Jun 23

Door een flexibelere arbeidsmarkt moet we ook naar een andere woningmarkt stelt Hans Stegeman econoom Rabobank. Het denken over kopen gaat anders worden, huren is misschien ook een goed idee. Een vast contract is nu “heilig” bij hypotheekverstrekkers, dat is ook maar relatief want conjunctuurgevoelig. De overheid kan een rol spelen in een nieuw garantiepakket om relevante risico’s af te dekken bij aankoop van een woning.

Hans Stegeman, “Hans Stegeman over een nieuwe woningmarkt”, Me Judice, 23 juni 2014.

Jun 12

Het sociaal leenstelsel dat (mits goedgekeurd door de Eerste Kamer) per september 2015 geïntroduceerd wordt, zal mogelijk leiden tot veelvuldig misbruik als hypotheek. HomeFinance.nl en hypotheekspecialist Jos Koets analyseerden het nieuwe leenstelsel en zien vooral voordelen voor de studenten die het nieuwe studievoorschot helemaal niet nodig hebben. Juist deze studenten kunnen het maximale studievoorschot opnemen om daarmee uiteindelijk hun eigen woning onder zeer gunstige voorwaarden te financieren.

Supergunstige voorwaarden

Vanwege het sociale karakter van het leenstelsel kent het nieuwe studievoorschot veel betere voorwaarden dan een hypotheek:

  • De rente over het opgenomen studievoorschot ligt fors lager dan de hypotheekrente.
  • Na afronding van de studie mag de student 35 jaar doen over de terugbetaling.
  • De plicht tot terugbetalen is afhankelijk van het inkomen.

Goedkoop lenen – winst met sparen – huis kopen

De enorm gunstige leenvoorwaarden maken het op zich al interessant voor studenten om altijd maximaal te lenen. De spaarrente is ruim hoger dan de rente op het studievoorschot. Door het geleende geld op een spaarrekening te zetten maakt de student simpelweg winst tijdens zijn studie. Welke student wil dat niet? Daarnaast heeft het nieuwe sociale leenstelsel verschillende effecten op de mogelijkheden om een woning te kopen na de studie:

  • Maximale hypotheek wordt minder verlaagd dan bij het huidige leenstelsel
  • Goedkope manier om de aankoop van een woning deels te financieren
  • Oplossing voor het gat tussen aankoopkosten en maximale hypotheek

Hogere hypotheek

In het nieuwe leenstelsel hoeven studenten hun studieschuld minder snel terug te betalen dan de huidige studieleningen. De maandlasten van het studievoorschot halveren. Daardoor drukken deze maandlasten veel minder op de hypotheeklasten, wat het effect van de studieschuld op de maximale hypotheek flink verkleint. Zo leidt een studieschuld van € 40.000 bij een inkomen van € 40.000 en een hypotheekrente van 4% naar verwachting nog maar tot een € 27.928 tot € 33.514 lagere maximale hypotheek dan zonder studieschuld. Op dit moment zorgt een dergelijke studieschuld nog voor een € 62.838 lagere maximale hypotheek.

Goedkoper dan hypotheek

Studenten die gebruik willen gaan maken van het studievoorschot, betalen op basis van de actuele leenrente slechts 0,81% rente. Deze rente is direct gekoppeld aan de 5 jaars-Nederlandse staatsleningen en staat daarmee dus 5 jaar vast. Momenteel bedraagt de laagste vergelijkbare hypotheekrente 2,65% (5 jaar vast met NHG). Dat geeft een renteverschil van 1,84%. De maandlasten van een studievoorschot van € 40.000 zijn daarmee fors lager dan een hypotheek, ook al is er bij het studievoorschot geen recht op hypotheekrenteaftrek. Netto geeft het terugbetalen van een studievoorschot van € 40.000 in 30 jaar bij een rente van 0,81% een netto maandlast van € 125, voor een hypotheek (bij 2,65% rente) is dat € 146.

Betalen kosten woningaankoop

De maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde wordt steeds lager. Was in 2008 112% van de woningwaarde nog heel gewoon, vanaf 2018 is 100% het maximum. De Nederlandse Bank (DNB) wil uiteindelijk het liefst naar een maximale hypotheek van 80% tot 90%.

