huizenmarkt-zeepbel.nl

In 2008 bracht het IMF een rapport uit waarin opnieuw grote bezorgdheid klonk over de Nederlandse huizenmarkt. Bijna nergens ter wereld bleken woningen zo overgewaardeerd te zijn als in Nederland. Bijna een derde deel van de explosieve prijsstijging in Nederland van de afgelopen tien jaar is niet te verklaren. Het IMF vermoedt dat dit ‘huizenprijsgat’ wijst op een speculatieve luchtbel. Gezien de overwaardering van bijna 30 procent bij een hypotheekschuld die in verhouding tot het bbp. het hoogste is van de hele wereld, moet die constatering wel juist zijn.

Het IMF waarschuwde dat de huizenprijzen in Europa, net als in de Verenigde Staten, komende jaren scherp zouden

dalen. Landen met dure huizen en hoge hypotheekschulden, zoals Nederland, liepen hierbij extra risico, aldus het IMF.

Voor Nederland hield het IMF echter geen rekening met de hypotheekrenteaftrek en de structurele krapte op de woningmarkt door de al jaren achterblijvende nieuwbouwproductie. Om die reden reageerde men in Nederland verontwaardigd op het rapport, vooral partijen die het grootste belang hadden bij handhaving van de huidige

huizenprijzen: makelaars en de overheid. Minister van Financiën, Wouter Bos, noemde het rapport een ‘misser’ en uitte zijn ongenoegen in een brief aan het IMF.Wellink van

DNB was zelfs woedend op het IMF. Daarop kwam het IMF terug op haar conclusie over de Nederlandse huizenmarkt: de exacte cijfers moesten maar iets minder exact worden genomen.

Toch heeft het IMF zeker een punt. Zo is er een duidelijk verband tussen woningprijzen en huishoudinkomens. Hoe meer inkomens toenemen, des te harder stijgen de huizenprijzen. Alleen is de huizenprijs in Nederland van 1982 tot 2008 met 342 procent toegenomen terwijl in dezelfde periode het salaris slechts 120 procent steeg. Bovendien zijn de bouwkosten sinds 1990 met negentig procent gestegen, terwijl de huizenprijzen met tweehonderd procent omhooggegaan zijn. Onevenredig veel meer dus. Ook is de betaalbaarheid op het laagste niveau sinds 1978 beland, toen de huizenmarkt aan de vooravond van de crash stond, en heeft de hypotheekschuld een nieuw record bereikt van 650 miljard euro, die gecorrigeerd voor inflatie ruim twintig procent boven de piek van 1978 lag.

De afgelopen twee jaar is het aantal verkochte huizen met de helft gedaald, het aantal te koop staande huizen met de helft gestegen en duurt het tweemaal zo lang om ze verkocht te krijgen..Van alle woningen staat een derde al langer dan een jaar te koop. Nederlanders zijn in de afgelopen 25 jaar nog nooit zo voorzichtig geweest met het kopen van een huis als nu. Kochten ze voorheen een nieuw huis om daarna hun oude te verkopen, tegenwoordig willen ze eerst hun oude huis verkocht hebben voordat ze een nieuwe kopen. Ze laten hun huis liever lang te koop staan dan dat ze de vraagprijs flink laten zakken. De huizenmarkt in Nederland zit compleet op slot.

Professor Boot vindt dan ook dat de woningmarkt flink aangepakt moet worden. Het huidige kabinetsbeleid dat de hypotheekrenteaftrek wil laten voortbestaan is volgens hem ‘volstrekt ontverantwoord’. […] ‘De Nederlander is uit zichzelf niet verslaafd aan lenen, maar we hebben een overheid die geld lenen subsidieert. En naarmate je meer verdient kun je meer lenen, word je meer gesubsidieerd. Dat is volstrekt onverantwoord.’

Boot staat bepaald niet alleen met die mening. Twee derde van de Nederlandse bevolking is voor het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek, net als 59 procent van de huizenbezitters. Bijna alle Nederlandse economen vinden het stelsel op termijn onhoudbaar. En als je nou ergens op kunt bezuinigen als kabinet, dan is het toch wel op deze post op de rijksbegroting, die in 2010 al bijna drie keer zo groot was als vijftien jaar geleden.

Begin 2010 werd het taboe van de hypotheekrenteaftrek doorbroken door de linkse partijen die openlijk kozen voor een geleidelijke beperking. VVD en CDA echter bleven tegen en zullen als huidige regeringspartners de aftrek ongemoeid laten. Dat zal een kwestie van tijd blijken te zijn. Door het stelsel intact te laten, wordt het probleem niet opgelost, maar juist in stand gehouden en vergroot. De overheid ontkomt er niet aan het stelsel te hervormen. Naar mijn mening wordt het hoog tijd dat de hele woningmarkt, zowel de huur- als koopmarkt, op de schop gaat, dat alle subsidies en aanverwante heffingen worden afgeschaft en ter compensatie de tarieven van de inkomstenbelasting worden verlaagd.

bron: Eric Mecking

De economen van het Centraal Planbureau rukken uit met het boek ‘De Grote Recessie’, over de bankencrisis, de crisis in de echte economie en hoe het verder moet.

