheken in Nederland. ,,Intermediairs komen steeds meer in de verdrukking. In aantal zijn ze daardoor sterk afgenomen. Vooral in december waren er veel faillissementen”, aldus Millenaar.

Veel hypotheekbemiddelaars kampen met een ,,liquiditeitsdal”, zegt Millenaar. Zij moeten de kosten voor het aanbrengen van hypotheken bij banken gelijk financieren, terwijl ze hun inkomsten gespreid over enkele jaren ontvangen. In een markt die in drie jaar tijd is gehalveerd wordt dat voor velen fataal.

Onderzoek

Het adviesbureau IG&H Consulting, dat uitvoerig onderzoek verrichtte naar de hypotheekmarkt, heeft becijferd dat vorig jaar meer dan honderd hypotheekintermediairs failliet zijn gegaan. Vooral de middelgrote kantoren moesten er aan geloven. Het bureau verwacht dat de komende jaren veel intermediairs samen moeten gaan met concurrenten om het tij te keren.

Op dit moment is er volgens De Hypotheker geen gelijk speelveld tussen de bemiddelaars in hypotheken en de banken. Millenaar: ,,De wetgever richt zich op consumentenbelangen, hetgeen tot uiting komt in transparantie en een gedegen opleidingstraject voor de hypotheekadviseur. Dit zou in dezelfde mate voor banken moeten gelden. Nu is het zo dat een bankmedewerker die een reisverzekering verkoopt ook over hypotheken mag adviseren.”

Concurrentie verminderd

Bij de verkoop van hypotheken hebben banken, ondanks de grote problemen die zij hebben gehad met de kredietcrisis, 60 procent van de markt naar zich toe getrokken, zo schat Millenaar. Daarmee is de concurrentie verminderd. In 2008 konden hypotheekspecialisten, verzekeraars en andere partijen nog de helft van de koek verdelen. Verzekeraars hebben wel fors marktaandeel gewonnen, maar intermediairs zijn sterk gezakt.

Millenaar de gladde hypotheekverkoper

Voor de hypotheekspecialisten dreigen nog meer donkere wolken. Steeds minder kunnen zij hun inkomsten uit provisie halen. Banken en verzekeraars willen volgens Millenaar het liefst dat de klant de bemiddelaars een vergoeding in uurlonen betaalt. ,,Daardoor gaan de kosten voor huizenkopers oplopen. Wij vinden dat banken en verzekeraars ook moeten betalen. Zij krijgen immers een kant-en-klaar dossier op een presenteerblaadje aangereikt.”

Hogere interesse

Hoewel makelaars begin dit jaar melding maakten van een hogere interesse in huizen die te koop staan, ziet Millenaar de hypotheekmarkt nog niet aantrekken. Bij het Kadaster zijn in januari minder hypotheken aangemeld dan een jaar eerder, toen er al sprake was van een sterke neergang.

Een gebrek aan concurrentie speelt de markt nu ook parten, aldus de directeur van De Hypotheker. ,,Door de kredietcrisis zijn er al veertien financiers verdwenen. Banken zijn nu bezig wat meer vet op de botten te krijgen. Wanneer dat gelukt is, zullen zij weer meer gaan concurreren op de prijs van hypotheken. Dat versterkt ook ons aanbod richting de klant”, aldus Millenaar.

bron: ANP

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan een jaar eerder. De prijsdaling van tussenwoningen was met 3,5 procent het kleinst. De over het algemeen duurdere vrijstaande woningen daalden met 8,7 procent het meest in prijs.

In alle provincies waren de prijzen lager dan in januari 2009. De grootste daling deed zich voor in Noord-Holland, waar koopwoningen 8,6 procent goedkoper waren. In Groningen was de prijsdaling met 1,1 procent het kleinst.

Vergeleken met december 2009 waren de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen 0,2 procent hoger. De prijsontwikkeling in de provincies laat een gemengd beeld zien. Zo waren de prijzen in Friesland, Groningen en Utrecht ongeveer 2 procent hoger dan een maand eerder. In Limburg waren ze echter circa 2 procent lager. De prijsontwikkeling in de overige provincies lag hier tussenin.

Ruim 7,7 duizend bestaande woningen wisselden in januari van eigenaar. Dat is ruim 11 procent minder dan een jaar eerder. Deze afname is iets groter dan die in december.

bron: CBS

zie ook: Wabeke waarschuwt voor afsluiten hypotheek – Het Financieele Dagblad

bron:   Spacemakers Weblog

Den Haag gaat als eerste gemeente in Nederland hypotheken overnemen van burgers met financiële problemen. Het plan komt uit de koker van Henk Kool (PvdA), wethouder sociale zaken, werkgelegenheid en economie.

zie ook: Gemeente Den Haag gaat de banken spekken – Boumans Blog

Uit het onderzoek blijkt dat maar liefst 35% van de ondervraagden, die betrokken zijn geweest bij één of meerdere meldingsplichtige incidenten, deze niet of niet allemaal bij de AFM heeft gemeld terwijl zij daartoe wel verplicht zijn. Verder komt uit de zelftoets naar voren dat in 2008 door 21% van de ondervraagde adviseurs hypotheken zijn afgesloten, die meer dan 5% afweken van de zogeheten GHF-norm (waarbij de hypotheek niet meer mag bedragen dan 4,5 keer het bruto jaarinkomen van de aanvrager).

“Dit is een hoog percentage dat afwijkt van de regels. Dit is reden te meer om de hypotheekadvisering goed onder de loep te nemen. We hebben dat ook als een van de prioriteiten gesteld en we zullen in de eerste helft van dit jaar aan een marktbreed onderzoek beginnen”, aldus een woordvoerder van de toezichthouder. Verder blijkt dat de adviseurs transparant zijn over de ontvangen provisies (94%). Een kwart werkt daarentegen niet met een verplicht dienstverleningsdocument, het zogeheten dvd.

Half oktober vorig jaar vroeg de AFM 1333 niet bij de Stichting Financiële Dienstverlening (StFD) aangesloten financieel dienstverleners om de zelftoets af te leggen. Het deelnamepercentage was 90%. In 5% was het invullen niet meer nodig, omdat de vergunning was ingetrokken of het bedrijf al over de kop was gegaan. De ondernemingen, veertig in aantal, die niet op het verzoek hebben gereageerd, verliezen hun vergunning of wacht een boete.

“Al met al kunnen we constateren dat er nog veel werk aan de winkel is, zowel voor de adviseurs als voor de toezichthouder. Zij hebben inmiddels een lijstje met huiswerkopdrachten gekregen, waarop ze worden gecontroleerd.” Het merendeel van de financieel dienstverleners doet het zelfonderzoek bij de StFD. Deze liet weten de analyse nog niet afgerond te hebben.

bron: Telegraaf.nl

Dit verwachten de banken. Het gaat vooral om gezinnen met twee huizen, waarbij geen nieuwe koper gevonden kan worden voor het oude huis en die met dubbele maandlasten blijven zitten. Uit een onderzoek van consultancybureaus IG&H Consulting & Interim en Hypsotech onder vrijwel alle marktpartijen op de hypotheekmarkt blijkt dat bijna vijftig procent zelfs denkt aan een verviervoudiging van de achterstanden tegen het eind van dit jaar.

Er zijn nu zo’n 15.000 gezinnen met een betalingsachterstand van langer dan drie maanden. Als gevolg van oplopende betalingsachterstanden rekenen geldverstrekkers op een verlies dat kan oplopen tot wel 1,2 miljard euro. Zij verwachten dat de grootste problemen zich voordoen bij gezinnen met twee huizen.

Veel banken hebben de regels voor een overbruggingshypotheek aangescherpt. Dit dwingt klanten om hun oude huis te verkopen voordat een nieuw wordt gekocht.

bron: Telegraaf.nl

Tussen begin juni en eind oktober 2009 gingen in deze hoek 681 ondernemingen op de fles tegen 345 in dezelfde periode in 2008. Er gaat bijna geen week voorbij of er verschijnt weer een financieel tussenpersoon op de faillissementslijsten van een van de rechtbanken. Deze week was het de beurt aan het Eindhovense kantoor Hypozeker. Curator Louis Deterink van het kantoor Holland van Gijzen ‘zag de problemen in deze sector al wat langer aankomen’.

Tussenpersonen verkopen minder hypotheken en dus ook minder verzekeringen, koopsommen en lijfrentepolissen. Ze moeten tegenwoordig vaak tonen wat ze verdienen. “Klanten schrikken van de hoge provisies van soms enkele duizenden euro’s en gaan op zoek naar andere oplossingen,” zegt Deterink. Directeur Anton Vanden Bol van Hypotheek Visie, rond zestig kantoren door het hele land, noemt drie oorzaken voor de crisis binnen de branche. De omzet daalde in twee jaar met wel 50 procent. Ook is het provisiesysteem veranderd. Tussenpersonen ontvangen eerst een voorschot en daarna jaarlijks een deel, mits de klant het product nog afneemt. Tenslotte is de regelgeving enorm veranderd. Bij het meest simpele advies moeten bijvoorbeeld inkomensgegevens en financiële prognoses in een dossier opgeslagen worden.

bron:  deOndernemer.nl

De regels zullen volgens Hoogervorst ‘in grote mate overeenkomst vertonen met het concept-rapport’. ‘We zullen wel degelijk met een scherpe lijn komen’.

