De blootstelling aan de ‘PIIGS landen’ komt neer op een asset allocatie van 6,8 procent. Nederlandse banken hebben voor 94 miljard euro belegd in Spaans staatspapier. Italië staat op nummer twee met bijna 54 miljard, gevolgd door Ierland met een exposure van ruim 24 miljard. De cijfers betreffen alleen Nederlandse banken, ook pensioenfondsen en verzekeraars zijn in deze landen actief.

Kwetsbaarheid

Kredietbeoordelaar Moody’s waarschuwde deze week voor de kwetsbaarheid van Europese banken, met name in de ‘PIIGS landen’ en Groot-Brittannië. Pimco-topman Mohammad El-Erian ging nog een stap verder en voorziet een “vloedgolf” aan banken in de problemen te komen door de schuldencrisis in de eurozone. Zondag vergaderen de EU ministers van financiën over extra crisismaatregelen.

bron:  Blikopdebeurs.com

Ruim een miljoen van dit soort polissen zijn namelijk gekoppeld aan een hypotheek. „De huizenmarkt staat nu al onder druk door alle plannen voor de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. De woekerpolisaffaire zal daar nog eens een extra negatieve invloed op hebben.”

Dit stelt de Amsterdamse hoogleraar Financiële Markten Arnoud Boot, naar aanleiding van het deze week verschijnende boek ’De Woekerpolisaffaire’, over het grootste financiële schandaal uit de Nederlandse geschiedenis.

De aan hypotheken gekoppelde beleggingspolissen kunnen huizenbezitters in de toekomst opzadelen met restschulden die voor hen mogelijk onbetaalbaar zijn. Hierdoor dreigen de huizenprijzen nóg verder omlaag te gaan.

Verzekeraars rekenden afgelopen tientallen jaren zulke enorm hoge kosten voor de ruim zeven miljoen verkochte beleggingsverzekeringen, dat het rendement op deze producten in veel gevallen nihil is gebleken.

De schade die Nederland hierdoor oploopt, overschrijdt de grens van twintig miljard euro, berekende professor Boot. Dit is bijna tien keer meer dan de omvang van de schikking die verzekeraars vorig jaar met enkele stichtingen van gedupeerden overeenkwamen.

Volgens Boot zijn toezichthouders zoals De Nederlandsche Bank zéér ongerust over het scenario dat alle polishouders hun recht gaan halen en daarbij in het gelijk gesteld worden. „Dat zou enkele verzekeringsmaatschappijen aan het wankelen kunnen brengen”. Boot stelt dan ook dat er een onafhankelijk onderzoek moet komen. „De impact van de woekerpolisaffaire zal komende jaren zó enorm groot zijn, door de verwerking van dit soort producten in onder meer pensioenen en hypotheken, dat het hoog tijd wordt om precies duidelijk te krijgen waar al het geld naartoe is gevloeid”, aldus Boot, die betrokken verzekeringsmaatschappijen zelfs beschuldigt van diefstal.

Het overkoepelend Verbond van Verzekeraars noemt de kritiek „niet nieuw”.

bron: Telegraaf.nl

zie ook:
De invloed van securitisaties op de statistieken van kredietverlening
Nout Wellink over hypotheken, financiële innovaties en huizenprijzen

DNB heeft vanaf 1997 banken ‘bewust en gewillig’ in staat gesteld om ingewikkelde verpakte hypotheekproducten te verkopen. Deze lucratieve financiële producten worden gezien als een van voornaamste oorzaken van het ontstaan van de kredietcrisis.

In een memorandum uit 1997 verruimde DNB de mogelijkheden voor banken om te handelen in de verpakte hypotheken zonder toezicht van de centrale bank. Het was genoeg om de voorgenomen securitiseringen, zoals de pakketten officieel heten, bij DNB te melden. In 2004 versoepelde DNB de regels voor de banken verder: securitiseringen hoefden helemaal niet meer bij de toezichthouder te worden gemeld, zo lang de banken zich maar aan de regels hielden. DNB deed er alles aan om banken maar in staat te stellen hypotheken te verpakken en door te verkopen. Na 2004 nam de handel in verpakte hypotheken in Nederland flink toe.

‘Extreem explosief’
Volgens de onderzoekers komt uit het toezicht door de staat een beeld naar voren van ‘een alom aanwezige, krachtige staat, die geen idee heeft van de markt’. “Dat is met het oog op de crisis een extreem explosieve situatie gebleken, omdat het neerkwam op het overnemen van de agenda van de industrie.” En die industrie – de grote banken en hypotheekverstrekkers – hield totaal geen rekening met huishoudens en kleinere bedrijven in het land.

Het toezicht door DNB was er alleen op gericht om de banken meer toegang tot kapitaal te verschaffen, zo valt te lezen in het rapport. “In het licht van de crisis, die heeft getoond dat banken overleveraged waren en te weinig kapitaalreserve hadden, is de gewillige medewerking van DNB om de banken te helpen hun kapitaalreserve te minimaliseren op zijn minst schokkend te noemen”, zo luidt de keiharde conclusie. De onderzoekers presenteerden hun conclusies vorige week vertrouwelijk aan de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR).

Slaafs dienstbaar
Ewald Engelen, FTM-columnist en een van de onderzoekers, foetert donderdag in zijn column op FTM over ‘slaafse dienstbaarheid’ van DNB aan de banken. “Terwijl de Nederlander zich in die periode zwaar in de tophypotheken steekt, helpt DNB Nederlandse banken om de troep zo snel mogelijk door te verkopen, om de reservebuffers zo laag mogelijk te houden en de winstgevendheid zo veel mogelijk te stimuleren. En zo is Nederland in 15 jaar tijd het land met de grootste huizenschuld, de meeste verpakte hypotheken en de meest geschonden banken ter wereld geworden.”

zie ook: Nout Wellink: Nederlandse tophypotheken zijn ’subprime’

DNB-president Nout Wellink heeft tot nu toe vooral naar anderen gewezen in de zoektocht naar schuldigen voor de kredietcrisis. Burgers spaarden te weinig en staken zich in te dure hypotheken, Nederlandse politici luisterden niet naar zijn waarschuwingen, Amerikaanse banken leenden te gemakkelijk geld uit en de Europese Commissie greep niet op tijd in. Een veelkoppig monster, aldus Wellink. Voor het eerst is nu ook Wellink zelf aangewezen als een van de koppen van het crisismonster.

bron: Follow the Money

Dit signaleren marktpartijen in de hypotheekwereld. Zij verwachten dat het aantal gedupeerden explosief zal stijgen.

De huizenbezitters werden destijds door banken, waaronder SNS Reaal en de toenmalige Postbank, gelokt met een lage rente. De gedragscode voor hypothecaire financieringen bood hier ruimte voor. De rentevaste periode moest dan wel minimaal 6 jaar zijn. Maar nu deze termijn afloopt, moeten de huiseigenaren diep in de buidel tasten om het nieuwe tarief op te hoesten. De rente ligt ruim 2% hoger dan toen.

„Mensen konden tot 9 keer hun inkomen lenen”, stelt tussenpersoon Pieter Lijesen van de Nationale Hypotheek Pas (NHP). „Ze zaten al aan hun top, maar daar komt nu een flinke rentestijging bij. De marktrente ligt vanwege de financiële crisis op 5,5%. Tel daar 1% rente bij, banken rekenen meer voor bestaande dan voor nieuwe klanten, en je zit op 6,5%. Ik voorzie betalingsproblemen.”

Matthijs Mons van bankenadviesbureau IG&H Consulting denkt dat de schade meevalt. „Natuurlijk doet het pijn als je €200 euro meer kwijt bent per maand. Maar het ging om een periode van zes jaar. Veel huizenbezitters zijn meer gaan verdienen en kunnen best wat extra last dragen.”

De Vereniging Eigen Huis (VEH) voegt daaraan toe dat de rentes, zeker historisch gezien, niet sterk zijn gestegen.

Maar Lijesen van NHP is somber. „Volgens mij gaat het meer om een verdubbeling van de maandlasten. De lonen zijn sinds 2004 maar beperkt gestegen. Nederlanders hebben ook ingeteerd op hun spaarsaldo. Juist om hun hypotheek te kunnen betalen.”

Volgens SNS Bank zijn er nauwelijks betalingsachterstanden bij klanten. Een zegsman van ING, waar Postbank nu onder valt, laat weten dat bestaande klanten geen hoger tarief krijgen voorgeschoteld dan nieuwe huizenbezitters.

Klanten die ontevreden zijn over het nieuwe renteaanbod van hun bank kunnen zich melden bij de Stichting Hypotheekkracht, schreef deze krant gisteren. Zij proberen banken te dwingen tot lagere rentes door gedupeerden te verenigen. Maar volgens de VEH zal overstappen als groep moeilijk blijken. „Hier zijn kosten aan verbonden, zoals een boete en een nieuwe taxatie. Maatwerk is gewenst.”

„Bovendien kunnen huizenbezitters ook individueel hun bank dwingen tot een lagere rente. Bijvoorbeeld door erop te wijzen dat de verhouding tussen woz-waarde en de hypotheekschuld kleiner is geworden. Dat rechtvaardigt een lagere risico-opslag.” De Nederlandse Vereniging van Banken wijst op de €59 aan inschrijfgeld die klanten moeten betalen, zonder dat ze weten of het initiatief succesvol is.

bron: Telegraaf.nl

Het CDA in de Tweede Kamer vindt dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) ,,een te grote broek” heeft aangetrokken in de beoordeling van voormalig DSB-bestuurder Gerrit Zalm. In komende herbeoordelingen van DSB-bestuurders kan er niet nog eens sprake zijn van een onvoldoende beargumenteerd oordeel.

,,Dit is eens maar nooit weer”, stelt CDA-Kamerlid Elly Blanksma maandag in een eerste reactie op de toets van professor Michiel Scheltema op de herbeoordelingen van de toezichthouders De Nederlandsche Bank (DNB) en AFM. DNB had een positief oordeel over Zalm, de AFM deed de aanbeveling om Zalm te laten opstappen. Het CDA volgt Scheltema in zijn oordeel dat de kritiek van de AFM onvoldoende onderbouwd is.

Net als de VVD is Blanksma blij dat de Kamer zo heeft aangedrongen op een onafhankelijke toets op de onderzoeken door de toezichthouders. Blanksma concludeert dat Zalm ,,ongeschonden uit de strijd” is gekomen.

bron: Telegraaf.nl

Het gaat naar schatting om 2000 tot 3000 gezinnen die het water aan de lippen staat.

Banken gaan hun in betalingsnood verkerende klanten doorverwijzen naar de Stichting Tijdelijk Twee Woningen, die zij financieel ondersteunen.

“Het belang van de huizenbezitter staat voorop. Niemand is er gebaat bij dat deze mensen nog verder in de problemen komen en hun huis worden uitgezet. Met de stichting willen we een stukje pijn wegnemen bij de ‘dubbeleigenaren’. Daarnaast hopen we een bijdrage te leveren aan het op gang krijgen van de woningmarkt”, aldus Luke Liplijn, de voorzitter van de stichting.

De stichting grijpt de leegstandswet aan om een koopwoning tijdelijk te kunnen verhuren. Het huis kan dan minimaal een halfjaar tot maximaal twee jaar worden verhuurd, met een verlenging tot maximaal vijf jaar. In de tussentijd blijft het huis te koop staan. Omdat de leegstandswet een opzegtermijn van drie maanden hanteert, kan de huur betrekkelijk snel weer worden beëindigd.

Volgens Liplijn werpt dit echter geen barrière op. “De groep huurders waar wij ons op richten, is al flexibel. Denk daarbij aan studenten, mensen die in echtscheiding liggen of gescheiden zijn, forenzen, expats of verbouwers. Bovendien kan er met de huurder een afspraak worden gemaakt, zodat het ook hem uitkomt.” De stichting vermoedt dat er veel vraag bestaat naar tijdelijke en betaalbare huurhuizen.

bron: Telegraaf.nl

Edith Schippers (VVD) verandert haar toon als Wellink over Nederlandse tophypotheken  en de politiek begint

Jammer vindt Wellink, want als de Nederlandse huizenmarkt inklapt, net als die in de VS, zal blijken dat “wij dezelfde subprime-hypotheken hebben”.

Om drie redenen opvallend:

1. Het scenario voor de inklappende huizenmarkt is blijkbaar niet ondenkbeeldig.
2. De balansen van Nederlandse banken, die vol staan met Nederlandse hypotheken, zijn erg kwetsbaar voor de afkoelende huizenmarkt.
3. Nederlandse huiseigenaren met een tophypotheek kunnen een dalende huizenprijs slecht aan.

bron: Boumans Blog – Z24.nl

Maar banken lenen dit geld tegenwoordig uit. En omdat het geld dat je toevertrouwd aan de bank wordt doorgeleend ontvangen ze dus extra inkomsten. En kunnen ze je rente over je saldo betalen. Een ander effect is dat er geld gecreerd kan worden door de banken. Hoe dit in zijn werk gaat kun u lezen op de blog van Marcel Meijer

Markt? Prijzen?
Want over welke markt heeft de Rabo het? Partijdige NVM-cijfers zeggen in deze tijd nog minder dan ze normaal al doen, omdat er simpelweg weinig huizen worden verkocht: er komen geen prijzen tot stand. Eenieder die de afgelopen tijd een huis in de verkoop had staan weet daar alles van.

Vraag off-the-record een makelaar hoe het écht is, en dan hoor je dat in de grote steden – buiten het zicht om – de prijzen al 20% lager liggen. Onbedoeld steken we de kop onder het zand: als er echt verkocht móet worden blijkt pas echt hoe slecht de markt is. Dat meet de Rabo nu niet, maar zal het de komende tijd nog wel gaan voelen, wanneer ze, met een marktaandeel van 40%, aan de executoriale verkopen zullen moeten.

