DNB: neerwaartse prijsdruk op de woningmarkt blijft bestaan

De financiële sector blijft kwetsbaar voor nieuwe schokken en huizenbezitters lopen steeds meer risico. Dat schrijft De Nederlandsche Bank in haar halfjaarlijkse rapport over de financiële stabiliteit.

Woningmarkt

De woningmarkt is niet stilgevallen, maar wel sterk afgekoeld. Woningprijzen in Nederland worden in belangrijke mate bepaald door de leencapaciteit van huishoudens. De afname van hypothecair krediet heeft deels bijgedragen aan de correctie op de woningmarkt. De prijsdaling sinds de piek in augustus 2008 bedraagt bijna 8 procent (grafiek 12), wat overigens veel minder is dan de grote prijsdalingen in landen als de VS, Ierland of Spanje. Na een substantiële prijsdaling in de tweede helft van 2008 en vooral in 2009, zijn de prijzen van woningen in 2010 gestabiliseerd. Recent zijn de prijzen opnieuw in beperkte mate gedaald. Ook het aantal verkochte per jaar is lager dan voor de crisis. Van 2000 tot halverwege 2008 werden jaarlijks rond de 200.000 huizen verkocht. Dit aantal ligt nu iets onder de 130.000. De daling van het aantal transacties gaat samen met een verlenging van de gemiddelde verkooptijd, wat wijst op het voortbestaan van overaanbod.

Het gevaar voor een verdere prijsdaling op de woningmarkt is aanwezig. De stabilisatie van de huizenmarkt wordt gedeeltelijk veroorzaakt door niet-structurele factoren. Zo hebben de nationale hypotheekgarantie (NHG), die tijdens de crisis is verhoogd, en de hypotheekrenteaftrek een prijsverstorend effect op de woningmarkt. Momenteel dragen deze beleidsinstrumenten bij aan de stabilisatie van de woningmarkt, maar er vloeien tevens perverse prikkels uit voor huishoudens, bijvoorbeeld om relatief hoge leningen af te sluiten ten opzichte van de aankoopwaarde van een huis en om relatief weinig af te lossen gedurende de looptijd van een hypotheek. Het geleidelijk wegnemen van deze prikkels zou de stabiliteit van het Nederlandse financieel systeem structureel vergroten.

schuldquote-ned-huishoudens

Daarnaast vergroot de huidige lage rente de leencapaciteit van huishoudens, wat een opwaarts effect heeft op de vraag naar nieuwe hypotheken. Het risico van verdere prijsdalingen groeit, nu onder invloed van oplopende inflatiedruk ook de kans op een aanpassing van de lange rente toeneemt (zie hoofdstuk 1).

Huishoudens

Een sterke stijging van de lange rente zal niet alleen een effect hebben op de huizenmarkt, maar ook op het besteedbaar inkomen van huishoudens. Zo zullen huizenbezitters die een variabele hypotheekrente betalen, of waarvan de rentevaste periode met een relatief lage rente afloopt, direct worden geraakt bij een stijging van de rente. Nederland kent traditioneel veel hypotheken met een vaste rente. Dat draagt bij aan de stabiliteit. Voor een relatief grote groep huishoudens loopt de rentevaste periode de komende vijf jaar echter af. Op basis van enquête-gegevens blijkt dat dit voor meer dan 50 procent van de huishoudens het geval is.

Hogere vermogensbuffers maken huishoudens minder kwetsbaar voor prijsschokken op de huizenmarkt. Bovendien beperken buffers de wisselwerking tussen de huizenmarkt en de economie doordat huishoudens minder snel gedwongen zijn hun consumptiepatroon aan te passen. Dit draagt bij aan stabiliteit op macroniveau. De verhouding tussen bezittingen en schulden van Nederlandse huishoudens, de zogenaamde schuldquote, is de afgelopen jaren echter ongunstiger geworden (grafiek 13). Dit komt doordat de uitstaande hypotheekschulden blijven toenemen, terwijl de waarde van het woningbezit de afgelopen jaren is gedaald.