De AFM-voorzitter doelt op de controverse die vorig jaar april ontstond toen de AFM voor het eerst voorstellen deed om de tophypotheek te verbieden. Die plannen moest de AFM, onder druk van het ministerie van Financiën, deels terugtrekken. In het najaar kwam de toezichthouder echter met een nieuwe, afgezwakte, lijn in een concept-rapport waarbij een top-hypotheek onder beperkte voorwaarden mogelijk blijft. Ook daarover toonden banken en Financiën zich kritisch.

‘Top’ binnen vijf jaar aflossen

Consumenten mogen een hypothecaire schuld aangaan van meer dan 100% van de aankoopwaarde van de woning, als ze de ‘top’ binnen vijf tot zeven jaar aflossen, zo luidden de plannen.

De tophypotheek, waarbij meer wordt geleend dan de woningwaarde om de zogenoemde ‘kosten koper’ te betalen, is ook toegestaan, als er sprake is van vermogen, verbouwingen die leiden tot een hogere waarde van de woning of een hypotheek die gezien de inkomensnorm laag is. Ook een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kan meer dan 100% bedragen, aldus de AFM in haar concept-rapport.

bron: Het Financieele Dagblad

De gemeente Purmerend zal starters die een huis willen kopen niet meer helpen met een gemeentelijke lening van 20.000 euro ter financiering van een koophuis. Purmerend heeft een einde gemaakt aan de speciale startersregeling.

De gemeente Purmerend hanteert twee argumenten om niet langer startersleningen te verstrekken. Allereerst wijst de gemeente op de maatschappelijke discussie of mensen zich niet te makkelijk in de schulden steken. Dat  is een merkwaardig argument omdat de Stadspartij dit argument ook noemde om maar nooit aan en degelijke lening te beginnen. Toen werden de argumenten van de Stadspartij door het college en de meest andere partijen in de gemeenteraad weggewoven.

De tweede reden is van financiële aard. De rentekosten van de leningen kwamen voor rekening van de gemeente en die wil dat niet meer betalen.
Het budget voor 2010 is door het college vastgesteld op nul euro. Er is in de begroting voor 2010 dus geen geld uitgetrokken om de rentelasten van die startersleningen te kunnen dekken.
In de raadsvergadering van april of mei wil het college een nader debat met de ,dan nieuwe, gemeenteraad nadere conclusies trekken.
Het afschaffen van de hele regeling hangt dus in de lucht, precies zoals de Stadspartij bij de start ervan ook voorspelde.

bron: stadspartijpurmerend.nl

Ten opzichte van vier jaar geleden is de omzet gehalveerd. Dat blijkt uit het jaaroverzicht van de Nederlandse hypotheekmarkt van IG&H Consulting, die zijn gegevens weer bij het Kadaster betrekt.

Over heel 2009 zijn er 26.700 hypotheken afgesloten met een omvang van euro 65,6 mrd. Een jaar eerder lag de omzet bij 39.000 nieuwe hypotheken nog op euro 97,8 mrd. In 2006, het jaar voor de crisis zich ontvouwde, lag de omzet op euro 124 mrd bij 53.400 hypotheken. De hypotheekverkoop is hiermee terug naar het niveau van 2000.

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

Bron: Het Financieele Dagblad

Financieel adviseurs die het niet zou nauw nemen met de regels kregen tot vorig jaar alleen een anonieme tik op de vingers. Die tijd is nu voorbij.

De mogelijkheden voor starters op de Helmondse woningmarkt zijn verruimd. De grens van de aankoopprijs voor een starterslening is door de gemeenteraad fors verruimd, tot 350.000 euro.

Die grens lag op 265.000 euro, maar is nu op voorstel van de CDA-fractie in de raad verhoogd.

Starters kunnen bij de overheid een lening aanvragen bij de aankoop van hun eerste koopwoning. Het Rijk neemt de helft van die lening voor zijn rekening, provicie en gemeente ieder vijfentwintig procent.

Het maximale leningsbedrag is twintig procent van de aankoopprijs, bij 350.000 euro dus 70.0000 euro. Mensen voor wie op basis van hun inkomen een woning met een hypotheek van 280.000 euro het maximaal haalbare is, kunnen dankzij de starterslening een huis kopen van 350.000 euro.

bron: ED

Minister Van der Laan (VROM) verwacht dat het wegvallen van koopsubsidie voor een groot deel opgevangen zal worden door startersleningen van gemeenten. Maar hypotheekadviseurs betwijfelen dat. „Het is maar zeer de vraag of de startersleningen van de gemeenten de koopsubsidie goed kunnen vervangen. Niet alle gemeenten doen mee aan de startersleningen. Gemeenten die wel meedoen, kunnen zelf allerlei eisen stellen aan de regeling, bijvoorbeeld dat de regeling alleen geldt voor nieuwbouw of alleen tot een bepaalde koopsom. Een ander belangrijk verschil voor de starter is dat de koopsubsidie een subsidieregeling is en de starterslening een lening”, aldus een woordvoerder van Hypotheekshop.

De maximale koopsom om in aanmerking te komen voor koopsubsidie gaat in 2010 omhoog naar €167.300 (was: €163.625) en de bijbehorende hypotheek bedraagt maximaal €180.684. Door de verhoging van de koopsubsidiegrens met 2,25 procent en door de daling van de woningprijzen met ongeveer 5 procent komen nog meer starters in 2010 in aanmerking voor koopsubsidie.

De Hypotheekshop vindt het een slechte zaak dat de koopsubsidiepot niet nader wordt aangevuld.

In 2008 waren er ongeveer 9000 aanvragen voor een koopsubsidie en in 2009 zal het uitkomen rond de 15.000 aanvragen.

„Dankzij de koopsubsidie heeft een grote groep starters het afgelopen jaar een huis kunnen kopen. Bovendien zorgen deze starters voor het op gang houden van de doorstroming op de woningmarkt”, aldus de woordvoerder.

bron:  Telegraaf.nl

Definitief
Bij verreweg het grootste gedeelte van de hypotheken wordt de lening niet afgelost tijdens de looptijd. Hierdoor wordt maximaal gebruik gemaakt van hypotheekrenteaftrek. Nu het kabinet 35 miljard euro wil bezuinigen, moet ook gekeken worden naar de hypotheekrenteaftrek. Volgens ChristenUnie voorman Slob is de aflossingsvrije hypotheek dan het eerste aan de beurt. Hij benadrukt wel dat er nog geen definitieve conclusies zijn getrokken.

Volgens DNB zijn dit de meest voorkomende hypotheken van de huishoudens met eigen huis in 2008:

• 47% Volledig aflossingsvrij
• 21% Spaarhypotheek
• 10% Beleggingshypotheek
• 9% gekoppeld aan levensverzekering
• 5% annuiteit
• 3% lineair

NB: telt niet op tot 100 omdat niet iedereen met een huis ook een hypotheek heeft en sommige huishoudens meerdere hypotheken hebben.

bron: RTLZ.nl

Volgens DNB zijn dit de meest voorkomende hypotheken van de huishoudens met eigen huis in 2008:

47% Volledig aflossingsvrij

21% Spaarhypotheek

10% Beleggingshypotheek

9% gekoppeld aan levensverzekering

5% annuiteit

3% lineair

NB: telt niet op tot 100 omdat niet iedereen met een huis ook een hypotheek heeft en sommige huishoudens meerdere hypotheken hebben.

Hoewel de huizenmarkt zich hersteld, de hypotheekmarkt stabiliseert en AfsprakenManager nieuwe leden werft, blijft het aantal verkopen van hypotheekleads en -afspraken gelijk. Volgens directeur Joost van der Laan moeten we het beeld van het aantal actieve hypotheekadviseurs dramatisch bijstellen: “We vermoeden dat van de 13.000 kantoren in 2006 er nu nog slechts 20% actief zijn als hypotheekbemiddelaar. En ook zij hebben het slecht”.

AfsprakenManager heeft regelmatig contact met haar leden. De meest gehoorde klacht is dat de marges zwaar onder druk staan, niet alleen vanwege de lagere provisies maar vooral omdat elke bemiddeling langer duurt vanwege de hogere eisen van de hypotheekverstrekkers. Dat maakt dat intermediairs minder bestedingsruimte hebben. Vooral de hypotheekafspraken op AfsprakenManager worden hierdoor minder goed verkocht. De meeste afspraken moeten geannuleerd worden omdat er eenvoudigweg geen adviseur te vinden is.

bron: Eufin Europees Financieel Netwerk

Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de Technische Universiteit Delft (TU) twijfelt er niet meer aan. “2010 Wordt het jaar van de doorbraak.”

Want bijna alle politieke partijen hebben inmiddels hun visie op papier gezet of werken hieraan. Zelfs het CDA, de felste verdediger van de populaire fiscale regeling. De Christen-democraten hebben onder druk van de eigen jongerenafdeling een commissie aan het werk gezet.

