huizenmarkt-zeepbel.nl

Het voorstel van Rabobank-topman Piet Moerland om allerlei hypotheekvormen af te schaffen, biedt weinig voordelen. Het is een schijnoplossing die vooral de keuzevrijheid van consumenten beperkt en de positie van de bank versterkt.

Dat stellen de economen Marco Kerste, Peter Risseeuw en Nicole Rosenboom in het economische discussieforum Me Judice. Zij schrijven over de voordelen voor de bank:

De Rabobank lijkt voor te sorteren op een onvermijdelijke verdere inperking van de hypotheekrenteaftrek. Bij hypothecaire leningen zijn woningen het onderpand. Als de prijzen dalen, verdampt de waarde van het onderpand, en moeten banken afschrijven. Dat is buitengewoon ongewenst: een nieuwe kredietcrisis ligt op de loer. Afhankelijk van de precieze invulling, kan een inperking van de hypotheekrenteaftrek de woningprijs fors doen dalen, en daarmee de onderpandswaarde van de hypothekenportefeuille van de banken. De Rabobank is daar als marktleider in Nederland het meest gevoelig voor. Door zelf het initiatief te nemen, kan de discussie naar een voor de bank welgevallige route geleid worden: een geleidelijke overgang gecombineerd met een paar slimme onderhandelpunten.

In de zienswijze van de Rabobank is het niet langer nodig een hypotheekadviseur in te huren. Als er nog maar een hypotheekvorm over blijft, behoren ingewikkelde pakketten en lastige keuzes immers tot het verleden, stellen de economen. “Het wegvallen van het intermediair kanaal vergroot de greep van de directe hypotheekverkopers, zoals de Rabobank, op de markt en op de consument; niet goed voor de concurrentie, wel goed voor de banken.”

Lees het hele artikel op de site van Me Judice

Hier een tweetal beelden uit de presentatie van Hans Hagenaars van ING op het SEH congres. Daar vertelde hij ook dat de huizen nog minimaal 5 tot 10% zullen gaan dalen (en dat vanuit directie ING)

bron: seh.nl

Waar halen banken hun geld vandaan? Het verpakken en doorverkopen van hypotheken was tot de bankencrisis een beproefd fenomeen, maar is acuut gestopt toen de banken éen voor éen omvielen. Securitiseren, zoals dat verpakken wordt genoemd, bestaat sindsdien niet meer. Behalve in Nederland, zo blijkt in Goudzoekers. En is dat nou goed of juist niet? De banken moeten natuurlijk wel érgens hun geld vandaan halen. Dat gebeurt nu weer op allerlei andere manieren, waar De Nederlandse Bank nogal bezorgd over is, maar waar de economen het niet over eens raken. In Goudzoekers houden we ‘het nieuwe bankieren’ tegen het licht en bekijken of dat zo veilig wel is. Want dat wordt ons wel beloofd..

bron: Goudzoekers

Premier Mark Rutte (VVD) vindt het vreemd dat de Rabobank donderdag met een plan kwam om de aflossingsvrije hypotheek af te schaffen, terwijl de banken net met de Autoriteit Financiële Markten en het ministerie van Financiën tot nieuwe regels zijn gekomen, die minder ver gaan.

zie ook: AFM wil wel praten over Rabo-plan

Rutte wil deze regels eerst een kans geven en de woningmarkt rustig houden. Hij wijst het plan van de Rabobank af.

Aflossingsvrij
Het kabinet wil de aflossingsvrije hypotheek net als de Rabobank aan banden leggen, maar de bank gaat verder door de annuïteitenhypotheek verplicht te stellen. Hierbij moeten huizenbezitters verplicht aflossen.

zie ook: Rabobank, ChristenUnie en D66: einde aan schuldenberg huizenbezitters

In de nieuwe regels van het kabinet mogen hypotheken niet hoger zijn dan 110 procent van de waarde van het huis. Het aflossingsvrije gedeelte mag maximaal de helft van de hypotheek zijn. Vanaf 1 augustus mogen er geen nieuwe volledig aflossingsvrije hypotheken meer worden verstrekt.