Bij het kopen van een woning komen echter wel kosten kijken. Startende huizenkopers hebben daarom vanaf 2018 minimaal 5% van de koopsom aan spaargeld nodig. Dit geld heeft een recent afgestudeerde meestal niet, waardoor aankoop van een woning vaak onmogelijk is. Voor dit ‘financieringsgat’ kan het studievoorschot gebruikt worden – als de student dit apart heeft kunnen zetten. Een student die het maximale bedrag van € 986 per maand leent en tegen gemiddeld 2,15% rente wegzet op deposito’s, heeft na 4 jaar studie een bedrag bij elkaar gespaard van € 49.444. Ruim voldoende als eigen middelen bij aanschaf van een woning.

Jos Koets: “Hypotheek onmogelijk met een studievoorschot? Het studievoorschot zelf is dé perfecte hypotheek! Het is verbazingwekkend hoe de regering het nieuwe sociaal leenstelsel heeft ingericht. Enig moreel risico voor studenten om maximaal te lenen of regels om misbruik van het studievoorschot als goedkope hypotheek tegen te gaan; beiden ontbreken volledig. (Versneld) aflossen wordt op geen enkele manier gestimuleerd. Het lijkt wel of de hypotheekrenteaftrek speciaal in studentenvorm opnieuw is uitgevonden. Het Centraal PlanBureau (CPB) verwacht slechts een minieme stijging van de gemiddelde studieschuld van € 15.000 naar € 21.000. Ik denk er echter heel anders over. Ik verwacht minimaal een verdubbeling per studieschuld en een forse toename van het percentage studenten met een hoge studieschuld. Deze studieschuld zal veelvuldig gebruikt worden als financiering voor een eigen woning. Momenteel studeert 1/3 van de studenten zonder studieschuld af. Juist deze groep zal vanaf 2015 steeds meer gaan lenen voor een spotgoedkope, risicoloze hypotheek bij de Nederlandse Staatshypotheekbank.”

In de uitgebreide analyse van Jos Koets en HomeFinance vindt u een uitgebreide uitleg en cijfermatige toelichtingen op de bevindingen in dit artikel.

bron: homefinance.nl

Jun 6

Ruim de helft van de hypotheken die onder water staan, heeft een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Doordat de overheid een achtervangfunctie heeft bij NHG, staat de overheid daardoor indirect garant voor een meerderheid van de onderwaterhypotheken. Mocht NHG een tekort aan middelen krijgen, dan moet de overheid daarbij de financiele klappen opvangen. Dat meldt De Nederlandse Bank (DNB) in een Rapportage over Macro-economische risico’s die zij woensdag jl. publiceerde.

Lees ook: Risico’s in de Nederlandse hypotheken – portefeuille

Van een onderwaterhypotheek is sprake als de hypotheek die op een woning rust hoger is dan de waarde die de woning opbrengt bij verkoop. Als de eigenaar de woning – al dan niet noodgedwongen – moet verkopen, blijft dan een restschuld over. De Nationale Hypotheek Garantie geldt vaak als vangnet, mochten huizeneigenaren buiten de eigen schuld om in problemen komen. Raakt iemand bijvoorbeeld werkloos of arbeidsongeschikt en is de hypotheek door de inkomensdaling onbetaalbaar geworden, dan kan de huizeneigenaar onder voorwaarden de woning verkopen. Een eventuele restschuld neemt de NHG dan voor haar rekening. Momenteel staat bijna 30% van de hypotheken onder water. Bij de dertigers en veertigers staat zelfs 40% van de hypotheken onder water, doordat zij vaak op de top van de huizenmarkt een huis hebben gekocht en daardoor de daling van de huizenprijzen het hardst voelen.

