huizenmarkt-zeepbel.nl

De economie krimpt, want de Nederlandse consument laat het afweten. Dat is volgens het CPB een direct gevolg van de dalende huizenprijs.

bron: RTL Z

De komende jaren zal de koopkracht verder dalen. Een mogelijke economische opleving zal daar weinig aan veranderen.

bron: Het Financieele Dagblad

Dat stelt De Nederlandsche Bank (DNB) donderdag. “Over de afgelopen tien jaar is er nergens anders in de eurozone een dergelijk zwakke consumptiegroei geweest”, stelt de in Amsterdam gevestigde centrale bank in een verklaring.

“Dit is opmerkelijk, omdat Nederland in de jaren ’90 e e n van de landen was met de hoogste consumptiegroei”, staat in de verklaring.

zie ook: Hoe is de Nederlandse consumptie-economie onstaan? . Heertje: als kippen zonder kop

De Nederlandse economie viel in het vierde kwartaal van 2011 officieel terug in een recessie, bleek vorige maand uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), nadat het bruto binnenlands product (BBP) voor het tweede kwartaal op rij daalde.

“Een belangrijke factor hierbij is de daling in de huishoudelijke consumptie”, zegt DNB.

De centrale bank stelt dat de afgenomen groei voortkomt uit lagere salarissen, waarbij de bank meldt dat de inkomens gemiddeld met 0,7% per jaar zijn gedaald tussen 2002-2011, in tegenstelling tot de 3,2%-groei per jaar tussen 1992-2001.

zie ook: 3,5 miljoen huishoudens lopen financiële risico’s

Daarnaast onderstreept DNB de stijging in vastgoedprijzen tussen 1995-2001, waarbij de bank meldt dat eigenaren destijds aangemoedigd werden extra hypotheken te nemen en meer te besteden.

“Terwijl de vastgoedmarkt is verzwakt in de jaren daarna, nam ook de behoefte om te besteden af”, merkt DNB op, waar de bank aan toevoegt dat vastgoedprijzen in Nederland met 10% gedaald zijn ten opzichte van hun hoogste punt.

bron: RTL Z

Volgens George Soros worden de gevolgen van de huidige crisis onderschat. Hij vreest voor zware conflicten en een situatie die vergelijkbaar zal zijn met de Grote Depressie van de jaren 30.

In een interview met Newsweek waarschuwt de beroemde hedgefondsmanager zelfs voor een algehele ineenstorting van het westerse financiële systeem. Hij spreekt van de moeilijkste en gevaarlijkste tijd die hij als 81-jarige ooit heeft meegemaakt.

Volgens Soros moeten alle zeilen worden bijgezet, niet slechts voor kapitaalbehoud maar puur om te overleven. Een scenario van aanhoudende deflatie is volgens Soros al een positieve ontwikkeling.

Grondslagen systeem
‘We onderschatten nog altijd de ernst van de situatie. Grondslagen van het systeem over de vrije markt en het kapitalisme zijn op veel punten onderuit gegaan. We zullen de overgang moeten maken van de ‘Age of reason’ naar een ‘Age of fallibility’, nu de aanname van volledig efficiënte markten onjuist is gebleken’, aldus Soros.

‘De situatie lijkt in vele opzichten op wat er gebeurde aan de vooravond van de ineenstorting van de Sovjet Unie en het communistische politieke systeem. Een mislukken van de euro zal vergelijkbare gevolgen hebben, iets wat Europa en de wereld niet aan zullen kunnen.’

Soros ziet ook de groeiende kloof van arm en rijk als symptoom van deze crisis. ‘Het is cruciaal dat de VS erin slaagt deze breuk met het volk op een goede manier te herstellen.’ President Obama riep woensdagnacht in zijn State of the Union – zijn ‘ troonrede’ – op tot een meer gelijke verdeling van de rijkdom.

Lichtpuntjes
De superbelegger ziet ook wel lichtpuntjes en dan vooral in de opkomende markten en de toenemende roep om hervorming in het Midden-Oosten.

Soros nam onlangs voor zo’n 1,5 miljard euro een pakket aan Europese staatsleningen over van het failliete MF Global. Daaronder was een groot deel Italiaanse leningen.

bron: Fondsnieuws.nl

De enorme Nederlandse hypotheekschuld van 645 miljard euro (104 procent van het Nederlandse bruto binnenlands product) remt de economische groei af. Dit zei voormalig minister van Financiën Wouter Bos zondag in het discussieprogramma Buitenhof.

