Hoewel gemiddeld genomen de prijs van Nederlandse huizen aanzienlijk hoger ligt dan de bijbehorende hypotheek, bestaan tussen huishoudens grote verschillen. Terwijl ouderen over een aanzienlijk netto vermogen beschikken, is de vermogenspositie van veel jonge huiseigenaren is juist kwetsbaar. Zij hebben veelal een negatieve overwaarde én nog weinig gespaard.
zie ook: Stenen, spaargelden en hypotheekschulden – Follow the Money
De eigen woning is voor huishoudens de voornaamste bron van zowel vermogen als schulden. De schulden zijn recent verder gegroeid: medio 2011 besloeg de gezamenlijke hypotheekschuld EUR 644 mrd. Hier staat ruim EUR 1100 mrd aan woningwaarde tegenover. Gemiddeld genomen hebben woningbezitters daarmee een aanzienlijke overwaarde op de eigen woning: meer dan 40% van de huidige woningwaarde.
De daling van huizenprijzen in de afgelopen jaren maakt de verhouding tussen schuld en vermogen echter ongunstiger. Deze ontwikkeling raakt in beginsel alle woningbezitters op dezelfde manier: de prijs van de eigen woning daalt, waardoor de overwaarde afneemt. Verontrustend is dat tussen huishoudens grote verschillen in uitgangspositie bestaan. Vooral jongere huishoudens blijken over weinig overwaarde te beschikken, terwijl bij ouderen gemiddeld juist een aanzienlijke buffer bestaat (grafiek 1).
Deze verschillen zijn voor een belangrijk deel te verklaren door de ontwikkeling van de huizenprijzen in de afgelopen decennia. Vanaf 1984 tot 2008 zijn de huizenprijzen onafgebroken en sterk gestegen. Nederlanders die relatief lang geleden een huis hebben gekocht, hebben daardoor een flinke overwaarde op hun huis zien ontstaan.
Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen juist gedaald, waardoor deze ontwikkeling is omgekeerd. Voor huishoudens die rond de top van de markt een huis hebben gekocht, is de hypotheekschuld daarom aanzienlijk hoger dan de huidige waarde van de bijbehorende woning. Dit effect wordt versterkt door de ongunstige uitgangspositie van veel Nederlanders bij het aangaan van een hypotheek. Doordat veelal een tophypotheek wordt afgesloten die hoger ligt dan de vrije verkoopwaarde van de woning, beginnen veel nieuwe huizenbezitters met negatieve overwaarde.
Opvallend is dat de groep huishoudens met een lage overwaarde ook over relatief weinig spaartegoed beschikt om de hypotheek mee af te lossen. De belangrijkste oorzaak hiervan is simpelweg dat zij relatief kort geleden een hypotheek zijn aangegaan en dus nog weinig tijd hebben gehad om vermogen op te bouwen. Deze dynamiek beperkt de ruimte om tegenvallers zoals werkloosheid op te vangen verder. Grafiek 2 illustreert dit door middel van een fictief maar realistisch voorbeeld. De grafiek toont de huidige overwaarde op de eigen woning en de daaraan gekoppelde spaartegoeden, afhankelijk van het jaar waarin de woning is gekocht en bijbehorende hypotheek is afgesloten. Hierbij wordt aangenomen dat de hypotheek bij afsluiting 112% van de woningwaarde bedraagt en aan het einde van de looptijd voor de helft wordt afgelost, terwijl de waarde van de woning zich in lijn met de nationale huizenprijsontwikkeling heeft ontwikkeld. Duidelijk zichtbaar is dat kopers die lang geleden een eigen woning hebben gekocht, een aanzienlijk netto vermogen hebben opgebouwd: zij beschikken zowel over spaartegoeden als over overwaarde. Tegelijkertijd hebben met name huishoudens die de afgelopen vijf jaar een huis hebben gekocht een negatief eigen vermogen. Deze huishoudens zijn daardoor kwetsbaar, aangezien ze achter kunnen blijven met een restschuld bij verkoop van de woning. Wanneer een betalingsachterstand op de hypotheek ontstaat en het huis gedwongen wordt verkocht neemt dit risico verder toe: in deze gevallen zal het huis immers minder opbrengen dan in de vrije verkoop.
De daadwerkelijke kwetsbaarheid van recente huizenkopers kan in de praktijk nog groter blijken dan bovenstaande analyse aangeeft. In de periode tussen 1998 en 2007 bestond meer dan de helft van de nieuw afgesloten vermogensopbouwproducten voor hypotheken uit beleggingsproducten (noot 1). Het hierop behaalde rendement is uiteraard afhankelijk van het gekozen soort beleggingen. Gezien de ontwikkeling van de beurzen in het afgelopen decennium is het echter waarschijnlijk dat in een aanzienlijk aantal polissen minder vermogen is opgebouwd dan met een spaarproduct het geval zou zijn geweest.Daarnaast is het niet zeker dat elke huizenkoper streeft naar een aflossing van 50 procent van de hypotheek. Dit zal van geval tot geval verschillen, waarbij soms meer maar soms ook minder wordt gespaard. Anderzijds is in de bovenstaande analyse ook niet meegenomen dat huishoudens beschikken over financiële buffers die niet zijn gekoppeld aan de eigen woning, zoals beleggingen en vrij beschikbaar spaargeld. Dit zal het beeld echter niet veel veranderen: vooral ouderen hebben een dergelijke extra spaarpot terwijl juist jonge huishoudens beschikken over veel minder vrij beschikbaar vermogen.Noot: Hypotheekpolissen afgesloten bij levensverzekeraars. Bron: Verbond van verzekeraars (vanaf 2003) en CBS (1997-2002).
bron: De Nederlandsche Bank
Kleine zelfstandigen die door de crisis in de problemen komen en plotseling zonder inkomen zitten blijven in een plan van de Kredietbank Nederland recht houden op een tophypotheek. Hun huidige subprime-hypotheek moet worden aangepast tot een hypotheek die zij waarschijnlijk nog net kunnen betalen. De Nederlandse banken vinden dit geen slecht idee.
Loading ...