Verstorend effect

Nog maar weinig mensen twijfelen over het verstorende effect van de bij woningeigenaren populaire fiscale regeling. De hypotheekrenteaftrek zorgt voor een kunstmatige stijging van de woningprijzen. De negatieve invloed van het fiscaal voordeel wordt versterkt door het beleid op de huurmarkt, waar de huren al jaren met niet meer dan de inflatie verhoogd mogen worden. Het resultaat: een volstrekt vastgelopen woningmarkt.

De huidige economische crisis heeft de politiek, die de problemen al jarenlang voor zich uitschuift, de pin op de neus gezet. Wil het begrotingstekort geen onbeheersbare omvang aannemen, dan moet er bezuinigd worden. En dus heeft het kabinet twintig ambtelijke werkgroepen gevraagd om de haalbaarheid van iedere mogelijke maatregel te onderzoeken. En de hypotheekrenteaftrek, die de schatkist jaarlijks zo’n 11 miljard euro kost, is een van de maatregelen waar het meest bij te winnen valt.

De ambtenaren die nu studeren op dit moeizame dossier hebben grofweg drie opties: afschaffing van de hypotheekrente, aanpassing van het huidige stelsel of een integrale aanpak van de koop- en huurmarkt.

Methode Big Bang

De grootste en snelste bezuiniging kan worden gerealiseerd door de hypotheekrenteaftrek in een betrekkelijke korte tijd af te schaffen. Maar dat is volgens Boelhouwer niet verstandig. Vooral niet in een tijd waarin de economie stagneert, zoals momenteel het geval is. “In Zweden en Denemarken ging de woningmarkt volledig onderuit toen daar tijdens een recessie de hypotheekrenteaftrek werd afgeschaft.”

Nadat de Zweedse regering in 1991 de aftrek drastisch beperkte daalde de huizenprijs in vier jaar tijd 26 procent.

Geleidelijk afbouwen

Een geleidelijke, maar wel volledige afbouw van de hypotheekrenteaftrek heeft de voorkeur van Boelhouwer. Om de mogelijke schommelingen op de woningmarkt zo beperkt mogelijk te houden, zou hiervoor twintig tot dertig jaar moeten worden uitgetrokken.

“Een ongesubsidieerde woningmarkt is veel beter voor de economie. Laat je het verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek via bijvoorbeeld een belastingverlaging weer bij de mensen terugkomen, dan kunnen zij zelf beslissen waaraan zij het geld uitgeven”, motiveert de TU-onderzoeker.

Aanpassen van het stelsel

Directeur Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) meent dat afschaffen van de hypotheekrenteaftrek leidt tot onwenselijk sterke schommelingen op de woningmarkt. Bovendien is het volgens deze onderzoeker slecht voor de nieuwbouwproductie. Hij pleit daarom voor een aanpassing van de huidige regels.

Van Hoek stelt voor om de hypotheekrenteaftrek te handhaven, maar deze in de loop van de tijd te verlagen. Huiseigenaren krijgen dan in de zware beginjaren het maximale fiscale voordeel. En naar mate zij langer in de woning zitten, wordt de aftrek steeds lager.

Bij verhuizing naar een betere woning of het afsluiten van een tweede hypotheek voor een verbouwing, geldt ook voor de nieuwe lening bij aanvang de maximale aftrek waarna deze in de loop van de tijd wordt afgebouwd.

“Breng je de hypotheekrenteaftrek onder in een annuïteit (aflossing van de hypotheek waarbij de rente minder wordt en de aflossing groter, red.), dan is dat veel minder slecht voor de mobiliteit op de woningmarkt dan bij een volledige afschaffing. Bovendien levert ook deze variant een kostenbesparing op. En er blijft een stimulans bestaan voor mensen om in de eigen woning te investeren”, licht Van Hoek zijn visie toe.

Huurmarkt aanpakken

Hoe de hypotheekrenteaftrek ook wordt veranderd, bijna alle betrokkenen vinden dat tegelijkertijd de huurmarkt moet worden aangepakt. Zowel belangenorganisaties als Vereniging Eigen Huis (VEH) als onderzoekers als Van Hoek van het EIB zien er wel wat in.

De woningmarkt zit namelijk niet alleen vast als gevolg van de hypotheekrenteaftrek. Op de huurmarkt zorgen subsidies in de vorm van huurtoeslag en kunstmatig lage huren voor net zoveel verstoringen. Wil je de woningmarkt in beweging krijgen, los van de noodzaak om te bezuinigen, dan moet je dus iets aan beide problemen doen. Dus: beperking of geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek én het liberaliseren van de huurmarkt.

Verdeeld over ministeries

In theorie is de integrale aanpak de beste. Praktisch probleem is echter dat het dossier van de woningmarkt over verschillende ministeries is verdeeld. Het huurbeleid ligt bij het ministerie van Volksgezondheid Ruimtelijke Ordening en Milieu (Vrom). En de hypotheekrenteaftrek valt onder het ministerie van Financiën. Ministeries laten samenwerking is al niet eenvoudig. Laat staan op zo’n gevoelig en complex dossier.

Los van de uitvoering is het formuleren van een integrale visie op de woningmarkt voor politici tot op heden een vrijwel onmogelijke taak gebleken. Want de woningmarkt is politiek verdeeld waarbij grofweg ‘links’ de huurmarkt claimt en ‘rechts’ de koopmarkt.

Risico voor politici

Het formuleren van een visie die beide kampen verenigt is daarmee een politiek risicovolle onderneming. Of vanuit het perspectief van de politicus: slecht voor je carrière.

Maar wat voor compromis er uiteindelijk ook uit rolt, dat in 2010 gesleuteld wordt aan de hypotheekrenteaftrek is bijna onvermijdelijk.

bron: Z24.nl

U zult denken: lees ik dat wel goed? Verruiming van de hypotheekrente-aftrek? Ja, u leest het goed. Na al het slechte nieuws van de kredietcrisis over faillerende banken, stijgende werkloosheid en dalend consumentenvertrouwen is er dan eindelijk goed nieuws. Het Belastingplan 2010 is de Tweede Kamer doorgekomen met daarin een aantal verbeteringen op het gebied van de hypotheekrente-aftrek. Een doorn in het oog bij de huidige wetgeving van de Wet IB 2001 sinds de Bijleenregeling was dat de rente over meegefinancierde kosten (hypotheekakte, afsluitprovisie) ter verkrijging van de hypotheek voor doorstromers op de woningmarkt niet aftrekbaar was. Starters op de woningmarkt mochten de rente over dit gedeelte van de hypotheek wel aftrekken. Die ongelijkheid komt nu te vervallen. Ga je dus verhuizen van een koopwoning naar een nieuwe koopwoning dan zal de eigenwoningschuld (lening die fiscaal aftrekbaar is) hoger uitvallen dan voor het Belastingplan 2010.

Daarnaast wordt de regeling rond de eigenwoningreserve positief aangepast. Nu zullen sommigen van u zeggen: eigenwoningreserve??? Help eens even, wat is dat ook al weer? Als u uw bestaande woning verkoopt zult u in de meeste gevallen de overwaarde cashen. De overwaarde is het verschil tussen verkoopopbrengst, bijvoorbeeld € 250.000,00, minus de hypotheekschuld, bijvoorbeeld € 200.000,00. Uw winst of overwaarde is dan € 50.000,00. U bent min of meer verplicht deze overwaarde, ook wel vervreemdingssaldo genoemd, te gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. Als u een nieuwe woning koopt van € 350.000,00 zult u deze € 50.000,00 inbrengen en daarbij € 300.000,00 lenen. Als u deze overwaarde niet inbrengt dient u € 350.000,00 te lenen bij een bank om de woning te kunnen kopen. De fiscus vindt dat prima maar zal slechts de rente-aftrek over € 300.000,00 toestaan. Nu kan het zijn dat u de woning verkoopt, maar niet direct een woning terugkoopt. U gaat bijvoorbeeld een paar jaar naar het buitenland of u gaat een paar jaar huren teneinde te profiteren van een vermeende prijsdaling op de huizenmarkt. De overwaarde (vervreemdingssaldo) wordt ontvangen maar u kunt het niet aanwenden voor de aankoop van een nieuwe woning. Daarvoor is het begrip eigenwoningreserve geïntroduceerd. Als u binnen 5 jaar een woning terugkoopt is het fiscaal wenselijk de overwaarde in te brengen. Na 5 jaar bent u daartoe niet meer verplicht en kunt u in bovengenoemd voorbeeld € 350.000,00 fiscaal aftrekbaar lenen. Het goede nieuws is dat de termijn van 5 jaar wordt ingekort naar 3 jaar. Gefeliciteerd herintreders!

Let wel op! Ik heb het over het Belastingplan 2010. De wijze, grijze heren van de Eerste Kamer moeten hun gedachten er nog over laten gaan. Maar als ze wijs zijn, zijn deze aanpassingen per 1 januari 2010 wet.