Uit de rapportage blijkt dat het restschuldrisico vooral bij hypotheken met NHG voorkomt. Daardoor liggen de kredietrisico’s van onderwaterhypotheken meer bij de overheid dan bij de banken. Het NHG-aandeel bij onderwaterhypotheken is tweemaal zo hoog als bij andere hypotheken. Omdat de kredietrisico’s bij onderwaterhypotheken gemiddeld ook nog eens hoger zijn dan de kredietrisico’s bij hypotheken die niet onder water staan, ligt het grootste deel van de onderwaterrisico’s uiteindelijk bij de overheid:

Risicoklasse Percentage hypotheken met NHG
Lage LTV + lage LTI +/- 24%
Lage LTV + hoge LTI +/- 16%
Hoge LTV en lage LTI +/- 58%
Hoge LTV en hoge LTI +/- 42%

Hoge Loan-to-Value (LTV): hypotheek is meer dan 100% van de woningwaarde.
Hoge Loan-to-Income (LTI): hypotheek is meer dan 5 keer inkomen.

Daarnaast blijkt uit de rapportage dat het vooral bij onderwaterhypotheken lastig is om de situatie snel te verbeteren. Het afgelopen jaar is er flink extra afgelost op hypotheken. Zo is er in de eerste drie kwartalen van 2013 bijna € 7 miljard extra afgelost op hypotheken, ruim 1% van de totale hypotheekschuld. Maar deze aflossingen zijn vooral gedaan door ouderen die al een lage hypotheek hebben ten opzichte van de woningwaarde. Van de extra aflossingen vond minder dan 25% plaats op onderwaterhypotheken. Hieruit concludeert DNB dat huishoudens met een onderwaterhypotheek over minder middelen beschikken om extra af te lossen dan de huishoudens die al flinke overwaarde op de woning hebben.

Als de huizenprijzen niet stijgen, verwacht DNB dat twee derde van de woningen die eind 2012 onder water stond, over 10 jaar nog altijd onder water staan. Stijgen de huizenprijzen de komende 10 jaar met gemiddeld 2% per jaar, dan is over 10 jaar driekwart van de onderwaterhypotheken weer boven water.

Voor nieuwe hypotheken vanaf 2013 schat DNB de risico’s wat lager in. Dat komt door de verplichte annuitaire aflossing en de maximale hypotheek van momenteel 104% van de woningwaarde. Daardoor zijn de restschuldrisico’s kleiner geworden. Desondanks vermeldt DNB wederom in de rapportage dat deze 104% lening internationaal gezien nog steeds erg hoog is. De Nederlandse Bank pleit dan ook al enige tijd voor een verdere verlaging van de maximale hypotheek tot 80% a 90% van de woningwaarde.

bron: homefinance.nl

Jun 4

Jacques Monasch heeft altijd mooie gladde praatjes in de media, maar als het VAO Woningmarkt en Huursector wordt behandeld laat hij de huurders keihard vallen door helemaal helemaal niets te zeggen….

May 24

Het kadaster zette gister de nieuwste uitgave van ‘terzake‘ online. Hierin kun je ieder kwartaal lezen hoe de transactieaantallen per prijsklasse het voorgaande kwartaal zijn geweest. Hoewel dit misschien wel even veel zegt als het reguliere persbericht over de transactieaantallen iedere 21e van de maand krijgen de cijfers over het algemeen bijzonder weinig aandacht.

Lees verder bij Woningmarktcijfers

May 21

Gisteren vond in de Tweede Kamer het debat over de kabinetsvisie Nederlandse bankensector plaats. Hierin deed Tony van Dijck ‘een Boelhouwertje’. Het werd duidelijk dat Tony goed naar Peter Boelhouwer had geluisterd en kwam met hetzelfde populistische verhaal als onze ‘totaal onafhankelijke’ woningmarkt professor. Gewoon elke generatie meer laten lenen om het Ponzi scheme te voeden, geen gezeik iedereen rijk. Dijsselbloem deed het af als kletskoek waar niemand meer in gelooft.

Lees ook: Peter Boelhouwer:”De crisis op de woningmarkt hebben we zelf georganiseerd” en Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

Ook NVM lobbyist Daan Keij was teleurgesteld in Dijsselbloem, zijn VVD vriendinDeze video is openbaar. Aukje de Vries kreeg geen voet aan de grond.