Meer dan de helft van de uitstaande hypotheekschulden is aflossingsvrij (grafiek14). Dat betekent dat er tijdens de looptijd niet afgelost wordt en ook geen aan de hypotheek gekoppeld vermogen wordt opgebouwd. Door de hogere hefboom (leverage) blijven huishoudens langdurig kwetsbaar voor waardeschommelingen van hun huizenbezit. Uit gegevens over de eerste helft van 2010 blijkt wel dat van de nieuw afgesloten hypotheken het aflossingsvrije gedeelte kleiner is dan voorheen. Een reden daarvoor is de toename van NHG-hypotheken, waarbij het aflossingsvrije deel maximaal 50 procent van de waarde van de woning bedraagt. Deze positieve trend zal de komende jaren moeten worden voortgezet om ook het totaalbeeld voor alle uitstaande hypotheekschulden te veranderen. De aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financiering, die de minister van Financiën

Type hypotheek

(in overleg met de AFM en hypotheekverstrekkers) onlangs heeft voorgesteld, is daarvoor een belangrijke stap. Volgens de nieuwe hypotheeknormen geldt voor alle hypotheken een maximum aan het aflossingsvrije deel van 50 procent. Verder wordt het hypotheekbedrag beperkt tot 110 procent van de koopprijs. Daarmee blijft de maximale hypotheekschuld nog altijd hoger dan de waarde van het onderliggende bezit. Van belang is dat de sector deze norm strikt naleeft.

bron: DNB – Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland

Share Button

44 Reacties

  1. Dow Jones Zegt:

    Vrij helder verhaal…

    Cheerio,

    Dow Jones

  2. Merijn Knibbe Zegt:

    Voorstel:

    we laten de hypotheekrenteaftrek nog even intakt – maar alleen als dit geld gebruikt wordt om de hypotheek extra af te lossen.

  3. dalen Zegt:

    DNB gaat wel helemaal om. Het voorlaatste rapport gaf nog aan dat alles zo stabiel was.

    Verleden week wat woningen bezocht en nu werd ik door de makelaar teruggebeld.

    Dat is een unicum!! De ommekeer komt nu snel. Zonet even gekeken en ik zie het aanbod met de dag groeien.

  4. ll Zegt:

    @ Merijn, maar als we met de teruggave moeten gaan aflossen, dan hebben de kindertjes niks meer te eten 😉

  5. Bug Zegt:

    @2 merijn

    Grappig dat je het zo stelt. Ik geef al enige tijd aan kennissen aan dat ze groot deel van hun hypotheek kunnen aflossen met wat ze terug krijgen van de belasting in de vorm
    van HRA. Meestal wordt ik dan een beetje glazig aangestaard. Ik vraag dan ook maar niet meer hoeveel aflossingvrij ze hebben dat kan ik dan meestal wel aardig inschatten.

  6. Bug Zegt:

    4 Il
    Wat dacht je van de derde vakantie. Maar ook de auto moet natuurlijk wel om de 3 jaar ingeruild worden voor het nieuwste model 😉

  7. ll Zegt:

    Ach Bug, dat zijn statussymbolen, die schaft men niet gauw af, honger is onzichtbaar 🙂

  8. ll Zegt:

    By the way, weet er iemand op dit draadje hoeveel de totale waarde is van commercieel vastgoed ? Daarvan moet hoogstwaarschijnlijk minstens 25 % op worden afgewaardeerd bij de banken. Ik kan het nergens vinden.

    Liever leegstand dan afboeken ? 😉

  9. ll Zegt:

    De Zwarte Zwaan van Olland, leegstaand onroerend vastgoed ?

  10. Martijn Zegt:

    Zorgkosten gaan ook alweer up.

    Waar zijn al die deflatielui gebleven?

    Kondratieff enzo, deflatie in aantocht, cash = king.

    Waren het niet Mieke en nog wat andere dames?