Twee petten bij Rabo
Maar dat moment wil ook de Rabo zo lang mogelijk uitstellen. Daartoe dient kennelijk ook het door hun “onafhankelijke” economen laten uitbrengen van optimistische rapporten over huizenprijzen. Het is helaas niet de eerste keer dat Rabo-analisten tevens woordvoerdertje voor de bank spelen. In de discussie rond het depositogarantiestelsel, hoe terecht ook, was de partijdigheid van de economen tenenkrommend voor mensen die zuivere analyses zoeken. Al met al niet goed voor de geloofwaardigheid van de economische rapporten van de Rabo.

Factoren!
Los van dit alles kun je ook inhoudelijk je vraagtekens zetten bij de analyse dat prijzen weer voorzichtig omhoog kunnen. Meer faillisementen, problemen bij ZZP-ers, ontslagen, loonstops, mogelijk hogere rentes, hypotheekrente-aftrek-beperkingen en restrictief beleid bij banken, dat alles lijken nou geen factoren om erg positief op de markt te zijn.

Wat overigens niet meer dan gezond is voor starters op de huizenmarkt en een minder extreme overheveling van vermogen van jongeren naar ouderen – misschien per saldo maar goed dat er op de onrealistische NVM prijsniveaus niet meer zoveel omgaat….

Analyse Hans de Geus, RTLZ

zie ook: Bruggink nuanceert zijn harde cijfers

zie ook: Rabo vreest prijsdaling tot 20% in huizenmarkt

zie ook: Wanneer wordt de Rabobank genationaliseerd?

zie ook: Rabobank in paniek over de Nederlandse huizenmarkt

zie ook: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch

zie ook: Rabobank: Huizenprijzen stijgen 3 procent

zie ook: ING veiliger dan Rabobank?

zie ook: Risico’s Rabobank Ledencertificaten

zie ook: Vrees je ontslag? Dan koop je nu niet

bron: Kwartaalbericht Woningmarkt van Rabobank

Dat heeft Nout Wellink dinsdag gezegd tijdens een symposium met de titel ‘kansen na de crisis’. Wellink is voorzitter van het Bazel-Comité, een overlegorgaan van centrale banken dat de eisen formuleert.

”We weten redelijk wat we willen. Nu gaat het erom dat we de parameters bepalen bij het pakket dat we ontwikkelen. Het pakket wordt definitief vastgesteld in december”, aldus Wellink.

Kapitaal

De centrale banken gaan eisen dat banken voortaan meer kapitaal wegzetten als eigen vermogen om tegenvallers te kunnen opvangen. Wat de exacte eisen worden, is nog niet bekend.

Verder willen de toezichthouders dat de kwaliteit van het eigen vermogen goed is en dat de schulden van de bank niet te hoog worden.

Gefaseerd

Wellink zei dat de nieuwe regels voor banken gefaseerd zullen worden ingevoerd, zodat de banken er pas mee te maken krijgen als de crisis voorbij is.

De nieuwe eisen aan banken zijn het directe gevolg van de problemen waarin de financiële sector is beland en wat heeft geleid tot de financiële crisis en recessie.

Veilige banken

Wellink toonde zich geen voorstander van het creëren van ‘veilige banken’, ofwel banken die zich geheel en al richten op de nutsfunctie.

Hij is van mening dat er beste sprake mag zijn van complexe producten of een complex systeem, als dit dan wel goed bestuurd en gecontroleerd wordt.

bron: ANP

De gemeentelijke kredietbanken willen de hypotheek overnemen van mensen met hoge schulden. Dat moet voorkomen dat panden terechtkomen op executieveilingen.

Dit plan bespreekt de NVVK, de belangenvereniging van gemeentelijke kredietbanken, binnenkort met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Voorzitter Ger Jaarsma van de NVVK: “Als iemand een grote hypotheekachterstand heeft, zijn wij bereid de hypotheek over te nemen. De koper moet wel de hypotheek kunnen betalen én de bank moet de eventuele restschuld kwijtschelden.”

Volgens Jaarsma komt dit de bank én de huiseigenaar ten goede. “Wij willen voorkomen dat deze huizen op executieveilingen komen. De gewone koper komt daar niet aan de bak, een klein groepje opkopers drukt de prijzen. De verkoper is dan de dupe en de bank ook. Die wil niet te lang wachten met het verkopen van een huis, als er geen uitzicht is op aflossing van de schulden.”

Jaarsma signaleert dat veel hypotheekplichtigen door de kredietcrisis in zwaar weer terechtkomen. “We krijgen er zelfs een hele nieuwe groep bij, die van de middeninkomens.”

bron:  deOndernemer.nl

Bankiers van over de hele wereld zijn naar Istanbul getrokken om elkaar in de schaduw van de jaarvergaderingen van het IMF en de Wereldbank te ontmoeten en zaken te doen. Piet Moerland, de nieuwe bestuursvoorzitter van de Rabobank, is erbij.

Lees meer over de Rabobank en de huizenmarkt

Hoe bevalt het tot nu toe aan het roer? Gaat u de zaken anders aanpakken dan uw voorganger Bert Heemskerk?

‘Het bevalt me uitstekend. Het is fantastisch om te werken voor een bank die het goed doet, met een gemotiveerde groep mensen. Ik denk dat het niet meer dan logisch is om het uitgezette beleid voort te zetten. Een trendbreuk is niet nodig. Ik vind slechts dat we nog scherpere keuzes moeten maken. Dat we ons nog meer als dé food- en agribank van de wereld moeten presenteren. Er moet meer synergie uit de groep worden gehaald. Zo moet er beter worden samengewerkt tussen onze onderdelen, zowel in het binnen- als het buitenland, van retail en vermogensbeheer tot Rabo International.’

Het IMF noemde Nederland met name als land waar de huizenprijzen nog flink kunnen dalen. Hoe denkt u daarover?

‘Daar ben ik eerlijk gezegd niet zo somber over. In Nederland hebben veel mensen een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. Als die mensen om wat voor reden in de problemen komen, kunnen ze veel langer aan hun verplichtingen voldoen als ze slechts rente betalen dan mensen die daarnaast ook nog moeten aflossen. Verder is het zo dat de woningmarkt structureel gezond is. Er is meer vraag dan aanbod. Uiteindelijk, en ik vermoed dat dat vanaf de tweede helft van volgend jaar gebeurt, moet dat wel leiden tot hogere prijzen. Daar komt nog bij dat de stimuleringsmaatregelen van de overheden in de wereld mogelijk de inflatie aanwakkeren. En waar moet je in dat scenario je geld stoppen? In huizen. Daarbij wil ik wel aantekenen dat er voorzichtig moet worden omgegaan met de hypotheekrenteaftrek. Dat leidt tot veel onzekerheid op de markt.’

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

zie ook : Kamervragen over de verstrekking van tophypotheken door banken

In de tijd dat Gerrit Zalm financieel directeur van DSB Bank was, heeft die bank klanten opgezadeld met te hoge hypotheekleningen, dure koopsomverzekeringen en bovengemiddeld hoge rente. Bovendien was de huidige bestuursvoorzitter van ABN Amro daarvan op de hoogte. Dit blijkt uit dossiers en brieven in bezit van dagblad De Pers.

De Autoriteit Financiële Markten heeft DSB in juli twee boetes opgelegd vanwege de manier waarop de bank hypotheekleningen heeft verstrekt. Toch blijft minister Wouter Bos van Financiën Zalm steunen. Op Kamervragen antwoordde Bos op 24 augustus dat Zalm hem heeft verzekerd dat de problemen dateren van vóór zijn tijd.

bron: DePers.nl

Dat heeft een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) woensdag gezegd. De AFM wil dat huizenkopers vanaf 2011 op enkele uitzonderingen na niet meer kunnen lenen dan 100 procent van de woningwaarde.

,,Dit draagt juist bij aan de instabiliteit van de woningmarkt. Door de nieuwe maatregelen gaan mensen geen huis kopen. Hierdoor klapt de woningmarkt in elkaar. De plannen zijn niet verstandig, zeker omdat de woningmarkt nu al kwetsbaar is”, aldus de zegsman. Hij zei verder dat het ,,ongewenst” is dat het voor starters nog moeilijker wordt een huis te kopen.

Edward (toetsrente) Feitsma,  hypotheekexpert van de NVB

bron: Telegraaf.nl

Rabobank 2006: Hoewel Ierland op verschillende gebieden rekening moet houden met mogelijke risico’s, is de economische verwachting voornamelijk positief. De reële BBP-groei wordt voor de komende jaren geschat op 3,5-5%, wat ruim boven het eurozone gemiddelde (2%) ligt. Als bovengenoemde risico’s bewaarheid worden, zorgen deze naar verwachting wel voor een groeivertraging, maar de Ierse groei zal het eurozone gemiddelde nog ruimschoots kunnen bijbenen. In de toekomst zal de Keltische tijger dus wel iets rustiger worden, maar getemd is hij nog lang niet. (Niet snel documenten gaan verwijderen Rabobank!)

Kredietvoorzieningen
Ierland drukte zwaar op het resultaat. Volgens financieel topman Bert Bruggink heeft Rabobank 400 miljoen euro moeten toevoegen aan de kredietvoorzieningen voor kredietverliezen in Ierland.

Dat kwam vooral door de totaal ingezakte huizenmarkt in de economische snelkookpan van weleer. De huizenprijzen daalden er in een jaar tijd met 50 procent en waarde van het commerciële vastgoed – kantoren en dergelijke – is nog maar 30 procent van de originele waarde.

Een drama, kortom, en Rabobank trekt dan ook conclusies: het gaat zijn afwezigheid in Ierland afbouwen.

Staatssteun
Een belangrijke reden voor Rabobank is dat het zeer moeilijk is om er als niet-Ierse bank te opereren. Alleen Ierse banken krijgen steun van de Ierse overheid, en dat maakt concurreren op de toch al moeilijke markt erg lastig, zoniet onmogelijk.

Helemaal vertrekken uit Ierland doet Rabobank nog niet.

De reactie van de bank op de Ierse strop is mogelijk exemplarisch voor het beleid van de nieuwe bestuursvoorzitter, Piet Moerland, die Bert Heemskerk opvolgde.

Volgens Moerland is Rabobank dankzij de hoogconjunctuur van vóór de kredietcrisis “te snel geëxpandeerd”. De nadruk ligt nu op het versneld terugbrengen van de kosten, kondigde Moerland aan.

zie ook: Deflatie in Ierland

bron: Z24.nl

Volgens Bernanke zal een aanhoudende daling op de markt voor commercieel vastgoed (denk aan kantoren en winkelcentra) een ‘lastige uitdaging’ voor de Amerikaanse economie zijn..

De waarschuwing voor de verslechterende commercieel vastgoedmarkt is terecht, zo bleek bij de tweekwartaalcijfers van Morgan Stanley en Wells Fargo, die mede daarom teleurstelden.

In Europa is het echter relatief stil rond de banksector. De paniek over leningen aan Oost-Europa en twijfels over de aard van de overheidssteun voor de sector zijn naar de achtergrond verdwenen. Maar dit is stilte voor de storm, zo meent de Amerikaanse beursanalist John Mauldin.

‘Europese banken kunnen een significant gevaar voor het wereldwijde financiële systeem creëren’, aldus Mauldin die van mening is dat het Europese banksysteem er beduidend slechter voor staat dan het Amerikaanse. Zijn zorgen zijn gebaseerd op de omvang van de banksector ten opzichte van de economie (bbp) van de verschillende Europese landen.

In de VS is de verhouding tussen de totale activa van de banken en het bbp ongeveer 2. Voor de eurozone is dat maar liefst het dubbele. In sommige kleinere Europese landen is deze ratio nog zorgwekkender.

In Ierland en Zwitserland zijn de activa van het binnenlandse bankwezen meer dan zeven keer zo groot als het bbp van deze landen. In het Verenigd Koninkrijk ligt deze verhouding op meer dan 5 en voor Nederland net onder de 5.

Wanneer de kredietverliezen in het Ierse bankwezen tot 5% van de activa oplopen dan bedraagt de schade voor de voormalige Keltische tijger liefst 40% van het bbp. Kredietverliezen van 5% voor de eurozone als geheel – een nog optimistische schatting, meent Mauldin – staan gelijk aan een schadepost met een omvang van 20% van het bbp.

Volgens beursanalist Mauldin zijn veel Europese banken dan ook simpelweg veel te groot om door de overheid gered te kunnen worden. En in tegenstelling tot de VS is er in Europa ook niet één overheid en één centrale bank die de banken kan redden.

Ieder Europees land is immers verantwoordelijk voor zijn eigen banksysteem. Een land als Duitsland zal waarschijnlijk zijn eigen banksysteem wel overeind kunnen houden, maar Mauldin houdt zijn hart vast voor landen als Oostenrijk, Italië, Portugal, Spanje, Griekenland en Ierland.

Het economisch herstel, als het al überhaupt is ingezet, kan voor de Europese banken dan ook geen moment te vroeg komen.

bron: Beleggers Belangen

Niet voor bestaande huizenbezitters

Het kabinet heeft banken en adviseurs verboden om de nieuwe regeling te verkopen aan bestaande huizenbezitters. Volgens het ministerie van Vrom is de verruiming per juli van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) van euro 265.000 tot euro 350.000 daar nooit voor bedoeld. Het idee was om twijfelende kopers over de brug te krijgen en zo de vastgelopen woningmarkt aan te zwengelen. Daarom geldt het nieuwe plafond alleen bij aankoop van een huis.

