“Waar ik andere mensen op wil wijzen is de denkfout dat als ‘de huizenprijs stijgt’ ook de indivuele woning in waarde zou stijgen.”

Eens. het omgekeerde is ook waar natuurlijk…

zo wordt er in Duitsland ook over gedacht, raar dat er 1m over de grens alweer anders naar wordt gekeken.

Denk het niet en ik wil het ook niet. Heb dan ook andere plannen. Maar opteer niet voor een koophuis dat exact hetzelfde is als het huurhuis.
Soms maak ik me nog illusies

Ik heb zo’n 15 jaar geleden wel eens rondgebazuind dat woningen de helft kleiner kunnen. Opslag voor spullen op industrieterrein was toen mijn idee, maar kreeg niet genoeg mensen (4 nodig) mee om fl.90K te financieren voor een halletje van 100m2. Allemaal bang voor inbraak. Nu betaal je een vermogen per maand bij selfstorage etc.

Ik ben overigens zelf ook voorstander van kopen, maar niet om beleggings-technische redenen. Ik heb gevorderde plannen om een eigen huis te laten bouwen; ik zal zeker geen bestaand huis kopen. Waar ik andere mensen op wil wijzen is de denkfout dat als ‘de huizenprijs stijgt’ ook de indivuele woning in waarde zou stijgen. Mensen die dat denken vergeten dat een woning een eindige levensduur heeft. Je auto wordt ook niet steeds meer waard.

Wim,

Ik zal wat rustiger aan doen.

Dat de woningmarkt geherstructureerd moet worden, daar is iedereen het wel over eens.

Dat het per definitie verstandig is in een huurwoning te gaan zitten, dertig jaar lang, is onzin.

Ik betaal 700 euro netto, 30 jaar vast, voor een hoekwoning met 200 meter tuin, op loopafstand van een treinstation en een half uur van de hoofdkantoren in Amsterdam. Dan is de woning afbetaald na 30 jaar.

Voor 550 euro in een woningbouw huurwoning zitten met een postzegel achtertuin tussen vogelaartuig en dan jaar in jaar uit huurindexatie op je oren krijgen is simpelweg geen optie die het overwegen waard is.

Wat ik zeg is iets anders dan op twee starter salarissen 5 ton lenen voor een tussenwoning op ijburg of in Amsterveen. Da’s ook dom.

Punt is, er zijn goede deals te behalen, als je verstandig financierd (lang), goed onderhandelt en niet langer springt dan je finaciele polsstok lang is.

Punt is, dertig jaar huren is in praktijk 50 jaar huren – van je aow tzt huur betalen en vijftig jaar huurindexatie. Armoedig, dat is het.

Als je een bak geld hebt, wacht nog even af en koop over 1 of 2 jaar cash.

Als je moet financieren, wacht nog even af en zie de lange rente tot boven de 7 procent oplopen – om te beginnen.

Zo komen we er niet uit…

Wat ik in mijn betoog probeer helder te maken is dat kwalitatief goed wonen helemaal niet duur hoeft te zijn, maar dat het door onze overheden en de banken onbetaalbaar wordt gemaakt. Laten we dat eens aankaarten.

Gooi in je denken alle overheidsbemoeienis nu eerst eens in de prullenbak. Dan blijkt dat een prima nieuw huis ongeveer 4x een modaal inkomen kost. Een tweedehandsje, met afschrijving meegerekend, kost 2x een modaal inkomen. Kortom: wonen is heel betaalbaar voor iedereen.

Maar dankzij alle overheidsbemoeienis kost een tweedehandswoning nu ongeveer 8x een modaal inkomen. Schandalig toch? Dit is de kern van het probleem. Als je blijft trekken en sjorren aan bestaande denkkaders, regelingen, belastingen, enzovoort, kom je hier nooit uit.

Het overgrote deel van die zeepbel is inkomsten voor de overheid (gemeenten, provincies, rijk), de rest gaat naar banken en beleggers.