Kopers van nieuwbouwwoningen die een NHG-hypotheek willen, mogen alleen in zee gaan met bouwbedrijven die zijn aangesloten bij een garantiefonds. Deze nieuwe eis van de NHG gaat per 1 januari in.

De garantiefondsen van onder andere de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) of Woningborg, die het bekende GIW zullen vervangen, beschermen kopers tegen een financiële ramp als de aannemer over de kop gaat.

zie ook:  Opheffing Garantie Instituut Woningbouw (GIW)

Die bescherming is de afgelopen jaren fors afgebrokkeld, omdat gemeenten bouwers van nieuwbouwwoningen niet meer mogen verplichten onder garantie te bouwen. “Vooral kleinere- en middelgrote bouwbedrijven hebben de versoepeling van de regels en de crisis aangegrepen om te bezuinigen op de kosten van de insolventieverzekering”, zegt Karel Schiffer van NHG.

zie ook: Bouwfonds van Rabobank verdubbelt gemeentebudget Starterslening

Veel te dun

“Slechts 70 procent van de nieuwbouwprojecten wordt nog gebouwd me

“Als een bouwer netjes is aangesloten bij een erkend waarborgfonds heeft de koper tenminste de zekerheid dat de woning snel en zonder extra kosten wordt afgebouwd. Dat is ook in ons belang”, aldus Schiffer.

bron:  Telegraaf.nl

Een nieuw jaar gaat traditiegetrouw gepaard met veranderingen in voorwaarden en normen. Dit komt de huizenmarkt het komende jaar niet verder ten goede!

De hoogte van de maximale hypotheek wordt bepaald door uw inkomen te vermenigvuldigen met een bepaald percentage, het zogenoemde financieringslastpercentage.

De hoogte van dit percentage is afhankelijk van de hoogte van uw inkomen en de hoogte van de hypotheekrente die u gaat betalen. Naarmate de rente lager is en/of uw inkomen hoger, wordt de leencapaciteit hoger. Was tot 1 januari 2009 bij een modaal inkomen (± €32.500,- bruto per jaar) een hypotheek van 5,5 tot 6 keer het jaarinkomen nog vrij algemeen, medio dit jaar werd dit verlaagd naar ± 4,5 keer uw jaarinkomen.

Deze 4,5 is dus een variabel getal, en geen vuistregel. Waarschijnlijk wordt de maximale hypotheek volgend jaar iets van 4,3 keer uw bruto jaarinkomen.

Per 1 januari 2010 zal uw leencapaciteit nog verder afnemen. En afwijken van deze normen is bij de banken op dit moment nagenoeg onbespreekbaar.

lees verder op overgeld.nl

Schuldenopbouw

In 2003 hadden wij nog maar een gezamenlijke schuld van 490 miljard euro, voor het eerst hoger dan het BNP. De totale schuld van de huishoudens nam in dat jaar met 45 miljard euro toe. Verreweg het grootste gedeelte van deze toename (40 miljard euro) kwam voor rekening van de uitstaande hypotheekschuld die opliep tot 407 miljard euro. De hypotheekschuld was de tien jaar voordien met gemiddeld 12,5 procent per jaar gestegen.

In 2006 hadden we ons nog dieper in de schulden gestoken. De huishoudens hadden toen gezamenlijk al voor 640 miljard euro aan leningen uitstaan, weer vooral hypothecaire schuld. (80 procent). De huishoudens gaven dat jaar 6 miljard euro meer uit dan ze ontvingen. Er werd vooral meer besteed aan duurzame consumptiegoederen. We moesten dat jaar ook 6,6 procent meer betalen aan belastingen en premies voor met name de zorgverzekering.

En nu twee/drie jaar later? Exacte gegevens zijn er nog niet maar het is niet gewaagd te veronderstellen dat we tot en met 2008 zijn doorgeschoten naar circa 800 miljard schulden, voornamelijk hypotheken (80%). De Nederlandse hypotheekschuld is na IJsland de hoogste ter wereld, hoger dan het BNP. Nederland heeft wereldwijd ook de hoogste Loan-to-Value: de meeste nieuwe hypotheken bedragen 114% van de waarde van het onderpand, terwijl in andere landen 80% normaal is. In ons buurland België heeft iedereen een degelijke annuïtaire hypotheek. Bij ons is dat nog minder dan 10%. 90% van de verkochte hypotheekvormen zijn fiscaal gedreven, met de aflossingsvrije hypotheek (40%) aan kop.

Regeringsbeleid

Staatsecretaris Klijnsma zag een maand geleden ook plots 700.000 Nederlandse huishoudens opdoemen die al vorig jaar kampten met problematische schulden. Zo diep dat ze meer dan drie jaar nodig hebben om ze af te lossen. Daarnaast lopen nog eens 250.000 huishoudens het risico dat ze in geldproblemen komen.

Uit eerder onderzoek van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) bleek al dat 1,9 miljoen huishoudens betalingsachterstanden hadden. Volgens de staatssecretaris ontstaan geldproblemen vaak door werkloosheid, maar dat kan bezwaarlijk het grote aantal problemen verklaren.

Veel mensen kunnen slecht omgaan met geld, dat heeft de hoogconjunctuur ze afgeleerd. Uit het onderzoek van het ministerie van SZW blijkt  dat vooral laag opgeleide, werkloze mannen problematische schulden hebben.Het Nibud heeft daar een andere mening over, het adviseert mensen altijd een buffer van enkele duizenden euro’s achter de hand te houden, maar 3,5 miljoen huishoudens lukt dat niet.

Een kwart van de Nederlanders spaart nooit en de volgende kwart spaart alleen als er geld overblijft. Nog eens een kwart staat iedere maand rood. Echter vooral carrièregerichte mensen die luxe en status belangrijk vinden en onbezorgde, impulsieve mensen die op comfort en vermaak zijn gericht, bevinden zich financiëel gezien vaker in de gevarenzone, zegt het Nibud.

Werkloosheid en vogelvrijen

Het ministerie van SZW wil het aantal huishoudens met geldproblemen terugdringen. Om dat te bereiken moeten gemeentes een belangrijkere rol gaan spelen. Maar gaat dat lukken als de werkloosheid zoals verwacht sterk toeneemt en als wij onze luxe neigingen niet leren te beheersen? De werkloosheid zal verder oplopen zoveel is zeker, vaak nog verborgen bij de vogelvrijen, de 1 miljoen ZZPers, die opeens geen krediet of hypotheken van de banken meer kunnen krijgen. En hoe lang gaan wij nog onze deeltijd werkloosheid met subsidies voortzetten, ook daar zit veel verborgen leed..

Mensen gaan failliet als de waarde van hun huis verder drastisch daalt. De bestedingen zullen stagneren of zelfs minder worden want volgend jaar gaat iedereen er in koopkracht op achteruit. Dat tast, behalve de huizenmarkt, ook de commerciële sector van de vastgoedmarkt aan, Er komt steeds minder behoefte aan kantoren en winkels. De bouw valt dus stil, de horeca krijgt nieuwe klappen en de uizendmarkt stort opnieuw ineen. Om een paar voorbeelden te noemen

En de banken, die zullen nog forse verliezen moeten nemen, Rabo met zijn 40 % hypotheek verstrekkingsmarktaandeel zeker, dus daar valt geen ruimer kredietbeleid van te verwachten. Dat is ook de les, we zullen minder moeten gaan lenen, zowel de overheid, de bedrijven als de consumenten, we hebben ons in het verleden kapot geleend. De aanpassingen die nodig zijn zullen minstens tien jaar vergen en de huidige regering…., die rent achter de feiten aan, anticipeert niet. Geen vrolijk vooruitzicht.

bron: PlusPost.nl

Sommige van de 230 deelnemende gemeenten aan de Starterslening hebben slechts een beperkt budget beschikbaar voor de funding van de lening. Door deze samenwerking kan hun budget worden verdubbeld en kan de markt voor starters worden vergroot. Randvoorwaarde is wel dat de lening wordt verstrekt aan kopers van een starterswoning van Bouwfonds.

René van der Haar, conceptontwikkelaar bij Bouwfonds en initiatiefnemer van de samenwerking: ‘Een huis van 170.000 euro is voor een starter (uitgaande van een modaal inkomen) al moeilijk te betalen. En dat bedrag is toch zo’n beetje de ondergrens voor de bouw van een marktconforme woning. Met een Starterslening willen wij de koop van een dergelijke woning weer binnen het bereik van de starter brengen.’

De Starterslening werd in 2002 ontwikkeld door het SVn samen met gemeenten om de instroom van starters op de woningmarkt te bevorderen. In de huidige woningmarkt – waarin vooral starters actief zijn – is de Starterslening één van de meest succesvolle crisismaatregelen.

zie ook:  Starterslening is funest voor starter van morgen – Economie – de Volkskrant

De Starterslening zit zo in elkaar dat het Rijk 50 procent bijlegt bij het budget dat een gemeente ter beschikking heeft voor Startersleningen. Een gemeentebudget van bijvoorbeeld 1 miljoen euro wordt door het Rijk verdubbeld tot 2 miljoen euro. Mocht Bouwfonds in deze gemeente starterswoningen aanbieden, dan kan dankzij de samenwerking met SVn en FGH Bank deze lening worden verdubbeld en vervolgens weer verdubbeld door het Rijk.

bron:  Vastgoedmarkt.nl

De Nederlandsche Bank waarschuwt dat de kredietcrisis nog niet voorbij is. Vooral huiseigenaren die vanwege de lage rente hebben gekozen voor een korte rentevaste periode, lopen risico om in de problemen te komen.

