Kees de Kort:”Nederlandse huizenbezitters houden zichzelf voor de gek”

Een goed commentaar zet mensen aan het denken, vindt Kees de Kort. De 52- jarige econoom, werkzaam bij vermogensbeheerder AFS Capital Management in Amsterdam, heeft met zijn dagelijks commentaar op BNR Nieuwsradio een grote schare fans opgebouwd. Hij is dwars en knorrig, al noemt hij dat zelf realistisch. „Daar heb je Kees weer, zeiden ze als ik over de Amerikaanse huizenmarkt begon”, zegt hij. „Dat was nog geen jaar geleden, toen de AEX-index nog boven de 500 punten stond, en ik werd uitgelachen . ”

Wat is nu de grootste misvatting?
„Dat we over een jaar of wat weer kunnen overgaan tot de economische orde van de dag. Iedereen verwacht dat, als de financiële crisis is uitgeraasd, de banken op de oude voet verder gaan met kredietverlening. Dat is volgens mij een grote vergissing .”

Waarom?
„Wij danken de economische welvaart van de afgelopen vijftien jaar aan de enorme groei van de kredietverlening. De crisis van nu is het gevolg van een radicale verandering van de risicoperceptie van de banken met als gevolg: deleveraging: het afbouwen van schulden. Beleidsmakers proberen de crisis te bestrijden door die kredietmachine weer aan de praat te krijgen. Dat betekent het verder opbouwen van schulden. Dat zal niet lukken. Banken kijken nu heel anders aan tegen risico’s. Dat heeft gevolgen voor het niveau van de kredietverlening en dus voor de daarmee opgebouwde welvaart .”

Wat merkt de burger daarvan?
„Het wordtmoeilijk omkrediet te krijgen. Dat is nu al zichtbaar, op de huizenmarkt bijvoorbeeld. N RC Handelsblad concludeerde al in 2002 dat een gezinmet een gemiddeld inkomen alleen nog een huis kon kopen in Friesland en Groningen. Die stijging is deels te wijten aan groeiende kredietverlening. Het publiek wilde meer geld lenen, de banken hebben het geleverd en de toezichthouders hebben het goed gevonden. En wat zie je nu? Toezichthouders worden strenger, banken lenen minder snel en het publiek wordt voorzichtiger. Alleen weigert iedereen de laatste stap te zetten: hun huizenprijs verlagen. Al die Nederlandse huizenbezitters die zeggen dat ze hun huis niet kunnen verkopen, houden zichzelf voor de gek. Ze kunnen die huizen wel verkopen, maar niet tegen de prijs die ze er voor vragen. Ze willen de economische realiteit niet onder ogen zien.”

Kees de Kort
Drs. C.E. de Kort, beleggingsanalist/commentator

bron: nrc

Share Button

35 Reacties

  1. johnny Zegt:

    De koning is dood ! Lang leve de koning !

  2. chantal Zegt:

    blah blah

    Zelf in de top-periode waren er mensen die hun huis niet verkocht kregen. Er is dus niets veranderd, buiten dat het nu nog moeilijker is om geld geleend te krijgen en waardoor je dus minder kans maakt om te kopen.

    Mensen die te veel vragen voor hun huis zijn er altijd al geweest. Logisch ook, want iedereen wil meer bij verkoop. Mij toont het aan, dat er veel zijn die ‘proberen’ en als het niet lukt, ze het gewoon bijhouden.

  3. sd Zegt:

    Ik hoop niet dat schulden worden afbetaald, want dan verdwijnt er ontzettend veel geld en krijgen we nog meer problemen.

  4. Okkie Zegt:

    @sd:
    Alleen mensen met schulden krijgen dan problemen als gevolg van deflatie.

  5. sven Zegt:

    @ Chantalleke

    Allee z’nne, gooi je kontje maar weer in de krib.

  6. bear Zegt:

    “De markt heeft altijd gelijk”: Als je je huis niet verkocht krijgt dan is de prijs te hoog. Zo simpel is het.