Lees verder op Elsevier.nl

Daar werken we hard aan…

De Rabobank denkt dat de gezamenlijke banken in september een akkoord bereiken om vrijwel alle moderne hypotheekvarianten, waaronder de aflossingsvrije en spaarhypotheek, af te schaffen. De bank verwacht ook dat toezichthouder AFM zich in ruil daarvoor dan soepeler zal opstellen bij de hypotheekverstrekking.

zie ook: Moerland: haast geboden voor woningmarkt

Dat zei Rabo-bestuursvoorzitter Piet Moerland bij de algemene vergadering die de Rabobank vandaag houdt in Utrecht.´Ik heb het hier met mijn collegabanken over gehad´, zegt Moerland in een toelichting. ´Ik denk dat we er als banken in september  verder mee zijn.´

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

Netto een derde van de banken geeft aan de acceptatiecriteria voor woninghypotheken te hebben verscherpt in het eerste kwartaal (grafiek 2). Ter toelichting op deze verscherping bij hypotheken antwoordt netto 60% van de banken meer risico’s te zien wat betreft de vooruitzichten op de woningmarkt.

De banken melden daarnaast hun voorwaarden voor de goedkeuring van hypothecaire leningen te hebben gewijzigd in de vorm van onder meer een lichte verhoging van de marges op risicovolle hypotheekleningen en iets zwaardere onderpandseisen in het eerste kwartaal. Verder vormden kredietvoorwaarden als Loan-to-Value ratio en de verhouding tussen inkomens en (woon)lasten van woningbezitters reden voor de banken om de teugels bij het verstrekken van nieuwe woninghypotheken wat aan te trekken.

Nederlandse woninghypotheken mogen vrijwel zonder schade door de crisis zijn gerold, inmiddels vertonen ze wel enkele schrammen, zo blijkt uit het jongste rapport van kredietbeoordelaar Moody’s.

Het bureau onderzocht hypotheken die zijn verpakt en doorverkocht aan beleggers. Deze securitisaties of RMBS’en (dat staat voor Residential Mortgage-Backed Securities, ofwel effecten met woninghypotheken als onderpand) worden geregeld onderzocht door de kredietbureaus.

Bij de hypothecaire kredieten die aan de basis liggen van de securitisaties, constateert Moody’s een langzaam stijgende lijn in de betalingsachterstanden. In maart was 0,76% van de hypotheekklanten meer dan zestig dagen te laat met het voldoen van de maandelijkse verplichtingen. Dat is iets meer dan in januari (0,75%) en beduidend meer dan in maart vorig jaar (0,65%).

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

Nout zag het al tijden aankomen…

De omvang van ING, Rabobank en ABN Amro zorgt ervoor dat Nederland bij een grote klap op de huizenmarkt, nog altijd kwetsbaar is voor een Ierland-scenario.

Lees verder op Z24.nl

Zie hieronder het volledige interview van Me Judice met Harry Huizinga.

De markt voor koopwoningen vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. In het eerste kwartaal van 2011 daalde de gemiddelde huizenprijs in Nederland met 0,5% ten opzichte van het kwartaal ervoor. In vergelijking met een jaar geleden ligt het huidige prijsniveau 1,2% lager.

zie ook:  Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch

Ondanks een sterke opleving in de eerste twee maanden van het jaar steeg het aantal transacties met slechts 2,2% ten opzichte van het voorgaande kwartaal (12-maands totalen). Oorzaak is de flinke terugval van het aantal transacties in maart. Aan dit maandpatroon kunnen we duidelijk de effecten van de beleidsmaatregelen aflezen (de reeks kent een vertraging van twee à drie maanden). De opleving in januari en februari komt voort uit de rust omtrent de hypotheekrenteaftrek bij het aantreden van het nieuwe kabinet. Ook kregen huishoudens een extra prikkel om voor 1 januari een huis te kopen, door de verlaging van de Nibud financieringslastpercentages. Door deze aanpassing kunnen huishoudens op basis van hetzelfde inkomen en rentepercentage 3 à 4% minder lenen dan een jaar geleden. In maart viel het aantal transacties door deze aanpassing juist terug.