Met de beperking reageert het ministerie op advertenties en mailings van hypotheekadviseurs, die massaal oude klanten benaderden die met het oude plafond net buiten de boot vielen. NHG is aantrekkelijk omdat banken door de staatsgarantie gemiddeld 0,5 procentpunt minder rente vragen. In beginsel kunnen oude gevallen alleen NHG krijgen als er sprake is van een ‘woningverbetering’, maar volgens sommige adviseurs is een schilderbeurt voldoende.

Substantiële verbouwing

De NVB zegt echter dat banken altijd al zorgvuldig zijn geweest. ‘Alleen bij een substantiële verbouwing kom je ervoor in aanmerking.’ De woordvoerder vindt het niet eerlijk dat de oversluitregeling blijft bestaan tot de oude grens van euro 265.000 en niet voor de nieuwe grens.

Onduidelijk is hoeveel huizenbezitters hun hypotheek hebben overgezet. Daarvoor is de periode te kort. Volgens een marktkenner is het gezien de rentestand vooral voor hypotheken die in 2007 en 2008 zijn afgesloten, interessant om over te stappen op NHG. Toen werd jaarlijks voor ongeveer euro 30 mrd aan hypotheken verkocht tussen euro 265.000 en euro 350.000.

‘Logische stap’

De Vereniging Eigen Huis noemt de beperking die het kabinet heeft opgelegd een ‘logische stap’. Een woordvoerder zegt dat vooral adviseurs ‘een nieuwe kans dachten te hebben’. De sector beleeft door de gedaalde woningverkopen en de vrijwel stilgevallen gewone oversluitmarkt een dramatisch jaar.

Volgens directielid Bas Millenaar van keten De Hypotheker is er niets mis met het oversluiten van oude hypotheken. ‘U zult zeggen: dan kunnen ze weer wat verkopen. Maar het is goed voor de solvabiliteit van banken, goed voor de zekerheid voor de klanten, en bovendien wordt de NHG-pot weer gevuld. Want overschrijvers moeten gewoon de premie betalen, terwijl er statistisch minder schade wordt geleden op mensen die al langere tijd een hypotheek hebben.’

Beperking pas over twee maanden

Ook banken maakten graag gebruik van de verruiming, zegt Millenaar. ‘Wij zagen banken met acties komen: als u uw bestaande hypotheek inruilt, betalen wij de notariskosten.’

Door bestaande afspraken met de banken is de beperking op de nieuwe NHG-regeling pas over twee maanden van kracht. Het kabinet roept banken op tot die tijd terughoudend te zijn. ‘Dat zijn we al’, zegt de NVB-woordvoerder.

Een marktkenner denkt dat partijen niet meer zullen adverteren met de verruimde regeling omdat toezichthouder AFM streng is.

bron: FD.nl

Het regende vorige week telefoontjes bij de Rabobank na publicatie van het artikel ‘Sparen is het beste advies’ in deze krant. In het verslag van de ledenvergadering deed ‘opperpenningmeester’ Bert Bruggink van Rabobank Nederland harde cijfers uit de doeken.

,,Een zware financiële crisis leidt tot: daling van de huizenprijzen met 35 procent, daling van de aandelen met 55 procent, stijging van de werkloosheid met 7 procent en de overheidsschuld zal dan met niet minder dan 86 procent stijgen. Er komt zeker inflatie,” aldus Bruggink tijdens de ledenvergadering in Hoornaar. Hij maakte daarbij direct enig voorbehoud voor wat betreft de huizenprijzen.

Desgevraagd nuanceert hij deze harde cijfers: ,,De aangehaalde statistieken zijn gemiddelden op basis van een groot aantal financiële crises in een groot aantal landen en over een zeer lange periode gemeten. Zoals ik in mijn verhaal heb gemeld zullen de meeste statistieken wel ‘gehaald’ gaan worden, met uitzondering van de daling van de huizenprijzen. Dit laatste heeft te maken met de structuur van de Nederlandse huizenmarkt, die fundamenteel anders is dan in landen als Ierland, Spanje of de USA (waar -35 procent niet ondenkbaar is of zelfs al een feit is). Het structurele tekort aan koopwoningen, de veelal lange rente-typen van onze hypotheken, lage werkeloosheid enzovoort maken dat wij denken aan een maximale daling van enkele procenten, met name in het duurdere segment.”
Ook tijdens de gemeenteraadsvergadering van Gorinchem, die in het teken stond van de financiële stand van zaken, kwamen de cijfers van Bruggink aan de orde. De gemeente probeert de stagnerende huizenmarkt vlot te trekken met diverse maatregelen.

bron: DeStadGorinchem.nl

Bos en het kabinet willen dat er kleine, overzichtelijke, nationaal georiënteerde banken komen die zich specialiseren in een of enkele deelmarkten. DNB-president Nout Wellink wil het tegenovergestelde en ziet een waarborg voor een gezonde toekomst van de financiële sector in zogenoemde universele banken – waarbij verschillende typen bancaire activiteiten in één concern zijn samengevoegd. Omdat de Nederlandse markt daarvoor volgens DNB te klein is, moet die groei internationaal zijn.

Visie
Het ministerie van Financiën en de toezichthouder van de Nederlandse financiële sector DNB kwamen vorige week tegelijk met een visie op de toekomst van de banken. Bos presenteerde voorstellen die hij eerder had geopperd. Hij wees daarbij zonder veel nadruk naar het onderzoek dat DNB samen met consultant McKinsey had gedaan naar de wijze waarop banken zich na de kredietcrisis moeten positioneren.

DNB concludeert dat banken en verzekeraars naar schaalvergroting moeten streven, bijvoorbeeld om hun concurrentiepositie te behouden en om makkelijker kapitaal aan te kunnen trekken. ‘Gezien de kleine en geconcentreerde thuismarkt zullen Nederlandse financiële instellingen deze groei vaak buiten de landsgrenzen moeten realiseren’, schrijft de centrale bank. Bos meent dat zulke banken leiden tot onbeheersbare risico’s.

Spaargeld
DNB meent ook dat bij een bank spaargeld van consumenten door de zakelijke afdeling kan worden gebruikt. Bos wil juist Chinese muren tussen de consumenten- en zakenbank.

Het fundamentele verschil in visie tussen de twee organisaties die allesbepalend zijn voor de toekomst van de financiële sector is pikant. Bos en de toezichthouder waarvoor hij politieke verantwoordelijkheid draagt, werkten op het hoogtepunt van de crisis goed samen, maar nu neemt de kritiek op DNB toe.

bron: de Volkskrant

Downloads

• The Dutch Financial System. An Investigation of Current and Future Trends (PDF: 2,0 Mb)
• Het Nederlandse financiële stelsel (PDF: 425,6 Kb)

Forse ingrepen
Maar in beide gevallen wachten de bankiers en verzekeraars nog forse ingrepen, zo valt op te maken uit het rapport The Dutch financial system. Banken moeten rekenen op afnemende vraag naar hypotheken en consumentenkrediet. Als ze hun winsten op peil willen houden én voldoen aan op handen zijnde strengere kapitaaleisen, moeten ze hun kosten verlagen en/of hun opbrengsten verhogen.

Lees verder op: Z24.nl

De Amerikaanse beoordelaar stelt dat de winstgevendheid van de banken onder druk staat en dat de kredietomstandigheden in de komende twaalf tot achttien maanden zullen verslechteren.

„Wij zien nog geen belangrijke verbetering in de winstgevendheid van de Nederlandse banken aankomen en dat komt vooral door de hoge kosten die ze maken”, zegt analist Virginie Merlin van Moody’s. Ook verwacht Moody’s nog meer afschrijvingen op de beleggingen in gestructureerde producten.

De bijstelling van de prognose betekent niet dat de beoordeling van de kredietwaardigheid van individuele banken onder druk staat. Ook onderscheiden de Nederlandse banken zich niet van andere Europese banken. Gisteren veranderde Moody’s ook de prognose van Belgische en Luxemburgse banken naar negatief. Voor de Franse banken gold die prognose al en die werd gisteren bevestigd.

Moody’s geeft aan dat de bankensector in Nederland drastisch is veranderd door de overname van ABN Amro en de kredietcrisis. Doordat banken zich meer richten op de Nederlandse markt verbetert hun risicoprofiel, maar dat kan de groei- en winstverwachtingen negatief beïnvloeden.

De aflossing en premiebetaling op de levensverzekering lopen wel door en de niet-betaalde hypotheekrente moet binnen vijf jaar worden afgelost.

De maatregel lijkt veel op de zogenoemde woonlastenfaciliteit die de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) – verantwoordelijk voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – onlangs lanceerde. Maar nieuw is dat ING’s ‘rentepauze’ ook geldt voor klanten met een hypotheek zónder NHG. ING is hiermee de eerste bank die, deels, tegemoetkomt aan de oproep van de stichting WEW de woonfaciliteit ook voor deze huizenbezitters open te stellen.

Er zijn wel enkele verschillen tussen de twee steunmaatregelen, die moeten voorkomen dat mensen straks massaal hun huis gedwongen moeten verkopen. „Bij de woonlastenfaciliteit mag je maximaal negen procent van de totale hypotheekschuld opbouwen en die periode is doorgaans langer dan een jaar; eerder anderhalf à twee jaar”, zo geeft directielid van ING Retail Hans Hagenaars aan. „Daarnaast bieden wij rentepauze puur voor klanten die werkloos zijn geworden, terwijl de woonlastenfaciliteit ook kan gelden voor mensen die bijvoorbeeld door een echtscheiding in de problemen komen.”

Hoeveel mensen uiteindelijk gebruik zullen maken van de rentepauze kan Hagenaars nog niet inschatten. Maar voor een breder pakket maatregelen voor huizenbezitters, dat ING volgende week dinsdag onder de naam Hypotheek Hulp lanceert, denkt hij dat de komende maanden ongeveer 5000 klanten in aanmerking komen. Dit pakket bestaat onder meer uit een ‘scan’, waarmee hypotheekklanten op internet kunnen testen of zij financieel tegen een stootje kunnen, en een telefonische hulplijn voor mensen die zorgelijk scoren in die test.

„Als het goed is, zal slechts een kleine minderheid van die mensen uiteindelijk in fase drie (de rentepauze dus) terechtkomen”, stelt Hagenaars, die de grootste problemen qua werkloosheid in de loop van volgend jaar verwacht. Hij erkent dat de kosten voor ING „ook nog een klein beetje overzichtelijk” moeten blijven. Bij hypotheken zonder NHG ligt het risico van niet-terugbetalende huizenbezitters namelijk volledig bij de bank.
Met de rentepauze wijkt ING dan ook af van de lijn van de bankenkoepel NVB. „Boven de NHG-grens zijn wij in principe geen voorstander van de woonlastenfaciliteit”, verklaarde een NVB-woordvoerder eind vorige maand. Voor huiseigenaren met een hogere lening dan die – onlangs tot €350.000 opgetrokken – grens komt het volgens de NVB aan op ‘maatwerk’, waarbij de betreffende bank van geval tot geval bekijkt hoe een klant in problemen het best kan worden geholpen.

Als mogelijkheden noemde de zegsman daarbij het tijdelijk verlagen van de maandlasten zonder dat daardoor de hypotheeksom wordt verhoogd en het verhuren van een woning (in het geval van dubbele woonlasten). Probleem is dat de regels hiervoor van gemeente tot gemeente verschillen. Volgens Hagenaars van ING is er vanuit de financiële sector een stevige lobby gaande in politiek Den Haag om tot een landelijk beleid te komen ten aanzien van het tijdelijk verhuren van koophuizen.

En mocht het uiteindelijk tóch tot een gedwongen verkoop komen – nu gebeurt dat ongeveer 2000 keer per jaar – zouden de banken graag zien dat bij zo’n veiling ook particuliere kopers zouden mogen meebieden. Nu is dat voorbehouden aan professionele partijen, wat volgens de banken leidt tot (te) lage opbrengsten. Volgens ING, een van de initiatiefnemers van een speciale werkgroep op dit terrein, is er „van veel partijen commitment om tot een verbetering van het veilingsysteem te komen”.

bron: de Telegraaf

Donderdag had de Stichting Hypotheekleed, waarbij mensen zijn aangesloten die zeggen gedupeerd te zijn door DSB Bank, gevraagd om zo’n “voorlopige voorziening”. Maar de AFM-woordvoerder zei dat het “niet in de lijn ligt van onze bevoegdheden om dat te doen.”

De Stichting Hypotheekleed zei eerder deze week dat dertig tot veertig gezinnen hun huis uitgezet dreigen te worden. De AFM heeft DSB begin mei twee boetes opgelegd omdat de bank niet zorgvuldig is geweest bij het verstrekken van hypotheekleningen.

bron: ANP

DSB Bank heeft nog geprobeerd te voorkomen dat de boets in de openbaarheid werden gebracht. Dat blijkt uit documentatie van de AFM, die gepubliceerd zijn bij het boetebesluit.

Uit een zogenoemde ‘schriftelijke zienswijze’ van DSB, die de bank in januari van dit jaar stuurde naar de AFM, blijkt dat de bank zich ernstige zorgen maakte over het AFM-onderzoek. Dit kan ‘verstrekkende gevolgen hebben voor de financiële positie van DSB, waarvan de aard en de omvang op dit moment niet te overzien zijn’, zo schrijft de bank.

Kredietcrisis

In de brief wijst DSB erop dat dit zo is omdat DSB zich uitsluitend richt tot de Nederlandse particuliere markt en in het bijzonder op consumptieve en hypothecaire kredieten. De bank wijst er verder op dat het effect van een boete kan worden versterkt door de kredietcrisis en de woekerpolisaffaire.

Vertrouwen

‘Volgens DSB kan niet worden uitgesloten dat veel klanten het vertrouwen in DSB zullen kwijtraken, hetgeen tot disproportionele gevolgen kan leiden en zelfs het bestaansrecht van DSB ernstig onder druk kan zetten’, zo schrijft de bank.