Stel dat we een deal maken, en een bovengrens zetten op wat een huis mag kosten. Zeg tweemaal de feitelijke kosten. Dan is de ene helft van wat we betalen voor de overheid, en de ander helft voor de bouwsector.
Goede deal toch? Dan betalen we voor een gemiddeld bestaand huis 4x modaal inkomen (zo’n 120k). Eén belastingschijf over wonen. De rest kan in de prullenbak. Maakt het leven een stuk simpeler…

Je denkt dat een huurwoning veiliger is op je 65?

Belasting betaal je altijd, overal. Weet je, Mises betaalt 52% belasting plus nog 15% van zijn inkomen aan studiefinanciering terug – nog 2 jaar…

Het kan alleen maar beter worden voor mijn generatie. Wij zijn al genaaid. De jaren 70 zijn voor mij bijna afgelopen, zogezegd.

Vermogen belasten, moet je het wel hebben en dat geldt voorlopig niet even niet voor de gemiddelde dertiger.

Waar zit het vermogen? Waarom denk iedereen die zich “gepakt” voelt dat ie “gepakt” gaat worden terwijl er helemaal niets meer te pakken valt?

Boomers met overwaarde zijn de lul, daar zit het geld. Mises zou bijna zeggen, terecht.

Mijn reactie is in ieder geval niet om maar niets te sparen en geen huis te kopen en geen pensioen op te bouwen omdat “de polletiek” en “de criminele banksters” en ander “zakkenvullers” alles toch maar afpakken.

We hebben overproductie, geen onderproductie van van alles en nog wat. En wat wil de goegemeente op deze site: hun eigen kinderen een fabriekshal in jagen. Banken opheffen, ambtenaren zijn niet nodig.

Terug naar Afrika.

Idiotie, dat is het.

Overigens had ik het niet zozeer over jou in de voorgaande posts. Wim irriteert me meer.

- Eerst ramt de generatie babyboomer de rente naar NUL met gehulp van krediet derivaten die de erfenis aan
China en het Midden Oosten weggeven. Zodat de waarde van hun woningen en pensioenen tot asociale hoogten stijgen.

-Dan, wanneer die derivaten uitbetaald worden omdat de bel geprikt wordt en de economie hyper geinflatieerd wordt lullen ze jan en alleman in een huurwoning, terwijl de Dollars en Euro’s met triljarden de economie in stromen en de lange rente in 32 jaar van 3.6 naar 5.
8 procent schiet.

Jullie gaan een heel armoedig pensioen tegemoet in jullie huurwoning.

Mises hoopt dat hij over 30 jaar zijn woning nog kan verkopen. Zo ja, dan kan hij wellicht winst maken op zijn lening als gevolg van monetaire inflatie. Als de woning onverkoopbaar blijkt hoop ik voor hem dat hij zijn lening tegen die tijd volledig heeft afgelost.
Ook wijs ik op het risico van schade die niet door een verzekering gedekt wordt. 95% van de woningvoorraad voldoet niet aan de huidige voorschriften en regels. Huiseigenaren zijn daarentegen wel aansprakelijk voor schade als gevolg van het niet voldoen aan voorschriften en regels.
Bovendien: in het verleden behaalde resultaten op vastgoedbeleggingen zijn geen garantie voor de toekomst!

Ik zal voor je duimen…”

Mises heeft het donkerbruine vermoeden dat vanwege die inflatie de huren wel eens zouden kunnen stijgen. 30 jaar lang. En de lange rente.

De woning die Mises gekocht heeft zal met een spaarhypotheek en twee hondertjes meer per maand dan je nu voor een woningbouw woning betaald afbetaald zijn. Scheelt toch een slok op een borrel als Mises met AOW gaat – niet dat ie het hard nodig zal hebben. Krijgt ie het extra woongenot er gratis bij.

Je schrijft liefst twee maal schade door “voorschriften en regels” waar heb je het in godsnaam over?