Een indexwaarde van meer dan 100 wil zeggen dat de bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen bedragen, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddeld gezinsinkomen en een gemiddeld geprijsde woning. Bij een waarde minder dan 100 is de woning zonder inzet van eigenvermogen slecht betaalbaar

Voor 2011 en 2012 verwachten wij een verdere daling van de woningprijzen, met respectievelijk 2% en 2½%. Dit als gevolg van het stijgende aantal woningen dat te koop staat, op een toch al hoog niveau. In april stonden ruim 184.000 woningen te koop. Daarnaast staat de betaalbaarheid onder druk. Door de verlaging van de financieringslastpercentages kunnen huishoudens minder lenen en de verwachting is dat deze percentages per 1 januari 2012 opnieuw zullen worden verlaagd. Het effect hiervan wordt versterkt door de licht oplopende rente. Het grote aanbod enerzijds en beperkende financieringsmogelijkheden anderzijds zorgen ervoor dat bij het huidige prijsniveau vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. Onze verwachting is dat verkopers gedurende het jaar hun prijs zullen verlagen om hun huis te verkopen, deels omdat de noodzaak daartoe bij sommige huiseigenaren zal toenemen. Het aantal transacties zal uitkomen op 130.000 dit jaar en 135.000 volgend jaar.

Het aantal gedwongen verkopen is in het eerste kwartaal iets opgelopen, maar bevindt zich nog altijd –in internationaal perspectief– op een zeer laag niveau. Ook het aantal betalingsachterstanden is in internationaal perspectief laag. Hieraan liggen onder meer de goede kredietverlening, de lage werkloosheid, het goede sociale-zekerheidsstelsel en een goede betalingsmoraliteit ten grondslag.

De bouw zal in zowel 2011 als in 2012 hinder blijven ondervinden van de stagnatie op de woningmarkt. Gezien het relatief lage aantal verstrekte vergunningen zal de bouwproductie naar verwachting uitkomen op respectievelijk 55.000 en 52.000.

bron: Kwartaalbericht Woningmarkt Rabobank

Steeds meer banken beginnen te schreeuwen om hulp voor de woningmarkt. Waarom doen ze dat?
Naast huishoudens hebben ook banken een groot belang in de huizenmarkt. Woninghypotheken beslaan meer dan 20% van hun geconsolideerde balans.

lees ook: Dalende huizenprijzen economische ramp en Economie en vastgoed: terug naar 1982?

In essentie bestaan er vier factoren die de kwetsbaarheid van het bankwezen voor huizenprijsontwikkelingen bepalen.

1. het wanbetalingrisico op hypotheken
2. de ‘loan to value’-ratio
3. de mate waarin banken eventuele verliezen op hun hypotheekportefeuille zonder problemen kunnen opvangen
4. In hoeverre banken voor hun inkomsten afhankelijk zijn van de hypothecaire kredietverlening

Lees verder: Hoe kwetsbaar zijn banken voor dalende huizenprijzen?

Dwing huurders een huis te kopen en geef starters een hogere hypotheek. Dat zei topman Piet Moerland van Rabobank zondag in het televisieprogramma Buitenhof.

zie ook:  Hoe kwestbaar zijn banken voor dalende huizenprijzen?

Wijlen Bert Heemskerk, zoek de verschillen..

De huizenprijzen zijn inmiddels al 8 procent gedaald en daar blijft het niet bij. Gevolg: mensen met een tophypotheek zijn straks allemaal slaaf van de banken.

