huizenmarkt-zeepbel.nl

In januari kwam het European Systemic Risk Board (ESRB), de in 2010 opgerichte instantie van de Europese Unie (EU) die toeziet op risico’s voor het financiele systeem, met de aanbeveling om macroprudentieel toezicht nadrukkelijker in nationale wetgeving vast te leggen.

In een op de website van DNB geplaatste reactie hierop, wordt gesteld dat “een centrale rol” voor DNB in het Nederlandse macroprudentieel toezicht goed aansluit bij de huidige taken, omdat ze beschikt over expertise ten aanzien van het maken van analyses en kennis heeft over de financiele sector.

DNB zegt niet alleen de solvabiliteit van afzonderlijke banken, maar ook die van het financiele systeem als geheel te willen bevorderen door de opbouw van risico’s tegen te gaan. De toezichthouder noemt hierbij in e e n adem de stijgende huizenprijzen en het risico dat hiervan uit kan gaan.

“Macroprudentieel beleid kan de opbouw van dit risico tegengaan door de criteria voor kredietverstrekking sectorbreed aan te scherpen”, vervolgt de bank.

DNB wijst erop, sinds invoering van de euro, niet langer te beschikken over monetaire instrumenten om bijvoorbeeld de vastgoedmarkt te sturen. De centrale bank stelt dat met de inzet van macroprudentieel toezicht “de zeepbel op de huizenmarkt” in Spanje en Ierland tegengegaan had kunnen worden.

“Bovendien laat de hoge hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens zien hoe het uitstellen van maatregelen uiteindelijk kan leiden tot de opbouw van kwetsbaarheden”, aldus de centrale bank over de situatie in Nederland.

bron: RTL Z

De prijs van koopwoningen blijft nog jaren dalen. De komende vier jaar neemt de gemiddelde prijs per jaar met drie tot vijf procent af. In 2015 is een gemiddelde koopwoning in Nederland twintig tot dertig procent goedkoper dan tijdens de topperiode halverwege 2008.

Dat voorspelt Rabobank in een nieuw rapport over de perspectieven van de bouwsector. De mate waarin de prijzen verder dalen in de komende jaren is afhankelijk van de ingrepen in het huidige woningmarktbeleid.

Lees verder op de site van het Nederlands Dagblad

Nederlandse banken voeren een keihard beleid tegen huiseigenaren met een hypotheekachterstand. “Het drukmiddel van de onherroepelijke volmacht wordt steeds vaker ingezet”, stellen experts vandaag in De Telegraaf. Daarmee krijgt de bank volledige zeggenschap over verkoop van een huis.

zie ook: De onherroepelijke volmacht

De bewoners staan aan de zijlijn. De hypotheekverstrekker bepaalt de prijs, alle andere voorwaarden en neemt een eigen makelaar in de arm die de onderhandelingen voert. “De negatieve financiële gevolgen voor de schuldenaar kunnen zeer groot zijn.”

Hetty Schuring van schuld- en maatschappelijk adviesbureau Sociale Raadsvrouw zegt dat deze volmachten worden gebruikt om huiseigenaren met betalingsachterstanden onder druk te zetten. “Mensen die hun hypotheek niet meer kunnen opbrengen mogen kiezen: een executieverkoop en de schuldsanering in of een betalingsregeling treffen met hun bank. Banken willen een regeling treffen als klanten een volmacht tekenen.”

zie ook: Banken weten met nieuwe truc executies te vermijden

Schuldenaren denken dat ze beter af zijn als de bank alles regelt met de makelaar, er geen ‘gênante’ executieveiling hoeft plaats te vinden en de hypotheekbetalingen tijdelijk worden opgeschort, zegt Schuring. “Maar wat de bewoners niet weten is dat ze alle zeggenschap overdragen aan de bank.”

