Sep 1

AFM en DNB waarschuwen de minister van Financiën opnieuw voor te hoge hypotheken.

AFM en DNB achten een verruiming van de hypothecaire leennormen ongewenst. Vergroting van de leenruimte kan de verhouding tussen de hypotheekschuld en het inkomen, die in Nederland in vergelijking met andere landen nog steeds hoog is, verder doen toenemen. Deze hoge schuld maakt huishoudens kwetsbaar en versterkt de conjuncturele schommelingen. Met het oog op het risico van een toekomstige rentestijging of een huizenprijscorrectie is het van belang dat huishoudens beschikken over voldoende buffers. Hierdoor kunnen betaalrisico’s worden beperkt. Bovendien kenmerkt de situatie op de woningmarkt zich momenteel door forse prijsstijgingen en signalen van oververhitting in diverse regio’s. Het vergroten van de leenruimte van huishoudens versterkt deze ontwikkelingen en leidt tot verdere prijsstijgingen en daarmee tot een verslechtering van de betaalbaarheid.

AFM en DNB constateren dat de hypothecaire leenruimte bij onverkorte toepassing van de Nibud systematiek de komende jaren aanzienlijk zal worden verruimd. Vrijwel alle inkomensgroepen kunnen in 2019 meer lenen dan in 2018, zij het in de meeste gevallen beperkt. In de jaren daarna, wanneer de door het kabinet aangekondigde lastenverlichting wordt doorgevoerd, wordt een aanzienlijke verruiming van de leenruimte voorziet. De eerste ramingen van het Nibud wijzen erop dat de financieringspercentages in 2021, aan het eind van de de kabinetsperiode, voor de meeste inkomensgroepen substantieel toenemen ten opzichte van 2018. Dit vertaalt zich in sommige gevallen in een toename van de leenruimte van meer dan 10%. AFM en DNB achten deze verruiming onwenselijk en adviseren de extra bestedingsruimte die de komende jaren ontstaat te gebruiken om de buffers van huishoudens te vergroten in plaats van de leenruimte.

AFM en DNB stellen vast dat er ook volgend jaar aanvullende leenruimte beschikbaar is voor energiezuinige woningen en energiebesparende maatregelen. AFM en DNB onderschrijven de noodzaak van de verduurzaming van woningen , maar zijn daarbij van mening dat de ambities om de bebouwde omgeving versneld te verduurzamen niet ten koste mogen gaan van bescherming van consumenten tegen overkreditering. Op verduurzaming gerichte kredietverlening dient verantwoord en in het belang van de klant te zijn. Het is daarom cruciaal dat huishoudens die gebruik maken van de aanvullende leenruimte voor energiebesparende maatregelen ook daadwerkelijk op afzienbare termijn de veronderstelde besparing op hun energierekening realiseren. AFM en DNB constateren, mede naar aanleiding van de consultatie door het Nibud, dat dit echter allerminst zeker is. De voorgestelde wijziging om ook zonder het overleggen van een energieprestatiegarantie aanvullend te kunnen lenen, is dan ook een stap in de verkeerde richting. Het risico is groot dat gebruik van deze aanvullende leenruimte leidt tot overkreditering.

AFM en DNB hebben de afgelopen jaren herhaaldelijk hun fundamentele zorgen geuit over verschillende elementen van de LTI-systematiek. Deze zorgen zijn tot op heden onvoldoende geadresseerd. Zo is in de systematiek sprake van lage en soms zelfs negatieve buffers voor bepaalde typen huishoudens. Dit is mede het gevolg van de keuze in de LTI-systematiek voor een standaardhuishoudtype met relatief lage uitgaven. Huishoudens die afwijken van dit huishoudtype, vooral huishoudens met meerdere kinderen, houden bij het afsluiten van een maximale hypotheek nauwelijks buffers over. AFM en DNB pleiten daarom nogmaals voor het gebruik van een meer representatief standaardhuishoudtype, met als doel dat alle huishoudtypen voldoende zijn beschermd tegen betaalrisico’ s. Daarnaast gaat de huidige systematiek volledig voorbij aan de negatieve gevolgen van een grotere leenruimte of hogere huishoudschulden voor de woningmarkt, de financiële stabiliteit en de reële economie. Wij doen daarom een dringend beroep op de Minister om op korte termijn een bredere evaluatie van de LTI-systematiek te agenderen. AFM en DNB zijn graag bereid om een bijdrage te leveren aan deze evaluatie.