Laat dat duimen maar zitten. Niet nodig.

Mises heeft een ntetto woning, die op een nette lokatie staat en in een nette toestand verkeert.

Ik begrijp dat ik me zelfs zorgen moet maken dat die woningf totaal onverkooppbaar gaat zijn anno 2038.

Je kan het ook te bont maken met anto woning gezanik.

Wim

“Maar ik weet niet of Mises een nieuwe woning koopt of een tweedehandsje…”

Zeg eens, Wim, die woningbouwwoning die jij zo graag wil kopen omdat je het dertig jaar geleden niet durfde en waarvan je nu vind dat ie voor 50000 gulden aan jou verpatst meot worden omdat ie “afgeschreven” is, is dat een tweedehandsje?

100% zeker dat jij een boomer bent die de boot gemist heeft. 100 procent zeker dat jij tussen SP en PVV twijfelt. 80 procent zeker dat jouw kinderen over 30 jaar zitten te zeiken vanuit een huurwoninkje dat ze niets van hun aow pverhouden op mensen die hun pensioen wel geregeld hebben.

Corporaties rekenen voor de afschrijving met 50 jaar. In de utilitaire sector is 30 of 40 jaar meer gebruikelijk. Maar ik weet niet of Mises een nieuwe woning koopt of een tweedehandsje…

Wat je beschrijft met de isolatie van bestaande woningen is helemaal correct. In sommige spouwmuren is vaak mortel gemorst of met opzet gekieperd door metselaars aan het einde van de werkdag. Dat worden dan koudebruggen na isolatie waardoor vochtplekken en schimmel ontstaan. Door het dichten van kieren is de ventilatie vaak onvoldoende; woningen met goede kierdichting moeten voorzien worden van mechanische ventilatie. Is de ventilatie onvoldoende dan kan er een ongezond binnenklimaat ontstaan, bijv. door CO2 (mensen, gaspitjes), formaldehyde of radon. Helaas wordt mechanische ventilatie vaak incorrect geïnstalleerd waardoor deze onvoldoende is.
Meer dan de helft van alle woningen heeft nog geen aardlekschakelaars waardoor er een relatief hoog risico ontstaat van brand door kortsluiting, juist ook vanwege de toename van het aantal elektrische apparaten.
En zo kan ik nog wel een poosje doorgaan…

@145 Kees
De enige toetsing van gebouwen aan voorschriften gebeurt bij de aanvraag van een bouwvergunning. Men keurt dus de tekening, niet het gebouw. Daarna vindt geen enkele toetsing meer plaats. Een huis uit 1970 is getoetst aan de eisen van 1969 en voldoet niet aan de eisen van 2003 (het laatste bouwbesluit). In veel gevallen is dat niet erg, maar de voorschriften zijn niet voor niets in de loop der jaren veranderd. Het is thans geoorloofd als een vooroorlogs huis is afgewerkt met asbest en als deze loden waterleidingen heeft. Het gebruik van woningen is in de loop der jaren enorm veranderd, en de voorschriften zijn dienovereenkomstig aangepast.

kun je dat nader verklaren?
Ik neem aan dat niet de bureaucratie bedoelt?

Mises hoopt dat hij over 30 jaar zijn woning nog kan verkopen. Zo ja, dan kan hij wellicht winst maken op zijn lening als gevolg van monetaire inflatie. Als de woning onverkoopbaar blijkt hoop ik voor hem dat hij zijn lening tegen die tijd volledig heeft afgelost.
Ook wijs ik op het risico van schade die niet door een verzekering gedekt wordt. 95% van de woningvoorraad voldoet niet aan de huidige voorschriften en regels. Huiseigenaren zijn daarentegen wel aansprakelijk voor schade als gevolg van het niet voldoen aan voorschriften en regels.
Bovendien: in het verleden behaalde resultaten op vastgoedbeleggingen zijn geen garantie voor de toekomst!