De rente en aflossing worden maandelijks bij de hypotheekschuld opgeteld, die daarmee oploopt. “Bovendien leggen de hypotheekverstrekkers vaak ook loonbeslag en/of beslag op de inboedel, zodat bewoners niet het antieke kastje van oma kunnen verkopen om andere schuldeisers te betalen”, aldus een makelaar die voor banken werkt.

bron: NVM

Nederland is niet bepaald een toonbeeld van politieke stabiliteit. Ook de woningmarkt lijdt daaronder, meent voorzitter Boele Staal van de NVB.

Consumenten zijn eind 2011 niet optimistischer over de huizenmarkt geworden. Dat blijkt uit de ING Vraag van Vandaag van afgelopen week onder gemiddeld 56.400 respondenten per dag. Terugkijkend zien ze de prijzen en het aantal verkopen dalen. De gevolgen van de recessie temperen ook de verwachtingen voor komend jaar. Het ING Economisch Bureau verwacht dat de huizenprijzen in 2012 meer dalen dan in 2011, met 4%.

Huizenprijzen eind 2011 verder omlaag

Consumenten zien de huizenprijzen in hun straat nog altijd dalen. Zes op de tien ondervraagden (59%) zag het laatste halfjaar de huizenprijs in de eigen omgeving vooral dalen. In vergelijking met vorige maand zagen de respondenten per saldo de huizenprijzen iets harder dalen. Ook de meest recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek laten een toegenomen daling van de huizenprijzen zien. Inmiddels wisselen huizen voor gemiddeld ruim 10% minder van eigenaar dan op de piek in augustus 2008.

Lees verder op ing.nl

Het economisch bureau van ING verwacht dat in de eerste maanden van 2011 de huizenprijzen door het grote aanbod nog iets zullen dalen. De daling zal halverwege 2011 tot een halt worden geroepen. In de tweede helft van 2011 verwacht ING dat de huizenprijzen gelijk blijven of zelfs weer licht gaan stijgen. Dit optimisme is verder onderbouwd in de ING Kwartaalmonitor Woningmarkt.

Hoewel gemiddeld genomen de prijs van Nederlandse huizen aanzienlijk hoger ligt dan de bijbehorende hypotheek, bestaan tussen huishoudens grote verschillen. Terwijl ouderen over een aanzienlijk netto vermogen beschikken, is de vermogenspositie van veel jonge huiseigenaren  is juist kwetsbaar. Zij hebben veelal een negatieve overwaarde én nog weinig gespaard.

zie ook: Stenen, spaargelden en hypotheekschulden – Follow the Money

De eigen woning is voor huishoudens de voornaamste bron van zowel vermogen als schulden. De schulden zijn recent verder gegroeid: medio 2011 besloeg de gezamenlijke hypotheekschuld EUR 644 mrd. Hier staat ruim EUR 1100 mrd aan woningwaarde tegenover. Gemiddeld genomen hebben woningbezitters daarmee een aanzienlijke overwaarde op de eigen woning: meer dan 40% van de huidige woningwaarde.

De daling van huizenprijzen in de afgelopen jaren maakt de verhouding tussen schuld en vermogen echter ongunstiger. Deze ontwikkeling raakt in beginsel alle woningbezitters op dezelfde manier: de prijs van de eigen woning daalt, waardoor de overwaarde afneemt. Verontrustend is dat tussen huishoudens grote verschillen in uitgangspositie bestaan. Vooral jongere huishoudens blijken over weinig overwaarde te beschikken, terwijl bij ouderen gemiddeld juist een aanzienlijke buffer bestaat (grafiek 1).

Deze verschillen zijn voor een belangrijk deel te verklaren door de ontwikkeling van de huizenprijzen in de afgelopen decennia. Vanaf 1984 tot 2008 zijn de huizenprijzen onafgebroken en sterk gestegen. Nederlanders die relatief lang geleden een huis hebben gekocht, hebben daardoor een flinke overwaarde op hun huis zien ontstaan.

Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen juist gedaald, waardoor deze ontwikkeling is omgekeerd. Voor huishoudens die rond de top van de markt een huis hebben gekocht, is de hypotheekschuld daarom aanzienlijk hoger dan de huidige waarde van de bijbehorende woning. Dit effect wordt versterkt door de ongunstige uitgangspositie van veel Nederlanders bij het aangaan van een hypotheek. Doordat veelal een tophypotheek wordt afgesloten die hoger ligt dan de vrije verkoopwaarde van de woning, beginnen veel nieuwe huizenbezitters met negatieve overwaarde.