May 21

Bestaande koopwoningen waren in april 0,1 procent duurder dan in april 2013. Dit is de eerste prijsstijging in 5 jaar. In maart waren de huizen nog 2,1 procent goedkoper dan een jaar eerder. De prijzen van bestaande koopwoningen liggen nu al een jaar op ongeveer hetzelfde niveau. Dit blijkt uit het onderzoek over de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

Hoewel de prijzen van huizen stabiliseren is het niveau nog steeds laag. In april 2014 was de prijsindex even hoog als in begin 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 19,9 procent. De vraag naar bestaande koopwoningen trekt verder aan. In de eerste vier maanden van 2014 wisselden 39 743 woningen van eigenaar, ruim 34 procent meer dan een jaar eerder.

bron: CBS

May 1

Hollandse zaken Presentatie: Cees GrimbergenHoe houd je je staande als de jaren durende geldzorgen ver boven je hoofd groeien? Zouden banken en andere schuldeisers meer aan hun zorgplicht moeten voldoen en coulanter moeten zijn?

Ruim honderdduizend huishoudens hebben een forse betalingsachterstand op hun hypotheek, zo blijkt uit cijfers van het Bureau Krediet Registratie.
Dat betekent veel stress, gekmakende stress. Schuldeisers die in de rij staan. Hoge boetes omdat schulden niet op tijd worden afgelost, waardoor de schuld nog groter wordt. Daar gaat dan de boeterente van rond de 12 procent overheen. En als het ‘onder water staande’ huis uiteindelijk gedwongen verkocht of geveild is, resteert een schuld van vele tonnen. Huisartsen zien het aantal mensen met psychische nood door geldzorgen verdubbelen.

Hoe houd je je staande als de jaren durende geldzorgen ver boven je hoofd groeien? Zouden banken en andere schuldeisers meer aan hun zorgplicht moeten voldoen en coulanter moeten zijn?

holzak

bron: Hollandse zaken

zie ook:

Apr 16

In een kamerbrief heeft Stef Blok laten weten van plan te zijn tijdelijke huurcontracten mogelijk maken. Hiermee moet het gesubsidieerde woningbestand meer ten goede komen aan groepen voor wie het bestemd was. In eerste instantie gaat het vooral om jongeren maar in de brief wordt een heel scala aan doelgroepen genoemd. Met een tijdelijk contract zouden studenten, promovendi, starters, gescheiden mensen, ex gedetineerden, verpleegsters, brandweermannen, grote gezinnen, overlastgevers en kenniswerkers aan een huis geholpen kunnen worden.

Dit lijkt mij pas het begin, want zodra er steeds meer stukjes van het huizenbestand zijn gereserveerd staan er vast clubjes mensen op die buiten de boot vallen omdat er een steeds kleiner aantal huizen voor hen over blijft.

Na de inkomensafhankelijke huurverhoging en de mogelijkheid om zonder huurbescherming woningen te verhuren onder de leegstandswet, is dit de volgende inperking van rechten van huurders waarmee Blok tegemoet komt aan de wensen van verhuurders die hun bezit zonder huurbescherming willen kunnen verhuren en die de huur graag ophogen zodra een zittende huurder zijn woning verlaat.

Als de zeepbel knapt komen de kunstgrepen

Bron: Telegraaf (1957)

Bron: Telegraaf (1957)

Het is een bekend beeld, dat de woningmarkt als politieke speelbal wordt gebruikt in tijden van tegenspoed op de (koop)woningmarkt die zo eens in de dertig jaar de kop op steekt in ons land. Zo laat in 1957 minister Hofstra aan de kamer weten dat we boven onze stand hebben geleefd en het begrotingstekort teruggedrongen moet worden.

Wat volgt is een huurverhoging van 25% waarmee de regering extra geld ophaalt en waarmee de markt voor institutionele beleggers weer aantrekkelijker moet worden. Deze verhoging herstelt marktevenwicht en is ‘niet uit medelijden met huiseigenaren, hoezeer dat medelijden ook op zijn plaats is’.

Kort daarvoor werd in 1956 de gemeentegarantie bedacht, een voorloper van de NHG die een duwtje in de rug van de vastgelopen woningmarkt moest geven. Met deze gartantie ontstaat in de jaren zeventig een flinke zeepbel als banken zich weinig belemmerd voelen om exotische leenvormen te bedenken. Nadat deze zeepbel uiteen spat, stelt staatssecretaris Brokx een huurbelasting voor, tegelijk met het oprekken van de maximumlening onder gemeentegarantie en het oprekken van de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor premiekoopwoningen.