Woonlasten omhoog als rente stijgt
Ruim een kwart van alle mensen die dit jaar een hypotheek afsloten, koos voor een korte rentevaste periode. De rente bij zo’n hypotheek is relatief laag, dus aantrekkelijk. Maar als de economie weer aantrekt, stijgt de rente en daardoor zullen de woonlasten ineens heel snel omhoog gaan.

Bij aantrekken van de economie kunnen huizenbezitters met een korte rentevaste periode in de problemen komen. Om deze reden adviseert Vereniging Eigen Huis altijd om te kiezen voor lange rentevaste perioden van 10 of 15 jaar. Hoewel de rente iets hoger is in vergelijking met een korte rentevaste periode, biedt die keuze vele jaren zekerheid door vaste maandelijkse hypotheeklasten.

bron:  Vereniging Eigen Huis

Ondanks het feit dat steeds meer informatie over hypotheken beschikbaar is op het internet en de overheid haar uiterste best doet om consumenten wat bij te brengen over financiële zaken als leningen en hypotheken schiet het nog niet echt op, zo blijkt althans uit een grote enquête, Hypotheekmonitor, uitgevoerd door TNS Nipo welke vandaag is gepubliceerd.

Schokkend genoeg blijkt dat meer dan een kwart van alle ondervraagden, welke afgelopen jaar een nieuwe hypotheek heeft afgesloten, geen idee heeft wel deel van het inkomen nodig is om de maandelijkse hypotheeklasten te betalen. Ook blijkt dat de tussenpersoon bijna blindelings wordt vertrouwd, voor een nieuwe hypotheek worden gemiddeld nog geen twee offertes aangevraagd.

bron : hypotheekindex.nl

Maar liefst 8 van de 11 grote onderzochte financiële instellingen in Nederland houden zich nog steeds niet aan deze gedragscode. Circa 22% van deze hypotheekverstrekkers, die de norm overschrijdt, stelt zelf direct een te hoog hypotheekbedrag voor.

Saillant detail is dat wanneer de consument daar nog een schepje bovenop doet, dan gaat 25% van deze groep adviseurs daarmee akkoord. Maar liefst 78% van de hypotheekadviseurs, die de code uiteindelijk niet handhaaft, stelt in eerste instantie wel een hypotheekbedrag voor conform de gedragscode. Wanneer de consumentonderzoeker toch blijft aandringen een hogere hypotheek te willen dan eigenlijk is toegestaan, dan gaan alle hypotheekadviseurs (100%) alsnog overstag.

99 ‘mysterybezoeken’
Met 9 onafhankelijke experts hebben er 99 bezoeken door heel Nederland plaatsgevonden. De 11 grootste financiële instellingen die in het onderzoek zijn meegenomen zijn ABN AMRO, AFAB, DSB Bank, Fortis Bank, Huis & Hypotheek, Hypotheek Visie, Hypotheker, ING, Rabobank, SNS Bank en Van Bruggen Adviesgroep.

Resultaten onderzoek
Arnold Terpstra, manager Retail Reality: “Uit het hypothekenonderzoek is gebleken dat 82% van de hypotheekadviseurs zich wel aan de gedragscode houdt. Van deze groep adviseurs weet 56% de consument ervan te overtuigen dat het onverstandig is om een nog hogere hypotheek te nemen. Ook als het bedrag nog onder de norm zit. Bij 3 van de 11 instellingen is tijdens het onderzoek geconstateerd dat zij strikt volgens de gedragscode handelen.”

bron:  Blik op Nieuws.nl

De komende jaren zal ongeveer een kwart van de bestaande tussenpersonen in hypotheken en levensverzekeringen verdwijnen. Door nieuwe strenge provisieregels, de recessie en een slechte bedrijfsvoering komen steeds meer intermediairs in nood. Dit blijkt uit een rondgang in de sector.

Er zijn in Nederland circa 10.000 kantoren van tussenpersonen ingeschreven. Deze variëren in omvang van eenpitters tot kantoren met honderden werknemers. Uit de top 100 van grootste kantoren zijn dit jaar al tien bedrijven weggevallen door faillissement.

Oplopende kosten

‘De inkomsten van de tussenpersoon vallen sterk terug, terwijl de kosten oplopen. Daardoor komt mogelijk een kwart van de bedrijven in gevaar’, zegt Matthijs Mons, partner van het onderzoeksbureau IG&H. Volgens Coen Mom, directievoorzitter van Unirobe Meeùs Groep, wordt nu ‘het kaf van het koren gescheiden’.

Tim Schoonbergen, directeur van het intermediairscollectief DAK, ziet eveneens een sanering in de sector. ‘Tegelijk zie je hbo’ers en academici toetreden. Zij dragen niet de erfenis van de ruimhartige provisies uit het verleden.’

Dit jaar zijn al ruim honderd intermediairs failliet gegaan, het hoogste aantal ooit. Hieronder bevinden zich ook enkele grote bedrijven, zoals OBP (40 werknemers) en Vitaela (130 medewerkers), gespecialiseerd in uitvaartverzekeringen.

Strenge regels

Alles wat slecht kan gaan, komt dit jaar voor de intermediairs samen. De markt voor hypotheken is in mineur en het imago van financiële producten is negatief. De schandalen rond de aandelenlease, woekerpolissen en het bankroet van DSB zijn daaraan debet.

Daarnaast zijn dit jaar strenge provisie- en transparantieregels van kracht geworden. Deze maken een einde aan een bijna vanzelfsprekende en vaste inkomensstroom van verzekeraars richting intermediairs. Mons: ‘De bonusprovisie mag niet meer. Daar komt bij dat de provisies die nog wel zijn toegestaan meer over de tijd gespreid worden uitbetaald.’

Bovendien neemt het risico toe dat er provisie terug moet worden betaald aan verzekeraars. Volgend jaar gaan verzekeraars hun klanten actief wijzen op het feit dat zij hun verzekering kunnen opzeggen. Bij tussentijdse opzegging moeten intermediairs provisies deels terug betalen.

Onvoldoende reserves

Dat trekt een zware wissel op intermediairs. Zij hebben vaak onvoldoende reserves aangelegd. OBP is ten onder gegaan doordat Reaal bijna een miljoen euro aan afsluitprovisie terugeiste.

De ingrijpende veranderingen hebben ook hun weerslag op de waarde van de bedrijven. Intermediairs die hun bedrijf willen verkopen – vaak is het een pensioenvoorziening – stuiten op gewijzigde waarderingsregels.

‘Bij overnames zijn niet provisie-inkomsten maar het rendement leidend geworden. Financiers zijn kritischer geworden’, zegt Wim Oeben, bedrijfstaxateur bij Dullemond Bedrijfsadvies.

Ook de samenstelling van de portefeuille weegt zwaarder dan eerder. Als er veel woekerpolissen in zitten, wordt de waarde volgens Oeben een stuk minder. ‘Het is een kopersmarkt geworden. In vergelijking met acht jaar geleden is de prijs van intermediaire bedrijven met 30 tot 40% gedaald.’

bron: Het Financieele Dagblad

De regeling voor hypotheekrenteaftrek gaat binnen enkele jaren op de helling. Dat voorziet minister Bos (Financiën). Volgens de PvdA-bewindsman draait een volgend kabinet de bestaande regeling de nek om

Mijn voorspelling is dat het huidige systeem van hypotheekrenteaftrek het volgende kabinet niet zal overleven”, zo zei Bos gisteren op de Universiteit van Amsterdam, waar hij sprak in zijn hoedanigheid van minister.

Hoewel verkiezingen in uiterlijk 2011 zullen uitmaken of de PvdA überhaupt in een volgend kabinet plaats mag nemen, zijn de uitlatingen saillant aangezien dit kabinet studeert op miljardenbezuinigingen om het huishoudboekje van het rijk weer op orde te brengen.

zie ook:  YouTube  – hypotheekrenteaftrek

Door de economische crisis moet een tekort van jaarlijks circa 35 miljard euro worden weggewerkt. Ambtelijke werkgroepen zoeken daarom voor het kabinet naar forse kostenbesparingen. De hypotheekrenteaftrek wordt ook onder de loep genomen, zei het kabinet eerder al.

Bos benadrukt dat een ingreep in de aftrek alleen geleidelijk kan verlopen omdat de huizenmarkt anders in ’chaos’ wordt gestort. „We moeten wel uitkijken, het moet zorgvuldig gebeuren omdat de woningmarkt zeer snel reageert op wat mensen verwachten dat er met hun huis en hun vermogen gebeurt”, aldus Bos. Dat geldt volgens hem ook voor de gelijktijdige ingrepen in de huursubsidie.

