Aug 6

Zoals je waarschijnlijk weet kun je op deze site zien hoe het aantal woningen op Funda zich sinds 2007 tot een astronomische hoogte heeft ontwikkeld. Wat ik mijzelf altijd wel afvraag bij deze cijfers, is hoe dit zich verhoudt tot bijvoorbeeld de crash in de jaren zeventig.  Nu kom ik zo nu en dan wel cijfers van de NVM tegen in de krantenarchieven, maar het is moeilijk te zeggen hoe groot hun marktaandeel in die tijd was.

Vandaag kwam ik eigenlijk bij toeval een mooie grafiek uit 1984 tegen waarin het aantal te koop staande woningen wordt afgezet tegen het aantal verkochte woningen. Dit getal is ongeacht het marktaandeel van de NVM en de omvang van de totale woningvoorraad een mooie maatstaf om te kijken hoe groot het stuwmeer aan te verkopen woningen is.

In onderstaande grafiek heb ik deze voorraad weergegeven, net als de voorraad nu. De grafiek toont de ontwikkeling per kwartaal, vanaf de piek (qua huizenprijzen). Voor wie denkt dat voorraden tegenwoordig altijd hoger zijn dan vroeger; in het vierde kwartaal van 2007 was de voorraad te koop staande woningen gelijk aan 7 maanden verkoop.

Zoals je ziet is in het 23e kwartaal van deze crisis (het tweede kwartaal van 2014) de totale voorraad op Funda goed voor 22,63 maanden verkoop. Dit is ruim het dubbele van de voorraad in het zelfde kwartaal van de crisis in de jaren zeventig en tachtig. Over de gehele duur is het stuwmeer twee tot zelfs vier maal zo groot als destijds.

Een belangrijke verklaring waarom het aanbod nu zo hoog oploopt ten opzichte van toen, is de renteontwikkeling. Destijds steeg de rente van 8,3% in 1978 naar bijna 11% in 1981. Stijgende lasten maakten de druk om te verkopen bij veel mensen dan ook hoog.

Hoewel de huidige, historisch lage rente het een uitstekend moment maakt om een huis verkopen (een koper kan een gigantische lening op zich nemen en de kans dat de rente gaat stijgen is groter dan dat hij verder daalt), zien de meeste verkopers in deze rente een aanleiding om niet te zakken met de vraagprijs.

Gevolg is dat dertig jaar geleden de verliezen veel sneller werden genomen dan nu. Toen waren huizen gecorrigeerd voor inflatie na vier jaar nog zo’n 53% waard van wat deze op de piek in 1978 moesten opbrengen, nu is er na bijna zes jaar pas een kwart van de prijzen af.

Achteraf kunnen we concluderen dat na vijf jaar de bodem was bereikt in 1983. Of dat nu ook het geval is in 2013 valt nog moeilijk te zeggen. Er zal nog heel wat moeten gebeuren om het stuwmeer op Funda weg te werken en vooralsnog lijkt dat vooral met tijdelijke maatregelen te worden gestimuleerd. Bovendien volgde de crash van de jaren zeventig op een prijsexplosie van 3 jaar, aan de huidige zeepbel gingen maar liefst vijftien jaar van forse prijsstijgingen vooraf.

bron: Woningmarktcijfers

Aug 1

Lucienne van der Geld, directeur bij Netwerk Notarissen, geeft bij RTL Z aan dat het herstel van de woningmarkt voornamelijk te danken is aan de eigenwoningschenking. Zij verwacht voor volgend jaar een terugval als er niet meer geleend mag gaan worden wanneer de belastingvrije schenking weer ophoudt te bestaan. Dat er steeds meer optimistische geluiden zijn over de woningmarkt, ondermeer dat de prijzen niet meer dalen en dat er meer wordt verkocht is niet het hele verhaal.” De problemen waarmee de woningmarkt nog steeds kampt, worden onvoldoende onderkend. Er is bijvoorbeeld weinig doorstroming. 45 procent van de kopers is starter”, aldus Lucienne.