Ik zal voor je duimen…

De huren zijn inderdaad gebaseerd op rente + afschrijving + onderhoud.
Daarom is het feitelijk asociaal dat corporaties woningen, die grotendeels afgeschreven zijn, en waarvan de huurder die afschrijving als onderdeel van zijn huur heeft betaald, tegen marktwaarde (waarin geen afschrijving meer verdisconteerd is) mogen verkopen. “”

30 jaar geleden wilde geen hond het risico nemen een woning te kopen, al kregen ze premie A, B of C toe.

Mises koopt nu een woning, verstandig gefinancieerd. Heeft Mises straks recht op zijn overwaarde die er zonder twijfel over 30 jaar zal zijn, of is dat dan asociaal omdat de woning “afgeschreven” is.

dat leerden we ook met economie in 1973 en toen was de wereld nog overzichtelijk.

Door 20 mannetjes bijeen te laten komen in de VS wordt de wereld ogenschijnlijk ook overzichtelijk gemaakt. Schone schijn. Balkenende gaat iets aandragen dat door zijn topambtenaren is voorgekookt? Ambtenaren die de dis hebben laten voorbereiden door Goldman S?

De door de ECB gepubliceerde getallen laten nog iets onheilspellenders zien. De geldgroei zit alleen nog in M1. Dat betekent dat de centrale banken de geldpersen aan hebben staan. M3-M1 is negatief. Nieuwe kredieten worden alleen nog verstrekt aan overheden, niet meer aan particulieren en bedrijven. Er worden nog wel kredieten verstrekt maar niet meer dan wat er aan aflossingen binnenkomt. De cijfwers laten zien dat de kredietcrisis zich verergert en dat het optimisme van Balkenende c.s. ‘dat het ergste achter de rug is’ nergens op stoelt. Monetaire inflatie plus kreditaire deflatie leidt onherroepelijk tot stagflatie.

immoweb.be/nl/Buy.…allery=&xpage=1

“laat bankieren over aan bankiers”.

van auteur Mises

voordragen voor Jules de Corte prijs?

Nee. Dat leidt alleen maar tot meer CO2. Ook geen vraagtekens. Weg met die wegwerpmaatschappij. Laten we de brokers en traders maar herscholen tot geschiedenisleraren.

Je website gezien… prima initiatief op basis van, eh, de wet van behoud van onderdelen??

De grote denkfout die vrijwel door iedereen gemaakt wordt, de overheid incluis, is dat we steeds meer energie nodig hebben. Er is echter een wet van behoud van energie, dus is het de kunst om systemen te ontwerpen die geen energie op onbruikbare wijze laten weglekken. Dat kan in de woningbouw. Met een warmtepomp kun je koelen in de zomer en verwarmen in de winter. Het is technisch nu al mogelijk om energie-neutrale woningen te bouwen. Geen gas en geen electrische aansluiting meer nodig! Zie bijvoorbeeld duurzameenergiethu…-coevorden-1373.html
Deze huizen kunnen energie terugleveren aan het net. Bij een stijgende energieprijs zullen de woonlasten lager worden….
Dag Nuon, dag Eneco…

Sleutel-op-de-deur betekent in principe dat de woning volledig afgewerkt is. Overigens is het maar een voorbeeld om te laten zien dat je voor 120 – 150 k al een nieuwe (!) woning van behoorlijke kwaliteit kunt bouwen.