bron: internetconsultatie.nl

Aug 28

Studieschulden zijn van grote invloed op de hoogte van een hypotheek. Dat blijkt uit een inventarisatie van het Interstedelijk Studenten Overleg (ISO) onder de vijf grootste hypotheekverstrekkers van Nederland.

Hoewel de regels zijn versoepeld sinds de invoering van het sociaal leenstelsel, is daar te weinig van te merken bij hypotheekverstrekkers. Zo blijkt uit de inventarisatie ook dat banken de hoogte van de hypotheek berekenen met de oorspronkelijke studieschuld in plaats van de werkelijke, overgebleven schuld. ISO-voorzitter Tom van den Brink: ‘’Aan de vooravond van het nieuwe collegejaar zal de minister open kaart moeten spelen met studenten. Lenen in het ‘sociale’ leenstelsel ontneemt starters de kans op een woning.’’

Resultaten

Bij een bruto-inkomen van 40.000 en een gemiddelde studieschuld van €21.000 wordt de maximaal af te sluiten hypotheek verlaagd met €42.274 (oude stelsel) of €25.418 (nieuwe stelsel). Dit forse verschil zorgt er in veel gevallen voor dat starters geen woning kunnen kopen, wat tevens zorgt voor opstopping in de studentenhuisvesting.  Daarnaast kan een studieschuld ondanks het extra aflossen van de schuld nog tientallen jaren meespelen bij het afsluiten van een hypotheek. Dit is in strijd met de motie die in 2015 in de Tweede Kamer werd aangenomen, waarin de minister werd opgeroepen om in de afspraken met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de berekening van de hoogte van de hypotheek af te laten hangen van de actuele schuld. ISO-voorzitter Tom van den Brink: ‘’Duizenden euro’s aan studieschuld aflossen loont niet. Afspraak is afspraak: de norm moet zijn dat hypotheekverstrekkers kijken naar de actuele schuld, niet de oorspronkelijke schuld.’’

Overheid tweeslachtig

Aan de ene kant verwijst het ‘sociaal leenstelsel’ volgens het ministerie van OCW naar de gunstige terugbetaalvoorwaarden. Ook is een studieschuld niet BKR-geregistreerd, omdat dit volgens Minister Bussemaker de ‘leenangst’ zou vergroten. Aan de andere kant blijkt dat gunstiger terugbetalen (35 jaar, lagere maandlasten) ervoor zorgt dat studenten langer geen (volwaardige) hypotheek kunnen krijgen én blijkt dat de overheid de hypotheekaanvrager wijst op zijn wettelijke plicht om zijn of haar studieschuld wél te noemen bij de aanvraag van een hypotheek. ISO-voorzitter Tom van den Brink: ‘’Studenten wordt verteld ‘gunstig’ te kunnen lenen, maar lopen bij het kopen van een huis tegen een immense muur aan.’

DUO weigert studenten voor te lichten

Ondanks dat het leenstelselakkoord uit 2014 benadrukt dat studenten bewust moeten worden gemaakt van hun eigen leengedrag en de consequenties daarvan, blijkt uit de inventarisatie dat de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) studenten op hun website niks uitlegt over de consequenties van lenen. De woordvoerder van de DUO zei in onderzoeksprogramma Trees van de AVRO dat voorlichten van consequenties ‘’niet aan ons is’’. ISO-voorzitter Tom van den Brink: ‘’Als je 200,- euro leent van een vriend, dan bespreek je toch ook voorwaarden en consequenties? DUO faalt in het vervullen van haar basistaak, als zij de consequenties van lenen verzwijgt.’’