lees ook: De implosie van een woningmarkt

Begin dit jaar was mevrouw van der Geld nog zo blij met de regeling. Het is ook nooit genoeg ;-)

Jul 21

Bestaande koopwoningen waren in juni 2,2 procent duurder dan in juni 2013. Al drie maanden achter elkaar zijn de prijzen van koopwoningen hoger dan in de vergelijkbare maand van een jaar eerder. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

Prijzen op hetzelfde niveau als begin 2003

Het gemiddeld prijsniveau van bestaande koopwoningen is ongeveer even hoog als begin 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 19,7 procent.

Verkopen koopwoningen trekken aan

Het Kadaster bracht afgelopen donderdag al naar buiten dat het in juni 11 328 verkochte woningen registreerde. Dat is een stijging van 56,8 procent ten opzichte van juni 2013. De verkopen van bestaande koopwoningen trekken verder aan. In de eerste helft van 2014 wisselden 63 037 woningen van eigenaar, bijna 40 procent meer dan een jaar eerder.

Grootste prijsstijging in Noord-Holland en de vier grote steden

Eens per kwartaal publiceren het CBS en het Kadaster ook cijfers over de prijsontwikkelingen naar regio en type koopwoning. Bestaande koopwoningen waren in het tweede kwartaal gemiddeld 1,2 procent duurder dan een jaar eerder. In de meeste provincies werden koopwoningen duurder. Alleen in Drenthe, Zeeland en Groningen waren koophuizen goedkoper dan een jaar eerder. In Noord-Holland was de prijsstijging met 2,3 procent het grootst.

In de grote steden stegen de prijzen veel harder dan gemiddeld. Zo waren de woningen in Rotterdam 4,1 procent  duurder dan vorig jaar, in Amsterdam 3,5 procent en in Utrecht 3,1 procent. Alleen Den Haag bleef wat achter met een prijsstijging van 1,6 procent.

Verder valt de enorme stijging van het aantal transacties in Amsterdam en Utrecht op. In het tweede kwartaal gingen in deze twee steden ruim 80 procent meer bestaande koopwoningen van de hand dan in het tweede kwartaal van 2013. Gemiddeld steeg het aantal transacties in Nederland met 54 procent.

Alle woningtypen duurder dan vorig jaar

Van alle woningtypen lagen de prijzen in het tweede kwartaal van 2014 hoger dan een jaar eerder. De prijsstijgingen van appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen waren groter dan gemiddeld. In het duurdere segment, 2-onder-1-kap en vrijstaande woningen, stegen de prijzen minder dan gemiddeld.

Na de piek van de huizenprijzen in het derde kwartaal van 2008 was de prijsdaling van woningen uit het duurdere segment groter dan die van woningen in het goedkopere segment. Zo waren vrijstaande woningen 23,8 procent goedkoper dan in het derde kwartaal van 2008, terwijl de prijsdaling van tussenwoningen 16,5 procent bedroeg.

bron: CBS

Jul 6

In het tweede kwartaal zijn er op Funda ongeveer 38.400 objecten als verkocht afgemeld. Als je daar de parkeergelegenheden en stukken bouwgrond vanaf trekt, betekent dit dat er ongeveer 38.000 woningen zijn verkocht. Komende week publiceert NVM de kwartaalcijfers en de ervaring leert dat hun getallen hier weinig van zullen afwijken. Er zal deze week dus weer een hoop te jubelen zijn over ‘het beste kwartaal sinds het uitbreken van de crisis’.

Lees verder bij woningmarktcijfers

Jun 23

Door een flexibelere arbeidsmarkt moet we ook naar een andere woningmarkt stelt Hans Stegeman econoom Rabobank. Het denken over kopen gaat anders worden, huren is misschien ook een goed idee. Een vast contract is nu “heilig” bij hypotheekverstrekkers, dat is ook maar relatief want conjunctuurgevoelig. De overheid kan een rol spelen in een nieuw garantiepakket om relevante risico’s af te dekken bij aankoop van een woning.