Jarenlang zei uw financieel adviseur: los niet af, neem een tophypotheek. Want dat is fiscaal zo gunstig en je maandlasten blijven laag.

Maar nu de huizenprijzen aan het dalen zijn, blijkt dit advies slecht uit te pakken. Mensen met een tophypotheek worden slaaf van de bank, kunnen door de hoogte van hun lening geen kant meer op. En dat wordt alleen maar erger. Daarom zegt uw adviseur als het goed is nu het tegenovergestelde: los alsjeblieft af om uit de greep van de bank te blijven.

Waarom is dit bij uitstek een Nederlands probleem? Omdat nergens ter wereld mensen zoveel geld geleend hebben ten opzichte van de waarde van hun huis. En dat is niet iets om trots op te zijn. Want hoe lager de huizenprijzen, hoe schever de verhouding tussen lening en woningwaarde. Steeds meer mensen komen dan boven de grens van de 125 procent executiewaarde – de waarde van de woning bij gedwongen verkoop.

Als dan je rentevaste periode afloopt, krijgt je je lening nergens anders meer gefinancierd. Met andere woorden: vanwege de risico’s zit je vast aan je bank en zul je ieder prolongatievoorstel moeten accepteren. Vraagt de bank meer rente dan de concurrent? Jammer, maar de lening oversluiten is er niet bij.

Dit moment komt voor veel Nederlanders rap naderbij. Uit enquêtegegevens blijkt dat voor ongeveer de helft van de huishoudens de komende vijf jaar de rentevaste periode afloopt. Extra vervelend is dat de rente aan het stijgen is, zodat al die huishoudens meer gaan betalen, zonder onderhandelingsruimte.

Lees verder op de site van De Pers

Wie de discussie over de Nederlandse woningmarkt de afgelopen jaren gevolgd heeft gaat geloven dat er in Nederland in de afgelopen twintig jaar op alle fronten alleen maar verkeerde keuzes zijn gemaakt. Veel te hoge hypotheken, absurde huizenprijzen enhet overheidsingrijpen op de woningmarkt, zoals hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasingmaakt het een rommeltje. De Rabo-economen Van der Molen en Stegeman stellen dat een aantal, door velen als slecht beoordeelde instituties op de woningmarkt, de komende tijd hun waarde zullen bewijzen als de rente oploopt.

zie ook: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch en

De ongekende instabiliteit van de Nederlandse woningmarkt….

Verandert er al wat?
De bruto schuld van mensen met een koophuis was in 2010 meer dan 600 miljard euro, waarvan meer dan de helft aflossingsvrij. In nagenoeg geen enkel ander land is de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woningen hoger (IMF, 2011). Dat deze hoge hypotheekschuld grotendeels fiscaal gedreven is, dat is duidelijk. En dat dit zeker op de wat langere termijn een risico vormt is inmiddels ook een bekend inzicht (DNB, 2011).

Lees verder op Me Judice

zie ook:

Wijlen Bert Heemskerk vond dat alle Nederlanders samen de toekomstige verliezen van de Rabobank moesten dragen

Klanten die hun hypotheek bij een bank sluiten, worden in de meeste gevallen nog niet geïnformeerd over de wijze waarop de adviseur wordt beloond: slechts 38% stelt de klant daarvan schriftelijk of mondeling op de hoogte, zo blijkt uit de Consumentenmonitor Hypotheken van de AFM, die afgelopen najaar is gehouden. Tussenpersonen (80%) en hypotheekketens (95%) zijn veel transparanter over hun beloning.

De toezichthouder ondervroeg 351 mensen die in het derde kwartaal van vorig jaar een hypotheek hebben gesloten.

Lees verder op de site van AssurantieMagazine

Woningbezitters die na verkoop van hun huis zonder NHG-garantie met een restschuld blijven zitten, kunnen deze na de zomer meefinancieren in een volgende hypotheek.