Opvallend is dat de groep huishoudens met een lage overwaarde ook over relatief weinig spaartegoed beschikt om de hypotheek mee af te lossen. De belangrijkste oorzaak hiervan is simpelweg dat zij relatief kort geleden een hypotheek zijn aangegaan en dus nog weinig tijd hebben gehad om vermogen op te bouwen. Deze dynamiek beperkt de ruimte om tegenvallers zoals werkloosheid op te vangen verder. Grafiek 2 illustreert dit door middel van een fictief maar realistisch voorbeeld. De grafiek toont de huidige overwaarde op de eigen woning en de daaraan gekoppelde spaartegoeden, afhankelijk van het jaar waarin de woning is gekocht en bijbehorende hypotheek is afgesloten. Hierbij wordt aangenomen dat de hypotheek bij afsluiting 112% van de woningwaarde bedraagt en aan het einde van de looptijd voor de helft wordt afgelost, terwijl de waarde van de woning zich in lijn met de nationale huizenprijsontwikkeling heeft ontwikkeld. Duidelijk zichtbaar is dat kopers die lang geleden een eigen woning hebben gekocht, een aanzienlijk netto vermogen hebben opgebouwd: zij beschikken zowel over spaartegoeden als over overwaarde. Tegelijkertijd hebben met name huishoudens die de afgelopen vijf jaar een huis hebben gekocht een negatief eigen vermogen. Deze huishoudens zijn daardoor kwetsbaar, aangezien ze achter kunnen blijven met een restschuld bij verkoop van de woning. Wanneer een betalingsachterstand op de hypotheek ontstaat en het huis gedwongen wordt verkocht neemt dit risico verder toe: in deze gevallen zal het huis immers minder opbrengen dan in de vrije verkoop.

De Nederlandse huizenmarkt is de afgelopen maanden verder weggezakt. De koopbereidheid van consumenten is momenteel lager dan tijdens de crisis van ‘78-‘82., zo luidt verder één van de schrijnende conclusies van de Kwartaalmonitor Woningmarkt van de ING.

zie ook:  Het instorten van de huizenprijzen / huizenmarkt begin jaren 80 en  Wat gebeurde er in 1978 met de huizenmarkt?

Starters hebben het door de verlaging van de overdrachts-belasting weliswaar makkelijker gekregen, maar voor velen blijft het gat tussen vraag- en biedprijzen te groot. Meer dan 70% van deze groep heeft een inkomen dat lager of gelijk is aan ‘modaal’. Hierbij zit het grootste deel onder modaal (2011: €32.500). Volgens de financieringslastpercentages van het Nibud mag een gezin met een modaal inkomen bij een rente van 5% in 2011 maximaal zo’n 150 dzd euro lenen. Dat komt neer op een woning met een koopsom van 140-145 dzd euro. Op dit moment bedraagt de gemiddelde koopsom bijna 250.000 euro.

Sylvester Eijffinger, de graaiende professor, zat er helemaal naast

Voor het leeuwendeel van de consumenten speelt het vraag-stuk van de betaalbaarheid van een nieuwe woning overigens helemaal niet. Uit een enquête van het CBS blijkt dat 91% van de Nederlanders “zeker niet” de komende 12 maanden een huis gaat kopen of laten bouwen. Hiermee is de koopbereidheid van consumenten zelfs iets lager dan tijdens de huizenmarktcrisis van 1978-1982. Het tegenvallende effect van de belastingverlaging wordt een groot deel verklaard door een zeer laag consumenten-vertrouwen. Door de escalatie van de eurocrisis en signalen dat de Nederlandse economie inzakt, teruggevallen naar ‘Lehman’-niveaus. Ondertussen neemt op de arbeidmarkt het aantal werklozen weer toe. Door grotere zorgen over de economie en de eigen baan zijn consumenten de afgelopen maanden nog terughoudender geworden op de huizenmarkt. Huizenbezitters willen eerst verkopen en dan pas kopen, terwijl nieuwe toetreders liever eerst de kat uit de boom kijken.