De huurbelasting komt er niet omdat er zowel 1980 als in 1984 geen politieke meerderheid voor het plan is. Ook coalitiegenoot VVD is dan tegen de huurbelasting. Wel worden tijdelijke huurcontracten mogelijk gemaakt onder de leegstandswet en wordt een (mislukt) proefballonnetje opgelaten om de in 1979 ingevoerde huurbescherming voor kamerhuurders weer af te schaffen, omwille van ‘de doorstroming’ en de woningnood onder jongeren.

… en het afbouwen van kunstgrepen doet pijn

Omdat de economie het zwaar heeft, maakt Den Haag in de tussentijd wel plannen om huursubsidie en het budget voor premiekoopwoningen terug te schroeven.

Bron: Het vrije volk, 1983

Bron: Het vrije volk, 1983

Vooral het terugschroeven van de kooppremie stuit op groot verzet van de vastgoedlobby. In de voorgestelde aanpassing zou de premie niet langer in het eerste jaar heel erg hoog zijn om in tien jaar steeds minder te worden, maar gelijker over de looptijd worden uitgesmeerd. Bovendien zou voortaan het tweede inkomen meetellen bij de berekening of je zo’n premie eigenlijk wel nodig had.

Neprom en bouwfonds reageren op deze beperking van de subsidies door te stellen dat duizenden woningen onverkoopbaar worden en de bouwproductie volledig zal instorten. Een week voor behandeling van het wetsvoorstel in de tweede kamer verspreidt men het gerucht dat gemeenten een sterilisatieverklaring vragen van vrouwen, voordat ze het tweede inkomen meetellen bij de berekening van een maximale hypotheek. Jonge stellen zouden dus buiten de boot vallen bij de kooppremie en gedwongen zijn te gaan huren of de vrouw te laten steriliseren om voor een hypotheek in aanmerking te komen.

De grote maatschappelijke verontwaardiging over dit gerucht wordt de kop ingedrukt door bij de behandeling van het voorstel in de tweede kamer te stellen dat men boter op het hoofd heeft gehad door gezinnen niet te compenseren voor inkomensverlies na de komst van een kind. Er wordt een hertoets afgesproken na enkele jaren, waarbij een stel alsnog premie ontvangt indien de vrouw blijkt te zijn gestopt met werken.

Enkele jaren later ontstaat dezelfde discussie opnieuw. Heerma wil bezuinigen op premiekoop en wil geen premie meer verstrekken aan tweeverdieners. Als wederom het argument klinkt dat deze stellen zonder premie geen hypotheek kunnen krijgen omdat banken niet met twee inkomens rekenen, brengt Heerma in fasen het tweede inkomen onder de gemeentegarantie.

Hoewel officiëel nog steeds geldt dat tweeverdieners zowel buiten de boot vallen voor koopsubsidie als een hypotheek op twee inkomens, begint ABP wel érg snel na verschijnen van een rapport waarin wordt gepleit het tweede inkomen mee te tellen met tweeverdienershypotheken. Als Heerma uiteindelijk in 1993 bekend maakt deze hypotheken te gaan garanderen is de oorspronkelijke aanleiding vergeten en zegt hij slechts de ontwikkelingen op de markt te volgen. Aan de vooravond van een prijsexplosie op de woningmarkt laat mede-initiatiefnemer en belanghebbende Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) weten dat het allemaal reuze zal meevallen met de prijsstijgingen.

Wat begon met het vlottrekken van de woningmarkt in de jaren vijftig was een katalysator voor de zeepbel in de jaren zeventig. Wat begon met de afbouw van koopsubsidies eindigde met een garantie die de volgende zeepbel tot gevolg had. Een garantie die bovendien volkomen onhoudbaar blijkt nu deze zeepbel geknapt is.