Het gebeurt, hopelijk, maar eens in de tachtig jaar. Een totale ontsporing van het bankwezen die ontaardt in een zeldzaam diepe recessie. Voer bij uitstek voor het Centraal Planbureau (CPB), de belangrijkste economische denktank van de overheid.

CPB-directeuren Coen Teulings en Casper van Ewijk presenteerden dinsdag 1 september De Grote Recessie, een breed opgezet boek “voor iedereen die wil weten hoe het écht zit met de crisis”.

De Grote Recessie biedt een goed leesbaar overzicht van de belangrijke spelers en dilemma’s, uiteraard met een solide economische onderbouwing. De verkoop van Amerikaanse Liar-loans en Ninja-hypotheken, de bankencrisis, de implosie van de wereldhandel, de huizenmarkt, de lessen van de crisis. Het zit er allemaal in.

Wie op zoek is naar verbluffende inzichten of gewaagde conclusies, moet wel goed speuren. Al steken de CPB-economen, in de marge van weloverwogen analyses, af en toe wel degelijk hun nek uit. Z24 maakte een kleine selectie.

Banken aan de ketting
Politici, opgelet! Beter toezicht op banken moet zo snel mogelijk geregeld worden, aldus het CPB. Liefst met internationale afspraken, want het momentum dreigt alweer verloren te gaan. “Zodra bankiers het gevoel krijgen dat de zaak weer draait, hebben zij voldoende politieke macht om hervormingen te voorkomen.”

Voor de toekomst is het belangrijk dat de overheid grote banken in crisissituaties snel onder curatele kan plaatsen, waarbij aandeelhouders een toontje lager moeten zingen. “Vanwege de grote maatschappelijke kosten van een faillissement van een systeemrelevante bank is het wenselijk dat de overheid bij wet regelt dat het dwingend kan nationaliseren.”

Duitse exit
De kredietcrisis richt een flinke ravage aan bij de overheidsfinanciën. Hamvraag is uiteraard: hoe ruimen we de boel weer op? Het CPB heeft wel een paar suggesties. Eén: bezuinig niet te snel. “De economie is vergelijkbaar met een zwaargewonde patiënt en die wil je ook niet te vroeg van de intensive care halen.”

Wel is het nodig voor de langere termijn een geloofwaardig exitbeleid neer te zetten. Het CPB hint erop dat Nederland daarbij een voorbeeld kan nemen aan Duitsland. “Duitsland heeft zelfs in de wet laten vastleggen dat begrotingstekorten vanaf 2016 aan een maximum gebonden zijn. Een dergelijke afspraak kan zeer disciplinerend werken.”

Huizenmarkt: Nederland is geen Amerika
Dicht bij de portemonnee van de burger, stelt het CPB dat de Nederlandse hypotheekmarkt niet vergeven is van de rommelkredieten, een enkele tophypotheek daargelaten. Over de huizenmarkt zijn de auteurs van De Grote Recessie zodoende niet extreem somber. “Er is hier geen almaar groter wordende op uiteenspatten staande zeepbel ontstaan.”

Al luidt de droge conclusie dat ook in Nederland de huizenprijzen dalen onder invloed van “normale” economische factoren. “Een toenemend aantal eigenaren zal zijn hypotheek niet meer kunnen aflossen. De huidige kredietcrisis laat dus nog maar eens zien wat elke aspirant-koper zou moeten beseffen: een eigen huis is geen loterij zonder nieten.”

Milieu is niet beter af
Suggesties dat de economische crisis goed is voor het milieu, verwijzen auteurs van De Grote Recessie naar het rijk der fabelen. Hoofdreden is de werking van markt voor emissierechten van koolstofdioxide.

Bedrijven die het broeikasgas CO2 uitstoten, betalen daar via emissierechten een prijs voor. Het huidige systeem werkt zo dat de uitstoot van CO2 goedkoper wordt voor bedrijven, als de economie krimpt. “Bij hoge groei zorgt een hoge CO2-prijs ervoor dat bedrijven extra hun best doen om de uitstoot te beperken. (…) Bij lage groei laten zij dit achterwege.” Het gevolg: in slappe tijden nemen de prikkels om te investeren in duurzame energietechnieken af.