Volgens de oud-PvdA-leider verdringt de grote hypotheekmarkt bedrijven. “Omdat er zo enorm veel vraag is op de Nederlandse kredietmarkt naar kredieten die nodig zijn voor hypotheken is het bijvoorbeeld voor bedrijven veel moeilijker om aan kredieten te komen, dus ook op die manier remt het de economische groei af”, aldus Bos.

De conclusie van Bos is teleurstellend nieuws voor het kabinet VVD-CDA, die juist graag de economie wil stimuleren. Bos zei tevens dat aflossingsvrije hypotheken grote risico’s met zich meedragen.

bron: fok.nl

Tienduizenden huizenbezitters in Nederland hangt een gedwongen veiling van hun woning boven het hoofd. Ze kunnen al lang de maandlasten niet meer opbrengen, maar tot nu toe hebben de banken nog niet besloten tot executieveiling. Dat kan volgens notarissen niet lang meer doorgaan, want nieuwe Europese regels verplichten banken tot ingrijpen. Een hausse aan veilingen zou daarom aanstaande zijn.

Tot nu toe gaan de banken nog niet massaal over tot executieverkoop. De banken zijn bang voor imagoschade, daling van huizenprijzen en financieel verlies als de woning voor een fractie van de aankoopprijs wordt verkocht.

Notarissen waarschuwen en pleiten voor een soepeler systeem waarbij ook particulieren zonder risico via veiling een huis kunnen kopen. Wat staat ons te wachten?

bron: EenVandaag

Arjo Klamer verwacht een enorme crisis in Europa. Wij gaan die crisis voornamelijk voelen door lagere huizenprijzen en pensioenproblemen. Dit komt doordat de regeringsleiders niet in staat zijn om de problemen op te lossen. Voor het zuiden van Europa verwacht Klamer drastische correcties die echt dramatisch gaan worden. Arjo is hoogleraar in de Economie van de Kunst en Cultuur aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.

zie ook: ‘Europese banken zijn failliet’

In 2008 was Arjo nog een stuk positiever:

De uitzending van DLR met Arjo Klamer en Willem Middelkoop (25 januari 2008)

Hardnekkig is het misverstand dat in de Verenigde Staten iedere huiseigenaar de sleutels kan inleveren bij de hypotheekverstrekker en daarmee vrij is van schulden. (Jingle Mail) Het is in de Verenigde Staten net als in Nederland zo geregeld dat een huiseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheeklening.

zie ook: Banken weten met nieuwe truc executies te vermijden

Dit in tegenstelling wat veelvuldig in de media wordt geschreven en gezegd. Als een huiseigenaar de lasten niet meer kan betalen of wil betalen zal de bank het onderpand uitwinnen. Alle tekorten op de oorspronkelijke hypotheekschuld zullen voldaan moeten worden door de voormalige huiseigenaar, net als in Nederland. Waarom dan toch zoveel Amerikanen weglopen van hun koopwoning heeft te maken met het feit dat ze niet anders kunnen.

zie ook: Als ‘weglopen’ van je huis aantrekkelijk is

De waarde van veel woningen is in veel gevallen flink lager dan de hypotheekschuld. De kans dat iemand met een gewone baan, laat staan zonder baan, die schuld kan inlopen is veelal klein. De enige optie die nog rest is resoluut een streep onder alles te zetten en helemaal opnieuw te beginnen. Door een persoonlijk faillissement aan te vragen kan de bank uiteindelijk nog maar weinig op de schuldenaar verhalen.

In Nederland is deze manier om uit de schulden te raken ook mogelijk maar duurt langer. Daarnaast is een persoonlijk faillissement in Nederland niet sociaal geaccepteerd. Terugkeer van deze voormalige huizenbezitters op de koopwoningmarkt zal lang duren. De ”credit score”, oftewel het bewijs van goed betalingsbedrag is dusdanig dat het lastig zal worden een nieuwe hypotheek af te sluiten.

bronnen:  Westplan,  Vastgoedkennis

Het bovenstaande geldt niet voor de non recourse staten. De hypotheekschuld kan in die staten alleen maar verhaald worden op het vastgoed; de beleggers zijn voor deze schuld niet hoofdelijk aansprakelijk. Hier kan men de sleutels wel inleveren om van de schulden af te komen.

Nederland heeft te maken met een ‘funding -gap’. De hypotheekschuld van huishoudens in Nederland bedraagt 630 miljard euro, er is echter ‘slechts’ 300 miljard spaargeld beschikbaar. Daarom zijn banken aangewezen op alternatieve bronnen van financiering (funding), zoals securitisaties en covered bonds.