Hans Stegeman, “Hans Stegeman over een nieuwe woningmarkt”, Me Judice, 23 juni 2014.

Jun 12

Het sociaal leenstelsel dat (mits goedgekeurd door de Eerste Kamer) per september 2015 geïntroduceerd wordt, zal mogelijk leiden tot veelvuldig misbruik als hypotheek. HomeFinance.nl en hypotheekspecialist Jos Koets analyseerden het nieuwe leenstelsel en zien vooral voordelen voor de studenten die het nieuwe studievoorschot helemaal niet nodig hebben. Juist deze studenten kunnen het maximale studievoorschot opnemen om daarmee uiteindelijk hun eigen woning onder zeer gunstige voorwaarden te financieren.

Supergunstige voorwaarden

Vanwege het sociale karakter van het leenstelsel kent het nieuwe studievoorschot veel betere voorwaarden dan een hypotheek:

  • De rente over het opgenomen studievoorschot ligt fors lager dan de hypotheekrente.
  • Na afronding van de studie mag de student 35 jaar doen over de terugbetaling.
  • De plicht tot terugbetalen is afhankelijk van het inkomen.

Goedkoop lenen – winst met sparen – huis kopen

De enorm gunstige leenvoorwaarden maken het op zich al interessant voor studenten om altijd maximaal te lenen. De spaarrente is ruim hoger dan de rente op het studievoorschot. Door het geleende geld op een spaarrekening te zetten maakt de student simpelweg winst tijdens zijn studie. Welke student wil dat niet? Daarnaast heeft het nieuwe sociale leenstelsel verschillende effecten op de mogelijkheden om een woning te kopen na de studie:

  • Maximale hypotheek wordt minder verlaagd dan bij het huidige leenstelsel
  • Goedkope manier om de aankoop van een woning deels te financieren
  • Oplossing voor het gat tussen aankoopkosten en maximale hypotheek

Hogere hypotheek

In het nieuwe leenstelsel hoeven studenten hun studieschuld minder snel terug te betalen dan de huidige studieleningen. De maandlasten van het studievoorschot halveren. Daardoor drukken deze maandlasten veel minder op de hypotheeklasten, wat het effect van de studieschuld op de maximale hypotheek flink verkleint. Zo leidt een studieschuld van € 40.000 bij een inkomen van € 40.000 en een hypotheekrente van 4% naar verwachting nog maar tot een € 27.928 tot € 33.514 lagere maximale hypotheek dan zonder studieschuld. Op dit moment zorgt een dergelijke studieschuld nog voor een € 62.838 lagere maximale hypotheek.

Goedkoper dan hypotheek

Studenten die gebruik willen gaan maken van het studievoorschot, betalen op basis van de actuele leenrente slechts 0,81% rente. Deze rente is direct gekoppeld aan de 5 jaars-Nederlandse staatsleningen en staat daarmee dus 5 jaar vast. Momenteel bedraagt de laagste vergelijkbare hypotheekrente 2,65% (5 jaar vast met NHG). Dat geeft een renteverschil van 1,84%. De maandlasten van een studievoorschot van € 40.000 zijn daarmee fors lager dan een hypotheek, ook al is er bij het studievoorschot geen recht op hypotheekrenteaftrek. Netto geeft het terugbetalen van een studievoorschot van € 40.000 in 30 jaar bij een rente van 0,81% een netto maandlast van € 125, voor een hypotheek (bij 2,65% rente) is dat € 146.

Betalen kosten woningaankoop

De maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde wordt steeds lager. Was in 2008 112% van de woningwaarde nog heel gewoon, vanaf 2018 is 100% het maximum. De Nederlandse Bank (DNB) wil uiteindelijk het liefst naar een maximale hypotheek van 80% tot 90%.