Het CPB wijst er fijntjes op dat een CO2-belasting in een recessie beter werkt om milieubesparingen af te dwingen. “Met een CO2-belasting blijven de kosten voor bedrijven bij een recessie gelijk, waardoor de uitstoot wél zal afnemen.”

Milieuoptimisten die menen dat investeren in een schoner klimaat een ‘free lunch’ is, krijgen een veeg uit de pan: “Net als alle goede zaken is ook een goed klimaat niet gratis.” Besparing van C02-uitstoot kost bedrijven of de overheid geld en is mogelijk schadelijk voor de werkgelegenheid.

We blijven gelukkig
Omdat zelfs economen tegenwoordig beseffen dat het leven om geluk draait, is er ook in De Grote Recessie serieuze aandacht voor het effect van de crisis op het persoonlijk welbevinden.

Voor wie het nog niet wist: Nederlanders zijn internationaal gezien al jaren bovengemiddeld gelukkig. Het goede nieuws is bovendien: een economische crisis heeft doorgaans een beperkt effect op het geluksgevoel. Dat daalt weliswaar tijdelijk bij het verlies van welvaart. “Maar als de sombere verwachtingen over de persoonlijke situatie zijn verdwenen en men gewend is geraakt aan de iets lagere welstand, dan zal de burger snel naar zijn oude geluksniveau terugkeren.”

Al zijn er wel een paar uitzonderingen. Werk is een cruciale geluksfactor. Dus mensen die hun baan verliezen en jongeren die geen werk kunnen vinden, zijn de klos. Zij moeten rekening houden met een fors lagere geluksscore

bron: Z24.nl

Kees de Kort over het CPB  (3:13 min, december 2008)

Deflatie in aantocht. De historische achtergronden van de kredietcrisis en de komende grote depressie. Waarom huizen- en aandelenmarkten ineen zullen zakken.

Eric Mecking schreef al in 2005 het boek Deflatie in aantocht waarin hij een groot deel van de huidige problemen op de financiele markten al beschreef. Deze week komt een nieuwe druk van het boek uit.

Eric Mecking gebruikt de lange conjunctuurgolven van de Kondratieffcyclus om uit te leggen wat de ‘roaring twenties’, de beurskrach van 1929 en de Grote Depressie van de jaren dertig werkelijk inhielden. Vervolgens trekt de auteur de vergelijking met de jaren negentig met de zogenoemde ‘new economy’, het uiteenspatten van de it–zeepbel in 2000 en het dalen van de huizenprijzen in de VS dat uitmondde in de huidige kredietcrisis.

In de eerste editie van Deflatie in aantocht (2005) werd veel van het onheil uit 2007 en 2008 al uitgetekend. In deze uitgebreide en geactualiseerde editie wordt helder uiteengezet dat we met deze kredietcrisis aan het begin staan van de grootste economische terugval sinds de jaren dertig. Ons staat een nieuwe grote depressie te wachten die in combinatie met de toenemende vergrijzing wel moet leiden tot ernstige problemen met onze pensioenen en de verworvenheden van de verzorgingsstaat.

Sinds midden jaren vijftig hebben Nederlandse huizenbezitters de grootste prijsstijging ooit meegemaakt. Een huis uit 1947 brengt nu ongeveer 28 keer zoveel op. Kostte dat huis toen 9.000 euro, in 1965 was dat opgelopen tot 20.000, in 1973 tot 30.000, in 1982 tot 57.000 en in 2008 tot 250.000 euro. Wat geresulteerd heeft in de evenaring van het drie eeuwen oude prijsrecord uit 1736!

Door deze lange periode van stijgende huizenprijzen is het een volkswijsheid geworden dat huizen altijd hun waarde blijven houden. Dit toont weer aan dat mensen de trend doortrekken naar de toekomst en zij niet cyclisch, maar lineair denken. De voor inflatie gecorrigeerde Herengracht-index van de Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz toont echter dat huizen onderhevig zijn aan grote cyclische bewegingen en lang niet altijd in prijs stijgen. Integendeel. Het laat zien dat huizen zelfs flink in prijs kunnen zakken!

Prijsontwikkeling van panden aan de Herengracht sinds 1650, gecorrigeerd voor inflatie

De laatste keer dat de huizenmarkt in Nederland instortte was tussen 1979 en 1983 toen de huizenprijzen met gemiddeld veertig procent daalden en een paar jaar op dat lage niveau bleven liggen. Oudere huiseigenaren vergeten dit nooit meer. Mensen die hun baan kwijtraakten, kwamen in problemen toen ze hun huis moesten verkopen. Sinds 1985 stegen de prijzen voor huizen weer, hoewel ze pas in 1993 het niveau van 1978 zouden bereiken.