bron: ING Kwartaalmonitor Woningmarkt van 11 november  en de ING Kwartaalmonitor Woningmarkt van 24 augustus

In heel Nederland dreigt een golf van huisuitzettingen en gedwongen verkopen van woningen.

zie ook: Banken weten met nieuwe truc executies te vermijden

Daarmee opent Het Parool. De banken zitten met 20.000 woningen waarvan de eigenaar grote achterstanden heeft bij de hypotheekbetalingen. Deze huizen worden nog niet gedwongen geveild omdat banken bang zijn voor hun imago en geen zin hebben om 50.000 euro verlies per huis te incasseren. Dat is het gemiddelde bedrag dat een woning te weinig opbrengt bij een executieveiling. De komende maanden moeten zo op grond van Europese regels kiezen: de hypotheeklening afschrijven of de huizen toch laten veilen. De banken zullen bij gedwongen veiling in totaal 1 miljard euro aan verlies moeten afboeken

Bron Telegraaf.nl

Hardnekkig is het misverstand dat in de Verenigde Staten iedere huiseigenaar de sleutels kan inleveren bij de hypotheekverstrekker en daarmee vrij is van schulden. (Jingle Mail) Het is in de Verenigde Staten net als in Nederland zo geregeld dat een huiseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheeklening.

zie ook: Banken weten met nieuwe truc executies te vermijden

Dit in tegenstelling wat veelvuldig in de media wordt geschreven en gezegd. Als een huiseigenaar de lasten niet meer kan betalen of wil betalen zal de bank het onderpand uitwinnen. Alle tekorten op de oorspronkelijke hypotheekschuld zullen voldaan moeten worden door de voormalige huiseigenaar, net als in Nederland. Waarom dan toch zoveel Amerikanen weglopen van hun koopwoning heeft te maken met het feit dat ze niet anders kunnen.

zie ook: Als ‘weglopen’ van je huis aantrekkelijk is

De waarde van veel woningen is in veel gevallen flink lager dan de hypotheekschuld. De kans dat iemand met een gewone baan, laat staan zonder baan, die schuld kan inlopen is veelal klein. De enige optie die nog rest is resoluut een streep onder alles te zetten en helemaal opnieuw te beginnen. Door een persoonlijk faillissement aan te vragen kan de bank uiteindelijk nog maar weinig op de schuldenaar verhalen.

In Nederland is deze manier om uit de schulden te raken ook mogelijk maar duurt langer. Daarnaast is een persoonlijk faillissement in Nederland niet sociaal geaccepteerd. Terugkeer van deze voormalige huizenbezitters op de koopwoningmarkt zal lang duren. De ”credit score”, oftewel het bewijs van goed betalingsbedrag is dusdanig dat het lastig zal worden een nieuwe hypotheek af te sluiten.

bronnen:  Westplan,  Vastgoedkennis

Het bovenstaande geldt niet voor de non recourse staten. De hypotheekschuld kan in die staten alleen maar verhaald worden op het vastgoed; de beleggers zijn voor deze schuld niet hoofdelijk aansprakelijk. Hier kan men de sleutels wel inleveren om van de schulden af te komen.

De Schulden van de Nederlandse bevolking blijken sinds 2008 sterk te zijn toegenomen. De totale Nederlandse hypotheekschuld bestaat op dit moment uit een schuld van € 630 miljard. Dit is meer dan het bruto nationaal product.