Het beperken van de fiscale aftrek voor woningen is een lang gekoesterde wens van zijn PvdA. In het laatste verkiezingsprogramma uit 2006 staat dat de maximale aftrek moet worden teruggebracht van 52 naar 42 procent.

Geschokt

Bij de VVD is geschokt gereageerd op de uitspraken van Bos. „Een compleet fout signaal”, reageert VVD-Kamerlid Remkes. „Over afschaffen van zo’n belangrijke maatregel voor mensen begin je niet midden in de crisis en zeker niet nu de huizenmarkt instabiel is. Een grote fout.”

bron:   Telegraaf.nl

Het tarief voor de Nationale Hypotheek Garantie gaat per 1 januari 2010 fiks omhoog. Een huizenkoper betaalt dan 0,55 procent van de koopprijs als borgtochtprovisie, in plaats van 0,45 procent. Oftewel een verhoging van ruim 22 procent.

De borgtochtprovisie is het bedrag dat de huizenkoper betaalt aan het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW). Reden van de verhoging is dat het WEW verwacht dat er door het economisch slechte tij meer aanspraken gedaan zullen worden op het fonds.

Het tarief is nu nog 0,45 procent. Wie na 1 januari bijvoorbeeld een huis koopt van 300.000 euro is met het nieuwe percentage dus 300 euro meer kwijt.

Gebruik NHG
Wie een huis koopt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaalt een borgtochtprovisie aan WEW. Dat geld wordt gebruikt om de eventuele restschuld bij de bank af te betalen in het geval van gedwongen verkoop. In ruil voor deze zekerheid krijgt de huizenkoper een lagere hypotheekrente.

In juli 2009 werd de NHG-garantie tijdelijk opgerekt van 265.000 euro naar 350.000 euro. Deze verhoging blijft ook in 2010 van kracht.

bron: Z24.nl

DSB is voorlopig nog verantwoordelijk voor de inning van rentebetalingen en aflossingen en moet de gelden doorsluizen aan de investeerders. Uiteindelijk zal deze taak worden overgenomen door andere partijen die daarvoor zijn gecontracteerd.

Zolang het echter nog niet zover is, ziet Moody’s risico’s voor investeerders. De kredietbeoordelaar noemde allereerst verlate betaling. Ook bestaat het gevaar dat voor investeerders belangrijke informatie over onder meer betalingsachterstanden niet tijdig wordt aangeleverd.

De investeringsvehikels van DSB hebben namen als Chapel en Monastery. In totaal gaat het om 1,9 miljard aan uitstaande leningen. De kredietbeoordeling ging van AAA, de hoogste beoordeling, twee stappen omlaag naar Aa2.

bron: AFN

Dat zegt bestuurder Theodor Kockelkoren van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de instelling die verantwoordelijk is voor het gedragstoezicht in de financiële sector. Klanten worden nog te vaak ‘knollen voor citroenen’ verkocht. Hij pleit er dan ook voor dat de AFM wettelijk meer bevoegdheden krijgt om de ontwikkeling van financiële producten te controleren.

Kockelkoren ziet op dit moment nog onvoldoende cultuuromslag bij banken en verzekeraars. ‘Ik heb het idee dat ze nog zoekende zijn. In de afgelopen maanden is de financiële sector vooral met overleven bezig geweest. Er is nog te weinig besef wat het inhoudt om de klant centraal te stellen.’

Volumedenken nog niet verdwenen

Volgens Kockelkoren is het volumedenken nog niet verdwenen in de financiële sector. ‘En dat kan gevaarlijk uitpakken. Door onvoldoende op kwaliteit te sturen, loopt de sector een groot risico het vertrouwen verder te verliezen.’ Van zelfregulering heeft de AFM-bestuurder geen hoge verwachtingen. ‘In de financiële sector kan de vrije markt niet op zijn beloop gelaten worden. Anders dan bij gewone bedrijven kunnen klanten in de financiële sector nog te weinig kwaliteitsdruk uitoefenen.’

In de praktijk ziet Kockelkoren nog steeds ondeugdelijke producten op de markt verschijnen. ‘Veel gestructureerde producten bijvoorbeeld, maar ook pensioen- en beleggingsproducten.’ Het probleem is volgens hem dat die ondeugdelijkheid pas jaren later aan het licht komt. ‘Als het al helder wordt. Ook deze keuze is gevaarlijk en kan in de huidige context zelfs explosief zijn.’

Toezicht op ontwikkeling producten

Vooral in de productontwikkeling moet er dus veel verbeteren. Kockelkoren wil al toezicht kunnen houden op de ontwikkeling van producten. ‘Niet om een goedkeuringsstempel aan producten te geven. Het gaat ons erom in te kunnen grijpen als het proces in de productontwikkeling niet goed wordt gevolgd. Nu is er alleen een controle achteraf. ‘ Volgens de bestuurder van de AFM werken bankencodes hier niet. ‘Enkele jaren geleden heeft de Nederlandse Vereniging van Banken regels opgesteld, maar ze worden niet nageleefd. Er is een stok achter de deur nodig in de vorm van sanctieoplegging.’

Regels voor productontwikkeling

Kockelkoren wil daarom een wettelijk kader waarin de regels voor de productontwikkeling zijn vastgelegd. ‘Ik maak een vergelijking met de farmaceutische industrie. Daar gelden ook stringente procedures voor productontwikkeling.’

Banken en verzekeraars zouden bijvoorbeeld meer aandacht moeten besteden aan de definiëring en afbakening van de doelgroep. ‘Een andere vraag die banken en verzekeraars moeten beantwoorden is of de gevolgen van de producten in alle scenario’s acceptabel en uit te leggen zijn aan de klanten.’

Kwaliteit moet de boventoon voeren, en daarom is Kockelkoren er een voorstander van dat er een wettelijke certificering van financiële adviseurs komt.

bron:  Het Financieele Dagblad

Prikkel
De aftrek van de rente geeft een prikkel om zo laat mogelijk af te lossen om de belastingaftrek te maximaliseren. Om het de klant makkelijk te maken hebben banken producten verzonnen om dat mogelijk te maken. De annuïteitenhypotheek verdween, de spaar- en de beleggingshypotheek kwamen op.

Het gevolg: de totale hypotheekschuld groeide als kool en de bankproducten werden veel te ingewikkeld. Bekijk hieronder het hele interview dat MJtv (Me Judice) had met de VU-hoogleraar.

bron: Z24.nl

Het ministerie van Financiën voert overleg met de Belastingdienst over de aflossing van spaarhypotheken na 2031. Aanleiding is de onduidelijkheid over de gevolgen van de maatregel die in 2000 werd ingevoerd om de termijn waarover mensen de hypotheekrente fiscaal mogen aftrekken, te maximeren op dertig jaar.

Volgens een woordvoerster van het ministerie van Financiën laat de toelichting van het wetsvoorstel uit 2000 ruimte voor verschillende interpretaties.

Zo kan het volgens haar zijn dat mensen, zodra zij geen hypotheekrente meer mogen aftrekken, over de opgebouwde spaarpolis zelf belasting moeten betalen. De belastingdienst zou dan een naheffing kunnen opleggen wanneer de bank de opgebouwde spaarpolis uitkeert waarmee mensen het huis afbetalen. Over het pijnpunt is nu overleg gaande, aldus Financiën.

De gebruikelijke looptijd van een polis is dertig jaar, maar sommige hypotheekhouders hadden voor de maatregel uit 2000 al hypotheekrente afgetrokken. Als zij na die tijd een nieuwe hypotheek hebben genomen of hebben verhoogd voor een verbouwing, kunnen zij maar voor een deel van de polistijd de hypotheekrente aftrekken.

Tot nu toe gingen hypotheekadviseurs ervan uit dat de uitkering van de polis op zich belastingvrij zou zijn. Zo’n honderdduizend mensen zouden hier last mee kunnen krijgen en voor tienduizenden euro’s het schip in kunnen gaan. Financiën weet niet om hoeveel mensen het gaat.

bron: Telegraaf.nl

‘Afschaffing onverstandig’
Het is een van de maatregelen waarvoor hij pleit in het boekje Hervorming van de woningmarkt. Afschaffing van de hypotkeekrenteaftrek zou volgens hem enorme negatieve gevolgen hebben voor de bouw. Vijftien jaar lang zal de woningbouwproductie met gemiddeld 35 procent worden gedrukt in vergelijking met de situatie waarin de aftrek wel wordt gehandhaafd, zo schrijft hij.

Aftrekpost lager
Het systeem van ‘annuïtaire hypotheekrenteaftrek’ heeft dat nadeel niet. Wat voor hypotheek iemand ook afsluit, de fiscus gaat ervan uit dat er jaarlijks een deel van de schuld wordt afgelost, ongeacht dat nu wel of niet gebeurt. De jaarlijkse aftrekpost wordt dan steeds lager.

Toetsing inkomen sociale huurwoning
Ook pleit Van Hoek ervoor het inkomen van mensen die in een sociale huurwoning wonen, regelmatig te toetsen. Sociale huurwoningen zijn bestemd voor mensen met een laag inkomen. Nu wordt alleen naar het inkomen gekeken wanneer iemand gaat huren en blijven veel mensen in zo’n woning zitten, terwijl zij er inmiddels te veel voor verdienen. Om dit ‘scheefwonen’ tegen te gaan, moeten zij meer gaan betalen. Dat bevordert de doorstroming.