Door de Europese schuldencrisis hebben verschillende hypotheekverstrekkers steeds meer moeite om liquiditeit te verkrijgen om nieuw hypotheekkapitaal te verstrekken. Daar komen de strengere kapitaaleisen die ‘Basel 3’ stelt nog eens bij. Dit kan grote gevolgen hebben voor de mogelijkheden tot securitisatie van hypotheekportefeuilles, waardoor een belangrijke bron van funding grotendeels dreigt weg te vallen. En ook het risico van een toename in betalingsachterstanden (verwachting: gemiddeld 6% stijging in 2012) neemt door de onzekere economische situatie (stijgende werkeloosheid) toe. Overigens bevinden de Nederlandse betalingsachterstanden zich in internationaal perspectief op een zeer laag niveau. Door dalende huizenprijzen kunnen de verliezen van banken echter nog verder gaan oplopen.

bron: Consultancy.nl

Gemeenten moeten al hun energie steken in kansrijke plannen en radicaal een streep halen door onhaalbare of kwakkelende plannen, zegt Koos van Dijken van Nicis Institute, een van de samenstellers van een analyse van de situatie in de middelgrote steden (G32). Gebeurt dat niet, dan rollen er korte termijnoplossingen uit en zullen beleggers en financiers hun handen van de stad aftrekken.

Samen met het Kadaster maakte Nicis een analyse van de crisis in de gebiedsontwikkeling. De conclusie is dat de noodzaak voor een snelle reality check groot is. Steden moeten in kaart brengen wat de binnenstedelijke behoefte is, wie nog willen en kunnen investeren, en uitgaan van bescheiden groeiscenario’s. Als dat is gebeurd, moeten zij scherpe keuzes maken binnen bestaande programma’s en hun verlies nemen. Pas als is afgerekend met de erfenis van het verleden, kan er weer beweging komen in de stedelijke ontwikkeling.

Volgens Van Dijken wordt er nog veel getalmd: ‘Je merkt onder bestuurders veel onrust. Er wordt wel afgeboekt, maar het maken van zware keuzes en het stoppen met bepaalde projecten is nog zelden aan de orde. Nog maar 10 tot 20 procent van de gemeenten heeft echt besef van de urgentie.

De andere verkeren in de veronderstelling dat de crisis tijdelijk is en dat we terugkeren naar de gouden tijden. Temporiseren lijkt de leidende filosofie.’ Gemeenten houden volgens Van Dijken hun plannen wel tegen het licht, maar gaan ondertussen op een laag pitje gewoon door met ontwikkelen.

Tijdbom

 Volgens Jan Bron, wethouder Ruimtelijke Ordening & Volkshuisvesting van Hengelo en namens G32 een van de ‘probleemeigenaren’ van het dossier stedelijke herprogrammering, zullen Rijk en sommige provincies moeten bijspringen om steden niet verder in het schuldenmoeras te laten zakken.

Hij spreekt van een ‘tikkende tijdbom’ en vreest, anders dan de ministeries van Infrastructuur en Milieu en Binnenlandse Zaken, een golf artikel-12-aanvragen. ‘We hebben het over een majeur probleem, dat erger wordt door de stijgende rentelasten en met het verdwijnen van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing in 2014. Steden moeten samen krachtig zeggen: wij redden het niet.’

Co Verdaas (PvdA), gedeputeerde Ruimtelijke Ordening in Gelderland, ziet in ‘wegstrepen’ van plannen en projecten een deel van de remedie. Gelderland is al begonnen met het opruimen van de (volgens Nicis) ‘planningspuinhopen’. ‘In de Achterhoek bijvoorbeeld heeft dat geleid tot het schrappen van de bouw van acht- à negenhonderd woningen.’ Verdaas onderschrijft veel conclusies uit de analyse, maar vindt de woningbouw- en grondexploitatiecrisis ‘niet te duiden zonder er de woningmarkt in z’n geheel bij te betrekken’. Het grootste probleem is volgens hem ‘nul doorstroming’.

‘Huur en koop zijn gescheiden markten. Jaren is lucht in het systeem gepompt. Eigen woningbezit gold als vermogensontwikkelaar. Er treedt nu een gezonde correctie op, door de recessie, de demografische ontwikkelingen en de terughoudendheid van de banken. Huizen zijn om in te wonen, niet om rijk van te worden.’