    Ik ben toch benieuwd hoe het zit…

  11. beurse beurs Zegt:

    we krijgen en deflatie en inflatie. Kantoorhuur wordt gratis en energie en eten steeds duurder

  12. Irydium Zegt:

    @10

    Dalende huizenprijzen = deflatie

  13. Hugo Zegt:

    @12

    Ken uw definities;

    Deflatie; vermindering van de hoeveelheid in omloop zijnde papieren geld, verhoging van de koopkracht van het geld;

    Kijk eens naar de grafiekjes van de ECB. Nog steeds exponentiele toename van de hoeveel Euro’s. Dat monetariseren van grote delen van de financiële sector in Ierland (+25% GDP), Griekenland (stiekem), Spanje (stiekem), Potugal (waarschijnlijk)
    stats.ecb.europa.e…_03/bsi_tab02_03.pdf

    Er is alleen (geaggregeerd) deflatie in echt geld (goud en zilver)

  14. FT Zegt:

    @12 Itydium,

    Verkeerd voorbeeld.
    Immers huizenprijs=maandlast.
    Ik zie die alleen maar stijgen=inflatie 😉

    @Martijn,

    Volgens mij is de discusie nu geworden tot:
    Wordt het hoge inflatie of hyperinflatie?

  15. wilson Zegt:

    @12

    “Dalende huizenprijzen = deflatie”

    Alles gaat met de inflatie mee, dus ook de huizenprijzen. Dan krijg je als volgt: inflatie min de kunstmatige hoge huizenprijzen = inflatie op de werkelijke huizenprijzen.

  16. dr.t Zegt:

    Overigens kan die aflossing ook de vorm aannemen van een spaarhypotheek, zodat volledig kan worden geprofiteerd van de hypotheekrenteaftrek.

    Nuttige tips worden ook al gegeven…

  17. Hugo Zegt:

    @19

    Als je de toename van de DJ afzet tegen de ontwaarding van de dollar keldert de DJ al 10 jaar. Helemaal uitgedrukt in echt geld. De Dow zit al 10 jaar in een bear market. Ik mag hopen dat je dat weet. Anders, a fool and his money are soon parted.

  18. dr.t Zegt:

    Nieuwe scheefhuurders opgelet. U moet straks mogelijk meer betalen voor uw huis. Dat vindt u namelijk terecht, stelt de SEV, de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Volgens onderzoek vindt 80% van de huurders en woningzoekenden het goed dat hoge- en middeninkomens meer betalen voor een sociale huurwoning, terwijl lage inkomens korting krijgen. Door dit draagvlak is het een serieus alternatief voor het huidige huurstelsel, aldus de SEV.

  19. dr.t Zegt:

    Fijn dat er toch nog een vorm van solidariteit te bekennen is en dat op basis van grondig ondezoek, nuttige aanbevelingen kunnen worden geponeerd.

  20. dr.t Zegt:

    Als je de toename van de DJ afzet tegen de ontwaarding van de dollar keldert de DJ al 10 jaar. Helemaal uitgedrukt in echt geld. De Dow zit al 10 jaar in een bear market. Ik mag hopen dat je dat weet. Anders, a fool and his money are soon parted.

    Hoe bepaal je dan de ontwaarding van de dollar?
    Door deze te vergelijken met de euro? Inflatie? Goud? Grondstofprijzen?

    Overigens de VS zou dolblij zijn met de ontwaarding van de dollar, een perfecte manier om de schuldenlast te reduceren en de export te vergroten.
    Ondertussen kan men door deze ontwaarding minder goederen importeren wat weer een vorm van bezuinigen is.
    Een win-win situatie dus.

    Zo wisten landen als Frankrijk, Griekenland, Spanje en Portugal voorheen ook altijd van hun schuldenlast of begrotingstekort af te komen.

    Dat kan helaas niet meer, omdat het zo fijn is met elkaar politiek solidair te zijn in Europa.

  21. Martijn Zegt:

    @21

    Wat is ‘solidariteit’ eigenlijk?

    Wat versta jij eronder?