Electoraal onverstandig
Hij erkent dat dit politiek moeilijk ligt omdat het om grote groepen mensen en dus veel kiezers gaat. Maar hij denkt dit te ondervangen door de regeling -net als het door hem bepleite systeem voor hypotkeekrentehaftrek- alleen voor nieuwe gevallen te introduceren. Mensen weten dan waar zij aan toe zijn en kunnen zich erop instellen

bron: RTL Z

De totale hypotheekomzet bedroeg over het afgelopen kwartaal 16,8 miljard euro, zo blijkt uit cijfers van Kadaster en IG&H Consulting & Interim. Een jaar eerder was dit nog 25,6 miljard euro.

Het adviesbureau concludeert desalniettemin dat er “een lichte verbetering zichtbaar is”, omdat de hypotheekproductie ten opzichte van het voorgaande kwartaal iets hoger ligt en de daling wat is afgevlakt.

Marktaandeel
Van de grote partijen op de Nederlandse hypotheekmarkt hebben zowel Rabobank als SNS Reaal, inclusief dochterondernemingen, marktaandeel weten te winnen. Volgens IG&H Consulting & Interim komt dit doordat zij “minder terughoudend zijn in hypotheekverstrekking”.

Fortis, ABN Amro en ING hebben daarentegen ingeleverd. Fortis Groep verliest 29 procent, wat voor een belangrijk deel te wijten is aan onderdeel ASR. Voor alle dalers geldt, dat zij te kampen hebben met kapitaalschaarste.

Onder de overige partijen is Aegon een opvallende stijger. De verzekeraar heeft zijn marktaandeel verdubbeld, dankzij grote hoeveelheden pensioengeld dat kan worden ingezet voor hypotheekverstrekking.

bron: NUzakelijk

Ook vindt ze dat CDA en CU het belastingstelsel moeten durven herzien. „Ook de heilige huisjes van andere partijen moeten eraan. Dat geldt zeker voor de woningmarkt”, zegt zij in het AD. „Het geldt zeker ook voor het belastingstelsel. Er is een morele plicht van dit kabinet om de sterkste schouders de zwaarste lasten te laten dragen.”

bron: Telegraaf.nl

Volgens mij is er een aantal oorzaken hiervoor. De eerste reden is dat de kredietwaardigheid van particulieren is afgenomen. Er dreigt werkloosheid en de gevaren voor wanbetaling nemen dus toe. Daarom zal de risico-opslag die banken in rekening brengen toenemen. Dit is één van de redenen waarom overmatige kreditering leidt tot sterkere conjunctuurgolven.

Een andere minder bekende reden is de ruime beschikbaarheid van overheidsobligaties. Deze obligaties zijn risicovrij. Banken kunnen dus haast gratis geld ophalen bij de centrale bank en deze vervolgens risicovrij beleggen in staatsobligaties. Banken zullen dus eerst hier hun geld wegzetten voordat zij hun blik richten op de markt voor consumentenkrediet. Dit effect wordt ook wel “crowding out” genoemd. De overheidobligaties verdringen de andere leningen van de markt. Het is voor bedrijven en consumenten daardoor lastiger om aan krediet te komen.

Een derde reden is de gedragscode voor consumentenkredieten. Banken hebben tot voor kort zich hier niet aan gehouden. Ongeveer 50% van de hypotheken werd afgesloten boven de normen. De banken voelen nu ook wel aan dat dit niet meer kan. De DSB kwam negatief in het nieuws met dergelijke leningen en de vrees voor claims is dus terecht. Het aantal leningen dat boven de norm wordt afgesloten is teruggelopen naar ongeveer 25%.

Momenteel worden de banken slapend rijk door geld van de centrale bank door te sluisen naar staatsobligaties. Dit is niets anders dan een flinke overheidssubsidie aan de banken. Het is de centrale banken verboden om monetair te financieren. Ze mogen dus niet direct obligaties kopen van de overheid. Dit is terecht, maar de huidige constructie is nog slechter dan monetair financieren. Het is onbegrijpelijk dat er geen stappen worden genomen om dit systeem te hervormen.

Voor meer info: hoe werkt de moderne geldpers?

Onder de zes financiële instellingen die mogelijk via tussenpersonen zoals DSB omstreden bankproducten verkochten, waarbij de tussenpersoon soms meer dan tachtig procent provisie ontving, bevindt zich ten minste één grote Nederlandse instelling. Het zou gaan om SNS Reaal.

Dit melden diverse bronnen bij banken en verzekeraars. De toezichthouder, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), weigert de namen van de instellingen bekend te maken, maar het zou gaan om SNS Bank/Reaal en buitenlandse partijen zoals het Franse Cardif, het Britse Genworth en Quantum Leben uit Liechtenstein.

SNS en Cardif stellen dat zij door de AFM worden onderzocht. Genworth en Quantum zijn niet bereikbaar voor commentaar. De andere twee onderzochte instellingen zijn niet bekend.

SNS werd in augustus nog door AFM beboet omdat de verslagging rondom de informatievoorziening bij het adviseren van beleggingsverzekeringen onvoldoende was.

Het is sinds kort verboden met hoge provisies hypotheken te verkopen. Het verbod geldt echter niet voor van hypotheken afgeleide producten.

Het Verbond van Verzekeraars herinnert eraan dat het in 2005 nog bij minister Gerrit Zalm van financiën heeft gewaarschuwd tegen deze bankproducten. Ook werd om regels gevraagd. Die zijn er niet gekomen, omdat gehoopt werd op zelfregulering.

Banken en verzekeraars onderstrepen dat grote Nederlandse instellingen niet bij de verkoop van dergelijke producten betrokken zijn. Ten bewijze daarvan wil de branche dat de AFM de namen van de ‘overtredende’ instellingen bekendmaakt, mede omdat DSB heeft gesuggereerd dat álle concerns zich hieraan bezondigden.

De woordvoerders van de AFM en het Verbond van Verzekeraars zeggen dat het gaat om ‘een nichemarkt’, om verzekeringen die de afbetaling van consumptief krediet of hypothecair krediet veiligstellen, als de verzekerde bijvoorbeeld ineens werkloos raakt. Grote bedrijven als Aegon en ABN Amro waren niet actief op deze markt. Andere begaven zich slechts via tussenpersonen als DSB op deze deelmarkt.

bron: PAROOL

Eind september zei minister Bos van Financiën “niet vrolijk” te worden van de verkooppraktijken van DSB-Bank. Hij noemde provisies van tachtig of negentig procent “totaal idioot”. Nu blijkt dat dergelijke provisies in de markt heel normaal zijn.

Het gaat volgens de AFM om provisies op koopsommen voor overlijdensrisico- en arbeidsongeschiktheidsverzekeringen.

Gangbaar
Uit het onderzoek van de AFM naar verzekeringen van kredieten en koopsompolissen blijkt dat “het gros van de aan de adviseurs of bemiddelaars betaalde provisies rond de tachtig procent ligt”. Ook bij verzekeringen van hypotheken “loopt de provisie op tot 71 procent van de koopsom. Het gemiddelde ligt rond 42 procent”.

Met een koopsom wordt de verzekering in een keer betaald, in plaats van een jaarlijkse premie. Bijvoorbeeld bij de aanschaf van een huis verzekert de eigenaar zich vaak voor hij risico dat hij overlijdt. Bij een koopsom wordt de premie daarvoor op de hypotheek gestapeld. Volgens de AFM gaat tot 71 procent van die inleg op aan kosten.

Vanaf januari moet de klant geïnformeerd worden over de kosten. De Tweede Kamer dringt aan op strengere maatregelen.

bron: NOS.nl

„Een paar jaar geleden, toen de huizen een stuk duurder waren, was de financiering bijna nooit een probleem. Banken zijn een stuk strenger geworden.” Wie vorig jaar bijvoorbeeld moeiteloos drie ton kon lenen, krijgt nu zomaar 50.000 euro minder. „De champagne wordt tegenwoordig pas opengetrokken als de koper aangeeft dat hij of zij de financiering echt helemaal rond heeft”, aldus Hukker.

Niet alleen frustrerend voor kopers maar ook voor de verkopers, die zuchten onder het feit dat de woningmarkt totaal op slot zit. Een kwart van de 160.000 huizen die bij de NVM-makelaars in de etalage hangen, staat inmiddels meer dan een jaar te koop. „Het trieste is dat de interesse voor veel van die woningen vanaf het begin bijna nihil is. Ruim 64.000 woningen zijn zelfs nog nooit bezichtigd”, verzucht Hukker.

De NVM-voorzitter maakt zich ook zorgen over de groeiende groep die hun huis eigenlijk nog voor het eind van dit jaar moet zien kwijt te raken omdat de eigenaren anders in de financiële problemen komen. „Het zal voor deze mensen een harde dobber worden om op te vallen en de concurrentie af te troeven. Kopers in het goedkopere segment hebben namelijk gemiddeld keus uit zo’n vijftien voor hen geschikte huizen op de juiste locatie. In het duurdere segment is dit aantal al opgelopen tot boven de vijftig.”