bron: iso.nl

Nov 20

Forse daling in aantal hypotheken voor starters

De gemiddelde hypotheeksom is nog nooit zo hoog geweest als in het derde kwartaal van 2017 (€287.000,-). Na een relatief stabiele hypotheeksom over de eerste twee kwartalen van 2017, groeit
de gemiddelde hypotheeksom in het derde kwartaal van 2017 weer. Ook stijgt het aantal verstrekte hypotheken flink, behalve bij starters. Bij deze groep daalt dit aantal met 7 procent. In het derde kwartaal van 2017 zijn 87.000 hypotheken verkocht. Dit is een stijging van ruim 4procent ten opzichte van een jaar geleden. De gemiddelde huizenprijs is in hetzelfde jaar gestegen met 7,8 procent. Het woningaanbod is daarentegen met bijna 26 procent gedaald. “Deze spanning op de woningmarkt zorgt voor hoge huizenprijzen en daarmee voor groei van de gemiddelde hypotheeksom”, zegt Joppe Smit, Senior Manager Banking bij IG&H Consulting & Interim. “We zien dat voor starters de gemiddelde hypotheeksom is gestegen naar 232.000 euro, terwijl het aantal verstrekte hypotheken aan deze groep is gedaald met zeven procent. We kunnen daarmee stellen dat de lastige positie voor starters aanhoudt.”
bron: igh.nl
Oct 10

De hypotheken in vooral Nederland worden binnenkort fors duurder. De kosten van nieuwe internationale regels zijn voor de rekening van de klant.

Nieuwe internationale regels schrijven voor dat banken meer reserves moeten aanhouden voor risico’s op hun hypotheekportefeuilles. De kosten daarvan berekenen zij door aan de klant.

Dit meldde president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank maandag bij een presentatie van een rapport over hoe het met de Nederlandse economie gaat. Internationaal zijn banken het er over eens geworden dat de risico’s van hypotheken beter moeten worden afgedekt.

Lees verder op de site van Het Parool

 

Oct 9

Volgens De Nederlandsche Bank moeten kredietverstrekkers klanten actief wijzen op het risico van aflossingsvrije hypotheken en ze helpen bij het vinden van een passende oplossing.

Klanten van deze kredietverstrekkers moeten gestimuleerd worden om het aflossingsvrije deel van hun hypotheek te beperken, bijvoorbeeld door extra aflossingen mogelijk te maken met oversluiting van de hypotheek, tegen een lagere rente. De Nederlandse hypotheekschuld bestaat voor meer dan de helft uit leningen waarop niet regulier wordt afgelost.

‘Het zijn hypotheken waar gedurende de looptijd niet op hoeft te worden afgelast’, legt Knot uit. ‘Maar dat betekent dat dit aan het einde van het contract in één keer moet. Dat kan problemen geven.’

Bron: BNR

Sep 13

Vandaag en in de komende dagen moeten belangrijke knopen worden doorgehakt aan de formatietafel. Over de belastingen, over waar het geld naartoe moet en over de arbeidsmarkt. Ook de hypotheekrenteaftrek wordt besproken.

“Het H-woord, de hypotheekrenteaftrek, dat is altijd explosief”, zegt NOS-verslaggever Ron Fresen. “Ook nu is dat het geval, maar het ligt echt op tafel.” Volgens Fresen zijn er nog geen knopen doorgehakt, omdat het onderwerp heel gevoelig ligt, met name bij de VVD.

Mensen met een eigen huis komen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Dat betekent dat de rente die je betaalt op je hypotheek mag opvoeren als aftrekpost bij je belastingaangifte. Hoeveel je mag aftrekken, is afhankelijk van je belastingschijf.

De onderhandelaars van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie praten over het minder ingewikkeld maken van de belastingen. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door nog maar twee belastingschijven te gaan gebruiken, in plaats van vier.

“Je moet altijd goed kijken naar de effecten op de verschillende inkomens, want de bedoeling is dat de middeninkomens erop vooruit gaan”, zegt Fresen. “Dat is erg ingewikkeld, maar in een aantal varianten staat dat ook de hypotheekrenteaftrek verder en sneller verminderd zou kunnen worden.”