Ten behoeve van doorstroming moet in zijn visie de woningmarkt snel geliberaliseerd. De hypotheekrenteaftrek mag daarbij niet heilig zijn, omdat dit systeem voor verkeerde prikkels zorgt. Een fundamentele vraag volgens Verdaas: ‘Gaan we investeren in het aanpassen van de woningvoorraad of helpen we mensen in de juiste woning te komen?

Prognose verlies G32
Voor de middelgrote gemeenten (G32) dreigt een gezamenlijk verlies van 414 miljoen euro op de onbebouwde percelen in portefeuille. Dat is de prognose van Nicis, kennisinstituut voor steden. Voor de in 2001-2011 aangeschafte percelen is door de G32- steden ruim 838 miljoen euro neergeteld. De verliesraming is aan de voorzichtige kant, omdat het mogelijke verlies op bebouwde percelen die herontwikkeld moeten worden (oude spoorzones, industrieterreinen) en op impopulaire bebouwde percelen niet in de cijfers betrokken is.

Van de G32 lopen Zwolle en Haarlemmermeer het grootste financiële risico met onbebouwde gronden. Zij leveren 40 miljoen euro in als door hen aangekochte grond weer tegen agrarische waarde in de boeken komt. Genoemde steden worden op de voet gevolgd door Breda (39 miljoen euro) en Nijmegen (38 miljoen). Apeldoorn sluit de kopgroep met een geraamde afboekingswaarde van 32 miljoen. Zaanstad en Schiedam vormen met flinke afstand de achterhoede met een verwachte afboekingswaarde van respectievelijk 3 miljoen en 0.

bron: Binnenlands Bestuur

Nederlandse gemeenten verliezen veel geld, doordat ze door de financiële crisis blijven zitten met hun dure grond. Consultantsbureau Deloitte heeft berekend dat de verliezen voor gemeentelijke grondbedrijven kunnen oplopen tot 2,9 miljard euro.

Vorig jaar ging Deloitte nog uit van een verlies van 2,4 miljard euro. Door de crisis moeten gemeenten bouwprojecten voor huizen of kantoren uitstellen. Er zijn simpelweg te weinig en soms helemaal geen kopers, terwijl de financiering voor de grond wel door loopt en de rente ook.

Lees verder op de site van NOS Nieuws

Het dreigt echt mis te gaan met de eurocrisis. Dan komt Nederland in een zware recessie, en zijn de gevolgen ernstiger dan na 2008. Wat betekent dat voor uw baan, huis en portemonnee?

We schrijven 2012. Griekenland is failliet en besluit uit de euro te stappen, omdat er geen steun meer is voor nog meer bezuinigingen. Die helpen niets, maar verdiepen alleen maar de ellende waar het land zich in bevindt. Dan maar terug naar de drachme, ook al betekent dat in eerste instantie een totale instorting van de economie. Maar de Grieken beschikken wel weer over hun eigen lot.

Gaan Portugal, Spanje, Ierland en Italië ook weg uit de muntunie, vraagt de markt zich af? Is dit het einde van de euro? De rente voor deze landen loopt door de extreme onzekerheid angstwekkend hoog op en alleen een ultieme financiële inspanning van de eurozone kan een volledige meltdown voorkomen. Enkele grote Franse banken worden genationaliseerd, een nieuwe kredietcrisis is in volle gang. De gehele eurozone raakt snel in een zware recessie, gevolgd door de VS. De wereldhandel krijgt een grote schok – het lijkt 2008 wel.

Onwaarschijnlijk scenario? Helaas niet. Iedere dag dat de leiders van de eurozone talmen met een definitieve oplossing, komen de donkere wolken dichterbij. En iedere dag dat de besluiteloosheid aanhoudt, wordt de redding van de euro duurder, zo niet onbetaalbaar.

Als het misgaat, is een zware recessie gegarandeerd. Wat gebeurt er dan? Van de Grote Recessie heeft Nederland niet zo veel gemerkt. Goed, we hebben een paar banken gered waardoor de staatsschuld toenam en we moeten nu bezuinigen om het begrotingstekort weg te werken. Maar Nederland bleef aan het werk, kon vrolijk uit eten en stond na een jaar weer net zo lang in de file als voorheen. Wat nou crisis?

Nu is het anders. De economie is maar mondjesmaat hersteld en al zou een ramp uitblijven, dan nog kunnen we de komende jaren rekenen op heel zwakke groei. Geld om de economie te stimuleren is er niet, bezuinigingen grijpen om zich heen. Onder zulke omstandigheden zou Nederland wel echt last krijgen van een nieuwe recessie. Wat betekent dat voor u?

Lees verder op DePers.nl