De huizenmarkt heeft de top gepasseerd en is door de kredietcrisis rijp voor de grootste prijsdaling ooit. In de VS, Groot-Brittannië, Ierland, Spanje en Denemarken dalen de huizenprijzen al. Nederland volgt. Dalende huizen- en aandelenmarkten, tezamen met banken die elkaar wantrouwen en failliet gaan, vormen een dodelijke cocktail. Het hele systeem is zo verziekt en de kredietcrisis zo groot dat het hele financiële bestel wankelt en lijkt om te vallen.

Nu een huis kopen, aan het begin van de liquidatiefase in de Kondratieffcyclus, zou daarom een van de meest kostbare vergissingen van uw leven kunnen zijn.

In Nederland zijn de huizen, volgens het IMF, bijna dertig procent overgewaardeerd, in Ierland 34 procent. In de Verenigde Staten zijn ze nog steeds elf procent overgewaardeerd, hoewel ze daar al vijftien procent in prijs zijn gedaald. Ook verdubbelde daar de totale hypotheekschuld als percentage van het bruto nationaal product van 34 procent in 1983 naar 76 procent in 2006.

In Nederland steeg de hypotheekschuld naar 98 procent van het bnp en in Denemarken zelfs naar 101 procent. In 2008 passeerde Nederland overigens Denemarken als land met de hoogste hypotheekschuld. Denemarken is midden 2008 officieel in een recessie beland en daar zijn de huizenprijzen al stevig aan het dalen.

Het IMF waarschuwt dat de huizenprijzen in Europa, net als in de Verenigde Staten, de komende jaren scherp zullen dalen. Landen met dure huizen en hoge hypotheekschulden, zoals Nederland, lopen hierbij extra risico.

Bij aanvang van de depressie, zoals nu, blijven huizenverkopers hoge prijzen vragen omdat zij kijken naar de prijzen van het afgelopen jaar terwijl het vertrouwen van de huizenkopers stevig afneemt en zij rekening beginnen te houden met dalende huizenprijzen. Aangezien de vraagprijzen veel te hoog zijn, staat er een recordaantal huizen te koop, blijven woningen ook langer te koop staan en worden er veel minder verkocht. Bovendien neemt het aantal gedwongen verkopen al jaren schrikbarend toe.

Door de kredietcrisis en de hypotheekcrisis, in combinatie met een (eventuele) beperking van de hypotheekrenteaftrek, ontstaat een vicieuze cirkel waarin huizenprijzen almaar blijven dalen. Deze daling zal gemiddeld dertig tot vijftig procent bedragen. Gaan we uit van de prijs van 250.000 euro in 2008 voor een gemiddelde woning dan zult u moeten wachten tot de prijs gezakt is naar een niveau tussen 175.000 en 125.000 euro.

Een daling van de huizenprijzen heeft veel dramatischer gevolgen voor de economie dan de aandelenkoersen omdat het om veel meer betrokkenen gaat en om veel meer geld. Dat bovendien grotendeels geleend is. Zo bedraagt de prijs van het totale Nederlandse particuliere onroerend goed – alle appartementen, rijtjeshuizen en villa’s bij elkaar – eind 2007 ruim twaalfhonderd miljard, 1.200.000.000.000 euro, terwijl de waarde van alle Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen ruim zeshonderd miljard is – ongeveer de helft.

Het bankwezen zal sterk worden getroffen doordat de hypotheekleningen zijn gefinancierd tegen onderpanden die in waarde dalen. Dat zal banken, die nu al door de kredietcrisis zeer terughoudend zijn in hun kredietverleningen, nog terughoudender maken. Nog veel meer huiseigenaren zullen de rente op hun lening niet meer kunnen betalen, en de hypotheekschuld zelf niet meer kunnen aflossen, en zo gedwongen worden hun huis te verkopen, waardoor de hypotheekverstrekkers kapitale verliezen lijden, wat de huizencrisis zo verergert en de economische crisis zo verdiept dat we in een moeras van deflatie en depressie wegzakken. Net als in de jaren dertig.

‘De beste Nederlandstalige boeken over economie komen vaak van de hand van niet-economen. Dit boek van historicus Eric Mecking vormt hierop geen uitzondering. Hij onthult op zeer toegankelijke manier hoe groot de gevaren zijn in de huidige financiële markten. Maar de grootste waarde zit in de historische parallellen die Mecking trekt.’ – Willem Middelkoop, journalist en auteur van het boek Als de dollar valt.

bron: Eric Mecking

Tip:

Bekijk hier de uitzending van VPRO Boeken waarin Deflatie in aantocht wordt besproken

Ingezonden vragen voor en antwoorden van dhr. Mecking, auteur van het boek ‘Deflatie in Aantocht’

Lees ook dit artikel van Albert Spits over de oorzaken van deflatie