    Is het dat mensen die niet met het speculatiespel meespeelden nu meebetalen voor al wie wel een gokje waagden in de hoop snel rijk te worden en nu bedrogen uitkomen, of juist andersom, dat de op te grote voet levende hypotheekschuldenaren zich solidair tonen met de ‘verstandige’ mensen en hun zelf veroorzaakte ellende eigenhandig oplossen al kost het ze de rest van hun leven?

  22. Martijn Zegt:

    Volgens onderzoek vindt 80% van de huurders en woningzoekenden het goed dat hoge- en middeninkomens meer betalen voor een sociale huurwoning, terwijl lage inkomens korting krijgen.

    Als die lui dan toch meer gaan betalen, waarom moet de overheid dan eigenaar van de betreffende huisvesting zijn?

    Is dat niet meer iets voor de markt..?

  23. Martijn Zegt:

    Boelhouwer pleit voor gerichte maatregelen om starters te helpen, om te voorkomen dat de woningmarkt helemaal op slot gaat.

    Als die kerel zo slim zou zijn, waarom heeft hij dan niet proactief gepleit voor preventie van de huidige problemen.

    Waarom hoorden we hem niet tien of vijf jaar terug?

    Hij stond er bij en keek er naar.

    En stelt nu te weten hoe het zit.

    Dat soort mensen mag je best sympathiek vinden, dr. troll (zal wel solidariteit zijn ofzo), maar geloofwaardig is ie niet.

  24. Martijn Zegt:

    Hukker is voor meer maatwerk, zonder dat dit tot misbruik leidt.

    Hukker wist ook zeven redenen te vinden om een huis te kopen op het slechtste punt van de markt.

    Waarom moeten we naar deze meneer luisteren, dr. troll?

  25. Martijn Zegt:

    Dalende huizenprijzen = deflatie

    Stijgende vaste lasten (gezondheidszorg, boetes, belastingen, parkeertarieven, energie, voedsel) is dat niet.

  26. MikeStrike Zegt:

    Volgens mij wordt het probleem en de oplossing door elkaar gehaald. De oplossing is het probleem van morgen….

    Meer goedkope aflossingsvrije hypotheken = meer schuld die ook nog eens langer blijft bestaan. Als er teveel schuld is moet je die afbouwen, niet in stand houden of verder opblazen.

    Ik hoop dat de DNB niet zwicht voor dit soort lobby groepjes.

  27. nhz Zegt:

    @7:
    voor honger is er de voedselbank; als je maar het nieuwste model SUF voor de deur hebt en de grootste LCD TV voor de bank …

    @12:
    helemaal niet: omdat bijna niemand meer een huis koopt, huizen worden gefinancierd. En de kosten van financiering gaan NIET dalen.

    @14:
    niet alles stijgt even hard bij inflatie, prijzen van zeken die ‘geleend’ worden op basis van hypotheekrente zullen de inflatie bij lange na niet bijhouden.

    @15:
    tja ‘spaargeld levert elke maand een beetje rente op’. Je moet maar durven; stelletje oplichters zijn het bij DNB…

    @16:
    “In het verleden was 30% van de hypotheken maatwerk. ”

    lees: in het verleden kreeg 30% een hypotheek die véél hoger was dan verantwoord zou zijn op basis van hun inkomen (en de rest een hypotheek die gewoon te hoog was).

    @18:
    er was geen tijd voor bij de Fabeltjeskrant, maar zojuist verklaarde Ben de Boskabouter dat vanaf volgende maand alle spaarders in Amerika tegen de muur gezet worden, en wie geen huis koopt (met gratis geld, vanzelfsprekend) zal worden opgepakt door Homeland Security. Mocht dit onvoldoende effect hebben dan gaat Ben over tot sterkere maatregelen, volop reden voor de DJI om de jubelstemming van de afgelopen twee jaar te vervolgen en ondanks allerlei slecht nieuws er weer een schepje bovenop te doen. (feitelijk daalt alles want de dollar bereikt dagelijks nieuwe dieptepunten, maar een kniesoor die er op let).