De AFM maakte woensdag bekend DSB Bank twee boetes te hebben opgelegd ter waarde van in totaal 120.000 euro. De bank van AZ-voorzitter Dirk Scheringa is volgens de toezichthouder niet zorgvuldig genoeg geweest bij het verstrekken van hypotheekleningen. DSB Bank is onder meer bekend van merken zoals Frisia, Lenen.nl, Becam en Postkrediet.

Vertrouwen

Een woordvoerder van DSB Bank relativeerde in een reactie wel de harde bewoordingen in de brief aan de AFM. ‘De advocaat heeft de zaak scherp neergezet’, zei hij. Toch vreest de bank nog steeds voor ernstige reputatieschade. ,Je weet nooit van tevoren hoe zoiets uitpakt. Bij dit soort zaken schrijven media dingen vaak niet goed op. En dat wordt dan gelezen door mensen. Dan kan de imagoschade groot zijn.” Dat er, zoals gevreesd, massaal mensen bij de bank weglopen, is niet het geval, zei hij.

Uit de documenten van de AFM blijkt dat DSB heeft geprobeerd de AFM ervan te weerhouden om de boetes naar buiten te brengen. ‘DSB meent dat bij publicatie van een boetebesluit dit op een zodanig geanonimiseerde wijze dient te geschieden dat de identiteit van DSB niet door het publiek of andere marktpartijen vastgesteld kan worden’, zo schrijft de AFM.

Anonimiteit

De DSB-woordvoerder bevestigde deze poging en zegt dat de bank hierom naar de rechter is gestapt. ‘Zover ik weet is het heel gebruikelijk dat anonimiteit wordt gevraagd door een bedrijf dat een boete krijgt van de AFM’, zei hij.

Een zegsman van de AFM kon niet zeggen of een verzoek tot anonimiteit gebruikelijk is. Over het verzoek van DSB Bank zei hij: ‘Zoals de beschikking aantoont, vonden we dat we wel konden publiceren. Daarom hebben we dat ook gedaan.’

bron FD.nl

Dit blijkt uit gegevens die de Europese Centrale Bank dinsdag bekend heeft gemaakt. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis neemt de vraag naar leningen steeds verder af. Daarnaast zijn banken voorzichtiger geworden in de kredietverstrekking wegens de toegenomen risico’s en de eigen kapitaalproblemen.

Krappe kredietmarkten kunnen herstel afknijpen

Als die laatste ontwikkeling doorzet is de vrees dat de krappe beschikbaarheid van krediet de economische groei verder afknijpt of een herstel vroegtijdig smoort.

‘De ECB zal ongetwijfeld de druk op de banken verhogen om de kredietverlening aan bedrijven en particulieren op te voeren’, stelt hoofdeconoom Howard Archer van IHS Global Insight tegenover persbureau Bloomberg. ‘De krappe kredietmarkt zijn een serieus manco voor de vooruitzichten op herstel in de eurozone.’

Ongekende operaties ECB

Om er voor te zorgen dat er voldoende liquiditeit beschikbaar is om de leningverstrekking op gang te houden, verstrekte de ECB vorige week nog een ongekende hoeveelheid van euro 442 mrd aan twaalfmaandsgeld aan Europese banken.

Later dit jaar volgen nog twee operaties waarbij een onbeperkte hoeveelheid geld met een looptijd van een jaar wordt uitgezet. Deze maand wordt bovendien gestart met het opkopen van euro 60 mrd aan pandbrieven.

Waarschuwing president Deutsche Bundesbank

Anderhalve week geleden stelde Bundesbank-president Axel Weber nog dat centrale bankiers wellicht het bancaire systeem moeten overslaan, als de banken de goedkope liquiditeit ten goede laten komen van de leningverstrekking. Wel voegde hij daar aan toe dat zo’n maatregel op dit moment niet nodig is.

Volgens econoom Michael Schubert van Commerzbank is de leningverstrekking aan private partijen ten opzichte van de hoeveelheid liquiditeit die door de ECB in de markt is gezet uitzonderlijk laag.

Schubert: ‘Er is veel vraag bij banken naar dat geld uit voorzorgsmaatregelen. Ze willen zich beschermen tegen onvoorziene liquiditeitskrapte, terwijl bedrijven en particilieren sturen op cash. Het geld van de centrale bank is niet beschikbaar voor krediet.’

BIB: Cijfers kredietgroei tonen vertekend beeld

Maandag waarschuwde de Bank voor Internationale Betalingen (BIB) nog dat de cijfers over de geld- en kredietgroei lang een vertekend beeld hebben laten zien. In de eerste fase van de kredietcrisis werd er nog een robuuste groei gemeld.

Dit kwam echter doordat investeringsvehikels die banken buiten de balans hadden geplaatst weer werden geconsolideerd toen de geldmarkt stilviel. Dat consolideren blies de bankbalansen op zonder dat dit op een feitelijke toename van de kredietverstrekking duidde of daar toe leidde.

Bedrijven trokken uit voorzorg van bestaande kredietfaciliteiten

Daarnaast hebben bedrijven de afgelopen periode uit voorzorgsmaatregel getrokken van kredietfaciliteiten (met gunstiger voorwaarden) die nog ter beschikking stonden.

De afname van de kredietgroei die later plaatsvond, is volgens de BIB het gevolg geweest van een afgenomen vraag. Bedrijven en huishoudens sturen op het behouden van kapitaal en pogen hun schulden terug te brengen.

BIB verwacht blijvende rem op kredietgroei

De BIB wijst er op dat de stijgende kredietkosten en de toename van het aantal wanbetalingen er op duiden dat dit proces nog niet ten einde is. De ‘bank van centrale banken’ verwacht dat de kredietgroei blijft afnemen tot in de vroege fase van een uiteindelijk herstel van de economie.

bron: FD.nl

Van hen geeft bijna 85 procent aan de klachtafhandeling onvoldoende te vinden.

De stichting Woekerpolisclaim (WPC) vindt dat de bank zijn verantwoordelijkheid voor de problemen met de hypotheek al tijden ontloopt en wil nu via een publieksactie bereiken dat dat verandert.

De Rabobank heeft sinds 1996 ruim 100.000 OpMaat-Hypotheken verkocht. Later bleek dat er veel verborgen kosten zitten in de hypotheek, zoals een hoge premie voor een overlijdensrisicoverzekering. Daardoor sparen klanten vaak veel minder voor de aflossing dan ze dachten. Ruim 10.000 OpMaat-klanten hebben zich daarom aangesloten bij WPC om de schade te verhalen.

De klachten lopen uiteen. Twee derde van de klanten vindt dat er nog geen concrete oplossing is gevonden. Eenzelfde aantal vindt dat de bank te weinig verantwoordelijkheid neemt. De helft van de Raboklanten vindt dat de bank onvoldoende antwoorden geeft op vragen.

Een op de vijf respondenten gaf aan inmiddels geen OpMaat-Hypotheek meer te hebben. Een ruime meerderheid van hen heeft nu een andere hypotheek bij de Rabobank. De anderen hebben hun huis verkocht of stapten over naar een andere bank.

De Rabobank heeft tot nu toe geweigerd met WPC te onderhandelen. In de plaats daarvan zegde de bank in 2007 toe met alle klanten afzonderlijk te gaan praten. Twee jaar later heeft een kwart van de klanten nog geen gesprek gehad. Van de klanten die wel met de bank gesproken hebben, is driekwart ontevreden over de geboden oplossing.

,,De bank stelt in de meeste gevallen als oplossing voor om meer geld te storten,’’ zegt Jeroen Wendelgelst, voorzitter van WPC. ,,Maar dat is geen oplossing. Klanten willen hun schade vergoed hebben.’’

Wendelgelst wil daarom met de Rabobank om tafel om over de problemen te praten. ,,Tot nu toe weigerde de Rabobank dat. Wij hopen dat de nieuwe bestuursvoorzitter Piet Moerland wel met ons wil praten. (Moerland treedt komende week aan als nieuwe topman, red.) Samen kunnen we de zaak snel oplossen. Het is ook in hun belang dat de klanten tevreden zijn.’’

WPC roept alle gedupeerden op de Rabobank met een klacht te bellen. Ook kan via de site van de stichting een brief worden gestuurd naar Moerland. De nieuwe topman wordt persoonlijk aangesproken in de standaardbrief. ,,Zo willen we de Rabobank onder druk zetten,’’ verduidelijkt Wendelgelst. ,,Als we de zaak nu oplossen, kost het echt geen honderden miljoenen. Hoe langer we wachten met een oplossing, hoe duurder het wordt.’’ De Rabobank wilde gisteravond niet reageren.

bron: AD.nl

Het huis kwijt en een restschuld van 122.000 euro. Dat is de erfenis die Gerard Koerntjes overhield nadat hij met DSB Bank in zee was gegaan.

En hij is niet de enige, zegt de stichting Hypotheekleed.

Bij de stichting zijn ruim 600 mensen aangesloten, die in de problemen zijn gekomen doordat DSB hen veel te hoge hypotheken en koopsommen heeft verkocht.

Gisteren vonden de stichting en de bank geen oplossing voor de gedupeerden. Daarom dreigt de stichting Hypotheekleed nu met juridische stappen.

Het begon allemaal zo mooi, herinnert Koerntjes (45) zich. ,,In 1999 belde de DSB Bank. Of we de hypotheek niet wilden oversluiten. Dat was veel goedkoper.” Een persoonlijke lening voor een auto en een keuken was ook geen enkel probleem bij DSB. ,,Toen de lasten opliepen, konden we die lening weer omzetten in een hypotheek. Dat leidde weer tot lagere maandlasten.”

En ook een derde keer werd het persoonlijk krediet een hypotheek. ,,DSB leende ons het geld en als de aflossing een probleem werd, kwamen ze met een oplossing die goedkoper was. Daar hebben we elke keer blij ‘ja’ op gezegd.”

De derde hypotheek betekende echter de nekslag. ,,Die was met een variabele rente. Binnen een half jaar was de rente zo hoog geworden dat we niet meer konden aflossen.” Koerntjes zat toen met drie hypotheken van gezamenlijk 302.000 euro. ,,We betaalden 1860 euro per maand aan DSB en ons gezamenlijk inkomen was 2300 euro,” vertelt hij.

Toen ze niet meer konden betalen, ging de DSB Bank over tot verkoop van het huis. ,,Dat bracht 170.000 euro op. Terwijl het huis eerder op 234.000 euro was getaxeerd. Daarom hebben we nu nog 122.000 euro schuld.”

Een schrijnend voorbeeld zoals er velen zijn, heeft Jelle Hendrickx gemerkt. Hendrickx is hypotheekadviseur en begeleidt gedupeerden van de DSB Bank. ,,DSB Bank verkocht mensen voor 60.000 euro aan koopsompolissen, terwijl hun bruto-inkomen maar 50.000 euro bedroeg. Ook werden veel te hoge hypotheken verstrekt. DSB Bank heeft zijn zorgplicht ernstig geschonden. Hele levens zijn verwoest doordat mensen via DSB Bank veel te hoge schulden zijn aangegaan. DSB werkt uit puur winstbejag.”

Bert Oude Middendorp is advocaat en staat de gedupeerden bij. Hij denkt dat de 600 gedupeerden die zich meldden slechts ‘het topje van de ijsberg’ vormen. ,,Veel mensen melden zich niet, omdat ze nog geen betalingsproblemen hebben.” De klanten worden aan alle kanten gepakt vindt de advocaat. ,,Ik heb voorbeelden gezien van overlijdensrisicoverzekeringen waarbij 85 procent van de premie opging aan provisie. DSB verkocht ook onnodig veel en veel te dure verzekeringen aan de klanten.”

Oude Middendorp wil dat DSB Bank de gedupeerden schadeloos stelt. Daarvoor is minstens 50 miljoen euro nodig, denkt hij. De DSB Bank wil alle klachten apart bekijken. ,,Het is niet zo dat de DSB Bank structureel mensen teveel producten verkocht of een te hoge hypotheek gaf. Daarom willen we ook geen collectieve regeling. We bekijken alle klachten individueel. In sommige gevallen hebben we goed gehandeld. Soms is een schadevergoeding op zijn plaats. Die bieden we dan ook aan,” verzekert een woordvoerder van de bank.

bron: AD.nl

Rabobank-bestuurder Bert Bruggink voorziet nog grote problemen voor banken als gevolg van slechte kredieten. Nieuwe afboekingen op leningen zullen het vermogen van banken, waaronder dat van Rabobank, verder aantasten. Uit voorzorg heeft de bank gisteren zijn vermogenspositie versterkt.

Dat deed Rabobank door een bestaande achtergestelde lening, die meetelt voor het verplichte bufferkapitaal, om te ruilen tegen een nieuwe lening met een langere looptijd. Rabo betaalt op de nieuwe lening een voor de bank hoog rentetarief van 11%. ‘Voor ons is het aantrekkelijk dat wij het kapitaal vijf jaar langer kunnen vasthouden’, zegt Bruggink. ‘Men moet de recessie niet onderschatten. Deze crisis is een hele lange en diepe. Wij voorzien een sterke neergang.’ Rabo heeft veel bufferkapitaal nodig om zijn AAA-kredietstatus te behouden.

Door de crisis neemt het aantal wanbetalingen toe. Eerder deze week werd bekend dat één op de acht Amerikaanse huishoudens met een hypotheek te laat is met betalen of in een uitzettingsprocedure zit. Veel bedrijven lopen door de recessie achter met het betalen van rekeningen. In Nederland steeg het aantal faillissementen in april met meer dan de helft.

