Huizenmarkt “wel of geen daling”

In de media wordt je overstelpt met verhalen over dalende huizenprijzen, vervolgens volgen er weer berichten dat de daling is gestopt en de huizenprijzen weer met 0,2% zijn gestegen in december 2008. Hoe zit dat nou, gaat het nu dalen of stabiliseert de markt of stijgen we juist weer. Alles wijst er op dat huizenbezitters fors op de waarde moeten gaan inleveren.

Voor de oorzaak moeten we even terug naar de periode van de invoering van de euro, 1 januari 2002. In het begin van deze periode werden de huizenprijzen netjes omgerekend naar euro’s met de bekende omrekenfactor. Na 2 tot 3 jaar gebeurde er iets opmerkelijks, de prijzen stegen zo hard dat binnen een hele korte periode de prijs die in guldens werd gevraagd nu in euro’s werd doorgerekend, een prijsstijging van 100% tot gevolg. Deze hype in de huizenmarkt werd eigenlijk veroorzaakt doordat niemand de boot wilde missen en er een enorme vraag ontstond, dit terwijl de huizenmarkt in 2003 eigenlijk al op zijn retour was. In deze periode werd ook de beëdiging van de makelaars afgeschaft en iedereen mocht zich makelaar noemen. De kantoren schoten als paddestoelen uit de grond. Om die reden ben ik toen uit deze markt gestapt, want als elke malloot huizen mag verkopen dan staat er wel wat op stapel. Destijds schreef ik al in deze nieuwsbrief dat de boel op inzakken stond en dat de makelaarskantoren het heel moeilijk gingen krijgen.

De invoering van de euro is er debet aan geweest samen met de nieuwkomers in de markt dat de woningen overgewaardeerd werden. Zo stond een tussenwoning te koop voor 200.000,- gulden en vervolgens een paar jaar later voor 200.000,- euro. Een ongekende stijging van de huizenprijzen tot wel meer dan 100%. De gemiddelde Nederlander is er met zijn inkomsten niet 100% op vooruitgegaan dat is zeker. De vervolgens verstrekte leningen in euro’s op basis van de omgerekende salarissen dekten eigenlijk de waarde van de leningen niet meer, om dit te compenseren daalde de rente geleidelijk mee. En ziedaar de luchtbel werd steeds verder opgeblazen.

Keer op keer tot en met december 2008 aan toe worden er stijgingen van de woningprijzen gemeld. Enerzijds door de makelaarsverenigingen verkondigd, en anderzijds door het kadaster vermeld. Nu is het volgende hier aan de hand, de vraag en verkoop van woningen tot een bepaalde prijs zeg twee ton neemt steeds meer toe terwijl de vraag naar woningen in het duurdere segment steeds meer afneemt. Er worden dus steeds meer woningen in het goedkopere segment verkocht. Logischerwijs stijgt dan ook de prijs van die woninggroep maar dus niet van alle woningen, maar dat vermelden ze er niet bij. De verkoop in het duurdere segment is nagenoeg tot stilstand gekomen.

Dat de daling doorzet is zeker, het is een kwestie van tijd. Ergens in 2005 schreef ik al dat wanneer je huis kon verkopen, en dat geldt nog steeds, je het direct zou moeten doen en dan in de dalende markt weer wat terugkopen. De daling is allang ingezet, 2 jaar geleden werden veel woningen al voor 10% minder verkocht dan de vraagprijs. Inmiddels zal dat in werkelijkheid al wel op zo’n 15-20% liggen. Mijn verwachting is dat we zeker 35% wellicht 40% daling zullen krijgen wanneer de markt niet snel stabiliseert en dat zie ik nog niet gebeuren.
Probleem van veel mensen is dat ze het niet merken omdat er geen graadmeter op hun woning geplakt zit. Als dat zo zou zijn dan zouden er veel meer mensen zich zorgen gaan maken. De bomen groeien namelijk niet tot in de hemel!

bron: Beursbox.nl

Share Button

17 Reacties

  1. xandr Zegt:

    Ok, de hogere prijsklasses zitten vast. Bedankt voor de info.

    Maar verder: blabla, wat een onzin. Geef de euro maar de schuld. Wat dacht je van het bewust loslaten van alle spelregels over kredietverlening?
    De versoepeling van de NHG regels, in 2003, iemand? Aflossingsvrije hypotheken? Variabele-rente hypotheken (op het moment dat de rente het laagst was natuurlijk, LOL)?

  2. NL markt is toch anders Zegt:

    Oja de euro… En mijn kop koffie of pot bier is ook ineens 2,50!!! Die gaat ook dalen?

    De euro is bijna 10 jaar geleden face it we hebben gewoon een flinke inflatie achter de rug. Uiteraard zijn d eprijzne van huizen te hoog.

    Eerst verkondigen dat de dalingcijfers kloppen en nu de stijgingcijfers niet kloppen? Beetje goedkoop.

    UIteraard kwakkelt de markt en is die niet gezond maar dat is de woningmarkt nooit echt geweest.