    Wat Kees hier beschrijft is de enige reden dat de huizenprijzen gaan dalen. Dus niet (gebrek aan) schaarste, hypotheekrenteaftrek, vergrijzing, etc. Maar het feit dat de banken die door soepelere kredietverlening hogere hypotheken mogelijk maakten nu gewoonweg het geld niet meer uitlenen. De betaalbaarheid van de huizen wordt aanzienlijk minder.

    Dat men de prijzen van de huizen niet wil/kan verlagen zorgt voor de stagnatie. Maar i.t.t. wat Kees zegt, kúnnen de meeste mensen met een hypotheek hun huizen contractueel niet verkopen omdat de restschuld door de bank niet geaccepteerd wordt. Daar gaat het even pijn doen, maar op den duur dalen de huizenprijzen waardoor de verkoopvolumes weer toenemen. Dat kan echter best een jaartje of wat gaan duren: De weg omhoog is een stuk makkelijker dan de weg omlaag bij huizenprijzen…

    Buiten dat is Kees een enorme held.

  7. Scheefhuurder Zegt:

    Fundateller staat op ruim 192000, 500-1000 huizen per week erbij. Grotendeels eigenaren die nog hoofdprijs denken te toucheren, maar niet echt willen verkopen. Dat blijkt wel uit +6 maanden op Funda. Zie ook het programma “Huis te Koop”. De kijker wordt wekelijks getrakteerd op vast stramien;
    1 Drie eigenaren laten hun huis oppimpen door een verkoopstyliste (gouden tijden voor deze nieuwe beroepsgroep!).
    2 Een aspirantkoper, vermoedelijk starter, die aan het handje van presentatrice/tv-makelaar wordt rondgeleid.
    3 Interview met de trieste eigenaren die niet begrijpen waarom hun huis maar niet verkocht wordt. Quote “we hebben het huis wit geverfd en zijn al twee keer gezakt. Er kan echt niets meer af kan en hebben al 20 maanden dubbele lasten”.
    4 Closup van de verkopende makelaar of taxateur die bevestigt dat de vraagprijs realistisch tov. soortgelijke woningen in de omgeving.
    5 Laatste kans voor verkopers om hun stulpje aan te prijzen en wat extra’s te bieden. Dit varieert van kleerkast tot barbecue die in huis blijft staan.
    6 Het grote moment: de aspirantkoper maakt een keus en zegt op schuchtere toon “graag verder te willen onderhandelen met….”. Twee zwaar teleurgestelde verkopers die niet vatten waarom de keus niet op hen is gevallen.

    Starters wordt eens wakker!!! De media laten u hetzelfde gewenste gedrag zien dat ook de NVM met haar 7-argumenten-campagne wil bereiken;
    · Koop nu want u heeft volop keus.
    · De prijzen zijn tot het absolute minimum gezakt. Verkopers leggen er geld op toe en zijn al bijna failliet, en dat wilt u als koper toch niet op uw geweten hebben.
    · Als u nu koopt wordt het huis zelfs schoon en met likje verf opgeleverd, en u krijgt er ook nog een gebruikte barbecue bij!
    Aspirant koper: in zo’n markt bent u koning. Dus als u besluit om toch nu te kopen, gedraag u er dan ook naar, laat uw tanden zien en ga eens ECHT onderhandelen (of neem iemand mee die dat voor u doet, bij voorkeur geen makelaar).

    Verkopers wordt ook wakker: gewoon zakken dan heeft u die styliste ook niet nodig. Ik sluit af met woorden van Kees de Kort uit eerder interview “Er is geen probleem dat niet met een prijs is op te lossen”.

  8. W . Jansen Zegt:

    Mijns inziens heeft deze man volkomen gelijk.
    Tot op heden luister ik altijd zijn columns,om 12.19 op BNR en ja.. moet eerlijk zeggen dat de visie van deze persoon juist is,….en meestal uitkomt. !!