Meer en meer bewoners zullen afhankelijk worden van banken en hun negatief vermogen zien groeien. Zo stond in 2009 de groep van 10 procent minstvermogenden (717.000 huishoudens) voor een bedrag van 62,8 miljard  euro in het rood. In 2008 was dit nog slechts 36 miljard. Een toename met 74 procent. Iets meer dan de helft van deze minstvermogenden, 52 procent, heeft een eigen huis met een waarde van gemiddeld 223.000 euro, maar met een hypotheekschuld van gemiddeld 377.000 euro. Tegenover toename van het eigen woningbezit zal een toenemende afhankelijkheid van banken ontstaan. Banken hebben er belang bij dat burgers zo min mogelijk aflossen en zo lang mogelijk rente blijven betalen. Hierdoor zal de Nederlandse schuldeconomie alleen maar toenemen.

bron: Nicis

Ondanks dringende oproepen vanuit de woningmarkt weigeren de banken in ons land in gesprek te gaan met de Nederlandse Hypotheek Garantie (NHG) over de versoepeling van de hypotheeknormen. De brancheorganisatie Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) zegt onverminderd vast te houden aan de eigen strengere leennormen, de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF).

Een brede coalitie van Vereniging Eigen Huis, makelaars, hypotheekadviseurs en projectontwikkelaars heeft banken en verzekeraars opgeroepen om de soepelere en net zo veilige NHG-normen te hanteren. Ook heeft zij minister De Jager (Financiën) verzocht in te grijpen als zij dit blijven weigeren. Volgens de marktpartijen is het voor starters en lagere inkomens nu vrijwel onmogelijk om nog een toereikende hypotheek te verkrijgen en wordt de doorstroming van de woningmarkt ernstig belemmerd.

Sinds 1 augustus hanteren de hypotheekverstrekkers hun eigen leennormen. Daarbij kunnen huizenkopers nog maximaal 106 procent van de aankoopwaarde van een huis financieren. Onder de NHG-norm is dat echter 108 procent. Ook biedt de NHG meer ruimte voor het meefinancieren van verbouwingskosten.

Lees verder op de site van De Telegraaf

Het hervormingsplan voor de woningmarkt van de Rabobank kende een valse start. Volgens Piet Moerland krijgt het plan echter een tweede kans.

olitiek en collega-banken reageerden in eerste instantie sceptisch op het plan van de Rabobank. Topman Piet Moerland van de coöperatieve bank zegt nu dat er binnen afzienbare tijd toch spijkers met koppen worden geslagen. Binnen de Nederlandse Vereniging van Banken en met belanghebbenden wordt druk gesproken over het plan, dat onder andere voorziet in het schrappen van de aflossingsvrije hypotheek.

Lees woensdag het interview met Moerland in het FD

Bron: Het Financieele Dagblad

Het herstel van de woningmarkt is nog niet in zicht. De huizenprijzen zullen in 2011 naar verwachting met 2 procent dalen en in 2012 nogmaals met 2,5 procent. Dat schrijven economen van de Rabobank in het vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

Lees verder op de site van de NVM   (De NVM heeft het artikel snel verwijderd! Klik hier een screendump )

De gebeurtenissen van de afgelopen jaren hebben nogmaals aangetoond hoe belangrijk de ontwikkelingen op de woningmarkten zijn voor de economie in haar geheel en voor de financiële stabiliteit.

Vanaf het midden van de jaren negentig droegen dynamische woningmarkten in de meeste geavanceerde economieën opvallend bij tot de instandhouding van een stevige economische groei. Lage rentes, financiële innovaties, soepele kredietvoorwaarden, een gestage groei van het beschikbaar inkomen en demografische factoren stimuleerden de vraag naar woningen en zorgden ervoor dat de woningprijzen en de investeringen in woongebouwen fors toenamen. Vermogenseffecten en – althans in sommige landen – praktijken zoals overwaardeverzilvering (mortgage equity withdrawal) maakten dat de particulieren hun consumptieve uitgaven opvoerden. Tegelijkertijd klom echter ook de schuldgraad van de huishoudens in bepaalde landen tot ongekende hoogten, wat ze uiterst kwetsbaar maakte voor negatieve schokken.