De prijs van een gemiddelde koopwoning daalde in een jaar tijd met vijf procent tot 229.000 euro, al zijn de verschillen per regio groot.

In Amsterdam zakte de prijs bijna tien procent in, op de Zeeuwse eilanden werd elf procent minder afgetikt bij de notaris. Vooralsnog blijft het dus sappelen voor de makelaardij. Inmiddels hebben zo’n 150 kantoren de deuren moeten sluiten omdat er geen fatsoenlijke boterham meer te verdienen valt. „Andere kantoren zetten mensen op straat, waardoor er al duizenden arbeidsplaatsen verloren zijn gegaan.”

bron: Telegraaf.nl

De AFM is door de bocht. Voor de aankoop van een huis mag toch meer worden geleend dan alleen de aanschafwaarde van de woning, ook de overige kosten mogen worden gefinancieerd. Er moet dan wel worden afgelost of extra vermogen worden opgebouwd.

Verantwoorde hypotheken
Met het oog op een verantwoorde (toekomstige) hypothecaire kredietverstrekking is de Autoriteit Financiële Markten (AFM) wel van mening dat het huidige toetsingskader zou moeten worden aangescherpt. Dat stelt de AFM vandaag voor aan marktpartijen. Alle betrokken partijen kunnen nogmaals hun mening geven over het voorstel en dan beslist de AFM.

De AFM stelt voor om het toetsingskader op de volgende punten aan te passen:

• 1. de huidige norm wordt gedifferentieerd naar vier typen huishoudens en voor elk type huishouden wordt een zelfde financiële buffer ingebouwd;
• 2. de mogelijkheid om af te wijken van de GHF (de zogenaamde explain-mogelijkheden) wordt beperkt;
• 3. er wordt een LTV-ratio voor de hoogte van de lening geïntroduceerd die gerelateerd is aan de aankoopwaarde van het huis. Het uitgangspunt daarbij is een maximumratio van 100% van de aankoopwaarde. De AFM stelt wel een aantal afwijkingsgronden voor, die het mogelijk maken in bepaalde gevallen meer dan 100% aankoopwaarde te lenen.
• 4. de normen voor hypothecair en consumptief krediet worden beter op elkaar afgestemd.

112%
Om negatieve effecten voor de woningmarkt zoveel mogelijk te voorkomen, stelt de AFM een algemene overgangsmaatregel voor.

Deze houdt in dat er meer geleend kan worden dan het bedrag van 100% van de woningwaarde (maximaal 112%), wanneer het meerdere boven de 100% wordt afgelost, danwel als extra vermogen wordt opgebouwd in maximaal 5 à 7 jaar na het aangaan van de lening. Deze overgangsmaatregel wordt na twee jaar geëvalueerd.

Input
Ook wat betreft de overgangsmaatregel ontvangt de AFM graag input van de geconsulteerde partijen. Met deze consultatie geeft de AFM belanghebbenden de gelegenheid commentaar te leveren op de voorstellen tot aanpassing van het toetsingskader. De AFM vraagt in elk geval uw input en zienswijze op de onderstaande vragen.

Lees hier het hele consultatiedocument van de AFM:
TOETSKADER HYPOTHECAIRE KREDIETVERLENING (pdf, 51 pagina’s)

bron: RTL Z

Dat blijkt uit cijfers van de NHG die vandaag bekend worden gemaakt. Directeur Karel Schiffer noemt de situatie zorgelijk, meldt De Telegraaf.

Op straat
‘Het gaat om huizenbezitters die al vier maanden niet aan hun verplichtingen voldoen. Dan heb je dus een serieus probleem. Na nog eens drie maanden wordt tot gedwongen verkoop overgegaan. Ik verwacht dat de helft van de 1.800 gevallen er uiteindelijk niet met de bank uitkomt en dus op straat zal komen te staan.’

Daarentegen is het aantal gedwongen verkopen met verlies dit jaar wel gedaald. Dat komt echter vooral door de harde aanpak van hypotheekfraude, aldus De Telegraaf. Al met al ziet Schiffer de toekomst niet erg hoopvol tegemoet.

Gewone gezinnen
‘We zien nu dat vooral gewone gezinnen de dupe zijn omdat de bank hun huis met verlies zal moeten veilen,’ aldus Schiffer.

Hij verwacht dat het aantal probleemgevallen, dus ook de huizenbezitters in financiële nood zonder NHG, de komende twee jaar schrikbarend zal stijgen doordat mensen hun baan verliezen en de huizenmarkt op slot zit.

bron: Elsevier.nl

‘Koopsompolissen die de klanten aangesmeerd worden. Het is niet om vrolijk van te worden. Er gebeuren dingen die niet door de beugel kunnen.’

PAROOL: BINNENLAND – Ombudsman: Zalm kende ‘DSB-trucs’ al

De verkooppraktijken bij de DSB Bank kwamen nadrukkelijk aan de orde bij de behandeling van de Miljoenennota, die gisteren zonder motie van wantrouwen werd afgerond. De DSB Bank stond extra in de schijnwerpers omdat oud-minister Gerrit Zalm er tot voor kort bestuurder was en hij nu als bestuursvoorzitter de integratie van Fortis Bank Nederland en ABN Amro moet leiden.

Volste vertrouwen in Zalm

Bos sprak wederom het volste vertrouwen in Zalm uit: ‘We hebben een van onze allerbeste mensen aan het hoofd van die bank.’ De Autoriteit Financiële Markten is een tweede onderzoek naar DSB gestart, waarbij vermoedelijk zowel de verkooppraktijken als de verantwoordelijkheid van het management worden meegenomen. Wanneer dit onderzoek wordt afgerond is niet bekend. ‘Kwalijke praktijken moeten worden gestopt. Verder wacht ik rustig af wat uit het onderzoek van de AFM komt’, zei Bos.

Eerder dit jaar kreeg DSB een boete van AFM omdat de ‘interne werkmethoden’ de deur zouden openzetten voor overkreditering. Individuele gevallen van te hoge leningen zijn toen niet vastgesteld.

Bank van Dirk Scheringa

DSB biedt klanten die voor een hypotheek komen, ook een levens- of arbeidsongeschiktheidsverzekering aan. Dat is gebruikelijk, maar de bank van Dirk Scheringa liet klanten niet per maand betalen. Het hele bedrag moest in een keer worden voldaan, als koopsompolis. Dat bedrag werd opgeteld bij de hypotheek.

Vanaf 1 januari moet voor klanten helder zijn hoeveel provisie de bank opstrijkt als deze een polis aan een krediet koppelt. Bos verwacht dat mensen er van afzien als de provisie te hoog is. Omdat het transparant wordt, gaat hij niets verbieden. ‘De overheid kan ook niet bepalen hoe hoog een provisie mag zijn.’

Financiële dienstverlening DSB

Naast Financiën en de AFM, kijkt de ombudsman financiële dienstverlening naar DSB. Hij heeft meer dan 250 klachten verzameld. ‘We proberen het fenomeen langs alle mogelijke routes onder controle te krijgen’, zei Bos.

bron: Het Financieele Dagblad

Deskundigen
Peter Boelhouwer, hoogleraar aan de TU Delft, en Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis gingen samen in de slag met de volgende stelling:

Is het een goed idee om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen?

bron: RTL Z

Cijfers
Dat blijkt uit onderzoek van RTLZ op basis van cijfers van DNB en het CBS. Opvallend aan de cijfers is dat de totale hypotheekschuld maar blijft oplopen, terwijl de gemiddelde huizenprijs het afgelopen jaar flink is gedaald. Gevolg is een dalend eigen bezit, overwaarde, per woningeigenaar.

Hypotheekschuld
De hypotheekschuld in Nederland is zo enorm opgelopen omdat banken de afgelopen jaren steeds ruimhartiger zijn geworden met het uitlenen van geld. Naar verhouding kregen klanten steeds hogere hypotheken, ook kwamen meer tweeverdieners langs bij de bank.

Meer huizen, lage rente
Andere factoren zijn het feit dat er meer koophuizen in Nederland beschikbaar zjin gekomen en de rente is de afgelopen 20 jaar gedaald van 14% naar 4% momenteel. Door de lagere rente kunnen/konden veel mensen zich grotere bedragen veroorloven.

De cijfers zijn elk jaar van het tweede kwartaal, ook van 2009. De hypotheekschuld is in in miljarden euro’s. De gemiddelde huizenprijs is in duizenden euro’s.

Zie ook de analyse van RTL Z-beurscommentator Hans de Geus:

bron: RTL Z

De beperking geldt niet voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie en voor kopers met veel eigen vermogen. Verder hoeven extra kosten voor een verbouwing niet meegeteld te worden.

Eerder wilde de AFM een volledig verbod op tophypotheken. Makelaars, banken en de Vereniging Eigen Huis waren toen tegen.

Blijf lenen! Anders stort onze krediet-economie in…..

bron: NOS