  9. Lex Zegt:

    @Chantal Wat er veranderd is, is natuurlijk de grote schaal waarop men zijn huis niet verkocht krijgt en men geen leningen krijgt.

    Als we jouw redenatie mogen volgen, is er anders ook niets veranderd in de VS. Drie jaar geleden gingen er namelijk ook weleens bedrijven failliet en werden mensen werkloos. Inderdaad, alleen niet met zulke grote aantallen. En laat je daar nou net een crisis aan kunnen herkennen.

  10. sven Zegt:

    Ik heb Kees de Kort niet één keer kunnen betrappen op onwaarheden!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

  11. Simon Zegt:

    @Allen

    ik lees de quote:
    „Wij danken de economische welvaart van de afgelopen vijftien jaar aan de enorme groei van de kredietverlening.”

    Hebben we daar wel eens aan gedacht …. die verrekte woningbezitters ook !. Als dit ook een waarheid is mogen we met zijn allen de woningbezitters wel eens bedanken voor de gehaalde welvaart …

    of gooi ik nu water op het vuur …..

  12. Vivere Zegt:

    @ Simon:
    Huizenbezitters, dank voor de gestegen welvaart en de huidige crisis !

  13. Simon Zegt:

    @Vivere

    Laten we voorop stellen dat de banken !!!! met de aandelhouders !!!!! verantwoordelijk zijn voor het stilleggen van de economie.

    Daarnaast wil ik wel eens weten wie hier aandeelhouder is op dit forum en winstbejag heeft gehad de laatste jaren.

    Ervan uitgaand dat we met zijn allen een pensioen hebben (wat gebaseerd is op aandelen, fondsen e.d.) zijn we dat allemaal.

    Niemand hier is roomser dan de paus ….

  14. FROS Zegt:

    Simon, Simon, wie hebben de banken van vrijwel gratis geld voorzien? Juist, dat waren de overheden (centrale banken) met hun walgelijke fiat geld tegen veels te lage rentes. Dat vervolgens de banken en makelaars e.d. ermee aan de haal gaan en de consument de prijzen op laten drijven verdient idd niet de schoonheidsprijs. Maar wel graag oorzaak en gevolg niet verwarren. Oorzaak: de overheid (zal ook eens niet). Gevolg: stinkend rijke bankiers en makelaars. En straks straatarme consumenten met torenhoge schulden.

  15. Niels Zegt:

    Luister ook dagelijks naar Kees via zijn column pagina bij BNR:

    http://www.bnr.nl/radio/columns/kort/

    Zeer nuchtere en realistische man die er geen doekjes om wind. Top!

  16. Vivere Zegt:

    @ simon,
    Alle welvaart van de afgelopen jaren dreef op krediet, geld dat we niet hadden (want geleend) maar wel uitgaven en dat ons een gevoel van welvaart gaf (want veel spulletjes). Geld was te goedkoop (lage rente, lenen werd gesubsidieerd (HRA, kosten hedgefondsen aftrekbaar) en sparen gestraft (vermogensrendementsheffing).
    Er werd dus te veel ‘kunstmatige welvaart’ gecreerd die we (achteraf) ogenschijnlijk niet kunnen betalen. Degenen die zich te veel in de schulden hebben gestoken en deze niet meer kunnen terugbetalen zijn de veroorzakers van de crisis. Degenen met een gezonde financieel begroting niet, deze kunnen daar echter slachoffer van worden doordat hun begroting omslaat van gezond naar ongezond (bv verlies baan, daardoor niet meer in staat schulden af te betalen).

    De huizenmarkt maakt daar ook een onderdeel van uit, maar om nou te suggereren dat de welvaart van de afgelopen jaren veroorzaakt werd door deze huizenmarkt…yeah right

  17. Niek Zegt:

    @chantal(2):
    buiten dat het nu nog moeilijker is om geld geleend te krijgen en waardoor je dus minder kans maakt om te kopen.

    jij meldde hier pas toch dat je nog steeds meer kunt lenen dan je kunt afbetalen? Dan lijkt het bovenstaande me een zwak argument, als ze jou teveel lenen zijn er vast meer voorbeelden.