Nederland

In Nederland trokken de vastgoedprijzen in eerste instantie vanaf de tweede helft van de jaren negentig snel aan ; tijdens het decennium 2000 stegen ze vervolgens meer gematigd. De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt gingen tijdens de eerste periode gepaard met een sterke werkgelegenheidscreatie en een forse toename van het beschikbaar inkomen van de huishoudens. Gedurende de hele periode werd de stijging van de vastgoedprijzen tevens in de hand gewerkt door de toenemende concurrentie tussen de aanbieders van hypothecaire kredieten en door de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt

 Risico’s

Ten eerste is er de normalisering van de rentetarieven. Zoals reeds vermeld, waren tijdens het afgelopen decennium de rentetarieven zeer laag als gevolg van verschillende factoren, bijvoorbeeld een zeer accommoderend monetair beleid en het spaaroverschot afkomstig uit de opkomende landen in Azië en uit de olie-exporterende landen. Die beweging ging gepaard met een toename van de schuldenlast van de niet-financiële private sector, met name de huishoudens, en een accumulatie van macro-economische evenwichtsverstoringen in tal van economieën.

De tweede risicofactor heeft betrekking op de potentiële groei van het bbp die lager zou kunnen uitvallen dan tijdens het voorgaande decennium. Een vertraging van de potentiële groei zal op haar beurt aanleiding geven tot een minder snelle stijging van het beschikbaar inkomen van de huishoudens en de vraag naar woningen drukken.

De financiële crisis heeft ten slotte geleid tot een snelle stijging van de publieke schuldenlast in de meeste geavanceerde economieën. De houdbaarheid van de overheidsfinanciën vergt een snelle correctie van de begrotingstekorten. Deze kan leiden tot een economische vertraging op korte termijn en kan wellicht het beschikbaar inkomen van de huishoudens drukken.

Conclusie

De laatste hausseperiode van de woningprijzen, die in de meeste geavanceerde landen omstreeks medio jaren negentig aanving, onderscheidt zich van vroegere opwaartse fases door haar uitzonderlijke duur, omvang en mate van synchronisatie. Lage rentes, financiële innovaties, soepele kredietvoorwaarden en demografische factoren voedden de vraag naar woningen en leidden tot een forse toename van de woningprijzen en van de investeringen in woongebouwen. De woningprijzen namen het sterkst toe in het Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland en Frankrijk. Ze stegen ook aanzienlijk, zij het in mindere mate, in België, Finland, de Verenigde Staten en Nederland. In Spanje en Ierland gaf dit verloop bovendien een krachtige impuls aan de vraag naar nieuwe woningen en aan de bedrijvigheid in de bouwsector, waarvan het aandeel in de totale toegevoegde waarde buitengewone proporties aannam. Tegelijkertijd steeg echter ook de schuldgraad van de huishoudens tot ongekende hoogten, wat hen uiterst kwetsbaar maakte voor negatieve schokken

bron  Nationale Bank van Belgie

Banken houden vast aan de eigen gedragscode voor hypotheken, die vandaag van kracht gaat. Dat consumenten meer geld kunnen lenen voor een woning onder NHG noemen ze ongewenst. Wat de banken betreft moet minister De Jager (Financiën) de NHG-norm gelijk trekken met de eigen verscherpte code.

Volgens de nieuwe regels voor hypotheken kunnen mensen vanaf vandaag nog maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij lenen. Ook mag de lening nog maximaal 106% van de aankoopwaarde van het huis bedragen. Onder NHG kan er tot 108% worden geleend. Daarnaast geldt dat onder de NHG-normen een ruimere mogelijkheid bestaat voor het meefinancieren van verbouwingskosten.

„Dat consumenten meer kunnen lenen volgens de NHG vinden wij onverstandig. Hypotheekverstrekkers hanteren juist deze strengere regels omdat zij de noodzaak zien om consumenten te beschermen tegen overkreditering” zegt Anneloes van Ulden van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). „Bij NHG kan bijvoorbeeld een nieuwe keuken volledig worden meegefinancierd, terwijl dit misschien helemaal geen bijdrage levert aan de waardeverhoging van de woning. De banken zullen de NHG-norm van 108% terzijde leggen en maximaal 106% financieren.”

bron:  De Telegraaf