De gemiddelde bouwkosten van woningen in NL zijn 130 k, maar daarvoor heb je een doorsnee (klein) rijtjeshuis. Weidegrond, de meest gebruikte grond voor Vinex locaties e.d., kost in NL 4 a 5 euro per m2. Zodra je er wilt bouwen betaal je echter 300 tot 500 euro per m2 voor een huis met tuin. Voor gestapelde woningbouw nog veel meer. Appartementen die gebouwd worden voor 100 k worden verkocht voor 200 – 250 k. De winst gaat naar de gemeenten e/o projectontwikkelaars, welke laatste vrijwel geheel in handen zijn van banken. Diezelfde banken lenen jou vervolgens weer geld zodat je die vreselijk dure woning plus grond kunt kopen…

Huizenbouw is in Nederland instrumenteel voor de verkoop van hypotheken. De laatste jaren laten projectontwikkelaars veel grond onbebouwd om de schaarste in stand te houden. Dat is de reden waarom achtereenvolgende ministers van VROM de hulp van corporaties moeten inschakelen om de bouwproductie op gang te krijgen.

Eerder heb ik hier al aangegeven dat woningen in de professionele vastgoedsector worden afgeschreven over een periode van 50 jaar. Een woning van 150 k (bouwkosten) die 30 jaar oud is heeft dus een waarde van ongeveer 60 k; dit alles even los van inflatie en grondprijs.

Zet dit eens af tegen ‘marktwaarde’ die thans berekend wordt…

In Belgie is op de meeste plaatsen, ook nabij grote steden, luchthavens e.d., nog bouwgrond te koop voor prijzen van 100 – 200 euro per m2. Alleen net over de grens hebben Nederlanders met hun hypotheekrenteaftrek de markt verpest, en zijn de prijzen iets hoger.

http://www.platform21.nl/page/4315/en

Wederom mis: de onderste 50% heeft geen koopwoning, en dus geen grote hypotheek. Hooguit wat Wehkamp leningen. Zij worden vooral geraakt door de prijzen van voedsel en energie.

Het is de volgende 40%-49% “middenklasse” die grotendeels schuldslaaf is, en baat heeft bij gierende inflatie.

De geschiedenis leert ook dat de bovenste 1% en de onderste 50% vaak gemene zaak maken tegenover de middenklasse (al dan niet gemanipuleerd).

Zoals gezegd: de leencapaciteit is vrijwel opgebruikt, en daarom staat de krediet-verlening stil. Maak me wakker wanneer de overheid rechtstreeks serieus geld gaat uitdelen aan de proles. (hint: ook in Amerika gebeurt dat niet, al het “gedrukte geld” staat weer rechtsomkeerd bij de FED (en ECB) geparkeerd.

Om een idee te krijgen wat een woning echt kost, kijk dan eens naar:
woningenblavier.be…eutel-op-de-deur.htm
Let wel, dit zijn nieuwe huizen die voldoen aan de laatste voorschriften. Geen tweedehandsjes…
Raar he, dat Nederlandse woningen vrijwel ontetaalbaar zijn geworden…

Terwijl de huizenprijzen zakken stijgt de lange rente de komende twee – 4 jaar.

Dan weer terugkopen zal over de volle maturity duurder blijken. Dat zuigt dan pas.

Geld drukken is in het voordeel van mensen met schulden. de onderste 50%.

“De idee [sic] dat woningen over 30 jaar 60% goedkoper zijn is te gek voor woorden.”

Over 30 jaar? Boeien! Over 2-4 jaar…

“Er is toch deflatie. Alles wordt toch goedkoper?”

Monetaire deflatie. Beetje anders. Vooral spullen die op krediet gekocht worden, worden goedkoper. Check btw.

“Een paar jaar geld drukken terwijl de lange rente oploopt. Dan de korte rente verhogen als er prijsinflatie komt.”

Tof, EUR 200+ olie, EUR 10+ voor brood. Revolutie van de onderste 50% binnen maanden. Coup van de top 0,1% nog sneller. Dacht het niet dus.

Ok: nu de hamvraag. Weet iemand waarom er structureel te weinig koopwoningen worden gebouwd in Nederland, ondanks de hoge prijzen?

@110 Ludwig:
Zie mijn opmerking bij @96. De hoeveelheid schuld (krediet) neemt af, en dus ook de hoeveelheid fiatgeld geproduceerd door de systeembanken, maar de geldhoeveelheid neemt toe omdat de centrale banken de geldpersen hebben aangezet. Dat compenseert de deflatie.
We hebben dus de gevaarlijke combinatie van economische krimp plus inflatie, oftewel stagflatie….