    @Simon(11):
    bedenk wel dat die welvaart alleen maar schijn was, de nieuwe kleren van de keizer: iedereen rijk door elkaar steeds duurdere huizen te verkopen. Daarvoor komt nu de rekening; dankzij de huizenspeculanten dus, pakweg driekwart van de kopers van de laatste tien jaar (wie een geheel verantwoorde hypotheek neemt doet m.i. weinig fout).

    @FROS(14):
    m.i. is de overheid niet de echte oorzaak; politici zijn niet meer dan marionetten van de financiele elite die deze crisis georganiseerd heeft, in hun eigen belang. Als politici niet voldoende meewerken worden ze gewoon vervangen; ook Saint Obama is door deze groep op zijn plaats gezet, en dat blijkt aan alle kanten uit zijn economisch beleid (zijn campagne is vrijwel volledig door hen betaald).

    Met die elite bedoel ik dan vooral de paar superrijke families die eigenaar zijn van de FED, BOE, BOJ; het Bilderberg/BIS/IMF/Worldbank gespuis. Natuurlijk pikken bankiers en vastgoed maffia die dicht op het vuur zitten hun graantje mee.

  18. Okkie Zegt:

    @Simon:
    Nederlandse werknemers mogen hun pensioenfonds niet zelf uitkiezen laat staan enige invloed uitoefenen.

  19. Simon Zegt:

    @Niek

    ik heb onlangs al laten weten dat kapatilistme alleen maar erger gaat worden …

    Waar denken jullie dat Woutertje Bos mee bezig is ?. met zijn functie bij een bank over enkele jaren (voorbeeld zie maar naar Zalm), maar niet met Nederland over 10 jaar …

    deze kapatilistme gaan wij als individu niet tegenhouden .. Ik zag ook liever een wereld waar gezondheid en welzijn voor iedereen het belangrijkst is …

    Voorbeeld kom ik op de ziektekostenverzekeraars waarbij je wachtrijverkorting kan kopen (verzekeren). En ten koste van wie denk ik dan …..
    wie moet er dan langer wachten op een behandeling ….

    Jammer, maar huizenbezitter over een kam scheren zoals hier vind ik niet correct en is ook niet de oplossing.

  20. Simon Zegt:

    @Okkie,

    ik laat mijn pensioengeld uitbetalen en verzeker mijzelf ….

    Maar helaas kom ik dan bij verzekeringsmaatschappijen terecht met hele grote nieuwe gebouwen waarbij eenieder grote salarissen heeft.

    Dat stuit mij tegen de borst, maar heb ik keus ?.

    Nee, niet echt !.

  21. Niek Zegt:

    @Simon(19):
    of het kapitalisme alleen maar erger gaat worden betwijfel ik; het stoot (in de huidige vorm) keihard op zijn grenzen.
    Natuurlijk probeert men het met wat nieuwe marketing (a la Woutertje Bos of a la Obama) nieuw leven in te blazen maar toch … het schijnt dat zelfs op Wall Street tegenwoordig ‘Das Kapital’ weer gelezen wordt 😉

  22. Niek Zegt:

    Simon(20):
    mijn keus: geen pensioen meer opbouwen; nadat mijn eigen pensioenpremies voor 80% in het zwarte gat van de verzekeraars verdwenen is heb ik besloten dat ze van mij geen cent meer krijgen.

  23. Simon Zegt:

    @Niek

    Ik hoop het, maar ik betwijfel het.

    Hoop ook dat er een eind komt aan de bonuscultuur. Want waar bonus is verdwijnen principes …

    Jammer

  24. Simon Zegt:

    @Niek

    Ik heb de hoop na 30jaar mijn woning afbetaal te hebben en dit als mijn pensioen te zien …

    dus eigen huis opeten …

  25. Jeff Zegt:

    kees for president! al maanden luister ik vrijwel dagelijks naar de commentaren van Kees op BNR RADIO.