In Den Haag wordt ervan uitgegaan dat de laatste fase van de onderhandelingen nu is aangebroken.

Bron: NOS

 

Jun 3

De wereldeconomie groeit, maar deze groei is niet duurzaam. De wereldwijde schulden groeien namelijk nog veel harder en dat brengt grote risico’s met zich mee. In China, de VS, maar ook in Nederland worden de scheuren zichtbaar.

Lees verder bij:

Jun 1

Ongelijkheid tussen kopers en huurders, buitensporige hypotheekverstrekking, speculatie: de overheid gaat een fundamentele aanpak van de woningmarkt uit de weg. Sterker: ze verergert de problemen.

Het is een cliché dat het menselijk geheugen kort is, maar als het om koopwoningen gaat lijkt het geheugen nog wat korter dan bij andere onderwerpen. Nu de huizenprijzen weer stijgen, lijkt alles opgelost. Af en toe roept het imf of de oeso dat de Nederlandse huizenschuld te hoog is, maar dat wordt meer beschouwd als een ritueel dan als serieuze kritiek. Voor de mensen van wie het huis een paar jaar geleden ‘onder water’ stond zijn de stijgende huizenprijzen goed nieuws. Maar voor je het weet ontneemt dit goede nieuws het zicht op zeven kanjers van problemen. Problemen die niet alleen huizenbezitters maar ook de economie en de samenleving als geheel uit het lood kunnen slaan.

Lees verder op de site van De Groene Amsterdammer

 

Apr 2

Miljoenen huiseigenaren met aflossingsvrije hypotheken moeten worden aangespoord om af te lossen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) vindt dit nodig om problemen te voorkomen. Gelijktijdig komt de president-directeur van De Nederlandsche Centrale Bank, Klaas Knot in de media omdat hij vindt dat er nog altijd te veel geleend en te veel gespaard wordt in Nederland.

De AFM onderzoekt samen met twee hypotheekverstrekkers hoe de huiseigenaren tot aflossing te bewegen zijn. Een groot deel van de Nederlanders heeft een hypotheek die helemaal of voor een deel aflossingsvrij is. De AFM is bang dat veel van die huiseigenaren na dertig jaar, als de renteaftrek vervalt, de woonlasten niet meer kunnen opbrengen en onder dwang hun huis moeten verkopen. Het aflossen van de schuld aan het einde van de looptijd kunnen veel huiseigenaren echter vaak niet opbrengen. Het bedrag is dan vaak meer dan een ton.

DNB pleit voor een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek en van de maximale omvang van een lening ten opzichte van de waarde van een huis. Ook vindt De Nederlandsche Bank (DNB). net als het Centraal Planbureau dat er een nieuwe belasting op het eigen huis moet komen.

 

Bron: BNR, Volkskrant, Parool.nl

May 23

Als het huren of kopen van een huis niet langer wordt gesubsidieerd, is op de lange termijn iedereen beter af, zo berekende het CPB en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL).

Als de hypotheekrenteaftrek verder wordt afgebouwd, zullen woningprijzen dalen, omdat de vraag afneemt. Kopers hoeven zich dan minder diep in de schulden te steken. Op de korte termijn is het echter nadelig voor mensen die al een huis hebben dat zo mogelijk onder water komt te staan.

Ook op de huurmarkt zou een afname van subsidies op termijn gunstig zijn. Als de waarde van een huis beter overeenkomt met de huurprijzen zullen commerciële verhuurders eerder willen verhuren aan middengroepen, die boven de sociale inkomensgrens uit komen, maar voor wie de vrije sector te duur is. Het grotere aanbod zal de wachtlijsten verkleinen.

Direct probleem is wel dat de laagste inkomens dan mogelijk in het nauw komen, omdat de huizen voor hen net iets te duur kunnen worden, maar de oplossing daarvoor moet wellicht worden gezocht in de inkomenssfeer en niet in het woonbeleid.

Bron: CPB – Kansrijk Woonbeleid