De financieel topman van Rabobank zegt dat de slechte kredieten banken wereldwijd nog hard zullen raken. De verliezen op slechte leningen vallen volgens Bruggink uiteindelijk hoger uit dan op Amerikaanse subprime-hypotheken, die aan de basis liggen van de kredietcrisis. ‘Banken zullen nog voor honderden miljarden op kredieten moeten afschrijven. De problemen zijn echt niet achter de rug.’

De afgelopen maanden zijn de beurskoersen van banken opgeveerd doordat de vaart afneemt waarmee de economie verslechtert. De schade van de kredietcrisis voor de wereldwijde financiële sector werd door het IMF eerder geschat op $4100 mrd. Daarvan is pas een derde afgeschreven.

Bij Rabobank zitten de slechte leningen vooral in het internationale bankbedrijf. In maart werd bekendgemaakt dat er in 2008 $900 mln extra opzij gezet is voor slechte kredieten buiten Nederland. Rabo heeft daarmee 0,31% van deze kredietportefeuille als verlies genomen, meer dan het historische gemiddelde. Of dit percentage verder zal oplopen wil Bruggink niet zeggen.

Rabobank heeft voor $1,75 mrd aan achtergestelde leningen omgeruild. De coupon op de oude lening was fors lager dan de 11% van de nieuwe, maar doordat de lening met een korting van 25% is teruggekocht is Rabo per saldo hetzelfde kwijt. Bruggink verwacht de komende maanden meer achtergestelde leningen te plaatsen om het eigen vermogen aan te sterken.

Gijs den Brinker

bron: FD.nl

Dat blijkt uit een interview met DNB-directeur Henk Brouwer, verantwoordelijk voor het toezicht op de banken. De centrale bank neemt de enorme hypotheekportefeuilles van de Nederlandse banken onder de loep.

Zijn de leningen wel goed afgedekt? Worden er niet te hoge leningen verstrekt aan mensen die het eigenlijk niet kunnen betalen, of bij de kleinste tegenslag in de financiële problemen komen? DNB is bezorgd. Logisch ook, want de Nederlandse huishoudens hebben samen zo’n 400 miljard euro geleend om huizen te kopen.

De zorgen van DNB worden versterkt door een onderzoek naar de naleving van de Gedragscode Hypotheken. Begin 2007 spraken de banken onder leiding van hun koepel, de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), af de hypotheekverlening aan banden te leggen. De hoogte van een hypotheek werd afhankelijk van de hoogte van een inkomen. Een hogere lening krijgen kon, mits het werd beargumenteerd.

Te hoge lening

Volgens DNB, die zich daarbij baseert op een onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), functioneert de code niet. Mensen met te lage inkomens proppen zich nog steeds vol met te hoge leningen, waardoor ze kwetsbaar zijn bij tegenslagen. De uitzonderingsclausule wordt misbruikt. De banken – namen noemt DNB niet – halen nog steeds klanten binnen met slecht gedekte, potentieel giftige hypotheekleningen.

Dat moet anders, vindt DNB. De code, die de explosieve groei van het aantal hypotheken moest beteugelen, moet beter worden nageleefd. Brouwer wil dat Nederlandse banken hun buffers versterken als ze een ‘kwetsbare’ hypotheekportefeuille hebben.

Dat moet ze immuun maken voor de negatieve economische spiraal die ons volgens een somber Oeso-rapport wacht. Banken zitten financieel klem en moeten hun buffers versterken, waarna de kredietverlening stokt. Dat heeft als gevolg dat de recessie zich verder verdiept en de banken nieuwe klappen krijgen, waarna de spiraal verder neerwaarts gaat.

Politiek

De vraag die zich opdringt bij het bekijken van het hypotheekdossier, is of Nederland niet te lang heeft gewacht met het nemen van maatregelen om uitwassen te voorkomen. DNB wilde rond de eeuwwisseling al wettelijke maatregelen nemen, maar de politiek wilde niet.

De zorg over de hypotheekmarkt was bij DNB al ‘een decennium’ aanwezig. Het valt te hopen dat DNB, nu er zwaar weer op komst is, genoeg tijd heeft om de gaten in de dijken te repareren. Anders zitten we straks midden in onze eigen polderversie van de sub prime-crisis.

bron: FEM Business

45% minder hypotheken
Dat blijkt uit interne stukken die in handen zijn van RTL Z. Het is bekend dat het niet goed gaat op de Nederlandse huizenmarkt. Er worden fors minder huizen verkocht. Dus verkopen alle banken in Nederland door de crisis minder hypotheken. Maar bij ING gaat het veel harder achteruit. In het laatste kwartaal van 2008 verkochten ze 45% minder hypotheken dan het jaar ervoor.

10% personeel eruit
In 2009 verwacht het bedrijf 35% minder hypotheken te slijten. Daarom is een reorganisatie nodig, zo blijkt uit deze stukken. 10% van het personeel moet er uit. Maar volgens de ING directie gaat het inmiddels alweer een stuk beter met de hypotheekafdeling. Maar de grootste intermediair van Nederland denkt dat ING voorlopig nog achterblijft lopen. ING ziet de totale markt weer licht aantrekken, maar blijft vasthouden aan de reorganisatie zoals die eerder is aangekondigd. De ondernemingsraad moet er nog mee instemmen.

bron: RTL Z

Het financiele systeem van de eurozone staat onder zeer sterke druk. Daarbij is de lastige situatie ontstaan dat de problemen in het financiele systeem het herstel van de economie in de weg staan, terwijl de economische recessie tegelijkertijd druk uitoefent op het financiele systeem.

Dit heeft de voorzitter van de Europese Centrale Bank (ECB) Jean Claude Trichet maandag gezegd op een conferentie over financiele regulering in Parijs.

Nu de problemen in de financiele sector zich hebben verspreid in de werkelijke economie is het moeilijk om de oorzaak van de malaise aan te pakken, zei Trichet. “De situatie is lastig te bestrijden, omdat de zaken niet beperkt blijven tot de financiele sector”.

Trichet zei dat er momenteel signalen zijn dat de kredietstromen nog verder opdrogen. Dit komt gedeeltelijk door het uitblijven van de vraag naar leningen.

De ECB-voorzitter herhaalde dat zijn instituut klaar staat om een grotere rol uit te oefenen in het toezicht van het gehele bancaire en financiele systeem.

bron: FD.nl

NBVA en NVA hebben dertig gedetailleerde dossiers gemeld bij Tweede Kamerleden, in de hoop dat die het kabinet dwingen tot keiharde maatregelen tegen deze hypotheekverstrekkers.

VVD-Kamerleden hebben het kabinet gevraagd de koppelverkoop aan te pakken. Zij zien ‘frequente meldingen van misbruik’. Kartelwaakhond NMA moet de illegale verkoop insnoeren om consumenten te beschermen.

Vereniging Eigen Huis constateert dat banken vooral de dure zogeheten woonlastenverzekeringen proberen mee te verkopen. Die verzekeren een huizenbezitter, tegen verdiensten van soms 35 procent over de premie, tegen inkomstenverlies bij ziekte of werkloosheid.„Dat banken consumenten in deze slechte periode op de gevolgen van werkloosheid wijzen is goed. Dat ze daarbij zeer gericht en uitsluitend doorleiden naar eigen verzekeringen is volstrekt fout”, zegt de VEH-woordvoerder.

Ondernemers krijgen slechts een bedrijfskrediet als ze al hun verzekeringen naar de geldverstrekkende bank overzetten, zo blijkt uit verzamelde dossiers. Zulke gedwongen winkelnering is verboden.

In het dossier met klachten komen grote banken als DSB Bank, Rabobank en ABN Amro voor. DSB Bank zegt de aanklacht „verre van ons te werpen”, aldus de woordvoerder. „Op elke offerte staat dat je de verzekering niet bij ons hoeft te kopen. De klant kan dat overduidelijk lezen. Het hoort ook niet.”

ABN Amro ontkent en Rabobank reageert niet. Bankenvereniging NVB wil geen commentaar geven op het dossier met aanklachten.

bron: De Telegraaf

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft de Postbank euro 30.000 boete opgelegd wegens foute hypotheekadviezen. Bij een derde van de adviezen was de Postbank in overtreding.

zie ook: Wordt de Gedragscode Hypotheken wel nageleefd?

De toezichthouder heeft de boete vanochtend publiceerd. Hij komt voort uit een veel breder onderzoek naar de kwaliteit van hypotheekadviezen door de AFM. Uit een steekproef van 48 adviezen bleek bij een derde van de aviezen onvoldoende informatie aan de klant gevraagd te zijn over diens financiële positie, kennis, ervaring doelstelling en risicobereidheid. Deze informatie is nodig om een advies te geven dat past bij de specifieke situatie van de klant.

Schending zorgplicht

De sanctie wegens het schenden van de zorgplicht jegens particuliere klanten kan de deur open zetten naar onderzoeken van advocaten naar andere overtredingen en eventuele claims richting ING, eigenaar van Postbank. De hoogte van de boete is in lijn met wat gangbaar is voor overtredingen in 2007.

De Postbank heeft volgens de AFM onvoldoende informatie ingewonnen bij klanten bij zowel het oversluiten van hypothecaire leningen als het aangaan van overlijdensrisicoverzekeringen. De AFM onderzocht de Postbank in de periode van 1 januari 2007 tot 15 maart 2007. Bij veertien van de achtenveertig onderzochte adviezen bleek onvoldoende informatie ingewonnen.

Niet verdiept in draagkracht klant

Postbank heeft bij de onderzochte adviezen voor het oversluiten van hypothecaire leningen geen informatie ingewonnen over de kosten van het oversluiten (boeterente) en eventuele bestaande levensverzekeringen. Bij het afsluiten van overlijdensrisico-verzekeringen is geen informatie ingewonnen over de financiële positie van de langstlevende partner. Deze gegevens zijn volgens de AFM relevant om te bepalen of het advies tot oversluiten van de hypotheek en/of het aangaan van de overlijdensrisico-verzekering passend is voor de consument.

De Postbank heeft volgens de AFM artikel 4:23, eerste lid van de Wet op het financieel toezicht (Wft) overtreden.

Toelichtingsbrief AFM

bron: FD.nl

‘Schattingen van het totaal verwachte afschrijvingen van (toxic) assets suggereert dat de budgetaire kosten -zowel aktueel als bijkomend- van asset-steunaankopen zeer hoog zouden kunnen zijn, zowel in absolute termen als in verhouding tot het BNP van de lidstaten,’ staat in het document, waar de Engelse krant The Daily Telegraph inzage in wist te krijgen.

‘Het is essentieel dat de overheidssteun door middel van asset-steunaankopen niet op een dergelijke schaal gedaan moeten worden, waardoor er te hoge schulden ontstaan of financieringsproblemen (in de lidstaten).’ Deze geheime, 17 pagina’s tellende nota zou door de EU-ministers van Financiën besproken zijn. De conclusie kan niet anders luiden dat een substantieel deel van het Europese bankensysteem onvermijdelijk ten onder zal gaan.

Officials en de leiders van de EU landen delen de vrees dat een tweede ronde banken-bailouts in Europa het noodzakelijk maakt dat de overheden steeds meer moeten lenen, terwijl beleggers -met name degenen die geld lenen aan de Europese regeringen- groeiende twijfels hebben of landen zoals Spanje, Griekenland, Portugal, Ierland, Italië en Groot Brittannië (en ook Duitsland) dit geld nog wel terug kunnen betalen.

Aan het eind van februari vind er een spoedzitting van de EU plaats om de problemen rond de toxic assets van de Europese banken te bespreken. De EU is diep bezorgd over de ontwikkelingen op de Europese staatsobligatiemarkt, waar de landen hun tekorten en schulden mee financieren.

Omdat een aantal EU landen duidelijk slechter prestert dan andere landen, eisen beleggers steeds hogere rente bij leningen aan bijvoorbeeld een zwak land als Italië. De ministers van Financiën vrezen dat dit proces ertoe kan leiden dat zowel de euro als de hele EU uit elkaar gerukt wordt.

‘Deze overwegingen zijn in het bijzonder bijlangrijk in de huidige context van steeds grotere financieringstekorten, het hoger wordende publieke schulden niveau en de uitdagingen op de staatsobligatiemarkt,’ waarschuwt het rapport.

Bron: Telegraph

vertaling:  Xander

Niet zo vreemd dat Wouter Bos het niet zo ziet zitten met dit zinkend schip. Als men 2% van de uitstaande risico’s moet afschrijven ($26 miljard) is de bank al failliet.

Gaat Nederland IJsland achterna?

Lekkere bank, die Rabobank. Het was de Rabobank die medio 1990′s het voortouw nam met hypotheken, waarbij de koper tot 120% of zelfs 130% van de koopsom kon lenen. Daarmee is met name de Rabobank de aanstichter van ‘the bubble’ in de Nederlandse huizenprijzen.

Begin 1990′s begon de Rabobank ook met een intransparantie-beleid, zo kan ik u als voormalig lid van die bank in vertrouwen meedelen. Financiële producten werden zo ondoorzichtig mogelijk gemaakt, zodat de consument de voorwaarden niet kan vergelijken met die van de concurrentie. Het koppelen van hypotheken aan aandelenfondsen of levensverzekeringen is daarvan een mooi voorbeeld. Het heeft de Rabobank geen windeieren gelegd, maar heeft de consument ontelbare miljarden gekost.

Een ander voorbeeld van bewuste intransparantie: het weigeren van inzage in de manier waarop de Rabobank de variabele rente berekent. Die is momenteel 5.2% voor bestaande hypotheken. Maar aan nieuwe hypotheek-klanten wordt 3.8% aangeboden. Daarmee worden miljoenen bestaande klanten benadeeld voor 1.4% van hun lening-totaal. Voor een gemiddeld gezin is dit al gauw Euro 4.900,- per jaar! (Ondertusen zijn juist de Rabobank-klanten het meest tevreden … je blijft lachen!)