  26. Lex Zegt:

    @Simon 11 – Geef mij een paar miljard en ik creëer me toch een portie welvaart waar je u tegen zegt. Zit wel een catch aan: ik kan het later niet terugbetalen en daardoor komen we in een crisis, waardoor de welvaart enorm gaat dalen en jij extra mee moet betalen. Het saldo van die twee perioden opgeteld is lager dan wanneer je op een gezonde en productieve manier een lagere, maar continue welvaart had gecreërd, niet gebaseerd op lenen, maar op productie.

    Word je nu duidelijk waarom ik die pyramidespelers niet zal bedanken?

    Pyramidespelen en bubbels creëeren alleen maar een schijnwelvaart waarvoor je later de prijs dubbel en dwars terugbetaalt.

  27. Lex Zegt:

    @Simon 13 – banken kunnen niets uitlenen als er niemand is die het geld graag wil hebben. In dit geval dus de hypotheeknemers. Die horen er dus ook bij.

    Mensen die verplicht hun geld aan een pensioenfonds moeten afdragen (de meeste mensen in loondienst), kun je natuurlijk verder weinig verwijten.
    Zelf regel ik mijn pensioen zelf en zat niet in de aandelen of beleggingen. Ik betaal eigenlijk voorlopig alleen maar voor lieden die dachten slapend rijk te worden.

  28. johnny Zegt:

    de hypotheekgevers zijn dat , lex.

    fros, een makelaar is niet verplicht en dus nadien niet klagen. Vooraf doen .

    De eigenaar wil de max. prijs . Ik herhaal : zelfreflectie . Een eigenschap die een mens ver van zich werpt.

  29. Lex Zegt:

    @johnny Het zijn toch consumenten die een hypotheek nemen, en de banken die de hypotheek ‘geven’?

  30. Frank Zegt:

    Kees heeft gelijk,zoals altijd.

    Sommige mensen moeten mssh al eens gaan denken om een grote bungalow tent te gaan kopen.Straks,v/d zomer worden die alleen maar duurder.

  31. johnny Zegt:

    lex, de geldgever (bank bijv.) is geen eigenaar van het pand .
    Daarbij neemt deze een hypotheek op het pand en geeft de eigenaar centjes. Diegene die de hypotheek som in ontvangst neemt geeft dus de hypotheek aan de geldgever.

  32. sven Zegt:

    Het kapitalisme krijgt zeker geen grotere vorm meer in de economie van de toekomst. Alle financiële stimuleringsplannen (lees extra schulden), zullen worden gesocialiseerd. Het kapitaal wordt steeds verder onttrokken uit de economie naar de staat/overheid. Dit is inmiddels een feit!

  33. M Zegt:

    @Simon

    Het is begrijpelijk dat je om je heen kijkt, denkt “we zitten in een kapitalistisch systeem” en vervolgens het kapitalisme de schuld geeft.

    Toch zit je er dan naast.

    Het probleem ligt ten eerste bij de geldcreatie de federal reserve, de BOE en de ECB. Die banken (US en UK voorop) hebben het afgelopen decennium veel te veel geld gedrukt. En als mensen (banken) teveel geld hebben gaan ze er van alles aan doen het kwijt te raken. Zodoende krijg je dan rare leningen die later blijken niet te kunnen worden terugbetaald.
    Dus: 1. centrale banken

    Ten tweede hebben toezichthouders een schijnzekerheid gecreëerd. Ze riepen wel dat ze alles onder controle hadden, maar hadden dat in de praktijk niet, kijk maar naar het Icesaveverhaal. Wederom falend overheidsbeleid dus. In de VS was die schijnzekerheid er overigens nog veel sterker: de hypotheekbanken Freddie en Fannie hadden impliciet een overheidsgarantie, die later geen garantie bleek te zijn.
    2. Falende toezichthouders