    @20:
    ik wed dat alle leden van de stuurgroep een tophypotheek hebben.

    @22:
    voor dr.t is solidariteit dat alle huurders tegen de muur worden gezet, al hun centjes inleveren ter ondersteuning van huiseigenaars die boven hun stand leven, en anders een kogel door de kop krijgen. In financiële zin dan.

    @27:
    DNB houdt nu wat mooie praatjes, maar in de praktijk kennen ze maar één belang en dat is het belang van de banksters. Dus ze zullen er alles aan doen om de schulden verder te laten groeien.

  28. nhz Zegt:

    goud krijgt er zin in trouwens, heeft Ben de Boskabouter net gezegd dat hij de hyperinflatie voor het eind van de maand voltooid wil hebben? Nog even zo door en een dollar is echt minder waard dan een velletje pleepapier.

  29. MikeStrike Zegt:

    Nhz:

    Hoop is uitstel van teleurstelling?

  30. nhz Zegt:

    @32:
    tja … met dat uitstel lukt het niet meer zo geloof ik, het financiële systeem kraakt aan alle kanten. Gelukkig gebeurt in Nederland alles tien jaar later, dus we hebben nog even 😉

  31. Hugo Zegt:

    @23 (dr troll)

    ”Een win-win situatie dus.”

    Bah, en dan nog durven posten (in 22) over solidariteit. Wie denk je dat die rekening gaat betalen? De fatsoenlijke mensen die gespaard hebben en onterecht worden beroofd van hun spaartegoeden/pensioen door middel van inflatie/devaluatie om zo de scheefleners & speculanten te bailen?

    Amerika/ leeft zeker sinds 1960 (steeds verder) boven hun stand ivm dollar reserve status. Ze hebben geen industrie meer. Ze zijn een stervend empire met een angstaanjagend leger. 50% van de wereldbevolking leeft op of onder $3 per dag. Win win situatie my ass, de middenklasse zal worden weggevaagd en vele tientallen miljoenen (zo niet meer) bedreigd met de hongerdood (over de wereld)

    ”Dat kan helaas niet meer, omdat het zo fijn is met elkaar politiek solidair te zijn in Europa.”
    Nu jij MOET bijdragen ipv profiteren houdt het solidair zijn opeens op?

  32. Dawg Zegt:

    @23 dr t

    Je geeft zo wel een mooi inkijkje in je denkkader: schulden maken en niet terugbetalen is wat jouw betreft ok.

  33. Frans Zegt:

    Gisteren toevallig Meili Vos (ex PVDA) beluisterd op radio 1 waar ze naar aanleiding van een boek werd geinterviewd. Vrij vertaald uit mijn geheugen:
    “tja, er zijn sommige krachten die erg sterk de politiek beinvloeden” Welke dan? “met name de banken. Ik vond de oplossing voor de woeker polissen volstrekt onvoldoende, maar iedereen drong erop aan het voorstel te accepteren. De materie is ook zo complex dat de banken altijd een voorsprong hebben in kennis. Achteraf gezien zie ik dat ik gelijk had, en niet had moeten toegeven”

    Ik dacht: eindelijk ook eens bevestiging van een ex politica over de lobby van de banken. Ik heb op haar site gekeken: ze geeft spreekbeurten en dergelijke onder andere over het financieele stelsel.
    Kijk maar eens hier: http://www.meilivos.nl/ zie onder “wat doe ik” het hoofdstukje fiancieele markten.

    Als je haar standpunten over de banken leest (vertrouwen dat weer moet worden terug gewonnen en meer)dan verdwijnt het plezier snel: het arme wicht heeft geen enkele kaas gegeten van deze materie en is nog steeds in de greep van het politieke door de banken geinfiltreerde paradigma: jammer.

    Ik heb een mail gestuurd naar haar: ik ben benieuwd, maar ik vrees dat het wel niet veel zou uitmaken.

  34. Frans Zegt:

    @ nhz: complimenten over je reacties: helemaal mee eens!