Stop nu eens met symptoombestrijding

Wat door de decennia heen opvalt is hoe betrekkelijk garanties en subsidies zijn. Zodra de economische voorspoed over is, zijn het vooral huurders en jongeren die in hoog tempo rechten moeten inleveren. Veel kunstgrepen om de huizenprijzen op de been te helpen hebben jaren later een desastreuze uitwerking in een aantrekkende markt. Het uitfaseren van regelingen en subsidies heeft soms bizarre en ongewenste neveneffecten.

Wat ook opvalt is dat al decennia lang ‘doorstroming’ als doel wordt gedefinieerd zodra de koopwoningmarkt stil valt. Nooit wordt gekwantificeerd welke mate van ‘doorstroming’ wenselijk is en nooit wordt de discussie gevoerd of ‘doorstroming’ wel de goede maatstaf is. Echter wordt er consequent een hele reeks aan inkomenspolitieke maatregelen verbonden aan de doorstroming op de woningmarkt.

Als doorstroming het criterium zou zijn, zou een minister met ballen al lang een wet hebben bedacht waar in staat dat we allemaal iedere vijf jaar moeten verhuizen. Ik denk alleen dat die wet geen kans van slagen heeft omdat dat helemaal niet is wat we willen. Ik denk dat we een woningmarkt willen waar je makkelijk een huis kunt vinden, daar desgewenst kunt blijven, of ook weer weg kunt. Die situatie gaat niet ontstaan zolang de woningmarkt in de greep is van inkomenspolitiek en verzonnen ‘grenzen’. Het verzinnen van nieuwe grenzen in de vorm van toelatingscriteria voor bepaalde huizen (leeftijd, beroep, gescheiden ja/nee) is voor mij dan ook fundamenteel de verkeerde weg, ongeacht of het nu positieve effecten zou kunnen sorteren.

Misschien kunnen we ons uit deze crisis rommelen. Maar over vijftien jaar dient de volgende woningmarktcrisis zich aan en dan zijn onze kinderen aan de beurt. Als we niet fundamenteel anders gaan denken over de politiek die we voeren op de woningmarkt blijven de maatregelen die we nemen nagalmen en resoneren. Nu de woningmarkt het zwaar heeft, heeft het de volledige politieke aandacht. Deze aandacht moet echter niet gericht zijn op het weer laten stijgen van prijzen, maar op het voorkomen van de volgende zeepbel en het wegnemen van zoveel mogelijk grenzen en inkomenspolitiek op de woningmarkt.

bron: Woningmarktcijfers

Apr 16

Vandaag kwam minister Blok (Wonen en Rijksdienst) met antwoorden op de vragen van het Kamerlid Paulus Jansen (SP) over de veranderde regels van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Volgens Blok zijn zijn de leennormen voor beheersituaties op initiatief van het WEW (NHG) aangepast. Volgens Schiffer komt de nieuwe NHG regeling op uitdrukkelijk verzoek van het ministerie van Financiën en het ministerie voor Wonen en Rijksdienst.

lees ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

Vraag 3
Is de minister actief betrokken geweest bij de wijziging van de NHG-voorwaarden? Zo ja, op welke manier blijkt dat?

Antwoord 3
Op initiatief van het WEW zijn de leennormen voor beheersituaties in samenwerking met het Nibud en in overleg met de geldverstrekkers aangepast voor situaties waarbij gedwongen verkoop als gevolg van (zeer) persoonlijke omstandigheden zoals een echtscheiding speelt. Vervolgens heb ik hier goedkeuring aan verleend. De leennormen houden in tegenstelling tot de acceptatiecriteria van nieuwe hypotheken, rekening met de werkelijke inkomsten en hypotheeklasten van de betreffende persoon.. Zo kan bepaald worden of de hypotheeklasten betaalbaar zijn voor betrokkene en de bestaande lening kan worden voortgezet. Hierdoor is het vaker mogelijk de woning te behouden.

 

2014-04-16 19_17_53-Twitter _ JarcodeSwart_ Nieuwe #NHG regeling komt op ...

 

Wie liegt hier? Waarschijnlijk komen we er nooit achter want Schiffer heeft besloten het zinkende schip per 1 mei 2014 te verlaten.

bron: rijksoverheid.nl

2014-04-16 20_46_47-edward feitsma (@edwardfeitsma1) op Twitter

Feitsma zit erg dicht bij het vuur en is vrij duidelijk….