Dit blijkt uit de nieuwe gedragsregels voor de banken, die onlangs zijn vastgelegd. “Het aantal huishoudens dat de woning met verlies moet verkopen, zal de komende tijd fors stijgen. Banken nemen met deze clausule hier al een voorschot op”, klinkt het in de hypotheekwereld.

Het is voor het eerst dat banken het probleem van restschuld officieel onderkennen. De verwachting is dat Nederland op grote schaal te maken krijgt met dit fenomeen. De afgelopen dertig jaar hadden woningbezitters de wind in de rug en profiteerden zij van de sterk oplopende huizenprijzen. “Het fenomeen overwaarde is niet meer vanzelfsprekend”, bevestigt ook Matthijs Mons, partner van IG&H Consulting.

Rente vastzetten

De komende vier jaar moeten maar liefst 1,4 miljoen huishoudens de rente van hun hypotheek opnieuw vastzetten. Veel van hen hebben nog een laag tarief. Nu de rente stijgt, komt de betaalbaarheid van de maandelijkse woonlasten sterk onder druk te staan. Die kunnen wel met duizenden euro’s per jaar toenemen.

“Als deze mensen bijvoorbeeld door een – tragische – samenloop van omstandigheden hun huis moeten verkopen, is de kans groter dan ooit dat zij met een restschuld blijven zitten. De hypotheekschuld is dan hoger dan de woningwaarde. De almaar stijgende rente en de verder dalende huizenprijzen kunnen dé giftige cocktail vormen, waardoor gezinnen hun huis met verlies moeten verkopen”, zegt hypotheekadviseur Jos Koets.

Clausule

In de clausule, die de banken hebben opgenomen in de nieuwe gedragscode, staat zwart op wit dat gezinnen de schuld die zij bij de verkoop van de oude woning overhouden, mogen meenemen bovenop de nieuwe hypotheeksom. Dit komt neer op een hogere financiering dan de 110% van de marktwaarde van het huis, zoals die per augustus ingaat voor nieuwe hypotheken.

“De reden dat dit punt is opgenomen in de code, is dat iemand anders geen nieuwe woning kan betalen. Voor deze nieuwe hypotheek zal gelden dat maximaal 50% aflossingsvrij mag zijn. Daarbij zal een bank goed letten op de maximale leencapaciteit, oftewel wat iemand verantwoord kan lenen”, reageert de woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

Grip op restschuld

Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) hebben de banken deze clausule opgenomen om grip te houden op de restschuld. “Als mensen in de schuldhulpverlening terechtkomen, wordt op een gegeven moment een groot bedrag van de schuld kwijtgescholden. Met de meefinanciering in een volgende hypotheek is de bank er zeker van dat het geld wel wordt terugbetaald. Zo wordt het probleem nog onder controle gehouden”, zegt een woordvoerder van de VEH.

Hoogleraar Peter Boelhouwer (TU Delft) is het met de VEH eens dat banken de meefinanciering niet doen vanuit filantropische overwegingen. “De financiers krijgen hiermee plat gezegd meer zekerheid dat de gehele schuld wordt ingelost. Consumenten mogen hier eigenlijk blij mee zijn, want als zij een persoonlijke lening moeten afsluiten, dan zijn zij een stuk duurder uit. De rente op een consumentenkrediet is tenslotte vele malen hoger dan de hypotheekrente, ook al is dat zonder belastingaftrek.”

Doorstroming

Hij meent dat de clausule bovendien goed is voor de doorstroming op de woningmarkt. Door allerlei maatregelen van de banken, de toezichthouder en de politiek is deze almaar meer op slot geraakt. “Met een restschuld was het voorheen bijna onmogelijk om een nieuwe hypotheek te krijgen. Dan werd je over een kam geschoren met wanbetalers. Terwijl dit verlies niet het gevolg hoeft te zijn van betalingsachterstanden, maar ook kan komen door waardedalingen op de huizenmarkt.”

bron: De Telegraaf