Maar de Rabobank heeft geen last van schaamte over het uitbuiten van hun machtspositie ten opzichte van de consument. Integendeel: het succes lijkt de Rabo-top naar het hoofd te stijgen. Immers: de Rabobank staat beter gepositioneerd dan andere banken in de crediet-crisis: men hoeft slechts 20% op de Amerikaanse hypotheek-portefeuille af te waarderen.

Zo is de vroeger zo sympathieke Rabobank zich uitzonderlijk arrogant gaan gedragen. Men schoffeert Eurocommissaris Neelie Kroes. Die zou “op het toilet opgesloten zitten“. Ook probeert de Rabobank andere banken over de rand van de afgrond te duwen, door luidkeels te gaan speculeren dat ze zullen omvallen. De Rabobank lijkt zich te verheugen op het omvallen van OHRA, DSB Bank, Centraal Beheer, AEGON en Credit Europe.

En in october 2008 maakte Bert Heemskerk het nog veel gekker. Hij pleitte voor een extra belasting voor woningeigenaren, om zich te verzekeren tegen waardedalingen. Let wel: het is juist de Rabobank (Neerland’s grootste hypotheekbank!) die bijgedragen heeft aan de overwaardering van Nederlandse huizen! Je zou dus denken dat de Rabobank zelf zou aanbieden om enkele tientallen miljarden in zo’n fonds te storten. Maar dat idee komt niet op, bij de heren. Nee, de belastingbetaler moet de schade vergoeden van het overmatig winstbejag van de Rabobank.

bron: Het Vrije Volk

ING heeft in het laatste kwartaal van 2008 een verlies van 3,3 miljard euro geleden. De Nederlandse staat neemt het gros van de risico’s van de problematische Amerikaanse hypotheekportefeuille over.

‘Illiquid Assets Back-up Facility’

De back-up faciliteit is een garantie met een opwaarts potentieel. De faciliteit dekt gedeeltelijk de risico’s af van de Alt-A portefeuille van ING, nadat deze is afgewaardeerd van een bedrag ter waarde van USD 39 miljard tot een bedrag van USD 35,1 miljard. De bank blijft eigenaar van deze portefeuille. De Staat en ING delen in de winsten en verliezen in de verhouding 80% (Staat) – 20% (ING). De bank betaalt een garantiefee aan de Staat ter compensatie van het risico; de Staat betaalt ING een management en funding fee voor het beheer en de financiering van de portefeuille.

In verband met de faciliteit is een aantal afspraken gemaakt. Zo zal ING € 25 miljard extra krediet verlenen aan particulieren en bedrijven. Daarnaast ziet de Raad van Bestuur van ING af van de bonussen over 2009 en voor de periode daarna tot er nieuw beloningsbeleid is vastgesteld. Ook zal ING het Nederlandse betalingssysteem PIN blijven voeren zolang dat een gangbaar betaalsysteem blijft. Tenslotte blijven de governancevoorwaarden verbonden aan de kapitaalversterking door de Staat van € 10 miljard gedurende de garantie van kracht. De faciliteit is in overleg met DNB tot stand gekomen en is onderdeel van een breder pakket aan maatregelen dat ING treft.

Reactie van Kees de Kort

Willem Buiter

bron dnb.nl

Inderdaad eisen vrijwel alle hypotheekverstrekkers vooraf toestemming van de huiseigenaar als hij zijn oude woning wil verhuren. Dat valt na te lezen in uw hypotheekakte. Reden daarvoor is dat een woning met huurders erin het pand minder waard maakt voor de bank.

Doorgaans gaan huurders minder zorgvuldig om met een woning dan eigenaren, bovendien genieten huurders in ons land uitgebreide bescherming. Aangezien het huurrecht geen tijdelijke contracten mogelijk maakt (verhuurders kunnen die wel opstellen, maar rechtsgeldig zijn ze niet), is het in praktijk heel moeilijk om onwillige huurders te verwijderen. Dat is nadelig voor de hypotheekverstrekker voor wie de woning immers onderpand is voor het geval u in financiële problemen raakt.
Zelden toestemming

Uit een rondgang van AD Geld & Recht blijkt dat geen van de grote hypotheekverstrekkers die toestemming verleent of slechts in uitzonderingsgevallen. Dat zeggen grootste hypotheekverlener Rabobank (26 procent martkaandeel), ING/Postbank (16 procent), ABN AMRO (circa 15 procent), SNS Bank (8 procent) en Aegon. Zo’n uitzondering maakt ABN alleen bij tijdelijk verblijf in het buitenland of ter korte overbrugging. De kredietcrisis is voor geen van de geldverstrekkers reden om soepeler te zijn.

Geen hypotheekrenteaftrek

Behalve dat banken niet of zelden meewerken, is er nog een nadelige factor: de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrente van het verhuurde huis mag niet worden afgetrokken voor de inkomensbelasting. Dat maakt verhuur minder aantrekkelijk.

Deze complicaties ten spijt kunt u uiteraard proberen uw huis te verhuren. Weliswaar wijzen verhuurbemiddelaars als Direct Wonen en Rots-Vast huiseigenaren op de verplichting bij de bank toestemming te vragen, zij controleren niet of dit ook gebeurt. ,,Dat is de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar,” laten bemiddelaars weten.

Expats

Volgens de verhuurbemiddelaars is de kans zeer gering dat huurders aan het einde van de looptijd het huis niet uitwillen. Dat is mogelijk door voor tijdelijke woonruimte ook tijdelijke huurders te zoeken. ,,Dat doen we door tijdelijke woonruimte zoveel mogelijk aan tijdelijke huurders, bijvoorbeeld expats, te slijten”, zegt Valérie Bakker van Rots-Vast Groep.

Garanties dat huurders niet moeilijk doen zijn er echter niet. Gebruik verhuur van uw woning dan ook alleen als noodoplossing. Volgens Direct Wonen zijn er wel degelijk een aantal hypotheekverstrekkers, zei het niet de grote, die soepel omgaan met de toestemmingsverplichting.

bron: AD.nl

Pieter Lijesen, fiscaal jurist en directeur van NHP: ‘In de nieuwe regelgeving is sprake van selectieve transparantie. De consument weet sinds 1 januari wat de provisie is van een tussenpersoon, maar weet niet dat dit maar een fractie is van wat de bank of verzekeraar zelf aan opslagen rekent en wat de totale provisie bedraagt. Bij de totstandkoming van de wetgeving heeft kennelijk niemand inzicht gehad in de werkelijke kostprijs van verzekeringen. De tabel toont aan dat beloningstransparantie op deze wijze een fopspeen is. De overheid wilde af van woekerpolisproblemen en heeft daarom provisietransparantie ingevoerd. Hier is sprake van half werk, want naar de werkelijke hoogte van de provisie kan de consument alleen maar gissen. Ook toont de tabel aan dat met het oversluiten van overlijdensrisicoverzekeringen nog steeds direct flinke besparingen te boeken zijn.’

Uitgangspunt van de NHP-tabel is de werkelijke kostprijs van een overlijdensrisicoverzekering van EUR 350 per jaar. Dit is de gemiddelde prijs die alle Nederlandse banken en verzekeraars betalen bij de internationale herverzekeraars en op verzekeringsbeurzen. De prijzen zijn bepaald aan de hand van de algemeen bekende sterftecijfers en de levensverwachting van de Nederlandse bevolking in zijn geheel. Ieder bedrag dat een Nederlandse consument meer betaalt dan deze EUR 350 komt direct ten goede aan de bank of verzekeraar. Hieruit wordt ook de provisie voor tussenpersoon betaald. Dit is echter maar een klein deel van de totale provisie.

Internationale vergelijking laat bovendien zien dat de premies voor overlijdensrisicoverzekeringen in Engeland veel lager liggen terwijl in Engeland nagenoeg dezelfde sterftecijfers gelden als Nederland. Pieter Lijesen: ‘Zowel in Engeland als in Nederland is Legal & General bijvoorbeeld een grote speler in risicoverzekeringen. De premies van L & G zijn in Engeland alleen veel lager dan hier omdat de verzekeraar daar een lagere provisie doorrekent.’

Persoonlijk vind ik deze man een grote gluiperd, een echte bankier. Vergeet niet dat hij “Chairman of the Board and President of the BIS” is geweest en dus mede verantwoordelijk voor de globale lage rente /hoge schulden politiek.

Door ontwikkelingen op de markt…. De enorme geldgroei?

bron: RTL Z

Zoals je aan onderstaand plaatje kunt zien zijn de banken hier in Europa de grootste gokkers. De verhouding tussen eigen vermogen en uitgeleend vermogen is hier het grootst. Dat het lijntje steiler omhoog wijst vanaf het moment dat de kredietcrisis is niet vreemd. Het eigen vermogen verminderde in rap tempo, terwijl de uitgeleende bedragen bleven staan.

Heemskerk (Rabobank) over securitisatie en leverage

Bron: Middelkoop Nieuws-Flash en RTL Z

• 80 procent van de banken zegt de voorwaarden voor hypotheken in het vierde kwartaal te hebben aangescherpt. In het derde kwartaal was dat nog 40 procent. Een verdubbeling dus.

• 80 procent van de banken zegt de voorwaarden voor consumptief krediet en andere leningen aan huishoudens te hebben aangescherpt. In het derde kwartaal was dat nog 20 procent. Een verviervoudiging dus.

• Ook zeggen banken dat dat de vraag naar leningen en kredietfaciliteiten in het vierde kwartaal fors is afgenomen, voor zowel ondernemingen en huishoudens.

• 60 procent van de banken zegt dat de vraag naar hypotheken in het vierde kwartaal is gedaald. Dat was in in het derde kwartaal 40 procent.

bron data: Statistisch Bulletin december 2008

Conclusie
De banken zijn dus op het gebied van kredietverstrekking aan huishoudens in het vierde kwartaal beduidend somberder gestemd dan in het derde kwartaal. En dat terwijl in de laatste 3 maanden de roep om soepeler kredietverstrekking aan huishoudens en bedrijven, na alle overheidssteun, juist veel harder is geworden.

bron: RTL Z

Dit zegt de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) in een reactie op een pleidooi van AFM-bestuurder Hans Hoogervorst . ‘Door de kredietcrisis en de recessie is het moment van aanscherping van de hypotheekregels ongelukkig gekozen’, stelt een woordvoerder.

‘Te makkelijk’

Hoogervorst pleitte afgelopen weekend voor maatregelen tegen banken die te makkelijk hoge hypotheken verstrekken. Eerder bleek dat banken in 25% van de gevallen de Gedragscode voor Hypothecaire Leningen niet naleven.

Volgens de NVB heeft de Code er desondanks voor gezorgd dat ‘Amerikaanse toestanden’ in Nederland niet voorkomen. In de VS zijn veel huizenbezitters de afgelopen jaren met leningen opgezadeld die ze niet kunnen betalen. ‘De code doet goed zijn werk’, zegt de woordvoerder van de NVB.

Financiële nood

Toezichthouder AFM voert met de Nederlandsche Bank een onderzoek uit naar de naleving van de regels. Volgens Hoogervorst zijn er heel veel mensen die een hypotheek nemen die hoger is dan de waarde van het huis. ‘De helft van de leningen is ook nog eens aflossingsvrij tegenwoordig. Dat betekent dat je heel lang op je schuld blijft zitten. We moeten er dus echt naar kijken of die regels misschien niet wat aangescherpt moeten worden’, aldus Hoogervorst.

In de code hebben banken vastgelegd dat de hypotheeksom niet boven de vier à vijf keer het brutojaarinkomen uit mag komen. Volgens stichting Nationale Hypotheek Pas komen 60.000 gezinnen de komende drie jaar door slechte leningen in financiële nood.

bron fd.nl

In een liquidity trap milieu, als banken niet bereid zijn tot het verstrekken van leningen, zit “het nieuwe geld” van de centrale bank gevangen achter onwillige kredietverstrekkers. Maar ook de consumenten, die al tot hun nek in de schulden zitten en er geen vertrouwen meer in hebben, willen geen nieuwe leningen meer. Hierdoor stijgt de kans op deflatie

Lex Hoogduin (Rabobank, DNB) geeft aan hoe hij het ziet, Keest de Kort ziet het heel anders…

Ook een derde van de Nederlanders staat rood of heeft een (doorlopend) krediet, hypotheekschulden niet meegerekend. Vooral rood staan op de bankrekening wordt gezien als oplossing voor momenten dat ‘aan het eind van het geld de maand nog niet op is’. De vette jaren zijn voorbij.

Serieus luchtballonnetje
Het begon als een luchtballonnetje van ceo Heemskerk van de Rabobank. Hij wilde een nieuwe (door de staat gegarandeerde) hypotheekverzekering in het leven te roepenmet het doel huizenbezitters tegen al te grote prijsdalingen te beschermen en daarmee huis uitzettingen -ook in Nederland- te voorkomen.

Draagvlak
Het plan begint nu echter serieuze vormen aan te nemen. Sinds dit weekeinde wordt het voorstel gesteund door Eureko (Achmea), de grootste verzekeraar van Nederland en krijgt het daarmee een breder draagvlak.

Vertrouwen terugwinnen
Op het eerste gezicht is er niets mis met het voorstel. Sterker nog, banken en verzekeraars nemen er hun maatschappelijke verantwoordelijkheid mee en doen daarmee een poging om weer in het centrum van het vertrouwen van het publiek te komen. Dat is hard nodig en daarom komt het initiatief op het juiste moment.