Bij het kopen van een woning komen echter wel kosten kijken. Startende huizenkopers hebben daarom vanaf 2018 minimaal 5% van de koopsom aan spaargeld nodig. Dit geld heeft een recent afgestudeerde meestal niet, waardoor aankoop van een woning vaak onmogelijk is. Voor dit ‘financieringsgat’ kan het studievoorschot gebruikt worden – als de student dit apart heeft kunnen zetten. Een student die het maximale bedrag van € 986 per maand leent en tegen gemiddeld 2,15% rente wegzet op deposito’s, heeft na 4 jaar studie een bedrag bij elkaar gespaard van € 49.444. Ruim voldoende als eigen middelen bij aanschaf van een woning.

Jos Koets: “Hypotheek onmogelijk met een studievoorschot? Het studievoorschot zelf is dé perfecte hypotheek! Het is verbazingwekkend hoe de regering het nieuwe sociaal leenstelsel heeft ingericht. Enig moreel risico voor studenten om maximaal te lenen of regels om misbruik van het studievoorschot als goedkope hypotheek tegen te gaan; beiden ontbreken volledig. (Versneld) aflossen wordt op geen enkele manier gestimuleerd. Het lijkt wel of de hypotheekrenteaftrek speciaal in studentenvorm opnieuw is uitgevonden. Het Centraal PlanBureau (CPB) verwacht slechts een minieme stijging van de gemiddelde studieschuld van € 15.000 naar € 21.000. Ik denk er echter heel anders over. Ik verwacht minimaal een verdubbeling per studieschuld en een forse toename van het percentage studenten met een hoge studieschuld. Deze studieschuld zal veelvuldig gebruikt worden als financiering voor een eigen woning. Momenteel studeert 1/3 van de studenten zonder studieschuld af. Juist deze groep zal vanaf 2015 steeds meer gaan lenen voor een spotgoedkope, risicoloze hypotheek bij de Nederlandse Staatshypotheekbank.”

In de uitgebreide analyse van Jos Koets en HomeFinance vindt u een uitgebreide uitleg en cijfermatige toelichtingen op de bevindingen in dit artikel.

bron: homefinance.nl

Jun 6

Ruim de helft van de hypotheken die onder water staan, heeft een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Doordat de overheid een achtervangfunctie heeft bij NHG, staat de overheid daardoor indirect garant voor een meerderheid van de onderwaterhypotheken. Mocht NHG een tekort aan middelen krijgen, dan moet de overheid daarbij de financiele klappen opvangen. Dat meldt De Nederlandse Bank (DNB) in een Rapportage over Macro-economische risico’s die zij woensdag jl. publiceerde.

Lees ook: Risico’s in de Nederlandse hypotheken – portefeuille

Van een onderwaterhypotheek is sprake als de hypotheek die op een woning rust hoger is dan de waarde die de woning opbrengt bij verkoop. Als de eigenaar de woning – al dan niet noodgedwongen – moet verkopen, blijft dan een restschuld over. De Nationale Hypotheek Garantie geldt vaak als vangnet, mochten huizeneigenaren buiten de eigen schuld om in problemen komen. Raakt iemand bijvoorbeeld werkloos of arbeidsongeschikt en is de hypotheek door de inkomensdaling onbetaalbaar geworden, dan kan de huizeneigenaar onder voorwaarden de woning verkopen. Een eventuele restschuld neemt de NHG dan voor haar rekening. Momenteel staat bijna 30% van de hypotheken onder water. Bij de dertigers en veertigers staat zelfs 40% van de hypotheken onder water, doordat zij vaak op de top van de huizenmarkt een huis hebben gekocht en daardoor de daling van de huizenprijzen het hardst voelen.