    Het bovengenoemde probleem (schijnzekerheid) was ook van toepassing op de kredietbeoordelaars (Moody’s etc.) die wel streng door de overheid waren gereguleerd, en daardoor betrouwbaar leken, maar wederom in de praktijk bewezen er niets van te begrijpen.
    3. Schijnzekerheid kredietbeoordelaars

    Tot slot was het mogelijk al het bijgedrukte geld welvaart te laten lijken doordat het via omwegen in de huizen- en aandelenmarkt terecht kwam. Raad eens hoe dat is gekomen? Wet- en regelgeving. Den HRA, denk community reinvestment act (VS) etc.
    4. Overheidsstimulering huizenmarkt

    En let op: het eerste punt – slecht monetair beleid – is absoluut de hoofdoorzaak van deze crisis. Er is simpelweg veel te veel geld bijgedrukt cq tegen een veel te lage rente uitgeleend. Dat was in principe rechtstreekse inflatie, alleen werd die door allerlei vreemde constructies en leningen tijdelijk buiten het systeem gehouden en aangezien voor welvaart. Nu komen we er dan toch achter dat je door het bijdrukken van geld geen welvaart kan creëren.

    En wat de toekomst van het kapitalisme betreft heeft Sven gelijk: alle verliezen en andere ellende worden momenteel gesocialiseerd. Iedereen, ook de mensen die afgelopen periode wel verstandig waren, betaalt aan de ellende mee.

    Overigens, Simon, de afgelopen periode was de gemiddelde belastingdruk in Nederland ruim 50%. Aangezien de overheid haar tekort nooit fors terugdringt geeft zij al die belastingcenten weer uit en is daarmee verantwoordelijk voor ruim de helft van de economie, om invloed vanuit wet- en regelgeving nog maar niet te vergeten. De overheid is dus veruit de grootste partij in onze economie, en dat kan je werkelijk waar niet onderbrengen onder de noemer “kapitalisme”, alhoewel dat natuurlijk wel lekker goedkoop schelden is.

  34. Stefan Langeveld Zegt:

    Ik luister al jaren met plezier naar KdK, oa. omdat hij niemand spaart.
    Favoriete waarheid: (BNR:) Wat kun je nu ‘t beste met geld doen? Kees: Stuur het naar De Zonnebloem.
    Maar. Hij wenst een gezondmaking vd bankensector, zonder dat hij uitlegt hoe dat moet, en of dat een terugkeer is naar de sector van 5? 15? jaar geleden.
    Volgens mij moeten we af van de banken c.q. hun monopolies op geldverkeer en geldschepping. Dat gaan we voortaan zelf organiseren.

  35. Hugo Zegt:

    @Stefan Langeveld

    KdK heeft meerdere malen aangegeven hoe hij het financieel systeem gezond wil maken. Het is alleen geen prettige manier (niet dat deze er is).

    Ten eerste moeten we met zijn allen onderkennen dat de meeste banken ergens tussen insolvabel (op zijn best) en technisch failliet zweven. Mede vanwege het feit dat de banken weigeren zaken openbaar te maken zitten we nog steeds met een aantal vraagtekens waardoor we de problemen niet goed kunnen aanpakken. Dit is de eerste voorwaarde, openheid van zaken.

    Daarna is het volgens KdK zaak om, waar nodig, de banken te herkapitaliseren. Dit betekent dat de obligatiehouders van de banken akkoord gaan met een bepaalde swap. Bijvoorbeeld obligaties omzetten in aandelen. Kortom, schulden omzetten in bezittingen.

    Mocht de swap niet werken zijn er 2 opties, of de bank failliet laten gaan zodat er ”cherry picking” kan worden gedaan door wel doorgestarte banken of in de allerlaatste optie belastinggeld er tegenaansmijten gecombineerd met een nationalisatie.

    Inderdaad dit zal pijn doen. Behoorlijk veel pijn. Tevens heeft KdK al aangegeven dat de risicoperceptie van banken dusdanig is veranderd dat het systeem zoals we dat de afgelopen 15 jaar kenden niet terug zal komen.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.