Addertje
Tot zover alles in orde. Ware het niet dat er een addertje -dat van het eigen belang van banken en verzekeraars- onder het maatschappelijk gras schuil lijkt te gaan. Wat is er aan de hand? Eigenlijk heel veel.

Nieuwe wegen
Nog niet zo lang geleden konden financiële instellingen hun hypotheken – opgeknipt en herverpakt- zonder enige moeite aan andere partijen doorverkopen. Die kochten deze gretig, massaal en zonder vragen te stellen. Voor banken en verzekeraars was het een vrijwel risicoloze route naar mondiale groei, meer winst en hoge bonussen. Nu die door de kredietcrisis is afgesloten, zoeken banken en verzekeraars naar nieuwe wegen om hun hypotheken toch door te kunnen verkopen. En wanneer willen andere partijen kopen? Als er een verzekering aan hangt die door de staat gegarandeerd wordt.

Risico afwentelen
De goede lezer begrijpt het al. De banken en verzekeraars spelen weer het oude spelletje van afwenteling van risico. Eerst waren er de collega financiële instellingen, die naïef inkochten en door de overheid gered moesten worden. Nu is het weer de overheid die – op voorhand- mag opdraaien voor problemen die zéker zullen ontstaan als banken en verzekeraars door mogen gaan op de ooit ingeslagen weg van risicoloos eigen belang.

Waarom?
Topman Heemskerk deed nogal sussend over zijn voorstel. De huizenprijzen zullen wél fors dalen, maar het aantal probleemgevallen zal gering zijn. Waarom dan deze verzekering?

René Tissen
Business Universiteit Nyenrode

Begin dit jaar had men het nog over een groei van 3,25% voor 2008. Hieruit blijkt wel dat de propaganda van onderzoeker Martijn de Jong-Tennekes nooit uitkomt. Het lijkt mij verder niet nodig om hier nog veel woorden aan vuil te maken.

Wel stond het rapport weer vol leuke grafieken:

Rabo-topman Heemskerk zei onlangs dat Minister van Financiën Wouter Bos snel maatregelen moet nemen om de onrust onder Nederlandse huizenbezitters weg te nemen. Iedereen met een huis zou zich verplicht moeten verzekeren tegen dalingen van de huizenprijs. ‘We moeten Amerikaanse toestanden vermijden’

De de Rabo site staat de onderstaande tekst:

‘Dit plan zal in de huidige turbulente tijden tot rust leiden bij vooral jongere hypotheekgevers met tophypotheken, en dat zijn de meesten. Wat er ook gebeurt, je kunt je huis niet meer worden uitgezet als het straks tegenzit.’ bron

Heemskerk preekt duidelijk weer voor eigen parochie. De Rabobank geeft zelf al aan dat de meeste jonge mensen een tophypotheek hebben. De bank probeert haar hypotheekrisico af te wentelen op de consument. Als een bank een hypotheek verstrekt zit daar het risico aan vast dat de hypotheekontvanger deze niet aflost. Als deze hypotheekontvanger zich nu verzekerd tegen niet betalen, loopt een bank geen enkel risico meer. Als het niet goed gaat met de hypotheekontvanger krijgt de bank haar geld toch wel.

Tier 1-ratio = 11.2
BIS ratio = 11,6

Heemskerk preekt weer voor eigen parochie..

Wees dus niet verbaasd als de Rabobank in 2009 genationaliseerd wordt.

later  meer..

Prijsontwikkeling van panden aan de Herengracht sinds 1650, gecorrigeerd voor inflatie

Dolf van den Brink en Sweder van Wijnbergen geven hun mening over de huizenmarkt.

Als gevolg van de economische groei in de afgelopen jaren, is de Nederlandse hypotheekschuld ten opzichte van het Bruto Binnenlands Product (BBP) de afgelopen jaren fors opgelopen van 73% aan het einde van 2001 tot 93% medio 2005. Momenteel is de hypotheekschuld al 120% van het BBP.

De totale schuld van Nederlandse huishoudens ten opzichte van het spaargeld toe van circa 80% eind jaren-80 tot circa 200% nu. Ook wordt meer dan voorheen gebruik gemaakt van risicovoller geachte hypotheken, zoals bijvoorbeeld de aflossingsvrije hypotheek. Daarbij wordt een deel van deze leningen weer doorgeplaatst naar eindbeleggers door middel van securitisatie, net als in de VS

In 2004 schreeft prof. dr. Peter Boelhouwer: “de hypotheeklasten zijn zo enorm, per inwoner veruit het hoogst ter wereld, nu moet nu côute que côute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert.”

Toch is er volgens de bankiers niets aan de hand:

Wim Boonstra van de Rabobank vindt de Nederlandse huizenmarkt solide en de fundamenten van de Nederlandse economie op orde. Leeft hij in een ander Nederland als de hierboven genoemde hoogleraren, of probeert hij tegen beter weten in het vertrouwen hoog te houden?

Ook Dirk Scheeringa – eigenaar van de DSB bank – vindt de Nederlandse huizenmarkt erg solide. Hij zegt het verstandig te vinden voor een lange rentevastperiode te kiezen. Hij vertelt natuurlijk niet dat de kans groot is dat de ECB de refirente nog verder gaat verlagen (defatieangst) waardoor de korte hypotheekrente ook iets lager zou kunnen worden… zie ook:925.nl en quotenet.nl

Het lijkt er steeds meer op dat de bankiers desinformatie aan het verspreiden zijn. Vooral de publieke omroep werkt hier na mijn mening volop aan mee. Desinformatie is bedoeld om het publiek te manipuleren op een rationeel niveau.

“Desinformatie wordt geproduceerd door mensen die doelbewust hun publiek willen bedriegen, zodat die iets anders gaan geloven dan de waarheid. Ze is psychologisch gezien dermate krachtig, dat wanneer desinformatie succesvol verspreid wordt, ze door het publiek geaccepteerd wordt als feit. Tot zover, dat als de betrokkenen later de echte waarheid onder ogen krijgen, dit zelfs kan leiden tot ontkenning daarvan. Er treedt in dat geval cognitieve dissonantie op.”

Op termijn kan dit er wel eens voor zorgen dat het vertrouwen in de banken nog verder daalt. Met “dit hadden we niet verwacht” zal men niet meer wegkomen en de kans op deflatie wordt hierdoor alleen maar groter.

Wie funktioniert geld

Money as debt

The Money Masters

Ervaren hypotheekadviseurs zeggen dat geldschieters weliswaar nog met scherpe tarieven adverteren, maar door de kredietcrisis amper hypotheken meer verstrekken. De smoezen gaan volgens deze adviseurs ver. “Een man die zich op zijn aanvraag per ongeluk als vrouw had opgegeven, kreeg geen hypotheek terwijl zijn financiën verder dik in orde waren”, typeert Harrie-Jan van Nunen, directeur van de Financiële Makelaar, de recente excuusregen. “Banken nemen zo een loopje met hun klanten.”

Door de kredietcrisis krijgen hypotheekverstrekkers zelf geen geld. “Ze durven nieuwe hypotheken niet tegen de ooit beloofde scherpste tarieven af te geven”, zegt José Suarez van Hypolife. “Wie per ongeluk een verkeerd kruisje op de aanvraag zet, kan nu al problemen bij een hypotheekverstrekking krijgen”, zegt ook de ervaren Vlaardingse adviseur Jos Koets.

Tienduizenden mensen met een BKR-notering hebben nog meer problemen. Wie ooit een telefoonrekening te laat betaalde, of leent, staat gemeld bij het Bureau Krediet Registratie (BKR).

Alle gespecialiseerde hypotheekverstrekkers voor deze groep van 635.000 particulieren en ondernemers die geregistreerd staan bij de BKR zijn geheel of volledig gestopt.

GMAC Hypotheken, Sparck en Elq, verbonden aan het failliete Lehman Brothers, sloten de winkelbalie, maar beloofden wel de reeds ingediende hypotheekaanvragen normaal af te handelen. “In de praktijk pluizen verstrekkers alles uit om maar tot een afwijzing te kunnen komen”, zegt Van Nunen. “Dat is wrang, want voor deze mensen bestaat geen alternatief”.

Volgens Elq verandert er niets. “Deze week zijn nog tien aanvragen verwerkt. Nieuwe criteria zijn er niet. Wel is het zo dat hoe meer vlekjes op een hypotheek zitten, hoe minder die voor onze beleggingen gebruikt kan worden.” Koets noemt een bizar voorbeeld. “Een klant die geen hypotheek kreeg omdat hij geen BKR-notering heeft. De aanvrager had namelijk nooit geleend, een ideale klant, die juist daarom werd afgewezen.”

bron: telegraaf.nl

zie ook: Maximale hypotheek: hoeveel mag ik lenen?

Op jongeren fora (fok.nl , tweakers.net) zijn veel discussies te vinden over hypotheken en de hoogte daarvan. Het valt daarbij op dat een groot aantal verstrekkers het niet zo nauw neemt met de regels.  Dit terwijl de bankiers telkens terugvallen op deze regeling om aan te geven dat er in Nederland niets aan de hand is….

Een aantal voorbeelden:

De bankiers vertrouwen volledig op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen

Volgens NIBC zou dit gegeven als zodanig niet per definitie problematisch hoeven te zijn, als een flinke spaarpot tegenwicht bood aan de torenhoge schuld. Maar hoewel de spaartegoeden toenemen, is de schuldenlast in Nederland door de jaren heen steeds zwaarder geworden. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw bedroegen de schulden van de Nederlanders niet meer dan 80% van de uitstaande spaartegoeden. Ofwel, de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Inmiddels zijn de schulden opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden.

’s Lands grootste hypotheekverstrekker, Rabobank, kon het rapport van NIBC niet onweersproken laten. Rabobank bevestigde de door NIBC aangedragen feiten, zoals de hierboven genoemde hoge schuldratio en de toename van schulden ten opzichte van spaartegoeden. De bank wees er echter op, dat woningmarkten in sterke mate nationaal georiënteerd zijn en dat een vergelijking met situaties in andere landen weinig zinvol is.

Het is in ons land erg aantrekkelijk om de aanschaf van de eigen woning te financieren met vreemd vermogen. Dit komt uiteraard door de mogelijkheid om de hypotheekrente die voor het hoofdverblijf betaald wordt, als aftrekpost op te voeren. Rabobank gaf eveneens aan, dat de Nederlandse huishoudens in de afgelopen tientallen jaren weliswaar meer zijn gaan lenen maar dat daar een positief en groeiend vermogenssaldo tegenover staat, al zit dit vermogen wel vast in de eigen woning en het pensioen.

In oktober 2007 voorzag Rabobank een verdere waardestijging van koopwoningen en hanteerde daarbij een percentage van 3,25% voor 2008. Dit percentage werd in december 2007 opnieuw gehanteerd door de bank. NIBC, daarentegen, hield rekening met een gelijkblijvende of zelfs dalende huizenprijs na 2007.

De gemiddelde koopwoning is, volgens de laatste cijfers van het Kadaster, in de maand december met 1,7% in waarde gedaald. Voor het eerst sinds lange tijd worden er ook minder woningen verkocht. Het aantal te koop staande woningen nam toe met 7% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Woningen staan ook langer te koop. Gemiddeld is die tijd 78 dagen, eveneens een toename met 7 procent. De markt wordt volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) afgeremd door een tekort aan betaalbare woningen.

Inmiddels is 2008 in financieel-economisch opzicht weinig voortvarend van start gegaan: aandelenbeurzen raakten kort na de jaarwisseling in een duikvlucht, de angst dat de Amerikaanse economie in een recessie zal belanden, wordt met de dag groter en steeds meer banken zijn genoodzaakt miljarden af te boeken ten gevolge van de crisis op de Amerikaanse subprime hypotheekmarkt.

Betaalbare koopwoningen steeds schaarser
Hoewel Rabobank voor 2008 nog altijd uitgaat van stijgende huizenprijzen, is de bank zich weldegelijk bewust van de verslechterde condities. In haar kwartaalbericht wees Rabobank onder meer op het gegeven dat koopwoningen in toenemende mate onbetaalbaar worden voor consumenten . De mix van een opgelopen rente èn stijgende huizenprijzen zorgen ervoor dat een koopwoning buiten het bereik van een steeds groter wordende groep Nederlanders komt te liggen. De grafiek maakt duidelijk dat deze situatie zich tevens voordeed vlak voor de huizenmarkt in de jaren 80 fors corrigeerde.

De Europese Centrale Bank, die zichzelf ten doel stelt de inflatie in de eurozone binnen de perken te houden, zal –indien nodig- niet aarzelen opnieuw het rentewapen in te zetten, lees: verhogen. En afgezien daarvan zijn banken, vanwege de kredietcrisis, terughoudender ten aanzien van het verstrekken van leningen. De toegenomen voorzichtigheid onder de hypotheekverstrekkers vertaalt zich in het verhogen van de risicopremie. Dit heeft bij Postbank in december reeds geleid tot een verhoging van de hypotheekrente.

Huizenprijzen op recordhoogte
Global Property Guide becijferde dat de huizenprijzen in Nederland onafgebroken zijn gestegen sinds de forse correctie in de jaren tachtig. Een belangrijke aanjager van de huizenprijs was de toename van het besteedbaar inkomen van de Nederlander, dat tussen 1990 en 2000 gemiddeld steeg met 6% per jaar, terwijl de gemiddelde inflatie beperkt bleef tot 2%.

De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz komt tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. Eichholtz hanteerde hierbij een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht zouden een goede indicatie zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijs in het algemeen, aangezien de grachtenpanden altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad. Voor een gemiddeld huis aan de Herengracht moet momenteel circa € 2,6 miljoen worden neergeteld.