  35. bigD Zegt:

    @Martijn(10)
    Dit kwartaal nog gaat de deflatie-angst in de financiële markten toeslaan. Als dat niet gebeurt geef ik mij gewonnen.

    Weddenschapje afsluiten? Als echte heeren om de eer natuurlijk. Laten we de Long Bond als referentie nemen. Ik zeg: we sluiten op 30 juni onder de 4,463%. (http://finance.yahoo.com/q?s=%5ETYX)

  36. ll Zegt:

    Martijn.

    Inflatie-deflatie, tja nu hebben we geimporteerde prijsinflatie with love from the US, lage rentestand enzo.

    Huizenmarkt verkeerd reeds in het monetaire-deflatiescenario.

    Lange termijn krijgen we monetaire-en prijsdeflatie, als je de M3 mag geloven, 2013-2014.

    sdw.ecb.int/quickv…30.X.I.U2.2300.Z01.A

    Maar tegenwoordig is niets meer zoals het lijkt. 🙂

  37. Adamus Zegt:

    ll Zegt:
    27 April 2011 om 4:52 pm
    By the way, weet er iemand op dit draadje hoeveel de totale waarde is van commercieel vastgoed ? Daarvan moet hoogstwaarschijnlijk minstens 25 % op worden afgewaardeerd bij de banken. Ik kan het nergens vinden.

    Liever leegstand dan afboeken ?

    En geen duimbreed toegeven aan de bestaande en nieuwe huurders. Net zoals huur in vrije sector woonhuizen.

  38. nhz Zegt:

    @38 (bigD):
    hoe kun je nou één van de zwaarst gemanipuleede indexen ter wereld als referentie nemen voor wat er in de echte wereld gebruikt?
    Zet je oogkleppen eens af, alles SPUIT omhoog het laatste halfjaar. Kameraad Bernanke maakt keer op keer duidelijk dat inflatie hem geen ruk kan schelen, al is het meer dan 100%: als de G$ucks van deze wereld maar kunnen profiteren, dan is het goed. Hyperinflatie dus. En jij focust volledig op die minder dan 1% van de economie waar ‘deflatie’ te zien is …

    @40:
    precies, eigenaars kunnen lekker leven van het zwaar overgewaardeerde vastgoed (meer lenen van de bank) en uiteindelijk schuiven ze het ongetwijfeld op het bordje van de belastingbetaler; het lijkt de woningmarkt wel.

  39. Adamus Zegt:

    36
    Ook GL had nu een kamerlod, een oud bankmw van vanLanschot aan het woord bij nieuwsuur. Maar gewoon oud economisch denken, niets nieuws.

  40. KariZ Zegt:

    ‘Dalende huizenprijzen = deflatie’

    Nee = deleveraging na schuldenexplosie (onthefbomen).

  41. Dow Jones Zegt:

    @23 (dr t)…

    Overigens, de VS zou dolblij zijn met de ontwaarding van de dollar, een perfecte manier om de schuldenlast te reduceren en de export te vergroten. Ondertussen kan men door deze ontwaarding minder goederen importeren wat weer een vorm van bezuinigen is. Een win-win situatie dus.

    Hahaha! Nu weet ik het zeker. Geef het maar toe, “dr t”, u bent gewoon een alter ego van iemand op dit forum met een goed gevoel voor humor! Kent u het boek “De Lof der Zotheid” van Desiderius Erasmus? Die deed ook al eens zoiets in 1511…

    Maar toch… briljant gevonden!

    Wie is het? Nhz, Dawg, Juan?

    Cheerio,

    Dow Jones

  42. bigD Zegt:

    @nhz(41)
    De 30-jarige Treasury wordt niet direct gemanipuleerd. De Fed koopt voornamelijk 7-jarig staatspapier. Als je een betere graadmeter van deflatie-angst wil voorstellen, vind ik dat ook goed. M.i. is inflatie-angst veel te ver doorgeschoten. Piekinflatie ligt achter ons. Hyperinflatie is mogelijk het eindspel, maar is iets van de (verre) toekomst.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.