  3. johnny Zegt:

    Omdat er nooit een woningmarkt heeft bestaan . Publiekrechtelijke invloeden zijn veel te groot (incl. de daarbij horende graaicultuur).
    TS heeft ook wel een iets te simplistische benadering en de Euro is echt niet de grootste item hierin.

  4. realist Zegt:

    De huizenprijzen gaan alleen zakken als er massaontslagen zijn (>10% beroepsbevolking werkloos). Als dat niet zo is hoeft men niet te verhuizen, dus dan zakken de prijzen niet. Mensen kunnen dan lang wachten of toch niet die nieuwe baan aan de andere kant van het land aanvaarden.

  5. realist+ Zegt:

    Of je wacht een lange tijd en de aflossingsvrij lenende hypotheeknemers gaan zich realiseren dat ze nog iets moeten aflossen, terwijl de beurs niet echt heeft geholpen, want er zijn grenzen aan de groei / de lineaire groei waarop het ekonomisch systeem is gebaseerd ontbeert duurzaamheid.

  6. realist+ Zegt:

    eh, lees ipv lineaire groei het exponentiele groei (en het wordt nog erger)…

  7. johnny Zegt:

    als werkloosheid de enige realist (ische) factor van betekenis is zijn we er snel uit…..

  8. Knilles Zegt:

    Verwachting van het CPB is dat er in 2010 600.000 werklozen zijn tegenover 285.000 nu, dus meer dan een verdubbeling.

  9. Knilles Zegt:
  10. Lex Zegt:

    @realist (meestal een nick van iemand die zo bijster realistisch blijkt) Dus er zijn geen echtscheidingen, geboortes, sterfgevallen, banen aan de andere kant van het land, etc. meer? Toch vreemd dat al die mensen in al die andere huizenmarkten zonder 10% werkeloosheid desondanks toch gewoon hun huis te koop blijven zetten. Zou niet moeten gebeuren volgens jou.

    Nog een aardige factor… Net zoals mensen in de jaren 90 massaal aan de ‘ik moet de huizenboot niet missen’-hype meededen, gaat dezelfde hype later net zo hard weer de andere kant op. Dat is dan de ‘ik moet nu verkopen anders verlies ik straks nog meer geld’-trend. Bekend verschijnsel bij leeglopende bubbels.

  11. PB Zegt:

    In het begin van deze periode werden de huizenprijzen netjes omgerekend naar euro’s met de bekende omrekenfactor. Na 2 tot 3 jaar gebeurde er iets opmerkelijks, de prijzen stegen zo hard dat binnen een hele korte periode de prijs die in guldens werd gevraagd nu in euro’s werd doorgerekend, een prijsstijging van 100% tot gevolg.

    De grootste stijging was voor 2001 , daarna een stuk minder.
    Er zijn regio’s waar het sinds 2003 al stil staat.

  12. Bouke Zegt:

    De enige lezenswaardige alinea van het stukje is de enerlaatste. Inderdaad gaat de prijsstijging alleen over de huizen die verkocht worden. De huizen waar niemand meer interesse in heeft omdat ze nu te hoog geprijsd zijn, zitten niet in de verkoopcijfers.

    Rest is helaas klinkklare onzin. Ik had de gulden ook graag gehouden, maar daarom hoeft nog niet al het kwaad in het eurogebied te worden gekoppeld aan de euro.

  13. Bastiaan Zegt:

    Op geen wijze verklaard dit stuk waarom de huizenprijs daalt. In Engeland en Amerika hebben ze helemaal geen euro en daar wordt nu nota bene een voorhoede gevecht gehouden. De oorzaak van de luchtbel zit niet in monetaire redenen, maar in sociaal-politieke.

  14. Bastiaan Zegt:

    -verklaart

  15. Matt Zegt:

    Er zitten wel meer goede elementen in dit stuk dan alleen de laatste alinea.
    Voor mijn ogen als koper voltrekt zich op de woningmarkt nu een interessant schouwsspel:
    er staan in de plaats waarin ik zoek mer dan 120 woningen te koop in mijn klasse. Slechts af en toe komen er bij een woning van die rooie lettertjes bij staan “verkocht ovb” En met de rest gebeurt helemaal niets. Ook niet aan de zijde van de verkopers en dat vind ik vreemd. Waaom weigeren die de prijzen te verlagen, een klein aantal verstandigen uitgezonderd?

    Aan makelaars heb je in ieder geval niet veel; steeds als ik vraag of ze al last hebben van de markt, zeggen ze”: “nee hoor, bij ons loopt het lekker door”… Tuurlijk. Doet me denken aan die Irakese minister van defensie. De Amerikaanse tanks rolden door de straat achter hem en hij maar steeds: “we are defeating the enemy!” Ik hoop dat mensen snel wakker worden, de prijzen dalen en de regering ingrijpt. Beter voor iedereen!

  16. johnny Zegt:

    Nu moet de overheid weer ingrijpen , bij monde van de VEH (…) , om de 2 woning bezitters ruimere verhuur mogelijkheden te geven.
    Daar is een andere oplossing voor : prijs verlagen . Dat heet vraag en aanbod.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.