Wie de huizenprijzen in Nederland over de afgelopen driehonderd jaar bekijkt, zal tot de conclusie komen dat deze aan sterke fluctuaties onderhevig zijn. De gestage stijging die we in de afgelopen jaren hebben meegemaakt, hoeft dan ook niet te betekenen dat een crisis op de Nederlandse huizenmarkt zich niet opnieuw kan voordoen. Eichholtz meent dat de nog immer toenemende vraag naar huizen in Nederland onder meer te danken is aan de stijgende inkomens. Hiermee bevestigt hij de rol van het bestedingsvermogen als aanjager van de huizenprijs, zoals die ook door Global Property werd vastgesteld. Een recessie echter zou in ons land een neerwaartse impuls kunnen geven aan de prijzen van huizen.

Dat ons land in economisch opzicht minder florissante tijden tegemoet gaat, wordt inmiddels algemeen aanvaard. Lange tijd werden huizen gekocht vanuit een soort common sense gedachte. Een koophuis was het ultieme beleggingsobject en men was een dief van de eigen portemonnee indien men de voorkeur gaf aan een huurwoning. We kunnen in ieder geval stellen dat deze vanzelfsprekendheid inmiddels passé is.

bron: Harm van Wijk

primaire banken

De primaire banken (b.v. ABN/AMRO, RABO, ING, SNS) zijn de geldscheppende banken, dat wil zeggen dat zij met een zekere kas een grotere girale geldhoeveelheid dan deze kas kunnen maken, via girale kredietverlening. Zij weten namelijk uit ervaring dat de rekeninghouders slechts een klein deel van hun geld in chartale vorm komen opeisen en hebben dus geld ‘over’, waarmee ze een girale “zeepbel” kunnen opblazen, die echter ook niet te groot mag worden in verband met de vereiste liquiditeit ( “de zeepbel kan knappen” en de bank is failliet, omdat zij niet aan de opvragingen van het publiek kan voldoen). Zij willen natuurlijk zoveel mogelijk giraal krediet verlenen om zoveel mogelijk rentewinst te maken. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt hen natuurlijk wel in de gaten dat ze niet teveel geld scheppen, in verband met inflatiegevaar.

secundaire banken

De secundaire banken (b.v. Friesch-Groningse hypotheekbank, ‘Spaarbank van ome Jan op de hoek’) kunnen nooit meer geld uitlenen dan dat zij zelf hebben gekregen van ander publiek via ingelegd spaargeld (spaarbanken) of via verkochte pandbrieven (hypotheekbanken). Ik zal beide soorten banken illustreren met een “balansje”, waarbij debet/activa betekent: de bezittingen van de bank en credit/passiva betekent: de schulden van de bank.

Centrale banken

De centrale bank voor de eurozone is de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB is verantwoordelijk voor het monetair beleid in de eurozone. Om de geldmarkt te beïnvloeden en inflatie tegen te gaan staat de ECB het instrument van de refirente ter beschikking. In het Verdrag van Maastricht is vastgelegd dat:

• men er naar streeft de geldgroei (M3 * ) niet boven de 4,5% te uit laten komen.
• de inflatie beneden de 2% te houden voor de eurozone.

Helaas zijn deze doelstellingen blijkbaar niet haalbaar.

* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.

Waar komt geld vandaan?

Wat is de Federal Reserve (VS) aan het doen?

Mensen zoals Ger Hukker (NVM), Bert Heemskerk (Rabobank), Peter-Paul Wekking (ING) en vele andere belanghebbende zeggen dat er niets aan de hand is terwijl andere deskundige zelfs verwachten dat het hier nog wel eens erger kan worden dan in de VS.

Heeft u zich wel een afgevraagd hoe de Amerikaanse “experts” enkele jaren geleden over hun huizenmarkt praatte? Op een Amerikaanse website vond ik een mooi overzicht:

1. Alan Reynolds, Cato Institute:

“No Housing Bubble Trouble,”Washington Times (January 8, 2005): “In short, we are asked to worry about something that has never happened for reasons still to be coherently explained. ‘Housing bubble’ worrywarts have long been hopelessly confused. It would have been financially foolhardy to listen to them in 2002. It still is.”

“Recession Fairy Tales,” Townhall (October 5, 2006): “When it comes to homes . . . many people have spent the last four years fretting that the ‘housing bubble’ might end. That is, they worried that overpriced homes might become more affordable. This is not quite as nonsensical as worrying the price of oil might fall too much, but it’s close.”

2. Kevin Hassett, American Enterprise Institute:

New York Times (July 25, 2004): “Another bubble-skeptic is Kevin Hassett, director of economic policy studies at the American Enterprise Institute and co-author of the fabled ‘Dow 36,000,’ which was published in 1999 when the Dow Jones index was around 11,000. Mr. Hassett says there is an ideological component to the belief in bubbles. Liberals, who tend to believe that government must step in to protect people from market imperfections, will likely see more of them. Conservatives, who like their markets unfettered, will see less.
…
“Mr. Hassett of the conservative American Enterprise Institute thinks housing prices will be pretty much O.K. He acknowledges there might be some bubble dynamics at play in some regions. But he argues that for the most part people are paying more for homes because their incomes are higher and interest rates are lower, reducing the cost to own a home.

“Mr. Hassett expects that rising interest rates would raise this cost and home prices would then decline proportionately. But he sees no reason to expect a catastrophic decline. ‘I don’t think a catastrophe is very likely,’ he says.

3. James K. Glassman, American Enterprise Institute:

“Housing Bubble?,” Capitalism Magazine (May 24, 2005): “[W]hile such signs of speculation are troubling, there is little solid evidence that a real estate bubble is puffing up.
…
“Even in places where prices are soaring, worries of a bubble could be overblown because higher prices appear grounded in good old fundamentals.”

4. Jude Wanniski, journalist/hack:

“There is No Housing Bubble!!,” The Conservative Voice (August 13, 2005).

5. Jerry Bowyer, author of The Bush Boom:

“Hate to Burst Your (Housing) Bubble: But there isn’t one,” National Review (July 5, 2006).

6. Nicolas P. Restinas, director, Harvard Joint Center for Housing Studies:

“More Than a Bubble Keeps Housing Prices Sky-High,” LA Times (May 20, 2004).

7. Jim Cramer, host of CNBC’s “Mad Money”:

“House Beautiful,” New York Magazine (December 8, 2003): “Housing bubble? What housing bubble? The signs are in place for a further run-up in real estate. Breathe easy, mortgage holders. There’s still no place like home.”

8. Neil Barsky, Alson Capital Partners, LLC:

“What Housing Bubble?,” Wall Street Journal (July 28, 2005): “There is no housing bubble in this country. Our strong housing market is a function of myriad factors with real economic underpinnings: low interest rates, local job growth, the emotional attachment one has for one’s home, one’s view of one’s future earning- power, and parental contributions, all have done their part to contribute to rising home prices.
…
“What we do have is a serious housing shortage and housing affordability crisis.”

9. Chris Mayer, professor of real estate, Columbia Business School, and Todd Sinai, professor of real estate, Wharton:

“Bubble Trouble? Not Likely,” Wall Street Journal (September 19, 2005): “For the past several years, Chicken Littles have squawked that the sky — or the ceiling — is about to fall on the housing market. And it’s tempting to believe them.
…
“Yet basic economic logic suggests that this apparent evidence of a bubble is anything but. Even in the highest-price cities, housing is, at most, slightly more expensive than average.”

10. Jonathan McCarthy, senior economist, New York Fed, and Richard W. Peach, vice president, New York Fed:

“Are Home Prices the Next Bubble?,” FRBNY Economic Policy Review (December 2004): “Home prices have been rising strongly since the mid-1990s, prompting concerns that a bubble exists in this asset class and that home prices are vulnerable to a collapse that could harm the U.S. economy.
…
“A close analysis of the U.S. housing market in recent years, however, finds little basis for such concerns. The marked upturn in home prices is largely attributable to strong market fundamentals: Home prices have essentially moved in line with increases in family income and declines in nominal mortgage interest rates.”

11. David Malpass, chief economist, Bear Stearns:

“So This is a Weak Economy?,” Wall Street Journal (June 28, 2005): “[T]he litany against the U.S. economy is so ingrained and familiar that few disputed this spring’s ‘slowdown.’ When strong data on income, employment, consumption and profits showed 3.5% first-quarter GDP growth and a continuation into the second quarter, the headlines shifted to other attacks — adjustable-rate mortgages, a housing ‘bubble,’ the distribution of income — rather than revising the slowdown story.”

12. Steve Forbes, CEO, Forbes, Inc.:

Global Leaders Speakers Series (November 10, 2005):”[Forbes] maintained that there was no ‘housing bubble’ in the U.S. but there was an “oil bubble” driven by speculators.”

13. Brian S. Wesbury, chief investment strategist, Claymore Advisors:

“Mr. Greenspan’s Cappuccino,” Wall Street Journal (May 31, 2005): “These nattering nabobs expect a housing collapse to take down the U.S. economy. But excessive pessimism is unwarranted: Fears of a housing bubble are overblown.”

14. Noel Sheppard, economist, Business & Media Institute:

“Media Myths: The Housing Bubble is Bursting,”Business & Media Institute (Nov. 30, 2005): “The increase in real estate values the past five years has not resembled the rapid rise typically seen in a bubble.”

15. Carl Steidtmann, chief economist, Deloitte Research:

“The Housing Bubble Myth,” Economist’s Corner (July 2005): “When you strip away all of the white noise around a housing bubble, what you find is a robust market for housing that is undergoing several profound changes all of which manifest themselves in higher home price indexes, none of which adds up to a housing price bubble.”

16. John K. McIlwain, senior resident fellow for housing, Urban Land Institute:

“No Housing Bubble to Pop,” Washington Post (March 2, 2005): “[T]he housing markets will cool as interest rates rise and as affordability declines, but they won’t crash. Most markets will flatten for a while or increase at lower, more historical, rates. A few may decline for a year or two. But we won’t have a crash.”

17. Margaret Hwang Smith, professor of economics, Pomona College, and Gary Smith, professor of economics, Pomona College:

“Bubble, Bubble, Where’s the Housing Bubble?,”Brookings Papers on Economic Activity (2006): “Our evidence indicates that, even though prices have risen rapidly and some buyers have unrealistic expectations of continuing price increases, the bubble is not, in fact, a bubble in most of these areas in that, under a variety of plausible assumptions, buying a house at current market prices still appears to be an attractive long-term investment.”

18. Charles Himmelberg, economist, New York Fed:

“Assessing High House Prices: Bubbles, Fundamentals, and Misperceptions,” Federal Reserve Bank of New York Staff Reports (September 2005): “As of the end of 2004, our analysis reveals little evidence of a housing bubble. In high appreciation markets like San Francisco, Boston, and New York, current housing prices are not cheap, but our calculations do not reveal large price increases in excess of fundamentals.”

19. Jim Jubak, investing columnist, MSN Money:

“Why There is No Housing Bubble,” MSN Money (June 10, 2005): “Housing bubble? What housing bubble? With the 10-year U.S. Treasury bond yielding below 4% and 30-year mortgages available at 5.1%, there isnt a housing bubble.”

20. James F. Smith, director, Center for Business Forecasting:

“There is No Housing Bubble in the USA: Housing Activity Will Remain At High Levels in 2005 and Beyond,” Business Economics (April 2005): “There is no evidence of a housing ‘bubble’ in the United States and housing demand should stay strong for years to come.”

21. Kathryn Jean Lopez, editor, National Review Online:

“Don’t be Myth-Understood,” National Review (December 21, 2005): “[T]he so-called housing bubble has yet to pop, and likely won’t as long as home ownership remains a tax-advantaged event. Even the New York Times — no parrot of White House talking points — has had to admit that the economy is ‘booming.’”

22. Samuel Lieber, president, Alpine Woods Capital Investors:

“Housing Bubble? The Market Won’t Pop, Experts Predict,” Wall Street Journal (April 12, 2006): “We don’t see a bubble. Historically, home prices just don’t go down nationwide unless we are in a significant recession. The last time home prices fell nationwide was in 1990. It’s employment that really counts. The underlying fundamentals of real estate are still very positive. Job creation and household formation drive housing.”

23. Mark Vitner, senior economist, Wachovia:

“There is No Housing Bubble, Says Senior Economist,” The Virginia-Pilot (January 19, 2006): “‘Everybody is looking for evidence of a housing bubble,’ [Vitner] said. ‘There is not a housing bubble. The supply had not kept up with demand.’”

24. George Karvel, professor of real estate, St. Thomas University:

“Housing bubble?,” Minneapolis Star Tribune, October 4, 2005 (via LEXIS): “‘There’s no housing bubble,’ said George Karvel, a professor of real estate at the University of St. Thomas. ‘This is a media-induced frenzy. If I wanted to say there is a housing bubble, I’d have Time and Money magazine camped on my door. They’ve called, and I’ve told them there’s no bubble. Panic sells.”
…
“There is absolutely nothing in any market in the country to indicate there’d be any kind of collapse in housing prices,’ he said.”

Het lijkt mij verstandig om zelf na te denken en de “praatjes” van de belanghebbende niet voor zoete koek aan te nemen, dat zou u wel eens een hoop ellende kunnen besparen!

In de voorwaarden staat dat een bank het recht heeft uw woning te hertaxeren. Stel uit de hertaxatie komt naar voren dat uw woning met 10% is gedaald. Dit betekent dat voor enorm veel mensen de hypotheek niet meer binnen de bandbreedte valt. Een aanpassing zal dan noodzakelijk zijn. Ter verduidelijking een voorbeeld van iemand die een maximale aflossingsvrije hypotheek heeft met NHG:

Het verschil van 10.000 euro moet nu worden betaald.

Hieruit blijkt wel weer dat banken wel rekening houden met dalende huizenprijzen, doet u dat ook?