Uit de rapportage blijkt dat het restschuldrisico vooral bij hypotheken met NHG voorkomt. Daardoor liggen de kredietrisico’s van onderwaterhypotheken meer bij de overheid dan bij de banken. Het NHG-aandeel bij onderwaterhypotheken is tweemaal zo hoog als bij andere hypotheken. Omdat de kredietrisico’s bij onderwaterhypotheken gemiddeld ook nog eens hoger zijn dan de kredietrisico’s bij hypotheken die niet onder water staan, ligt het grootste deel van de onderwaterrisico’s uiteindelijk bij de overheid:

Risicoklasse Percentage hypotheken met NHG
Lage LTV + lage LTI +/- 24%
Lage LTV + hoge LTI +/- 16%
Hoge LTV en lage LTI +/- 58%
Hoge LTV en hoge LTI +/- 42%

Hoge Loan-to-Value (LTV): hypotheek is meer dan 100% van de woningwaarde.
Hoge Loan-to-Income (LTI): hypotheek is meer dan 5 keer inkomen.

Daarnaast blijkt uit de rapportage dat het vooral bij onderwaterhypotheken lastig is om de situatie snel te verbeteren. Het afgelopen jaar is er flink extra afgelost op hypotheken. Zo is er in de eerste drie kwartalen van 2013 bijna € 7 miljard extra afgelost op hypotheken, ruim 1% van de totale hypotheekschuld. Maar deze aflossingen zijn vooral gedaan door ouderen die al een lage hypotheek hebben ten opzichte van de woningwaarde. Van de extra aflossingen vond minder dan 25% plaats op onderwaterhypotheken. Hieruit concludeert DNB dat huishoudens met een onderwaterhypotheek over minder middelen beschikken om extra af te lossen dan de huishoudens die al flinke overwaarde op de woning hebben.

Als de huizenprijzen niet stijgen, verwacht DNB dat twee derde van de woningen die eind 2012 onder water stond, over 10 jaar nog altijd onder water staan. Stijgen de huizenprijzen de komende 10 jaar met gemiddeld 2% per jaar, dan is over 10 jaar driekwart van de onderwaterhypotheken weer boven water.

Voor nieuwe hypotheken vanaf 2013 schat DNB de risico’s wat lager in. Dat komt door de verplichte annuitaire aflossing en de maximale hypotheek van momenteel 104% van de woningwaarde. Daardoor zijn de restschuldrisico’s kleiner geworden. Desondanks vermeldt DNB wederom in de rapportage dat deze 104% lening internationaal gezien nog steeds erg hoog is. De Nederlandse Bank pleit dan ook al enige tijd voor een verdere verlaging van de maximale hypotheek tot 80% a 90% van de woningwaarde.

bron: homefinance.nl

Jun 4

Jacques Monasch heeft altijd mooie gladde praatjes in de media, maar als het VAO Woningmarkt en Huursector wordt behandeld laat hij de huurders keihard vallen door helemaal helemaal niets te zeggen….

May 24

Het kadaster zette gister de nieuwste uitgave van ‘terzake‘ online. Hierin kun je ieder kwartaal lezen hoe de transactieaantallen per prijsklasse het voorgaande kwartaal zijn geweest. Hoewel dit misschien wel even veel zegt als het reguliere persbericht over de transactieaantallen iedere 21e van de maand krijgen de cijfers over het algemeen bijzonder weinig aandacht.

Lees verder bij Woningmarktcijfers

May 21

Gisteren vond in de Tweede Kamer het debat over de kabinetsvisie Nederlandse bankensector plaats. Hierin deed Tony van Dijck ‘een Boelhouwertje’. Het werd duidelijk dat Tony goed naar Peter Boelhouwer had geluisterd en kwam met hetzelfde populistische verhaal als onze ‘totaal onafhankelijke’ woningmarkt professor. Gewoon elke generatie meer laten lenen om het Ponzi scheme te voeden, geen gezeik iedereen rijk. Dijsselbloem deed het af als kletskoek waar niemand meer in gelooft.

Lees ook: Peter Boelhouwer:”De crisis op de woningmarkt hebben we zelf georganiseerd” en Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

Ook NVM lobbyist Daan Keij was teleurgesteld in Dijsselbloem, zijn VVD vriendinDeze video is openbaar. Aukje de Vries kreeg geen voet aan de grond.