Maar Wim, wat zeg je nu. Er is toch deflatie. Alles wordt toch goedkoper?

Te gek voor woorden? Neem eens een paar lessen vastgoedmanagement, zou ik zeggen.

Een paar jaar geld drukken terwijl de lange rente oploopt. Dan de korte rente verhogen als er prijsinflatie komt.

De idee dat woningen over 30 jaar 60% goedkoper zijn is te gek voor woorden.

De banken mogen in zo’n scenario geen onbeperkte kredieten meer verschaffen zoals in het verleden gebeurde. Elk ander scenario leidt m.i. tot een crash van het monetaire systeem. En dit laatste is ook nog steeds een reële mogelijkheid.

Deze site gaat vooral over huizenprijzen. De huizenprijzen zijn zo gigantisch gestegen omdat woningen onderpand zijn voor schulden. Stijgt de schuld, dan moet ook de huizenprijs stijgen. Ik denk dat men dit mechanisme uiteindelijk moet (en zal) loslaten. Ook als dat niet gebeurt zal de huizenprijs tot in lengte van jaren niet meer stijgen. Sterker: we zullen moeten inzien dat huizen een beperkte levensduur hebben, en dat we ze over een zekere periode moeten afschrijven. Woningcorporaties schrijven woningen af over een periode van 50 jaar. De boekhoudwaarde van corporatiewoningen ligt op ongeveer 40% van de huidige marktwaarde. Als we daar naar toe gaan, dus zo’n 60% waardedaling van de particuliere woningvoorraad, ontstaat er weer een stabiele situatie.

Option traders 4 september:

“ optiontrader Zegt:
4 September 2009 om 4:39 pm”

“”Option trader is een wholesale gokker.””

Nog niet eens zo gek idee USD long. De carry trades zijn volgens mij van YEN naar Dollar verplaatst vanwege lage rente in amerika.
Jammer dat er veel te weinig geld in omloop is als de derivaten bommen afgaan. Een mega implosie. Als de dollar stijgt, daalt alles….AEX, Goud, Olie enz enz

3% zit dollar long. De hele wereld is flauw op de dollar. De hele wereld zit goud long (behalve JPM en GS. Nu is de vraag, gaat de hele wereld geld verdienen”.

En wat is er gebeurd:

Goud van 940 naar 1016

kitco.com/scripts/…s/monthly_graphs.plx

Euro van 1.42 naar 1.47 dollar.

http://www.usmarkets.nl/mods/Dollar.html

Dat zal een lekker Carry trade geweest zijn op de dollar, option gokker.

Advies, doe jij je verpleegwerk in het ziekenhuis en laat bankieren over aan de bankiers…

Verkoop jij maar papieren goud, koopt Mises het echte spul.

De afgelopen maan heb je voor 7% ongelijk gekregen op zowel de dollar als de goudprijs. Als je met opties speelt – wat ik betwijfel – ben je nu alles kwijt.

Als olie 140 USD staat roepen we met z’n alle 200 dollar is coming up.
Als de AEX op 200 punten staat roepen we met z’n alle 150 is coming up.

2036 rentetarief lager dan de anderhalf procent nu variabel?

Lager dan 5.8 nu vast?

Ondertussen stijgen de huren door..

Ik doelde niet op een afbetaalde woning verkopen recentelijk. ik doelde op een apprtement verkopen in 2000 en dan nu hopen dat je “eindelijk” gelijk krijgt zoals option trader.

Mises woont nog dertig jaar. Brief met de jaarlijkse huurverlaging al ontvangen?

Goed argument, vooral omdat daar helemaal niets over gezegd wordt.

Ik investeer mijn geld op dit moment echter liever in andere zaken dan zeer krediet-gevoelige onroerend goed.